Taïp chí Sinh vieân vaø Khoa hoïc phaùp lyù soá 034/39/2021

BẢO LÃNH GIAO DỊCH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG

LAI THEO PHÁP LUẬT CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI, BỘ
QUY TẮC BẢO LÃNH QUỐC TẾ VÀ KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM1
GUARANTEE OF PURCHASE OR HIRE-PURCHASE OF
RESIDENTIAL HOUSES TO BE FORMED IN THE FUTURE (KNOWN
AS, "OFF-PLAN HOUSES GUARANTEE") ACCORDING TO THE
LAWS OF SOME COUNTRIES IN THE WORLD, UNIFORM RULES
FOR DEMAND GUARANTEES AND EXPERIENCES FOR VIETNAM
Ngô Hoàng Gia Hân
, Đinh Thị Minh Thu
, Châu Ngọc Minh Trâm

Đề tài đạt Giải Nhì cấp Trường

Giải thưởng NCKH SV lần thứ XXV Năm học 2020 - 2021
Tóm tắt 
“Bả o lã nh giao dịch nhà ở hình thà nh trong tương lai theo phá p luậ t củ a mộ t số
nướ c trên thế giớ i, Bộ quy tắ c bả o lã nh quố c tế và kinh nghiệm cho Việt Nam” là đề
tà i nghiên cứ u về quy định bả o lã nh giao dịch nhà ở hình thà nh trong tương lai tạ i
Việt Nam, có sự mở rộ ng nghiên cứ u quy định củ a Hà n Quố c, Ú c, Tâ y Ban Nha và Bộ
quy tắ c bả o lã nh quố c tế nhằ m đú c kết kinh nghiệm, đưa ra giả i phá p hoà n thiện
phá p luậ t Việt Nam về vấn đề nà y. Để hoà n thiện chuyên sâ u việc nghiên cứ u, tá c giả
phố i hợ p đan xen nhiều phương phá p nghiên cứ u khá c nhau. Phương phá p phâ n
tích, tổ ng hợ p đượ c vậ n dụ ng xuyên suố t để đưa ra nhữ ng kết luậ n mang tính tổ ng
hợ p và có chọ n lọ c. Ngoà i ra, tá c giả sử dụ ng phương phá p so sá nh, đá nh giá đú c kết
nhữ ng giá trị cố t lõ i, đá ng họ c hỏ i kèm theo phương phá p khả o sá t thự c tiễn đượ c
vậ n dụ ng nhằ m hoà n thiện phá p luậ t Việt Nam.
Từ khóa: Luậ t Kinh doanh bấ t độ ng sả n 2014; Bả o lã nh; Nhà ở hình thà nh trong
tương lai tạ i Việt Nam; Hà n Quố c; Tâ y Ban Nha; Ú c; URDG 758.
Abstract
1
Đề tài đạt Giải Nhì cấp Trường- Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học lần thứ 25 năm học 2020 – 2021.
 Taïp chí Sinh vieân vaø Khoa hoïc phaùp lyù soá 034/39/2021

Summary 
The topic "Guarantee of purchase or hire-purchase of residential houses to be
formed in the future (known as, "Off-plan Houses Guarantee") according to the laws
of some countries in the world, Uniform Rules for Demand Guarantees and
experiences for Vietnam" researches on specific legal matters regarding off-plan
houses guarantee in Vietnam. Simultaneously, the study analyzes legal regulations
relating to these issues of three developed countries: Korea, Australia, Spain, and
Uniform Rules for Demand Guarantees to bring valuable experiences and provide
solutions to improve the Vietnamese legal system. 
To conduct in-depth research, the author combines many different research
methods. Analytical and synthetic forms are applied throughout to make general
and selective conclusions. In addition, the author uses the technique of comparison
and evaluation of the practical survey method to summarize the core values and
improve the current legal system on off-plan houses guarantee.
Key words: Law on Real estate trading 2014; Guarantee; Houses to be formed in
the future (off-plan houses) in Vietnam; Korea; Spain; Australia; URDG 758.
1. Mở đầu (introduction).
Bả o lã nh giao dịch nhà ở hình thà nh trong tương lai là mộ t quy định mớ i đượ c ghi
nhậ n lầ n đầ u tiên tạ i Điều 56 Luậ t Kinh doanh bấ t độ ng sả n nă m 2014. Quy định nà y
hướ ng đến bả o vệ quyền lợ i ngườ i mua, thuê mua nhà nhưng thự c tế lạ i khô ng đả m
bả o đượ c giá trị thự c thi, xuấ t phá t từ bấ t cậ p trong chính quy định phá p luậ t cũ ng
như trong việc á p dụ ng phá p luậ t. Hiện tạ i vấn đề nà y chưa đượ c giả i quyết triệt để,
bị bỏ ngỏ , do đó việc tiếp thu, họ c hỏ i kinh nghiệm từ Hà n Quố c, Ú c, Tâ y Ban Nha và
Bộ quy tắ c bả o lã nh quố c tế là vô cù ng cầ n thiết nhằ m tạ o hà nh lang phá p lý vữ ng
chã i bả o vệ bên yếu thế trong giao dịch mua bá n, thuê mua nhà ở hình thà nh trong
tương lai. Giá trị củ a đề tà i là đưa ra nhữ ng kiến nghị dự a trên kinh nghiệm tiến bộ
củ a cá c quố c gia và Bộ quy tắ c bả o lã nh quố c tế trong việc hoà n thiện phá p luậ t,
đồ ng thờ i đưa phá p luậ t Việt Nam gầ n gũ i vớ i hệ thố ng phá p luậ t củ a thế giớ i về quy
định bả o lã nh đố i vớ i giao dịch nhà ở hình thà nh trong tương lai.
2. Phương pháp nghiên cứu và tài liệu (materials and methods).
 Taïp chí Sinh vieân vaø Khoa hoïc phaùp lyù soá 034/39/2021

Để hoà n thiện chuyên sâ u việc nghiên cứ u về bả o lã nh giao dịch nhà ở hình thà nh
trong tương lai, tá c giả phố i hợ p đan xen cá c phương phá p nghiên cứ u sau: Phương
phá p phâ n tích, tổ ng hợ p đượ c vậ n dụ ng xuyên suố t, từ đó đưa ra nhữ ng kinh
nghiệm và giả i phá p nhằ m hoà n thiện phá p luậ t Việt Nam. Phương phá p dịch thuậ t
kết hợ p vớ i phương phá p phâ n tích, tổ ng hợ p, nghiên cứ u cá c bà i bá o, bà i viết và
phá p luậ t nướ c ngoà i đượ c sử dụ ng chủ yếu tạ i Chương 2 nhằ m phâ n tích kinh
nghiệm củ a mộ t số nướ c về bả o lã nh giao dịch nhà ở hình thà nh trong tương lai và
Phò ng Thương mạ i Quố c tế về bả o lã nh theo yêu cầ u để so sá nh, đá nh giá sự tương
đồ ng và khá c biệt vớ i phá p luậ t Việt Nam trong việc á p dụ ng quy định này. Phương
phá p khả o sá t thự c tiễn đượ c vậ n dụ ng tạ i Chương 3 nhằ m đưa ra thự c trạ ng thự c
thi phá p luậ t về bả o lã nh giao dịch nhà ở hình thà nh trong tương lai và cá c bấ t cậ p,
kết hợ p vớ i phương phá p so sá nh, đá nh giá , phâ n tích và tổ ng hợ p đưa ra cá c kiến
nghị nhằ m hoà n thiện phá p luậ t Việt Nam. 
3. Kết quả và thảo luận (results and discussion).
Thô ng qua quá trình nghiên cứ u, tá c giả đã nêu đưa ra đượ c thự c trạ ng nhữ ng bấ t
cậ p và đề xuấ t kiến nghị nhằ m hoà n thiện quy định về bả o lã nh giao dịch nhà ở hình
thà nh trong tương lai tạ i Việt Nam.

3.1. Về việc xác lập bảo lãnh giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.

3.1.1. Thời điểm xác lập bảo lãnh giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo quy định củ a khoả n 1 Điều 56 Luậ t Kinh doanh bấ t độ ng sả n nă m 2014, bả o

lã nh giao dịch nhà ở hình thà nh trong tương lai sẽ tồ n tạ i trướ c hợ p đồ ng mua bá n,
cho thuê mua nhà ở hình thà nh trong tương lai. Tuy nhiên, khoả n 3 Điều 1 Thô ng tư
số 13/2017/TT-NHNN ngà y 29 thá ng /9 nă m /2017 sử a đổ i, bổ sung mộ t số điều
 Taïp chí Sinh vieân vaø Khoa hoïc phaùp lyù soá 034/39/2021

củ a Thô ng tư số 07/2015/TT-NHNN ngà y 25 thá ng 6 nă m 2015 củ a Thố ng đố c Ngâ n

hà ng Nhà nướ c Việt Nam quy định về bả o lã nh ngâ n hà ng thì bả o lã nh giao dịch nhà
ở hình thà nh trong tương lai sẽ phá t sinh sau khi khá ch hà ng và chủ đầ u tư ký kết
hợ p đồ ng mua bá n, thuê mua nhà ở hình thà nh trong tương lai. Như vậ y đã có sự
khô ng thố ng nhấ t về thờ i điểm xá c lậ p bả o lã nh giao dịch nhà ở hình thà nh trong
tương lai, dẫ n đến quy định này khô ng đá p ứ ng đượ c đú ng vớ i tinh thầ n mà nhà là m
luậ t đã đặ t ra. Do đó , trên thự c tế đã có mộ t số quan điểm cho rằ ng nên bỏ quy định
nà y. Dự a theo kinh nghiệm phá p luậ t Ú c mà tá c giả đã phâ n tích, bả o lã nh giao dịch
nhà ở hình thà nh trong tương lai khô ng nhấ t thiết phả i có nếu như giá trị thanh toá n
trướ c khô ng quá cao, chẳ ng hạ n tố i đa chỉ 10% giá trị hợ p đồ ng, rủ i ro đố i vớ i ngườ i
mua, thuê mua khô ng nhiều. Nếu hợ p đồ ng mua bá n, thuê mua mà số tiền thanh
toá n trướ c lớ n như quy định củ a phá p luậ t hiện hà nh thì mang lạ i khá nhiều rủ i ro
đố i vớ i ngườ i mua, thuê mua nhà ở hình thà nh trong tương lai. Trườ ng hợ p nà y
khô ng thể bỏ qua quy định về bả o lã nh giao dịch nhà ở hình thà nh trong tương lai.
Do đó tá c giả đề xuấ t sử a đổ i bổ sung khoả n 1 Điều 56 Luậ t Kinh doanh bấ t độ ng sả n
nă m 2014 theo hướ ng này. 
3.1.2. Hệ quả pháp lý khi không tồn tại bảo lãnh giao dịch nhà ở hình thành
trong tương lai.
Hệ quả phá p lý khi khô ng tồ n tạ i bả o lã nh giao dịch nhà ở hình thà nh trong tương
lai chưa đượ c quy định cụ thể, rõ rà ng, dẫ n đến xảy ra nhiều tranh chấ p và cuố i cù ng
bên chịu thiệt hạ i nhiều nhấ t chính là ngườ i mua, thuê mua nhà . Theo khoả n 1 Điều
8 Luậ t Kinh doanh bấ t độ ng sả n nă m 2014 quy định khi kinh doanh bấ t độ ng sả n
khô ng đủ điều kiện theo quy định củ a luậ t nà y thì vi phạ m điều cấ m củ a luậ t. Bên
cạ nh đó , theo Điều 56 Luậ t Kinh doanh bấ t độ ng sả n nă m 2014 thì bả o lã nh giao dịch
nhà ở hình thà nh trong tương lai cũ ng là điều kiện để xá c lậ p giao dịch nhà ở hình
thà nh trong tương lai. Như vậ y, khi chủ đầ u tư giao dịch nhà ở hình thà nh trong
tương lai mà khô ng có bả o lã nh ngâ n hà ng là vi phạ m quy định về bả o lã nh, có thể
coi là hà nh vi vi phạ m điều kiện có hiệu lự c củ a giao dịch dâ n sự theo Điều 117 Bộ
luậ t Dâ n sự nă m 2015. Do đó , hợ p đồ ng mua bá n, thuê mua nhà ở hình thà nh trong
 Taïp chí Sinh vieân vaø Khoa hoïc phaùp lyù soá 034/39/2021

tương lai khi khô ng có bả o lã nh có thể bị vô hiệu. Điều này vô hình trung tạ o điều
kiện cho chủ đầ u tư viện lý do trên để trụ c lợ i khi thự c hiện giao dịch giao dịch nhà ở
hình thà nh trong tương lai vớ i cá c khá ch hà ng mớ i vớ i giá cao hơn. Để giả i quyết bấ t
cậ p trên bả o vệ cho bên yếu thế, tham khả o trên tinh thầ n phá p luậ t Ú c, tá c giả kiến
nghị cầ n bổ sung quy định ghi nhậ n về hệ quả phá p lý khi khô ng tồ n tạ i bả o lã nh
giao dịch nhà ở hình thà nh trong tương lai, cụ thể:
“Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vi phạm điều kiện
được kinh doanh bất động sản vô hiệu khi thuộc một trong các trường hợp:
a. Người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai yêu cầu Tòa án tuyên hợp
đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vô hiệu;
b. Chủ đầu tư yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai vô hiệu và được người mua, thuê mua đồng ý”.

3.2. Về việc thực hiện bảo lãnh giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.
3.2.1. Điều kiện để yêu cầu ngân hàng thương mại thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh
giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.

Thư bả o lã nh là chứ ng thư phá p lý quan trọ ng để khá ch hà ng yêu cầ u ngâ n hà ng

thự c hiện nghĩa vụ bả o lã nh. Tuy nhiên, khi đã ký kết xong hợ p đồ ng mua bá n, thuê
mua nhà ở hình thà nh trong tương lai nhưng chủ đầ u tư lạ i khô ng gử i hợ p đồ ng nà y
cho ngâ n hàng thì ngâ n hà ng cũ ng khô ng có đủ că n cứ để phá t hà nh cam kết bả o
lã nh cho bên mua, thuê mua cũ ng như bên mua, thuê mua nhà khô ng thể yêu cầ u
ngâ n hà ng thự c hiện việc hoà n trả tiền khi chủ đầ u tư khô ng bà n giao nhà đú ng hạ n.
Khi nà y, dù cho đã ký kết hợ p đồ ng mua bá n, thuê mua nhà ở hình thà nh trong
tương lai nhưng nghĩa vụ tà i chính củ a chủ đầ u tư lạ i khô ng đượ c ngâ n hàng bả o
lã nh. Thự c tế bên mua, thuê mua nhà thườ ng khô ng chú trọ ng cá c loạ i giấ y tờ nà y,
dẫ n đến tình trạ ng là m mấ t hoặ c thấ t lạ c thư bả o lã nh. Do đó , dự a trên kinh nghiệm
củ a phá p luậ t Hà n Quố c và phù hợ p vớ i quy định củ a phá p luậ t Việt Nam về tiến độ
 Taïp chí Sinh vieân vaø Khoa hoïc phaùp lyù soá 034/39/2021

thanh toá n đố i vớ i hợ p đồ ng mua bá n, thuê mua nhà ở hình thà nh trong tương lai
cũ ng như quy định về bả o lã nh giao dịch nhà ở hình thà nh trong tương lai, tá c giả
kiến nghị bổ sung quy định tạ i Luậ t Kinh doanh bấ t độ ng sả n nă m 2014 về việc phá t
hà nh thư bả o lã nh và thanh toá n đố i vớ i giao dịch nhà ở hình thà nh trong tương lai
như sau: “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
được thực hiện theo khoản 1 Điều 57 Luật này, kể từ thời điểm khách hàng nhận được
thư bảo lãnh, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

3.2.2. Phạm vi nghĩa vụ bảo lãnh giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.

Nghĩa vụ tà i chính mà chủ đầ u tư đượ c ngâ n hà ng đả m bả o đề cậ p trong khoả n 3

Điều 56 Luậ t Kinh doanh bấ t độ ng sản nă m 2014 bao gồ m “tiền ứng trước” và “các
khoản tiền khác”, tuy nhiên lạ i khô ng có quy định cụ thể bao gồ m cá c khoả n tiền nà o.
Bên cạ nh đó , việc dù ng thuậ t ngữ “hoàn trả” là khô ng phù hợ p bở i khô ng bao gồ m
tiền phạ t hợ p đồ ng, tiền bồ i thườ ng (nếu có ). Tá c giả nhậ n thấ y Luậ t Kinh doanh bấ t
độ ng sả n cầ n ghi nhậ n khá i niệm “số tiền ứng trước” là “tiền thanh toán cho giá trị
căn nhà” vớ i mứ c tố i đa phù hợ p vớ i khoả n 1 Điều 57 Luậ t Kinh doanh bấ t độ ng sả n
nă m 2014. Họ c hỏ i tinh thầ n củ a phá p luậ t Hà n Quố c và Tâ y Ban Nha về phạ m vi
nghĩa vụ bả o lã nh, Luậ t Kinh doanh bấ t độ ng sả n cầ n xá c định rõ “các khoản tiền
khác” bao gồ m “tiền bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm, tiền lãi do chủ đầu tư phải trả
cho bên mua, thuê mua trong trường hợp không bàn giao nhà ở đúng tiến độ đã cam
kết”. Như vậ y, tá c giả kiến nghị cầ n bổ sung quy định về “số tiền ứng trước” và “các
khoản tiền khác”, đồ ng thờ i tạ o sự thố ng nhấ t trong cá c quy định tạ i Luậ t Kinh doanh
bấ t độ ng sả n để rõ rà ng, minh bạ ch hơn về nghĩa vụ tà i chính củ a chủ đầ u tư mà
ngâ n hà ng đứ ng ra bả o lã nh.

3.2.3. Phương thức thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh giao dịch nhà ở hình thành
trong tương lai.
 Taïp chí Sinh vieân vaø Khoa hoïc phaùp lyù soá 034/39/2021

Luậ t Kinh doanh bấ t độ ng sả n nă m 2014 và Bộ luậ t Dâ n sự nă m 2015 chỉ quy định

duy nhấ t mộ t phương thứ c bả o lã nh là hoà n trả tiền cho bên nhậ n bả o lã nh nhưng
khô ng quy định rõ việc thự c hiện phương thứ c này như thế nà o. Hơn nữ a, quy định
nà y dườ ng như chưa xét đến nguyện vọ ng củ a khá ch hà ng, bở i suy cho cù ng mụ c
đích cuố i cù ng củ a ngườ i mua, thuê mua nhà là sở hữ u đượ c nhà ở . Do đó , quy định
bả o lã nh giao dịch nhà ở hình thà nh trong tương lai hiện nay cò n mang tính hình
thứ c. S So vớ i Việt Nam thì Hà n Quố c đã tạ o điều kiện thuậ n lợ i hơn khi đề ra hai
phương thứ c bả o lã nh (i) hoà n trả tiền cho ngườ i mua, thuê mua nhà ở hình thà nh
trong tương lai và (ii) tiếp tụ c thi cô ng dự á n. Hai phương thứ c nà y dự a trên nguyện
vọ ng củ a ngườ i mua, thuê mua nhà và tỷ lệ hoà n thà nh dự á n đã đượ c đề cậ p trong
kinh nghiệm củ a phá p luậ t Hà n Quố c về việc thự c hiện nghĩa vụ bả o lã nh giao dịch
nhà ở hình thà nh trong tương lai. Chính vì vậ y, tá c giả kiến nghị cầ n bổ sung khoả n 3
Điều 56 Luậ t Kinh doanh bấ t độ ng sả n nă m 2014 thêm phương thứ c “phục hồi xây
dựng dự án” bên cạ nh phương thứ c “hoàn trả tiền”. Việc lự a chọ n phương thứ c nà o
sẽ dự a trên ý kiến củ a khá ch hà ng mua, thuê mua nhà và tỷ lệ hoà n thà nh dự á n.

3.2.4. Hệ quả pháp lý khi ngân hàng không thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Theo khoả n 2 Điều 342 Bộ luậ t Dâ n sự nă m 2015 khi ngâ n hà ng (bên bả o lã nh)
khô ng thự c hiện nghĩa vụ hoà n trả tiền thì ngườ i mua, thuê mua nhà ở hình thà nh
trong tương lai (bên nhậ n bả o lã nh) có quyền yêu cầ u ngâ n hà ng phả i (i) thanh toá n
giá trị nghĩa vụ vi phạ m và (ii) bồ i thườ ng thiệt hạ i. Quy định nà y chưa đả m bả o
đượ c quyền lợ i củ a ngườ i mua, thuê mua nhà ở hình thà nh trong tương lai vì dướ i
gó c độ củ a họ rấ t khó để yêu cầ u ngâ n hà ng thự c hiện nghĩa vụ bả o lã nh khi ngâ n
hà ng khô ng muố n thự c hiện nghĩa vụ nà y, do ngườ i mua, thuê mua nhà là bên yếu
thế cả trong quan hệ bả o lã nh lẫ n trong quan hệ giao dịch mua bá n, cho thuê mua
nhà ở hình thà nh trong tương lai. Ngoà i ra, mứ c phạ t tiền khi á p dụ ng xử lý vi phạ m
 Taïp chí Sinh vieân vaø Khoa hoïc phaùp lyù soá 034/39/2021

bả o lã nh củ a ngâ n hà ng tạ i Việt Nam là chưa thậ t sự hợ p lý vì số tiền mà ngâ n hà ng

có nghĩa vụ hoà n trả có thể lớ n hơn rấ t nhiều so vớ i tiền phạ t.
Do đó , Thô ng tư số 13/2017/TT-NHNN ngà y 29 thá ng 9 nă m 2017 29/9/2017
sử a đổ i, bổ sung mộ t số điều củ a Thô ng tư số 07/2015/TT-NHNN ngà y 25 thá ng 6
nă m 2015 củ a Thố ng đố c Ngâ n hà ng Nhà nướ c Việt Nam quy định về bả o lã nh ngâ n
hà ng cầ n quy định cụ thể hơn về chế tà i cho hà nh vi vi phạ m nghĩa vụ bả o lã nh củ a
ngâ n hà ng thương mạ i.  Tá c giả kiến nghị mứ c phạ t nà y theo tỷ lệ đượ c tính dự a trên
số tiền mà ngâ n hà ng phả i hoà n trả cho ngườ i mua, thuê mua nhà khi chủ đầ u tư vi
phạ m nghĩa vụ bà n giao nhà ứ ng vớ i mộ t ngà y chậ m thanh toá n tương tự như phá p
luậ t Hà n Quố c về quy định nà y.

3.3. Về việc chấm dứt bảo lãnh giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.
3.3.1. Thời điểm chấm dứt hiệu lực của cam kết bảo lãnh và hệ quả pháp lý khi
cam kết bảo lãnh giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai hết hiệu lực.

Theo khoả n 3 Điều 1 Thô ng tư số 13/2017/TT-NHNN ngà y 29 thá ng 9 nă m 2017

29/9/2017 sử a đổ i, bổ sung mộ t số điều củ a Thô ng tư số 07/2015/TT-NHNN ngà y
25 thá ng 6 nă m 2015 củ a Thố ng đố c Ngâ n hà ng Nhà nướ c Việt Nam quy định về bả o
lã nh ngâ n hà ng thì thờ i hạ n chấ m dứ t hiệu lự c củ a cam kết bả o lã nh đượ c xá c định
dự a trên thờ i hạ n giao, nhậ n nhà đã cam kết quy định tạ i hợ p đồ ng mua, thuê mua
nhà ở hình thà nh trong tương lai. Tuy nhiên, trên thự c tế việc xá c định chính xá c
thờ i điểm bà n giao nhà là bấ t khả thi. Trong hợ p đồ ng mua bá n, thuê mua nhà ở , chủ
đầ u tư và khá ch hà ng thườ ng chỉ đề cậ p thờ i điểm bà n giao nhà dự kiến. Sau đó có
thể thỏ a thuậ n lạ i, nhưng thờ i điểm mớ i nà y lạ i khô ng đượ c quy định trong hợ p
đồ ng. Bên cạ nh đó , quy định nà y khá cứ ng nhắ c bở i vì (i) có nhữ ng trườ ng hợ p chủ
đầ u tư khô ng thể thự c hiện đượ c nghĩa vụ bà n giao nhà ở , và (ii) nó đi ngượ c lạ i cá c
nguyên tắ c chung về hủ y bỏ và chấ m dứ t bả o lã nh đượ c nêu trong Bộ luậ t Dâ n sự .
Dự a trên phâ n tích Uniform Rules for Demand Guarantees 758 củ a ICC về thờ i điểm
 Taïp chí Sinh vieân vaø Khoa hoïc phaùp lyù soá 034/39/2021

chấ m dứ t hiệu lự c bả o lã nh, tá c giả kiến nghị bả o lã nh sẽ chấ m dứ t hiệu lự c khi bên
bả o lã nh thự c hiện xong toà n bộ nghĩa vụ trong cam kết bả o lã nh đố i vớ i bên nhậ n
bả o lã nh như sau: Một là, đố i vớ i thoả thuậ n cấ p bả o lã nh, cầ n luậ t hoá quy định củ a
Thô ng tư số 13/2017/TT-NHNN ngà y 29 thá ng 9 nă m 2017 29/9/2017 sử a đổ i, bổ
sung mộ t số điều củ a Thô ng tư số 07/2015/TT-NHNN ngà y 25 thá ng 6 nă m 2015
củ a Thố ng đố c Ngâ n hàng Nhà nướ c Việt Nam quy định về bả o lã nh ngâ n hà ng về
việc ghi nhậ n “Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi toàn bộ
các cam kết bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực” nhằ m điều chỉnh khoả n 2 Điều 56
Luậ t Kinh doanh bấ t độ ng sả n như hiện nay. Hai là, điều chỉnh quy định tạ i Thô ng tư
số 13/2017/TT-NHNN ngà y 29 thá ng 9 nă m 2017 29/9/2017 sử a đổ i, bổ sung mộ t
số điều củ a Thô ng tư số 07/2015/TT-NHNN ngà y 25 thá ng 6 nă m 2015 củ a Thố ng
đố c Ngâ n hà ng Nhà nướ c Việt Nam quy định về bả o lã nh ngâ n hà ng theo hướ ng hiệu
lự c củ a cam kết bả o lã nh sẽ chấ m dứ t ít nhấ t sau 30 ngà y kể từ ngà y cam kết bả o
lã nh cho bên mua, bên thuê mua hết hiệu lự c theo quy định tạ i Điều 23 Thô ng tư số
07/2015/TT-NHNN ngà y 25 thá ng /6 nă m /2015 củ a Thố ng đố c Ngâ n hà ng Nhà
nướ c Việt Nam quy định về bả o lã nh ngâ n hà ng nhằ m đả m bả o phù hợ p vớ i quy
định chung về thờ i điểm chấ m dứ t hiệu lự c củ a cam kết bả o lã nh.

3.3.2. Quy định về mức phí bảo lãnh trong giao dịch nhà ở hình thành trong
tương lai.

Khoả n 2 Điều 56 Luậ t Kinh doanh bấ t độ ng sản nă m 2014  khô ng có quy định cụ
thể cho mứ c phí bả o lã nh mà chỉ phụ thuộ c và o sự thỏ a thuậ n giữ a ngâ n hà ng và chủ
đầ u tư. Điều nà y tạ o ra nhữ ng khó khă n về việc xá c định mứ c phí bả o lã nh này trong
việc á p dụ ng phá p luậ t củ a ngâ n hà ng và chủ đầ u tư.  Do đó , tá c giả kiến nghị cầ n quy
định minh thị về tỷ lệ mứ c phí bả o lã nh ứ ng vớ i từ ng cấ p độ tín nhiệm dướ i gó c độ
tham khả o phá p luậ t Hà n Quố c về phí bả o lã nh trong bả o lã nh giao dịch nhà ở hình
thà nh trong tương lai mà chủ đầ u tư dự á n phả i nộ p đượ c xá c định theo mứ c độ tín
 Taïp chí Sinh vieân vaø Khoa hoïc phaùp lyù soá 034/39/2021

nhiệm, đượ c phâ n thà nh 15 thang đo chi tiết biểu thị bằ ng chữ cá i in hoa kèm ký
hiệu cho từ ng mứ c độ tín nhiệm. 
 4. Kết luận (conclusion) .
Bả o lã nh giao dịch nhà ở hình thà nh trong tương lai là mộ t quy định quan trọ ng,
thể hiện sự tiến bộ trong tư duy củ a nhà là m luậ t mong muố n bả o vệ đố i tượ ng yếu
thế là ngườ i mua, thuê mua nhà . Tuy nhiên, quy định này vẫ n tồ n tạ iđọ ng nhiều bấ t
cậ p chưa đượ c giả i quyết, do đó tá c giả để xuấ t mộ t số sử a đổ i trong quy định về thờ i
điểm xá c lậ p bả o lã nh giao dịch nhà ở hình thà nh trong tương lai; bổ sung quy định
về hệ quả phá p lý khi khô ng tồ n tạ i bả o lã nh giao dịch nhà ở hình thà nh trong tương
lai, phương thứ c thự c hiện nghĩa vụ bả o lã nh ngoà i phương thứ c hiện có và chế tà i
riêng biệt cho hành vi vi phạ m nghĩa vụ bả o lã nh củ a ngâ n hà ng thương mạ i; xá c
định lạ i giá trị phá p lý củ a cam kết bả o lã nh; quy định chi tiết hơn về phạ m vi bả o
lã nh giao dịch nhà ở hình thà nh trong tương lai; sử a đổ i quy định về thờ i điểm chấ m
dứ t hiệu lự c củ a cam kết bả o lã nh; quy định minh thị về mứ c phí bả o lã nh. Mặ c dù
cá c kiến nghị chỉ mang tính chủ quan củ a tá c giả , sẽ có nhữ ng vấ n đề mà tá c giả chưa
luậ n giả i đượ c hoặ c luậ n giả i chưa đượ c thấ u đá o, nhưng nó xuấ t phá t từ sự nghiên
cứ u có că n cứ , lý luậ n chặ t chẽ thể hiện sự đầ u tư, tâ m huyết củ a tá c giả trong việc
tạ o ra cơ sở tham khả o cho việc soạ n thả o vă n bả n hướ ng dẫ n, cũ ng như sự đó ng
gó p cho khoa họ c phá p lý. Tá c giả mong muố n phá p luậ t về bả o lã nh giao dịch nhà ở
hình thà nh trong tương lai sẽ khả thi, phù hợ p vớ i thự c tiễn, tạ o điều kiện phá t triển
lĩnh vự c xâ y dự ng cũ ng như thị trườ ng bấ t độ ng sản tạ i Việt Nam.
TÀI LIỆU THAM KHẢO (REFERENCES)

1. Luậ t Kinh doanh bấ t độ ng sả n (Luậ t số 66/2014/QH13) ngà y 25 thá ng

/11 nă m /2014.
2. Thô ng tư số 07/2015/TT-NHNN củ a Ngâ n hà ng Nhà nướ c Việt Nam
ngà y 25/ thá ng 6 nă m /2015 quy định về bả o lã nh ngâ n hà ng.
3. Thô ng tư số 13/2017/TT-NHNN củ a Ngâ n hà ng Nhà nướ c Việt Nam
ngà y 29 thá ng /9 nă m /2017 sử a đổ i, bổ sung mộ t số điều củ a Thô ng tư số
Taïp chí Sinh vieân vaø Khoa hoïc phaùp lyù soá 034/39/2021

07/2015/NĐ-CP ngà y 25 thá ng /06 nă m /2015 củ a Thố ng đố c Ngâ n hà ng

Nhà nướ c Việt Nam quy định về bả o lã nh ngâ n hà ng.
4. ICC (2010), Uniform Rules for Demand Guarantees No.758 (URDG 758),
ICC Publication, Paris.
5. Korea Housing Guarantee Co., Ltd (2012), 업 무 안 내.
6. Law 57/1968 of 27 July, regarding the receipt of sums of money in
advance for the construction and sale of homes (tạ m dịch: Luậ t số 57/1968
ngà y 27 thá ng 7 về việc nhậ n tiền trướ c để xâ y dự ng và bá n nhà ).
7. Law 20/2015, of 14 July, on organization, supervision and solvency of
the insurance and reinsurance undertakings (tạ m dịch: Luậ t số 20/2015 ngà y
14 thá ng 7 về tổ chứ c, giá m sá t và khả năng thanh toá n củ a hoạ t độ ng kinh
doanh bả o hiểm và tá i bả o hiểm).
8. Luậ t về Quỹ Nhà ở thà nh phố tạ i củ a Hà n Quố c (Phá p lý số 164199, hiệu
lự c ngà y 20 thá ng /8 nă m /2019).
9. Nghị định thi hà nh Luậ t về Quỹ nhà ở Thà nh phố tạ i Hà n Quố c (Nghị
định củ a Tổ ng thố ng số 3083, ngà y 19 thá ng /5 nă m /2020).
10. Sale of Land Amendment Act 2019.