Beste student,

Voor je ligt week 1 van de nieuwe AthenaSummary. Naast de AthenaSummary bieden we extra
studiehulp aan om ervoor te zorgen dat jij dit blok je tentamen haalt:

- Zo kun je een Uitgebreide training (13u), een Reguliere training (10u) een Stoomcursus (5u)
of een Oefencursus (3u) bij ons volgen. Alle Uitgebreide en Reguliere trainingen die door
AthenaStudies worden aangeboden zijn inclusief de nieuwe AthenaSummary, zodat jij
optimaal kan leren en zonder zorgen je tentamen in gaat.

- Als je vanaf de eerste werkgroep al goed aan de slag wilt, bieden we ook de samenvattingen
van vorig collegejaar aan. Hierin zijn alle problemen en hoorcolleges die het vorige jaar aan
bod zijn gekomen goed samengevat, zodat jij alvast van start kunt. Fijn om je werkgroepen en
colleges mee voor te bereiden en gedurende het vak bij te blijven met de stof.

- NIEUW: Combi-Deals. Combineer 2 geselecteerde cursussen en ontvang altijd 10% korting. Zo

ben je perfect voorbereid tegen het voordeligste tarief. Momenteel bieden we de volgende
Combi-Deals aan:
• Uitgebreide cursus + Oefencursus;
• Reguliere training + Oefencursus;
• Stoomcursus + Oefencursus.

Wij van AthenaSummary wensen je veel succes met studeren en het halen van jouw tentamens!

1
AthenaSummary
Erasmus Universiteit
Faculteit der Rechtsgeleerdheid – Bachelorjaar 2

Goederen- en Insolventierecht – EUR-FDR-0108

Samenvatting van de stof
- Wolters Kluwer – H.J. Snijders & E.B. Rank-Berenschot, Studiereeks Burgerlijk Recht nr. 2,
Deventer: Wolters Kluwer 2022 (zevende druk).
- Boom juridisch – W.H. van Boom, Verhaal, Uitwinning en Rangorde. Hoofdlijnen Materieel
Beslag- en Faillissementsrecht, Den Haag: Boom juridisch 2020 (derde druk).
- Ars Aequi Libri – M.M. van Campen, M.L. Tuil & R. Westrik, Goederen- en Insolventierecht:
Jurisprudentie 1975-2020, Nijmegen: Ars Aequi Libri 2020.
- Wolters Kluwer – J. Polak & M. Pannevis, Insolventierecht, Deventer: Wolters Kluwer 2017.
- Kennisclips op Canvas.

Inhoudsopgave
WEEK 1 ............................................................................................................................................ 4
HOORCOLLEGE 1 ..................................................................................................................................... 4
Korte herhaling Inleiding Privaatrecht ............................................................................................ 4
PROBLEEM 1 .......................................................................................................................................... 9
Algemene introductie ..................................................................................................................... 9
Verdieping soorten genotsrechten ............................................................................................... 11
Verbintenisrechtelijke alternatieven ............................................................................................. 20
JURISPRUDENTIE.................................................................................................................................... 23
LOS DE CASUS OP................................................................................................................................... 24

In ons streven naar perfectie zetten wij alles op alles om een volledige samenvatting beschikbaar te
stellen. Mochten wij onverhoopt toch punten over het hoofd hebben gezien of verkeerd hebben
genoteerd, schroom dan niet dat terstond te melden. Dit geldt voor alle op- en aanmerkingen. Onze
klachtenlijn is te vinden op www.AthenaStudies.nl.

Dit is een product van AthenaStudies.

2
 Auteursrecht – Samenvattingen AthenaStudies

Op samenvattingen van AthenaStudies rust van rechtswege auteursrecht. Op basis van artikel 1
auteurswet heeft AthenaStudies het uitsluitend recht om samenvattingen openbaar te maken en te
verveelvoudigen. Om die reden is het ten strengste verboden om samenvattingen te digitaliseren of
te distribueren.

Mocht in strijd met het bovenstaande worden gehandeld, dan houdt AthenaStudies zich het direct
opeisbare recht voor om op grond van de auteurswet juridische maatregelen te nemen.

Waarom de bovenstaande waarschuwing?

AthenaStudies is een organisatie die wordt gerund door studenten voor studenten. Om die reden
verdelen wij bijna alle inkomsten onder onze schrijvers, controleurs, verenigingen en plaatselijke
managers. Op het moment dat onze samenvattingen illegaal worden verspreid, hebben wij niet de
middelen om door te gaan met onze organisatie. Bovendien benadeel je met het verspreiden van onze
samenvattingen je medestudenten, die hard hebben gewerkt om een zo goed mogelijke samenvatting
af te leveren.

Mocht je vragen hebben over deze pagina, wij zijn te bereiken via info@AthenaStudies.nl

Veel succes met studeren,

Het AthenaStudies bestuur

3
Week 1
Hoorcollege 1

Korte herhaling Inleiding Privaatrecht

Bezit versus houderschap/detentie
Wanneer men zegt dat iemand een goed houdt, gebruikt men het begrip ‘houden’ in een neutrale
betekenis. Dit begrip kunnen we echter inkleuren door de vraag te stellen: voor wie houdt men het
goed? Is dat ten behoeve van zichzelf of voor een ander?

Houderschap/detentie
Houderschap of detentie betekent dat iemand de feitelijke macht heeft over de zaak voor een ander
(art. 3:108 BW). Een houder (ook wel detentor genoemd) is dus iemand die krachtens een
rechtsverhouding met de eigenaar de feitelijke macht over een zaak uitoefent, bijvoorbeeld het lenen
van een fiets. Detentie kan onmiddellijk of middellijk zijn.
1. Detentie is onmiddellijk, wanneer iemand het goed zelf houdt voor een ander. Je huurt
bijvoorbeeld een huis van een ander.
2. Detentie is middellijk, wanneer iemand het goed houdt voor een ander, door middel van een
ander. Bijvoorbeeld wanneer de huurder van een huis, het huis op zijn beurt weer
onderverhuurt aan een ander. Die ander is dan de onmiddellijke detentor en de huurder van
het huis de middellijke detentor.

Bezit
Bezit betekent dat iemand de feitelijke macht uitoefent over een zaak voor zichzelf (art. 3:107 BW).
Bezit kan onmiddellijk of middellijk zijn:
1. Bezit is onmiddellijk, wanneer iemand bezit zonder dat een ander het goed voor hem houdt.
2. Bezit is middellijk, wanneer iemand bezit door middel van een ander die het goed voor hem
houdt.
Van onmiddellijk bezit is sprake indien het goed niet door een ander voor de bezitter wordt gehouden.
Van middellijk bezit is sprake indien het goed door een houder namens de bezitter wordt gehouden.
Een bibliotheek heeft in beginsel onmiddellijk bezit over de boeken, maar indien een boek wordt
uitgeleend aan een ander, heeft de bibliotheek middellijk bezit. Het boek wordt namelijk door de lener
namens de bibliotheek gehouden.

Voorbeelden
Een voorbeeldcasus over het verschil tussen de verschillende vormen van bezit en detentie: Luuk is
eigenaar van een auto waarvan hij dagelijks gebruik maakt. Wanneer hij voor zijn werk vijf weken naar
Amerika moet, brengt hij zijn auto naar zijn zus Isabel. Isabel heeft toestemming om de auto van Luuk
te gebruiken zolang hij in het buitenland is. Na twee weken krijgt ze echter pech onderweg. De auto
moet naar de garage en daar blijkt dat de hele motor moet worden vervangen. Wat is de
goederenrechtelijke positie van:
- Luuk ten opzichte van de auto voor zijn vertrek naar het buitenland?
• Luuk is eigenaar en onmiddellijk bezitter.
- Luuk ten opzichte van de auto toen hij de auto naar zijn zus had gebracht?
• Luuk is eigenaar en middellijk bezitter.
- Isabel ten opzichte van de auto toen ze hem in gebruik had?
• Isabel is onmiddellijk houder.
- Isabel ten opzichte van de auto op het moment dat de auto bij de garage is?
• Isabel is middellijk houder.
- De garagehouder ten opzichte van de auto op het moment dat hij daar wordt gerepareerd?

4
 • De garagehouder is onmiddellijk houder.

Vaststellen van bezit of detentie

In het dagelijks verkeer is het lastig om vast te stellen of iemand bezitter of houder is. Als iemand met
een boek rondloopt, dan kan men niet weten of dat boek aan hem toebehoort (eigenaar/bezitter) of
dat hij het van iemand heeft geleend (houder). Of iemand een goed houdt en of hij dat voor zichzelf
doet of voor een ander, is ingevolge art. 3:108 BW naar verkeersopvattingen op grond van uiterlijke
feiten te beoordelen. De uiterlijke feiten bestaan primair uit gedragingen waarin het ‘houden’ zich uit.
Dit moeten gedragingen zijn die volgens verkeersopvattingen normaliter alleen de rechthebbende op
dat goed verricht. Bijvoorbeeld wanneer iemand het slot van een fiets laat vervangen, naar
verkeersopvatting is diegene dan ook de bezitter van die fiets. Er zijn nog een aantal artikelen van
belang.

Art. 3:109 BW: “Wie een goed houdt, wordt vermoed dit voor zichzelf te houden”. Een houder wordt
dus vermoed het bezit te hebben. Piet leent een fiets voor een week uit aan Kim. Kim is hierdoor de
detentor van de fiets voor Piet geworden. Wanneer Piet na die week Kim aanspreekt tot afgifte van de
fiets, ontkent Kim dat zij detentor is voor Piet. Piet moet dan op grond van art. 3:109 BW bewijzen dat
Kim geen bezitter is, maar detentor voor Piet. Art. 3:110 BW en art. 3:111 BW kunnen Piet helpen met
het weerleggen van dit vermoeden.
- Art. 3:110 BW:
• Indien tussen twee personen een rechtsverhouding bestaat die ertoe strekt dat de zaak
voor de bezitter zal worden gehouden, dan wordt de ontvanger slechts detentor en geen
bezitter. Dus indien Piet kan bewijzen dat Kim de fiets heeft geleend van hem, dan is Kim
detentor voor Piet.
- Art. 3:111 BW – bezitsinterversie:
• Kan iemand zichzelf van detentor tot bezitter maken? Het uitgangspunt is dat een detentor
onder dezelfde titel blijft houden voor de bezitter. In beginsel kan een detentor dus niet
door zijn eigen wilswijziging een bezitter worden. Er zijn echter twee uitzonderingen:
o Ten eerste kan de eigenaar door eigen toedoen ervoor zorgen dat het bezit overgaat
op de detentor. Hij kan bijvoorbeeld nadrukkelijk erkennen dat de houder bezitter is.
Hiermee wordt een bestaand houderschap omgezet in bezit.
o Ten tweede kan de houder gebruikmaken van tegenspraak van eigendomsrecht. Deze
tegenspraak wordt aangenomen indien de houder openlijk het recht van de
wederpartij betwist en zich daar ook naar gedraagt. Deze tegenspraak moet wel
aankomen bij de eigenaar, zodat hij eventueel actie kan ondernemen. Als Kim de
bezitter wil worden van de fiets, dan moet zij openlijk tegen Piet het eigendomsrecht
van hem betwisten en zich vervolgens ook als eigenaar van de fiets gaan gedragen.
Bijvoorbeeld door de fiets van een nieuw slot te voorzien. Piet kan dan eventueel
gebruikmaken van art. 5:2 BW en zijn fiets opeisen.

Art. 3:119 lid 1 BW: “De bezitter van een goed wordt vermoed rechthebbende te zijn”. Degene die de
feitelijke macht over het goed uitoefent, wordt dus voor rechthebbende gehouden totdat het
tegendeel is bewezen. Als we dit in verband brengen met art. 3:109 BW, dan betekent dit dat een
houder wordt vermoed de bezitter te zijn en als zodanig wordt hij vermoed de
eigenaar/rechthebbende te zijn. Die drieslag kan bij tentamenvragen belangrijk zijn.

Bezit versus eigendom

In het alledaagse taalgebruik is er geen verschil in betekenis tussen eigendom en bezit. Van iemand die
iets bezit, wordt meestal aangenomen dat hij dat ook in zijn eigendom heeft. Juridisch gezien dient er
een duidelijk onderscheid te worden gemaakt tussen bezit en eigendom.

5
Bezit is een kwalificatie van de feitelijke toestand en eigenaar is een kwalificatie van de
rechtstoestand. Meestal is de eigenaar ook de bezitter, maar dat hoeft niet altijd het geval te zijn. We
onderscheiden dus twee mogelijkheden:
1. Bezitter = rechthebbende/eigenaar.
2. Bezitter ≠ rechthebbende/eigenaar:
- Bezitter is te goeder trouw:
• Ingevolge art. 3:118 lid 1 BW jo. art. 3:11 BW is een bezitter te goeder trouw indien
hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht
beschouwen. Met andere woorden: hij wist bij aanvang van het bezit niet en kon niet
weten dat hij geen rechthebbende was. In sommige gevallen rust op de bezitter echter
een onderzoeksplicht, hetgeen betekent dat hij niet altijd klakkeloos mag aannemen
dat hij rechthebbende is en in zekere mate inspanningen moet leveren om erachter te
komen of hij daadwerkelijk rechthebbende is.
- Bezitter is niet te goeder trouw:
• Een bezitter is niet te goeder trouw indien hij zich als rechthebbende beschouwt, maar
wist dan wel behoorde te weten dat hij geen rechthebbende is. Indien iemand een
boek uit de bibliotheek steelt, dan is de bibliotheek nog wel de eigenaar maar niet
langer de bezitter. De dief daarentegen is nu bezitter niet te goeder trouw.

Let op: voor de vraag naar de goede trouw is in beginsel het moment van bezitsverkrijging beslissend.
Dus is een bezitter eenmaal te goeder trouw, dan wordt hij geacht dit te blijven (art. 3:118 lid 2 BW).

Vereisten voor levering

Art. 3:83 BW jo. art. 3:84 BW vormen de kernbepalingen bij overdracht. Art. 3:83 BW beantwoordt de
vraag naar de overdraagbaarheid van goederen en art. 3:84 lid 1 BW somt de andere vereisten voor
overdracht van een goed op.

Art. 3:84 lid 1 BW: “Voor overdracht van een goed wordt vereist een levering krachtens geldige titel,
verricht door hem die bevoegd is over het goed te beschikken”. Om een goed over te kunnen dragen,
moet er aan een aantal vereisten worden voldaan. Deze vereisten worden afgekort als OTLB:
- Overdraagbaarheid.
- Titel.
- Levering.
- Beschikkingsbevoegdheid.

We zullen hieronder meer specifiek ingaan op de vereisten voor levering.

Registergoed Notariële akte en inschrijving daarvan bij de

openbare registers (art. 3:89 lid 1 BW).
Vordering op naam Openbare cessie: een authentieke dan wel
onderhandse akte en een mededeling aan de
schuldenaar dat hij een nieuwe schuldeiser heeft
(art. 3:94 lid 1 BW)
Stille cessie: een authentieke akte of een
onderhandse akte met registratie van die akte bij
het belastingkantoor (art. 3:94 lid 3 BW).
Roerende zaak Feitelijke bezitsoverdracht
Bij feitelijke bezitsoverdracht draagt een bezitter
zijn bezit aan een ander over.

6
 Dit gebeurt ingevolge art. 3:114 BW door de
verkrijger in staat te stellen die macht uit te
oefenen die de bezitter zelf over het goed kon
uitoefenen.

Let op: bezitsoverdracht is niet hetzelfde als

eigendomsoverdracht in de zin van art. 3:84 BW.
De vervreemder hoeft voor de levering en dus
voor bezitsoverdracht namelijk niet de
eigendom van het goed te hebben. Voor
eigendomsoverdracht is dit wel vereist.
Constitutum possessorium
Art. 3:115 lid 1 sub a BW: “Wanneer de
vervreemder de zaak bezit en hij haar krachtens
een bij de levering gemaakt beding voortaan
voor de verkrijger houdt”.

In geval van een constitutum possessorium gaat

de vervreemder de zaak na de overdracht nog
een tijdje houden voor de verkrijger. Sanne
koopt een fiets van Bram, maar Bram wil de fiets
nog twee weken zelf gebruiken. Sanne en Bram
komen overeen dat Bram de fiets nog twee
weken onder zich mag houden, maar Sanne wil
wel dat Bram de fiets direct aan haar levert. De
fiets blijft dus in de feitelijke macht van Bram,
maar de eigendom gaat wel vast over op Sanne.
Bram is hierdoor onmiddellijk houder en Sanne
is eigenaar en middellijk bezitter.
Brevi manu
Art. 3:115 lid 1 sub b BW: “Wanneer de
verkrijger houder van de zaak voor de
vervreemder was”.

In geval van een traditio brevi manu is de

verkrijger voorafgaand aan de levering al houder
van de zaak voor de vervreemder. Doordat de
vervreemder aan de verkrijger bezit verschaft,
klimt de macht van de verkrijger op van
houderschap naar bezit. Bram heeft de fiets van
Sanne geleend en koopt de fiets van Sanne.
Bram was al houder van de fiets voor Sanne en
wordt nu bezitter.
Longa manu
Art. 3:115 lid 1 sub c BW: “Wanneer een derde
voor de vervreemder de zaak hield en haar na de
overdracht voor de ontvanger houdt.

7
 In dit geval gaat het bezit niet over voordat de
derde de overdracht heeft erkend, dan wel de
vervreemder of de verkrijger de overdracht aan
hem heeft medegedeeld”.

Indien de zaak zich in handen van een derde

bevindt, kan de zaak worden geleverd doordat
de derde de zaak gaat houden voor de verkrijger.
Sanne heeft haar fiets bijvoorbeeld naar de
fietsenmaker gebracht en verkoopt de fiets aan
Bram, terwijl deze fiets nog bij de fietsenmaker
staat. De fietsenmaker was houder voor Sanne
en wordt houder voor Bram. Ook in dit geval
vindt levering plaats zonder dat de fiets de
werkplaats verlaat. Voor deze wijze van levering
is wel vereist dat de derde (in dit geval de
fietsenmaker) de overdracht heeft erkend dan
wel dat de vervreemder of de verkrijger de
overdracht aan hem heeft medegedeeld.

8
Probleem 1

Algemene introductie
Het verschil tussen goederenrecht en verbintenissenrecht
Vorig blok hebben we uitgebreid stilgestaan bij het verbintenissenrecht. Dit blok zullen we ons richten
op het andere aspect van het vermogensrecht, namelijk het goederenrecht. Het goederenrecht is het
deel van het objectieve vermogensrecht dat betrekking heeft op de rechtsverhouding tussen een
persoon en een goed, terwijl het verbintenissenrecht het deel
van het objectieve vermogensrecht is dat betrekking heeft op
de rechtsverhouding tussen een persoon en een andere
persoon. Deze onderdelen van het vermogensrecht zijn
onlosmakelijk met elkaar verbonden, maar er zijn ook een
aantal verschillen.

Goederenrecht Verbintenissenrecht
Boek 3 en 5 BW Boek 3 en 6 BW
Absolute rechten Relatieve rechten
Dwingend recht Aanvullend recht
Zakelijk recht – Recht op een zaak Persoonlijk recht – Recht op een prestatie

Het verbintenissenrecht is een relatief recht, dit betekent dat het recht slechts in relatie tot één of
meer bepaalde rechtssubjecten kan worden ingeroepen, namelijk alleen ten aanzien van degene met
wie men in een verbintenisrechtelijke verhouding staat. Het goederenrecht is daarentegen een
absoluut recht, dit betekent dat de rechthebbende zijn rechten op goederen in beginsel tegenover
iedereen kan inroepen. Dit absolute karakter valt uiteen in een aantal aspecten:
1. Absoluutheid en exclusiviteit:
- Absoluutheid ziet op het feit dat de eigenaar met uitsluiting van eenieder de bevoegdheid
heeft tot het vrije gebruik van de zaak. Dit impliceert tevens exclusiviteit; iedere derde is
verplicht zich te onthouden van gedragingen die de rechthebbende van een goed in zijn
gebruik, beheer of beschikking storen.
2. Droit de suite:
- Zaaksgevolg houdt in dat het eigendomsrecht en elk beperkt recht op een zaak blijft
rusten, zelfs wanneer de eigendom van die zaak wordt overgedragen. Dus stel, Jan draagt
een onroerende zaak over op Piet, zonder dat de hypothecaire geldlening wordt afgelost,
dan blijft het hypotheekrecht ook op de zaak rusten. Daarom wordt in de praktijk de
hypothecaire geldlening eerst afgelost, waardoor het hypotheekrecht tenietgaat.
3. Droit de préférence:
- Indien op eenzelfde goed meerdere beperkte rechten rusten, geldt het prioriteitsbeginsel.
Dit houdt in dat het eerder gevestigde goederenrechtelijke recht voor gaat op een later
gevestigd goederenrechtelijk recht. Dus stel, Piet is eigenaar van een stuk grond welke hij
heeft gefinancierd met een hypothecaire geldlening. De bank heeft hierdoor het
hypotheekrecht over het stuk grond. Piet kan nog andere beperkte rechten op de grond
vestigen (opstal, vruchtgebruik, etc.). Maar het hypotheekrecht was het recht dat het
eerste was gevestigd, dus als daarna een ander beperkt recht op de grond wordt gevestigd,
dan kan de bank het later ontstane recht bij executie negeren en de grond dus executeren
in de toestand waarin het zich bevond toen het hypotheekrecht werd gevestigd (zonder
de andere beperkte rechten).

Daarnaast is het goederenrecht voornamelijk dwingend recht, dit betekent dat er niet van de
wettelijke bepaling mag worden afgeweken door middel van een overeenkomst.

9
Het verbintenissenrecht is daarentegen voornamelijk aanvullend recht door het belang van
contractsvrijheid. Dit brengt met zich mee dat er van de wettelijke bepaling mag worden afgeweken
door middel van een eigen overeenkomst. In het verlengde hiervan ligt het verschil tussen een gesloten
en open systeem. Alle goederenrechtelijke rechten berusten op de wet. Partijen kunnen dus geen
goederenrechtelijke rechten buiten de wet om creëren (gesloten systeem). Ook de inhoud van de
goederenrechtelijke rechten wordt door de wet zelf bepaald of er wordt door de wetgever een kader
opgesteld waarbinnen een beperkte vrijheid is. Dit is een groot verschil met het verbintenissenrecht,
waar het beginsel van contractsvrijheid geldt en de meeste wetsbepalingen aanvullend recht bevatten.
Daarmee is het verbintenissenrecht een open systeem.

Het verschil tussen zelfstandige en afhankelijke rechten

Een afhankelijk recht (accessoir recht) is een recht dat aan een ander recht zodanig is verbonden dat
het niet zonder dat andere recht kan bestaan (art. 3:7 BW). Dit houdt twee dingen in:
1. Ten eerste dat het recht niet afzonderlijk van het hoofdrecht kan worden overgedragen; een
afhankelijk recht volgt als het ware het hoofdrecht waaraan zij is verbonden. Dus als het
hoofdrecht overgaat op een andere rechthebbende, dan gaat van rechtswege ook het
afhankelijk recht over.
2. Ten tweede dat wanneer het hoofdrecht tenietgaat, het afhankelijke recht ook teniet gaat.
Stel, er is een recht van hypotheek verleend door de koper van een woning aan de bank. Op
het moment dat het huis wordt verkocht, en met de verkoopopbrengst de hypotheekschuld
aan de bank geheel wordt ingelost, dan eindigt ook het recht van hypotheek dat de bank heeft.
De bank heeft dat recht immers om het huis te kunnen verkopen en om zich op het huis te
kunnen verhalen als de eigenaar van het huis de hypotheekrente niet betaalt.

Het verschil tussen volledige en beperkte rechten

Het eigendomsrecht is een volledig recht. Art. 5:1 lid 1 BW omschrijft het namelijk als volgt: “Eigendom
is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben”.

Naast een volledig recht zijn er ook beperkte rechten. Beperkte rechten zijn rechten die zijn afgeleid
uit een meer omvattend recht, dat met het beperkte recht is bezwaard (art. 3:8 BW). Als men dus een
eigendomsrecht heeft, dan kan men daarop (binnen bepaalde grenzen) de in de wet genoemde
beperkte rechten vestigen. Degene met het eigendomsrecht heeft in dat geval enkel het bloot
eigendom. Het bloot eigendom is het eigendomsrecht dat is bezwaard met een beperkt recht, zoals
het bezwaren van een woning met vruchtgebruik. Door het recht van die ander heeft de bloot eigenaar
over het algemeen niet de directe beschikking over zijn goed. Hij moet immers het recht van een ander
respecteren.

Het moederrecht is in dit geval het meer omvattend recht ten opzichte van het dochterrecht. Het
moederrecht kan zowel een volledig recht zijn, bijvoorbeeld de eigendom van een stuk grond, als een
beperkt recht, waarop een ander minder verstrekkend beperkt recht wordt gevestigd.

Het verschil tussen gebruiksrechten en zekerheidsrechten

De beperkte rechten kunnen daarnaast worden onderverdeeld in gebruiksrechten (genotsrechten) en
zekerheidsrechten. Gebruiksrechten geven een recht om op een bepaalde manier van het goed van
een ander gebruik te maken. Zekerheidsrechten strekken anderzijds ter zekerheid van een
(geld)vordering. Door een zekerheidsrecht op een goed te vestigen, wordt veiliggesteld dat een
openstaande vordering wordt voldaan. Wordt de vordering niet voldaan, bijvoorbeeld door een
faillissement, dan heeft schuldeiser het recht zich te verhalen op de zaak waar het zekerheidsrecht op
rust. Denk hierbij aan de situatie dat een ondernemer een schilderij als onderpand verleent, de bank
heeft dan bij wanbetaling de mogelijkheid om deze te verkopen en van deze opbrengst de schulden af
te lossen. Schematisch kunnen de beperkte rechten als volgt worden weergegeven:

10
 Beperkte rechten
Gebruiksrechten (genotsrechten) Zekerheidsrechten
Vruchtgebruik Pand
Erfdienstbaarheid Hypotheek
Erfpacht
Opstal

Verdieping soorten genotsrechten

Vruchtgebruik
Art. 3:201 BW: “Vruchtgebruik geeft het recht om goederen die aan een ander toebehoren, te
gebruiken en daarvan de vruchten te genieten”.

Uit bovenstaande definitie vloeien drie kernbevoegdheden voort voor de vruchtgebruiker:

1. Vruchttrekking (art. 3:201 BW):
- Ten eerste heeft de vruchtgebruiker het recht om van het vruchtgebruikgoed de vruchten
te genieten. Hiertoe zijn ingevolge art. 3:9 BW twee soorten vruchten te onderscheiden:
• Natuurlijke vruchten zijn zaken die volgens verkeersopvatting als vruchten van andere
zaken worden aangemerkt, zoals de appels van een appelboom of het jong van een
dier.
• Burgerlijke vruchten zijn rechten die volgens verkeersopvatting als vruchten van
goederen worden aangemerkt, zoals het recht op huur of dividend op aandelen.
Om onduidelijkheden te voorkomen, kan bij de vestiging van het vruchtgebruik worden
bepaald wat met betrekking tot het vruchtgebruik als vrucht moet worden beschouwd
(art. 3:216 BW) en de wetgever verwijst daarbij naar de verkeersopvatting.
2. Gebruik en verbruik (art. 3:207 lid 1 BW):
- Een vruchtgebruiker heeft het exclusieve recht om de aan het vruchtgebruik onderworpen
goederen te gebruiken of te verbruiken overeenkomstig de bij de vestiging van het
vruchtgebruik gestelde regels of, bij gebreke van zodanige regels, met inachtneming van
de aard van de goederen en de ten aanzien van het gebruik of verbruik bestaande
plaatselijke gewoonten. Onder verbruiken moet worden verstaan het door eenmalig of
langdurig gebruik overeenkomstig de bestemming doen tenietgaan van het goed voor de
gebruiker, zodanig dat herhaald gebruik is uitgesloten. Hier gaat het bijvoorbeeld om
zaken als brandstoffen, drink- en eetwaren. De vruchtgebruiker is dan ook niet gehouden
het gebruikte goed te vervangen of te vergoeden.
3. Beheer:
- Tot slot is de vruchtgebruiker bevoegd tot alle handelingen die tot een goed beheer van
het vruchtgebruikgoed dienstig kunnen zijn (art. 3:207 lid 2 BW). Hieronder vallen de
volgende handelingen:
• Inning vorderingen (art. 3:210 BW):
o Tot de beheersbevoegdheid van de vruchtgebruiker ten aanzien van het
vruchtgebruikgoed behoort de bevoegdheid om van aan het vruchtgebruik
onderworpen vorderingen in en buiten rechte nakoming te eisen en betalingen in
ontvangst te nemen.
• Vervreemding overeenkomstig bestemming (art. 3:212 BW):
o De vruchtgebruiker is alleen bevoegd tot vervreemding van het vruchtgebruikgoed
voor zover het goed is bestemd om te worden vervreemd, zoals een handelszaak
of een landbouwbedrijf.
• Verhuur of verpachting (art. 3:217 BW).

11
Soort goed
Het vruchtgebruik is een beperkt genotsrecht dat op alle goederen kan rusten, dus zowel op zaken als
vermogensrechten. Het recht van vruchtgebruik wordt vaak in een testament opgenomen. Hierin is
dan bijvoorbeeld geregeld dat de kinderen eigenaar worden van hun deel van de erfenis, maar dat de
langstlevende partner het vruchtgebruik van het erfdeel van de kinderen krijgt. Personen die
ongehuwd samenwonen kunnen op deze manier bij overlijden van één van hen, bepalen dat de ander
het recht van vruchtgebruik op het huis krijgt en daar dus mag blijven wonen. Degenen die in het
testament worden genoemd als erfgenamen (vaak de kinderen) krijgen dan wel het eigendom van het
huis, maar enkel het ‘bloot eigendom’.

Duur
Een recht van vruchtgebruik kan zowel voor bepaalde als onbepaalde duur worden aangegaan. Echter,
het vruchtgebruik is in ieder geval beperkt tot het leven van de vruchtgebruiker (art. 3:203 lid 2 BW).
Het overlijden van de vruchtgebruiker geldt dus als een soort bovengrens. Bij de beëindiging van het
vruchtgebruik zal dit recht ‘uitdoven’, waardoor de blote eigenaar automatisch volle eigenaar wordt
van het goed. Er moet hierbij tussen een aantal situaties onderscheid worden gemaakt:
- In situatie 1 is er slechts één vruchtgebruiker. Wanneer er wordt afgesproken dat het
vruchtgebruik tien jaar duurt en de vruchtgebruiker overlijdt na acht jaar, dan betekent dit niet
dat het vruchtgebruik nog eens twee jaar blijft bestaan. Bij het overlijden van de
vruchtgebruiker eindigt het vruchtgebruik definitief.
- In situatie 2 zijn er twee vruchtgebruikers tegelijkertijd (bijv. echtgenoten). Hier houdt het
vruchtgebruik op als de laatste overlijdt.
- In situatie 3 zijn er twee vruchtgebruikers bij opvolging. Eerst wordt het vruchtgebruik
bijvoorbeeld gevestigd ten behoeve van Sasha en er is reeds afgesproken dat wanneer Sasha
overlijdt, het vruchtgebruik over zal gaan op haar dochter. Deze opvolger moet dan wel
bestaan op het moment van vestiging (dus de dochter van Sasha moet al bestaan op het
moment van vestiging). Indien de dochter dan overlijdt, houdt het recht op vruchtgebruik op.
Deze situatie dient te worden onderscheiden van de situatie waarin er sprake is van één
vruchtgebruiker welke na het vestigen van het vruchtgebruik besluit deze over te dragen aan
een ander. In dat geval eindigt het vruchtgebruik niet na het overlijden van deze nieuwe
verkrijger. De duur blijft gebaseerd op de oorspronkelijke vruchtgebruiker.

Let op: het is ook mogelijk dat het vruchtgebruik wordt gevestigd ten behoeve van een rechtspersoon
(art. 3:203 lid 3 BW). Voor een dergelijke vruchtgebruiker wordt als tijdstip van overlijden aangemerkt
het tijdstip van ontbinden en anders in ieder geval na 30 jaar na de dag van vestiging.

Vergoeding
Bij vruchtgebruik bestaat geen vergoedingsverplichting. Dit is slecht facultatief en dient dus te worden
bedongen tussen beide partijen. Ingevolge art. 3:225 BW rust op de vruchtgebruiker wel de
verplichting om na afloop van het vruchtgebruik de goederen ter beschikking van de hoofdgerechtigde
te stellen en wel in de al dan niet gebruikte staat waarin zij zich dan bevinden.

Ontstaan
Recht van vruchtgebruik kan op twee manieren ontstaan: door vestiging en door verjaring (art. 3:202
BW). De totstandkoming door vestiging is de ‘normale’ manier van het in het leven roepen van een
recht op vruchtgebruik. Op vestiging zijn ingevolge de schakelbepaling van art. 3:98 BW de vereisten
voor overdracht van het goed van overeenkomstige toepassing voor de vestiging van een beperkt recht
op dat goed. Bij Inleiding Privaatrecht hebben we gezien dat deze vereisten worden aangeduid met
“OTLB”, te weten overdraagbaarheid, titel, levering en beschikkingsbevoegdheid. In dit blok zal dit
echter worden aangeduid met “OTVB”, omdat in plaats van levering een vestigingsformaliteit is vereist.

12
De invulling hiervan is afhankelijk van de aard van het vruchtgebruikgoed; betreft dit een onroerende
zaak, dan bestaat dit uit het opmaken van een notariële akte en het inschrijven daarvan in de openbare
registers. Naast vestiging kan het recht op vruchtgebruik ook ontstaan door verkrijgende verjaring. Dit
duurt drie tot tien jaren, afhankelijk van het vruchtgebruikgoed (art. 3:99 BW). Is het bezit niet te
goeder trouw, dan kan het vruchtgebruik worden verkregen in aansluiting op de extinctieve verjaring
van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit (art. 3:105 BW).

Erfdienstbaarheid
Art. 5:70 BW: “Een erfdienstbaarheid is een last, waarmede een onroerende zaak – het dienende erf
– ten behoeve van een andere onroerende zaak – het heersende erf – is bezwaard”.

Soort goed
Zoals uit bovenstaand artikel blijkt, heeft een erfdienstbaarheid alleen betrekking op onroerende
zaken, meer specifiek op het heersend erf en dienend erf. Maar wat is het verschil tussen deze twee?
Het woord zegt het eigenlijk al: een erf dat dienstbaar is aan een ander erf, is het dienende erf. Dit erf
is dus belast met de erfdienstbaarheid. Het erf waarvan de eigenaar juist iets mag van de eigenaar van
het dienende erf wordt het heersende erf genoemd.

Dit brengt met zich mee dat erfdienstbaarheid een dubbel gevolg heeft:
enerzijds rust er een last op het dienend erf en anderzijds geniet het
heersend erf een voordeel. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan
een recht van overpad. Het heersende erf heeft in dat geval vanuit zijn
eigen erf geen toegang tot de openbare weg, waardoor hij een
erfdienstbaarheid kan vestigen ten laste van het dienende erf en ten
behoeve van het heersende erf. Dit geeft het heersend erf enerzijds het
recht om over het erf van zijn buren te lopen of fietsen om bij de
openbare weg te komen en anderzijds geeft dit aan het dienend erf de
verplichting om dit te tolereren.

Let op: het dienende erf wordt altijd met de erfdienstbaarheid bezwaard, niet het heersende erf.

Rechtskarakter
Erfdienstbaarheid is kwalitatief aan zowel de actieve als de passieve zijde. Erfdienstbaarheid komt
immers niet toe aan een persoon, maar ten behoeve van een ander erf. Wat dit precies inhoudt, zal
het beste duidelijk worden aan de hand van een voorbeeld:

De passieve zijde is de zijde van de eigenaar van het dienend erf.

De actieve zijde is de zijde van de eigenaar van het heersend erf.

Stel, het erf van persoon B is met een erfdienstbaarheid bezwaard,

meer specifiek: persoon A heeft het recht om over het erf van persoon
B te lopen en persoon B dient dit te tolereren. Wat gebeurt er met de
erfdienstbaarheid indien persoon B respectievelijk persoon A hun erf
vervreemden?

Met betrekking tot de actieve zijde (hier: persoon A): erfdienstbaarheid

is een afhankelijk recht. Het is zodanig verbonden aan de eigendom
van het heersend erf dat het zonder dat eigendomsrecht niet kan
bestaan en dat er niet los van dat eigendomsrecht over kan worden
beschikt. Dit afhankelijke karakter brengt met zich mee dat het gebruiksrecht van de eigenaar van het
heersend erf kwalitatief is bepaald.

13
Dit recht rust immers op de eigenaren als zodanig, dat wil zeggen in hun kwaliteit van eigenaar. Krijgt
een ander deze kwaliteit, dan gaat het recht op deze nieuwe verkrijger over en verliest de vervreemder
zijn recht. Kortom, wordt het heersend erf vervreemd, dan wordt de erfdienstbaarheid van rechtswege
mede vervreemd. De verkrijger van het erf ontvangt dan een erf ten gunste waarvan de
erfdienstbaarheid bestaat. Iemand kan dus niet zijn erfdienstbaarheid vervreemden, terwijl hij het erf
zelf houdt.

Met betrekking tot de passieve zijde (hier: persoon B): de erfdienstbaarheid is ook kwalitatief aan de
passieve zijde. Dit vloeit echter niet voort uit het afhankelijke karakter van het recht, maar uit het feit
dat erfdienstbaarheid een beperkt recht is en als zodanig zaaksgevolg heeft. Dit houdt in dat het
eigendomsrecht en elk beperkt recht op een zaak blijven rusten, zelfs wanneer de eigendom van die
zaak wordt overgedragen. Indien persoon B dus besluit om zijn erf te vervreemden, dan zal de
erfdienstbaarheid hierop blijven rusten op grond van zaaksgevolg.

Vereisten
Art. 5:70 lid 1 BW vereist allereerst dat het dienend erf “ten behoeve van” het heersend erf is
bezwaard. Dit houdt in dat de eigenaar van het heersend erf als zodanig enig voordeel van de
erfdienstbaarheid moet hebben bij het gebruik van zijn erf. Voldoende is dat hij dit voordeel
persoonlijk als zodanig ervaart. Het is dus niet vereist dat het voordeel van dien aard is dat het nut in
objectieve zin verhoogt.

Daarnaast moet ingevolge art. 5:71 lid 1 BW de inhoud van de erfdienstbaarheid in beginsel bestaan
uit een verplichting om iets te dulden of niet te doen (negatieve verplichting). Uit de tekst van de
bepaling blijkt tevens dat het slechts kan gaan om verplichtingen tot het dulden of niet-doen van
feitelijke handelingen, dus bijvoorbeeld niet om het dulden of niet-doen van rechtshandelingen. Het
is derhalve niet mogelijk om de eigenaar van het dienend erf te beperken in zijn bevoegdheid om zijn
erf te verpachten, te vervreemden of met een beperkt recht te bezwaren.

Dit brengt met zich mee dat vier groepen erfdienstbaarheden kunnen worden onderscheiden:
1. De eigenaar van het dienend erf moet dulden dat de eigenaar van het heersend erf op het
dienend erf iets doet dat hij anders niet zou mogen doen, bijvoorbeeld het gebruiken van een
weg over het dienende erf.
2. De eigenaar van het dienend erf moet op zijn eigen erf iets nalaten wat hij anders wel zou
mogen, zoals het bouwen boven een bepaalde hoogte.
3. De eigenaar van het dienend erf moet dulden dat de eigenaar van het heersend erf op dat
heersend erf iets heeft wat hij anders niet zou mogen hebben, bijvoorbeeld het hebben van
bomen binnen twee meter van de grenslijn van de erven.
4. De eigenaar van het dienend erf mag op het heersend erf iets niet doen dat hij anders wel zou
mogen.

Uitzonderingen
Art. 5:71 lid 1 tweede volzin BW maakt het mogelijk in de akte van vestiging op de eigenaar van het
dienende erf de nevenverplichting te leggen op, onder of boven het dienende erf gebouwen, werken
of beplantingen aan te brengen die voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid nodig zijn. De
hierboven genoemde beperking tot een dulden of een niet-doen staat er dus niet aan in de weg dat
de erfdienstbaarheid feitelijk als bijkomstige positieve verplichting meebrengt te doen wat nodig is
om te voorkomen dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid wordt verhinderd, zoals het wegnemen
van obstakels ten behoeve van een erfdienstbaarheid van weg. De hoofdverplichting is immers nog
steeds negatief; namelijk het dulden dat de buurman over het erf heenloopt.

14
Daarnaast biedt art. 5:71 Lid 2 BW de mogelijkheid de inhoud van een erfdienstbaarheid uitsluitend
te laten bestaan in een verplichting tot een doen. Deze verplichting kan echter alleen strekken tot het
plegen van onderhoud, en wel alleen van het dienende erf, of van gebouwen, werken of beplantingen
die zich geheel of gedeeltelijk op het dienende erf (zullen) bevinden. Op grond van deze bepaling kan
bijvoorbeeld de gemeente als eigenaar van een openbare straat de eigenaars van naburige huizen
verplichten hun tuinen behoorlijk te onderhouden.

Duur
Erfdienstbaarheden kunnen voor een bepaalde tijd worden gevestigd: na het aflopen van deze periode
vervalt het recht van het dienende erf. Toch worden erfdienstbaarheden meestal voor onbepaalde tijd
gevestigd. Dat houdt in dat ze blijven doorlopen totdat ze worden opgeheven of er afstand van het
recht wordt gedaan. Art. 5:78-5:80 BW voorzien in een aantal van die mogelijkheden.

Vergoeding
In de akte van vestiging van een erfdienstbaarheid kan aan de eigenaar van het heersend erf de
verplichting worden opgelegd om aan de eigenaar van het dienend erf op al dan niet regelmatig
terugkerende tijdstippen een geldsom te betalen (art. 5:70 lid 2 BW). Indien deze retributie is vermeld
in de akte van vestiging, maakt ze deel uit van het zakelijk recht en draagt het ook een kwalitatief
karakter. Gaat het heersend of dienend erf in dat geval op een derde in eigendom over, dan gaat ook
de verplichting tot respectievelijk het recht op betaling mee over.

Ontstaan
Een erfdienstbaarheid kan, ingevolge art. 5:72 BW, op twee manieren ontstaan: door vestiging en door
verjaring. Op vestiging zijn ingevolge de schakelbepaling van art. 3:98 BW de vereisten voor overdracht
van het goed van overeenkomstige toepassing voor de vestiging van een beperkt recht op dat goed.
Bij Inleiding Privaatrecht hebben we gezien dat deze vereisten worden aangeduid met “OTLB”, te
weten overdraagbaarheid, titel, levering en beschikkingsbevoegdheid. In dit blok zal dit echter worden
aangeduid met “OTVB”, omdat in plaats van levering een vestigingsformaliteit is vereist. Deze bestaat
uit het opmaken van een notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers (art. 3:89
BW), hetgeen meestal zal worden gedaan door de eigenaar van het dienende erf. Naast vestiging kan
erfdienstbaarheid ook ontstaan door verkrijgende verjaring. Wanneer iemand bijvoorbeeld jarenlang
zonder problemen gebruik heeft gemaakt van het erf van de buren om overheen te lopen naar de
openbare weg, kan het zo zijn dat er een erfdienstbaarheid is ontstaan. Indien er sprake is van goede
trouw, dan duurt dit tien jaar (art. 3:99 BW). Is het bezit niet te goeder trouw, dan kan de
erfdienstbaarheid worden verkregen in aansluiting op de extinctieve verjaring van de rechtsvordering
strekkende tot beëindiging van het bezit (art. 3:105 BW).

Erfpacht
Art. 5:85 lid 1 BW: “Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders
onroerende zaak te houden en te gebruiken”. Degene aan wie het recht toekomt, heet in dit opzicht
erfpachter, degene wiens onroerende zaak met het erfpachtrecht is bezwaard, heet erfverpachter.

Uit bovenstaande definitie vloeien drie kernbevoegdheden voort voor de erfpachter:

1. Genot als een eigenaar:
- Art. 5:89 lid 1 BW bepaalt dat de erfpachter hetzelfde genot van de zaak heeft als een
eigenaar. Dit houdt dus in dat erfpacht ervoor zorgt dat een ander dan de eigenaar de
onroerende zaak onder zich mag hebben en deze mag gebruiken (waaronder gebouwen,
werken en beplantingen aanbrengen) alsof hij eigenaar is. Overigens mogen de partijen
ook iets anders in de akte van vestiging overeenkomen en dus de rechten van de
erfpachter inperken.

15
 Daarnaast mag de erfpachter niet zonder toestemming van de eigenaar een andere
bestemming geven aan de zaak of een handeling verrichten in strijd met haar bestemming
(art. 5:89 lid 2 BW). Als de eigenaar van een onroerende zaak deze voor bewoning in
erfpacht geeft, dan mag de erfpachter daar bijvoorbeeld geen winkel van maken.
2. Ius tollendi: retentierecht eigenaar:
- De erfpachter heeft de bevoegdheid om gebouwen, werken en beplantingen weg te
nemen indien deze door hemzelf of een rechtsvoorganger onverplicht zijn aangebracht of
van de eigenaar tegen vergoeding van de waarde zijn overgenomen. Voorwaarde is wel
dat de erfpachter de in erfpacht gegeven zaak in de oude toestand terugbrengt (art. 5:89
lid 3 BW).
3. Vruchttrekking:
- In beginsel is de erfpachter rechthebbende op vruchten die tijdens de duur van het
erfpachtrecht zijn afgescheiden of opeisbaar zijn geworden. Dit volgt in feite al uit de
algemene genotsbevoegdheid van de erfpachter overeenkomstig die van de eigenaar op
grond van art. 5:89 lid 1 BW. De bepaling is echter van regelend recht, dus partijen kunnen
in de akte van vestiging iets anders overeenkomen (art. 5:90 lid 1 BW).

Soort goed
Erfpacht heeft alleen betrekking op onroerende zaken.

Duur
Art. 5:86 BW geeft aan dat partijen in de akte van vestiging de duur van de erfpacht zelf kunnen
regelen. In de praktijk ziet men erfpacht voor de duur van drie periodes:
- Tijdelijke erfpacht: tijdelijke erfpacht wordt overeengekomen voor een vaste, aflopende
termijn en na verloop van deze termijn krijgt de grondeigenaar weer de beschikking over de
grond. De eigenaar kan, indien de erfpachter na afloop van deze termijn niet ontruimt,
gedurende zes maanden laten weten dat hij het recht als geëindigd beschouwt. Doet hij dit
niet, dan blijft de erfpacht doorlopen. Deze stilzwijgend verlengde erfpacht kan vervolgens
door zowel de eigenaar als de erfpachter worden opgezegd met inachtneming van de gewone
opzeggingsbepaling.
- Voortdurende/onbepaalde erfpacht: de erfpacht geschiedt hierbij hetzij in de vorm van
uitgifte voor echte onbepaalde tijd (art. 5:87 BW), hetzij in de variant van zogenaamde
voortdurende erfpacht. Bij deze laatste variant wordt de erfpacht voor onbepaalde tijd
uitgeven, maar is verbonden aan een tijdvak. Na afloop van het tijdvak wordt het erfpachtrecht
verlengd met een nieuw tijdvak. Het eindigen van een tijdvak geeft de grondeigenaar de
mogelijkheid de voorwaarden aan te passen, zoals het verhogen van de canon.
- Eeuwigdurende erfpacht: bij deze vorm van erfpacht wordt de hoogte van de canon maar één
keer bepaald en kunnen de voorwaarden niet worden gewijzigd.

Vergoeding
In de akte van vestiging kan, ingevolge art. 5:85 lid 2 BW, aan de erfpachter de verplichting worden
opgelegd om op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom te betalen. Deze canon
wordt door de wetgever aangemerkt als een kwalitatieve verbintenis, met dien verstande dat bij
overdracht van de erfpacht de verkrijger niet alleen aansprakelijk is voor de na die overdracht te
verschijnen termijnen, maar ook voor eerdere termijnen (art. 5:92 lid 2 BW).

Ontstaan
Erfpacht kan op twee manieren ontstaan: door vestiging en door verjaring. Op vestiging zijn ingevolge
de schakelbepaling van art. 3:98 BW de vereisten voor overdracht van het goed van overeenkomstige
toepassing voor de vestiging van een beperkt recht op dat goed.

16
Bij Inleiding Privaatrecht hebben we gezien dat deze vereisten worden aangeduid met “OTLB”, te
weten overdraagbaarheid, titel, levering en beschikkingsbevoegdheid. In dit blok zal dit echter worden
aangeduid met “OTVB”, omdat in plaats van levering een vestigingsformaliteit is vereist. Deze bestaat
uit het opmaken van een notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers (art. 3:89
BW). Naast vestiging kan erfpacht ook ontstaan door verkrijgende verjaring. Wanneer iemand
bijvoorbeeld denkt dat zijn erfpachtgrond een groter oppervlak heeft dan in werkelijkheid het geval is,
kan het zo zijn dat er een erfpacht is ontstaan. Indien er sprake is van goede trouw, dan duurt dit tien
jaar (art. 3:99 BW). Is het bezit niet te goeder trouw, dan kan erfpacht worden verkregen in aansluiting
op de extinctieve verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit (art. 3:105
BW).

Opstal
Art. 5:101 lid 1 BW: “Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak
van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen”.

Het doel van het opstalrecht is gelegen in het doorbreken van het goederenrechtelijke
natrekkingsbeginsel. Het is namelijk een afwijking van de verticale natrekkingsregel, hetgeen bepaald
dat de eigenaar van de grond tevens eigenaar is van de daarmee (duurzaam) verenigde gebouwen,
werken en beplantingen (art. 5:20 BW). Deze gebouwen, werken of beplantingen behoren door dit
beperkte recht namelijk in eigendom toe aan de opstaller. De opstaller verkrijgt daarentegen niet het
eigendom van de grond waarop de gebouwen, werken of beplantingen zijn gevestigd. Met andere
woorden: het recht van opstal leidt tot een horizontale scheiding van het eigendom van grond en
opstal. Deze eigendomsscheiding heeft echter niet het gevolg dat de opstal roerend wordt, want het
blijft onroerend (art. 3:3 BW).

Uit bovengenoemd wetsartikel vloeien een aantal kernbevoegdheden voort voor de opstaller:
- Bevoegdheden ten aanzien van de opstallen
De bevoegdheden van de opstaller zijn niet uitsluitend beperkt tot het juridisch eigenaar
zijn van de opstallen. Hij heeft ook gebruiks- en genotsbevoegdheden ten aanzien van de
gebouwen, werken en/of beplantingen. Hierdoor is hij ook bevoegd deze weg te nemen of
juist aan te brengen. In de akte van vestiging kunnen deze bevoegdheden echter worden
beperkt (art. 5:102 BW).
- Bevoegdheden ten aanzien van de onroerende zaak waarop het opstalrecht rust
Indien partijen in de akte van vestiging geen regeling hebben getroffen, dan heeft de
opstaller ten aanzien van de zaak waarop zijn recht rust, slechts de bevoegdheden die voor
het volle genot van zijn recht nodig zijn (art. 5:103 BW). Dit wil zeggen dat hij is bevoegd
om datgene te doen wat rechtstreeks verband houdt met het aanbrengen, onderhouden,
gebruiken en wegnemen van de opstallen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de bevoegdheid
om over de bezwaarde grond van en naar de opstal te gaan.

Let op: de opstaller is slechts eigenaar in zijn hoedanigheid van opstaller: bij het einde van het
opstalrecht gaat het eigendom van de tot dan toe aan hem toebehorende opstallen van rechtswege
over op de eigenaar van de onroerende zaak op grond van natrekking (art. 5:105 lid 1 BW). De
voormalig opstaller wordt vanaf dat moment door de wet op dezelfde wijze behandeld als een
voormalig erfpachter; hij mag de opstallen wegnemen voor zover deze door hemzelf of door een
rechtsvoorganger onverplicht zijn aangebracht of tegen vergoeding van de eigenaar zijn overgenomen
(art. 5:105 lid 2 BW). De voormalig opstaller heeft echter ook de mogelijkheid om de door hem
aangebrachte of overgenomen opstallen te laten vergoeden (art. 5:105 lid 3 BW).

17
Soort goed
Het opstalrecht heeft alleen betrekking op onroerende zaken. Deze onroerende zaak zal doorgaans de
grond zijn, maar kan ook een gebouw zijn.

Soort recht
Het recht van opstal kent twee varianten (art. 5:101 lid 2 BW):
1. Het zelfstandige opstalrecht: Bij een zelfstandig opstalrecht wordt de duur van het recht door
de partijen zelf bepaald (art. 5:104 lid 2 jo. art. 5:86 BW). Voor wat betreft de beëindiging
gelden de gewone regels voor het tenietgaan van beperkte rechten in het algemeen, alsmede
die voor erfpacht in het bijzonder.
2. Het afhankelijke opstalrecht: Bij een afhankelijk opstalrecht wordt het recht verleend
afhankelijk van een ander gebruiksrecht op de onroerende zaak, zoals erfpacht. Dit opstalrecht
wordt in dat geval, als afhankelijk recht, voor wat betreft duur en tenietgaan in belangrijke
mate bepaald door het recht waaraan het is verbonden.
Duur
Zoals hierboven reeds benoemd, wordt de duur van het afhankelijk opstalrecht bepaald door de duur
van het recht waaraan het is verbonden, tenzij bij de vestiging van het afhankelijk opstalrecht een
kortere duur is bepaald. Het afhankelijk opstalrecht kan dus niet langer voortduren dan de duur van
het hoofdrecht waaraan het is verbonden. Op het zelfstandig opstalrecht is, ingevolge art. 5:104 lid 2
BW, art. 5:86 BW van overeenkomstige toepassing. Dit betekent dat partijen in de akte van vestiging
de duur van het recht kunnen regelen. Dit zal in beginsel eeuwigdurend zijn, tenzij door de partijen
anders is overeengekomen.

Vergoeding
Art. 5:101 lid 3 BW bepaalt dat in de akte van vestiging de opstaller de verplichting kan worden
opgelegd om aan de eigenaar van de grond op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een
geldsom (retributie) te betalen. Deze retributie heeft hetzelfde karakter als de erfpachtcanon en wordt
door gelijke regels beheerst.

Ontstaan
Opstalrecht kan op twee manieren ontstaan: door vestiging en door verjaring. Op vestiging zijn
ingevolge de schakelbepaling van art. 3:98 BW de vereisten voor overdracht van het goed van
overeenkomstige toepassing voor de vestiging van een beperkt recht op dat goed. Bij Inleiding
Privaatrecht hebben we gezien dat deze vereisten worden aangeduid met “OTLB”, te weten
overdraagbaarheid, titel, levering en beschikkingsbevoegdheid. In dit blok zal dit echter worden
aangeduid met “OTVB”, omdat in plaats van levering een vestigingsformaliteit is vereist. Deze bestaat
uit het opmaken van een notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers (art. 3:89
BW). Naast vestiging kan opstalrecht ook ontstaan door verkrijgende verjaring. Indien er sprake is van
goede trouw, dan duurt dit tien jaar (art. 3:99 BW). Is het bezit niet te goeder trouw, dan kan het
vruchtgebruik worden verkregen in aansluiting op de extinctieve verjaring van de rechtsvordering
strekkende tot beëindiging van het bezit (art. 3:105 BW).

Schematische weergave genotsrechten

Erfdienstbaarheid Opstal Erfpacht Vruchtgebruik
Voorwerp Onroerende zaak Onroerende zaak Onroerende Goederen
zaak
Duur Vastgelegd in akte Eeuwigdurend Eeuwigdurend Leven van de
van vestiging (behoudens (behoudens vruchtgebruiker
beperkt recht) beperkt recht)

18
 Genot en Gebruikmaken Alleen het nodige Zelfde genot als Gebruiken en
gebruik van dienend erf voor volle genot eigenaar vruchten genieten
opstalrecht
Vergoeding Retributie Retributie Canon (Vergoeding)
Eigenaar Nee Ja Nee, behoudens Nee, behoudens
bouwwerken? afhankelijk afhankelijk
opstalrecht opstalrecht

Natrekking versus bestanddeelvorming

Introductie
Art. 3:1 BW: “Goederen zijn alle zaken en alle vermogensrechten”.
Met betrekking tot zaken wordt vervolgens in art. 3:3 BW onderscheid gemaakt tussen roerende en
onroerende zaken. Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond
verenigde beplantingen, alsmede de
gebouwen en werken die duurzaam
met de grond zijn verenigd, hetzij
rechtstreeks, hetzij door vereniging
met andere gebouwen of werken.
Alle overige zaken en hun
bestanddelen zijn, ingevolge art. 3:3
lid 2 BW, roerend.

Bestanddeelvorming
Art. 3:4 BW
1. Al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, is bestanddeel van
die zaak.
2. Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden
afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken,
wordt bestanddeel van de hoofdzaak.

Natrekking
Art. 5:3 BW: “Voor zover de wet niet anders bepaald, is de eigenaar van een zaak eigenaar van al haar
bestanddelen”. Dit wordt natrekking genoemd.

Natrekking zorgt er dus voor dat de eigendom van de hoofdzaak tevens het bestanddeel omvat. Aan
de andere kant van het spectrum kan natrekking tot een eigendomsverlies leiden. Dit zal het geval zijn
wanneer het bestanddeel vóór de bestanddeelvorming in eigendom van een ander dan de eigenaar
van de hoofdzaak was.

Een veelvoorkomend voorbeeld van natrekking is het kopen van een bouwperceel en het daarop laten
bouwen van een woonhuis. Dit woonhuis wordt ‘vanzelf’ onroerend, omdat het rechtstreeks met de
grond is verenigd en is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. Omdat het woonhuis ‘op’ het
perceel staat, wordt deze wijze van natrekking ook wel verticale natrekking genoemd; de ondergrond
trekt na wat er boven die ondergrond wordt gevestigd. Dit is te zien op de eerste afbeelding.

Natrekking kan echter ook horizontaal plaatsvinden. Dit houdt in dat bestanddelen van een
onroerende zaak, zoals een kelder, uitbouw of een balkon die zich niet direct boven de eigen grond
bevinden, maar wel deel uitmaken van het gebouw, worden nagetrokken als bestanddeel.

19
De eigenaar van de grond en het gebouw links blijft dus eigenaar van het bestanddeel van zijn gebouw
dat de erfgrens heeft overschreden. Buurman B verkrijgt niet het eigendom hiervan. In het
goederenrecht prevaleert horizontale natrekking vaak boven verticale natrekking. Dit houdt in dat
indien een gebouw of werk gedeeltelijk over de erfgrens is gebouwd, er ter hoogte van de erfgrens
geen verticale doorbreking van de natrekking plaatsvindt, maar dat hetgeen over de erfgrens is
gebouwd, wordt nagetrokken door de rest van het gebouw op grond van de horizontale natrekking.

B
A

Maar waarom kent het Burgerlijk Wetboek eigenlijk een bepaling omtrent bestanddeelvorming? Met
andere woorden: waarom zou men zich afvragen of iets bestanddeel is van een andere zaak? Het
antwoord op deze vraag is gelegen in de vraag wie eigenaar is. Wanneer men tot de conclusie komt
dat iets op grond van art. 3:4 BW een bestanddeel is, dan bepaalt art. 5:3 BW dat de eigenaar van een
zaak ook eigenaar is van haar bestanddelen. Om deze reden zijn art. 3:4 BW en art. 5:3 BW
onlosmakelijk met elkaar verbonden. Men dient art. 5:20 BW echter te bezien in combinatie met art.
5:3 BW. Art. 5:3 BW is opgenomen in Titel 1: “Eigendom in het algemeen” en geeft de hoofdregel voor
alle zaken: zowel roerend als onroerend. Art. 5:20 BW geeft daarentegen een bijzondere regel omtrent
de eigendom van onroerende zaken.

Verbintenisrechtelijke alternatieven
Introductie
Een overeenkomst geldt slechts tussen partijen. Dat is een helder uitgangspunt van het
contractenrecht, voortvloeiende uit het beginsel van de partijautonomie. Partijen zijn autonoom in
hun keuze om contracten te sluiten en kunnen slechts contractueel gebonden raken als zij dat zelf
willen. Dit brengt met zich mee dat niemand in beginsel door middel van een overeenkomst
zeggenschap kan uitoefenen over de rechtspositie van een persoon die niet vrijwillig tot die
overeenkomst toetreedt. Derden, dat wil zeggen partijen die niet betrokken waren bij het sluiten van
de overeenkomst in kwestie, zijn dan ook in beginsel niet gebonden en kunnen daar evenmin rechten
aan ontlenen. Dit wordt ook wel de relativiteit van de contractuele gebondenheid genoemd: een
contract heeft geen absolute werking, maar werkt in beginsel slechts jegens contractspartijen.

In de praktijk betekent dit het volgende: Wanneer er sprake is van erfdienstbaarheid die A het recht
geeft om over het terrein van B te gaan, dan kan A dit recht zonder meer uitoefenen tegen de
rechtsopvolger onder bijzondere titel van B. Wanneer er echter sprake is van een contractuele afspraak
tussen A en B met dezelfde inhoud, is de rechtsopvolger van B niet verplicht om A – of eventueel diens
rechtsopvolger – over zijn terrein te laten gaan, aangezien persoonlijke verplichtingen met betrekking
tot een goed in beginsel niet met dat goed overgaan op de verkrijger onder bijzondere titel. In de
praktijk bestaat niettemin van oudsher een behoefte aan de mogelijkheid om deze verplichtingen wel
op derden over te kunnen doen gaan.

20
Kwalitatieve verplichtingen
Art. 6:252 BW noemt de kwalitatieve verplichting. Hiervoor moet wel aan een aantal vereisten worden
voldaan: “Bij een overeenkomst kan worden bedongen dat de verplichting van een der partijen om
iets te dulden of niet te doen ten aanzien van een haar toebehorend registergoed, zal overgaan op
degenen die het goed onder bijzondere titel zullen verkrijgen, en dat mede gebonden zullen zijn
degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen”.
1. De verplichting moet strekken tot een dulden of niet doen. Een kwalitatieve verplichting die
bijvoorbeeld inhoudt dat door de schuldenaar bepaald onderhoud moet worden verricht (een
doen) bestaat niet. Het artikel is echter niet van toepassing op verplichtingen die een
rechthebbende beperken in zijn bevoegdheid het goed te vervreemden of te bezwaren (art.
6:252 lid 5 BW).
2. Het moet gaan om registergoederen volgens art. 3:10 BW.
3. Diegene moet het goed onder bijzondere titel verkrijgen.
4. Het beding moet worden neergelegd in een notariële akte en worden ingeschreven in
openbare registers.

Met betrekking tot bovengenoemd voorbeeld houdt dit in dat, indien A en B de verplichting van B in
de vorm van een zogenaamde kwalitatieve verplichting in de zin van art. 6:252 BW gieten, er een
persoonlijke verbintenis met derdenwerking aan passieve zijde ontstaat. Men spreekt in dit verband
ook wel van een erfdienstbaarheid zonder heersend erf. De persoonlijke verplichting van B gaat
immers over op zijn rechtsopvolger onder bijzondere titel; B – en zijn eventuele rechtsopvolgers –
zullen dus ten aanzien van persoon A moeten blijven dulden dat diegene over zijn terrein zal lopen.
Een kwalitatieve verplichting zorgt daarentegen niet voor derdenwerking aan de actieve zijde.
Eventuele rechtsopvolgers van persoon A hebben dus niet het recht om over het terrein van persoon
B te wandelen.

Een verschil met de erfdienstbaarheid is dat de basis nog steeds een obligatoire overeenkomst is, en
daarmee persoonlijk van aard, terwijl – zoals we al eerder hebben gezien – een erfdienstbaarheid juist
niet toekomt aan een persoon, maar aan een ander erf. De verplichting wordt echter toch kwalitatief
gemaakt, waardoor deze overgaat op verkrijgers van het registergoed waarop de verplichting
betrekking heeft. Dit maakt de kwalitatieve verplichting een handig figuur bij verplichtingen die wel
aan een registergoed moeten blijven kleven, maar aan de kant van de schuldeiser niet afhankelijk
moeten zijn van een heersend erf.

21
Daarnaast is de categorie goederen waarop de kwalitatieve verplichting kan zien uitgebreider; een
erfdienstbaarheid kan namelijk enkel worden gevestigd op een onroerende zaak, terwijl een
kwalitatieve verplichting ziet op registergoederen, waardoor ook bijvoorbeeld teboekgestelde
schepen en luchtvaartuigen onderwerp van een kwalitatieve verplichting kunnen zijn.

Het kettingbeding
Een andere oplossing is het verbintenisrechtelijke kettingbeding. Het kettingbeding bestaat uit een
samenstel van beloften om te zullen contracteren. Dit werkt als volgt: de schuldenaar verbindt zich
tegenover de oorspronkelijke schuldeiser om een concrete verplichting na te komen, de bewuste
verplichting op te leggen aan zijn rechtsopvolger en met deze rechtsopvolger overeen te komen dat
ook hij op zijn beurt zowel de concrete verplichting als de doorgifteverplichting aan zijn opvolgers zal
opleggen. Toegepast op het eerdergenoemde voorbeeld zal het kettingbeding er als volgt uitzien:

A belooft aan B:
1. Ik laat jou over mijn grond wandelen.
2. Ik zal mijn opvolger (C) ertoe verplichten om jou over die grond te laten wandelen.
3. Ik zal C ertoe verplichten om die verplichting op zijn beurt aan zijn opvolger (D) door te geven.
4. Ik zal C ertoe verplichten om de doorgeefverplichting aan zijn opvolgers op te leggen.

Het kettingbeding wordt in de praktijk vaak verward met de kwalitatieve verplichting in de zin van art.
6:252 BW. Bij een kettingbeding is echter sprake van een bepaling in een overeenkomst die steeds
opnieuw aan de nieuwe koper moet worden doorgegeven. Dat gaat dus, anders dan bij een
kwalitatieve verplichting, niet automatisch; er is immers een rechtshandeling voor vereist en daarnaast
is het afhankelijk van de wil van de vervreemder. Als persoon C namelijk besluit zijn perceel te
verkopen aan persoon D zonder alle verplichtingen, dan is de ketting verbroken, waardoor persoon B
niet meer over het perceel van persoon D mag lopen. Persoon D heeft zich immers niet verbonden aan
dit kettingbeding. Het kettingbeding heeft daarentegen wel het voordeel dat het ook een verplichting
kan omvatten om juist iets wel te doen of te geven (positieve verplichting), de kwalitatieve verplichting
leent zich daar niet voor. Daarbij moet sprake zijn van een dulden of niet doen (negatieve verplichting).

22
Jurisprudentie

Ontvanger/Rabo (Portacabin)
Buys heeft in 1990 op zijn grond naast een reeds bestaand bedrijfsgebouw een portacabin geplaatst
en als kantoorruimte in gebruik genomen. Het bestaande bedrijfsgebouw en de portacabin waren door
middel van een schutting visueel met elkaar verbonden. De portacabin had daarnaast een aparte
ingang en was aangesloten op het gas-, water- en elektriciteitsnet, de riolering en er was een
telefoonaansluiting. Buys heeft op deze grond met bijbehorende bedrijfsgebouwen (waaronder de
portacabin) een hypotheek gevestigd ten behoeve van de Rabobank. In 1992 is echter executoriaal
beslag gelegd op de roerende zaken in de bedrijfsgebouwen van Buys, waaronder op de portacabin als
ware het een roerende zaak. De vraag rees dan ook of een portacabin als onroerend kan worden
aangemerkt in de zin van art. 3:3 BW. Onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis en het
Amercentrale-arrest, heeft de Hoge Raad daartoe uiteengezet wat de maatstaven voor een duurzame
vereniging zijn.

Overwegingen
De Hoge Raad overweegt dat een gebouw duurzaam met de grond kan zijn verenigd in de zin van art.
3:3 BW, doordat het naar aard en inrichting is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. Het is
hierbij niet van belang dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. Bij de
beoordeling van de vraag of een gebouw of een werk is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven,
moet wel worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is. Hieruit
blijkt dat er sprake is van een subjectieve maatstaf met een objectivering; het gaat in eerste instantie
om de intentie van degene die het gebouw heeft neergezet, maar die intentie moet wel naar buiten
kenbaar worden gemaakt.

Tevens kunnen de verkeersopvattingen – anders voor de vraag of iets bestanddeel van een zaak is in
de zin van art. 3:4 BW – niet worden gebezigd als een zelfstandige maatstaf voor de beoordeling van
de vraag of een zaak roerend of onroerend is. Zij kunnen echter wel in aanmerking worden genomen
in de gevallen dat in het kader van de beantwoording van die vraag onzekerheid blijkt te bestaan of
een object kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd.

Toegepast op de portacabin van Buys kwam de Hoge Raad tot het oordeel dat een portacabin kan
worden aangemerkt als onroerend in de zin van art. 3:3 BW. De portacabin was dan wel naar aard een
tijdelijke bedrijfsruimte, maar door de inrichting en de visuele eenheid die hij vertoonde met zijn
omgeving was hij toch bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven.

Rechtsregel
Een gebouw is duurzaam met de grond verenigd in de zin van art. 3:3 BW, indien het naar aard en
inrichting is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. Dit dient te worden bepaald aan de hand van
de intentie van de bouwer van het gebouw en de wijze waarop hij dit naar buiten kenbaar heeft
gemaakt.

23
Los de casus op

Het hotel
De investeerder Nakamura is bereid om op het landgoed van Leopold een hotel te vestigen en uit te
baten. Hij wil wel, door de grote investeringen die hij voornemens is te doen, een sterke positie
verkrijgen door middel van het verkrijgen van eigendom van het hotel. Leopold vindt dit een goed idee,
maar om sentimentele redenen weigert hij zijn landgoed te verkopen. Door middel van welke
juridische constructies kunnen de partijen tot een oplossing komen?
1. Erfpacht:
- Ingevolge art. 5:85 BW hebben partijen de mogelijkheid om een recht van erfpacht te
vestigen op de grond van Leopold. Nakamura heeft in dat geval als erfpachter de
bevoegdheid om deze grond te houden en te gebruiken, zelfs op zodanige wijze als ware
hij eigenaar. Het probleem is echter dat Nakamura hierbij geen eigendom verkrijgt over
het hotel. Hij mag het als het ware als eigenaar gebruiken, maar het eigendom van het
hotel blijft op grond van verticale natrekking toebehoren aan Leopold.
2. Opstal:
- Ingevolge art. 5:101 lid 1 BW hebben partijen de mogelijkheid om een recht van opstal te
vestigen op de grond van Leopold. Nakamura heeft in dat geval als opstaller de
bevoegdheid om in, op of boven deze grond gebouwen werken of beplantingen in
eigendom te hebben of te verkrijgen. Hij zal in dat geval dus het eigendom van het hotel
verkrijgen. Het probleem is echter dat uit de slotzin van art. 5:103 BW blijkt dat de
opstaller ten aanzien van de zaak waarop zijn recht rust (hier: hotel) alleen de
bevoegdheden heeft die voor het volle genot van zijn recht nodig zijn, denk daarbij
bijvoorbeeld aan de bevoegdheid om over de bezwaarde grond van en naar de opstal te
gaan. Dit betekent dat Nakamura bijvoorbeeld niet de mogelijkheid heeft om op de grond
rondom zijn hotel een barbecue te organiseren voor zijn hotelgasten. Deze situatie is dus
ook niet optimaal.
3. Vruchtgebruik:
- Ingevolge art. 3:201 BW hebben partijen de mogelijkheid om een recht van vruchtgebruik
te vestigen op de grond van Leopold. Nakamura heeft in dat geval als vruchtgebruiker de
bevoegdheid om deze goederen te gebruiken en daarvan de vruchten te genieten. Het
probleem is echter dat Nakamura hierbij geen eigendom verkrijgt over het hotel.
4. Kwalitatieve verplichting:
- Ingevolge art. 6:252 BW hebben partijen de mogelijkheid om een kwalitatieve verplichting
te bedingen. Hierbij ontstaat voor Leopold de verplichting om te dulden dat Nakamura een
hotel op zijn grond zal bouwen. Het probleem is echter dat Nakamura hierbij wederom
niet het eigendom van het hotel verkrijgt.
5. Kettingbeding:
- Partijen hebben de mogelijkheid om een kettingbeding te bedingen, maar ook hierbij zal
Nakamura niet het eigendom van het hotel verkrijgen.

Kortom, geen van bovengenoemde juridische constructies verwezenlijkt op zichzelf de ideale situatie
voor Nakamura. Het is daarom van belang om een paar van de bovengenoemde juridische constructies
met elkaar te gaan combineren, te weten erfpacht en opstal. De ideale situatie kan namelijk worden
verwezenlijkt door (1) een recht van erfpacht op de grond van Leopold te vestigen en vervolgens (2)
op dit recht van erfpacht een afhankelijk recht van opstal te vestigen. Het recht van opstal kan
ingevolge art. 6:101 lid 2 BW namelijk zowel zelfstandig als afhankelijk van aard zijn. De combinatie
van deze constructie brengt met zich mee dat Nakamura de eigendom verkrijgt over het hotel en
tevens van de rest van de grond gebruik kan maken als ware hij eigenaar.

24
Let op: Nakamura en Leopold kunnen geen overeenkomst sluiten waarin wordt bepaald dat Nakamura
eigenaar wordt van het hotel. Dit is namelijk in strijd met art. 5:20 lid 1 sub e BW, waardoor de
overeenkomst nietig zal worden verklaard op grond van art. 3:40 lid 2 BW. Art. 5:20 lid 1 sub e BW
bepaalt namelijk dat tot de eigendom van de grond ook gebouwen en werken behoren die duurzaam
met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en
werken. Aangezien het landgoed toebehoort aan Leopold, zal het hotel op grond van natrekking dus
in beginsel ook onder zijn eigendom vallen.

Het wandelen
Ikerd is eigenaar van het naastgelegen landgoed. Hij raakt op de hoogte van de onderhandelingen met
Nakamura en maakt zich zorgen. Tussen Ikerd en Leopolds vader is namelijk afgesproken dat Ikerd
gratis en onbeperkt wandelingen mag maken op het landgoed van Leopold. Daarvoor zijn hij en
Leopolds vader bij de notaris geweest. Ikerd meent bovendien dat, op grond van voormelde afspraak,
ook zijn kinderen en alle toekomstige kopers van zijn perceel op het landgoed van Leopold zouden
mogen wandelen. Leopold meent echter dat de afspraken tussen Ikerd en zijn vader geen betrekking
op hem hebben en dat hetzelfde geldt voor eventuele toekomstige kopers. Door middel van welke
juridische constructies kunnen de partijen tot een oplossing komen?
1. Erfpacht:
- Ingevolge art. 5:85 BW hebben partijen de mogelijkheid om een recht van erfpacht te
vestigen op de grond van Leopold. Ikerd heeft in dat geval als erfpachter de bevoegdheid
om deze grond te houden en te gebruiken, zelfs op zodanige wijze als ware hij eigenaar.
Het probleem is echter dat Ikerd hier veel te vergaande bevoegdheden mee verkrijgt,
terwijl hij enkel wandelingen wil maken over het terrein, waardoor dit geen optimale
juridische constructie is.
2. Erfdienstbaarheid:
- Ingevolge art. 5:70 BW hebben de partijen de mogelijkheid om een erfdienstbaarheid te
vestigen op de grond van Leopold. Het landgoed van Leopold vormt dan het dienende erf
en deze zal ten behoeve van het heersende erf (van Ikerd) worden bezwaard met het recht
respectievelijk de verplichting om over dit landgoed te wandelen. Leopold moet in dat
geval dus dulden dat Ikerd wandelingen zal maken over zijn landgoed. Het voordeel van
deze juridische constructie is dat deze kwalitatief is aan zowel de passieve als actieve zijde.
Dit brengt met betrekking tot de passieve zijde met zich mee dat, indien Leopold zijn
landgoed vervreemdt, de erfdienstbaarheid over gaat op de nieuwe verkrijger. De nieuwe
eigenaar van het landgoed zal dan wederom de erfdienstbaarheid moeten tolereren. Dit
vloeit voort uit zaaksgevolg; het beperkt recht (hier: erfdienstbaarheid) blijft op de grond
rusten, zelfs wanneer de eigendom van die zaak wordt overgedragen. Met betrekking tot
de actieve zijde brengt dit met zich mee dat, indien Ikerd zijn erf vervreemdt, zijn recht om
te wandelen over het landgoed van Leopold overgaat op de nieuwe verkrijger. Dit vloeit
voort uit het afhankelijke karakter van een erfdienstbaarheid; het is zodanig verbonden
aan de eigendom van het heersend erf dat het zonder dat eigendomsrecht niet kan
bestaan en dat er niet los van dat eigendomsrecht over kan worden beschikt. De kinderen
van Ikerd kunnen dus, indien zij het erf verkrijgen, ook het recht om te wandelen inroepen
jegens Leopold en zijn eventuele rechtsopvolgers.
3. Kwalitatieve verplichting:
- Ingevolge art. 6:252 BW hebben partijen de mogelijkheid om een kwalitatieve verplichting
te bedingen. Hierbij ontstaat voor Leopold de verplichting om te dulden dat Ikerd over zijn
landgoed wandelingen zal maken. Het probleem is echter dat een kwalitatieve verplichting
alleen derdenwerking heeft aan de passieve zijde. Dit betekent dat de verplichting van
Leopold wel overgaat op zijn rechtsopvolger onder bijzondere titel. Leopold en zijn
eventuele rechtsopvolgers zullen dus ten aanzien van Ikerd moeten blijven dulden dat
diegene over zijn landgoed zal lopen.

25
 Een kwalitatieve verplichting zorgt daarentegen niet voor derdenwerking aan de actieve
zijde. Eventuele rechtsopvolgers van Ikerd, zoals zijn kinderen, hebben dus niet het recht
om over het landgoed van Leopold te wandelen. Een kwalitatieve verplichting wordt
immers gevestigd ten aanzien van een persoon en niet ten aanzien van het erf zelf,
hetgeen bij een erfdienstbaarheid wel het geval is.
4. Kettingbeding:
- Uit de casus blijkt dat Ikerd en Leopolds vader naar de notaris zijn geweest. Op grond van
art. 3:17 BW is een kettingbeding echter geen feit waarvan inschrijving in de registers
mogelijk is, waardoor dit geen geschikte juridische constructie is.

Het onderhouden van de vijver

Leopold vindt in de stukken een jaarlijkse onderhoudsverplichting die Ikerd op zich heeft genomen ten
behoeve van de vijver op het landgoed dat nu van Leopold is. Door middel van welke juridische
constructies kunnen partijen dit bewerkstelligen?
1. Erfdienstbaarheid:
- Ingevolge art. 5:70 BW hebben de partijen de mogelijkheid om een erfdienstbaarheid te
vestigen op de grond van Leopold. In art. 5:71 lid 2 BW wordt namelijk, als uitzondering
op de hoofdregel dat een erfdienstbaarheid alleen betrekking heeft op een dulden of een
niet doen, bepaald dat er wel de mogelijkheid bestaat een verplichting tot het plegen van
onderhoud te vestigen. Het probleem is echter dat voor het vestigen van een
erfdienstbaarheid het dienende erf ten behoeve van het heersende erf moet zijn bezwaard
met een last tot onderhoud. Dit brengt met zich mee dat deze last alleen kan worden
gevestigd als Ikerd zijn eigen grond moet onderhouden, maar niet wanneer het dienend
erf het heersend erf moet onderhouden, waardoor Ikerd niet kan worden verplicht de
vijver, die zich op de grond van Leopold (heersend erf) bevindt, te onderhouden.
2. Kwalitatieve verplichting:
- Ingevolge art. 6:252 BW hebben partijen de mogelijkheid om een kwalitatieve verplichting
te bedingen. Het probleem is echter dat het onderhouden van de vijver een positieve
verplichting betreft, terwijl een kwalitatieve verplichting alleen betrekking heeft op een
negatieve verplichting, te weten een dulden of een niet doen.
3. Kettingbeding.

26