现金流量表

Company Name

保利房地产（集团）股份有限公司

2018/9/17 1
 保利房地产（集团）股份有限公司
分析的主要内容

1 结构分析

2 趋势分析

3 财务指标分析

4 同行对比分析

5 问题及解决措施

欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 3 2018/9/17www.themegallery.com
 保利房地产（集团）股份有限公司
结构分析
陈薇薇

筹资活动 现金流入结构分析
现金流出结构分析
现金净流量结构分析

投资活动
经营活动

欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 4 2018/9/17www.themegallery.com
 保利房地产（集团）股份有限公司
现金流入结构分析
陈薇薇
2008-2011年现金流入结构百分比

59.99
63.36 56.49 63.49 53.52
49.99
39.99 经营活动现金流入
43.52 46.39
29.99 36.63 36.47 投资活动现金流入
19.99 筹资活动现金流入
9.99
0.01 -0.001 0.03 0.09
-0.01
2011 2010 2009 2008

欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 5 2018/9/17www.themegallery.com
 各项活动现金流入内部结构分析
陈薇薇

2011年结构 2010年结构 2009年结构 2008年结构

项 目
百分比(%) 百分比(%) 百分比(%) 百分比(%)
经营活动产生的现金流入： 100 100 100 100
销售商品、提供劳务收到的现金 94.01 94.31 95.92 94.17

收到其他与经营活动有关的现金 5.99 5.69 4.08 5.83

筹资活动产生的现金流入： 100 100 100 100

吸收投资收到的现金 9.01 0.71 31.23 0.32
其中：子公司吸收少数股东投资
9.01 0.71 0.29 0.32
收到的现金
取得借款收到的现金 90.9 99.29 68.77 71.12
发行债券收到的现金 - - - 28.55

综合分析：保利地产要增加现金的流入量, 主要还是依靠经营活动, 特别
是来自销售活动的现金流入。

欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 6 2018/9/17www.themegallery.com
 保利房地产（集团）股份有限公司
现金流出结构分析
陈薇薇

2008-2011年现金流出结构百分比

80 69.89
70 80.28 78.95
75.83
60 经营活动现金流出
50
投资活动现金流出
40 29.7
30 23.47 筹资活动现金流出
17.93 20.76
20
10 1.79 0.71 0.29
0.41
0
2011 2010 2009 2008

欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 7 2018/9/17www.themegallery.com
 各项活动现金流出内部结构分析
陈薇薇
2011年结构百 2010年结构 2009年结构 2008年结构
项 目
分比(%) 百分比(%) 百分比(%) 百分比(%)
一、经营活动产生的现金流出： 100 100 100 100
购买商品、接受劳务支付的现金 80.04 89.67 86.58 82.8
支付给职工以及为职工支付的现金 1.38 0.77 0.89 1.27
支付其他与经营活动有关的现金 4.11 1.48 2.29 4.54
二、投资活动产生的现金流出： 100 100 100 100
购建固定资产、
10.58 3.59 8.86 26.33
无形资产和其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 22.04 38.47 86.67 6.91
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 67.37 57.94 4.47 4.49
三、筹资活动产生的现金流出： 100 100 100 100
偿还债务支付的现金 83.6 82.34 87.19 74.35
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 16.1 17.47 12.65 24.6
支付其他与筹资活动有关的现金 0.3 0.18 0.16 1.05

综合分析：保利地产要节约现金的支出, 主要还是考虑经营活动, 特别是

来自购买活动的现金支出。
欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 8 2018/9/17www.themegallery.com
 经营活动现金流量净额
陈薇薇

项 目 2011 2010 2009 2008

现金流入 70,244,988,619.60 60,546,151,189.95 43,978,628,279.68 17,375,403,811.01
现金流出 78,166,896,075.57 82,916,047,052.21 45,123,419,512.14 24,965,876,341.91
现金流入/流出比 0.89 0.73 0.97 0.69
现金流量净额 -7,921,907,455.97 -22,369,895,862.26 -1,144,791,232.46 -7,590,472,530.90

项 目 2011 2010 2009 2008

净利润 7,367,200,495.85 5,505,278,120.39 4,007,727,232.01 3,043,671,657.77

净利润增长率 33.82 % 37.37 % 31.67 % 86.93 %

存货 152,107,443,875.54 109,898,142,220.58 60,098,919,702.29 40,195,618,482.32
存货增长率 38.41 % 82.86 % 49.52 % 43.12 %

主要原因：
保利存货连年增加，意味着大量的现金流出，但是都沉淀在住房领域。大量
的资金在存库，保利地产的存库大部分是已经盖好，但没有卖出去的房子或者打
算盖房子的材料。所以在利润表当中能见到利润，但是在现金流量表当中却见不
到现金。
欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 9 2018/9/17www.themegallery.com
 项 目 2011 2010 2009 2008
筹资活动现金流入 40,611,089,026.2 15,060,757,086.2
46,646,386,623.87 25,263,812,683.86
小计 5 8
筹资活动现金流出 33,217,666,986.4
18,513,739,374.47 13,957,958,203.94 6,564,740,589.04
小计 3
筹资活动流入/流出
1.222574994 2.519555109 1.809993433 2.294189219
比
筹资活动现金流量
7,393,422,039.82 28,132,647,249.40 11,305,854,479.92 8,496,016,497.24
净额

经营活动现金流入量小于流出量，投资活动现金流入量小于流出量，筹
资活动现金流入量大于流出量时，说明保利经营活动和投资活动均不能产生
足够的现金流入，各项活动完全依赖借债维系，一旦举债困难，财务状况将
十分危险。

项 目 2011 2010 2009 2008

投资活动现金流入
11,410,555.73 -9,399,793.86 22,475,435.27 29,280,938.11
小计
投资活动现金流出
459,256,544.79 1,847,949,025.67 425,385,932.68 91,101,404.16
小计
投资活动的现金流
0.024845712 -0.005086609 0.052835399 0.321410393
入/流出比
投资活动现金流量
-447,845,989.06 -1,857,348,819.53 -402,910,497.41 -61,820,466.05
欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐
净额 10 2018/9/17www.themegallery.com
 保利房地产（集团）股份有限公司

经营活动现金流分析

趋势 投资活动现金流分析

分析 筹资活动现金流分析

欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 11 2018/9/17www.themegallery.com
 经营活动现金流量趋势分析
曹晋川
项 目 2008 2009 2010 2011
销售商品、提供劳 16361694091.44 42186279386.69 57104089957.39 66038279695.29
务收到的现金

收到其他与经营活 1013709719.57 1792348892.99 3442061232.56 4206708924.31

动有关的现金
购买商品、接受劳 20672088758.53 39065836797.66 74348822489.74 62562504314.31
务支付的现金

支付给职工以及为 317520486.74 404956263.64 635821703.55 1079317954.1

职工支付的现金
支付的各项税费 2843923，281.21 4621427，321.27 6703791689.52 11311655780.29

支付其他与经营活 1132343815.43 1031199129.57 1227611169.4 3213418026.87

动有关的现金
经营活动产生的现 -7590472530.9 -1144791232.46 -22369895862.26 -7921907455.97
金流量净额

欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 12 2018/9/17www.themegallery.com
 经营活动现金流入趋势分析
曹晋川

流入量
5
销售商品、提供劳
4
务收到的现金
3 收到其他与经营活
动有关的现金
2
1
0
2009 2010 2011

欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 13 2018/9/17www.themegallery.com
 经营活动现金流出趋势分析
曹晋川

欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 14 2018/9/17www.themegallery.com
筹资活动现金流入趋势分析
陈锡佳
“吸收投资收到的现金”：
1.09年增发33,167万股，发行价
24.12（元/股），募集资金总额
800,000(万元)
2.保利南方集团有限公司等子公
司中少数股东增资合作增加
“取得借款收到的现金”：
09-10：新从西安国际信托，中
海信托和中农长短期借款增加，
短长期到期借款约110亿
10-11：虽然本期长短期借款都
相比去年有小幅度增加，但一年
内到期的长短期借款约300亿

2008-7-11，5年期固定利率债券
15
，票面利率7%，430,000万元。
 筹资活动现金流量趋势分析
陈锡佳
年末余额 定基比率
项目
2011 2010 2009 2008 2011/2008 2010/2008 2009/2008
吸收投资收到的 3,694,897, 330,631,29 7,889,839
现金 000 0 ,184
48,680,000 7590% 679% 16208%
其中：子公司吸
3,694,897, 330,631,29 74,489,20
收少数股东投资
000 0 0
48,680,000 7590% 679% 153%
收到的现金
取得借款收到的 36,916,192 46,315,755 17,373,97 10,712,077
现金 ,026 ,334 3,500 ,086 345% 432% 162%
发行债券收到的 4,300,000,
现金 000 0% 0% 0%
偿还债务支付的 27,768,791 15,244,861 12,170,06 4,880,728,
现金 ,854 ,452 0,000 051 569% 312% 249%
分配股利、利润
5,348,378, 3,235,189, 1,765,708 1,615,177,
或偿付利息支付
486 959 ,204 331 331% 200% 109%
的现金
其中：子公司支
141,908,94 217,806,61 94,054,46 140,591,02
付给少数股东的
4 4 4 5 101% 155% 67%
股利、利润

支付其他与筹资 100,496,64 22,190,00

活动有关的现金 6
33,687,963
0
68,835,208 146% 49% 32%
16
长期借款 还款期限
长期借款合 短期借款合
计 计
年度 1-2年 2-3年 3-5年 5年以上

8,130,300, 4,339,000,00 529,161,89 1,050,000,0 14,048,461 70,000,00

2008
000 0 4 00 ,894 0

6,414,000, 11,713,744,4 492,037,34 1,630,000,0 20,249,781 308,019,7

2009
000 88 9 00 ,838 86

18,550,040 23,095,288,4 3,193,300, 2,190,750,0 47,029,378 450,000,0

2010
,000 01 000 00 ,401 00

28,573,798 16,030,784,7 2,267,189, 3,108,013,4 49,979,786 2,123,400

2011
,414.00 40 480 25 ,059 ,000

2010年到期的长期借款黄色部分 约为110亿
2011年到期的长期借款红色部分 约为300亿

注：07年的财务报表中无长期借款的明细，因此未对09年长期借款还款计算

年份
现金流量表补充资料
2011 2010 2009 2008
财务费用 480,927,297 17 24,895,149 17,779,229 8,900,158.00
 筹资活动现金流出趋势分析
陈锡佳

“偿还债务支付
的现金”：每年
到期长期借款的
累积所致，特别
是10年拐点，由
08年3-5年期、
09年2-3年期和
10年1-2年期累
积起来的长期借
款到期所致。

“分配股利、利润或偿付利息支付的现金”：总体表现平稳上涨，
原因除每年有固定143,490,410.95元的“08保利债”支出外，长期借
款和短期借款数量也逐年上涨，特别是10年和11年
“支付其他与筹资活动有关的现金 ”：11年融资费用上涨，主要是
计入到财务费用。 18
 投资活动现金流入趋势分析
杨元秋

项 目 2011年 2010年 2009年 2008年

收回投资收到的现金 9000000 1729512.36

取得投资收益收到的现
金
1992719.42 2901748.66 213563.28 3179245.6

处置固定资产、无形资
产和其他长期资产收回 417836.31 285069.19 121098.1 126740
的现金净额

处置子公司及其他营业
单位收到的现金净额
-12586611.71

收到其他与投资活动有
关的现金
20411261.53 25974952.51

投资活动现金流入小计 11410555.73 -9399793.86 22475435.27 29280938.11

欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 19 2018/9/17www.themegallery.com
 投资活动现金流入趋势分析
杨元秋
项 目 2009年 2010年 2011年
收回投资收到的现金 0.00% 0.00% 0.00%
取得投资收益收到的现金 6.72% 91.27% 62.68%
处置固定资产、无形资产
和其他长期资产收回的现 95.55% 224.92% 329.68%
金净额

欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 20 2018/9/17www.themegallery.com
 投资活动现金流出趋势分析
杨元秋

项 目 2011年 2010年 2009年 2008年

购建固定资产、无形资
产和其他长期资产支付 48585512.62 66439986.09 37695012.74 29280938.11
的现金
投资支付的现金 101234501.7 710888638.9 368690919.9 29280938.11
质押贷款净增加额

取得子公司及其他营业
单位支付的现金净额
309436530.5 1070620401 19000000 4080000

支付其他与投资活动有
关的现金
56733665.06

投资活动现金流出小计 459256544.8 1847949026 425385932.7 91101404.16

投资活动产生的现金流
量净额
-447845989 -1857348820 -402910497 -61820466.05

欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 21 2018/9/17www.themegallery.com
 投资活动现金流出趋势分析
杨元秋
项 目 2009年 2010年 2011年
购建固定资产、无形资产和其他
128.73% 227% 165.92%
长期资产支付的现金
投资支付的现金 1258.87% 2427.82% 345.73%
支付其他与投资活动有关的现金 0.00% 0.00% 0.00%

欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 22 2018/9/17www.themegallery.com
 保利房地产（集团）股份有限公司
潘秀英

1.净现金流量适用比率

2.现在投资比率
财务指标分析
及同行对比分
析 3.现金流动负债比率

4.经营活动产生的现金流量净额对
总负责比率

欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 23 2018/9/17www.themegallery.com
 保利VS万科——净现金流量适当比率
潘秀英
4
∑ 经营活动的现金流量
1.净现金流量适当比率= i=1
4
∑ （资本性支出+存货增加额+现金股利）
i=1
=1.563&-0.157
保利地产 2008 2009 2010 2011 合计
经营活动产生的现金流
-7,590,472,530.90 -1,144,791,232.46 -22,369,895,862.26 -7,921,907,455.97 -39,027,067,081.59
量净额
资本性支出 23,991,407.57 51,676,844.87 200,217,107.29 228,805,500.10 504,690,859.83
存货的减少（增加以
-14,648,024,450.78 -19,903,301,219.97 -331,847,657.18 -2,558,430,076.31 -37,441,603,404.24
“－”号填列）
现金股利 1,615,177,330.65 1,765,708,203.94 3,235,189,959.48 5,348,378,486.00 11,964,453,980.07

上述三项支出总额 -13,008,855,712.56 -18,085,916,171.16 3,103,559,409.59 3,018,753,909.79 -24,972,458,564.34

万科 2008 2009 2010 2011 合计

经营活动产生的现金流 -34,151,830.40 9,253,351,319.55 2,237,255,451.45 3,389,424,571.92 14,845,879,512.5
量净额 2

资本性支出 105,818,093.00 105,043,818.43 116,807,210.04 137,326,799.14 464,995,920.61

-110,467,446,726.18
存货的增加 -12,401,019,289.30 1,556,571,445.17 -35,529,232,749.19 -64,093,766,132.86
现金股利 3,001,963,332.53 2,948,745,658.43 4,039,207,571.75 6,698,048,516.13 16,687,965,078.84
欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 24 2018/9/17www.themegallery.com
上述三项支出总额 -9,293,237,863.77 4,610,360,922.03 -31,373,217,967.40 -57,258,390,817.59 -93,314,485,726.73
 保利地产现金再投资比率
潘秀英
来自经营活动的净现金流量-现金股利
2.现金再投资比率=
固定资产总额+长期投资+其他资产+营运资金

2008 2009 2010 2011

经营活动产生现
-7,590,472,530.90 -1,144,791,232.46 -22,369,895,862.26 -7,921,907,455.97
金流量净额
现金股利 1,615,177,330.65 1,765,708,203.94 3,235,189,959.48 5,348,378,486.00

合计 -9,205,649,861.55 -2,910,499,436.40 -25,605,085,821.74 -13,270,285,941.97

固定资产 141,181,359.48 206,214,776.96 322,944,471.40 939,801,630.69
长期股权投资 10,751,229.53 246,459,399.85 936,959,326.88 986,581,400.71

营运资本 33,696,520,882.17 50,270,544,276.27 77,774,981,932.87 89,405,445,169.58

合计 33,848,453,471.18 50,723,218,453.08 79,034,885,731.15 91,331,828,200.98
现金再投资比率 -0.271966631 -0.057380023 -0.323971947 -0.145297496
欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 25 2018/9/17www.themegallery.com
 保利VS万科——现金再投资比率

万科 2008 2009 2010 2011

经营活动产生的现金 -34,151,830.40 9,253,351,319.55 2,237,255,451.45 3,389,424,571.92
流量净额

现金股利 3,001,963,332.53 2,948,745,658.43 4,039,207,571.75 6,698,048,516.13

差额 -3,036,115,162.93 6,304,605,661.12 -1,801,952,120.3 -3,308,623,944.21
固定资产 1,265,332,766.18 1,355,977,020.48 1,219,581,927.47 1,595,862,733.95
长期股权投资 2,485,725,268.99 3,565,383,001.51 4,493,751,631.16 6,426,494,499.65
其他非流动性资产 - 1,055,992,714.51 463,792,750.00
营运资本 48,902,651,301.32 62,264,999,600.09 75,869,940,702.83 81,922,494,539.93
合计 52,653,709,336.49 67,186,359,622.08 82,639,266,975.97 90,408,644,523.53

欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐
现金投资比率 -0.057661943 0.09383758426 -0.021805035 2018/9/17www.themegallery.com
-0.036596323
 保利地产现金流动负债比率
潘秀英
经营活动产生的现金流量净额
3.现金流动负债比率=
流动负债

项 目 2008 2009 2010 2011

经营活动产生的现
-7,590,472,530.90 -1,144,791,232.46 -22,369,895,862.26 -7,921,907,455.97
金流量净额
流动负债合计 19,514,717,965.34 38,233,616,965.76 68,896,674,806.23 98,585,942,340.95

现金流动负债比率 -0.388961426 -0.029942007 -0.324687598 -0.080355345

预收款项 9,798,537,484.92 29,830,433,014.19 51,544,328,495.06 70,928,226,314.06
欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐
应付职工薪酬 17,408,526.86 136,561,763.19
27 240,519,095.01
2018/9/17www.themegallery.com
56,960,440.72
 保利VS万科——现金流动负债比率
流动负债合计 64,553,721,902.60 68,058,279,849.28 潘秀英

万科经营活动产生的现金流量净额 -34,151,830.40 9,253,351,319.55 2,237,255,451.45 3,389,424,571.92

万科 2009 2010 2011

短期借款 1,188,256,111.11 1,478,000,000.00 1,724,446,469.54

预收款项 31,734,801,163.76 74,405,197,318.78 111,101,718,105.82

一年内到期的非 7,440,414,366.78 15,305,690,786.98 21,845,829,338.08

欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐
流动负债 28 2018/9/17www.themegallery.com
 经营活动产生的现金流量净额对总负
债的比率 潘秀英

4.经营活动产生的现金 经营活动产生的现金流量净额
流量净额对总负债的比率=
总负债 长期借款 20,249,781,838.75 47,029,378,401.38

2008 2009 2010 2011

经营活动产生的现金
-7,590,472,530.90 -1,144,791,232.46 -22,369,895,862.26 -7,921,907,455.97
流量净额

负债合计 28,060,194,964.49 62,869,175,061.39 120,307,641,793.60 152,950,155,487.36

欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐
比率 -0.270506764 -0.018209102
29 -0.18593911 -0.051794046
2018/9/17www.themegallery.com
 出现的问题
尹雪凤

NO 1 NO 2

大量举债加大了 现金流入量少
公司的财务风险 现金流出量大

经营活动和投资活动均不能产生足够的现金流入，
各项活动完全依赖借债维系。
欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 30 2018/9/17www.themegallery.com
 应对措施
尹雪凤

(一)增加现金流入

(二)减少现金流出

欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 31 2018/9/17www.themegallery.com
 应对措施
尹雪凤

1. 降低风险，保证稳定的销售收入

a 以销定量
(一)增加现金流入 2.减少过多的存货
b 促销活动或者是降价销售

a 建立稳定的信用政策和收
3 .加大应收账款 款政策
的管理 b鼓励客户提前还款

欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 32 2018/9/17www.themegallery.com
 应对措施
尹雪凤

1.推迟购地首付款时间并合理
拉长后续付款。

(二)减少现金流出 2.依靠施工单位垫资

3.控制成本减少费用

欢迎关注公众号：地产招聘小姐姐 33 2018/9/17www.themegallery.com
 现金流量表
Company Name

2018/9/17 34