收并购中的税务考量

周淼 2017.8

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 目录
CONTENTS
1
交易结构对税负的影响最大

2
投资测算应注意事项

3
股权转让面临的税务风险

4
资产收购面临的税务风险
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 一.关于交易结构
（一）交易结构决定企业税负

何为交易结构？
• 交易法律主体

• 标的物

• 交易方式

• 交易额

• 结算方式

• ……

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 一.关于交易结构
（一）交易结构决定企业税负

交易的法律主体 1.注册类型
个人？有限责任？合伙？
2.主体的选择
一般纳税人？未来情况？新公司？投资方？
3.注册地（纳税地点）
西藏？新疆？开发园区？

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一.关于交易结构
（一）交易结构决定企业税负

1.股权（买谁的股权？）
标的物
2.资产（先投资再转股权？）
3.资产+股权

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一.关于交易结构
资产与股权的关系
（一）价格的关系
资产-负债=净资产=股权价格

资产=股权价格+负债

买股权支付的代价=净资产+负债

买资产和买股权的差异就是资产溢价分别体现在资产层面
还是股权层面
买资产与买股权的差异就是税款，包括增值税、所得税、
土地增值税等
（二）资产和股权可以转化

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 一.关于交易结构
（一）交易结构决定企业税负 1.偿债式收购
2.换股式收购
交易方式（交易额、结算方式） 3.增资
4.明股实债
5.代持股
6.不对称分红
7.资产置换
8.先投资新设再转让
9.……

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一.关于交易结构
（一）交易结构决定企业税负

例 1：
中秋博饼费用如何列支？

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一.关于交易结构
（一）交易结构决定企业税负

例 2：
商业免租期如何节税？
• 租期三年，
• 第一年免租，第二、三年各450万

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 M公司 成都 北京
A集团公司

注册资本2000 控股股东
万

公允价值2亿元
A集团公司决定将M公司的
60%股份转让给李小姐，股
权转让价格1.2亿元，需要
缴纳企业所得税（1.2亿元
李 -0.12亿元）*25%=2700万
小 元
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成都 M公司
北京
A集团公司 西藏
15%税率
注册资本2000
万
B公司

第一步

增资3000万元，占M公司60%股份
公允价值2亿元

第二步

B公司与李小姐协议转让其取得的60%股份，股权转让价格
李 1.38亿元，股权转让成本3000万元，由于西藏为15%税率，缴
小 纳企业所得税（1.38-3000）*15%=1620（万元）
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节税2700-1620=1080（万元）
一.关于交易结构

（二）经济合同是交易结构的载体

合同约定方式不同，适用的税收政策不同。

（三）关于税务介入的时间点

税务应在前期谈判过程中介入，寻找合适的交易
方式，以达到税负最优

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案例：
税务认为：
1、A公司股权转让所得为2000万-1000万
《股权转让协议》
=1000（万元）
A公司以2000万元的价格将M公司转让给B公
2、M公司豁免债务，属于接受捐赠，因此应
司，双方约定，M公司的原债务400万元由老股东 该确认应纳税所得额400万元。
A公司承担，与新股东B公司无关。

应对策略：
1、M公司将债务置换给新股东B公司。借：其他应付-C公司400万，贷：其他
应付款--B公司400万。
2、B公司做账：借：其他应收款—M公司400万，贷：其他应付款—C公司400
万。
3、B公司还钱，借：其他应付款—C公司400万，贷：银行存款400万。（摘要：
债务置换）
4、A公司收到银行存款，借：银行存款400万，贷：其他应付款-C公司400万。
5、签订股权转让协议，协议价格1600万元。

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一.关于交易结构
案例：
甲房地产公司与市政府通过招挂拍程序拍得一块土地，市场价为2亿元，市政府对于
拍卖获得该土地的房地产企业附加一个条件：比市场价低4000万元的价格即16000
万元将该国有土地拍卖给甲房地产企业，甲房地产企业必须另外投资建设一座大桥。

方案一：甲房地产企业与市政府签订了16000万元的土地出让合同，甲房地产公司给
兰州市土地储备中心支付16000万元资金，土地储备中心通过兰州市土地管理局向甲
房地产企业开具16000万元的行政事业收据。另外，甲房地产企业投资4000万元按
照市政府的意愿在与该土地距离2000米外（红线之外），修建了一座黄河大桥。

方案二：甲房地产企业与市国土部门签订20000万元的土地出让合同，另行签订合同
委托甲房地产企业代建一座大桥，并支付代建款4000万元。

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1
交易结构对税负的影响最大

2
投资测算应注意事项

3
股权转让面临的税务风险

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资产收购面临的税务风险
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Part2.1 收购方式的选择
股权收购 VS 资产收购
股权收购，没有发票，资产的计价按照原价，仅在投资方企业账面
增加“长期投资”成本，因此对于收购方，不产生任何税费（为对方承
担股权转让所得的税收除外）；但在销售阶段产生沉重的税收负担
（增值税、所得税、土增税）。

资产收购，应取得专用发票，对方须缴纳增值税、企业所得税、土
地增值税；但在销售阶段税负较轻。
应优先选用资产收购的方式

应综合运用非货币性资产投资、企业合并分立、资产划转、特殊性
税务处理等方式进行税收筹划

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Part2.2 股权平价转让的税收风险

风险：价格不公允，在支付溢价的基础上，还要承担税收
案例：长沙

应对：
1、不低于股权对应的账面净资产价值

2、按照评估价格

3、对企业股权转让没有代扣义务（外资除外），税款应由对方承担

4、对个人股东的股权溢价须承担代扣代缴义务

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Part2.3 股权溢价开票充抵的税收风险

风险：
1、虚开发票，刑事责任
2、价格不合理，不能列支

偷鸡不成蚀把米

应对：禁止在投资拿地阶段采用开票充抵的“税筹”方法

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1
交易结构对税负的影响最大

2
投资测算应注意事项

3
股权转让面临的税务风险

4
资产收购面临的税务风险
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Part3 股权转让面临的税务风险

01 溢价收购面临的企业所得税风险

CONT
ENT
02 项目公司股权转让面临的增值税风险

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Part3.2 项目公司股权转让面临的增值税风险

仅针对土地出让金收据抬头与项目公司不一致的情况！
政策内容
财税[2016]140号，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开
发企业向政府部门支付的土地价款。
风险分析
（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合
同，将土地受让人变更为项目公司；
应对方案 （二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协
议或补充合同时，土地价款总额不变；

案例分析 （三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

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Part3.2 项目公司股权转让面临的增值税风险

政策内容

一旦项目公司在后期转让股权，新股东进入，则不符合“项目公司的全部
风险分析 股权由受让土地的房地产开发企业持有”的规定，那么土地款将不能抵扣增
值税，造成的直接损失是：

应对方案 土地价款÷（1+11%）*11%

案例分析

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Part3.2 项目公司股权转让面临的增值税风险

项目公司名称与土地受让方一致 改变参拍主体规避该规定
政策内容
 拍地后迅速成立项目公司，由其  和合作单位联合成立壳公司参拍，
支付地价并取得土地票据 后续可调整出让壳公司股权

风险分析
 预计项目公司未来有部分股权转让，
 拍地公司已支付土地款提前下， 应使用壳公司参拍
应对方案 协调土地中心换开项目公司抬头
的土地票据  收购二手项目，应查看土地票据，
如抬头为项目公司的股东公司，应
案例分析
优先考虑收购股东公司股权

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Part3.2 项目公司股权转让面临的增值税风险

案例一

政策内容 a公司、b公司为拍地主体，支付土地价款10亿，土地票据的主体为a和b，后成立项目公司
c（股东为a和b），随后旭辉公司收购b的股权，项目公司的股东将变成a和旭辉，则不符合
140号文中“项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有”的规定，土地价款对
风险分析 应的增值税不能扣除，导致项目多缴纳增值税10/1.11*0.11=0.99亿。

上述税务风险的规避方式
应对方案 方式一：如果b为壳公司，旭辉收购b的股权，则项目公司的全部股权仍属于a和b，符合
140号文件规定；
方式二：a和b拿地后尽快成立项目公司c，土地款由c支付，取得的土地票据抬头为c，可避
案例分析
免适用140号文件，无论c的股权如何转让，都不会对增值税产生影响。

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Part3.2 项目公司股权转让面临的增值税风险

案例二

政策内容 a公司拍地，土地价款10亿，土地票据的主体为a公司，后成立项目公司c。根据合作协议，
后期项目公司c转让部分股权给旭辉，不符合140号文规定，土地价款对应的增值税不能扣除，
导致项目多缴纳增值税10/1.11*0.11=0.99亿。
风险分析

上述税务风险的规避方式
应对方案 方式一：拍地后迅速成立项目公司c，项目公司c支付土地价款并取得抬头为c公司的土地款
票据；
方式二：a成立壳公司b拍地，旭辉收购b的股权；
案例分析
方式三：旭辉和a成立壳公司b拍地。

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交易结构对税负的影响最大

2
投资测算应注意事项

3
股权转让面临的税务风险

4
资产收购面临的税务风险
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Part4 资产收购面临的税务风险

01 在建工程转让

CONT
ENT
02 司法拍卖

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Part4.1 在建工程转让面临的税费风险

1、在建工程成本能否加计扣除？
风险分析
后期开发成本一般可以在土增税前加计扣除。对于已竣工备案过的房地产老
项目，土增税应按旧房处理，即按旧房的评估价格（重置成本价 X 成新度折
应对方案 扣率）或按购房发票所载金额每年加计 5%计算扣除。
2、关注在建工程施工成本的分摊方式，对该部分成本如何分摊存在一定争议，

案例分析 在测算时应予以额外关注。
3、在建工程如为2016年5月1日之前的老项目，买受人是否可以简易计税备案；

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Part4.1 在建工程转让面临的税费风险
1、明确交易双方各自按税法规定承担税费。
2、明确对方转让在建工程所适用的税率（5%/11%），并在合同中明确交易价格是否含
风险分析 税。
3、合同中明确对方开具符合规定的增值税（专用）发票；如果不能确定简易计税，应
要求对方开具专用发票。
应对方案 4、考虑在交易合同中分别约定土地转让价格及建筑物转让价格：
a) 对于需推倒重建的在建工程项目，考虑将全部转让价格计入土地而非建筑物中，甚
至可要求对方拆除后交付，避免建筑物成本无法在土地增值税前扣除的风险；
案例分析
b) 由于土地及在建工程适用于不同的成本分摊方式（占地面积法及可售建安面积法），
可考虑合理分配土地及在建工程的转让价格，选择对项目公司最为有利的成本分摊
方式。
5、了解收购项目前期取得规证情况，如建工证、总包合同存在 2016 年 4 月 30 日前
签署的情况，沟通税务机关，争取继续享受简易计税政策。
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Part4.1 在建工程转让面临的税费风险

·项目基本情况：
风险分析
开工时间：2015 年；四证办理进度：四证齐全，尚未取得预售许可证；增值
税备案情况：已取得简易计税备案回执。
应对方案 ·存在税务风险：
1、能否继续按老项目简易计税备案。
2、发票的取得及价款的约定。
案例分析
3、未来土增税清算，购入在建工程成本是否能加计扣除？

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Part4.2 法拍资产面临的税费风险

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》
（法释〔2016〕18号）第三十条规定：“因网络司法拍卖本身形成
的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；
没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际
情况确定税费承担的相关主体、数额”。

苏高法电 [2017]217号
四、关于税费负担
因网络司法拍卖产生的税费，按照网拍规定第三十条的规定，由相
应主体承担。在法律、行政法规对税费负担主体有明确规定的情况
下，人民法院不得在拍卖公告中规定一律由买受人承担。

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Part4.2 法拍资产面临的税费风险

参拍前与当地法院、税务机关沟通税费承担问题，具体包括：
风险分析 ①《拍卖须知》中所述的买方承担的税费内容；
②土增税的优惠政策，核定征收土增税的条件；
③买受人承担税款，判断成交价款是否为含税价款；
应对方案
④买受人承担的税款后期如何计入计税成本，入账的原始凭证；
⑤买受人未来在项目销售完毕土增清算时的土地成本加计扣除的可能性；
案例分析 ⑥如拍卖物为在建工程，在拍卖价款中土地成本和建安成本的分割；
⑦在建工程如为2016年5月1日之前的老项目，买受人简易计税备案的可能性

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Part4.2 法拍资产面临的税费风险

①与税务局协商，“拍卖财产产权转移所涉及的一切税、费”力争不包括增值税、土增税；
②力争土地增值税核定征收，并争取较低的核定税率。
风险分析
③力争将税款从拍卖价款中扣除；如不行，应争取将拍卖价款和代为缴纳的税款合计开票，
以未来作为成本加计扣除；如不能合计开票，则应要求相关完税凭证抬头为我方，以税前
扣除；如不能改变完税凭证的抬头，应保留相关凭据原件，要求税务机关同意我方列支。
应对方案
④争取税务机关同意拍卖价款及税款在未来项目清算时土增可以加计扣除。
⑤争取同意老项目简易计税备案（如测算简易计税划算）。
案例分析 ⑥如不能简易计税，则应取得拍卖价款和税款合计数为不含税价的增值税专用发票。
⑦缴纳的税费如果税局不认可所得税前扣除，则应将代为支付的税款以“其他应收款”入

账，要求出售方作相应处理，未来按照往来坏账以专项资产损失方式向税局申报扣除。

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Part4.2 法拍资产面临的税费风险

风险分析
S事业部17年2月份参与X地块法拍，该地块2008年取得土地使用证，原开发商
A公司已初步建成商业配套用房和人防地下室桩基工程，土地及在建工程法拍
应对方案 公告中评估价分别为10000万、5000万（在原开发商账上计税成本合计为2000
万），最终竞得价为30000万。拍卖公告中注明：标的物转让登记手续由买

案例分析 受人自行办理，拍卖财产产权转移所涉及的一切税、费均由买受人承担。

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Part4.2 法拍资产面临的税费风险
1、法拍环节涉及问题：
• 税票抬头只能开具给A，我方不能税前列支，支付的增值税及其附加1600万，土地增
风险分析 值税15367.14万，只能冲减税后利润；
• 为提升项目的利润率，应与主管税务机关沟通；
• 力争将代为缴纳的土地增值税作为土地成本（从道理上是我方取得土地发生的成
应对方案 本），与拍卖价款合并开票；
• 如不能合并开票，税款缴纳部分应力争取得抬头为我方的合法凭证；如不能开具我
方票据，应争取税务机关同意税前列支；如缴纳的税费因抬头问题，税局不认可所
案例分析
得税前扣除，则应将代为支付的税款以“其他应收款”入账，要求出售方配合作相
应处理，未来按照往来坏账以专项资产损失方式向税局申报扣除。
2、项目销售环节涉及问题
• 增值税计税方法问题。能否按老项目建议计税备案。
• 土地增值税加计扣除问题。我司法拍取得土地成本不得加计扣除。
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收并购中涉及的有效凭据
2017.8

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CONTENTS

1 有效凭据的类型

2 不同税款抵扣凭据的差异

3 不同收购模式下的凭据

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1 有效凭据的类型

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Part1 有效凭据的类型

发票
由国家税务总局统一监制

财政票据
由财政部统一监制

其他票据
证明业务实际发生且合法有效

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Part1 有效凭据的类型

01 02 03

增值税专用发票 非税收入一般缴 税收缴款书或完

款书 税证明
增值税普通发票
土地出让金财政票据
自2017年7月1日起，
购买方为企业的，应 法院文书
在“购买方纳税人识 政事业性收费票
判决书、裁定书、调
别号”栏填写购买方 据 解书等
的纳税人识别号或统
一社会信用代码
其他财政票据 自制凭据
其他国税普通发
往来结算票据等 工资表、折旧表等
票 欢迎关注微信公众号：地产同学会
Part1 有效凭据的类型

如何区分应取得发票还是其他？ 可取得其他票据

发生业务不需要缴纳增值税，则可

应取得发票 取得财政凭据或其他票据。

发生业务需缴纳增值税（即为应税
VS （1）向政府支付的各项支出应取得财
政票据，例如土地出让金；
项目），则应取得发票。 （2）向税局支付的各项税费应取得税
（1）转让土地使用权 收缴款书或完税证明；
（2）转让不动产 （3）企业内部发生的扣除项目可以自
（3）提供建筑安装服务 制凭据扣除。

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Part1

虚开增值税专用发票的法律责任
1万-10万 一年——三年
10-50万 三年——十年
50万以上 十年以上
最高 无期徒刑
购买和有意接收虚开增值税专用发票视同虚开

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虚开增值税专用发票

介绍他人虚开
为自己虚开

为他人虚开 让他人为自己虚开

凡具有上述行为之一的，都属于虚开
增值税专用发票！
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3、增值税发票的种类—增值税普通发票（2017年7.1后取得的普通
发票必须填公司名称和纳税人识别号）

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3、增值税发票的种类—增值税专用发票

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2 不同税种抵扣凭据的差异

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Part2 不同税款抵扣凭据的差异

企业所得税
企业实际发生的与取得收
入有关的、合理的支出，
准予在计算应纳税所得额
增值税 时扣除。
提供特定凭据在规定
时间内认证且该事项
必须在允许抵扣的范 土地增值税
围内。 同所得税，但对扣除范围、
取得的凭据要求更高。例
如贷款利息的扣除。

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Part2 即使取得合法票据也不能扣除的情况

一、不合理支出（企业所得税、土地增值税）
（一）不符合市场交易原则
（二）超出规定标准的支出
二、取得虚开发票（增值税）
1、利用他人虚开的专用发票，申报抵扣税款。偷税，五倍以下的罚款；
2、取得虚开发票未申报抵扣税款。每份一万元罚款
3、善意取得。购货方与销售方存在真实的交易，销售方使用的是其所
在省（自治区、直辖市和计划单列市）的专用发票，专用发票注明的销
售方名称、印章、货物数量、金额及税额等全部内容与实际相符，且没
有证据表明购货方知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的。不
予抵扣进项税款。

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Part2.1 抵扣增值税的凭据
在建工程（包括法拍土地及在建工程）
应取得增值税专用发票
招拍挂土地
应取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的
财政票据。
首选取得项目公司名称的土地票据
以母公司名义拍地取得的财政票据在项目公司如何抵扣税款：
（1）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，
将土地受让人变更为项目公司；
（2）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或
补充合同时，土地价款总额不变
（3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

拆迁补偿费票据
支付单位或个人的拆迁补偿费取得的盖有收款单位印章的收据或收款个人签
具的收据、拆迁协议、收款单位或个人的证照或身份证明复印件
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3 不同收购模式下的凭据

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Part3 不同收购模式下的凭据

抵扣三税：增值税、土地增值税、企业所得税
抵扣两税：土地增值税、企业所得税
抵税 不同收购模式下是抵扣三税还是两税，判断条件如下：
1、该收购模式是否涉及增值税；
2、取得的票据是否满足抵扣不同税款的要求。

法拍 资产投资入股 公司分立 在建工程收购 股权收购

例：法院拍卖土 例：以土地使用 例：将原有的一 例：收购未竣工 例：向项目公司
地使用权 权作为不动产投 个公司分成两个 项目资产 母公司收购项目
资入股 或两个以上独立 公司股权
公司

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Part3.1 法拍票据

法院拍卖土地实质为转让土
取得简易计税备案
地使用权，转让方需缴纳增 03
值税，受让方应取得增值税
发票。 01、转让方土地虽由法院拍卖，但仍需

02 取得财政票据 缴纳增值税，理应由卖方开具增值税专
用发票。

02、如转让方属于非正常户无法开具发
票，至少应取得法院的财政票据。拍卖

01 取得增值税专用发票
1、抵扣两税一般应尽量取得发票，财政票据或法院收据一
般情况下可以作为扣除凭据；法拍文件。
2、如要抵扣增值税，必须取得增值税专用发票。
3、如无法取得发票，应作为重大风险点进行提示 欢迎关注微信公众号：地产同学会
土地使用权时，应争取以取得的财政票
据请税局认可为视同抵扣增值税销项税
的财政票据。
03、如税局不认可财政票据可抵扣销项
税，且拍卖土地在2016年5月1日前已经
动工，应争取取得简易计税备案，降低
销项税税率。
Part3.2 资产投资入股票据

资产投资实质 资产投资关注点

营改增后，以不动产投资入股实质为 1、资产转让价格是否公允，将影响
转让不动产，投资方需缴纳增值税， 税款缴纳金额；
被投资方应取得增值税发票。 2、交易后转让方是否完税，将影响
受让方再次转让资产的计税基数。

抵扣两税应取得凭据 抵扣三税应取得凭据

资产评估报告、投资入股协议、投资 如要抵扣增值税，还必须取得增值税
方汇算清缴报告及完税凭证、土增税 专用发票。
申报表及完税凭证

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Part3.3 在建工程收购票据

在建工程

在建工程收购实质就是转让不动产，转让
方需缴纳增值税，受让方应取得增值税专
用发票。

抵扣三税

增值税专用发票
资产评估报告、资产转让协议
土增税申报表及完税凭证

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Part3.4 股权收购票据

禁止用建安成本充股权溢价

增值税？ 交易价？ 土增税？ 土地款？

不缴纳 公允价格（市场价） 不缴纳 财政票据是否合规

股权收购交易环节涉及税种较少，但未来税负较重。

抵扣两税应取得股权作价评估报告、股权转让协议、土地出让金财政票据、尽调报告
（预估风险项）。

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