.............................................................................................................................

☆★ 网签 ★☆
【业主】①夫妻身份证 ②户口本 ③结婚证 ④产证⑤银行卡 ☆★ 申请公积金贷款必备条件 ★☆
⑥特殊：<售公>：公有住房出售专用票据、同住人信息表、公有住 ①在沪缴纳公积金的在职职工 ②已连续缴存住房公积金不少于 6 个月
③夫妻双方都无已在受理中的住房公积金贷款或还款
房出售合同（白皮合同）;
.............................................................................................................................
<动迁>：动迁协议、配套商品房供应单
☆★ 公积金复议备件 ★☆
【客户】①夫妻身份证 ②户口本 ③结婚证 ④出生证(若有） ⑤银行卡 ①社保缴纳明细(社保中心) ②公积金缴纳明细(公积金中心)
.............................................................................................................................
③劳动合同(原+复) ④单位补缴公积金的情况说明(公司开)
☆★ 需变更网签的情况 ★☆ ⑤家庭名下住房情况查询结果(组合贷)
.............................................................................................................................
①贷款额增加，全款改贷款 ②网签价金额变更 ③买卖方变更 ④满足
购房条件后 ⑤合同解除 ⑥婚姻状态变化 ☆★ 商贷收入证明要求 ★☆
不需要变更网签：①贷款额减少 ②贷款方式变更纯商变组合 ①总负债(≥月还款)的 2 倍 ②盖章后不能涂改 ③证明上加盖单位公章/
............................................................................................................................. 人事章 ④按银行要求格式开具，联系方式留座机
.............................................................................................................................
☆★ 过户 ★☆
【业主】： ①产权人身份证 ②未成年小孩出生证/户口本（在产证上 ☆★ 收入证明不足 2 倍 ★☆
有名） ③产证（密码单 2006.9.1-2016.10.7） ④买进材料（购房合同、 ①兼职收入+流水 ②公积金月缴额折算 ③其他资产证明
发票、契税单） ⑤抵押注销材料 商贷年限=70-年龄/ 50-房龄 (工商/建行：70-房龄）
.............................................................................................................................
⑥特殊：<售公>：公有住房出售合同（白皮合同）、公有住房出售
专用票据、《表六：公有住房价格计算表》、建设银行结款单; ☆★ 征信报告 ★☆
<动迁>：动迁协议、配套商品房供应单 ①个人基本信息(个人身份、配偶身份、居住信息、职业信息) ②信息概要 ③信贷交
易信息明细 ④公共信息明细 ⑤征信查询记录 Z 以资抵债
【客户】：①身份证 ②户口本 ③结婚证 ④出生证（若有孩）
/ 未开立账户； * 本月无还款历史；N 正常； C 结清； G 结束；
⑤抵押贷款材料(若需) ⑥关系证明(未成年/限购前与父母共有)/购资备件 #未知； B 呆账； M 月底前还款； A 因调整账单日本月不出单
............................................................................................................................. .............................................................................................................................
☆★ 驻沪军官/武警 ★☆ ☆★ 企业购房 ★☆ 大陆注册的企业，限购 1 套住宅
①夫妻身份证（原+复） ②军官证（原+复） ③结婚证 企业近年在上海市缴税 500 万元以下：①企业设立已满 5 年 ②企业在
④军队政治部门开具的户籍证明（原+复） ⑤出生证（若有） 本市累计缴纳税款金额已达 100 万元 ③企业职工人数 10 名+，且按规
............................................................................................................................. 定在该企业缴纳社保和公积金满 5 年（企业缴税 500 万以上，不看①-③）

复 典
☆★ 上海在读博士 ★☆ (进站博士后，单身在沪无房可购 1 套住房） .............................................................................................................................
①夫妻身份证 ②结婚证 ③出生证(若有） ④学校开具的博士在读证明 ☆★ 房屋全套产调（11 类） ★☆
房屋、土地、异议、房地产抵押、预购房屋及抵押、建设工程抵押、

制
⑤学校所在地派出所开具的户籍证明
禁 宝
............................................................................................................................. 房屋租赁、权力限制、居住权、地役权、文件
<房屋居住权不因房屋所有权的转移而消失>
☆★ 外籍/港澳台 ★☆ .............................................................................................................................
严 试
①护照/通行证 ②婚姻材料（若有） ③满 1 年劳动合同及对应税单 ☆★ 申请同住人减免房产税条件 ★☆
④小孩出生证(若有） ⑤境外人士居留许可(工作类签证) ①为申请人的父母或成年子女 ②上海户籍 ③同住人家庭在沪无住房
料 考

.............................................................................................................................
④同住人和申请人的户口须在同一户口簿或在申请人的产权房/新购住房内
☆★ 资金监管 ★☆ .............................................................................................................................
资 学

【流程】①签协议 ②存钱 ③过户+银行划款 ④领证 ⑤转付给业主 ☆★ 厌恶性设施 ★☆

【备件】①双方身份证（原+复） ②产证（原+复） ③买卖合同原件 ④ 公共厕所、垃圾站、垃圾场、变电站、火葬场、墓地/殡仪馆(1Km 内)、
部 搏

业主收款账户 ⑤客户退款卡
传染病医院、牲畜屠宰场、危险品仓库、核电站、化工厂、液化气
.............................................................................................................................
供应站、高压电站(15m 内)、高压变电站(500m,110kv+)、加油站(50m
☆★ 解除资金监管 ★☆
内 家

内)、飞机场(1Km 内)、垃圾处理场(500m 内)、工厂(200m 内)、凶宅等

①双方身份证（原件） ②2 份监管协议 ③客户转账凭证
移动的汽车/火车/轮船、集贸市场、建筑工地、烟囱、高压输电线
④银行卡原件 ⑤协议解除确认书
链

............................................................................................................................. 路、无线电发射塔、受污染的河流（污染源）
.............................................................................................................................
☆★ 办理商业贷款 ★☆ ******************************************************************
【业主】：①业主及配偶身份证 ②产证 ③银行卡 ④户口本 ⑤
户口迁出保证金≤10%； 物业交割金≤5%
婚姻证 ⑥未成年出生证（产证有名字）
【客户】：①客户及配偶身份证 ②户口本 ③结婚证 ④出生证（若 水费：962740； 电费：95598； 燃气费：962777
有孩） ⑤收入证明&银行流水原件 ⑥首付款收据凭证(复) 房屋权属证明：产证，购房合同，发票/契税单
⑦还款卡 ⑧买卖合同原件 ⑨购资备件 ☯ 房源录入：1h 内； 房源核销：1h 内，商圈 24h 内审批。
.............................................................................................................................
☯ 房源调价：24 小时内修改内网系统价格并上传调价凭证。
☆★ 公积金贷款面签 ★☆
☯ 钥匙 24h 内归还， 钥匙丢失 48h 内补救。
【业主】： 持卡人到场（配偶不在产证上，不必到场）
☯ 客源最晚当天 24 点前录入； 带看最晚次日 24 点前录入。
①产权人身份证 ②产证 ③银行卡 ④户口本 ⑤未成年出生证(产证上
有名）+监护人身份证⑥若客户与业主同姓，则业主提供户口本(原+复) ☯ 重客保护期：首看 30 天内
******************************************************************
【客户】：买方可以公证委托①客户及配偶身份证 ②户口本 ③结婚证
购买期房的风险：
④出生证（若有孩） ⑤首付款收据凭证 ⑥买卖合同原件 ⑦公积金账
号 ⑧还款卡 ⑨若二套，携带其他住房的产证原件（若与父母共有，另 ①房屋质量风险 ②面积缩水风险 ③虚假广告宣传风险 ④规划变更风
提供关系证明） 险 ⑤产权风险 ⑥合同及合同条款无效风险 ⑦延期交房风险
............................................................................................................................. 商品房销售“五证”：
☆★ 抵押贷款备件 ★☆ 《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可
①贷款合同 ②上海市不动产登记申请书(抵押登记)原件 证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》
③银行营业执照(复)+公章 ④法人代表身份证(复)+公章
交房“两书”：
⑤银行委托书原件 ⑥关系证明（剔除） ⑦购资备件
............................................................................................................................. 预测面积与实测不一致：
☆★ 抵押注销备件 ★☆ ①施工误差 ②测量误差 ③工程变更 ④公摊面积改变
.............................................................................................................................
①不动产登记申请书(抵押注销)原件 ②抵押权证/不动产登记证明原件
三通一平：通电、通路、通水， 土地平整
③银行营业执照(复)+公章 ④银行法人代表身份证(复)+公章
五通一平：通电、通路、通给水、通排水、通讯
⑤银行委托书原件 ⑥他项权利终止证明原件
七通一平：通电、通路、通给水、通排水、通讯、热力、燃气
☆★ 投诉 ★☆ ☆★ 刑法 ★☆
【重大投诉】：①赔 20 万 ②纠纷升级至政府机关 ③黑线、红线 【诈骗罪】：“骗”骗取客户交易资金
【一级投诉】：①黄线 ②违反《服务标准》信息披露、合同签署、 【合同诈骗罪】：①签合同中“骗”取钱款（以非法占有为目的）
业务操作、服务意识 ③违反国家法规 ④违反案例库 【职务侵占罪】：利用职务之便，将单位财物非法占为己有
【二级投诉】：服务上存在瑕疵导致投诉 【挪用资金罪】：①挪用单位财产 ②超过 3 个月未还 ③进行营利
【不计入投诉等级】：违反公序良俗，不良评价，24 小时之内结案 活动 ④进行非法活动
投诉 【非国家工作人员受贿罪】：利用职务便利，索取/收受他人财物为
他人谋利
降级
【对非国家工作人员行贿罪】：为谋取不当利益，向公司、企业或
投诉升级：运营失误或不配合，导致拖延或客户不满意。 其他单位的工作人员以财物行贿的行为（评估公司）
不可降级：①触犯红、黄线 ②未告知+解释服务承诺 【侵犯商业秘密罪】：不正当手段获取他人的商业秘密
被投诉后，商圈 2 小时到总部 【虚假广告罪】：违反国家规定，利用广告对商品或服务作虚假宣
【赔付】保留 3000 元基本生活费 传的行为
分摊金额：≤ 10 万： AM 20%， B 10%， D 5% 【骗取贷款罪】：（履行“还”的动作）
＞10 万： AM 15%， B 10.5%， D 4.5% 以欺骗造假手段获取银行/金融机构贷款
赔付减免： 非常满意 满意 【贷款诈骗罪】：（据为己有）
2h 结， 赔 50%， 赔 70% 以非法占有为目的，虚构编造骗贷（伪造存款证明、产证等）
6h 结， 赔 70%， 赔 80% 【伪造、变造、买卖身份证件罪】：（驾驶证 护照 社保卡 身份证）
12h 结， 赔 90%， 赔 90% 【伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪】：
............................................................................................................................. 房产证、离婚证、缴税单、法院判决书
☆★ 黑线 ★☆ 【伪造公司印章罪】：伪造公司印章 制作虚假的劳动合同；
伪造评估公司印章 制作虚假的房屋评估报告
（一）客户服务类：

复 典
******************************************************************
①非法获得客户信息 ②侵犯(客户)钱款 ③侵占/挪用客户交易资金
◇◆ 二十大安心服务承诺 ◆◇
④发布国家禁止言论 ⑤外部投诉 ⑥侵犯客户私有财产数额较大
☻税费精算，补偿差额

制
⑦殴打客户(造成伤害) ⑧违法国家法律
禁 宝
①±5%误差 ②《税费估算清单》+《信息留存表》③60 个自然日④缴税后
（二）职业道德类： 一年内申请 ⑤签《协议书》 ⑥缴税凭证(增值附加税/个税/契税/转移登
严 试
①授权非平台非公司人员使用系统 ②违反规定给公司损失 10 万元以上 记费) ⑦非居/公司产权/需评估报告的不适用 ⑧3 个工作日内出款
③侵占公司资产,资源 ④飞单、甩单、跑单 ⑤私单 ⑥侵占(公司)钱款 ☻交易不成，佣金全退
料 考

⑦泄露平台资源,机密 ⑧索要好处/礼品 ⑨与同业肢体冲突被国家处分(判刑、刑拘) ①五个工作日内退 ②解约 or（买卖: 未成功过户； 租赁: 超 30 天未交

<私单：自己帮客业成交； 飞单:引导买卖双方去同业成交> 房）③签《协议书》
资 学

☻真实房源，假一赔百 （真实存在、真实在售、真实价格、真实图片）
☆★ 红线 ★☆ ①核实期 48 小时 ②赔付第一个人 ③同一用户每连续 5 天同一城市，
部 搏

【5 年】:①私自伪造客户签字 ②伪造证件/票据/印章/法律协议文书 最多可举报 3 套 ④举报途径：PC、手机 App （App 领赔付）

【3 年】:①协助客户违法违规获资质 ②协助客户逃税漏税(提供造假渠道/替客户造假) ☻房屋漏水，保固补偿
内 家

【2 年】：①切户 ②关联关系逾期未改 ③违反规定给公司致损失 ①过户后 12 个月内 ②最高补偿 2 万元 ③竣工 2001 年及以后

④2019.9.1 后 ⑤房屋主体结构内漏水(上层隔壁/不可抗力不适用)
10 万元以下 ④利用公司资源做与本职无关的私人活动
☻过户枉跑，补偿一千
链

【1 年】：①房源不录 ②私藏房源 ③泄露客户个人信息（恶意）

①2018.11.15 后 ②补偿无责方 1000 元
④虚报合同成交价 ⑤建议/协助客户使用首付贷 ⑥盗用他人系统权限
☻换房解约，补偿损失
⑦重要考试作弊 ⑧弄虚作假(经纪人举证过程中提供虚假的证据）
①2019.9.1 后 ②补偿五十万 ③连环:出售房解约早于新购房解约时间
私藏房源：本人房源未录入，私下传递 → 红线，扣 12 分
销售线下房源：别人的房源未录入前进行推广 → 黄线，扣 6 分
☻不利设施，签前披露
①2022.11.4 后 ②省心租房屋内，因意外产生人身受伤或财产损失，
☆★ 黄线 ★☆ 对受损方予以补偿 ③暴雨、水管爆裂导致房屋漏水，最高 5000 元
（一）真房源类：①销售线下房源 ②违规核销 ③房源晚录 ④虚假图片 ④火灾、爆炸、漏电、没气泄露房屋结构破坏，最高 2 万元
（二）客户服务类：①代客户签字(客户授权) ②未披露/规避利害关系 ☻租住安全，补偿损失
③擅自处置客户意向金 ④私配钥匙 ⑤泄露客户隐私(过失) ①2022.11.4 后 ②直线距离 500m 内高压变电站(110kv 以上)、1km
⑥故意隐瞒重要交易信息 ⑦不当承诺或承诺不兑现 内公墓/殡仪馆、垃圾焚烧发电厂、5km 内机场 ③签协议前真实存在
（三）客源业务管理类： ①虚假带看 ②虚假活动量 ☻底价购房，补偿差额
①2019.3.18 后 ②两版合同 60 日内降价买 ③上海市内住宅新房
☆★ 警告 ★☆ ☻延期交房，法律援助
①搅带看/搅接待 ②房源带看/约谈不配合 ③错误解答金融问题 ①2020.11.11 后 ②开发商原因延期 ③链家为客户聘请律师+律师费
④私违规宣传 ⑤未妥善保管客户信息 ******************************************************************
..........................................................................................................................................................
绿金：30124 有理让三分，12 小时出方案，24 小时结案
信用分 3≤X＜6：①取消当年奖项 ②关黑 1 个月
风险：签约前披露风险，播放风险提示视频
信用分 6≤X＜9：①取消当年奖项 ②半年内不得晋升 ③关黑 2 个月
市场观：不制造紧张气氛 不误导客户预期 不做不当承诺 中性市场观
信用分 9≤X＜12：①取消当年奖项 ②一年内不得晋升 ③关黑 2 个月 .............................................................................................................................
代理：①委托代理 ②法定代理（被代理人、代理人、相对人） 链家七字品格：多 快 好 省 真 安 信
法定继承顺序：（第一顺位）配偶、子女、父母（丧偶儿媳/女婿）
（第二顺位）兄弟姐妹、祖父母、外祖父母

遗赠扶养协议 ＞ 遗嘱/遗赠 ＞ 法定继承

 《贷款税费计算+答疑》知识点梳理
一、 贷款
（一）商业贷款
1、商业贷款——首付及利率 目前上海最新的利率是首套 4.65%，二套 5.35% (相差 0.7）

2、商业贷款——年限及套数认定 非居 商贷利率：4.9%
① 年限：（取孰低，最长年限为住房 30 年、非住 10 年）
年龄：最长贷款年限= 70-借款人年龄 “上海认房，全国认贷”
房龄：最长贷款年限＝70-房龄 （房龄按竣工日期/建成年代计算）
② 住房套数：认房(上海)又认贷(全国 商贷/公积金贷），无论是否结清。

复 典
（二）、公积金
1、公积金——首付及利率

制
禁 宝
首套 二套
严 试
≤5 年 2.6% 3.025%
料 考

＞5 年 3.1% 3.575%
资 学
部 搏

2、公积金贷款——年限及套数认定、额度
① 年限（孰低）
内 家

年龄：男性=65-实际年龄；女性=60-实际年龄
链

房龄：房龄≤5 年，可贷 30 年； 5＜房龄＜20 年，可贷=35-房龄； 房龄＞20,可贷 15 年

② 住房套数： 认房(上海)又认贷(上海公积金贷）
③ 额度（孰低）
上限：首套：公积金贷款为 50 万、补充公积金为 10 万
二套：公积金贷款为 40 万、补充公积金为 10 万
计算： 余额×30 倍； 补充公积金：余额×10 倍
月缴额：公积金最高贷款额度为月缴额/0.14*4.8*年限
工资基数*40%*12*年限

二、 税费
1 增值税 5%及附加 0.3%
 2 个人所得税

3 契税

复 典
4 房产税税率（看新购房单价）

制
禁 宝
新购房屋单价≤81948 的，选择税率 0.4%； 新购房屋单价>81948 的，选择税率 0.6%
严 试
计算：房产税=新购入房屋的应税面积×新购入房屋的单价×70%÷1.05×税率
料 考

应税面积（原+新的人均＞60 ㎡才征收）：
资 学
部 搏
内 家

5 免征情形 进站博士后/驻沪军官/在读博士家庭购房 → 免征房产税

链
 名词解释
1、连 3 累 6
连 3：一般是指个人贷款中，客户连续 3 个月没有还款，大于 60 天小于 90 天
累 6：逾期不还款时间小于 30 天的，征信上显示为“1”，累计有 6 个“1”的征信记录

2、满五唯一免个税
（购入时间）满五（年），（家庭名下）唯一（一套房）

3、普宅非普（总价巧记方法：23/31/45）

复 典
制
禁 宝
4、首付、利率看 1）首/二套 2）普/非普
严 试

5、贷款年限看 1）年龄 2）房龄

料 考

6、套数看
资 学

1）商贷 认（上海）房又认贷(全国)，无论是否结清，上海户籍限购之前与父母共有可剔除 2 套。
部 搏

2）公积金 认（上海）房也认贷(上海公积金），婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 1 套可以剔除。

面积：以家庭为单位 人均 37.4 ㎡，否则限贷
内 家

购房资质套数： ◈ 离异不满三年，按离异前家庭总套数计算；
链

◈ 上海户籍买方限购前/未成年时与父母的住房最多可剔除 2 套。 ◈ 五年内赠与住宅（2021/7/24 含当日）仍算赠与方名下套数。

7、剔除看
1）契税、个税、增值税及附加：限购前套数不可剔除
2）房产税，在 2011 年 1 月 28 日（区别于限购 1 月 31 日）之前套数可剔除
8、全孰低

①居住用地 70 年； ②工业用地 50 年 ③教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年 ④综合或者其他用地 50 年

⑤商业、旅游、娱乐用地 40 年

✿ 影响价格的宏观因素：①人口数量 ②居民收入 ③利率 ④首付款比例

✿ 影响价格的微观因素：①位置 ②朝向 ③楼层 ④装饰装修 ⑤层高和室内净高 ⑥户型 ⑦建成年代 ⑧物业服务 ⑨停车方便程度

✿ 商品房预售：①交付土地出让金，取得土地使用权证书 ②持有建设工程规划许可证和施工许可证 ③投入资金 25%，并确定施工进度

和竣工交付日期 ④取得《商品房预售许可证》

✿ 商品房现售：①开发商有营业执照和资质证书 ②取得土地使用权证书 ③持有建设工程规划许可证和施工许可证 ④已通过竣工验收

⑤拆迁安置已落实 ⑥水电燃气通讯等配套基础设施具交付使用条件，其他公共设施已确定施工进度和交付日期 ⑦物业管理方案已落实

✿ 不予支持承租人优先购买的情形：①房屋共有权人购买 ②卖给近亲属 ③在拍卖 5 日前通知承租人，承租人未参加拍卖的 ④出租

人通知后承租人 15 日内未明确表示购买的 ⑤第三人善意购买并已办理登记手续的(过户)
．．． 公式
☆☆★ ．． ★☆☆
．．．
☆ 公积金贷款额度 =月缴额（当前月缴额）÷0.14×4.8×贷款年限； 余额×30
公积金贷款年限： 5 年内→30， 20 年以上→15， 35-房龄； 男：65-年龄，女：60-年龄 （孰低原则）
置业担保公司代办费(非评估费）：300 元
公积金限贷：①在沪有一套且人均面积＞37.4 ㎡ ②家庭在沪有 2 套住房 ③公积金贷在还或有 2 次以上贷款记录 ④征信连 6 累 12

★ 房产税 =应税面积×新购入房屋的单价×70%×税率÷1.05（81948）进站博士后/在沪军官/在读博士家庭→免征房产税

☆ 建筑面积 =套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
1=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积+分摊的共有建筑面积
★ 得房率 =套内使用面积÷建筑面积 （影响因素：①建筑形式: 板＞塔；②建筑结构: 钢混＞砖混；③地区气温: 南方＞北方）

☆ 公摊系数 =分摊的公用建筑面积 ÷套内建筑面积 =（建筑面积-套内建筑面积） ÷ 套内建筑面积

☆ 楼面地价 =土地总价÷总建筑面积 =（土地单价*占地面积）÷总建筑面积
=土地总价÷（ 容积率*占地面积）=土地单价÷容积率
★ 容积率 =总建筑面积÷总占地面积 占地面积 =土地总价÷土地单价 （占地面积：建筑用地面积）

复 典
★ 绿地率 =绿地面积÷总占地面积 (同一社区的绿化覆盖率通常高于绿地率)

制
禁 宝
☆ 新房面积误差比 =（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积 （3%以内，多补少退； 3%以外，多送少罚）
严 试

★ 议价空间=（挂牌价-成交价）÷挂牌价 价差率=（挂牌价-成交价）÷成交价
料 考
资 学

☆ 建筑密度= 建筑基地面积总和÷建筑用地总面积(总占地面积)
部 搏

☆ 窗户面积≥地板 1/7， 卧室门尺寸≥0.9m*2m， 卧室净层高≥2.4m， 厨房.卫生间 净层高≥2.2 米

两楼间距不小于前楼高度 1.2 倍
内 家
链

直系亲属： 配偶、父母、子女， 祖父母、外祖父母， 孙子女、外孙子女

✿ 印花税免征： ①法定继承 ②夫妻更名、财产分割。 ✿ 印花税：住宅个人免征； 非居/公司征 0.025%

✿ 个人销售住房的，不论其他因素，免征土地增值税。