Budapest City Report

Q3 2011
Budapesti Ingatlanpiaci Körkép
2011. harmadik negyedév
2 On Point • Q3 2011

Economy / Investment Gazdaság / Befektetés

Encouraging investment trends against slowing Bíztató folyamatok a befektetési piacon, lassuló
economic growth and new structural measures növekedés és további megszorító intézkedések
Although the Hungarian government is committed to its original plan A magyar kormány továbbra is elkötelezett terve mellett, hogy
to cut state debt, the slowing global economic growth and the csökkentse az államadósságot, de a lassuló gazdasági növekedés
problematic financial market conditions forced it to review its budget és a pénzpiacok nehézsége következtében módosítani kényszerül
plans and implement new steps to achieve its goals. költségvetési terveit, és újabb intézkedések bevezetését tervezi.

Hungarian Economy Magyarországi gazdaság

The Hungarian government submitted its 2012 budget
bill to the Parliament at the end of September, which
showed that it is still planning to reduce the fiscal deficit
to 2.5% of GDP by 2012, reflecting its strong
commitment to meet the fiscal targets. To reach this
goal, the following changes would be implemented on
the revenue side from 2012 just to mention the most
important ones: VAT raised from 25% to 27%,
employers' health care contribution raised by 1.5
percentage and a new tax on gambling. The fall of the
forint versus the Swiss franc has endangered
household consumption in Hungary. To help FX
borrowers, the government introduced an assistance Source/Forrás: IHS Global Insight, October 2011
program which allows them to repay their FX mortgages
at a fixed exchange rate, under the market rate.
Although it seems that Hungary’s fiscal and monetary
policies are moving in the right direction, the
government’s new program is often criticised because it
seems that it relies more on the revenues rather than
substantial spending cuts which raised questions
regarding its feasibility.
GDP Growth (%)
GDP növekedés (%) Szeptember végén a magyar kormány benyújtotta
2012-re vonatkozó költségvetési tervezetét a
Parlamentnek, melyből kiderül, hogy az államháztartási
hiányt továbbra is a GDP 2,5%-ra szeretné
csökkenteni. Ahhoz, hogy ezt elérjék, olyan további
intézkedéseket vezetnek be a bevételek növelése
érdekében, mint például az ÁFA 27%-ra történő
emelése, a munkavállalók egészségügyi
hozzájárulásának emelése 1,5 százalékkal vagy a
szerencsejáték megadóztatása. A Forint és a svájci
Frank árfolyamának növekedése olyan mértékűvé vált,
ami veszélyeztetni a magyar háztartások fogyasztását.
A külföldi devizában eladósodottak érdekében a
Real Estate Yields Hungary 2006 – Q3 2011 kormány egy megsegítő intézkedés keretén belül
Ingatlanpiaci hozamok alakulása 2006-2011. harmadik lehetővé teszi a piaci átlag alatti, rögzített árfolyamon
negyedév történő végtörlesztést.
Habár úgy tűnik, hogy a kormány fiskális és monetáris
intézkedései jó irányban haladnak, a programot
gyakran éri kritika, mivel az intézkedések a kiadási oldal
helyett sokkal inkább a bevételi oldalt érintik, ami
megkérdőjelezi a program megvalósíthatóságát.

Real Estate Investment

Close to €200 million were invested in Hungarian Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
assets in Q3 2011. The main transaction was the
acquisition by the Hungarian State of the purpose built
new headquarters of the national TV. The asset was
bought for a consideration of €80 million. Among the
assets put up for sale by Raiffeisen Real Estate Fund
through an open market tender, the transaction on the
back office building of Raiffeisen bank closed during the
summer, representing a volume of ca. €24 million. Erste
Bank Real Estate closed another retail deal by
acquiring OBI on Fogarasi Road from the Endurance
Fund for a consideration close to €13 million. Finally,
the Four Seasons Hotel is said to have traded in
September but, no details have been disclosed by the
parties involved, Avestus Capital as the owner and CIB
Bank as the financing party.
The total annual volume of transactions as at the end of
Q3 2011 amounts to some €470 million. Based on the
current pipeline of assets under exclusivity we now
expect the total volume for the year to reach €875
million in Hungary. While investment volumes in
Hungary remain significantly below the activity
witnessed in Poland and the Czech Republic, the trend
is encouraging as the 2011 volume should represent a
doubling of the volume witnessed in 2010.
Further developments on the investment market are
dependant upon the evolution of the financial markets in Warehouses
view of the sovereign debt crisis, downgrades in the
Eurozone and on the capacity to raise debt finance.
Based on our assessment and relative pricing, we keep
our view on office and logistic yields unchanged with a
prime office yield around 7.50% and logistics at 9.00%-
9.25%, while we mark prime retail at 7.00-7.25%.
Ingatlan befektetés
Investment Volume in Hungary 2003-Q3 2011 A harmadik negyedév során közel 200 millió euró
Befektetési volumen Magyarországon 2003-2011. harmadik értékben cseréltek ingatlanok tulajdonost. A
negyedév legmeghatározóbb tranzakció a Magyar Televízió
székházának megvásárlása volt a Magyar Állam által
közel 80 millió euró értékben. A Raiffeisen Ingatlanalap
nyílt piaci tender keretében eladásra kínált ingatlanjai
közül eladásra került egy Raiffeisen Bank által használt
irodaház nagyjából 24 millió euróért. Az ERSTE Bank
Real Estate ismét megvásárolt egy kiskereskedelmi
ingatlant, az Endurance Alaptól az OBI egyik Fogarasi
úton található ingatlanát körülbelül 13 millió euróért. A
hírek szerint a Four Season Hotel épülete is eladásra
került szeptember végén, de a tranzakcióról egyelőre
nem közölt részleteket a tulajdonos Avestus Capital és
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle a finanszírozó CIB Bank.
Real Estate Yields Q3 2010-Q3 2011
Ingatlanpiaci hozamok 2010. és 2011. harmadik negyedévében 2011 során szeptemberig bezárólag az
ingatlanbefektetési tranzakciók volumene 470 millió
eurót ért el. A jelenleg tárgyalás alatt lévő ingatlanokat
figyelembe véve úgy véljük, hogy az éves befektetési
Yield Q3 2010 Yield Q3 2011 volumen elérheti a 875 millió eurót is Magyarországon.
Sector
(%) (%) Habár az országban még így is messze elmaradnak a
volumenek a Csehországban és Lengyelországban
Offices 7.50-7.75 7.50 – 7.75 rögzített szintekhez képest, bizakodásra ad okot az a
tény, hogy a 2011-es éves volumen közel a duplája
Retail 7.00-7.50 7.00 – 7.25 lehet a 2010-ben rögzített értéknek.
9.00-9.25 9.00 – 9.25 A befektetési piac további fellendülése a pénzpiaci
trendek, a szuverén államadóssági válság, az euró
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle zónában történő leminősítések illetve a hitel
finanszírozási kapacitások növekedésétől is függ.
Felméréseinkre és relatív árazásra alapozva
változatlannak tartjuk az elérhető hozamokat irodák
(7,50%) és logisztikai ingatlanok esetében (9,00-
9,25%), míg kiskereskedelmi ingatlanoknál az elérhető
hozamszint 7,00-7,25%.
3 On Point • Q3 2011

Office
Increasing demand but, static vacancy rate
Although there were no new completions in Q3 2011 in Budapest, the
availability remained static at 20.68%. Quarterly total demand
(113,710 m2) showed a significant progress q-o-q (32%) but due to the
high share of renewals (42%) and pre-leases (15.4%) it was not
enough to counterbalance the amount of newly vacated spaces.
Irodapiac
Növekvő kereslet, stagnáló üresedési ráta
Annak ellenére, hogy 2011. harmadik negyedévében nem adtak át új
irodaházat Budapesten, a kihasználatlanság nem tudott csökkeni és
20,68%-on áll továbbra is. A negyedéves bérbeadás (113.710 m2)
32%-ot növekedett a második negyedévben rögzített értékhez
képest, de még így sem tudta ellensúlyozni az újonnan
megüresedett területek volumenét.

Supply
In Q3 2011, no new office buildings were completed in
Budapest. The Budapest Research Forum made minor
modifications in some offices’ GLA therefore the modern
stock reached 3,087,660 m2 including owner occupied
buildings. Despite the lack of new supply the availability
did not manage to decrease and stood at 20.68% at the
end of the quarter. The highest availability is still
registered in the Periphery submarket however, the
vacancy rate managed to decrease the most in this
submarket (by 200 bps to 32%). The lowest overall
vacancy rate is registered in the Pest Non Central
submarket (10%) while Buda North operated with the
lowest speculative office vacancy rate (17.4%).
Demand
Total demand showed a significant increase of 32% q-o- Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
q with 113,710 m2 of office space leased. Of this volume,
new transactions represented only 31.1% (compared to
45% in Q2 2011) while the share of renewals remained
significant with 42%, similar to the previous quarter.
Expansions had a share of 11.5% and two large pre-
lease transactions represented 15.4%. Again, the most
significant transaction was a renewal of 12,000 m2 in
Imperial Krisztina Plaza while two large pre-lease
transactions were also concluded totalling 17,500 m2.
KPMG decided to relocate from its current location to
Futureal’s new development of 8,500 m2 at Váci Corridor
in 2014 while another consultancy signed for 9,000 m2 of
office space in the CBD.
We registered the highest demand in Pest Central South
submarket, which was mainly driven by renewals
(amounting to 23,540 m2). It was followed by the Váci
Corridor where total take up amounted to 21,780 m2 with
only 17% of renewals.
Rents
Prime office rents have been stable, standing at
€20/m2/month. Headline rents also remained stable
during the third quarter. While there are lower priced
submarkets such as Buda South or the Periphery,
asking rents depend on the buildings. As new
developments become occupied, landlords are under
less pressure to offer low headline rents. Moreover, in Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
some special cases, they can even advertise their
remaining space for higher prices.
Forecast
We expect annual demand in 2011 to be slightly above
the 2010 level reaching approximately 215,000 m2
(excluding renewals). So far, it seems that the vacancy
rate will shrink more slowly than expected, as there are
a significant amount of relocations, meaning that older
buildings are being vacated. This will further widen the
gap between the rental level of new and older buildings.
While rents are stabilising in the new, modern
developments, landlords will have to offer tenants more Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
competitive rental packages to maintain the occupancy
of their older projects.
Office Completions and Future Supply (m2)
Átadások és jövőbeli új kínálat (m2)
Structure of Take-up
A bérbeadások struktúrája
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
Office Headline Quating Rents Q3 2011
Iroda ajánlati árak 2011. harmadik negyedévében
Take-up, Completion and Vacancy Rate
Bérbeadás, iroda átadás és kihasználatlansági mutató
Kínálat
2011. harmadik negyedévében nem adtak át új
irodaházat Budapesten, de a Budapest Research Forum
kisebb módosításokat tett néhány épület bruttó
bérbeadható területében, így a budapesti irodapiaci
kínálat 3,087,660 m2 lett beleértve a tulajdonosok által
használt területeket is. Annak ellenére, hogy új kínálat
nem volt, az üresedés nem tudott csökkenni és 20,68%-
on állt a harmadik negyedév végén. A
kihasználatlansági ráta még mindig az Agglomeráció
részpiacán a legmagasabb (32%), de 2 százalékpontot
csökkent negyedéves szinten. A legalacsonyabb
üresedési rátája a tulajdonosok által használt épületeket
is figyelembe véve a Pest Nem-Központi részpiacnak
van (10%), míg csupán a bérbeadási céllal épült
irodaállományt tekintve Észak Budán a legalacsonyabb
a ráta (17,4%).
Kereslet
Az irodapiaci kereslet 32%-ot emelkedett negyedéves
szinten és 113.710 m2 volt a harmadik negyedév során.
Ennek 31,1%-át új tranzakciók tették ki (a második
negyedévben 45% volt részesedésük), ugyanakkor a
szerződéshosszabbítások aránya hasonlóan az előző
negyedévhez továbbra is magas, 42% volt. A bővülések
aránya 11,5% volt a teljes bérbeadáson belül, míg két
nagyobb előbérleti tranzakció aránya 15,4% volt. Ismét
szerződéshosszabbítás volt a legnagyobb tranzakció: az
Imperial Krisztina Plaza-ban hosszabbított egy bérlő
12,000 m2-en. Két nagyobb előbérleti szerződést is
kötöttek a harmadik negyedév során: A KPMG 2014-
ben fog egy Futureal által fejlesztett Váci úti
irodaházban 8,500 m2-t bérelni, míg egy másik
tanácsadó cég a Belvárosban fog 9,000 m2-re költözni.
Bérleti díjak
A legmagasabb bérleti díj 20 Euró/m2/hó és a harmadik
negyedév során nem tapasztaltuk az ajánlati árak
csökkenését. Habár általánosságban elmondható, hogy
az Agglomeráció és Dél-Buda részpiacán
alacsonyabbak az ajánlati árak, a bérleti díjak
jellemzően épülettől függnek. Néhány új építésű
irodaház esetében, ahol az üresedés folyamatosan
csökken, a fennmaradó területek esetében a
tulajdonosok emelni tudják ajánlati áraikat.
Előrejelzés
Előrejelzéseink szerint az éves kereslet valamivel
magasabb szintet fog elérni, mint 2010-ben (215.000
m2-t hosszabbítások nélkül). Az üresedési ráta
csökkenése lassúbb lesz, mint ahogy azt vártuk, mivel a
kereslet nagy részét költözések teszik ki. Ez azzal jár,
hogy az új épületek feltöltődnek, a régebbiek pedig
megürülnek, ami ahhoz fog vezetni, hogy az új és
régebbi épületek bérleti díjai közötti rés tovább fog
szélesedni. Míg a bérleti díjak stabilizálódnak a modern
fejlesztések esetében, addig a régebbi épületek
tulajdonosainak továbbra is egyre versenyképesebb
bérleti kondíciókat kell ajánlani a bérlőjelölteknek.
4 On Point • Q3 2011
Retail
Stagnating retail sales with one-off
improvements
Hungarian retail sales figures so far, show a stagnating trend in 2011.
Although the decrease, which was witnessed between 2007 and 2010
stopped, no real improvement has happened as households are
tending to save instead of spend.
Supply
During the third quarter of 2011, no new shopping
schemes were completed in Budapest. Therefore, the
shopping centre stock remained unchanged at 714,500
m2 in 27 schemes. By year end 2011, we expect only
one shopping centre to be completed in Budapest: the
handover of KÖKI Terminal with 58,000 m2 retail space.
Although we expected two other retail properties to
open during the second half of 2011, by September, it
became clear that the opening of Váci1 (11,000 m2,
developed by Orco), and CET (12,000 m2 PPP of the
municipality of Budapest and Porto Investment) were
going to be postponed to 2012. Only three levels will
open in Váci1 by the year end, while the opening of
CET depends on a local dispute between the investor
and the municipality. ECE began the 20,000 m2
expansion of Árkád, due in 2013. Similarly to Budapest,
no new retail schemes were completed in the regional
cities in Q3 2011. The shopping centre stock outside of
the capital totals 508,000 m2 in 35 schemes. We
expect only ECE to hand over a shopping centre on a
countryside location in Szeged (41,000 m2) at the
beginning of October. The occupancy of this project
stands at 95%, including international retails opening
their first stores in Szeged.
Demand
Consumer spending is not picking up in Hungary as
households are under pressure due to higher
repayments on foreign currency-denominated loans
caused by the weakening of the Forint. As a result
Hungarians are saving and this trend is likely to
continue despite of the government’s new assistant
package for FX borrowers. Retail sales were up by
0.4% y-o-y and m-o-m in August, which was mainly the
result of the payout of yields on private pension fund
assets instead of a general pick up. A potential fall of
retail sales is likely due to worsening consumer
confidence, while on the other hand, consumers may
bring purchases forward, before the main VAT rate rise
in 2012. In terms of new openings during Q3 2011,
Stefanel opened its new store in MOM Park while
several other brands are also about to open new stores
in the shopping centre until the end of the year. These
include French Connection, Vapiano and H&M.
Rents
Typical shopping centre rents range between €20-50
/m2/month while, prime downtown high street rents at
Váci utca are around €60-90 EUR/m2/month. Prime
rents in Andrássy út still vary between 40-50 /m2/month,
although, availability is high. Retail park rents range
from €6-8 /m2/month and factory outlets have rents of
€13-16 /m2/month.
Forecast
Macro economic trends, retail sales and consumer
spending will impact the expansion plans of potential
new brands. Whilst there is no positive progress, the
development of the retail market will be subdued.
Stagnáló kiskereskedelmi forgalom egyszeri
fellendüléssel
A magyarországi kiskereskedelmi forgalom 2011 első nyolc
hónapjában stagnált. Habár a 2007 és 2010 között tapasztalt
csökkenés megállt, fellendülés nem történt, mivel a háztartások
fogyasztás helyett inkább megtakarítanak.
Prime Shopping Centre Rents in Hungary
EUR / m2 / month
Legmagasabb bevásárlóközpont bérleti díjak Magyarországon
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
Shopping Centre Density (m2 / capita)
Bevásárlóközpontsűrűség (m2 / fő)
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
Prime Monthly Retail Rents
Legmagasabb kiskereskedelmi bérleti díjak
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
Shopping Centre Stock in CEE
Közép-kelet európai bevásárlóközpont kínálat
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
Üzlethelyiségek
Kínálat
2011 harmadik negyedévében nem adtak át új
kiskereskedelmi egységet Budapesten, így a modern
bevásárlóközpont állomány 714,500 m2 maradt összesen
27 ingatlannal. 2011 év végéig csak egyetlen új
bevásárlóközpont átadását várjuk; a 58.000 m2-es KÖKI
Terminalt október közepén fogják megnyitni. Habár további
két ingatlan átadását vártuk év végéig, szeptemberre
egyértelműen kiderült, hogy a Váci1 (11.000 m2, Orco)
illetve a CET (12.000 m2, a főváros és a Porto Investment
PPP projektje) megnyitása 2012-re fog tolódni. A Váci1
első három emelete nyit meg idén olyan üzletekkel mint a
Szamos Marcipán és a Hard Rock Café, míg a CET
átadása a jogi viták megoldásától függ. Az ECE új
fejlesztést kezd Budapesten, 20.000 m2-rel bővíti az
Árkádot.
Hasonlóan Budapesthez, vidéken sem adtak át új
kiskereskedelmi egységet, így a vidéki bevásárlóközpontok
állománya 508.000 m2 maradt 35 ingatlanban. Idén csupán
az ECE szegedi fejlesztésének átadása várható október
elején 41.000 m2-en. A projekt bérbeadottsága jelenleg
95%-on áll és számos olyan nemzetközi márka szerepel
bérlői között, melyek első szegedi üzletüket nyitják.
Kereslet
A háztartások nyomás alatt vannak devizában felvett
hiteleik megemelkedett törtelsztőrészletei miatt, így
fogyasztás helyett inkább megtakarítanak. Ez a trend
folytatódni fog a jövőben is, annak ellenére, hogy a
kormány megsegítő intézkedéseket tesz, hogy enyhítse a
devizában eladósodott jelzáloghitelesek terheit. Bár a
kiskereskedelmi forgalom augusztusban 0,4%-ot
növekedett éves és havi szinten is, ez elsősorban a
nyugdíjpénztári reál hozamok kifizetésének az eredménye
lehetett és nem egy általános fellendülés jele. Míg a
forgalom lehetséges visszaesése nem kizárt a fogyasztói
bizalom csökkenése következtében, az ÁFA 2012-ben
27%-ra történő emelése előrehozhat bizonyos
vásárlásokat, ami emelkedést is eredményezhet.
Üzlet nyitások tekintetében a harmadik negyedévben a
Stefanel nyitott új boltot a MOM Park bevásárlóközpontban,
ahol év végéig a French Connection, a Vapiano és a H&M
is nyitni fog.
Bérleti díjak
A bevásárlóközpontok bérleti díjai 20-50 Euró/m2/hó körül
mozognak. A belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjai is
csökkentek: a Váci utcában 60-90 Euró/m2/hó, az
Andrássy úton 40-50 Euró/m2/hó között mozognak. A
bérleti díjak a retail parkok esetében 6-8 Euró/m2/hó, míg a
factory outlet-ekben 13-16 Euró/m2/hó körül várhatóak.
Előrejelzés
A makrogazdasági folyamatok, a kiskereskedelmi forgalom
és a háztartások fogyasztása mind hatással lesznek a
kereskedők bővülési és terjeszkedési terveire. Amíg nem
tapasztalunk határozott fellendülést, a kiskereskedelmi
piac fejlődése is mérsékelt marad.
5 On Point • Q3 2011
Industrial
Rents remaining under pressure due to
increasing vacancy rate and weak take up
The positive trends witnessed in Budapest during the first half of 2011
did not continue into Q3 2011. Occupier activity was way below
expectations and net absorption turned to negative levels. Despite there
being no new completion so far in 2011, landlords are not only fighting
for new tenants but, to keep their previous ones as well.
Supply
Similar to previous quarters, no new industrial warehouse was
completed in Budapest during Q3 2011, therefore, the stock
remained unchanged at 1,797,347 m2. Despite of the frozen
speculative construction activity, availability started to
increase against our expectations. The vacancy rate grew by
67 bps q-o-q and stood at 22.44% which indicates a 367 bps
growth compared to the same period of 2010. The rate hasn’t
been at this level since the first half of 2009.
Unlike in Q2 2011, net absorption didn’t manage to reach a
positive volume in this quarter standing at -12,120 m2. A total
of 31,000 m2 of industrial space became vacated between
July and September after some occupiers didn’t extended
their contracts or reduced their leased spaces. Moreover, net
take-up was not strong enough to absorb this new supply as it
reached only 22,000 m2 with preleases. The largest single
vacant space in the Budapest industrial market totals 43,000
m2. Other than that, there is only one other park where
contiguous warehouse space exceeds 20,000 m2 and six
parks with total available industrial space above 10,000 m2.
Demand
In Q3 2011, total take-up reached 49,843 m2 which is the both
the lowest quarterly level in 2011 and since Q1 2010. It is
25% below the volume registered in Q2 2011 and 27% below
the volume registered in the same period of 2010. Of this,
new leases, expansions and pre-leases accounted for 21,931
m2 (44%), which is the lowest level since Q2 2009. Renewals
represented 27,912 m2 (56%). Even though industrial output
in Hungary remained the most significant pulling force of the
economic growth of the country, it did not help much in terms
of occupier activity in the Budapest industrial market. The
three largest transactions were renewals, similar to Q2 2011;
DHL extended its leases in Europolis Park Budapest M1 (
6,500 m2) and ProLogis Park Budapest Sziget (6,100 m2), as
did a tenant in BILK (7,500 m2). The largest new transaction
was an expansion signed in BILK of 4,000 m2. The average
transaction size in Q3 2011 (including renewals) reached
1,900 m2.
Rents
Vacancy increased again while take-up still did not manage to
pick up. Occupiers are optimizing their leases and shrinking
their space. This is not helping rental values to stabilise
therefore, they remain under pressure in logistics parks
around Budapest. Average rents are now around €3.0-
4.1/m2/month while the more centrally located city centre
logistics rents are around €4.5-5.0/m2/month.
Forecast
We expect two schemes of approximately 14,000 m2 to be
completed by year end 2011: the expansion of BILK and
Európa Center. The expansion of Dél-Pesti Business Park by
5,180 m2 will also continue WING secured two preleases for a
new unit. Rents will remain under pressure.
Kínálat
Ipari ingatlanok
Nyomása alatt lévő bérleti díjak növekvő
kihasználatlanság és alacsony kereslet mellett
A 2011. első félévébe tapasztalt pozitív folyamatok nem folytatódtak a
harmadik negyedév során a budapesti ipari ingatlan piacon. A bérlői
aktivitás messze elmaradt a várakozásoktól, míg a nettó abszorpció
negatív lett. A piac nem tudott fellendülni, a bérbeadók pedig már nem
csupán új bérlők megszerzéséért versenyeznek, hanem meglévő
bérlőik megtartásáért is küzdenek.
Warehouse Stock and Vacancy Rate Nem történt új ipari ingatlan átadás a harmadik negyedév
Ipari ingatlan állomány és kihasználatlansági ráta során sem Budapesten és környékén. A modern
raktárpiaci kínálat változatlanul továbbra is 1.797.347 m2
volt.
A befagyott spekulatív fejlesztési piac ellenére ismét nőtt
az üres területek aránya a piacon. A kihasználatlansági
ráta 22,44%-on állt, ami 67 bázispontos növekedést mutat
negyedéves szinten és 367 bázispontos növekedést éves
szinten. Az üresedés 2009 első felében volt utoljára ilyen
magas szinten.
A nettó abszorpció negatív szintet ért el, -12.120 m2-t.
Július és szeptember között összesen 31.000 m2 korábban
bérelt ipari terület üresedett meg miután a bérlők egy
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle része nem hosszabbította meg szerződését vagy
területeket adott vissza. Ugyanakkor a nettó bérbeadás
Take-up and Completion Statistics YTD 2011
Bérbeadások és átadások statisztikái 2011. III. negyedévéig
volumene (előbérletekkel együtt) csupán 22.000 m2 volt,
ami nem tudta felszívni a megüresedett területeket.
A legnagyobb egybefüggő üres raktárterület a budapesti
ipari ingatlanpiacon 43.000 m2, ezen kívül csupán egyetlen
park van, ami rendelkezik egybefüggő üres raktárterülettel
több, mint 20.000 m2-en illetve 6 további olyan park, ahol
több mint 10.000 m2-en kínálnak üres ipari ingatlant
bérbeadásra.
Kereslet
2011 harmadik negyedévében a teljes bérbeadás 49.843
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle
m2 volt, ami a legalacsonyabb negyedéves volumen 2011
során illetve 2010. első negyedéve óta. 25%-kal
Warehouse Rental Bands Q3 2011 alacsonyabb a második negyedévben regisztrált
Ipari ingatlan bérleti díjak 2011. harmadik negyedévében
volumennél és 27%-kal a 2010 hasonló időszakában
rögzített értéknél. A bruttó bérbeadáson belül az új
tranzakciók, a bővülések illetve az előbérletek 21.931 m2-t
(44%) tettek ki. A szerződéshosszabbítások volumene
27.912 m2 volt (56%). A három legnagyobb
szerződéskötés ismét hosszabbítás volt; a DHL
hosszabbításai az Europolis Park Budapest M1-ben (6,500
m2) illetve a Prologis Park Budapest-Szigetben (6,100 m2)
illetve a BILK egyik bérlője szintén hosszabbított 7.500 m2-
en. A legnagyobb új szerződést is a BILK-ben kötötték,
4.000 m2-en. Az átlagos tranzakció méret 2011 harmadik
negyedévében 1.900 m2 volt (szerződéshosszabbításokkal
Source/ Forrás: Jones Lang LaSalle együtt).
Largest transactions in 2011 Árak
Legnagyobb tranzakciók 2011-ben
Az üresedés emelkedik, a kereslet nem növekszik, a
Park name Tenant
Leased
Type
bérlők optimalizálják szerződéseiket és csökkentik
space ( m2) bérleményeik területét. Ez nem kedvez a bérleti díjak
ProLogis 29,100 stabilizációjának, továbbra is nyomás alatt vannak. A
Geodis Lease renewal
Park-Budaörs főváros körüli nagylogisztikai parkokban az ajánlati árak
ProLogis- 20,600
3,0-4,1 euró/m2/hó körüli szinteken vannak, míg a városon
UTI Lease renewal belüli parkokban jelenleg az 4,5-5,0 euró/m2/hó bérleti
Sziget
díjak jellemzőek.
ProLogis- 19,000
HOPI Lease renewal Előrejelzés
Harbor Park
Source/Forrás: Jones Lang LaSalle Év végéig két ingatlan átadására számítunk 14.000 m2-en
a BILK-ben illetve az Európa Center-ben. A Dél-Pesti
Üzleti Park bővítése is tovább fog folytatódni egy 5.180
m2-es egység fejlesztésével, miután a WING két előbérleti
szerződést kötött az épületre.
6 On Point • Q3 2011
Residential Market
Demand for residential property remains highly A lakóingatlanok iránti kereslet alacsony, a
restricted while the government introduced kormány a devizahitelesek megsegítésére új
tools for troubled borrowers of foreign- intézkedéseket vezetett be
denominated housing loans
The number of building permits for dwellings dropped by more than
65% between H1 2010 and H1 2011. Thus, the scale of future supply
will be limited, unless currently frozen projects would be put on the
market. Sales remained poor, due to limited access to financing, a
fragile economic outlook and unfavourable market sentiments. Prices
increased nominally, though the price growth is less than the rise in
inflation.
Supply
The Central Statistical Office announced that in H1 2011 a
total of 5,585 new dwellings were completed in Hungary of
which, 1,666 dwellings were put into use in Budapest. For the
capital this meant a drop of 36% year on year. At the same
time, the number of new dwelling construction permits issued
in H1 2011 was at 1,273 which translates into a decline of
more than 65%. Hence, the first half of 2011 has even
underperformed the already poor results of 2010. While
completion statistics reflect developments that have been
started 1.5 to 2 years earlier, the trend of permits is
concerning as it will affect future supply.
Demand
There has been no significant change in the scale of demand Residential mortgage growth December 2007-August 2011
since the crisis started, as mortgage lending terms remain
tightened and the uncertainty in property values keeps
prospective homebuyers from investing. Nevertheless the
market offering decreased. Though, besides sales, this has
been partly due to a number of suspended projects and
limited new supply. A real growth in the scale of transactions
cannot be expected under the current economic conditions,
which directly impact on the disposable incomes of potential
homebuyers. Given the economic growth prospect for 2012,
the outlook for improvement on the demand side seems
limited.
Pricing
Nominally, prices increased slightly between the last three
consecutive quarters, though the inflation–adjusted real price
development has shown an ongoing decreasing trend in
pricing. Uncertainty remains regarding the development of the
exchange rate between the Hungarian forint and the Swiss
franc, which is of integral importance for borrowers of foreign-
denominated mortgage loans. However, the government
subsidy system provides ways out via a fixed exchange rate
for repayments of foreign currency-based loans, an option for
early repayment of the loans and the National Asset
Management Company that is supposed to purchase
defaulting properties and allow the previous owners to remain
as tenants with the option of repurchasing the home in the
future.
Forecast
It is characteristic for the current market situation that the
public discussion focuses on governmental emergency
packets for troubled borrowers of foreign-denominated loans
and not about the development of home sales, prices or new
residential investments. However, it is indeed integral to
tackle the problems of debtors to strengthen market
sentiments. Forecasts of the Hungarian economy reveal weak
growth prospects for 2012. The government is expected to
soon take a decision on an interest subsidy system which
would be a further component of the assistant package for
troubled borrowers.
Lakóingatlan piac
A kiadott építési engedélyek száma 65%-ot csökkent 2010 és 2011
első fele között, így az új kínálat volumene alacsony lesz
Magyarországon, hacsak nem indítanak el jelenleg szüneteltetett
projekteket. Az eladások szintje továbbra is alacsony a finanszírozási
nehézségek, a bizonytalan gazdasági kilátások és a kedvezőtlen piaci
feltételek miatt. Az árak enyhén emelkedtek nominálisan, de a
növekedés mértéke alacsonyabb az infláció szintjénél.
Number of dwelling completions in Budapest, 2002 – 2011
Kínálat
Lakóingatlan átadások Budapesten, 2002-2011
A Központi Statisztika Hivatal jelentése szerint 2011 első
félévében összesen 5.585 új lakóingatlant adtak át az
országban, melyből 1.666 budapesti ingatlan. A főváros
esetében ez 36 százalékos csökkenést jelent éves
szinten. A kiadott építési engedélyek száma az első
félévben 1.273 volt, ami több mint 65%-os visszaesést
mutat 2010.első feléhez képest, amikor szintén rendkívül
alacsony volt az új építési engedélyek száma. Tekintve,
hogy a lakóingatlan átadások statisztikái a 1,5-2 évvel
ezelőtti fejlesztési aktivitást mutatják, az építési
engedélyek rendkívül alacsony száma kimondottan
aggasztó, hiszen a jövőbeli kínálatot fogja befolyásolni.
Source/Forrás: Central Statistics Office (KSH)
Kereslet
Lakóingatlan jelzálog hitelek növekedése
A válság kezdete óta nem volt jelentős változás a
2007. december 2011. augusztus keresletet tekintve. A hitelezési feltételek szigorúak
illetve az ingatlan értékével kapcsolatos bizonytalanság
is visszatartja a potenciális befektetőket is. Ennek
ellenére a kínálat lecsökkent, ami az értékesítéseken túl
annak a következménye, hogy számos fejlesztést
leállítottak illetve az építkezések aránya alacsony. A
tranzakciók számának növekedése a jelenlegi piaci
környezetet és a háztartások rendelkezésre álló
jövedelmét tekintve nem várható. A 2012-es gazdasági
növekedésre vonatkozó előrejelzéseket tekintve a
kereslet fellendülésére kevés az esély jövőre is.
Source/Forrás: Hungarian National Bank Árak
Development of the average gross asking price per m2 on
Budapest's primary residential market (Index: Q1 2008 = A nominális árak enyhén emelkedtek az elmúlt három
100) negyedév során, habár az inflációval korrigált árak
Prémium kategóriás ingatlanok átlagos m2 ára Budapesten csökkenő tendenciát mutatnak. A Forint és a svájci Frank
árfolyamát övező bizonytalanság meghatározó a
devizában eladósodott jelzáloghiteleseket tekintve.
Számukra a kormány megsegítő program keretén belül
lehetővé teszi a fix árfolyamon történő törlesztést illetve
az egy összegben történő végtörlesztést. Az un. Nemzeti
Eszközkezelő a törlesztésre képtelen hiteladósok
lakásait fogja felvásárolni, melynek tulajdonosai
bérlőként maradhatnak az ingatlanban, majd annak
visszavásárlására is lehetőségük lesz a jövőben.
Source/ Forrás: REAS
Number of completed vs. permitted dwellings in
Előrejelzés
Budapest 2002– H1 2011
Lakóingatlan átadások és kiadott építési engedélyek A jelenlegi piaci környezetet tekintve meghatározó, hogy
Budapesten 2002-2011.első félév a kormány hitelesek megsegítését célzó intézkedései
vannak a figyelem központjában az új ingatlanok
fejlesztése, az árak vagy a lakóingatlan befektetési piac
helyzete helyett. Ugyanakkor egyértelmű, hogy az
adósok helyzetének stabilizálása elengedhetetlen a piac
jövőbeni fellendülése érdekében. A magyar gazdaság
növekedési kilátásai alacsonyak 2012-ben. A kormány
egy kamattámogatott lakáshitel bevezetését is tervezi,
ami a devizahitelesek megsegítésére vonatkozó újabb
lépés lenne.
Source/Forrás: Central Statistics Office (KSH)
7 On Point • Q3 2011
Market Practice
Leasing market practice
Lease length
• The average lease length is 5 years in class ‘A’ office
buildings with a break option after 3 years
• In class ‘B’ buildings 1-3 years are common and in some
cases 5 years agreements are signed too
Payment terms
• Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or
quarterly in advance
• Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP
• Initial standard fit-out is done and paid by the landlords
• VAT 25 %
• Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of
measurement, mainly depending on the origin of the
developer
Rental deposit
• 3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office,
storage and car parking rent, service charge + VAT)
Other charges
• Service charges generally does not include the cleaning of the
premises, the telecommunication costs and the electric
consumption
• Other costs are included in service charges
Insurance
• The landlord covers costs of building insurance (recovered by
service charge). The Tenant covers insurance of own
premises, contents and civil liabilities.
Incentives
• Incentives are generally offered by landlords. This can
typically be in the form of rent free periods or fit-out and
moving contributions.
Piaci gyakorlat
Bérbeadási piaci gyakorlat
Bérleti időtartam
• Az átlagos bérleti időtartam 5 év ’A’ kategóriás irodaházakban,
a harmadik évben lehetséges szerződés felmondással
• "B" kategória esetében 1 -3 év bérleti időtartam az általános
elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak
Fizetési feltételek
• A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül
kiszámlázásra; a bérleti díj Euróban meghatározott és Euróban
vagy Forintban fizetendő
• Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján
• Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és
fizetett
• ÁFA 25 %
• Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől
függően
Biztosíték
• 3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia
(iroda, tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA)
Egyéb költségek
• A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján
fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda
takarítását
• Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban
Biztosítás
• Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az
üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját
felelősségbiztosítást kötni.
Bérleti ösztönzők
• A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díj-
mentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként
valósul meg
8 On Point • Q3 2011

Office Submarkets Iroda alpiacok

9 On Point • Q3 2011

Shopping Centres in Budapesti

Budapest bevásárlóközpontok

SÜBA / Csillagvár
Pólus Center
Árpád Üzletház
EuroCenter Óbuda
Duna Plaza
Rózsadomb Asia Center
Flórián Üzletközpont
Rózsakert
Új Udvar Mundo
Mammut I-II Westend City Center
Akadémia Park
Récsei Center Sugár
Budagyöngye

Hegyvidék Váci I. Aréna Plaza ECE Árkád

Europeum
MOM Park
Corvin Shopping Centre
CET

Eleven Center Neo Center

ALLEE
Lurdy Ház Europark KÖKI Terminal
Etele tér

Új Buda Center

Csepel Plaza
Campona

Existing Shopping Centre

Üzemelő bevásárlóközpontok

Planned schemes

Tervezett bevásárlóközpontok

Under construction

Épülő bevásárlóközpontok
10 On Point • Q3 2011

Logistics Development in Logisztikai központok

greater Budapest Budapesten és környékén

1. M1 Business Park 17. Goodman Gyál Logistics Centre

2. Agrogate 18. M5 Gyál Business Park
3. WestLog DC 19. Viktória Industrial Park
4. Rozália Park 20. Goodman Park Üllő
5. Tulipan Park 21. Airport Business Park
6. West Gate Business Park 22. Airport City
7. Euro Business Park 23. East Gate Business Park
8. ProLogis Park Budapest-Batta 24. Europa Center
9. C-Moll Logistics 25. Acquincum Logistics Park
10. ProLogis Harbor Park 26. Innove Business Park
11. ProLogis Park Budapest- Sziget 27. Citypoint 9
12. Bleckeer 28. Dél-Pesti Business Park
13. BILK Logistics Centre 29. Bravos Business Park
14. ProLogis Park Budapest- Gyál 30. Nagytétényi Industrial Park
15. HOPI Logistics Centre 31. South Base Business Park
16. Akácliget Logistics Park
Contacts

Ferenc Furulyás Rita Tuza Paweł Sztejter

Managing Director Head of Research Partner, Head of Advisory
Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle REAS Residential Advisors
Hungary Hungary Poland

+36 1 489 02 02 +36 1 489 02 02 +48 22 380 2105

ferenc.furulyas@eu.jll.com rita.tuza@eu.jll.com pawel.sztejter@reas.pl
www.joneslanglasalle.hu www.joneslanglasalle.hu www.reas.pl

Budapest City Report – Q3 2011

OnPoint reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised
surveys and forecasts that uncover emerging trends.

The residential section of the Report was prepared by REAS - expert and consultant on residential projects based in Poland. In January 2007 Jones Lang LaSalle and
REAS have signed a cooperation agreement and offer integrated services in regards to commercial and residential sectors.

www.reas.pl

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of
Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We
would like to be told of any such errors in order to correct them.