从 2021 年租赁企业五大变化看行业发展趋势

在新时期面向以“全体人民住有所居”为目标的住房发展中，围绕多主体供给、多渠道
保障、租购并举的战略方针，7 月国务院出台了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》
，
首次从国家层面明确了住房保障体系的顶层设计，以公租房、保障性租赁住房和共有产
权住房为主体，也标志着住房租赁顶层设计的完善，以公租房、保障性租赁住房及市场化
租赁住房为主体。与此同时，住房租赁监管体系趋于完善、企业税负减轻、保障性租赁住房
REITs 纳入试点……我国住房租赁行业经历十多年的发展，2019 年租赁行业阵痛初显，2020
年在疫情的冲击下发生了短暂震荡，那么今年住房租赁行业有哪些新变化，未来又走向何方？
本文盘点了租赁企业的数量、分布、融资、模式等的突出变化，并预判未来的行业趋势。

行业主体规模创新高，租赁企业达 2 万家
2021 年住房租赁企业数量规模已经达到 2 万家左右。自去年以来，中央和地方陆续出
台监管政策，通过设立租金监管账户、严格规范租金贷等方式倒逼企业降低资金杠杆，放缓
企业扩张速度，有效降低了租赁企业的经营风险，住房租赁企业迎来了良性的市场竞争环境。
根据国家企业信用信息网公布的企业数据测算，2021 年主营业务为房地产业，经营范围涵
盖“住房租赁”
，实际经营的住房租赁企业已达 2 万家左右，其中实缴资本的住房租赁企业
占比 10.2%。由此，住房租赁行业发展十多年以来，租赁企业数量已达万级规模，租赁行业
市场主体筑基初步完成。
企业数量增长创新快，8 成为近两年成立
租赁企业成立时间集中在 2020 年和 2021 年，这两年成立的企业数量占比超过 8 成。回
顾行业发展历程，2010 年少量企业开始试水长租房业务后，租赁行业经历了从萌芽期到快
速发展阶段，2017 年十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房
制度”
，2017-2019 年大型房企集中涉足长租房业务。2019、2020 年中央分两批明确 24 个租
赁市场发展试点城市，三年示范期内共安排中央财政租赁专项奖补资金 600 亿元，推动试点
城市从租赁房源筹集、培育租赁企业方面大力发展租赁市场，近两年租赁企业数量呈现爆发
式增长，今年成立的企业数量占企业总数量的 5 成，2020 年成立的企业占比则超过 3 成。
综上，在中央政策引导下，近两年虽然经历了短暂震荡，租赁行业呈现快速发展态势。
图 2021 年住房租赁企业成立年限在 2015-2021 年间的分布

来源：贝壳研究院整理
租赁企业融资创新低，融资难度再次加大
在经历了去年集中爆雷事件后，租赁企业融资难度加大，投资人对住房租赁领域的投资
进入到更为审慎理性的阶段。据不完全统计，租赁领域四类融资渠道总额在 2019 年达到峰
值，2020、2021 年连续保持下跌趋势。分渠道来看，住房租赁专项公司债的比例最高，不过
融资主体均为房地产开发企业；资产证券化渠道的融资总额自 2018 年逐年降低，其中公租
房和人才租赁住房的融资比例逐年增加，市场化租赁企业融资比例逐年下降；股权融资自
2019 年逐年降低，2020、2021 年的股权融资均为头部住房租赁企业获得，今年股权融资次
数仅为个位数。综上，今年租赁企业融资难度持续加大，尤其是中小企业融资更为困难。住
房租赁行业面临行业发展的转换期，投资者处于更为审慎理性阶段。
图 2018-2021 年住房租赁领域融资金额（亿元）

来源：公开信息，wind，用益信托网，贝壳研究院整理

企业分布集中化，广州、重庆、上海企业数量领先
租赁企业集中沿海分布，超 6 成的租赁企业分布在长三角、东南沿海及环渤海地区，企
业数量 TOP5 的城市为广州、重庆、上海、苏州和天津。区域分布上，租赁企业分布按“东
-中-西”依次减弱，由于东部的租赁需求旺盛，超 6 成租赁企业分布在长三角、东南沿海及
环渤海地区。大城市租赁人口以外来人口为主，我国东部吸纳流动人口的比例自 1990 年开
始就领先中部、西部，虽然经历了快速增长又下降的过程，2015 年东部吸引流动人口的比
1
例仍然达到 54.8% ，而流动人口多以租赁方式解决居住问题。城市分布上，广州、重庆、上
海市租赁企业数量领先，其次为苏州和天津市；租赁企业分布较为集中，近 3 成的租赁企业
分布于租赁企业数量 TOP30 的城市，超过 5 成的企业则分布在 TOP40 的城市。
图 2021 年住房租赁企业分布热力图

1
国家卫生健康委员会，
《2018 年中国流动人口发展报告》
，北京：中国人口出版社，2018.12
 来源：贝壳研究院整理

图 2021 年住房租赁企业数量 TOP40 城市

来源：贝壳研究院整理

企业模式两极化，走向更轻、更重
在政府政策监管和引导下，租赁企业重新审视经营风险，其资产经营模式走向更轻、更
重两端，专注于打造租赁运营品牌。其一企业重新审视经营风险。包租模式在疫情期间显示
出极强的脆弱性，房屋空置风险使得包租企业现金流更加岌岌可危，资金实力较弱企业开始
变“轻”
，轻资产-分散式和中资产-集中式企业开始由包租转向轻托管模式，中资产企业的
装修投入开始转移至业主承担，从而转向轻资产模式。其二企业受政府政策引导。政府发布
土地、财政、税收等支持政策鼓励以新建、盘活方式扩大保障性租赁房源，资金实力较强的
中资产-集中式企业会通过收购或自建的方式获得租赁房源，从包租转向自持模式，从而转
向重资产运营，品牌房企也会增加自持租赁房源，以获得长期收益及未来资产增值收益。更
“轻”、更“重”的租赁企业以打造专业化的租赁服务和精细化的运营为重，开启稳步发展。
图 长租企业经营模式变化
 来源：贝壳研究院

未来：行业逻辑重构， 2.0 模式开启

2021 年将成为租赁行业 2.0 模式的元年。今年住房租赁行业内外环境的升级，政府和
企业、企业自身发展逻辑以及租赁企业社会参与升级，触发租赁行业发展 2.0 模式开启。
图 我国住房租赁行业发展阶段

来源：贝壳研究院

政府与市场的关系升级，市场化力量将得到充分发挥。今年住房租赁顶层设计完善，租
赁监管政策趋严，住房租赁市场规范化发展的环境基本形成，同时政策支持全方位突破，保
障性租赁住房发力，租赁企业迎来了土地、财政、税收、金融等方面的支持，未来在政策引
导下，租赁领域将更多发挥市场化力量，推动租赁市场的成熟化发展。
租赁企业发展逻辑升级，聚焦于为租赁双方服务价值。在监管完善的背景下，专业运营
能力的企业进一步出清，与此同时也带来了租赁企业对业务经营的理性思考，由粗放式发展
转向专业化、精细化发展，资产运营模式走向更轻、更重，企业不再盲目拓展房源，而是更
为专注于为租客双方带来更好地租赁产品和服务。
租赁企业的社会参与升级，为城市社区服务和治理创造价值。相比于个人房东，租赁企
业提供的品牌化租赁产品和服务，能够有效提升城市外来人口居住的房屋环境，并且在提升
租客对企业黏性的驱动下，通过组织社区活动，可以促进外来人口的社会融入，使得更多人
在参与城市建设的同时，享受到更高品质城市生活。
综上，租赁市场发展将走向成熟化发展，租赁房源机构化比例继续提升。住房租赁市场
机构化是提升租赁市场专业服务的必要途径和重要载体，预计明年租赁企业融资难的问题将
会得到缓解，专业化、精细化运营的租赁企业将稳步发展，机构化房源比例持续增加，租赁
企业将为不同群体提供多样化的租赁产品和服务。此外，预计明年会有租赁 REITs 产品的推
出，将有效解决重资产模式退出难题，租赁企业将再次迎来模式的创新。