LOGBOEK VASTGOED

 1. Actualiteit

BRONNEN:

F. Petitjean, De Tijd, ‘In 1, 2, 3 een huis kopen met Itsme’, https://www.tijd.be/netto/vastgoed/in-

1-2-3-een-huis-kopen-met-itsme/10164861.html .

Dit artikel gaat over de app ‘its-me’ welke het mogelijk maakt om online aankopen te doen met een
vijfcijferige code. De app werd in eerste instantie opgericht om online bankieren te vergemakkelijken
en efficiënter te laten verlopen. Ondertussen sloten al verschillende banken zich aan en kan de app
nu ook gebruikt worden bij het online platform Biddit. Op deze manier kan men via its-me online
huizen aanschaffen die door Belgische notarissen ter beschikking werden gesteld op ‘Biddit’.
Technologie vandaag de dag blijft steeds evolueren. Ik denk dan ook dat dit een zeer interessant
artikel is om op de hoogte te blijven van de moderniseringen in het algemeen. Huizen kopen wordt
via apps als its-me alsmaar makkelijker en efficiënter, de vraag is of dit ook telkens zonder gevaar zal
verlopen.

S. Vonck, De Tijd, ‘Lagere rentes in zicht voor wie leende met variabel rentetarief’,
https://www.tijd.be/netto/lenen/lagere-rentes-in-zicht-voor-wie-leende-met-variabel-
rentetarief/10164891.html.

In dit artikel wordt uitgelegd hoe een renteherziening wettelijk wordt bepaalt. In functie van de
contractuele referte index zullen de rentevoeten weer verlagen, wat in het voordeel speelt voor
mensen die kozen voor een hypothecaire lening met een variabel tarief. De indexen worden
maandelijks berekend door het Federaal Agentschap van de Schuld en zitten nu in een absoluut
dieptepunt. De tarieven zullen dalen voor diegenen die een woonkrediet met een variabele
rentevoet afsloten waarvan de herziening rond deze periode gebeurt en indien de referte-index lager
is dan op het ogenblik van het afsluiten van het woonkrediet. Dit artikel is relevant omdat ik voor
mijn pand in Lier te kunnen kopen toch rekening zal moeten houden met de rentevoeten. Als ik dus
vandaag een afspraak maak bij de bank kunnen de rentevoeten sterk verschillen indien ik het pand
pas binnen 5 jaar zou kopen. Daarnaast kan het mij ook helpen met de keuze voor een vaste of
variabele rentevoet.

B. Moens, De Tijd, ‘Einde woonbonus niet zonder slag of stoot’,

https://www.tijd.be/netto/vastgoed/einde-woonbonus-niet-zonder-slag-of-stoot/10164180.html .

Vanaf 1 januari 2020 zal de woonbonus afgeschaft worden voor personen die een gezinswoning
kopen. In ruil hiervoor zal de Vlaamse regering de registratierechten op de aankoop van een
gezinswoning verlagen. Op deze manier krijgen de kopers het fiscaal voordeel wanneer ze dit het
meest nodig hebben (op moment van de koop) in plaats van verspreid over meerdere jaren. Ook dit
artikel is belangrijk om mee te nemen naar mijn aankoop. Ervan uitgaand dat ik mijn gezinswoning na
2020 zou kopen, speelt het in mijn voordeel dat de registratierechten lager zullen zijn, aangezien ik
op dit moment een beperkt budget zal hebben.

1
Het effect hiervan op de vastgoedmarkt zou volgens economen een stijging in vastgoedprijzen
betekenen, waardoor het voordeel uiteindelijk bij de verkoper in plaats van de koper zou
terechtkomen. Hogere vastgoedprijzen betekent ook hogere commissie voor de makelaars en is dus
wederom een interessant gegeven voor mij aangezien ik in deze sector te werk wil gesteld worden.

E. Vandegehuchte, Het Nieuwsblad, ‘Winnie woont in een huis van amper 2,60 meter breed: “De
mensen staren. Ze geloven niet dat hier echt iemand woont”’,
https://www.nieuwsblad.be/cnt/dmf20190920_04618968.

Winnie woont in een huis met een gevel van 2,60 meter breed. Deze rijwoning maakte het mogelijk
voor haar om in een betaalbaar pand in de stad te kunnen wonen.
Ik heb voor dit artikel gekozen omdat het meteen mijn aandacht trok. Ik wist niet dat het zowel
constructief als praktisch mogelijk was om in een huis te wonen met een gevel van 2,6 meter breed.
De ruimtes zijn telkens maar twintig vierkante meter en toch weet ze deze optimaal te benutten. Dit
pand is in mijn ogen een zeer uniek gegeven en ik vind haar manier van aanpak dan ook zeer
inspirerend.

W. Rommers, De standaard, ‘Zicht op zee, of zicht op hogere dijk’,

https://www.standaard.be/cnt/dmf20190930_04636816?
articlehash=8DD6F15BD3C8EEC12B51A1764830F08E11A3BF11854334762A6A7BB6B996AF69B30BC
DACBFF59448BB210176779860358C8C21779AFCCFD3350A5C6E5F517028 .

In dit artikel wordt er gezegd dat de zeespiegel alsmaar blijft stijgen en hierdoor de zeedijk
waarschijnlijk zal moeten worden opgehoogd. Om deze reden raadt men aan om appartementen
met zee uitzicht op een zo hoog mogelijke verdieping aan te kopen. Een mooi uitzicht heeft veel
effect op de waarde van het onroerend goed en is dus zeker een belangrijk gegeven in de
vastgoedwereld. Voor mensen die van plan zijn om hun pand aan de zee aan te kopen kan dit artikel
dus zeker relevant zijn. Het zou toch jammer zijn als de waarde van hun goed binnen enkele jaren
zou dalen omdat ze niet op de hoogte werden gebracht van de ophoging.

D. De Smet, De Standaard, ‘20.000 euro meer voor een villa in één jaar’,
https://www.standaard.be/cnt/dmf20190926_04630532?
articlehash=EBE8EE8782C104F7824343B2E4C5F7376318B2265866D94ED582C73081B3A878FA9135
B52C59247A529905D3E0634DF550AE507F247C4A042D6CB237CD2E8E30 .

Uit dit artikel blijkt dat vrijstaande woningen die in de eerste helft van dit jaar verkocht werden, over
het algemeen 4,8 procent duurder zijn dan een jaar geleden. Dit is volgens vastgoedspecialist Steven
Trypsteen een opmerkelijk cijfer aangezien vrijstaande woningen voor een lange tijd een moeilijke
markt geweest is. Een reden voor deze stijging zou de verlaagde registratierechten kunnen zijn. Het
belangrijkste tarief is nu 7 procent, tegenover 10 procent vroeger. In Wallonië daarentegen, waar de
registratierechten niet hervormd werden, was de prijsstijging van openstaande woningen veel
bescheidener: 2,6 procent, tegenover 4,8 procent in Vlaanderen.
Dit artikel brengt voor mij meer duidelijkheid in het geheel, het toont de gevolgen van de lagere
registratierechten aan de hand van concrete cijfers. Voor de vastgoedsector is dit dus zeker een
positief gegeven. Ook de vrijstaande woningen komen door de lagere registratierechten beter in de
markt te liggen. Dat betekent hogere commissies en meer kans op tevreden klanten!

2
J. Rasking, De Standaard, ‘Woonlening herzien? Vergeet de kosten niet’,
https://www.standaard.be/cnt/dmf20190925_04627959?
articlehash=97A3D57CBEDC0C48F5AED352D7880223FC830E75C94C9164AD2277221E9D1A97BDF4
3AE13E45C154F57D3C05EB60A35C71C2424EED2E5688024BF583410A5229 .

De dalende rente doet veel mensen twijfelen over een herziening van hun lening. Toch wil men in dit
artikel waarschuwen voor de kosten die hieraan verbonden zijn. Voor een herfinanciering bij de
eigen bank bijvoorbeeld betaalt u 250 euro aan registratierechten en een
wederbeleggingsvergoeding (3m aan rente). Ik denk dat dit artikel mooi aansluit op de voorgaande
artikels omtrent verlaagde registratierechten. Het is belangrijk om in het achterhoofd te houden dat
er telkens ook een keerzijde aan het verhaal is. Ook al lijkt een herfinanciering op het eerste zicht de
beste keuze, is het toch belangrijk om eerst grondig na te gaan of de kosten zullen opwegen tegen de
lagere rente.

Jvh, Het Nieuwsblad, ‘snel nog een huis kopen? “Reken niet meer op woonbonus”, waarschuwt
bankenfederatie’, https://m.nieuwsblad.be/cnt/dmf20191007_04649863?
utm_source=nieuwsblad&utm_medium=social&utm_campaign=send-to-a-friend .

Dit artikel is voornamelijk gericht naar mensen die nog haastig een huis willen kopen voor 1 januari
zodat zij nog steeds kunnen genieten van de fiscale voordelen van de woonbonus. Karel van eetvelt
waarschuwt de huizenjagers dat dit praktisch onmogelijk is. Het kopen van een huis neemt veel tijd
in beslag en er zijn dan ook termijnen die gerespecteerd dienen te worden. In de vastgoedsector
alsook de banksector zal dit wel een bekend gegeven zijn. Mensen die op het laatste moment toch
nog snel een huis willen kopen om alsnog te genieten van de fiscale voordelen. Makelaars, banken en
notarissen zullen het momenteel dan ook zeer druk hebben en hopen snel meer duidelijkheid te
krijgen van de regering.

A. Gyssels, Het Nieuwsblad, ‘Woonbonus-knoop ontward: wat als ik bijleen en wat als ik mijn
lening meeneem naar een ander huis?’, https://www.nieuwsblad.be/cnt/dmf20191011_04658338.

Als vervolg op het voorgaande artikel wordt er hier gezegd dat de Vlaamse regering meer
duidelijkheid heeft gebracht omtrent de afschaffing van de woonbonus. Zo werd er beslist dat de
datum van de akte zal bepalen of de koper nog van dat fiscaal voordeel dan wel van de lagere
registratierechten kan genieten. Wie volgend jaar pas naar de notaris kan, zal de woonbonus
mislopen. Deze informatie zal extra relevant zijn voor potentiële kopers. Ook in de vastgoedsector
kan het zijn dat de makelaars een extra tandje zullen moeten bijsteken. Mensen die toch nog hun
akte verleden willen hebben voor 2020 zullen dan ook extra druk uitoefenen op makelaars en
notarissen.

3
Voorzie één pagina met een algemene duiding: waarom is het relevant voor de vastgoedprofessional
om de actualiteit te volgen? Wat heb je geleerd door het volgen van de vastgoedactualiteit
gedurende deze twee periodes?

Wat mij is opgevallen tijdens het onderzoek naar vastgoed gerelateerde actualiteit is de
verbondenheid van de verschillende artikels. De hoofdonderwerpen van de afgelopen 5 maand
waren dan ook de afschaffing van de woonbonus, de verlaagde registratierechten als gevolg hiervan
en het online platform ‘biddit’. Ik heb verschillende artikels zien terugkomen omtrent al deze topics
en hierdoor ook een evolutie binnen de vastgoed actualiteit meegemaakt. Ik denk dan ook dat het
zeer belangrijk is voor vastgoedprofessionals om de actualiteit goed op te volgen. Als zij goed
geïnformeerd zijn kunnen ze dit koppelen aan hun expertise en vervolgens doorspelen aan de
klanten. Dit is in mijn ogen ook een zeer belangrijke taak als makelaar en mag dus zeker niet vergeten
worden. Daarnaast vertalen deze artikels zich ook in zaken waarmee de makelaar rechtstreeks
geconfronteerd wordt. Zo zal de afschaffing van de woonbonus in 2020 leiden tot veel vragen en
extra werk in de maanden voorafgaand deze gebeurtenis. Mensen die nog snel een huis wensen te
kopen en alles haastig in orde willen brengen, oefenen ook een zekere druk uit op de makelaar.
Om nog een voorbeeld te geven zal de opkomst van het online platform Biddit dan weer heel wat
werk uit de handen van de makelaar nemen. Deze site wordt gezien als een zeer sterke concurrent
van de makelaars en moet dan ook opgevolgd worden.

4
2. Trends

Ga op zoek naar de meest recente "Vastgoed gids" van Trends en de "Guide Immobilière" van
Tendances. Beide zijn beschikbaar in de bibliotheek. Beantwoord volgende vragen:

a) Welke trends voorspellen de professionals voor de komende jaren? Zijn er verschillen in de visie
van Trends en Tendances? Verwijs duidelijk.

b) Zoek de mediaanprijs voor de door jou gekozen woning op, aan de hand van de publicatie van
vastgoedprijzen. Zorg voor een betrouwbare bron (vb. Netto).

De vastgoedgids van Trends verteld ons dat de rente tegen 2020 licht zal stijgen. Zowel KBC als ING
maakte een prognose van een stijging van ongeveer 2%, wat in vergelijking met voorgaande jaren
goed nieuws zou zijn. Toch heerst er een groeiende onzekerheid op de woningmarkt. Zowel het
aantal hypotheekaktes als de gemiddelde geleende bedragen blijven stijgen. Het aantal aanvragen
voor hyptoheek aktes steeg reeds met 8% en het gemiddelde leenbedrag ligt al 6% hoger. Ondanks
het loon van de gemiddelde Belg blijft dalen, neemt het bedrag van de hypothecaire kredieten toch
toe. Deze cijfers wekken argwaan op bij de nationale bank aangezien deze leningen bij een grote
economische schok zouden kunnen leiden tot een groot aantal wanbetalingen. Om deze redenen
raad men in de vastgoedgids aan om een gratis verzekering ‘gewaarborgd wonen’ aan te gaan.

5
FASE 1: Voorbereidende fase (1 van 2)

3. Je stelt op een eigen ‘immoprofiel’ op. Hierbij hou je rekening met jouw specifieke wensen en
behoeften, de financiële middelen waarover je beschikt en je persoonlijke (gezins)situatie. Je gaat uit
van een realistische situatie, al dan niet in de toekomst.  Je giet dit alles in een goede structuur om zo
een gestructureerd antwoord op te bouwen. Bereken meteen ook wat je leencapaciteit is: welk loon
verdien je of zal je verdienen? Wat is je maximale maandelijkse leningslast? Met welk leningsbedrag
komt dit ongeveer overeen? Wat is je eigen inbreng? Maak een kostenraming en bereken de
maximale prijs die je voor de woning kan bieden. Vergeet niet alles te onderbouwen met bronnen!

4. Je maakt vervolgens een analyse van de financiële mogelijkheden om tot aankoop van het door jou
gekozen onroerend goed (en eventuele verbouwing) ove

r te gaan. Om tot die analyse te komen, bestudeer je eerst het aanbod van kredietproducten op de
websites van ten minste 3 verschillende bankinstellingen (welke verschillende formules worden er
door de banken aangeboden, welke rentevoeten - leg uitvoerig uit en verklaar alle gebruikte
financiële termen!). Je bezoekt minstens één van deze drie banken en je geeft uitvoerig je gesprek
met de medewerker weer. Je vergelijkt alle kredietvoorstellen en je bepaalt en verantwoordt
vervolgens het gekozen kredietvoorstel (voor welke formule gekozen bij welke bank, welk
maximaal bedrag er ontleend kan worden, wat de maandelijkse financiële last is, …). Hou hierbij ook
rekening met eventuele eisen van de bank (bvb. schuldsaldoverzekering, brandverzekering, loon op
rekening).

5. Je maakt een keuze voor de aankoop van een onroerend goed. Je verantwoordt uitvoerig de
gemaakte keuze: Je toetst de specifieke woning of grond in concreto af aan de verschillende
elementen op basis van een checklist (subjectieve immoprofiel + objectieve staat van de woning)
om de kwaliteit van de aankoop te evalueren. Je brengt hiervoor bij voorkeur een effectief bezoek
aan het onroerend goed waarbij foto’s kunnen genomen worden van de bestaande toestand ter
ondersteuning van de checklist. Je gaat na welke stedenbouwkundige voorschriften er moeten
gerespecteerd worden (zie Gewestplan of GRUP). Je maakt van de
website www.geopunt.be (Koppelingen naar een externe site.) uitgebreid gebruik. Let op! Vergeet je
gekozen onroerend goed niet tijdig in te dienen via deze opdracht: Indienen gekozen onroerend
goed !

https://www.immoweb.be/nl/zoekertje/appartement/te-koop/lier/2500/id8284322

6
Immoprofiel:

De berekening die ik zal maken gaat uit van een prognose waarbij zowel ik als mijn vriend vijf jaar
voltijds zouden werken. Ik als zelfstandig vastgoedmakelaar en hij als journalist. Rekening houdend
met de wettelijke barema’s zou mijn vriend als beginnend journalist 2636 euro bruto per maand
verdienen1. Dit is voor een ongehuwde bediende ruwweg gelijk aan 1821 euro netto per maand2.
Voor het zelfstandige statuut van vastgoedmakelaar zou ik tijdens het eerste jaar van mijn carrière
een stagejaar lopen waarbij ik gemiddeld 678 euro per maand zou verdienen3. Als alles dan verder
goed verloopt kan ik de volgende vier jaar wel te werk gaan als een volwaardig zelfstandig makelaar.
Mijn gemiddeld bruto loon zou dan 3494 euro bedragen4. Netto is dit ongeveer gelijk aan 2180 euro5.
We starten beide met een schone lei en zullen dus geen spaargeld van onze ouders meekrijgen.

Ervan uitgaande dat zowel mijn vriend als ik 11 maand per jaar, gedurende vijf jaar lang zullen
werken kom ik uit op een totaal van 100.155 + 7458 + 95.920= 203.533

Uiteraard zullen we tijdens deze vijf jaar een deel van het geld opdoen aan hobby’s, gsm
abonnement, diverse activiteiten, kleding en kost en inwoon bij onze ouders. Mijn vriend zit in de
scouts en doet hier gemiddeld 150 euro per jaar aan op (kamp+ lidgeld). Ik heb een fitness
abonnement bij NRG fitness wat 228 euro per jaar kost. Voor mijn gsm abonnement betaal ik 10 euro
per maand (=120 euro per jaar). Mijn vriend betaald 15 euro per maand (=180 euro per jaar).
Uiteraard moeten we ook rekening houden met diverse kosten zoals etentjes, reizen en uitstapjes
met vrienden. Hiervoor zetten we samen 3000 euro per jaar opzij. Kwestie het kledingbudget zetten
zowel mijn vriend als ik maandelijks 200 euro opzij. Voor ons twee komt dit dus neer op 4800 euro
per jaar. Voor kost en inwoon zullen we elk ongeveer rond hetzelfde budget zitten aangezien onze
ouders ons zo lang mogelijk thuis willen houden. Hiervoor reken ik dus ongeveer 4800 euro per jaar.
Als ik al deze kosten optel gedurende vijf jaar kom ik aan een totaal van 56.790 euro

Concreet wil dit dus zeggen dat we na vijf jaar een budget van 146.743 euro gespaard zullen hebben.
Aangezien de vraagprijs van onze woning 269.000 euro bedraagt en we nog diverse kosten zoals het
ereloon van de notaris moeten betalen, zullen we in totaal een bedrag van 294.449,80 euro moeten
kunnen neerleggen. Als we hier onze eigen middelen van aftrekken komen we uit op een lening van
147.700 euro6.

1
https://loonwijzer.be/loon/salarischeck#/
2
https://www.jobat.be/nl/bruto-netto-calculator
3
http://www.roadies.be/hetloon/je-stageloon-als-vastgoedmakelaar/
4
https://2bconnected.org/blog/salaris-makelaardij-wat-verdient-een-makelaar-gemiddeld/
5
https://bizcover.bnpparibasfortis.be/nl/kennis-van-zaken/management/uw-loon-als-zelfstandige-berekenen
6
https://www.hypotheekwinkel.be/hypothecaire-lening-afsluiten/bereken-je-financieel-plan?
hsCtaTracking=5eb3bd51-7ed0-4791-ab5c-96c89c635368%7Ca1f758d0-7d24-43a4-9143-a5b2a3a6973b

7
Tot slot is het nog van belang om eerst onze maximale
maandelijkse leningslast te berekenen alvorens ik mij
tot de kredietproducten went. De algemene regel
luidt dat je nooit meer dan 1/3de van je maandelijks
inkomen mag lenen. Aangezien ons gezamenlijk
inkomen 4001 euro per maand bedraagt zou dit dus
willen zeggen dat we maximum 1333,7 euro mogen
afbetalen. Toch kan hier een beetje over gediscuteerd
worden aangezien zaken als de gezinssituatie ook een
belangrijke rol spelen in het budget. Om deze reden
koos ik voor een meer accurate berekening welke
mijn partner en mij een maximale afbetaling van 1480
euro per maand oplegt7.

Om tot de analyse van de kredietproducten over te

gaan heb ik ervoor gekozen om de volgende 3 bankinstellingen te vergelijken: Belfius, Argenta en
Crelan. Aangezien het pand dat ik gekozen heb volledig instap klaar is ben ik niet van plan om
verbouwingen te doen. Een renovatielening zal voor ons dan ook niet van toepassing zijn.

Bij Belfius is er de mogelijkheid tot een hypothecaire lening. Deze kan zowel aan vaste als variabele
rentevoet worden afgesloten. Het voordeel hieraan is dat je zelf een vrije keuze van het te lenen
bedrag en de afbetalingstermijn hebt. Dit maakt het mogelijk om een lening op maat te kiezen die
minstens 4 jaar en maximaal 25 jaar afbetaling vereist. Uiteraard vraagt de bank ook een waarborg
voor deze lening en dat gebeurt via de hypothecaire inschrijving. Tot slot biedt deze lening ook nog
de mogelijkheid tot wederopname van een deel van het terugbetaald kapitaal. Dit zou bij de aankoop
van bijvoorbeeld nog een extra woning verschillende voordelen kunnen hebben.

Bij de simulatie van de hypothecaire lening heb ik de keuze om te gaan voor een variabele of een
vaste rentevoet. Indien ik 122.257 euro wens te lenen en af te betalen op 20 jaar zullen mijn vriend
en ik bij een vaste rentevoet maandelijks 624, 85 euro moeten afbetalen. De rentevoet hierbij ligt op
2,13% wat dus maakt dat we in totaal 27.707,19 euro aan rente zullen betalen. Daarboven komt nog
het jaarlijks kostenpercentage van 3,18%.

Bij Argenta

Bij Crelan heb je de keuze uit: de Crelan woonkrediet, de heropname van een bestaand woonkrediet
en het overbruggingskrediet. Aangezien ik nog geen hypothecaire lening bij Crelan heb aangesloten

7
https://www.hoeveelkostmijnhuis.be/rekenmodules/mijn-leencapaciteit

8
en er ook geen sprake is van de verkoop van een reeds bestaande woning zijn de twee laatste
kredietvormen geen opties voor mij.

Banklening
Opnemen in paper!!

 Welke producten er op de markt zijn.

 Wat bank meegeeft is niet de wettelijke cap, ga opzoek naar die wettelijke cap. Bij hypotheek
komen ook kosten
 Toekenningsvoorwaarden kennen, weten welk budget je kan leggen
 Bank vraagt om 10% omdat vastgoed overgewaardeerd wordt
 Eigen middelen opnemen in immo profiel en staven (bv: 500 euro per maand voor komende 5
jaar…)
 Intrestvoeten vergelijken bij schuldsaldo, brandverzekering verplicht, loondomicilliën
 Bijkomende kosten helemaal uitwerken: bv registratierechten op aankoop woning EN
hypotheek, btw op aankoop, diverse aktekosten  opletten voor budget bij immo profiel en
budget van uiteindelijke woning
 Onderbouw je bedragen
 Zoek naar bronnen

Portfolio = aankoop, opdrachten en paper

Presentatie= onderwerp paper voorstellen + conclusies, pand voorstellen

codex vereist! V&A en juridisch nederlands!