KOPER VAN EEN NIEUWBOUWWONING

Overzicht van werkzaamheden van Hermans & Schuttevaer Notarissen N.V.

in verband met de koop van een woning in een bouwproject, zie ook
www.herschut.nl.

A. Werkzaamheden in de voorbereidingsfase
1. Met de betrokken partijen (projectontwikkelaar, verkoper, aannemer, gemeente)
wordt in een vroeg stadium overleg gevoerd om de juridische gang van zaken zo
goed mogelijk te regelen. Dit overleg resulteert meestal in een gronduitgifte akte met
de gemeente en een model akte van levering en/of splitsingsakte (bij
appartementen) waarin bepalingen worden opgenomen die voor het hele
bouwproject belangrijk zijn. Dit zijn bijvoorbeeld erfdienstbaarheden, kwalitatieve
verplichtingen of andere bijzondere bepalingen (zoals kettingbedingen al dan niet in
verband met gemeentelijke voorschriften).
2. Wij onderzoeken de bevoegdheid van de eigenaar om het perceel grond of
appartementsrecht aan koper te leveren.

B. Werkzaamheden rond de overdracht aan koper

1. Controle van de identiteit/bevoegdheid, mede aan de hand van de
identiteitspapieren (paspoort/rijbewijs) en diverse registers (BRP, VIS en
Insolventieregister, zie hierna), en conform de wettelijke voorschriften.
2. Als koper de conform de door Hermans & Schuttevaer Notarissen N.V. (“H&S”) op
te stellen nota van afrekening verschuldigde gelden (gedeeltelijk) uit eigen middelen
zal overmaken op de kwaliteitsrekening van H&S, dan moet H&S in het kader van
de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (“de WWFT”)
onderzoek doen naar de herkomst van de gelden die koper uit eigen middelen zal
voldoen.
3. Het opmaken van de individuele leveringsakte.
4. Het toezenden van het concept van de individuele leveringsakte met eventuele
bijlagen.
5. Het opmaken en toezenden van de nota van afrekening. Als koper een gedeelte van
de koopprijs betaalt uit eigen middelen wordt koper verzocht ons daarover te
berichten.
6. Controleren (3x) bij het kadaster van de huidige tenaamstelling van het
perceel/appartementsrecht en van eventueel aanwezige hypotheken (en beslagen)
op het perceel/appartementsrecht en andere inschrijvingen, namelijk bij de
voorbereiding van het project, daags vóór de levering en dadelijk ná de inschrijving
in het kadaster.
7. Controle of koper tijdig (te weten: voor het ondertekenen van de akte van levering)
het door hem verschuldigde bedrag op de kwaliteitsrekening van H&S heeft gestort.
8. Ondertekenen ("passeren") van de leveringsakte en aanbieding van een afschrift
aan het kadaster ter inschrijving van de eigendomsovergang.
9. Overmaking van de aan partijen en eventuele derden toekomende gelden (nadat
laatste controle bij kadaster heeft plaatsgehad).

C. Het maken van een passeerafspraak

Voor het passeren van de individuele akten kan een afspraak worden gemaakt als aan
een aantal voorwaarden is voldaan:
- ingeval van een appartement moet de splitsingsakte zijn gepasseerd;
- alle benodigde volmachten van partijen moeten door ons zijn ontvangen;
- de bepalingen in de model akte van levering moeten definitief zijn en worden
overgezet naar de individuele leveringsakten;
- uw financiering moet rond zijn (zie hierna);
- er moet een onherroepelijke bouwvergunning zijn;
- het waarborgcertificaat is/wordt aan koper verzonden.
De kopers ontvangen hierover van ons bericht zodra deze zaken geregeld zijn.

D. Bouwrente
Vaak is in een bouwproject bouwrente verschuldigd (ook wel uitstelrente of boeterente
genoemd). Zolang de leveringsakte nog niet is getekend heeft koper het recht om de
betaling aan verkoper van inmiddels verschuldigde bedragen uit te stellen tot het moment
van de overdracht. Verkoper heeft dan wel het recht aan koper een uitstelrente te
berekenen. Deze bouwrente wordt berekend vanaf de datum vermeld in de
koopovereenkomst (“de KO”) en de aannemingsovereenkomst (“de AO”) zolang de
leveringsakte nog niet is getekend (om welke reden dan ook). Het al dan niet
verschuldigd zijn van bouwrente blijkt dus uit de KO en de AO. Overigens is deze
bouwrente, voor zover verschuldigd over de periode na het sluiten van de KO en de AO,
aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.

E. Nazorg 5% regeling
Op het moment van oplevering van de woning moet koper de totale aanneemsom aan de
aannemer hebben voldaan conform de AO. Als er nog een factuur openstaat, dan zal de
aannemer de sleutel niet aan koper afgeven.
In de wet is een regeling opgenomen die de consument-koper, als hij dit wenst, zekerheid
kan bieden voor het herstel van eventuele gebreken bij de oplevering.
Globaal werkt de regeling als volgt:
als koper dit wenst, houdt de notaris van de aannemer 5% van de aanneemsom onder
zich, in de vorm van een bankgarantie of in de vorm van een gelddepot. De aannemer
kan gedurende een wettelijke periode van 3 maanden niet over deze 5% van de
aanneemsom beschikken, tenzij koper daarmee instemt. Als de gebreken na die periode
niet zijn verholpen, heeft koper de mogelijkheid die periode te verlengen, eventueel voor
een gedeelte van het bedrag.
De notaris van de aannemer informeert partijen desgevraagd over de stand van zaken en
beheert de depotbedragen, danwel de bankgarantie.
Deze wettelijke opleveringsregeling voor particuliere kopers is een uitgebreide regeling,
die hiervoor slechts zeer globaal is weergegeven.

F. Werkzaamheden hypotheekakte (indien van toepassing)

1. Als de geldgever ons de zogenaamde "hypotheekinstructie" toezendt, gaan wij ervan
uit dat koper ons opdracht verleent voor het opmaken en passeren van de
hypotheekakte. Wij zullen dan zo spoedig mogelijk starten met onze
werkzaamheden voor de hypotheekakte.
2. Opmaken van de hypotheekakte op basis van de gegevens die we ook voor de
leveringsakte hebben verzameld.
3. Toezending concept hypotheekakte vooraf aan koper (en de hypotheekadviseur, als
deze daarom schriftelijk verzoekt).
4. Completeren nota van afrekening met gegevens hypotheek, zoals het te ontvangen
bedrag uit het bouwdepot, de afsluitprovisie, eventuele kosten Nationale Hypotheek
 Garantie, eventuele bereidstelling provisie, eventuele taxatiekosten, kadasterkosten
en onze kosten.
Vaak blijft een groot gedeelte van de hypothecaire lening in depot bij de geldgever.
Uit dit bouwdepot kan koper de aanneemtermijnen voldoen die zullen vervallen
naarmate de bouw vordert en vaak ook de rente die tijdens de bouw is verschuldigd.
Na het opmaken van de afrekening vragen wij de, bij het passeren van de akte
benodigde, hypotheekgelden op bij de geldgever. Het restant van de geldlening blijft
in depot bij de geldgever en dient veelal voldoende te zijn om de afbouw te
financieren.
5. Toezending nota van afrekening vooraf aan koper (en de hypotheekadviseur, als
deze schriftelijk daarom verzoekt).
6. Als hypotheekgever zelf niet aanwezig kan zijn bij de ondertekening van de akte, is
een volmacht alleen mogelijk via een notariële akte. Overleg is noodzakelijk omdat
dan tevoren op ons kantoor een notariële akte van volmacht dient te worden
ondertekend.
7. Controle of de hypotheekgelden tijdig op de kwaliteitsrekening van H&S zijn gestort.
8. Ondertekenen ("passeren") van de hypotheekakte en aanbieding van een afschrift
aan het kadaster ter inschrijving van de hypotheek.
9. Overmaking van de aan partijen en eventuele derden toekomende gelden (nadat
laatste controle bij kadaster heeft plaatsgehad).

In de hypotheekakte staat gebruikelijk als wettelijk vereiste een extra bedrag waarvoor
hypotheek wordt verleend: meestal tussen de 30% en 60% van uw nieuwe
hypotheekinschrijving. Dit extra bedrag betekent geen extra verplichting voor u. De
betekenis is alleen dat als u de rente niet betaalt, of andere kosten veroorzaakt, uw
schuld hoger wordt dan het door u geleende bedrag. Voor die niet-betaalde bedragen wil
de geldgever zekerheid hebben in de vorm van extra hypotheek. Omdat echter op het
moment van ondertekenen van de hypotheekakte niet bekend is hoe hoog de niet-
betaalde rente oploopt, noemt de geldgever een vrij hoog (puur fictief) bedrag tot waar de
zekerheid zou kunnen oplopen. Als u de rente onverhoopt niet betaalt en uw schuld
daardoor groter wordt, dan toch hoeft u nooit meer te betalen dan uw werkelijke schuld.

G. Extra werkzaamheden hypotheekakte (ingeval van

overbruggingshypotheek)
Als de overwaarde van de huidige woning van koper wordt gebruikt voor betaling van
(een deel van) de nieuwe woning, zal de overbruggingsfinanciering vaak al bij de
overdracht van de nieuwbouwwoning geregeld moeten zijn.
Soms verlangt de financier extra zekerheid in de vorm van een (overbruggings-)
hypotheek op de huidige (soms al verkochte, maar nog niet geleverde) woning. In dat
geval zijn er extra werkzaamheden.
1. Onderzoek in de eigendomsakte hoe en wanneer de hypotheekgever eigenaar is
geworden.
2. Eventueel verder onderzoek in het kadaster als de eigendomsakte niet meer de
huidige situatie weergeeft.
3. Controle van de identiteit/bevoegdheid, mede aan de hand van de
identiteitspapieren (paspoort/rijbewijs) en diverse registers (BRP, VIS en
Insolventieregister, zie hierna), en conform de wettelijke voorschriften.
4. Onderzoek naar de huwelijkssituatie (of geregistreerd partnerschap). Was
hypotheekgever ten tijde van de eigendomsverkrijging al dan niet gehuwd en is dat
nu ook nog zo.
5. Controle (3x) bij het kadaster naar de huidige tenaamstelling van de huidige woning,
 daarop rustende hypotheken en (eventueel) beslagen (dadelijk na ontvangst verzoek
opmaken hypotheekakte, daags vóór de ondertekening daarvan en dadelijk ná de
inschrijving in het kadaster).
6. Als de huidige woning is voorbelast met een eerdere hypotheek van een andere
geldgever geldt het volgende. In de algemene voorwaarden van alle geldgevers is
een verbod opgenomen om zonder hun toestemming een volgende hypotheek te
vestigen ten behoeve van een andere geldgever. De eerste geldgever dient dus
voorafgaand aan de nieuwe hypotheek schriftelijk toestemming te verlenen voor een
nieuwe hypotheek op de huidige woning.
7. Algemeen: Als de omstandigheden afwijken van wat gebruikelijk is, verrichten wij
nader onderzoek en/of bespreken de gevolgen van deze omstandigheden met
partijen. Indien nodig wordt een en ander verwerkt in de akte.

H. De kosten
1. Het perceel/appartementsrecht wordt "vrij op naam" geleverd. Dit houdt in dat de
verkoper alle kosten betaalt die verband houden met de levering (leveringsakte,
inschrijfkosten kadaster, omzet- en/of overdrachtsbelasting).
2. Vaak is in de aanloop van een project bouwrente verschuldigd (zie hiervóór). Wij
zullen het verschuldigde bedrag aan bouwrente bij verkoper opvragen en aan u in
rekening brengen op uw nota van afrekening.
3. Indien van toepassing onderzoek naar de herkomst van de gelden in kader van
WWFT ten bedrage van € 25,00 te verhogen met BTW.
4. Voor uw rekening komen de kosten van een eventuele hypotheekakte. Deze kosten
bestaan uit:
a. ons honorarium voor het opmaken van de hypotheekakte ten bedrage van
€ 495,00 te verhogen met BTW. Dit tarief geldt uitsluitend als het gaat om een
lening bij een professionele geldverstrekker (zoals een bank).
Als er ook sprake is van een overbruggingshypotheek wordt het honorarium
verhoogd met € 75,00 te verhogen met BTW;
b. kadasterrechten voor inschrijving van de hypotheek ten bedrage van € 137,50;
c. de kosten van kadastrale recherchewerkzaamheden, ten bedrage van € 35,00
per registergoed, te verhogen met BTW. Als er ook sprake is van een
overbruggingshypotheek worden de kosten van kadastrale
recherchewerkzaamheden verhoogd met € 43,00 te verhogen met BTW;
d. (indien op de huidige woning een (overbruggings-)hypotheek moet worden
gevestigd en deze huidige woning is voorbelast met een eerdere hypotheek van
een andere geldgever) de kosten voor het aanvragen van de toestemming van
de eerste geldgever, indien en voor zover dit blijkt uit de door ons ontvangen
offerte dan wel de hypotheekinstructie, ten bedrage van € 75,00 te verhogen
met BTW;
e. de kosten van onderzoek van uw personalia bij de gemeentelijke
Basisregistratie Personen (BRP), het Verificatie Identificatie Systeem (VIS) en
het Insolventieregister ten bedrage van € 37,00 te verhogen met BTW;
f. als de geldgever voorschrijft en/of als koper wenst dat persoonlijke leningen en
dergelijke zijn of nog moeten worden afgelost dan brengen wij per lening/krediet
in rekening € 45,00 te verhogen met BTW. Als dit later dan 4 werkdagen vóór
het passeren bij ons bekend wordt, wordt voormeld bedrag verhoogd tot
€ 95,00 te verhogen met BTW;
Als een lening/krediet ook dient te worden beëindigd/opgeheven brengen wij
per opzeggingsbrief in rekening € 45,00 te verhogen met BTW;
g. als een door ons ontvangen hypotheekinstructie later wordt gewijzigd, moeten
 extra werkzaamheden worden verricht; de kosten daarvan bedragen een
minimum van € 250,00 te verhogen met BTW;
h. als een door ons ontvangen hypotheekinstructie later wordt ingetrokken worden
de door ons verrichte werkzaamheden aan koper doorbelast met een minimum
van € 250,00 te verhogen met BTW;
i. de verplichte wettelijke bijdrage aan het kwaliteitsfonds van de Koninklijke
Notariële Beroepsorganisatie, ten bedrage van € 8,22 te verhogen met BTW.
5. Als koper de akte van levering bij volmacht wenst te tekenen, dient daarvoor een
volmacht te worden opgemaakt. De kosten van een (onderhandse) volmacht voor de
leveringsakte bedragen € 75,00 te verhogen met BTW.
De kosten van een notariële volmacht voor de hypotheekakte bedragen € 350,00 te
verhogen met BTW.
6. Gebruikelijk is dat partijen de Nederlandse taal voldoende beheersen en de akte in
de Nederlandse taal kan worden opgesteld en gepasseerd. Als dat niet het geval is:
inschakeling van een tolk (wettelijk vereiste) en/of zorg dragen voor vertaling van de
akte. De hiermee gepaard gaande kosten komen voor rekening van koper.
Voor de extra werkzaamheden die dit met zich meebrengt, wordt, naast de kosten
van een vertaling of tolk, € 75,00 te verhogen met BTW in rekening gebracht.
7. In verband met de transactie zal ons kantoor ten behoeve van iedere partij
gedurende enige dagen gelden onder zich hebben op onze derdengeldrekening (“de
Kwaliteitsrekening”). Bij leveringen hebben wij normaal gesproken de koopprijs (voor
zover dan verschuldigd) tot en met de dag van tekenen van de akte onder ons voor
de koper (dit komt neer op 2 werkdagen) en daarna (1 a 2 werkdagen) voor de
verkoper. Door de banken wordt een negatieve rente van 0,5% op jaarbasis in
rekening gebracht over de gelden op de Kwaliteitsrekening. Deze negatieve rente
moeten wij aan de koper en de verkoper doorbelasten. Wij zullen deze negatieve
rente daarom opnemen op de nota van afrekening.

I. Algemeen
1. De opgegeven kadasterkosten gelden onder voorbehoud van tariefswijzigingen door
het kadaster.
2. De akten worden op het kantoor van H&S in Utrecht gepasseerd.
3. Op de dienstverlening door Hermans & Schuttevaer Notarissen N.V zijn haar
Algemene Voorwaarden van toepassing ter inzage op de website www.herschut.nl.