TAPU SİCİLİ

II. TAPU SİCİLİ

Zilyetliğin taşınmazlarda aynı fonksiyonu yerine getiremeyeceği düşüncesi bu mallar üzerindeki ayni
hakları açıklamak üzere "TAPU SİCİLİ" adı verilen bir sistemin medeni kanunumuzda düzenlenmesine
yol açmıştır. Bu sicil taşınmazın malikinin ve taşınmaz üzerindeki diğer ayni hakların sahiplerinin
bilinmesini mümkün kıldığı gibi taşınmazın alacaklıya teslim edilmeden yapılacak bir kayıtla
rehnedilmesi imkanını da verir. Böylece bir taraftan taşınmazlarla ilgili işlemlerde kamuya açıklık ve
buna bağlı güven sağlanmış diğer taraftan taşınmazı elden çıkarmadan kredi elde edilmesi imkanı
sağlanmış olur.

1- TAPU SİCİLİ KAVRAMI

Tapu sicili bir deftere verilen ad sanılsa da gerçekte tapu sicili taşınmazlar üzerindeki hakların kamuya
açıklanmasını sağlamak amacına hizmet eden defterin bütünüdür. Bu unsurlardan bazıları tapu sicilinin
asli unsurları bazıları  ise fer'i  unsurlardır. MK m997 f.2 göre Tapu Sicili ana siciller olarak " tapu
kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü ile bunları  tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ( resmi senet
mahkeme kararı ) ile planlardan oluşur. Ayrıca MK m 997 f.3 sicilin örneği nasıl tutulacağı ve yardımcı
sicillerin Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirleneceğini ifade etmektedir .Yönetmelik Ana
Siciller olarak kanunda belirtileni saydıktan sonra kanunun tamamlayıcı olarak belirttiği Yevmiye
Defterini resmi belgeleri ve planları  da ana sicil kavramı içinde saymaktadır. Aziller Sicili, Düzeltmeler
Sicili, Kamu orta malları sicili ve tapu envanter defterinin " yardımcı siciller olarak tutulmasını öngörür.

ANA SİCİLLER: Tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü ile bunları  tamamlayan yevmiye defteri ve
belgeler ( resmi senet mahkeme kararı )

YARDIMCI SİCİLLER: Aziller Sicili, Düzeltmeler Sicili, Kamu orta malları sicili ve tapu envanter
defteri

Sicillerin elektronik ortamda tutulması mümkündür. Bu uygulama TAKBİS altında yürütülür.

2- Ana sicil ve tamamlayıcı unsurlar:

a) Temel sicil : Tapu kütüğü

Tapu kütüğü tapu sicilinin temel unsurudur. Taşınmaz üzerindeki ayni haklar bu defterde bulunur.

Kütükler her köy için ayrı olarak şehir ve kasabalarda ise mahalle itibariyle tesis olunur. Bir kütük tahsis
edildiği yerdeki taşınmazların tümünü kapsamıyorsa birden çok kütük tesis edilebilir ve bunlar sıra
numarası verilir. Kütükte her taşınmaz için birbirini izleyen ayrı bir numara taşıyan ayrı bir sayfa bulunur.
Bu tarzdaki sicil sistemine " ayni sistem " adı verilmektedir. Kütükte yan yana iki yaprağın karşılıklı
yüzlerinden oluşan her taşınmaz sayfasında yapılacak kayıtlar için çeşitli sütunlar ayrılmıştır. Sol
yaprağa ait sayfa kısmının üst tarafına taşınmazı teşhise yarayacak bilgiler vardır. Bunun altındaki üç
sütundan sol baştaki şerhlere, ortadaki  mülkiyet hakkına sağdaki irtifak hakları ve taşınmaz yüküne
ayrılmıştır. Sağ yaprağa ait sayfa kısmının üst tarafı beyanlara alt tarafı da rehin haklarına ayrılmıştır.

b) Kat mülkiyeti kütüğü:

Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler ayrıca tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne yazılır ve Kat
Mülkiyeti Kanunu hükümleri saklı kalmak üzere kütükte yapılacak işlemler hakkında tapu kütüğüne
ilişkin esaslar uygulanır. Kanunda aksi hüküm bulunmadıkça  tescille ilgili genel hükümler kat mülkiyeti
kütüğüne  yapılacak tescillerde de uygulanır. 
??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????
??????????*

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tapusu Arasındaki Farklar

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kavramları temelde mülkiyet hakkını belirtse de iki tapu arasında önemli
farklar bulunur. Kat irtifakı tapusunda, proje henüz tamamlanmadığı için, hak sahiplerinin mülkiyeti
“Arsa Payı” üzerinden belirtilir. Başka bir ifadeyle; proje tamamlandıktan sonra sahip olacağınız
taşınmaz mülk üzerinden belirli bir alan size pay olarak verilir. Arsa payına bağlı olarak düzenlenen kat
irtifakı tapusuyla, inşaatına başlanmamış bir projede hak sahibi olduğunuzu ispatlayabilirsiniz.

Kat mülkiyeti tapusu ise sadece arsa payını değil, ana gayrimenkuldeki bağımsız alanları da
tanımlayan özel bir mülkiyettir. Bu nedenle yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyeti tapusu mutlaka
alınmalıdır.

Yalnızca kat irtifakı olan bir taşınmazın satın alınmasının ve satılmasının önünde yasal bir engel
bulunmaz. Ancak kat irtifakı olan bu taşınmazın iskân başvurusu henüz yapılmadıysa, satın alma
işleminden önce uygun denetlemelerin yapılması önerilir.

c) Yevmiye Defteri:

Tapu dairelerine yapılan başvuruların hemen kütüğe geçirilmesindeki zorluğu göz önünde tutan kanun
koyucu  tapu kütüğüne bir  kayıt düşürülmesi için yapılan talepleri talep sırasına göre kaydetmek üzere
bir yardımcı defter kabul etmiştir ki buna " Yevmiye Defterleri " denilir. MK m1002'ye göre " Tapu
kütüğüne tescil istemleri  isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek istem sırasına göre derhal
yevmiye defterine yazılır.

Yevmiye defterinin önemi şuradadır: Ayni hak kütüğe tescil ile doğarsa da tescilin hükmü
yevmiye defterine kayı tarihinden itibaren geçerli olur. Aynı esas TSCY m 23 f.1 de " TAPU
SİCİLİ"  üzerinde kayıtlı hakların birbirlerine üstünlüğü bu deftere yazım tarih ve sıra
numarasına göre belirlenir.

d) Belgeler:

Bunlar resmi senet vekaletname mahkeme ilamı veraset senedi gibi kütükteki kayıtların yapılmasına
sebep teşkil eden ve kaydın yapılmasını sağlayan belgelerdir.
 Resmi senetler her yıl tarih ve yevmiye sırasıyla ciltlenerek saklanır. Bu belgeler iki bakımdan
önemlidir. Öncelikle sicildeki kaydın geçerli bir sebebe dayanıp dayanmadığı bunlarla anlaşılır.
Diğer yandan da sınırlı ayni hakların kapsamı kütükte yapılan yollamaya göre bu belgelerle tayin
edilir.

Örnek olarak bir geçit irtifakının sağladığı imkan tamamlayıcı resmi belgelerden anlaşılır. Kat
mülkiyetinin kurulmasında aranan belgeler her bir bağımsız bölümün durumunu ve kat mülkiyetinin
kapsamını açıklığa kavuşturur.

TSYC belgelerin saklanma usulünü de düzenlemiştir. TSYC m 12 f.1'e göre tapu kayıtlarının
elektronik ortamda tutulması halinde ana ve yardımcı siciller TAKBİS  içerisinde saklanır ve
yönetilir.

e) Planlar:

Medeni kanunu 997. m. planlara özel bir önem vererek bunları belgelerin yanında açıkça belirtmiş ve
kanun 1003. m. bir taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmi bir ölçüme dayanan planın esas
alınması gerektiğini ifade etmiştir. Plan resmi ölçüme dayanan ve taşınmazın yüz ölçümü durumunu ve
sınırlarını geometrik şekilde gösteren bir belgedir.

Ülkemizde resmi ölçümlerle kadastrlar planların hazırlanması 3402 sayılı kadastro kanununa
tabidir. Kanunun amacı:

" ülke koordinat sistemine göre memleketin kadastrlar topografik haritasına dayalı olarak taşınmaz
malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukuki durumları tespit etmektir".

3- Yardımcı Siciller :

a) Aziller sicili:

Bu sicil vekaletname ile yapılan işlemlerde vekilin azledilmiş olup olmadığını kontrol edilmesine yarar.
Vekaletten aziller vekalet verenlerin soyadının baş harflerine göre her harf için sicilde ayrılan bölüme
yazılmaktadır. Vekaletten azil belgesi geldiğinde tapu müdürü veya görevlendireceği memur tarafından
üzerine alındığı tarih saat ve dakika hemen yazılarak aziller siciline kaydedilir.

b) Düzeltmeler sicili:

Tapu sicilinde mevcut yanlış kayıtların düzeltilmesi  bazı esaslara tabidir. Her şeyden evvel her
düzeltme bir sebebe dayanacaktır. Bu sebebi kütükte göstermeye imkan yoktur. Bu hususta ayrı bir
defter tutulacak ve her yanlışın düzeltilmesinde sebebi beyan edilerek bu düzeltme yapılacak.

c) Kamu orta malları sicili:

Mera, yaylak, kışlak gibi kamu orta malları bu sicile yazılarak hangi köy veya belediyeye tahsisli olduğu
belirtilir. İlgili belgeler özel dosyasında saklanır.

d) Tapu envanter defteri:

Yeni getirilmiş olan bu deftere müdürlükte bulunan bütün kütük zabıt defteri yevmiye defteri ve resmi
senet ciltleri ile yardımcı sicillerin kaydedileceği öngörülmüştür. Önceki tüzükte yevmiye defteri ve
aziller siciline yazılan işlem ve belgeler dışında tapu dairesine gelen bütün yazılar ve işlemlerin
kaydedilmesi için öngörülmüş yazışma defteri de kaldırılmıştır.

e) İdari sınırlar kayıt defteri:

Tapu sicilinin unsurlarını belirten hüküm olan TSYC m 7 'de bu deftere yer verilmemesine rağmen diğer
yardımcı defterler düzenlenirken bu defter de düzenlenmiştir.

Yetkili mercilerce karara bağlanan idari sınırlarla ilgili kararlar ve köy sınırları bu deftere yazılır ve
belgeleri özel dosyasında saklar.

3- Tapu Sicili Teşkilatı Ve Devletin Sorumluluğu:

Tapu sicil müdür ve memurlarının sicille ilgili görev ve yetkileri, Medeni Kanunun ve TSYC nin
hükümlerine tabiidir. Bu konuda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile 22.12.1934 tarih ve 2644 sayılı
Tapu Kanununda da hükümler vardı.

*Tapu Sicillerinin Tutulmasından Devletin Sorumluluğu

Medeni kanunun 1007. m ilk fıkrası " Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet
sorumludur" kuralını koymuştur  Yargıtay bu esasa dayanan davalarda Avrupa İnsan Hakları
Sözleşmesine ek 1 Numaralı Protokol m1'i de dayanak gösterir.

Bu hükümle kusur aranmayan bir sorumluluk hali getirilmiştir. Fakat bu sorumluluk için tapu sicilinin
tutulmasında bir hukuka aykırılık bulunması ve zararın da bunun sonucu olması gerekir.

Sorumluluğun şartları:

a) Bir zarar doğmalı:

Sorumluluk için tapu sicilinin tutulmasından bir zarar doğmalı. Her hangi zarar bulunmadıkça
devletin sorumluluğu söz konusu değildir. Örnek olarak yanlış kaydı düzeltirmek için dava açma
imkanı bulunduğu sürece bu yanlış kayıttan sebep doğan zararlar ve mahkeme masraflar giderler
tutarıdır.

b) Zarar tapu sicilinin hukuka aykırı şekilde tutulmasından doğmalıdır:

Devlet tapu sicilinin tutulması ile ilgili olmayan zararlardan sorumlu değildir. Örnek olarak
taşınmazını satan S hataya düşmüşse veya taşınmazı muvaazalı olarak  devretmişse alıcı A nın
taşınmazı bir başka kişiye Ü'ye devretmesi dolayısıyla S'nin geriye alma imkanının kaybından
doğan zarardan devlet sorumlu değildir.

Tapu sicilin kuruluş sırasında doğan zararlardan Devletin sorumlu olup olmayacağı belli değildir.
Yargıtay daha önce kadastro işlemlerindeki hukuka aykırılıkları MK m 1007 kapsamında görmezken
 son zamanlardaki kararlarda tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu
işlemleri bir bütün oluşturduğundan yapılan hatalardan Devletin sorumlu olduğu karar verildi.
Zabıt defterlerindeki hukuka aykırılık da Devletin sorumluluğundadır.

Eğer tapu sicili kanuna uygun bir şekilde yapıldıysa daha sonradan sicilin gerçeğe uymamasından
doğan zararlardan Devlet sorumlu değildir. Sicilin hukuka aykırı şekilde tutulması, yanlış kayıt
yapılması tarzında olabileceği gibi yapılması gerekli bir kaydın yapılmamasının ihmal edilmesi
şeklide veya  çift tapu açılması şeklin de olabilir.

Medeni Kanunun MK 1007. maddesi tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan
Devleti sorumlu tutar. Devlet de zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere zararı rücu
ettirir.

Sahteliği belli bir belge ile tapuya gelen dosya ve gerekli incelemeleri yapmayan tapu memuru
varsa ortaya cıkan zarardan hem sahte belgecilik hem de memurdan dolayı Devletin sorumluluğu
oluşur.

c) İlliyet bağı olmalıdır:

Yukarıda açıklananlar dışında kalan hususlarda haksız fiil sorumluluğuna ait kurallar
uygulanacağından bir nedensellik bağı bulunması gerekir

Uygulanacak esaslar ve rücu sorunu:

Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar m 1007 f.3'e göre tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde
görülür. Dava genel mahkemelerde açılmalıdır. Haksız fiil kuralları uygulanacağından tazminatta indirim
sebepleri, örneğin zarara uğrayanın birlikte kusuru (TBK m 52) tazminatın miktarının tayininde rol
oynar. Zamanaşımı TBK m 72'ye tabiidir

***Kural. Madde 72 - Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten
başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına
uğrar.***

Kişi memur hatasından dolayı oluşan tapu zararlarında direkt olarak memurdan tazminat isteminde
bulunamaz. Devletin memura rücu hakkı saklıdır.

4 - Tapu Sicili Sistemimize Hakim Olan Prensipler

I. Taşınmaza Sahife Açılması Prensibi

Tapu sicilini temel unsurunu teşkil eden "  TAPU KÜTÜĞÜ " nü açıklarken belirttiğimiz gibi İsviçre ve
Türk Medeni Kanunlarının düzenlediği tapu sicil sistemi, ayni sistem adı verilen her taşınmaz için
kütükte ayrı sayfa açılması prensibine dayanmaktadır. Böylece her taşınmazın üzerindeki bütün ayni
haklar bu sayfada görünmektedir.

II. Taşınmaz üzerinde ayni hak kazanılması için tescil gerekmesi

Taşınmaz üzerinde ayni hak kazanılması bu ayni hakkın taşınmaza ait sayfaya tescil edilmesine
bağlıdır. Tescil ayni hak için kurucu bir unsurdur. Bu sistemin bazı istisnaları vardır. Bu hallerde tescil
sadece doğmuş hakkı, kamuya açık hale getirir.

III. Tescilin sebebe bağlılığı

Taşınmaza ait sayfaya yapılan tescil ancak hakkın doğumu için gerekli diğer bütün kurucu unsurlar
mevcut ise ayni hakkı kazandırır. Şayet geçerli olmayan bir hukuki işleme dayanarak veya tescil için
gerekli hukuki sebep eksik olmasına rağmen bir s-tescil yapılmış ise böyle bir tescil yolsuz bir tescildir
MK m 1024.  Bu tescille ayni hak kazanılmış olunmaz. 

**Madde 1024 - Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü
kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun
bulunan tescil yolsuzdur.

IV. Tescilin yolsuz da olsa, iyi niyetli üçüncü kişiler için hüküm ifade etmesi

Üçüncü kişilerin inancını koruyan bu kural ile tapu siciline güven sağlanmıştır. Bu hususta Medeni
Kanun, üçüncü kişilerin iyi niyetini tam olarak koruyan şu hükmü koymuştur. "Tapu kütüğündeki tescile
iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

V. Tapu sicilinin kamuya açıklığı

1. Prensip:

Tapu sicil kurumunun amacının taşınmaz üzerindeki ayni hakları açıklamak olduğu göz önünde
tutulursa bu sicilin kamuya açık yani ilgili kişilerin incelemesine açık olması gerektiği kolayca
anlaşılır. Bu sebeple MK m 1020 hükmü ilk iki fıkrasında " Tapu sicili herkese açıktır ". İlgisini
inanılır kılan herkes tapu kütüğündeki ilgili sayfann ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine
gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir hükmü bulunur.

 Türk Medeni Kanunun konuyu düzenleyen 1020. maddesinden anlaşılacağı gibi Türk Hukukuna
göre kamuya açıklık prensibi rastgele her kişinin tapu sicilini incelemesi anlamını taşımamaktadır.
Ancak ilgisinin olduğunu inanılır kılan kişiler bu prensibe dayanarak inceleme yapar. İlgili hukuki bir
ilgi olabileceği gibi istatistik veya bir tez hazırlama gibi bilimsel bir ilgi veya ekonomik ailevi ve şahsi
bir ilgi de olabilir. 

İlgilinin belgeyi isteme sebebi ile görmek istediği belgeler arasında bir ilinti olması mecburi bir
şarttır.

Fakat ilgilin her halde hukuken korunmaya layık bir ilgi ve tapu sicillerinin kullanılma amacına uygun bir
ilgi olması gerekir. Merak tapu sicilini incelemek için bir sebep teşkil etmez. İlgisi kabul edilen bir kimse
de ancak ilgisinin sınırı içinde kamuya açıklıktan yaralanabilir.

2. Kamuya açıklık prensibinin sonucu:

Madem ki ilgili her kişi sicili incelemek hakkına sahiptir, bu hakkı kullanan kişi sicildeki kaydı
göreceğinden hakkı kullanmaya kişi ise gerekli özeni sarf etmiş olmayacağından kimse sicilde var olan
bir kaydı bilmediği hususunda iyi niyet iddia edemez. Nitekim MK m 1020'nin sonuncu fıkrası kamuya
açıklık p. bu sonucunu " kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez " şeklinde ifade
etmiştir. Bu hüküm şerhlere ve beyanlara da kural olarak uygulanır.

5- Taşınmazların kütüğe geçirilmesi

Bir taşınmazla ilgili olarak tapu sicilinde yapılacak ilk işlem yukarıda belirttiğimiz ayni sistem uyarınca o
taşınmaza sicilde bir sayfa açılmasıdır. Bu kısaca "tapulama" olarak adlandırılır.

I. Uygulanacak Hükümler

Taşınmazlar bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilir. TSYC m6 f.1 ' de "Her ilçenin idari sınırları bir
tapu sicili bölgesidir" demiştir. Bu hükme göre birden çok bölgede bulunan taşınmaz diğer bölge
sicillerine kayıtlı olduğu belirtilmek suretiyle her bölgedeki sicile ayrı ayrı kaydedilir. Böyle taşınmazın
tescili büyük bölümünün bulunduğu bölgede yapılır ve bildirilir.

II. Kütükte sahife açılacak şeyler:

Taşınmaz kavramı ve tapulamanın yapılışı

A ) Taşınmaz kavramı:

Medeni Kanun 998.n. " Tapu siciline taşınmaz olarak şunlar kaydedilir" diyerek taşınmaz kavramına
giren şeyleri 3 kategori olarak belirler. Medeni Kanun 704. m de taşınmaz kavramı aynı şekilde belirtilir

Arazi

Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar

Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler

1. Arazi:

Medeni Kanunumuz araziyi tanımlamamış sadece arazinin tapu siciline kaydının özel kanun
hükümlerine tabi olduğunu belirtmiştir. " Arazi sınırları hukuki ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş
yeryüzü parçasıdır " . Bu tanımda en önemli nokta sınırlama meselesidir. Sınırlama sayesindedir ki bir
arazi parçası zorunlu toprak yüzeyinin içinden ayrılır ve hukuki hakimiyetin sürdürülmesi için gerekli
olan bağımsızlığı kazanır.

Kadastrolu yerlerin sınırlandırılması kadastro planına dayanır ve parsel adını  alır.

2. Bağımsız ve sürekli haklar:

✫✬✭ Arazinin niteliği gereği taşınmaz olması dolayısıyla bunu anlamak kolayken bir "hakkın taşınmaz
olmasını anlamak" bu kadar kolay değildir. 

--Bu haklara kütükte bağımsız sayfa açılmıştır devir ve intikal kabiliyeti olan kişiye bağlı kurulan ( kişisel
) irtifak haklarıdır.,
Şartları:

a) Bir irtifak hakkı bulunmalıdır

Bu irtifak hakkı özel mülkiyete tabi bir taşınmaz veya kamu malı üzerinde olabilir. TSYC m 10'da
sadece irtifak hakları anıldığı için irtifak hakları dışındaki sınırları ayni haklara özellikle taşınmaz
yüklerine bağımsız ve sürekli hak niteliği tanınıp tanınmayacağı belli değildir. Bu hükme göre taşınmaz
yüklerine bu niteliği tanımak doğru değildir.

b) İrtifak hakkı bağımsız bir nitelik arz etmelidir:

İrtifakın bağımsızlığındaki amaç irtifakın ne belirli bir taşınmaz ne de münhasıran belirli bir kişi lehine
kurulmamış olmasıdır. 
Böylece eşyaya bağlı irtifaklar bu şartı haiiz olmadıkları gibi devir kabiliyeti olmayan kişiye bağlı irtifaklar
da bu şartı haiz değildir. İntifa ve oturma hakları böyledir. Kişiye bağlı irtifaklardan üst hakkı ve kaynak
irtifakına gelince, bunlar esas itibarıyla başkasına devredilebilirler ve mirasçıya geçerler. Fakat
sözleşme ile aksi kararlaştırılabilir. Şu halde bu hakların devredilmeyeceği veya devirlerinin izne tabi
olduğu kabul edilmiş olmadıkça hak bağımsız niteliktedir.  Medeni kanun m 838 deki  haklar kural
olarak devredilemez ve mirasçıya geçemez ama aksi sözleşme ile düzenlenebilir. Bu da demek oluyor
ki bu haklar da bağımsız niteliktedir.

c) İrtifak hakkı sürekli bir nitelik arz etmelidir:

Derhal işaret edelim ki burada süreklilikten anlaşılması gereken sonsuz değil uzun bir süre devamlılıktır.
MK m 998 f.3 de irtifak hakkının sürekli sayılması için süreriz veya en az otuz yıl süreyle kurulmuş
olmasını aramaktadır.

d) Hak sahibi kaydı talep etmelidir:

✫✬✭ Yapılacak işlem bağımsız ve sürekli hakka üzerinde kurulduğu taşınmaz malla irtibatlandırılarak
kütükte ayrı bir sayfa açılması suretiyle taşınmaz olarak bu sayfaya kaydetmektedir. Bağımsız ve
sürekli hakka taşınmaz olarak bağımsız bir sayfa açılması için bu hakkın sahibinin yazılı bir talepte
bulunası gerekli ve yeterlidir. İrtifak hakkının yükletildiği taşınmaz malikinin veya bu taşınmazdaki diğer
hak sahiplerinin rızalarına ihtiyaç yoktur. Çünkü bağımsız sayfa açılmasından zarar görmez göremezler.

3. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler:

Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
hükümlerine tabiidir.

Kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen her bağımsız bölüm, ayrı bir taşınmaz niteliği kazanır.
MK m 998'de yer almamakla beraber KMK m 11'de yapılan değişiklikle kat irtifakı kurulduğunda da her
bağımsız bölüme sayfa açılması mümkün kılınmıştır.
* Ana taşınmazın kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı,
irtifak hakları hariç bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına
geçirilir. Ana gayrümenkulün kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra  leh ve aleyhine
tesis edilecek irtifak hakları da ana gayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil
edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde beliriir.

B) Kadastro (tapulama):

Aslında ister arazi ister diğer taşınmazlar söz konusu olsun bunların tapu siciline kaydedilmesi yani
bunlara ayrı sayfa açılması tapulama deyimi ile ifade edilmek gerekirse de uygulamada MK öngördüğü
tapu kütüklerinin tutulması arazi kadastronun yapılmasına bağlandığı için gerçek tapulamaya kadastro
ile başlanmaktadır. Nitekim MK M 1003 bu hususu " Bir taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde
resmi ölçüye dayanan plan esas alınır".

KİTAP SAYFA 109 - 116 ARASI OKU

III. Kütüğe kaydedilemeyecek taşınmazlar

Medeni kanunun 999. maddesine göre " özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına
ayrılan taşınmazlar bunlara ilişkin tesicli gerekli bir ayni hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe
kaydolunamaz.

  **✫✬✭ ** Bu hüküm özel mülkiyete tabi olmayan taşınmazlar içindir. Şayet bu taşınmazların lehine
veya aleyhine tescili gerekli bir ayni hak bulunursa o zaman bunlar da tapulanacaktır.

*Bir hakkın tesicili mecburiyeti olmadığı sürece kamu yararına olan yerler Tapulanmaz.

A) Kamu hizmetinde kullanılan resmi bina ve tesisler ( belediye binası karakol okul köy odası ) gibi
kayıt,belge veya özel kanunlarına göre Hazine kamu kurum ve kuruluşları il belediye, köy veya mahalli
idare birlikleri tüzel kişiliği, adlarına tespit olunur.

B) Mera, yaylak, kışlak gibi paralı parasız kamunun yararlanmasına tahsis edildiği veya kamunun
kadimden beri kullandığı belgelerle veya bilirkişi veya tanık beyanı ile ispat edilen ora malı taşınmaz
mallar parsel numarası verilerek yüz ölçümü hesaplanır ve bu gibi mallar özel siciline yazılır.

Yol, meydan, köprü, gibi orta malları ise haritada gösterilmekle yetinilir.

Kadastro Kanunu m.16 " devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan kayalar tepeler, dağlar ve
bunlardan cıkan kaynaklar tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz, göl, nehir gibi genel sular
tescil ve sınırlandırmaya tabii değildir.

Tapulu bir taşınmaz kaydı gerekmeyen bir taşınmaza dönüşürse yani sahipsiz hale gelir veya kamu
malına çevrilirse bunun lehine veya aleyhine tescili gerektircek bir ayni hak da bulunmazsa bu taşınmaz
sicilden çıkarılacak ve buna ait kütük sayfası kapatılacaktır.

IV. Tapulu taşınmazın bölünmesi veya birleştirilmesi

Medeni Kanunun getirdiği Eşya ve Miras hukuku sistemine önemli istisnalar getirerek arazilerin küçük
ve verimsiz parçalara ayrılmasının önüne geçmek istemiştir.

TSYC hükümleri şöyledir:

1. Ayırma:

Tüzük bir arazinin birden cok parçaya bölünmesi ile bir araziden bir parçanın ayrılmasını aynı düzene
tabi tutmuştur. Gerek ayrılma gerek bölünme halinde her yeni parsel için bir kütük sayfası açılır ve
önceki sayfalardaki kayıtlar yeni sayfaya nakledilir.

Ayrılma ve bölünme halinde bölünen taşınmazın lehine veya aleyhine mevcut ayni hakların (irtifak,
rehin) yeni sayfaya nasıl geçeceği TSYC m58 de düzenlenmiştir.

2. Birleştirme:

Aynı veya değişik mal sahiplerine ait birden çok taşınmazın yeni bir numara altında tek bir taşınmaz
olarak birleştirilmesi eski taşınmazlara ait sayfaların kapatılması ve yeni taşınmaza yeni bir sayfa
açılması ile olur. Bu işlem ancak birleştirilen taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak veya şerh edilmiş
kişisel hak bulunmaması veya böyle haklar varsa hak sahiplerinin birleşmeye muvafakat etmeleri ile
mümkündür.

 Birleştirilen taşınmaz malların üzerindeki hak ve yükümlülükler aynen yeni kütük sayfasına geçirilir ve
paydaşlardan hangisine ait olduğu ayrıca belirtilir eski sayfa kapanır.

6- Taşınmaza ait kütük sayfasına yapılacak kayıtlar

I. Taşınmazı teşhise yarayacak bilgi:

Kütükte bir taşınmaza ait sayfanın üst kısmında sayfa numarası pafta, ada ve parsel numarası,
taşınmazın bulunduğu semt, yüz ölçümü, taşınmazın evsafı( tarla mı arsa mı olduğu üstüne bir bina
olup olmadığı) yazılır. Yine bu sırada niteliği biraz aşağıda inceleyeceğimiz "Beyanlar" adını taşıyan bir
sütun vardır. Bunun yanında da taşınmazın gelir ve değerine ait kayıtlar bulunur.

Yukarıda belirtilen ve kayıtlardan sadece yüz ölçümü ile ilgili olan kayıt hukuki değer taşır ve tapu
siciline ait prensiplere tabi olur. Bunun sonucu olarak iyi niyetle kazanmaya yol açabileceği gibi
gerçeğinden farklı olarak kayda geçirilmesi halinde Devletin sorumluluğu da söz konusu olabilir.

II. Ayni hakların tescili, terkini, değiştirilmesi

A- Tescil:

1. Kavram:

,  Tescil tapu küütüğünde taşınmaza ait sayfaya o taşınmaz üzerindeki ayni hakların yazılmasını ifade
eden özeli teknik bir deyimdir.( MK m. 705, 716, 780, 841, 856).
==   Tescil ayni hak olan mülkiyet, irtifak hakları ve taşınmaz yükleri ile rehin hakları için söz konusu
olur==Kat Mülkiyeti Kanununda aksine hüküm bulunmadıkça tescille ilgili genel hükümler Kat Mülkiyeti
Kütüğünde yapılacak tescillerle uygulanır.

2. Tescil için gerekli şartlar:

Bir ayni hak, ya taşınmaza sayfa açılırken veya sayfa açıldıktan sonra tescil edilir.

a) Taşınmaza sayfa açılması yolu ile:

Taşınmaza sayfa açılırken mevcut ayni haklar özellikle mülkiyet, sayfa açılması işlemi esnasında re'sen
tescil edilir.

b) Taşınmaza sayfa açıldıktan sonra:

Taşınmaza sayfa açıldıktan sonra mevcut sayfaya tescil yapılabilmesi için iki şartın gerçekleşmesi
gerekir.

- Yetkili kişinin tescil talebinde bulunması

- Talepte bulunan tasarruf yetkisini ve tescilin sebebini belgelendirmesi.

aa) Talep - İstem:

Medeni Kanun 1013. maddesinde "Tescil tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine
yapılır" hükmü ile esasa bağlanmış "talep" TSYC m.16 da "istem" olarak ifade edilmektedir.

Medeni Kanun m 1013/f.2'ye göre ==bir ayni hakkı edinen kimse kanun hükmüne, kesinleşmiş
mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye  ==dayanıyorsa bu beyana gerek yoktur. Son
fıkraya göre: "Bir ayni hakkı tescilden önce kazanan kimse, gerekli belgeleri ibraz ederek tescili
isteyebilir"

aaa) Talep yetkisi:

✫✬✭ Ayni hakkın kazanılması için gerekli tescili talep yetkisi üzerinde hak kazanılacak taşınmazın
malikine aittir. İster devir yolu ile mülkiyet hakkı kazanılması, ister sınırlı ayni hak kurulması söz konusu
olsun bu kural uygulanır. Ayni hak tesciline dair talepte bulunabilmek için taşınmaza malik olmak
yetmez, aynı zamanda kütükte malik olarak görünmek gerekir. Zira sicil dışı mülkiyet hakkı sahibi kendi
adına tescili yaptırmadıkça bu mülkiyette tasarruf edemeyeceği için mülkiyeti devir veya sınırlı ayni hak
kurulması için talepte bulunamaz. Talepte bulunanın geçerli tescil talebinde bulunması için taşınmazda
tasarruf yetkisine de sahip olması gerekir.

Malikin başka bir kişiye veya bizzat ayni hakkı kazanacak kişiye, talep hususunda temsil yetkisi vermesi
mümkündür. Fakat özel olarak belirtmesi gerekmektedir.
Ayni hakkın tescilinden önce kazanıldığı hallerde, tescili talep yetkisi, prensip itibariyle hakkı tescil
dışında kazanmış olana aittir. Fakat Tapu kanununa eklenen madde ile "Ölüm tarihinden itibaren en geç
iki yıl içinde tapu sicilinde miras intikalinin gerçekleşmemesi halinde tapu müdürlüğü, mirasçılık belgesi
düzenlemesi için yargıya başvurabilir. Tapu sicili kayıtlarını elbirliği mülkiyeti şeklinde tescil ederek
güncelleştirir hükmü getirilmiştir. Böylece sicil dışı kazanı olan bu halde tescilin mirasçının talebi
olmaksızın da yapılabilmesi mümkün kılınmıştır.

bbb) Talebin şekil ve içeriği:

Taşınmaza ilişkin talepler taşınmazın kayıtlı olduğu bölgenin tapu sicil müdürlüğüne yapılır.

Talep yazılı olur ve tapu sicil memuruna hitap eder.

Memur tarafından başvuru belgesi doldurmak, tarih atılmak ve memur başvuruda bulunan
tarafından imzalanmak suretiyle yazılı hale gelir.
TSYC m.22'ye göre sözleşme düzenlenmesini gerektiren işlemlere dayanan taleplerde ayni hakkın
kazandırılması hususundaki sözleşme resmi senetle düzenlenirken resmi senede işleme konu
taşınmaz ve tarafların isteği yani tescil talebi de yazılacaktır.
Talep tescili bozucu ve hükümsüz kılıcı şartlara bağlanamaz.

ccc) Talebin hukuki niteliği:

Tescil dışı doğmuş ayni hakların tescil edilmesi talebinin hakkın sicile geçmesini sağlayan usuli bir işlem
olduğu kolayca söylenebilir. Fakat ayni hakkın kazanılmasının tescile bağlı olduğu hallerde tescil
talebinin hukuki niteliği tartışma konusudur.

   Talep yapan malikin  tek taraflı bir tasarruf işlemidir. Böylece talep, bir yandan tapu memurunun tescil
için harekete geçmesini sağlayan usuli bir işlem: öte yandan hakka etki yapan tek taraflı bir tasarruf
işlemi niteliği taşımaktadır. Kanun bu tasarruf işlemine hakkı kazanacak kişinin katılmasını aramamıştır

c) Belgeleme:

Tescil için ikinci şart talepte bulunanın talepte bulunma yetkisini ve tescilin hukuki sebebini
belgelemesidir.

aa) Tescil talebinde bulunma yetkisinin belgelenmesi:

== ✫✬✭  Ayni hakkın kazanılması için gerekli tescil için kişinin tasarruf yetkisini ispat etmesi gerekir.==
İster mülkiyetin devri ister sınırlı ayni hak  kurulması söz konusu olsun normal olarak tasarruf yetkisi
taşınmaz malikine aittir. Kişiye bağlı irtifakın devri içinse, tescili talep yetkisi bu irtifakın sahibine aittir.
Şayet talep bir temsilci tarafından yapılıyorsa sicilde yazılı hak sahibi tarafından verilmiş temsil yetkisi
belgelenecektir.

** Talepte bulunan kimse kendisinin sicilde hak sahibi görünen kişi veya bu kişinin temsilcisi
olduğunu kanıtlarsa tasarruf yetkisini belgelemiş olur.
 Tescille Kazanma–Tescilden Önce Kazanma: Kural olarak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması
tapuya tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve kamulaştırma hallerinde ise
mülkiyet tescilden önce kazanılır. Tescilsiz kazanma halleri bu sayılanlarla sınırlı değildir,
kanunda başka örnekleri de vardır.  ✫✬✭✮✯✰*

Sicil dışı kazanan kimse bu kazanımı ispat ederse talep yetkisini kazanmış olur.

bb) Hukuki sebebin belgelenmesi:

Tescilin sebebe bağlılığı tescilin yapılabilmesi için sebebin belgelenmesi zorunludur. MK m. 1015 f.3 "
Hukuki sebebin belgelenmesi, bu sebebin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun ispatı suretiyle olur"
hükmünü getirmektedir. TSCY, mülkiyet hakkının tescili için 28.m hukuki sebebin belirtilmesini ararken
47.maddede ve devamında şerh ve beyanlar için hangi belgelerin gerektiğini belirtmiştir.  MEDENİ
KANUN MADDE 1015 İNCELE

cc) Belgelerin noksanlığı:

MK m 1016 f.1'de " Tasarruf yetkisine ve hukuki sebebe ilişkin belgeler tamam değilse istem reddedilir
". 2. fıkrada " Bununla birlikte, hukuki sebebe ilişkin belgeler tamam olmasına rağmen, tasarruf yetkisini
belirten belgenin tamamlanması gereken hallerde maliklerin rızası veya hakimin kararıyla geçici tescil
şerhi verilebilir.

3) Tescilin yapılışı:
MK m. 1017" kütüğe tesciller işlem tarihinde ve sırasına göre yapılır " ifadesi ile yetinmiş CB
yönetmeliğine bırakmıştır.

Memur talepte bulunanın talep yetkisini ve hukuki sebebin varlığını inceleyecektir. İncele sonucu bir
eksikliğin farkına varırsa hemen gerekçesi itirazın yeri ve süresini  belirterek talebi reddeder. Bu karara
karşı talep sahibi tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde Bölge Müdürlüğüne itiraz edebilir.

a) Mülkiyet Hakkının Tescili:

TSYC m.28 e göre mülkiyet hakkının tescili mülkiyet sütununa mal sahibinin adı, soyadı, baba adı,
tescil tarihi ve mülkiyeti kazanma sebebinin yazılması ile olur.

Eşyaya bağlı mülkiyet var ise hakkın bağlandığı taşınmazın tapu sicilindeki ada ve parsel numarası hak
konusu taşınmazın mülkiyet sütununda mal sahibi yerine kaydedilir.

b) İrtifak ve Rehin ile Taşınmaz Yükleri Tescili:

İrtifak hakları ve taşınmaz yükleri, yüklü arazinin sayfasında bu husustaki sütuna hak sahibinin
irtifaklarda adı, s.adı, baba adı ve irtifak hakkının çeşidi varsa süresi, taşınmaz yüklerinde hak sahibi ve
değeri gösterilerek yazılır. Eğer bu haklar eşyaya bağlı hak tarzında kuruluyorsa yararlanan taşınmazın
sayfasına da tescil edilir. Tescil a,b,c gibi harf altında yapılır
MK m. 1018'e göre "Taşınmaz lehine irtifakların tesciili ve terkini hem yüklü hem yararlanan
taşınmazların sayfasına kaydedilir".

Rehin hakkının tescil tarzı hakkında TSYC 31 ve devamı maddelere bakılır.

TSYC'ne göre tescil kaydında alacaklının adı, soyadı ve baba adı, tüzel kişinin unvanı tam olarak
yazılır, ipotekli broç senedi hamiline yazılı ise durum belirtilir. Rehin miktarı varsa faiz oranı, rehin
derecesi, rehin süresi ile tescil tarhi ve yevmiye numarası yazılı.

4) Tebliğ

MK. 1019'da belirtildiği üzere tapu memuru, ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri onlara tebliğ
etmekle yükümlüdür. Bu işlemlere karşı yapılacak itiraz süresi tebliğ tarihinde başlar

B - Terkin

Terkin, bir tescilin çizilerek hükümsüz olmasıdır. Terkin ya bir aynı hakkı sona erdirmek için ya da
gerçeğe uymayan bir tescili gerçeğe uydurmak için yapılır.

1) Terkin için şartlar:

a) Ayni hakkı sona erdirici terkinler:

Şayet bir ayni hak sona erdirilecekse, örnek olarak malik mülkiyet hakkından vazgeçmek istiyorsa veya
bir irtifak hakkı sona erdirilmek isteniyorsa sona erecek hakkın sahibinin terkini talep etmesi gerekir.
Terkin talebi, hak üzerindeki etkisi sebebiyle de bir tasarruf işlemidir. Bu yüzden terkin talebinde
bulunanın o hak üzerinde tasarruf yetkisi bulunması gerekir.

TSYC m69 f.2'ye göre tescil taleplerine ilişkin hükümler terkinler hakkındaki taleplerde de uygulanır.

Terkin MADDE 69 –

(1) Tapu sicilinde terkin, tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin istemine ya da yetkili makam
veya mahkeme kararına istinaden yapılır.
(2) Kayıtların terkininde, tescil istemleriyle ilgili hükümler uygulanır.
(3) Kanunda açıkça gösterilen hâller ile şerhedilmiş kişisel haklarda ve tescil edilmiş taşınmaz
lehine veya kişisel irtifak haklarında belli bir süre söz konusu ise, bu sürenin dolması hâlinde
taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin işlemi yapılır.

(4) Bir aynî hakkın veya şerhedilmiş kişisel hakkın diğer sebeplere dayalı olarak sona ermesiyle
kayıt hukukî değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, terkini isteyebilir. Müdürlük, bu
istemi yerine getirirse her ilgili, bu işlemin kendisine tebliğ tarihinden başlayarak otuz gün içinde
terkine karşı dava açabilir.
(5) 21/7/1953 tarih ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri
uyarınca takip edilen kamu alacaklarına ilişkin haciz, iflas, konkordato ile verilen süre ve 9/6/1932
tarih ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesi şerhi bulunan taşınmazlar hariç olmak
 üzere, tapu siciline yapılan şerhten itibaren iki yıllık sürenin sonunda Müdürlüğe yenilendiği
bildirilmemiş olan hacizler, taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin edilir ve durum icra
müdürlüğüne

b) Sicili düzeltici terkinler:

Sicil kaydının gerçeğe uymaması halinde ya tesciil şekli bir değer taşır ya da hiçbir hukuki değeri
kalmamıştır. Bu hallerde aslında tapu memurunun kendiliğinden harekete geçerek işlemi yapması tapu
sicilinin güven sağlama fonksiyonuna daha uygun iken hakkın sahibinin talepte bulunması
aranmaktadır.

aa) Tescil şekli bir değer taşıyorsa:

Bu durum ya tescilin yolsuz olarak yapıldığı ya da hakta sonradan bir değişiklik olursa gerçekleşir.

Bu durumda terkin üçüncü kişilerin bu kayda dayanarak iyi niyetle ayni hak kazanmalarına engel
olacaktır.

bb) Tescilin hiçbir değeri kalmamışsa:

MK m. 1026'ya göre bir ayni hakkın sona ermesiyle tescil her türlü hukuki değerini kaybettiği taktirde,
yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir.

Örnek olarak:  İntifa hakkı sahibi öldüğü veya inrifa hakkı bir tüzel kişi lehine tanınmış olup da 100 sene
geçmiş olduğu için intifa hakkı sona ermişse sicildeki intifa hakkı hiçbir hukuki değer taşımaz, iyi niyetle
kazanmaya yol açmaz. Bu hallerde taşınmazın maliki MK m. 1026f.1 uyarınca terkini isteyebilir.

Tapu memuru re'sen hakime başvurarak ayni hakkın sona erdiğinin belirlenmesine ilişkin karar
verilmesini istemeye ve hakimin vereceği karara dayanarak terkin işlemini yapmaya yetkilidir.

2) Terkin Şekli:

Terkinin TSYC m.70'de gösterilmiştir. Bu hükme göre terkin ilgili kaydın üzerinin kırmızı mürekkepli
kalemle çizilmesi ve altındaki satıra yine kırımızı m. kalemle "terkin edildi" ibaresi ile tarih ve yevmiye
numarasının yazılması ve müdürün veya görevlendireceği tapu görevlisinin imzalaması ile gerçekleşir.

C- Kaydın Değiştirilmesi:

Değişiklik terkin ve tescil içinde kullanılırken aslında bu tarzında ortaya cıkar.

Şayet değişiklik, konusu olan hakkı kısıtlıyorsa bir çeşit terkin niteliğindedir.
Eğer değişiklik konusu olan hakkı genişletiyorsa bu defa bir tescil niteliğindedir.

III. ŞERHLER

A- Kişisel Hakların Şerhi:

MK 1009 f.1 e göre "arsa payı karşılığı inşaat taşınmaz satış vaadi, kira, alım, ön alım, geri alım
sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceğinden kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar
tapu kütüğüne şerh edilebilir.

Bu hükümden açıkça anlaşıldığı üzere her türlü kişisel hak için değil ancak kanun tarafından şerh
verilmesi imkanı kabul edilmiş olan kişisel haklar için bu kurumdan yararlanılabilir. Şerh verilebilecek
kişisel haklar şunlardır:

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak

Taşınmaz satış vaadi
Sözleşmeden doğan ön alım hakkı

Sözleşmeden doğan alım hakkı

Sözleşmeden doğan geri alım hakkı
Rehinli alacaklının boş dereceye ilerleme hakkı ---- sayfa 132 oku

3) Şerhin tapu kaydına işlenmesi:

Medeni Kanun veya BK öngörülen kişisel hakların şerh verilmesi için gerekli şartlar tescil hususunda
aranan şartlardır. Talebi taşınmazın maliki yapacak tasarruf yetkisi ve şerhi gerektiren hukuki sebebi
ispat edecektir. Yapılacak şerhin hukuki sebebini teşkil eden şerh anlaşmasının şerh verilecek kişisel
hakkın doğumunu sağlayan borç sözleşmesinin şekline tabi olduğu kabul edilmelidir.

MK daha detaylı olarak Tapu Kanununda düzenlenen taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmesinde taraflardan her birinin şerhi talep edebileceği kabul edilmiştir. Geçerli satış vaadinin ve
arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin mevcudiyeti şerh için yeterlidir; ayrıca bir şerh anlaşması
aranmamıştır.

Yapılan şerh anlaşmada ya da kanunda belirtilmiş sürenin sonunda taşınmaz malikinin talebi üzerine
terkin edilir. Taşınmaz satış vaadi şerhi TK 26.m 8. fıkrasına göre satış gerçekleşmediği taktirde tapu
sicil memuru tarafından 5 yıl sonra re'sen terkin edilir. Ancak Harçlar Kanunu terkin için harç ön
gördüğünden şerhler re'sen terkin edilememektedir.

B - Tasarruf Yetkisine Ait Kısıtlamaların Şerhi:

1. MK belirtilenler:

a) MK m 1010 f.1 de belirtilenler:

aa) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları

Burada taşınmaz üzerinde ayni hak değişikliğini gerektirecek kişisel hak sahiplerinin malikin
tasarruflarına karşı mahkemelerce korunmasıdır. Hak sahininden MK M1013 VE 1014 çerçevesinde
tescil ve terkin beyanının yapılmasını talep etme hakkı veren kişisel haklara sahip olanlar ve yine MK
716'ya dayanan dava açma hakkını veren kişisel hakların sahipleri bu haklarının korunması için tasarruf
yetkisi sınırlamasının mahkemeden ihtiyati tedbir yoluyla şerh edilmesini talep edebilir
Örneğin kendisine bir alım hakkı tanınan kişi alım hakkını kullanmasına rağmen taşınmazın maliki
tapuda satış işlemini yapmaya yanaşmazsa MK m 716'ya göre dava açan alım hakkı sahibi malikin
yapacağı tasarruflara karşı kendisini korumak için mahkemeden şerh verilmesini talep edebilir.
Taşınmazda ayni hak deişikliği gerektirebilecek ihtilaflı kişisel hakkın mahkemece korunması HMK m
389 vc hükümlerine tabi olan ihtiyati tedbir kararı verilmesi ile olur

bb) Haciz iflas kararı konkordato ile verilen süre:

cc) Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması:

Bir aile yurdu malikin tasarruf yetkisini kaldırdığından  sicile şerh verilmesi şartı konmuştur. Art mirasçı
atamada atanmış mirasçı mirası art mirasçıya geçirme yükümlülüğü ile kazanır. Bu yükümlülüğü yerine
getireceği hususunu güvence altına almak üzere, ön mirasçıya teslim edilen taşınmazların tapu
sicilindeki sayfalarına sözü geçen yükümlülük şerh verilir.

b) MK diğer hükümlerinde belirtilenler:

aa) Aile Konutu:

MK m 194'e göre aile konutu olarka özgülenen taşınmaz malın maliki eş, diğer eşin rızası bulunmadan
aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Aile k. maliki olmayan eş
tapu kütüğüne taşınmazın aile konutu olarak özgülendiğini hakkında şerhin yapılmasını isteyecektir.

bb) Ailenin ekonomik varlığını korumak üzere tasarruf yetkisinin sınırlandırılması:

Medeni Kanun m 199'da ailenin ekonomik varlıüının korunması veya evlilik birliğinden doğan mali bir
sorumluluğun yerine getirilmesi gereke ölcüde, hakimin eşlerden birinin taşınmaz tasarrufunu
kaldırabileceği ömgörülmüştür.

C) Geçici Tescillerin Şerhi:

a) Ayni hak iddiası:

Burada uyuşmazlık kişisel hakka ilişkin değil ayni hakkın varlığına veya kime ait olduğuna ilişkindir. Bir
kimse sicilde görünmeyen ayni hakkın sahibi olduğunu iddia etmektedir. Bu hak sicil dışı kazanıma
ilişkin olabileceği gibi mevcut tescilin yolsuzluğu nedeniyle gerçek hak sahibinin sicilde görünmeyen
ayni hakkından da kaynaklanabilir. İddia ispat edilince hak sicile tescil edilir.

İşte kanun bu iddianın  şerhi imkanını tanımakla sicil dışı ayni hak sahibine ya da bir ayni hakkı
kazanmak için gerekli şartları taşıyanlara bu hak tescil edilinceye kadar şerh yoluyla bir korunma imkanı
getirerek onu güvence altına almaktadır. Diğer yandan doğmuş bir ayni hak olmasa da doğumu tescile
bağlı bir ayni hakkın tesccilini talep için şartlar gerçekleşmiş olmaka beraber henüz tescil sağlanmamış
da olabilir.

Örneğin:
kanundan doğan ipotek hakları, inşaatçı ipoteğinin tapuda tescilinden önceki safhada, hakkın üçüncü
kişilere de ileri sürülmesinin sağlaması için şerhi gerekli olabilir.

 İşte kanun bu yolu tanımakla sicil dışı ayni hak sahibine ya da ayni hakkı kanun gereği tescille
kazancak kişiye bir koruma imkanı tanımakta ve onu güvence altına almaktadır.

b) Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanların sonradan tamamlanmasına kanunen imkan

verilenlerin talepleri:

Tapu memuruna taleple verilen belgelerin noksanlıüı durumunda bir süre tanınır  ve şerhler sütununa
geçiçi tescil yapılır ve belge tamamlanınca yapılacak tescilin hükmünü şerh tarihinden itibaren
yürütmesi sağlanır.

 Bu hükme konu olan belgeler, sadece tasarruf yetkisinin belgelenmesi için gerekli olanlardır.

2. Usul:

MK 1011 f.2 "geçici tescil şerhi bütün ilgililerin razı olmasına veya hakimin karar vermesine bağlıdır".

Rızaya dayanan geçici tescil prtatikte ancak belge tamamlanması hali için söz knusudur. Diğer hallerde
mahkemenin geçici tescil konusunda alacağı karara dayanılarak şerh yapılır.

Hakim tarafları dinleyerek ve inceleme yaparak gecici şerh hükmünde bulunabilir. Bu kararda süre ve
içeriği belirlenir.

IV. BEYANLAR

Tapu kütüğünde "beyanlar" sütununa kayıt hakkında MK m.1012

" Bir taşınmazın eklentileri ,malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılır. Bu kaydın terkini
kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır. Taşınmaz m. ilişkin kamu hukuku
kısıtlamalarının beyanlar sütununa yazılması ve bu sütuna yazılabilecek diğer hususları tüzük belirler"

TSYC'NİN 52.maddesi "beyan" edilecek hususları genel olarak belirler.

1. Medeni Kanun ve Tapu Sicili CY' de belirlenenler:

a) MK m. 1012 f.1 ve TSYC 53'e göre bir taşınmazın eklentileri ayrıcca belge aranmaksızın malikin
yazılı talebi üzerine beyanlar sütununa konur. Beyanlar sütunu bu kaydı karşılamaya yetmezse yazılı
talebin tarihi ve yevmiye numarası beyanlar sütununa gösterilir.

b) MK m. 748'e göre doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit haklarından sürekli nitelikli olanlar
beyan sütununa girer.

c) MK 755'e göre toprağın iyileştirilmesi işleminin yapılması için arazi maliklerinin alacakları karar
beyanlarda yazar.
V. TAŞINMAZ REHNİ KAYITLARINA  AİT DÜŞÜNCELER

TSYC'nin 31 ve 32. m rehin hakklarına ait düşünceler sütununda kaydı gereken hususlar belirtilir. Bu
bağlamda faiz oranı değişken ise ,düşünceler sütununda belirtilir.

7. TAPU KÜTÜĞÜNE YAPILAN KAYITLARIN HÜKMÜ

Yapılan kayıtların hükmünü belirtirken ayni hakların tescili ile diğer kayıtların ayrı ayrı nazara almak
yerinde olur. Zira MK bakımından sicilin ayni hakları kamuya açıklaması hususundaki asli fonksiyona
dikkat edilirse tescil ile diğer kayıtlar arasındaki fark anlaşılır.

I. TESCİLİN HÜKMÜ

Tescil ayni hakkın kazanılması için kurucu bir unsurdur. MK  m.1022 f.1 "ayni haklar kütüğe tescil ile
doğar. Bunun hukuki sonucu tescil yapılmadıkça ayni hakkın kazanılmamasıdır. Fakat bu hükmün
istisnaları vardır. Bu istisnalar uyarınca tescilden önce kazanılan haklar açısından ise tescil tarihi değil
hakkın doğduğu tarih esas alınır.

Diğer tarafta Kanun iyi niyetli üçüncü kişileri zarara uğratmamak için bir tescil yolsuz da olsa bu kayda
güvenerek ayni hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımlarını korumuş ve varlığına olumlu
hüküm tanımıştır.

A- Tescilin Olumsuz Hükmü:

MK 1021. " Kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar tescil edilmedikçe varlık kazanmaz" Fakat MK
bu prensibi mutlak değil nisbi olarak kabul etmiştir. Bazı hallerde hak tescilden önce kazanılır.

Bu istisnalar terkin için de mevcuttur. Yani tescil edillmiş bir ayni hak prensip itibariyle terkin ile sona
erer. Fakat yetkin yapılmadan ayni hakkın sona erdiği haller de mevcuttur.

1. Mülkiyet hakkındaki istisnalar:

MK 705 " Miras mahkeme kararı, cebri icra, işgal kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer
hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılır ".

Evlilikte eşler arasındaki mal rejimine ait sözleşmede meydana gelen mülkiyet değişikliği tapu sicili
tescilden önce hüküm ifade eder.

MK m. 54 sona eren veya hukuka ya da ahlaka aykırı olduğu feshedilen tüzel kişilerin mallarının
kamuya geçmesi de tescilden önce meydana gelir.

Ticaret şirketlerine sermaye olarak ayni hak konulması ticari işletme devri ve şirketlerin birleşmesi
halinde de mülkiyet intikali tescilden önce meydana gelir.
Yeni oluşan arazi mülkiyetinin MK 708 uyarınca Devlet tarafından kazanılması tescilden önce vuku
bulduğu gibi olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet kazanılmasında da kazanma tescilden önce
oluşur.
Bu durumlarda açıklayıcı tescil yapılması önemlidir. Üçüncü kişilerin eski tescile güvenerek işlem
yapmasını engeller.

2. İrtifak hakkı ve taşınmaz yükünün tescilsiz kazanılması:

MK 780 " irtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır " "irtifak hakkının kazanılmasında ve
tescilinde aksi öngörülmedikçe taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır"

3. Rehin hakkının tescilsiz kazanımı:

İrtifak hakkı ve taşınmaz yükünden farklı olarak taşınmaz rehinin kazanılmasında taşınmaz mülkiyeti
hükümlerine yollama yapılmamıştır. MK 856 "taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescille kurulur". Rehin
edilen taşınmazın değerinin düşmesine engel olmak için MK 865- 867 uyarınca yapılan masraflar için
alacaklı tescil yapılmaksızın rüçhanlı bir rehin hakkı kazanır.

B Tescilin Olumlu hükmü: İyiniyetli üçüncü kişilerin korunması:

Kurucu unsurlar eksik veya geçerli değilse tescil yolsuz bir tescildir ve ayni hak kazanımı olmaz. Geçerli
bir tescille dayanan ayni hakta sicil dışı bir değişiklik meydana gelmiş olabilir. Bu halde de tescil yolsuz
olmakta, yani gerçek hak durumuna uymamaktadır. Fakat iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından sicildeki
tescil hüküm ifade eder. Onlar bakımından sicil kaydına itibar olunur güvenleri korunur. Buna tescilin
olumlu hükmü denir.

1) Uygulama şartları:

a) Koruma sadece üçüncü kişiler içindir:

Hak sakat bir hak kazanımını geçerli hale getirmez. Üçüncü kişinin yaptığı işlem içindir.

b) Koruma sadece sicil kaydına dayanan kazanımlar içindir:

Üçüncü kişilerin kazanmalarına ancak kütükteki tescil dayanak olabilir. Kütükteki kaydın plan ve
belgeler ile tamamlandığı hallerde  bu belgeler de üçüncü kişinin kazanmasına dayanak teşkil edebilir.
Ancak heyelan bölgelerinde planın sınırları belirleyici özelliği olmadığından bu bölgelerde tapu
planlarına dayanarak MK m.1023 e göre iyi niyetli kazanım olamaz.

Buna karşılık sicil kaydının yolsuzluğunun belgelerden alaşılabildiği hallerde üçüncü kişi sadece
sicildeki kayda dayanmış olabilir. Belgelere bakma mecburiyeti yoktur

Üçüncü kişinin ayni hak kazanmasının mutlaka tescil yolu ile olması da şart değildir. Üçüüncü kişinin
tescilden önce kazanmayı sağlayan bir yolla ayni hak kazanması halinde de MK m 1023 uygulanır.

Madde 1023 - Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan
üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

Örneğin:
Yolsuz tescil ile A ya ait olan taşınmazın vakfa tahsisi halinde vakıf taşınmazın mülkiyetini sicil dışı
olarak MK m 1023 e dayanarak kazanır.

c) Korunma sadece ayni hak kazanımı içindir:

Sicildeki yolsuz kayda dayanan kazanmalar sdaece ayni hak içindir. Sicil kaydına dayanarak kişisel hak
kazanılması korumadan faydalanamaz. Örneğin:

gerçekte malik olmayan fakat sicilde malik gözüken kimse ile yapılan kira ön alım ve alım anlaşmaları
gerçek maliki etkilemez. Böyle bir hakkın şerh verilmiş olması da sonucu değiştirmez.

* MK 1023e dayanarak ipotek hakkı kazanılır. Fakat ipoteğin teminat altına aldığı alacak geçerli değilse
veya başkasına devredilmiş ise MK m. 1023 e dayanarak alacağı ve buna ilişkin ipoteği kazanmak
mümkün olamaz.

d) Koruma üçüncü kişinin iyi niyetli kazanımı içindir:

e) Koruma üçüncü kişinin ayni hak kazanması için geçerkli diğer kurucu unsurlar geçerli ise
mümkündür

Şayet üçüncü kişi adına yapılan tescilin hukuki sebebi geçerli değilse veya tescil talebinde bulunan kişi
ayırt etme gücünden yoksun a da tasarruf yetkisine sahip değilse üçüncü kişi adına yapılan tescil de
ayrıca yolsuz olacağı ve bu sebeple üçüncü kişi ayni hakkı kazanmış olmayacağı için bu kazanımı
korumak söz konusu değildir.

2. Uygulama halleri:  DİKKAT ET ÖNEMLİ

a) MK 1023 e giren kısımlar:

Örnek 1 : A geçersiz bir satış sözleşmesi dolayısıyla B ye bir taşınmazının mülkiyetini devretmek üzere
B adına tescili yaptırmıştır. B adına yapılan tescil baştan yolsuz bir tescildir ve bu tescil iyi niyetli üçüncü
kişilerin B' den mülkiyeti veya bir sınırlı ayni hakkı kazanmalarına uygundur. Hatta B adına yapılan
tescille Bnin iyi niyetli ü.kişiye ayni hak kazandırmasının hemen arka arkaya yapılmış olması da
mümkündür. Yeter ki ü.k iyi niyetli olsun.

Örnek 2: A taşınmazını Bye satmış ve tescilden kaçındığı için B Ayı dava etmiş mahkemeden MK
m.716 uyarınca mülkiyeti kendisine geçiren bir ilam almıştır. B adına tescil yapılana kadar A adına
mevcut kayıt yolsuzdur ve bu durum üçüncü kişilerin hak kazanmasına imkan verir.

( sayfa 146 örnekleri incele )

b) MK 1023 e girmeyen haller

MK 1023 sadece bir ayni hak kazanılmasına dayanak teşkil eden bir tescilin yolsuzluğunun
sonuçlarından iyi niyetle ayni hakkı kazanan kimseyi korur. Şayet bir ayni hak kazanılması başka
sebeplerle geçersizse kazanmak isteyenin iyi niyetli olması MK m 1023 den yararlanma imkanı vermez.
aa) Taşınmazın özel mülkiyete elverişli olmadığı haller

Kam malı durumundaki taşınmaz tapu sicilinde özel mülkiyete elverişli gibi görünse dahi MK 1023
uyarınca kazanılması mümkün değildir.

bb) Ayni hak olmamasına rağmen öyleymiş gibi tescil edilen haklar:

Böyle hallerde MK 1023 e dayanarak bu hakkı kazanmak söz konusu olamaz. Yüklü taşınmazın
sayfasında herhangi bir kayıt olmaksızın yararlanan taşınmazın sayfasına kaydedilmiş bir irtifak hakkı
da MK m 1023 e girmez.

cc) Ayni hakkın kazanılmasına yol açan hukuki sebepteki sakatlıklar:

Örnek: A taşınmazını B ye satmıştır. Fakat bu satış herhangi bir sebeple hükümsüzdür. B satışın
hükümsüzlüğünü bilmese dahi, bu satışa dayanarak adına yapılacak tescille mülkiyeti kazanamaz. Zira
bu halde yolsuz bir kayda güven değil, geçersiz bir satışa güven söz konusu olur. Fakat B taşınmazı iyi
niyetle sahibi bir üçüncü kişiye temlik ederse o iyi niyetli kişi korunur. Cünkü onun güveni sicildeki B
adına olan düzenlemedir.

dd) Ayni hakkı devreden veya kuran kişinin ehliyetindeki sakatlıklar ve tasarruf ehliyetindeki eksiklikler:

Örnek 1:  Ahmet Demir'in malik  olarak tescil edilmiş olduğu bir taşınmazı tesadüfen aynı adı taşıyan bir
kimse veya başka biri sanki Ahmet Demir gibi B ye devrederse veya bir sınırlı ayni hak kurarsa B sözü
geçen sahtekarlığı bilmese dahi kazanması geçerli olmaz.

Örnek 2: A malik olduğu taşınmazda B ye irtifak hakkı tanıyarak bu hakkı tescil ettirse fakat bu işlemi
yaptırırken ayırt etme gücü bulunmasa B nin kazanımı geçerli olmaz. Bnin A nın ehliyetsizliğini
bilmemesi durumu etkilemez.

ee) Hak sahibi adına hareket eden temsilcinin temsil yetkisindeki sakatlık:

Hak sahibi adına hareket ederek tescili yaptıran temsilcinin temsil yetkisi yoksa vekaletname sahte ise
yapılan tescil geçerli olmaz ve konusunu teşkil eden ayni hakkı kazandırmaz. Temsilcinin temsil
yetkisini varlığına güvenilmiş olması MK 1023 dışındadır.

ff) Çift tapuu taşınmazlarda yolsuz tapuya dayanan kazanım:

  Kural olarak bir taşınmazın sicilde yalnız bir sayfası bulunur. Faka bazen bir taşınmaza birden cok
sayfa acıldığı olabilir. 
Örnek olarak bir taşınmaza ait tapuda malik olarak A tescil edilmiş, bunun farkına varılmadığı iiçin B
bu taşınmazı olağanüstü zamanaşımı ile kazanmış sayılarak B malik olarak tescil edilmiş olabilir.
Bir taşınmaz bölündüğü ve her bir parsele yeni bir sayfa acıldığı halde eski sayfanını kapatılması
unutulmuş olabilir. Kadastrosu yapılmamış yerlerde devir işleminde önceki kayıtlara bağlantı
kurulmadan zabıt defterinde yeni bir kayıt yapılmış olabilir. A malik olarak tescil edilmişken aynı
taşınmaz için yeni bir kayıtla b malik olarak tescil edilmiş olursa B adına yapılan tescil yolsuzdur.
 Acaba üçüncü kişi Ü nün B den ayni hak kazanması MK 1023'teki korumadan yararlanacak mı? 
Hakim fikir çift tapu halinde MK 1023 uygulanamaz.
Bizce çift tapu halinde yolsuz ikinic tapuya dayanan kazanım MK 1023 uyarınca korunmaz.

3. İyi niyetin etkisi:

MK 1023 uyarınca mülkiyet hakkının kazanılması bir def'i değill itiraz teşkil eder. Kötü niyetle hareket,
kazanım dosyadan anlaşılıyorsa hakim re'sen dikkate alır.

İyi niyetli kişi MK 1023 uyarınca ayni hak kazanması sadece o hak açısından hüküm ifade eder. Böyle
bir kazanma kazanılan haktan başka haklara ilişkin yolsuz tescillerin düzelmesini sağlamaz. Örnek
olarak A İ'ye bir irtifak veya iptoek hakkı kurduktan sonra taşınmazını Bye temlik etmiş olup da A nın
ehliyetsizliğii yüzünden hem İ lehine hem de B lehine mevcut tesciller yolsuz ise sonradan Ü bu
taşınmazı iyi niyetle kazanırsa bu kazanma İ ye aşt yolsuz tescilin düzelmesi sonucunu doğurmaz.

II. DİĞER KAYITLARIN HÜKMÜ

1. Taşınmazı teşhise yarayacak bilgi:

Sicildeki sayfanın üst kısmında yer alan taşınmazı teşhise yarayacak bilgi tescillerle ilgili prensiplere
tabi değildir.
Örnek olarak üzerinde bina bulunan bir arazinin tarla olarak yazılmış olamsı veya üzerinde bina
yazılı taşınmazın boş orsa olması taşınmaz üzerindeki hakları etkilemez.
Mevcut kaydın gerçeğe uymaması veya mevcut bir durumun sicile aksetmmeiş olması hak
sahipliğini etkilemez.
Prensip olarak bu olmakla beraber taşınmazın plana dayanan yüz ölçümü iyi niyetli kişilerin
kazanmalarına esas olabilir.

2) Şerhler:

a) Kişisel hakların şerhinin hükmü:

Şerhin şerh verilen kişisel hakkı aynileştireceği yolundaki bir fikir vardır. Yazarlar bu fikirde birleşmekle
beraber şerhin hükmünü açıklamakta az veya çok farklarla birbirinden ayrılmaktadır.

Bizce şerhin 2 etkisi vardır;

a)  Şerh verilen kişisel hakkın konusunda borç doğuncaya kadarki etkisidir ki; şerh verilen hakla ilgili
borç ilişkisini eşyaya bağlı borç haline getirir.

Şerhten sonra taşınmazın her malliki kendi mülkiyeti esnasında doğacak borçlarla yükümlü olur. Şerhin
bu etkisi şerhi mümkün her kişisel hak için kanunda belirtilmiştir.

b) Diğer etki ise şerhten sonra taşınmazda hak kazanmış olanlardan doğmuş borcun ifasında
alacaklıya zarar verenlerin halkarının bertaraf edilmesini sağlamasıdır. Buna şerhin " munzam etkisi "
denir. Bu etki MK m 1009 f.2 " Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların
sahiplerine karşı ileri sürülebilir".
 Şerhin birinci etkisi ancak borcun doğumuna kadardır. Borcun doğumundan sonra rolü yoktur

Doğan eşyaya bağlı borç, hangi malik zamanında doğarsa onun borçudur. Borç doğduktan
sonra taşınmaz el değişirse de borç değişmez.

İkinci şerh olan munzam etki ise ancak borç doğduktan sonra söz konusu olur. Borç doğmadıkça bir
rolü yoktur.

Örnek: B A ya bir alım hakkı tanımış ve bu hak tapuya şerh edilmiş. B bu taşınmaz üzerinde Ü ye bir üs
hakkı kurmuş ve taşınmazı C ye temlilk etmiş; C de Tye bir geçit itrifakı kurmuş ve taşınmazı Dye temlik
etmiş olsa A alım hakkını D taşınmaza malik olduğu zaman kullansa  A hakkını ona karşı ileri sürecek
yani alım beyanını ona yöneltecek ve bu beyan üzerine D taşınmazın mülkiyetini Aya devretme borcu
altına girer. Alım beya edilip bu borç doğuncaya akdar A nın Ü veya T ye karşı bir talep hakkı yoktur.

Munzam etki:

**   Şerh edilen hak sahibine zarar veren hakların bertaraf edilmesidir**. Şerh sahibi hakkını sadece
kendinden sonra hak iktisap edenlere karşı değil, kendinden önce şerh edilebilir şahsi hak elde etmiş,
fakat şerh ettirmemiş kişilere karşı da ileri sürebilir.

İki durum içinde şerh kurucu niteliktedir. Buna karşılık yolsuz şerh iyi niyetli kişiler için bile etki icra
etmez.

b) Tasarruf yetkisinin kısıtlamalarına ait şerhin hükmü:

MK 1010 a göre " Tasarruf yetkisi kısıtlamaları şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan
kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir".
Tasarruf kısıtlamlarının bazılarında şerh sadece açıklayıcı bazılarında kurucu rol oynar.

MK 1010 şerh tasarruf kısıtlaması için kurucu unsur iken,

haciz iflas kararı ve konkordato süresi için şerh açıklayıcı niteliktedir.

aa) MK m 1010 da belirtilen şerhlerin hükmü:

Kurucu rol oynayan şerh, taşınmaz üzerinde ayni hak değişikliğini gerektircek uyuşmazlıklarda
mahkemelerin alacağı ihtiyati tedbir kararlarının o taşınmaz için tapu sicilini tasarruflara kapatmaması
sadece kararın şerh verilmesinden sonra hak kazanan kimslerin davayı kazanan davacının hakkını
elde etmesine engel olmamaları sonucu doğurması gerekir. Çekişmeli haklara ilişkin şerhler verilmekle
söz konusu etkiyi doğuracağından şerh kurucudur.

bb) Haciz iflas konkordato ile verilen süre:

Haciz tamamlanmakla borçlunun haczedilen taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi hacze ilişkin meblağ
oranında kısıtlanır. Haciz kararı tapu siciline şerh verilmeden önce de bu tasarruf yetkisi kısıtlaması
mevcuttur.

bbb) MK diğer hükümleriyle getirilen şerhler::

aaa) Aile konutu:

Aile konutunun maliki olan eş malik olmayan eşin açık rızası olmada bu taşınmazı devredemez veya bu
taşınmaz üzerindeki haklarını kısıtlayamaz.

Yani üzerinde sınırlı ayni hak kuramaz. Bu kısıtlama aile konutu hususunda tapuya şerh everilsin
veya verilmesin mevcuttur.

Eşin rızası mutlakltır. Dolayısıyla MK 1025e dayanarak dava açmak ve tescili eski haline
döndürmek mümkündür. Şerh malik olmayan eşin rızası olmadan yapılacak tasarruf işleminden
sonra bu taşınmazda ayni hak kazanacak iyi niyetli üçüncü kişilerin iyi niyetini ortadan kaldıracaktır.
Bu sebeple o taşınmazın aile konutu olarak belirlendiği tapuya şerh verdirmek gerekir.

bbb) Evlilik birliğini koruma amacıyla konulan şerhler:

Ailenin ekonomik varlığının korunması veya evlilik birliğinden mali bir yükümlülüğün yerine
getirilmesinin gerektiği hallerde hakimin birisi hakkında alacağı tedbir kararı ile doğan yetki kısıtlaması
yapılacak şerhten önce etkili olur ve taşınmazdaki hak sahibinin tasarruf yetkisini kaldırır. Açıklayıcı
şerhtir.

c) Geçici tescil şerhlerinin hükmü:

Ayni hak iddiasının geçici tescili halinde şerh üçüncü kişilerin iyi niyetini kaldırıcı rol oynar. Şerh
sahibinin ayni hak iddiası sabit olursa şerhten sonra taşınmazda hak kazananlar bu ayni hakkı
bilmediklerini ve bilecek durumda olmadıklarını ileri süremez.

Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri
sürülebilir" hükmü gelmiştir. MK 1011

8. TAPU SİCİLİNE YAPILAN KAYITLARIN HÜKÜMSÜZLÜĞÜ

A- Yolsuz Tescilin Sakıncaları:

Tescilin yolsuzluğu;

Sicildeki yolsuz tescil üçüncü kişilerin buna güvenerek iyi niyetle hak kazanmalarına ve böylece
gerçek hak sahibinin hakkının sona ermesine ve zarara uğramasına sebep olur.
Yolsuz tescile göre hak sahibi görünen kişinin, bu hakkı diğer şartlar da geçekleşirse olağan
zamanaşımı ile kazanmasına imkan verir. Böylece gerçek hak sahibinin hakkı sona erer.
Yolsuz tescil halinde hak karinesi bu tescile bağlıdır.
Sicildeki hak sahibi olarak görünmeyen malik tasarruf işlemi yapamaz; taşınmazı temlik
edemeyeceği gibi taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak da kuramaz.

B- Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi:

1) MK'a göre:
MK'umuza göre tescilin yolsuzluğunun meydana geliş tarzına göre düzeltme şekilleri vardır.

a) Tescil  yapılırken mevcut olan veya tescilde olan yolsuzluklarda:

Kanun yolsuzluğun tescilin kurucu unsurlarındaki sakatlıktan veya tapu memurunun yaptığı bir
yanlışlıktan meydana gelişine göre farklı düzeltme yolları aramıştır.

aa) Tescilin kurucu unsurlardaki sakatlık yüzünden yolsuz olması:

aaa) Düzeltme ( tashih ) davası:

==Tescil geçerli bir hukuki sebebe dayanmıyorsa ( şekil noksanı, ehliyetsizlik, muvazaa, sahte
vekaletnameye dayanmak vs. ) ==

Talep geçerli değilse bu taktirde bu tescil ile ayni hakkı zedelenen kimselerin MK m 1025' e göre
kaydın düzeltilmesi için dava hakkı vardır. Yolsuz şerh ve beyanlar için de kaydın düzeltilmesi
davası açılabilir.

İyi niyetli üçüncü kişi bu yolsuz tescile güvenerek düzeltmeden önce bir ayni hak kazanmışsa onun
bu kazanımı korunur.

****Örnek: A'ya ait taşınmazın mülkiyeti yolsuz olarak B adına tescil edilmiş ve C bu kayda
güvenerek iyi niyetle bir irtifak hakkı kazanmışsa A, B adına mevcut yolsuz tescilin düzeltilmesi
davası açabilir. Fakat C'nin irtifak hakkına dokunulamaz. Şayet C irtifak hakkı değil de B den
mülkiyeti kazanmışsa bu taktirde A düzeltme davası hakkını tamamen kaybetmiş olur

Bu dava adına yolsuz tescil edilen kişiye acılacağı gibi onun haleflerine ve kötü niyetli hak kazanan
üçüncü kişilere de açılabilir.
Dava ayni hakka dayandığı için zamanaşımına tabii değildir.

Düzeltme davası taşınmazda hak sahibinin ayni hakkını koruyan bir dava olduğundan ayni etki sağlar.
Kanaatimizce düzeltme davası gerçek malik tarafından sicilde yolsuz olarak malik görünene karşı
açıldığı zaman bir istihkak davası sicilde yolsuz olarak kayıtlı sınırlı ayni hak sahibine karşı açıldığı
zaman el atmanın önlenmesi davası niteliğindedir. Şayet davalı taşınmaza dolaysız zilyet durumunda
ise davacı hakkına uygun şekilde zilyetliğin de teslimini düzeltme davası ile birlikte talep edebilir.

bb) Tescilin tapu memurunun yaptığı yanlışlık yüzünden yolsuz olması:

Tescil için her şey doğru ve tam iken memurun hatası ile tescil yolsuz ise MK m.1027'ye tabiidir.

Örnek olarak: Geçerli bir satış sonucu Ahmet Demir adına tescil olması gerekirken tapu memuru Ahmet
Deniz adına yapmıştır. Veya taraflar bir mecra irtifakı kurulması hususunda anlaşmış ve bu yolda tescil
talep edilmişken, memur yanlışlıkla geçit irtifakı tescil etmiş olabilir. Bunlar için şu yollar izlenir;

1. Tapu sicilinde yapılacak düzeltme işlem sırasında belgeye aykırı olarak adi yazım hatasından
ibaretse tapu müdürünce nedeni düzeltmeler sicilinde açıklanarak tüzük kuralları uyarınca re'sen
 düzeltme yapılır. Adi yazım hatalarının düzeltilmesi hakkın varlığı veya içeriği ile ilgili olmayan
düzeltmelerdir.

2. Düzeltme hakkın varlığını ilgilendiriyorsa memur re'sen düzeltme yapamaz. Bu halde TSYC m 74'e
göre ilgililerin rızası alınır. Düzeltmeye ilgililerden birisi dahi yazılı rıza vermezse tapu müdürü dava
açılmasını talep eder. Hazine avukatı bulunmayan yerlerde Tapu müdürü re'sen dava açar. Tapu
memuru her iki halde de verilecek karara göre düzeltme yapar.

b) Hakta meydana gelen değişiklik dolayısıyla gerçek duruma uymayan tesciller:

aa) Ayni hakkın sicil dışı başkasına geçmiş olması halinde:

Yeni hak sahibi tek taraflı tescil talebi ile değişikliği sicile aksettirebilir.

bb) Ayni hakkın sicil dışında sona erdiği hallerde:

Şayet tapu kaydı her türlü değerini kaybetmiş ise MK m.1026 uygulanarak hak terkin edilir ve böylece
sicil düzelmiş olur. Hak sicil dışında sona ermekle beraber sicildeki tescil şekli bir değer taşıyorsa ve
sona eren ayni hakkın sahibi terkine rıza göstermiyorsa malik tapu sicilinin düzeltirmesini dava etmek
zorundadır.

II. Diğer Kayıtların Yolsuzluğu:

1) Taşınmazı teşhise yarayan bilgi:

Bu bilginin baştan veya sonradan gerçeğe uymaması hlainde durumu  öğrenen tapu memuru re'sen
yanlış kaydı düzeltebilmelidir.

2. Yolsuz şerhler:

Bir kişisel hakkın şerhi yolsuz ise ya şerh verilen hakkın sahibi düzeltmeye rızasını verir veya bu şerhle
ayni hakkı zedelenen kimse yolsuz tescillerde olduğu gibi düzeltme davası açarak düzeltme imkanını
elde eder.

Şerh süre sona erdiği için yolsuz hale gelmişse tapu memuru bunu taşınmaz mal malikinin talebi ile
terkin eder. Keza şerh veren ön alım alım ve geri alım hakkı sahibi taşınmaza malik olursa veya
gayrimenkul satış vaadinde beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh re'sen terkin edilir.

*** Geçici tescilin şerhinde kesin tescilin yapılması veya sürenin geçmesi halinde şerh re'sen terkin
edilir.