AÕS 6.

loeng
Kaasus: Brunhild-Dorothea Tiesenhauseni maja Toompeal

Notari juurde ilmub naiskodanik T, kes soovib anda meeskodanik TT-le kinnisasja müümise volikirja.
Kuu aega peale volikirja tõestamist sõlmib hr TT naiskodaniku nimel kinnisasja müügilepingu ja
asjaõiguslepingu kinnisasja müümiseks MK-le. Sellest omakorda kuu aega hiljem kantakse kinnisasja
omanikuna kinnistusraamatusse MK.
Sellest omakorda kolm nädalat hiljem sõlmib MK kinnisasja müügi- ja asjaõiguslepingu kinnisasja
võõrandamiseks. Ostja on OÜ P, keda esindab volituse alusel TK. Volituse oli väljastanud OÜ P
juhatuse liige T. Sellest kuu aega hiljem kantakse kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse OÜ P.
Sellest viis nädalat hiljem tuleb ilmsiks, et see naiskodanik, kes TT-d kinnisasja käsutama volitas, ei
olnudki see inimene, kelleks ta end nimetas, ning et ta tegutses võltsitud passi alusel.
Kinnisasja algne „tegelik omanik“ BD tahab nüüd kinnisasja tagasi saada (tahab saada kinnisasja
valdust, mis temalt jõuga ära võeti ja tahab, et ka kinnistusraamatus oleks tema jälle omanikuna sisse
kantud). Väidab, et tema ei ole kedagi TT-d volitanud.
Milline on õiguslik olukord ja kas see tal ka õnnestub?

----------------------------------------------------------------
T > TT > MK
MK > OÜ P esindaja TK
Hüpotees – Kas proua BD saab nõuda OÜ P-lt nõusolekut kinnistusraamatu kande
kustutamiseks AÕS § 65 lg 1 alusel (ebaõige kande kustutamine või muutmine)?

Kaks alternatiivi – kas kanda sisse BD omanikuna või tänane omaniku kanne kustutada.
Vahe on selles, et BD arust on tema kogu aeg omanik olnud ja OÜ P kanne on algusest peale vale.
Kui OÜ P on päris omanik ja ta peaks kinnisasja loovutama (siis ei oleks nõudenorm § 65).
RK on öelnud, et KR kanne on vale kui selle tegemiseks eeldused puudusid. Kui kanne KR
kustutatakse, siis taastub eelnev olukord. Kui nii oleks, siis MK-l ei ole põhjust olla omanik, sest ta on
sellest vabatahtlikult loobunud, siis me jõuaksime taaskord eelmise kandeni (proua BD).
Parandamine AÕS § 65 lg 1 mõistes võib olla ka kustutamine.
Kui BD ei oleks täna omanik, aga kui tal oleks nõue P-lt omandiõiguse ülekandmiseks (nt kui neil
oleks ML), siis ei peaks ta mitte nõudma KR kande parandamist, vaid uue kande tegemiseks P
nõusolekut omandi üleandmiseks ehk nõue omandi loovutamiseks. Kui KR kanne on vale, saab nõude
esitada ainult isik, kellel on reaalselt vale kandega mingi õigus, mida see kanne kahjustab.

Millised eeldused peavad olema nõude täitmiseks olemas?

1) Omandiõigus - kas T on kinnisasja omanik (võib viidata ka AÕS § 56 lg-le 1 tema kunagise
KR omandi kande puhul)?
1.1. Kas OÜ P omandas kinnisasja AÕS § 641 alusel? (-)
a) Kas omandaja OÜ P ja võõrandaja MK vahel on kehtiv asjaõigusleping
(notariaalselt tõestatud vormis)? JAH
AÕL saab olla tühine, kui selle on ette näinud seadus, nt heade kommetega vastuolus, sunni
kasutamine jms. Seega ei mõjuta tehingulist omandamist see, kas võõrandajal oli käsutusõigus või kas
võõrandaja pidi seda teadma. Kontrollime teovõimet, vorminõuet jmt.
b) Kas võõrandajal MK oli käsutusõigus? JAH
Käsutusõigus on kinnisasja omanikul. MK käitus ja lähtus sellest, et ta on kinnisasja omanikuks. Tal
saab olla käsutusõigus juhul, kui ta sai omanikuks. Millisel õiguslikul alusel ta soovis seda kinnisasja
omandada? Samal alusel nagu OÜ P.

c) Kas kanne on kinnistusraamatus? JAH

 1.2. Kas MK omandas kinnisasja AÕS § 641 alusel?
a) Kas MK kanti kinnistusraamatusse omanikuna? JAH
b) Kas MK ja proua T vahel oli kehtiv AÕL? EI
AÕL oli notariaalselt tõestatud vormis – TT oli tema esindaja, esindus oli antud notariaalselt.
Esindatava nimel tehingu tegemine ja esindusõiguse olemasolu. Volitus on ühepoolne tehing, see saab
kehtida kui selle teeb proua T. Tema seda teinud ei ole, seega volitus ei saa kehtida. See, et notar selle
volikirja tõestas, ei ravi seda, et päris proua T ei ole seda tahteavaldust andnud, notariaalne vorm
seda ei muuda. Esindajal, kes proua T nimel seda tehingut tegi, ei olnud esindusõigust.
AÕL on kehtiv siis, kui selle sõlmisid tehingut tegemiseks õigustatud isikud. Antud juhul sõlmis TT
proua T nimel AÕL. TsÜS § 115 lg 1 kohaselt võib tehingu teha ka esindaja kaudu ja see kehtib
esindatava suhtes kui esindaja tegi tehingu esindatava nimel ja esindajal oli tehingu tegemiseks
esindusõigus. TsÜS § 118 lg 1 kohaselt toimub volituse andmine esindatava poolt vastava
tahteavalduse tegemisega esindajale või isikule, kellega tehingu tegemiseks volitus antakse, või
avalikkusele. Antud juhul ei olnud T volitust andnud hoolimata sellest, et notar oli väidetava volituse
tõendanud. Kuna TT-l ei olnud esindusõigust, siis TsÜS § 129 lg 1 kohaselt oli tehing tühine (proua T
ei kiitnud seda TsÜS § 129 lg 2 kohaselt heaks).
St tehinguliselt MK kinnisasja omandanud ei ole.

1.3. Kas MK omandas kinnisasja AÕS § 561 alusel (heauskne omandamine)?

Kohaldub olukorras, kus isik soovib kinnisasja omandada tehinguliselt – täidab kõik eeldused ja
arvab, et omandas selle, kuid omandamine jääb ära selle pärast, et isik, kes oli KR omanikuna
kantud, seda tegelikult ei olnud. Kui omandad kinnisasja selle isiku käest, kes on KR omanikuna
kantud, on heauskne omandamine eeldusel, et sa ei teadnud, et ta ei olnud omanik. Sama asi kui sead
laenu tagatiseks hüpoteegi kinnisasja tagatisel ehk piiratud asjaõigus.
a) kas MK ja proua T vahel on kehtiv AÕL? EI (eelnevalt juba välja selgitatud)
Vahejäreldus – MK ei omandanud tehingut heauskselt, järelikult MK-l ei olnud käsutusõigust.
Seetõttu ei omandanud ka OÜ P kinnisasja tehinguliselt, AÕS § 64 1 alusel.
-----------------------
1.4. Kas OÜ P omandas kinnisasja AÕS § 561 lg 1 alusel? (+)
Alati tuleb alustada tehingulise omandamise kontrollist, mitte heausksuse kontrollist! Sama ka
omandamisel iganemise all – kõigepealt tehinguliselt, siis heauskselt, siis alles igamisega.
a) kas OÜ P ja MK vahel oli kehtiv, mh notariaalselt tõestatud asjaõigusleping? JAH,
oleme eelnevalt kontrollinud.
b) Kas OÜ P omandas kinnisasja KR kandele tuginedes (MK oli kantud KR-sse
omanikuna ja kas tehing tehti reaalselt MK-ga)? Säte kaitseb selle eest kui KR kanne on vale. Ei
kaitse siis, kui KR kanne on õige või vale, aga isik, kellega tehingut teete, ei ole see, kes on KR
omanikuna sisse kantud – nt kui sarnane isik laenab omaniku ID kaarti ja teeb tehingu, siis oleks
vastus ei. Probleem oleks siis, kui notarisse oleks läinud MK sõber ja esines MK-na. JAH
c) Kas kinnistusraamatus puudub vastuväide? See on kinnistusraamatu märge, mida
saab sinna kanda. Kui avastad, et omand on sinu teadmata kellegi teise omandisse läinud, siis tuleb
esitada selle inimese vastu hagi ja nõuda vastuväite sisse kandmist KR-sse. Oleks pidanud olema KR-
s hetkel, kui OÜ P seda omandas. JAH
d) Ega OÜ P ei teadnud ega pidanudki teadma, et KR kanne oli vale?
Kinnistusraamatu kande avalduse esitamisel OÜ P seda ei teadnud ega ta ei pidanudki seda teadma
TsÜS § 129 lg 2 mõistes. JAH

Järeldus: OÜ P omandas kinnisasja heauskselt ja on kinnisasja omanik.

Aga mis siis oleks, kui avaldus esitatakse ära, aga kanne tehakse oluliselt hiljem (nt avalduses on
mitmeid puudusi, nende üle vaieldakse ja kanne tehakse ära nt 6 kuud hiljem)? Avalduse esitamise
hetke saavad tehingu pooled mõjutada, kande tegemise aega aga mitte. Seetõttu seadus kaitseb
teadmatust ajahetkel, kui avaldus esitatakse.
OÜ P on juriidiline abstraktsioon. Kelle teadmist või teadma pidamist peab antud juhul tõendama?
TsÜS § 123 lg 1 - Kui tehingu tegemisel esines eksimus, pettus, ähvardus, vägivald või muud
asjaolud, mis annavad aluse tehingu tühistamiseks, või kui tehingu õiguslikud tagajärjed sõltuvad
sellest, kas isik teadis teatud asjaolusid või pidi neid teadma, siis tuleb nende asjaolude hindamisel
lähtuda esindaja, mitte esindatava isikust. Seega üldjuhul on määrav esindaja teadmine. Olukorras,
kus esindatav ütleb, et ma annan sulle volikirja, mine osta kinnisasju kokku kui odavalt saad, siis on
määrav lg 1.
Mõnel juhul ka TsÜS § 129 lg 2 - Kui volituse puhul tegutses esindaja vastavalt esindatava juhistele,
ei või esindatav tugineda esindaja teadmatusele asjaolude suhtes, mida esindatav ise teadis või pidi
teadma. Kui esindatav ütleb, et annan sulle volikirja ja raha, mine osta see konkreetne kinnisasi ära –
siis on määrav esindatava teadmine kui ta teadis, et olukord ei ole päris puhas. Heausksus on eeldus.
Kui ei olnud heauskne, tuleb seda tõendada. Teadmine on positiivne teadmine. Teadma pidamine on
siis, kui esines raske hooletus. Pedagoogiliselt – kui OÜ P teadis või pidi teadma.

§ 65 lg 1 muud eeldused:
II eeldus - kas KR omaniku kanne on vale? See on siis, kui see on tehtud seadusliku aluseta – kui
õiguslik olukord on hiljem muutunud või ära langenud. Nt kui AÕL tühistatakse ähvarduse tõttu.
III eeldus – nõusolek, mida nõutakse, peab olema vajalik ebaõige olukorra lahendamiseks ehk isiku
õiguse realiseerimiseks, mida vale kandega parandama hakatakse.
IV eeldus – isik, kelle vastu nõue esitatakse, peab olema puudutatud isik. Välistus on § 65 lg 3, aga
see tuleb ka välja heauskse omandamise juures. KR omaniku nõusolek on hädavajalik, et KR muutust
teha KRS § 34 primm lg 1 tähenduses.

Kui jõustuks kohtuotsus, mis kohustab OÜ P andma nõusolekut kande parandamiseks, saaks T minna
notarisse ja paluda selle alusel kanne kustutada. Kui see kanne kustutatakse, siis eelmine omanik on
omandist loobunud eelnevalt ML sõlmimise läbi vabatahtlikult, mistõttu ärkab ellu sellele eelnev
kanne ehk T oleks siis KR omanik.

II nõue – kas T saab nõuda kinnisasja valdust tagasi, see käiks AÕS § 80 lg 1 alusel. Need eeldused
oleksid täidetud.