Varasem eksamikaasus:

M müüs alaealisele A-le jalgrattale 500 euroga. Leping sõlmiti selliselt, et A maksis kohe ära
100 eurot ja pidi maksma igal järgneval kuul 100 eurot kuus, mis oli ta taskuraha suurus. A
läks rattaga koju ja vanemad ütlesid, et ära maksa rohkem raha ja nii ta tegigi. M läks A
juurde ja ütles, et maksa ära, meil on leping. A ütles, et ei maksa, vanemad ei luba. Ratta
tagasi andmise asemel läks ja müüs selle maha sõbrale S 150 euroga. Ütles talle kuidas ratta
omandas, s.t S oli teadlik eelnevatest asjaoludest. Nüüd M tahab teada saada kas ta saab
ratta S käest tagasi nõuda.
Hüpotees – M saab S-lt jalgratta välja nõuda AÕS § 80 lg 1 alusel. (kes nõuab mida kellelt ja
mille alusel).
Eraõiguslike kaasluste puhul üldiselt küsitakse kas üks isik saab kelleltki midagi nõuda.
Asjaõiguskaasused võivad olla huvitavamad, nt kes on omanik, kellele peab kohtutäitur raha
välja maksma, mis järjekorras õigused on jne. Alati tuleb vastata sellele mida küsiti.
Eraõiguses on 3 liiki normid – nõudenormid, abinormid ja vastuväite normid. Nõuda saab
alati ainult mingi nõudenormi alusel. Edaspidi hakkab peas kompuuter tööle, jäävad pähe
kõik nõude alusnormid ja mille alusel saab välja nõuda (neid võib olla mitu). NT kui omanik
üürib korteri, leping lõppeb, kuid üürnik välja ei koli, võib omanik nõuda korterit tagasi nii
AÕS § 80 lg 1 alusel, aga ka VÕS § 334 lg 1 alusel. Kaasuse lahendamise juures tuleb
kontrollida kõiki aluseid!!
Kui oled leidnud üles nõude alusnormi, siis sellest tulenevad teatud eeldused, et selle alusel
nõue rahuldatakse. Kui esimene eeldus on täidetud, tuleb liikuda järgmise juurde. Kui mõni
eeldus on täitmata, saab minna järgmise nõudealuse kontrolli juurde. AÕS § 80 lg 1 aluse
esimene eeldus on see, et nõudja on ratta omanik.
AÕS § 80 lg 1 eeldused:
• Kas M on ratta omanik? (+)
Kuna M oli ratta valdaja, siis AÕS § 90 lg 1 alusel saab eeldada, et M oli omanik. AÕS § 33
lg 1 kohaselt on valdaja isik, kelle faktilise võimu all asi on.
• Kas S omandas ratta AÕS § 92 lg 1 alusel? Kontrolli kas S
võis ratta omandada. Kui nt inimene omab arvutit ja tahab selle teisele üle
anda, siis omandiõigus läheb üle ainult siis, kui on tagatud seaduses sätestatud
eeldused. Tahtest on veel vähe, eeldused tuleb ära täita.
AÕS § 68 lg 3 kohaselt tekib omand ainult seaduses sätestatud juhtudel. Selleks, et
omandiõigus ühelt isikult teisele üle läheks, tuleb leida õiguslik alus.
• I eeldus – omandi üleminekuks on vaja, et võõrandaja
annaks omandajale üle asja otsese valduse. Kas S said ratta otsese
valduse? AÕS § 36 lg 1 kohaselt omandatakse valdus tegeliku võimu
saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu
asja üle. Antud eeldus on täidetud. (+)
• II eeldus – kas omandaja ja võõrandaja leppisid kokku
selles, et omandiõigus läheb võõrandajale üle? S tahtis jalgratast
omandada mitte M, vaid A käes. A ja S leppisid kokku, et jalgratta
omandiõigus läheks S-le üle. Kas S ja A vahel on kehtiv
asjaõigusleping ehk käsutustehing? Kokkulepe võib olla
selgesõnaline, kirjalik aga ka konkludentne. Seega omandi üleminek
võib olla ka selline, kus sõnagi ei vahetata. Nt lähed R-kioskisse, tahad
osta vett, paned letile eurose, müüja teeb piiksu. Kumbki pool ei ütle
ühtegi sõna, kuid käsutustehing on sõlmitud konkludentselt. Kas selle
eest tuleb ka raha maksta, kui palju raha, kas kohe või hiljem, kas
jalgratta võib üle anda porisena või tuleb see enne puhtaks pesta, neid
asjaõiguse leping ei reguleeri. Vaid ainult seda, et pooled on kokku
leppinud, et omand läheb üle. S ja A leppisid kokku, et ratta omand
läheb S-le üle (+).
• III eeldus – võõrandajal peab olema käsutusõigus. Kui
KP laenab pudelit ja lepib kolmandaga kokku, et annab valduse üle,
siis kas sellise kokkuleppe saab sõlmida kehtivalt? Iseenesest
käsutusõiguse puudumine ei välista käsutustehingu kehtivust. Väike
pisiasi, et üks ei ole asja omanik, ei muuda asjaõiguslepingut
mittekehtivaks. Nt Toompea lossi müümiseks saab sõlmida nii
müügilepingu kui asjaõiguslepingu. VÕS § 12 lg 1. Seega on
asjaõigusleping kehtiv juhul, kui ei ole kehtivuse osas spetsiifilisi
aluseid selle mittekehtivuseks. Selleks, et see nii lihtne ei oleks, ütleb III
eeldus, et võõrandajal peab olema käsutusõigus, mis reeglina on
omanikul. Omanikul ei ole käsutusõigust siis, kui tema suhtes on
rakendatud kohtulikku käsutuskeeldu. Vahel võib olla käsutusõigus ka
mitteomanikul, nt pandipidajal. Reeglina on käsutusõigus omanikul.
Kas A-l oli ratta käsutusõigus? Kui oli, siis S sai ratta omanikuks ja
siis ei saa M S-i käest ratast välja nõuda. Algselt oli omanik M.
• Kas A omandas ratta AÕS § 92 lg 1 alusel?
Tuleb ka arvestada, et A-l oli spetsiifiline omadus, nimelt ta oli
alaealine. TsÜS § 11 lg 1. Müügilepingust tulenevalt pidi A
maksma, aga müügileping on mittekehtiv, seega M A käest raha
küsida ei saa. Kui M küsib asja tagasi, siis tuleb kõne alla
rikastumisõigus. VÕS § 1028 (müügileping on mittekehtiv,
seega sai A ratta õigusliku aluseta) kohaselt võiks M A käest
nõuda jalgratta tagastamist. Kui aga vaadata § 1033 ja § 1034,
siis saadu hävimise, ära tarvitamise või muul alusel
kahjustamise korral saab saadu eest nõuda omakorda välja. Kui
A müüs ratta 150 euro eest edasi, võib M selle raha A käest
välja nõuda. Aga ratas oli palju rohkem väärt. Ülejäänu osas
võiks nõuda väärtuse hüvitamist. Kui leping on mittekehtiv
saaja piiratud teovõime tõttu, siis ei saa saaja käest nõuda
midagi, mille soas ta ei ole ise rikastunud. Sellest kontekstis kes
on ratta omanik? Selleks oli A. Kui A müüs ratta S-le edasi, siis
pm omanikuks olev isik sõlmis asjaõiguslepingu, andis valduse
üle ja tal oli käsutusõigus, sest ta oli saanud omanikuks. Ehk
siis § 11 lg 1 alusel on piiratud teovõimega isiku poolt sõlmitud
müügileping mittekehtiv, aga tuleb eristada müügi- ja
asjaõiguslepingut. Müügilepinguga tekib pelgalt omandi
üleandmise kohustus, aga omand ise üle ei lähe, seda reguleerib
AÕS. Ühe mittekehtivus ei mõjuta automaatselt
asjaõiguslepingu mittekehtivust. VÕS § 11 kehtib iseenesest ka
asjaõiguslepingule, ka see on piiratud teovõimega isiku poolt
teostatud mitmepoolne tehing. Ka selle lepingu jaoks ei andnud
A esindajad nõusolekut. Seega kas asjaõigusleping kehtib? Ei
kehti kui ei ole erandit – vanemate nõusolekut ei olnud. Kas isik
täitis neid vahendite eest mis talle on antud? Asjaõiguslepingu
alusel ei teki raha maksmise kohustust, seega see ei ole antud
juhul asjakohane. Aga on üks erand veel – kehtib ka juhul kui
sellest ei teki isikule otseseid tsiviilõiguslikke kohustusi.
Asjaõigusleping loob A-le üksnes õiguslikke eelised, seetõttu on
 asjaõigusleping kehtiv. A sai jalgratta omanikuks nii, et
müügileping ei kehti, aga asjaõigusleping kehtib. Esimene
müügileping ei kehti, sest võttis raha maksmise kohustuse ja
vanemad nõusolekut ei andnud. Kas täitis vabaks kasutamiseks
antud raha eest? Seda praegu ei käsitle. Kas II asjaõigusleping
kehtib eeldusel, et S on täisealine? Erand kehtib juhul kui tehing
on täiesti neutraalne või talle tekib positiivseid tagajärgi. Antud
juhul see erand ei kehti, sest A sai oma omandist lahti
asjaõiguslepingu tagajärjel, see on negatiivne tagajärg.
Seetõttu tuleb kaasust korrigeerida, sest käsutustehing peab
olema kehtiv. M ja A vaheline käsutustehing on kehtiv, A saab
omanikuks. Juhul kui A vanemad A ja S tehingut heaks ei kiida,
siis S ei saa omanikuks.
• Kas A sai ratta valduse? AÕS § 36 lg 1
kohaselt sai A ratta otsese valduse. (+)
• Kas M ja A vahel on kehtiv
asjaõigusleping? M ja A leppisid kokku, et A saab ratta
omanikuks. Jah, M ja A vahel on kehtiv asjaõigusleping.
(+)
• Kas M-l oli käsutusõigus? Jah, tema oli
algselt omanik, kontrollitud punktis x.
• Kaasuse korrigeerimine tulenevalt
asjaolust, et A oli alaealine – selgitus ülevalpool. Nii
müügi- kui ka asjaõiguslepingu kehtivust tuleb
kontrollida eraldi. Kui A ei oleks alaealine, siis
müügileping kehtiks. Hindame omanikuks olekut selle
järgi kas asjaõiguslikud eeldused on kehtivad. Kui
omandi üleandmise kohustus ei kehtiks, siis VÕS § 1028
kohaselt saab jalgratast M välja nõuda. A peab andma
üle asja valduse ja kandma kehtivalt omand tagasi,
vajalik vanemate nõusolek. Kui müügileping ei kehti või
sellest on taganetud, siis see ei tähenda, et
asjaõigusleping ei kehtiks. Või siis kui müügileping on
heade kommetega vastavuses, on mingi vormiviga jne –
seda saab lugeda kohustuslikust kirjandusest.
Kui nt S on pahauskselt omandanud jalgratta, siis… Tsiviilõigus tunneb heauskset
omandamist, aga TsÜS kohaselt tuleb alati toimida heas usus. Heauskne omandamine
vallaasjade puhul AÕS § 95 osas omab tähendust ainult siis, kui tehingulist omandamist ei
toimunud. Kui S tegi kõik, et asi tehinguliselt omandada, tegi selleks kõik, kuid selgus, et
võõrandajal ei olnud käsutusõigust. Siis saab tekkida küsimus, et äkki ta omandas asja
heauskselt. Antud juhul tehinguline omandamine eeldab kolme asjaolu – et omandaja
saab otsese valduse, et omandaja ja võõrandaja vahel on kehtiv asjaõigusleping ning et
A-l on käsutusõigus. M andis kehtivalt A-le omandiõiguse üle, mis tähendab, et selle
asjaõigusleping oli kehtiv. Pisiasi, et müügileping ei kehti, ei mängi rolli. A kui alaealise
positsioon on kantud selles, et vanemad peavad andma nõusoleku lepingu kehtimiseks. Kui
seda probleemi ei ole, siis omanikul on käsutusõigus. Annab selle omandiõiguse S-le üle. S
teab, et A rikub kellegi kolmanda isikuga tekkinud lepingu kohustusi, ei M on õigus A-lt ratas
välja anda. Aga see on võlaõiguslik kohustus, see kehtib vaid M ja A vahel. S teab, et asja
tegelik omanik on A, kes täidab kõik eeldused ära (vajalik vanemate nõusolek), siis S
omandab selle tehinguliselt ära ja siis ei oma heausksuse sätted mingit tähendust. Alati kui
midagi omandate, siis uurige välja kas isik, kes võõrandab, on omanik. Tähtis ei ole see, et
isik on lubanud selle kellelegi teisele müüa. Kui KP sõlmib pastaka müügilepingu nt mitme
inimesega, siis on kõik müügilepingud kehtivad. Omandiõiguse saab üle kanda ainult ühe
korra, sest kui omandiõigus on üle kantud, ei ole ta enam omanik ja pole enam käsutusõigust.
A-l oli küll VÕS tulenevalt asja omandiõigus M-le üle, see ei võtnud tal omandiõigust ja
käsutusõigust ära.

Jalgratta omanik M sõidab jalgratta poe seina äärde ja sealt varastab selle ära varas V. M saab
filmida, et jalgratas on V käes, aga järgi ta sellele ei jõua. M tahab selle maha müüa, aga tal ei
ole seda käes. Ütleb, et mul on V osas nõue, müün jalgratta sulle maha ja mine nõua see ise
välja. Sõlmivad ML ja AÕL. Mis nõude M O-le loovutab? AÕS § 80 lg 1 nõude.
Vallasasja omandamine – kõigepealt tuleb tehinguline omandamine ja siis seaduse alusel.
Kuskil on ka heauskne omandamine. Kas panna heauskne omandamine vahepeale või
tehingulise omandamise alla? Tuleks panna tehingulise alla, sest ta asendab ühte tehingulise
komponenti. Peab esinema tehingulise omandamise olukord, kõik eeldused peavad olema, v.a
müüja käsutusõigus, mida heauskse omandamisega nö ravitakse.
Heauskne omandamine. Näide – Varas V varastab omanikult O jalgratta ja paneb selle
osta.ee-sse müüki. Ostab H, kes ei tea, et ratas on varastatud. Veidi pärast seda näeb O,
et ratas on H käes ja nõuab seda tagasi, kas õigustatult?
Hüpotees – O saab nõuda ratta välja andmist H-lt AÕS § 80 lg 1 alusel.
• Kas O on omanik?
• Kas H omandas jalgratta tehinguliselt AÕS § 92 lg 1 alusel? Ei
omandanud, sest V-l ei olnud ratta käsutusõigust (p 1.1.3). (-)
• Kas on kehtiv AÕL H ja V vahel? (+)
• Kas H sai ratta otsese valduse AÕS § 36 lg 1 alusel? (+)
• Kas V-l oli ratta käsutusõigus? (-)
Reeglina soovitakse asja omandada tehinguliste omandamiste sätete alusel. Kui ta täidab kõik
eeldused, s.t sõlmib AÕL, see on ka kehtib, saab otsese valduse ja arvab, et võõrandajal on
käsutusõigus. Kui käsutusõigust ei ole, siis tuleb hinnata heauskse omandamise sätteid.
• Kas H omandas ratta AÕS § 95 lg 1 alusel? Peab esinema
tehingulise omandamise eeldused. (+)
1.2.1 Kas V ja H vahel on kehtiv AÕL? Kui AÕL on mittekehtiv sest võõrandajal
on osaline teovõime, siis võõrandamine heauskselt ei ole võimalik. Või nt on
tühistatud. Heauskne omandamine kaitseb omandajat ainult võõrandaja puuduva
käsutusõiguse eest. Kontrollitud punkti 1.1.1 raames (+)
1.2.2 Kas omandaja H sai vallasasja otsese valduse? Kontrollitud punkti 1.1.2 all
(+)
1.2.3 Kas võõrandajal puudus käsutusõigus? Jah, puudus (+)
1.2.4 Kas H oli heauskne? Eeldusena tuleb heausksus § 95 lg-s 2, mis ütleb seda
äraspidiselt. Antud juhul ei teadnud ega pidanud teadma H, et V-l ei olnud
käsutusõigust. H ei olnud teadlik, et V-l ei olnud käsutusõigust. (+)
Kui kõik eeldused on täidetud, tuleb asuda kontrollima välistavate asjaolude
puudumist.
1.2.5 heauskset omandamist välistavate asjaolude puudumine. Sätestatud § 95 lg-s
3. Käesoleval juhul see esineb, sest jalgratas oli varastatud. (-)
Reegel on see, et asi omandatakse tehinguliselt tehinguliste sätete alusel. Sellest
on erand heauskne omandamine. Heausksest omandamisest on omakorda erand,
mis välistab erandi kohaldamise kui asi oli omanikult varastatud, kadunud või
muul viisil omaniku valdusest välja läinud. See kehtib sõltumata sellest, kui palju
on asja edasi müüdud. Erandiks sellest reegli erandist on see, et varastatud asja
 on võimalik heauskselt omandada kui see omandatakse heauskselt avalikul
enampakkumisel. Avalikku enampakkumist AÕS ei ava. Ehk siis on see, mida
tavaline normaalne inimene avalikuks enampakkumiseks peab. See, kus asja
pakutakse, kas täiesti avatud üldsusele või piisavale üldsusele. Nt loengusaalis
juriidilise õpiku enampakkumisele panek vastab sellele tingimusele. Antud juhul
saab osta.ee-d pidada avalikuks enampakkumiseks
1.2.6 heauskset omandamist välistavate asjaolude välistavate asjaolude
puudumine. Kuna esineb heauskse omandamise välistava asjaolu välistav asjaolu,
siis ei kohaldu heauskset omandamist välistav asjaolu. Järelikult on heauskne
omandamine võimalik. Antud juhul rakendub AÕS § 94 lg 3 II lauses toodu. Seega
H omandas selle AÕS § 95 lg 1 alusel. (+)
Mis ajahetke seisuga heausksust hinnata? Selle ajahetke seisuga, millal omandaja sai asja
enda valdusesse. Mitte see, millal toimub ML või AÕL lepingu sõlmimine. Pole vahet kas
leping sõlmitakse § 92 lg 1, 92 lg 2, 93 või 94 alusel. Heauskne omandamine jõuab lõpule kui
omandaja saab asja enda valdusesse ja on asja valdusesse saamisel heauskne.
Mis siis saab? Näites oli olukord, kus O oli jalgrattast prii, ta ei saa omandi alusel oma
jalgratast tagasi. See ei tähenda seda, et tal pole üldse nõudeid – tal võib olla deliktiline nõue,
kahju õigusvastane nõue kui on kahjustatud tema omandit. Seda nõuet ei saa maksma panna H
vastu, vaid V vastu. VÕS § 1037 – varga käest saaks välja nõuda ka hüve, mida ta sai teise
isiku vara rikkumise arvelt.
Meie seminari kaasused:
Terastalade kaasus
Varas V varastab Ehituse ABC õuepealt koormatäie terastalasid. Ehituse ABC-s toimus samal
ajal kampaania, kus kõik kliendikaardi omanikud saavad terastooted tavahinnast poole
soodsamalt. Järgmisel päeval müüb V need talad heausksele H, kes on ühtlasi Ehituse ABC
püsiklient ja kes need talad kohe samal päeval oma maja katusekonstruktsioonide külge
kinnitab. H ei olnud V poolsest kauba hankimise viisist teadlik.
Politsei jõuab juba paari päeva pärast varastatud kaubale jälile ning tuvastab, et terastalad on
H-le kuuluva maja küljes.
Ehituse ABC tahab need talad H-lt välja nõuda. Kas õigustatult?

Kas Ehituse BC saab nõuda talade väljaandmist asjaõigusseaduse § 80 lg 1 alusel?

Eeldused:
• Nõude esitaja peab olema omanik. Kas Ehituse ABC on talade omanik?
(-)
Ei ole öeldud, et omanik ega ka valdaja. Vb omandanud H aga kui ei ole omanik H kas
kuuluvad Ehituse ABC-le.
Saab toetuda AÕS § 90 lg 1 loetletud aluseks. Eeldatakse, et asja valdaja on omanik.
Kontrollime eeldust § 33 lg 1 abil. Asja valdaja on see, kes omab voli asja üle. Algselt valdaja
ABC ja § 90 alusel ka valdaja. Saame eeldada, et Ehituse ABC omad. H ütleb, et oln ine ma ju
ostsin nad. Tuleb kontrollida kas H on omanik.
• Kas H omandas talad? Omand tekib ainult seaduslikult
sätestatud juhtudel. Millistel õiguslikel alustel soovis H neid omandada. AÕ §
92 vallasasja tehnilise omandamise eeldused. H soovis talasid omandada AÕS
§ 92 lg 1 alusel. Peavad olema täidetud teatud eeldused:
• Kehtiv asjaõigusleping varga V ja omandaja vahel.
Lepingu kehtivust ei mõjuta asjaolu, et ei saanud täita vms. (ala et üks
pool varas või tal ei olnud asja).
• § 36 lg 1 alusel kontroll kas H sai asja enda kätte.
• Kas võõrandajal V oli käsutusõigus- tavaliselt omanikul.
Käsutusõigust ei olnud (-) Ehk ei omandanud § 91 lg 1 alusel.
• Kui H soovis neid tehinguliselt omandada aga teisel ei olnud
õigusi siis võimaik et heauskselt. Kas H omanda A-lt AÕS 95 lg1 alusel.
• Kas H ja V vahel on kehtiv asjaõigusleping? (+) eespool
kontrollitud
• Kas omandaja ehk H sai otsese valduse? Eespool (+)
• Kas võõrandajal ehk V on käsutusõigus (-). Käsutusõigus
puudus oli ka eespool.
• Kas H oli heauskne § 95 lg 2 kontekstis? (+)
• Heausksust Välistavad asjaolud/puudumine § 95 g 3.
Kuna talad olid varastatud siis heauskset asjaolu välistavat asjaolu ei
esine (-)
Kas saame nüüd öelda, et H ei omandanud talasid
• Kas H omandas talad AÕS § 107 lg 3 alusel? Muutuvad
kinnisasja oluliseks osaks, laieneb omandiõigus.
• Kas vallasasi ühendati maatükiga selliselt et see muutus
kinnisasja oluliseks osaks.
•
• Kas talad on vallasasi-TsÜS 53?… ja …(+)
• Kas talad ühendati maatükiga- ei aga ühendati
 ehitisega. Hitis maatüki oluline osa a talad ehitise oluliseks
osaks, siis talad sama hästi
• Kas ehitis oli kinnisasja oluline osa? TsÜS
54 lg 1. Ehitis peab olema kinnisasjaga püsivalt
ühendatud. (+)
• Kas talad ühendati ehitisega püsivalt?
TsÜS § 55 lg 1 ehitise olulised osad. (+)
• Kas püsivalt kas muutusid kinnisasja
oluliseks osaks? (+)
Kas omandaja H oli kinnisasja omanik AÕS § 173? (kui ta oleks ostnud siis § 92 lg 1- omand
oli tekkinud juba selle alusel ära ja siis ei ole ka kontrollida selle alusel). (+)

Terastalade kaasus (Nele lahend)

Varas V varastab Ehituse ABC õuepealt koormatäie terastalasid. Ehituse ABC-s toimus samal
ajal kampaania, kus kõik kliendikaardi omanikud saavad terastooted tavahinnast poole
soodsamalt. Järgmisel päeval müüb V need talad heausksele H, kes on ühtlasi Ehituse ABC
püsiklient ja kes need talad kohe samal päeval oma maja katusekonstruktsioonide külge
kinnitab. H ei olnud V poolsest kauba hankimise viisist teadlik.
Politsei jõuab juba paari päeva pärast varastatud kaubale jälile ning tuvastab, et terastalad on
H-le kuuluva maja küljes.
Ehituse ABC tahab need talad H-lt välja nõuda. Kas õigustatult?

Hüpotees – Kas Ehituse ABC saab talad välja nõuda H-lt AÕS § 80 alusel?

1. Kas Ehituse ABC on talade omanik?

AÕS § 90 lg 1 eeldused – AÕS § 33 lg 1
1.1 Kas H omandas talad AÕS § 92 lg 1 alusel?
1.1.1 kehtiv asjaõigusleping varga V ja omandaja H vahel? (+)
1.1.2 Kas otsene valdus läks V-lt üle H-le § 36 lg 1 alusel? Jah (+)
1.1.3 Kas V-l oli käsutusõigus? Ei olnud (-)

1.2 Kas H omandas talad AÕS § 95 lg 1 alusel?

1.2.1 Kas H ja V vahel oli kehtiv asjaõigusleping? Jah, oli (+)
1.2.2 Kas H sai otsese valduse? Jah (+)
1.2.3 Kas V-l puudus käsutusõigus? Jah (+)
1.2.4 Kas H oli heauskne omandaja? Jah (+)
1.2.5 Heauskse omandamist välistavate asjaolude puudumine AÕS § 95 lg 3 alusel (-)

1.3 Kas H omandas talad AÕS § 107 lg 3 alusel?

1.3.1 Kas talad (vallasasi) ühendati maatükiga selliselt, et see muutus kinnisasja oluliseks
osaks?
1.3.1.1 kas talad on vallasasi? TsÜS § 49 lg 1 ja 50 lg 2 kohaselt on talad vallasasi.
1.3.1.2 Kas vallasasi ühendati maatükiga?
1.3.1.2.1 kas ehitis oli kinnisasja oluline osa TsÜS § 54 lg 1 kohaselt? Ehitis peab
olema kinnisasjaga püsivalt ühendatud, seda ka eesmärgi poolest (+)
1.3.1.2.2 Kas talad ühendati ehitisega püsivalt? TsÜS § 55 lg 1 (+)
1.3.1.3 Kas muutusid kinnisasja oluliseks osaks? Kas oli püsiv ühendus? Eelnevalt on
kontrollitud, et see nii on (+)
1.3.2 Kas H oli talade omanik? Jah, oli § 107 lg 3 alusel (+)
Vaibakaasus
O ostab M-lt vaiba omandireservatsiooniga. Pooled lepivad kokku, et O saab vaiba
omanikuks peale ostuhinna täielikku tasumist. O aga kokkulepitud müügihinda ei tasu. M
avastab O võlgnevuse alles siis, kui ostuhinna tasumise nõue on aegunud. Nüüd tahab M O-lt
vaipa tagasi saada. Kas õigustatult?

Kas M saab nõuda O-lt vaiba väljaandmist AÕS § 80 lg 1 alusel?

I eeldus
Kas nõude esitaja ehk M on vaiba omanik?
• Kas O omandas vaiba AÕS § 92 lg 1 alusel? Eeldused: (-)
• Kas O sai vaiba valduse § 36 lg 1 aluse jah (+)
• Kas MÜÜAL M oli vaiba käsutusõigus (+)
• Kas M ja O vahel on kehtiv asjaõigusleping (+)
• Tingimuslik tehing TsÜS § 102… ei ole täidetud AÕS
lepinguga ettenähtud asjaolud ei ole saabunud,
• Kas O omandas vaiba AÕS § 95 lg 1 (heauskne omanik) alusel?
(+)

Kas O n vaiba valdaja? (+)

Kas vaiba valdaja valdab vaipa ilma õigusliku aluseta?
Alguses viib koju, siis aluseks vallata müügileping. Ei maksa edaspidi. Müügilepingut ei
täideta kohaselt, M ei ole siiani midagi teinud. Maksa raha, ei maksa. Seni kuni müügileping
kehtib on õigus vaipa vallata. M küsib kuis lahti saada lepingust – taganeda? Taganemist
reguleerivad VÕS § 118 lg 2- taganemine on tühine kui on aegunud.
Müügilepingu järg ostuhind- kas raha või vaipa, raha e saa sest aegunud, vaipa siis kui saaks
müügilepingust lahti aga ei saa ära kaduda kui aegumisele tugined siis taganeda ei saa.
Kui O ära maksaks siis õleks tehingu tingimus täidetud ja kõik korras.
Tagasi nõuda siis kui O -lt ei ole midagi muud nõuda. Alusetu rikasutmine ei sobi kuna kehtiv
leping.

VÕS § 234 lg 2 lause 2, annab õiguse asja välja nõuda omandikaitse sätete alusel. Tingimus
on täitmata ja seda ei saa nõuda aegumise tõttu ja siis saab nõuda selle alusel välja (lepingust
tagada ei saa).
Miks omandireservatsioon tähtsust omab- mini kallis aparaat- 3D printer- müüa müüb ostjale,
järelmaksuleping, kahe aasta jooksul maksab, omand läheb siis üle kui ostuhind täielikult
tasutud. Läheb hakkab kasutama, tuleb täitur, vaatab pangaarvel raha ei ole, kas saab midagi
maha müüa, vaatab ooo 3 D printer, nüüd saab tulla M ja öelda et tea oma siis peab täitur selle
talle tagasi anda, saab esitada vara arestialt vastamise hagi, saab siis teha kui tal on õigus, kui
müüdi lihtsalt järelmaksuga ilma omandisreservatsiooniga siis täitur võib lihtsalt maha müüa.
Eelkõige pankroti ja täitemenetluse korral omandirervatsioon oluline. Kaitseb siis kui kaob
ära vi O hakkab pahatahtlikult nihverdama.

Hüpotees – Kas M saab nõuda O-lt vaiba välja andmist AÕS § 80 lg 1 alusel?
1. Kas M on vaiba omanik? (+)
1.1 Kas O omandas vaiba AÕS § 92 lg 1 alusel?
1.1.1 Kas O sai vaiba valduse AÕS § 36 lg 1 alusel? Jah
1.1.2 Kas M-l oli vaiba käsusõigus? Jah (+)
1.1.3 Kas M ja O vahel oli kehtiv asjaõigusleping?
 1.1.3.1 tegemist oli tingimusliku tehinguga TsÜS § 102 lg 2 mõistes.
Tingimus ei ole saabunud (-)

1.2 Kas O omandas vaiba AÕS § 95 lg 1 alusel.

1.2.1 Kas M ja O vahel on kehtiv AÕS leping? Ei ole (-)

2. Kas O on vaiba valdaja AÕS § 33 lg 1 (+)

3. Kas O valdab vaipa õigusliku aluseta? VÕS § 208 lg 1, § 233 lg 2 II lause.
VÕS § 233 lg 2 lause II kohaselt kui müüja nõue, mille tagamiseks omandireservatsioon
kokku lepiti, on aegunud, võib müüja asja ostjalt välja nõuda vastavalt omandi kaitse sätetele.

Maja müük
M ja N on abielus. Nad omandasid abielu ajal elamuga hoonestatud kinnisasja. 10.01.2018.a
müüb M kinnisasja H-le. Nädal aega hiljem kantakse H kinnisasja omanikuna
kinnistusraamatusse. Peale seda võtab H AS-st Swedbank maja remondiks 30 000 eurot laenu.
Laenu tagatiseks koormatakse kinnisasi hüpoteegiga AS-i Swedbank kasuks. N ei olnud
omanikuna kinnistusraamatusse kantud ja M H-le müümisel ei öelnud, et ta on abielus ega
seda, et maja omandati abielu jooksul. 16.01.2019.a saab N teada, et kinnisasja omanikuna on
kinnistusraamatusse kantud H. N tahab nüüd, et teda kantaks kinnisasja omanikuna
kinnistusraamatusse ja et AS-i Swedbank kasuks seatud hüpoteek kustutataks. H ei ole sellega
nõus. H leiab, et juhul, kui ta peaks kinnisasjast loobuma, tahab ta saada tagasi ka ostuhinda,
mida ta M-le maksis (100 000 eurot). H tahab ka saada 15 000 eurot, sest vahetas vahepeal
majal katuse, katuse vahetus oli vajalik kulutus, sest vana katus oli täielikult amortiseerunud.
N ei ole sellega nõus, väites, et kui H saab midagi nõuda, siis nõudku H raha M-lt. AS
Swedbank ei ole nõus hüpoteegi kustutamisega muidu, kui et talle makstakse laen ära. N ei
ole aga nõus laenu maksma, sest laenu sai ju H.

-Kas N saab nõuda enda kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmist?

-Kas H saab N-lt raha nõuda? Kui siis kui palju ja mille eest?
-Kas N saab nõuda AS-lt Swedbank hüpoteegi kustutamist?

Läheb kõik ühisomandisse sõltumata kas teab või ei tea mis osteti. Notar alati kontrollib ega
ei ole abielus, reeglina praegu kantakse mõlemad kinnistusraamatusse, siis jama kui teistest
riikidest kust andmeid ei jõua, kui kinnistusraamatusse ei kanta siis ei tähenda et abielu ei
kehti või see kui ei ole teada, et teises riigis abielu sõlmitud. Olid abielus nt aastal 95, jäi
mehe nimele, abiellusid lahutasid uuesti, kui seda ei ole jagatud siis jätkuvalt ühisvara. Tihti
tuleb üllatus siis kui üks pool ära sureb, üle-eelmine abikaasa ütleb, et pool kuulub mulle.
AÕS § 65 lg 1 alusel- vale kande korda tegemist nõuda.
Auto kanne vale, ütlen kolmandale et anna nõusolek, AÕS § 89

• Kas N saab nõuda H -lt kinnistusraamatu kande kustutamist AÕS § 65

lg 1 alusel?
Kustutamise korral ärkab ellu kanne mis oli enne, Siis taastub M, nagu ei oleks üldse
edasi müünud (perekonnaõiguse alusel) Ei saa H-ga vaielda, H siia ei puutu. Vale
kanne tuleb kustutada kui vale, parandamine tuleb siis kui hüpoteek 150000 asemel
peaks olema 15000 .
Nõude esitaja peab olema isik kelle õigust on rikutud. N omandiõigus antud juhul
Kas N on vaidlusaluse kinnisasja omanik? Kui N ära käkib kohtus siis võib M ise uuesti
minna hagema.
Perekonnaseadusest tulenevalt ja AÕS on asi ühisomandis. Kui H i ole asja omanikuks saanud
siis saab öelda perekonna seadus § 25 alusel öelda, et M on ühisomanik.
Eeldused:
• Kas H kanti omanikuna kinnisturaamatusse?+
• Kas omandaja H ja M vahel on kehtiv AÕS leping, mis peab mh
olema notariaalselt tõestatud vormis? (-)
• Vorminõue +, tühistatud ei ole +. Ühisomandis-
perekonnaseadus. § 31 lg 1 tühine abikaasa nõusolekuta. Kehtivat
asjaõigus lepingut ei ole.
• Kas M on käsutusõigus? Ühisomandis asi ja kõik päris
omanikud sõltumata kas on kinnistusraamatus, saavad koos otsustada, eraldi ei
saa otsustada, vaja kõigi pärisomanike tahteavaldusi. M käsutusõigust ei ole.
• Kas H omandas kinnisasja heauskselt AÕS § 56 prim lg 1 alusel.
• Kas H ja M vahel on kehtiv asjaõigus leping- ei ole (-) ei
saanud heauskselt omandada kuna ei olnud kehtivat tehingut. Heauskne
omandamine ei realiseeru perekonnaseaduse § 31 lg 1 tõttu, kuna
leping ei kehti. Kehtib ainult perekonnasuhete juures, universaalne säte,
see võib muude tehingute juures olla näilik kaitse.
• II eeldus 65 lg 1 tulenevalt - Kas H omanikukanne on ebaõige? (+)
• III eeldus 65 lg 1 alusel – Kas H omanikukanne rikub M õigust?
• IV Kas nõusolek mida nõutakse on vajalik M õiguste kaitseks?
Kas H saab keelduda omanikukande kustutamiseks kui talle hüvitatakse 100000 ja 15000
eurot. Vastuväide.
5. Kas H saab keelduda nõusoleku andmisest seni kuni saab raha?
5.1 katuse panemise kulu- VÕS § 110 lg 1
5.1.1. Kas H saab nõuda N-lt katuse vahetuse tasu AÕS § 88 alusel?
5.1.1.1. peab esinema § 80 lg 1 esinevad alused. (+)
5.1.1.2 nõude esitaja on valdaja. AÕS § 33 lg 1; (+)
5.1.1.3 Valdaja tegi asjale kulutusi. (+)
5.1.1.4 kulutused pidid olema vajalikud. (+)

5.1.2 nõue ei ole piisavalt tagatud?+

5.1.3. H nõue o sissenõutav? +
5.1.4 N ja H nõuete vahel on piisav seos. +
5.1.5 seaduse alusel… ei ole sissenõutav.+

J: saab vähemalt 15000 nõuda katuse parandamise eest.

VÕS 1028- Härra H andis M ile üle 100000 eurot ei tule kõne alla. Vastasel korral kaotaks §
31 mõtte.
5.2 osa.. ei
Kas N saab nõuda Swed nõusolekust tingitult kustutamist AÕS § 65 lg 1 alusel?
• Kas N on kinnisasja omanik?+
• Kas hüpoteegi kanne on ebaõige?-
2.1 Kas Swed omandas hüpo AÕS § 64 prim 1 alusel?
2.1.1 Kas Swedi ja H vahel on kehtiv lping?+
2.1.2 Kas H kanti kinnistusraamatusse? +
2.1.3 Kas H-l oli käsutusõigus? -

2.2 Kas Swed omandas Hüpoteegi AÕS § 56 lg 1 prim alusel (heauskne)?

2.2.1 Kas Swedbankil ja H vahel oli kehtiv leping? +
2.2.2 Kas hüpoteek kanti kinnistusraamatusse?+
2.2.3 Kas Swedpank tugines kinnisturaamatu kandele? +
2.2.4 Kas hüpoteegi omandaja oli heauskne? + Heausksust eeldatakse, vastupidist peaks
tõendama.
2.2.5 Ega kinnistusraamatusse ei olnud kantud vastuväiteid? +
Hüpoteegi kanne ei ole ebaõige. Naine saab mehe uuesti sisse kanda aga hüpoteek jääb alles.
Variant: Kui M müüb H-le ja paneks kohe hüpoteegi peale (ostuks laen). Sõltub. Pannakse
tavaliselt ühte lepingudokumenti.
N käest ei saa nõuda. ….

Hüpotees - Kas N saab nõuda H-lt kinnistusraamatu kande kustutada AÕS § 65 lg 1

alusel?

1. Kas N on vaidlusaluse kinnisasja omanik? Jah, sest H ei omandanud seda ei AÕS § 64 1ega
§ 561alusel. (+)
1.1 Kas H omandas kinniasja AÕS § 641 alusel?
1.1.1 Kas H kanti omanikuna kinnistusraamatusse? (+)
1.1.2 Kas omandaja H ja M vahel on kehtiv AÕL, mis peab mh olema notariaalselt
tõestatud vormis? Perekonnaseaduse § 31 lg 1 alusel on abikaasa nõusolekuta ühisvara
hulka kuuluvate esemetega tehtud mitmepoolne tehing tühine, välja arvatud juhul, kui
abikaasa, kelle nõusolekuta või osaluseta tehing tehti, selle hiljem heaks kiidab. (-)
1.1.3 Kas M-l oli käsutusõigus? Tuleks analüüsida siis, kui eelmine oleks (+)

1.2 Kas H omandas kinnisasja heauskselt ehk AÕS § 561 alusel?

1.2.1 Kas M ja H vahel on kehtiv asjaõigusleping. Punktis 1.1.2 tuvastasime, et
kehtivat asjaõiguslepingut ei olnud, seega ei ole võimalik ka heauskne omandamine.
(-)

2. Kas H omanikukanne on ebaõige? Kui kinnistusraamatu kanne ütleb, et H on omanik, kuid

tegelik olukord erineb sellest (kontrollitud punktis 1), siis on ka kanne ebaõige. (+)

3. Kas H omaniku kanne rikub N õigust? Jah, rikub küll (+)

4. Kas nõusolek, mida vajatakse, on vajalik N õiguste kaitseks? (+)

5. Vastuväide – kas H saab keelduda nõusoleku andmisest kande muutmiseks kuniks talle
tagastatakse müügisumma 100 000 € ja katuse vahetamiseks kulunud 15 000 €?
5.1 Katuse hüvitamine VÕS § 110 lg 1 alusel. See eeldab seda, et H-l on N vastu mingi nõue,
et see nõue on piisavalt tagamata, nende vahel on kohane seos ja võlaõigussuhtest ei tulene
teisiti.
5.1.1 Kas H saab nõuda N-lt katuse vahetamise raha AÕS § 88 lg alusel? Valdaja, vajalike
kulutuste hüvitamine, v.a kui on valduse saanud omavoliliselt. Jah, H saab nõuda katuse
hüvitamise kulu N-lt.
5.1.1.1 AÕS § 80 lg 1 olukord ehk omanik (+)
5.1.1.2 nõude esitaja on valdaja. AÕS § 33 lg 1
5.1.1.3 valdaja tegi asjale kulutusi (+)
5.1.1.4 kulutused olid vajalikud TsÜS § 63 alusel. Kui katus oli amortiseerunud, võis
selle välja vahetamine vajalik olla (+)
 5.1.1.5 asja valdust ei saadud omavoliliselt AÕS § 40 lg 2. Ei saanud (+)
5.1.2 Nõue ei ole piisavalt tagatud (eeldus VÕS § 110 lg-st 1). Jah, ei ole (+)
5.1.3 H nõue on sissenõutav (+)
5.1.4 N ja H nõuete vahel on piisav seos (+)
5.1.5 Seadusest ja võlasuhte olemusest ei tulene teisiti (+)

5.2 Kas H saab N käest nõuda ostuhinna tagastamist või vähemasti seada nõusoleku andmine
sellest sõltuvusse? Müügileping oli H-l M-ga ja see ei ole esialgu kehtetu. Seega oleks alus
taganemise kasutamiseks ja tekib tagasitäitmise õigus. Kui nõuet esitab N, siis kui üldse, võiks
kõne alla tuleb VÕS § 110. Kui M tuleks tagasi küsima, siis oleks alus olemas, aga N-ga tal
siiski müügilepingut ei ole. Samal põhjusel ei tule kõne alla ka VÕS § 1028. Kui ta
müügilepingust taganeks, saaks ta seda M-lt tagasi nõuda. Küsimuse vastus – ei saa!

5.2 Kas N saab nõuda Swedbankilt nõusolekut hüpoteegi kustutamiseks AÕS § 65 lg 1 alusel?
Kas N on kinnisasja omanik? Jah, on punkti 1 kontrolli alusel (+)
5.2.1 kas hüpoteegi kanne on vale ehk ebaõige? Swedbank soovis hüpoteeki omandada
VÕS § 641 alusel. Selleks peavad olema täidetud järgmised eeldused:
5.2.1.1 Kehtiva asjaõiguslepingu olemasolu Swedbanki ja H vahel, milles lepiti kokku,
et kinnisasi saaks koormatud hüpoteegiga. See on kehtiv (+)
5.2.1.2 Kas hüpoteek kanti kinnistusraamatusse? Kaasusest nähtub, et see nii oli (+)
5.2.1.3 kas käsutustehingu sõlmis isik, kellel oli käsutusõigus ehk H? Eelnevalt on
kontrollitud, et H-l ei olnud käsutusõigust (-)

2.2 Ega Swedbank ei omandanud hüpoteeki heauskselt AÕS § 561lg 1 alusel? (+)
2.2.1 kehtiv leping (+)
2.2.2 Kas hüpoteek kanti kinnistusraamatusse? (+)
2.2.3 kas Swedbank tugines kinnistusraamatu kandele, et algne müüja M oli sinna omanikuna
sisse kantud? Jah (+)
2.2.4 Kas hüpoteegi omandaja oli heauskne ehk ta ei teadnud ega pidanud teadma, et
kinnistusraamatu kanne on vale? Jah (+)
2.2.5 Ega kinnistusraamatusse ei olnud kantud vastuväidet H omandi kande ebaõigsuse kohta?
(+)
§ 65 lg 1 alusel saab nõuda vaid ebaõige kande eemaldamist. See konkreetne kanne aga ei
olnud ebaõige, sest Swedbank omandas selle heauskselt.

Alkoholi tarbimine keldris

Kinnisasja kaasomanikud A, B ja C lepivad omavahel kokku, et nad kinnisasjal alkoholi ei
tarvita ja et C võib kasutada teisi välistavalt maja all olevat keldrit. Keldri kasutuse kohta
sõlmitud kokkulepe kantakse ka kinnistusraamatusse.

Mõni aeg peale kokkulepete sõlmimist sureb B, kinnistusraamatusse kantakse tema

ainupärijana B2. C müüb talle kuulunud kaasomandi mõttelise osa C2-le.

B2 ja C2 kolivad majja sisse. Paar päeva peale seda hakkab B2 keldris jooma.

C2 keelab B2-l keldris ja üleüldse kogu kinnisasjal joomise. Kas õigustatult?

Kas C2 saab keelata B2 keldris alkoholi tarvitamist?

Tegemist ei ole rahalise kohustusega. Peab olema kohustus, kust kohustus tuleb? See võib
tuleneda lepingust.
Kas poolte vahel on leping (kokkulepe). Kokkulepe oli A, B ja C vahel. Kaasomanike vaheline
kaasomandi kasutamise kokkulepe - võlaõiguslik kokkulepe. Võib kehtida, miks mitte. Mis
puudutavad täna kaasomanike puudutavaid kokkuleppeid. Saab nõuda asutuskorra muutmist
kui on muutunud olulised asjaolud. Pacta sun servanda. Mul on tapeet kulunud, naabril uus
ilus tahan muuta.
Resolutsiooni sõnastamisel kohtutäituri juurde, sõnastatud nii et kui ei täida siis trahvib
kohtutäitur. Kas ei tohi purjus olekus viibida, alkoholi hoida. Konsulteerida täituritega mis
võiks kõige selgem lahendus olla. Võimalikult objektiivselt mõõdetavad kriteeriumid.

Nõude alusnorm 108 lg 2 (peab olema kokkulepe). VÕS § 80 ja 81 ei ole välistatud.

Kas kokkulepe võiks kehtida ka B2 ja C 2 suhtes. B2 ainu pärija.
AÕS § 79 – pealkiri ja tekst eksitav, kohaldub eriõigusjärglaste suhtes mitte üldõigusjärglaste
suhtes- kõik õigused ja kohustused lähevad üle.

Kõik mis kokku leppisid kohalduvad kuna on üldõigusjärglane. C2 eriõigusjärglane- Kaas

õigusjärglaste suhtes aga kinnistusraamatu puhul ainult siis kui on märkusena kantud
kinnistusraamatusse. Ei ole oluline kas C2 teadis, tema vaatas kinnistusraamatusse mis sinna
oli kantud ja mis mitte. Märkus ainult keldri kasutamise osas kehtib. Ülejäänud osas C2 osas
ei kehti.

C2 saab nõuda, et B2 keldrist ta ei jooks, muus osas ta ei saa nõuda kuna ei ole lepingu pool.
Ta saab öelda, et sa ei tohi keldris olla. Keelata ei saaks kui B2 jooks korteris, A saaks
keelata, tema on õiguspool. Normi eesmärk ei ole piirata üleminekut õigusjärglastele. VÕS
ütleb ka ilma õ -ta öelda. Et a, b, c kokku leppinud. § 79 lg 1 lause 1 on erand- muus õigus
eseme osas kehtivad olenemata kas kehtib või mitte- ostan jahist 1/12 osa, meil selline kord
näed siin paberil - siis see kehtib (kaasomandis olevate esemete puhul kehtib, va kinnisasjade
puhul).

Vallasasja pantimine
Varas V varastab Omanik O-lt jalgratta ja viib ratta pandimajja, sõlmides pandimaja pidajaga
P kirjaliku pandilepingu käsipandi seadmise kohta. Jalgratas jääb pandimajja. Pandimaja
pidaja annab selle tagatisel laenu 500 eurot. V laenu tähtajaks tagasi ei maksa. Seetõttu müüb
pandimaja ratta avalikul enampakkumisel maha, teatades enampakkumisest ette 1 kuu.
Enampakkumisel ostab ratta H, kes sellest, et ratas varastatud oli, ei tea midagi. Kuu aega
hiljem avastab O, et ratas on H käes ja tahab ratast endale tagasi. Kas õigustatult?

Hüpotees – kas O saab nõuda ratta tagastamist AÕS § 80 lg 1 alusel.

• Kas O on ratta omanik?
• Kas H omandas ratta § 92 lg 1 alusel? (-)
• Kas H ja P vahel on leping AÕS alusel? (+)
• Kas Hsai ratta otsese valduse? Jah, AÕS § 36 lg 1 (+)
• Kas pandimaja pidajal oli käsitusõigus? § 92 lg 1
• Kas T-l tekkis kehtivalt käsipant?
• Kas käsipant tekkis AÕS § 282 lg 1
alusel?
• Kas P sai ratta otsese valduse? § 36 lg 1
(+)
1.1.3.1.2 Kas P ja V vahel kehtiv asjaõigusleping? Kirjalik §
 282 lg 1 (+)
1.1.3.1.3Kas V-l on käsutusõigus? Ei ole. (-)
1.1.3.1 2 Kas käsipant tekkis heausksel omandamisel? § 292 lg x alusel
1.1.3.1.2.1 kas otsene valdus on olemas? S.t kas pandipidaja P
sai ratta otsese valduse? See on eespool kontrollitud (+)
1.1.3.1.2.2 kehtiv käsundusleping § 282 lg 2. Esimene eeldus on
§ 282 lg 1 olukord, et käsutusõigust ei olnud. Seega teiseks
eelduseks on, kas varga V ja pandipidaja P vahel on kehtiv
asjaõigusleping pandi seadmise kohta. See on eespool
kontrollitud.
1.1.3.1.2.3 Kas V-l puudus käsutusõigus? See ka eespool
kontrollitud (1.1.3.1.3) (+)
1.1.3.1.2.4 heausksus välistavana asjaoluna – kas pandipidaja P
oli pandiõiguse tekkimisel heauskne? Seda tuleb kontrollida §
282 primm lg 2 alusel.
1.1.3.1.2.5 Ega ratas ei olnud varastatud? (-)
Vahejäreldus: käsipant ei tekkinud ka § 282 lg 2 primm alusel. H seda ratast tehinguliselt ei
omandanud. Seega tuleb kontrollida, kas H omandas ratta heauskse sätte alusel?

• Kas H omandas ratta AÕS § 95 lg 1 alusel?

1.2.1 Kas H sai jalgratta otsese valduse? See on eespool kontrollitud (+)
1.2.2 Kas omandaja H ja pandipidaja P vahel on kehtiv asjaõigusleping ehk
kokkulepe omandiõiguse ülemineku kohta? See ei pea olema kirjalik (+)
1.2.3 Kas võõrandajal P-l puudus käsutusõigus? Eelnevalt kontrollitud (+)
1.2.4 Kas omandaja H oli heauskne § 95 lg 1 alusel. Peab olema selle hetkeni
kuniks saab otsese valduse enda kätte. Kontroll § 95 lg 2 alusel, muidu jääb
oluline punkt saamata. (+)
1.2.5 heauskset omandamist välistavad asjaolud § 95 lg 3.
1.2.5.1 välistava asjaolu välistus – kui asi võõrandati avalikul
enampakkumisel, siis §

H omandas ratta heauskselt.

Auto parkimine
A kasutab liisingulepingu alusel liisinguandjale LA kuuluvat sõiduautot. A armastab autot
parkida kesklinna tasulistesse parklatesse, kuid A-le ei meeldi auto parkimise eest tasuda. Nii
jätab A kõikidel kordadel auto parkimise eest tasumata ja pargib autot kümme õhtut järjest P
parklatesse. Kümnendal korral otsustab parkla pidaja P auto ära vedada ja annab A-le teada, et
kui viimane tahab autot tagasi saada, siis tuleb tal kõikidest parkimistest tulenevad nõuded ära
maksta. A nõuab autot tagasi, väites, et auto ei kuulu talle, et P-l ei olnud õigust autot ära
võtta, et P tegutses omavoliliselt ja et selliste nõuete eest ei saa autot kinni pidada, ning et
parkimisest tulenevad nõuded on ebaproportsionaalselt väikesed võrreldes auto väärtusega.
Kas A saab nõuda auto tagastamist?

Hüpotees - Kas A saab nõuda auto tagastamist P-lt AÕS § 45 lg 1 alusel?

• Kas A oli auto valdaja? Abinormiks AÕS § 33 lg 1 (+)
• Kas P on auto valdaja? Kontrollida AÕS § 233 lg 1 alusel (+)
• Kas P võttis auto valduse A-lt ära? (+)
• Kas P on A suhtes omavoliline valdaja AÕS § 40 lg 1 alusel?
4.1 Kas P võttis auto valduse A-lt ära? (+)
 4.2 Kas auto äravõtmine toimus A nõusolekuta? (+)
4.3 Kas P poolt valduse äravõtmine toimus seadusevastaselt? VÕS § 307 lg 1 –
üürileandja võib asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik nõude tagamiseks.
Üürileandja võib pandiõiguse tagamiseks kasutada omaabi.
4.3.1 Kas P-l oli õigus rakendada omaabi VÕS § 307 lg 1 alusel? Seega on küsimus,
kas P-l on tekkinud üürileandja pandiõigus. Seda sätestab VÕS § 305 lg 1. (+)
4.3.1.1 üürileandjal peab olema üürnikuga üürileping. Seega kas
P ja A vahel oli sõlmitud kehtiv kinnisasja üürileping? (+)
4.3.1.2 on pandiõigus ka siis, kui need ei ole üürileandja
valduses. P-l peab olema mh üürilepingust tulenev nõue, mis on
pandiga tagatud. Tagatud eelneva ja jooksva aasta üüri- ja
hüvitusnõuded. Seega kas P-l on pandiga tagatud nõue? Kas see
nõue on ka reaalselt olemas ja kui palju ta saab seda nõuda? (+)
Kui A ütleb, et ta leppetrahvi nõuet ei tunnista, aga parkimistasu
maksab ära siis hakkame selle sisu kontrollima. Tüüptingimuste
kontroll – kas need on muutunud lepingu osaks, kas nad on
piisavalt selged, välistavad tingimused, üllatuskokkulepe,
ebamõistlikult kahjustav. Kui A maksab mingi raha ära, tekib
küsimus, kas pandinõue lõppes või mitte.
4.3.1.3 Kas konkreetne auto oli üüritud kinnisasjal asuv
vallasasi. RK lahendi kohta laieneb pandiasi ka asjadele, mis ei
ole ruumis ja ei ole sisustuse osa. Kui see on kinnisasjal asuv
vallasasi ja kinnisasja kasutuse juurde kuuluv, siis pm läheb auto
sellisel juhtumisel sinna alla (+)
4.3.1.4 VÕS § 306 lg 1. Juhul kui parklapidaja soovib tugineda
9-le varasemale parkimiskorrale, siis tuleb vaadata kas
pandiõigus varasemate parkimise nõuete eest on lõppenud VÕS
§ 306 lg 1 kohaselt?
4.3.1.4.1 Hinnata, kas varasemalt toimus auto eemaldamine
parklast üürileandja teadmata või vastuseisu alusel? (+)
4.3.1.4.2 Kas varasemalt oli tekkinud üürileandja pandiõigus?
(+)
§ 305 ütleb, et pandiõigus on kõikide asjade osas ja seal ei tehta
vahet kellele need kuuluvad. Aga on olemas ka § 305 lg 3, et
teatud juhtudel see ei kehti. Üürileandja saab lähtuda AÕS §.st
90 lg 1. Teadmine peab olema pandiõiguse tekkimise hetkel.
• Kas A soovib autot ära viia? Olukorras, kus on auto ja
seda pargitakse lühiajaliselt, võib eeldada, et ta soovib seda ära viia.
Kohus ütles ka, et seda saab eeldada ka kuna ta oli autot juba 9 korda
ära viinud. (+)
• Kas auto kinnipidamine on vajalik nõuete täitmise
tagamiseks? Mõte on selles, et pidada kinni nii palju asju, kui saab.
Pandiõigus on aktsessoorne, seega pandiõigus lõppeb kui nõuded on
täidetud. Antud juhul ei olnud ka muid võimalusi nõude tagamiseks. (+)

Lõppjäreldus: A ei saa nõuda auto tagastamist AÕS § 45 lg 1 alusel.

Mõlgiga liisinguauto
O-le kuulub kinnisasi. O võtab pangast P kodu soetamise eesmärgil laenu 120 000 eurot.
Laenu tagamiseks koormatakse O kinnisasi P kasuks hüpoteegiga summas 150 000 eurot.
Hüpoteegi seadmisel lepivad O ja P kokku, et hüpoteegiga on tagatud kõik kõikvõimalikud,
sh ka tulevikus tekkivad nõuded, mis P-l O suhtes on või tekivad. O ja P lepivad ka kokku, et
O kohustub alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegi osas. Kolm aastat peale hüpoteegi
seadmist liisib O samast pangast sõiduauto, kasutab seda neli aastat ja annab auto lepingu
lõppedes pangale tagasi. Pank aga nõuab, et O hüvitaks autole uute kummide ostmise, sest
need kummid, millega O auto P-le tagastas, olid liiga kulunud. O keeldub sellest. Neli kuud
hiljem saab O kohtutäiturilt täitmisteate, millest loeb, et tema kodu suhtes on algatatud
täitemenetlus, selleks, et kodu maha müüa. Nõudena on nimetatud P liisingulepingust
tulenevat võlgnevust. O ei ole nõus, et tema kodu maha müüakse. O leiab, et ta ei ole pangale
midagi võlgu. Oma kodulaenu maksab O vastavalt graafikule.

-Mida saab O nõuda?

Kui pangaga vaidlus siis pank läheb täituri juurde ja algatab täitemenetluse. Kohtusse ei lähe
mitte see kes midagi saada tahab vaid see, kes kõhelesele sundtäitmisele allumise kokkuleppel
pead sina minema kohtusse. Tõendamiskoormis ka kohutus teil, mitte kohtul. Mis teha kui
pank muidu kodulaenu ei anna - annab ainult nii, et hüpoteek seatud kohese sundtäitmise
kohustusega, saab vaadata millised nõuded on hüpoteegina tagatud. Reeglina tavapraktika see,
et saadetakse leping ja lugege läbi, öeldud, et antakse üksnes juhul kui laenu tagatisel
koormatakse hüpoteegigi , nüüd notari juurde peale lepingu allakirjutamisest. Seal tavaliselt
kirjas, et tagab sellest laenulepingus tulenevaid nõudeid ja kõiki muid nõudeid, saab öelda, et
olen nõus ainult sellega, et tagab ainult neid nõudeid mis tagab kodulaenuga seatud nõudeid,
ei ole õigust et tagaks teisi ja varasemaid ja tulevikus tekkivaid nõudeid, see põhjus miks
hüpoteegi tahan seada on konkreetse laenulepingu jaoks. Et ei oleks edaspidise 20 aasta
jooksul vaidlust, et tahab muide asjade katteks seda sama kasutada.

§ 221 lg 1 alusel.
Kas kinnisasja omanik O saab nõuda pangalt P täitemenetluse lõpetamise täitemenetluse
seadustiku 221 lg 1 alusel. Kõik käibehüpoteegid on seotud sundtäitmise klausliga.
• Kas O on täitemenetluse võlgnik?
• Kas P on täitemenetluse sissenõudja?
• Kas täitemenetlust viiakse läbi muu täitedokumendi alusel?
• Kas sissenõudjal P ei ole sissenõutavat täitedokumendist tulenevat
nõuet?
• Kas P kasuks tehti hüpoteek (kas kehtiv jne või tõstatuda, siin
kaasuses ei ole esitatud neid, saab lähtuda kinnistusraamatu kande õigsuse
eeldusest)
• Kas O on hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik?
• Kas hüpoteegipidajal on nõue? (millises seisundis asi tuleb
tagastada jne liisingulepingute puhul)
• Kas nõue on sissenõutav?
• Kas nõue on hüpoteegiga tagatud? (kas hüpoteegi seadmisel või
mingi aja jooksul lepitakse kokku). Meil kokkuleppe algul, et kõik nõuded mis
olid on ja tulevikus saab rahuldada.
• Kas nõue on täitmata? Kinnisasja omanik peaks ära näitama siin
et midagi on valesti. Tavaolukorras peaks pank näitama, et tal on nõue ja see
 on muutunud sissenõutavaks, siin peab näitama vastupidi tõendama.
Täitemenetluse seadustik näeb ette, et § 2 lg 1 punktis 19 nimetatud kohesele
sundtäitmisele algatatud sundtäitmisele peab pank kirjutama lahti nõude, et
klient saaks aru, mis nõue pangal on isiku vastu. A’la auto liisingulepingust
tulenev nõue. Ja klient saab ära näidata kõik asjad omalt poolt mis teinud omalt
poolt ja läheb tõendamiskoormis üle ja siis peab liisinguandja tõendama
hakkama tõendama omakorda. Kui seate hüpoteeke tulevikus siis ärge olge
nõus, et sellega on tagatud kõik võimalikud nõudes mis tulevikus tulevad.
Kodulaen makstud ja nüüd klient tuleb et võtame hüpoteegi maha, aga pank
ütleb, et kodulaen makstud aga muud laenud sul veel ja et kirjas te tagab ka
muid nõudeid ja ei pea andma nõusolekut muude nõuete tagamiseks.
Millal a mis normi alusel saaks nõuda sundtäitmist kui ei oleks sõlmitud kohest sundtäitmist-
AÕS § 352 lg 1. Kas eeldused olid täidetud.
Seda kohtuotsust täiendavalt vaja ei ole, nõude alusenorm 221 lg 1

Ostueesõigus
Müüja M ja ostja O sõlmivad müügilepingu, mille esemeks on kinnisasi, mille
kinnistusraamatu 3. jakku on kantud ostueesõigus K kasuks. Müügilepingu kohaselt tekib
ostjal õigus nõuda müüjalt kinnisasja omandiõiguse üleminekut ja valduse üleminekut, pärast
seda, kui ostja on müüjale tasunud kogu ostuhinna. Ostja tasub ostuhinna ja pärast seda
kantakse O omanikuna kinnistusraamatusse. Mõni aeg hiljem teostab kehtivalt ostueesõigust
K, mille tulemusena tekib seaduse alusel (VÕS § 244 lg 1 lause 1) kehtiv müügileping M-i ja
K vahel. K nõuab M käest kinnisasja omandit ja valdust. O keeldub vabatahtlikult tema
omanikukande kustutamise nõusoleku andmisest, öeldes, et ta on tasunud ostuhinna 3 000 000
eurot. Samuti soovib O notaritasude hüvitamist summas 200 eurot, mille tagastamiseks oli tal
müügilepingu kohaselt õigus, kui ta peaks mingil põhjusel kinnisasja omandist ilma jääma. O
on ka vahepeal majale pannud uue katuse ja pannud maja külge lipumasti. O ei ole nõus
kinnisasja välja andma, kui talle ei tagastata ostuhinda, ei hüvitata notaritasusid ja ei maksta
välja katust ja lipuvarrast.

M viitab K nõude täitmise võimatusele ja keeldub kohustuse täitmisest. Mida saab K teha
selleks, et ta saaks kinnisasja omanikuks ja valdajaks?

Kas K saab nõuda M-lt müügilepingu alusel kinnisasja omandi üleminek 108 lg 1
koosmõjuga § 29 lg 1 alusel? Saab nõuda juhul kui A saab nõuda O-lt kande kustutamist.
Kas K saab nõuda ostjalt O omanikukande kustutamist AÕS § 63 lg 5 alusel?
• Kas käsutus on 63 lg 3 alusel tühine?
• Kas nõude esitaja K kasuks on kinnistusraamatusse kantud
eelnev märge? Ei, aga 225 lg 3 eelmärkega sama tähendust omab
ostueesõigusega kinnistusraamatusse kantud eesõigus elgusel AÕS § 257 lg 3
tulenevalt. +
• Kas vaidlusalune käsutus kahjustab eelmärkega või sama
toimega tagatud nõuet? +
• Käsutus toimus pärast eelmärke sisse kandmist? +
Selle alusel käsutus tühine. Esimene eeldus on täidetud
• Eelmärkega õigustatud isik peab esitama (antud juhul samaväärne). Kas
K on eelmärkega õigustatud isik aga 273 lg 3 ütleb, et ostu eesõigusel on sama toime
ja tähendus. +
• Kas O kasuks on kantud asjaõigus. O kasuks on kantud omand. +
 • Kas kande kustutamine on vajalik eelmärkega tagatud õiguse maksma
panekuks. +
• Vastuväite puudumine- kas on mingi vastuväide, mida O saaks esitada?
AÕS 261 prim lg 1
• Kas O on tasunud ostuhinna? + kaasuse kohaselt maksis ära 3
miljonit. Muud kulud notar, katusevahetus selle alla ei lähe. Peaks olema mingi
keeldumise alus, VÕS § 110 aga see eeldab, et O oleks ka K vastu mingi nõue.
O tegi kulutusi asjale, mis on säilimisele vajalikud aga ainult kinnisasja
omaniku suhtes. Isegi siis kui käsutus tühine ja ka tagasiulatuvalt, seda nõuet ei
saa O K vastu nõuet maksma panna. K saab nõuda O-lt kande kustutamise
alust. Kui käsutus tühine ja O annab nõusoleku kustutamiseks, siis ärkab ellu
eelmine kanne, saab M vastu esitada nõuded. Kui kohus sunnib tahteavaldused
M-il andma, siis sama tähendus kui M oleks need ise andnud. K laseb notaril
kinnitada kinnistamisavalduse , milles palun M omaniku kanne kustutada ja
selleks vaja M kanne kustutada ja seda tehakse kohtuotsuse alusel, nüüd
omandab K aga K ei ole valdaja, valdus O käes, K-l O vastu lepingulist nõuet
ei ole, on M i vastu. Kuidas valduse kätte saab, vindikatsiooninõue kuna nüüd
on omanik, ja saab esitada § 80 lg 1 alusel.
Nüüd need samad nõuded eraldi, kas saab katuse vahetamise kulud ja lipuvarda
kulud - kas saab nüüd nõuda K-lt? Ei saa - saab nõuda sellelt kes oli sel hetkel
nõuda isegi kui kulutused olid asja säilimiseks vajalikud. Kuna K sai alles omaniks
siis kui kohtuotsus jõustus (63 prim alusel sai omanikuks) kõik enne seda
kulutused mis tehtud, ei saa K kraesse minna, saab M suhtes küsida lepingu alusel
ja sealt edasi VÕS alusel jne.

KAASOMANDI KAASUS: enamlevinud kohtuvaidlused- juurdepääs, kinnisturaamatu kande

küsimused ja valdav osa on kaasomandi lõpetamise kaasused.

Peab leidma nõudenormi. Kui AÕS ei ole siis VÕS § … või § 108 millegagi koostoimes.

Nõutakse kande kustutamist - tuleb eristada kas vale § 65 lg 1 tähenduses - nõue on lõppenud
ja kanne on juba muutunud valeks. Nt nõude lõpetamise nõue- kehtiv piiratud asjaõigus, siis
kanne ei ole vale, saab lõpetamist nõuda siis on alus …
Eristada kinnis- ja vallasasjad.

Maastikuauto kaasus
Kitsal Nõmme tänaval pargib naabrimees N pidevalt kinnisasja üürnik Ü värava ette oma
suurt maastikuautot selliselt, et Ü ei saa autoväravast välja sõita. Ü on selle peale maruvihane
ja tahab teada, kas ta võib N-i auto jõuga ära vedada?
Hüpotees: Kas Ü võib auto ära vedada AÕS § 41 (1) ?
Eeldused:
• Kas Ü on asja valdaja ? AÕS § 33 (1) ja (2) +
• Omavoli? AÕS § 40 (2) ja (3)
• valdaja nõusolekuta ? +
• seadusevastaselt ? +
• valduse rikkumine ? AÕS §40 (3) - Ü takistamine asja üle
tegeliku võimu teostamisel ? +
• Hädakaitse piire ületada ? +
V: Ü võib lasta või ise auto ära vedada AÕS § 40 (1) alusel.
Maastikujalgratta kaasus
Jalgrattur J üürib nädalavahetuseks maastikujalgratta. Veidi peale üürimist varastab J-lt
jalgratta varas V, kes müüb selle pool tundi hiljem heausksele H-le. V väidab H-le, et ta on
ratta omanik. H ratta tegelikust omanikust teadlik ei ole. Järgmisel päeval näeb murelik J, et
ratas on H käes ja tahab nüüd teada, et kas J saab ratta H käest välja nõuda?
Hüpotees: Kas J saab H käest ratta välja nõuda AÕS § 45 (1)?
Eeldused:
• Valduse äravõtmine ? +
• J on valdaja ? AÕS § 33 (1) ja (2)
• H on valdaja ? + AÕS § 33 (1) alusel teostab tegelikku võimu.
• Omavoliline valdaja ? AÕS § 40 (2) - (4) -
• Nõusoleku puudumine ? +
• Seaduse vastaselt ? +
• Valduse pärija või õigusjärglane ? TsÜS § 6 lg 2 aluseks on
tehing (müügileping) +
• Teadis ? Ei teadnud, et varas ei ole tegelik omanik.

V. J ei saa ratast välja nõuda AÕS § 40 (1) alusel. Üürnik end kaitsta ei saa. Nõude saab
esitada ainult omanik. Mis selline regulatsioon on tehtud, sest ....

Jalgratas ja südamerabandus
Omanik O saab jalgrattaga sõites südamerabanduse ning sureb. Surnud O–st juhtub mööda
minema mööduja M, kes võtab jalgratta kaasa ning lahkub sellega. M müüb jalgratta
heausksele ostjale H. Mõni aeg hiljem avastab O ainupärija P, et jalgratas on H käes ning
nõuab jalgratta väljaandmist. Kas õigustatult?
H. Kas H saab nõuda ratta väljaandmist AÕS § 80 (1) alusel ? Omandi tagasinõudmise nõue.
Eeldused:
• Kas P on omanik ?
• Kas H sai asja omanikuks § 92 kohaselt ? H ei saanud
omanikuks § 92 kohaselt.
• Kas tegu on vallasasjaga ? TsÜS § 50 (1) (2) +
• Otsese valduse üleminek ? ASÕ § 33 +
• Kokkuleppe sõlmimine (kuna - kas on vahetatud kehtivat
tahteavaldust, asjaõiguses, piiratud teovõime puhul ei tekiks kokkuleppe
küsimust. Kas isikute tahteavaldused mis on suunatud asjaõiguse leppele, kas
need lepingud kehtivad). Kontrollime, kas isik saab valdust üle anda. Asja saab
üle anda ainult omanik § 68 (1). Asja õigusliku staatuse muutmine - asja
käsutamine. M ei olnud omanikuks saanud!
• Asjaõiguskokkulepe -
1.2 Kas H on saanud omanikuks AÕS § 95 kohaselt ?
• Vallasasi ? +
• Valduse üleminek ? +
• Kehtiv kokkulepe ? (üks pooltest ei tohi olla piiratud
teovõimega) +
• Võõrandajal ei olnud õigust omandit üle anda ? +
• Heausksus ? Ei pidanud teadma, et H ei ole valduse edasi
andmise õigust +
• Heauskse omandamise välistatavad asjaolud § 95 (3). Kas ratas
läks omaniku tahtevastaselt omandist välja. Kuna O oli surnud siis valduse
 omanik oli P (tema pärija). AÕS § 38. - Ratas läks tahtevastaselt omandist ära.
• Kas H on valdja ?
• Õigusliku aluse puudumine ?
V. P saab H jalgratta välja nõuda vindikatsioonist lähtudes.

Tülitsevad kaasomanikud
A-le kuulub ½ mõttelist osa kinnisasjast ja B-le kuulub ½ mõttelist osa kinnisasjast.
Kinnisasjal asub kahe korteriga elamu, millest A kasutab 150 m 2 korterit ja B kasutab 50 m 2
korterit. A ja B on omavahel sõlminud ka kirjaliku kasutuskorra kokkuleppe. A kaasomandi
mõtteline osa on koormatud Swedbank´i kasuks hüpoteegiga summas 20 000 eurot. A vastu
oleva nõude suurus on 10 000 eurot. B kaasomandi mõttelist osa koormab SEB Panga kasuks
seatud hüpoteek, mille summa on 50 000 eurot. B vastu on nõudeid 5 000 eurot. A esitab
kohtusse hagi kaasomandi lõpetamiseks, milles palub kaasomand lõpetada selliselt, et kogu
kinnisasi jääks A ainuomandisse ja A maksaks B–le B osa rahas välja. A on nõus B-le
hüvitama 50 000 eurot, sest majas on kokku 200 m2 pinda, millest B kasutas 50m2.
Eksperthinnangu kohaselt on kinnisasja väärtus 200 000 eurot ja selle üle pooled ei vaidle. B
ei ole sellega nõus, et A kinnisasja omale saab ja tahab, et kinnisasi hakkaks tervikuna
kuuluma B-le. B on nõus kinnisasja eest maksma 100 000 eurot.

Mida peavad A ja B nõudma, et saada oma tahtmist ja kui palju raha saavad nad hüvitisena
nõuda?
Hüpotees: Kas A saab esitada kaasomandi lõpetamist B vastu AÕS § 77 alusel ? Kui palju
peab maksma raha ?
Eeldused:
• Kaasomand (+)
• kokkulepet ei ole ? (+)
• Nõue ? (+)
Vastus: Saab esitada kaasomandi lõpetamise nõude § 77 alusel. Saab nõuda 80 000

Varastatud auto tuunimine

Heauskne H ostab varas V-lt varastatud auto. Auto päritolust H teadlik ei ole. Peale ostu
vormistamist värvib H auto roosaks, paneb alla valuveljed, sisse nahkistmed, pakiruumi
täidab täielikult suurte kõlaritega ning autosse ostab väga hea võimendusega maki, autole
puurib tahaotsa tuuletiiva. Ja laseb paigaldada katuse akna. Roostetanud summuti vahetab
uue vastu. Siis avastab omanik O, et auto on H käes ja tahab seda kätte saada. H ei ole nõus
autot tagastama, vähemalt mitte enne, kui talle ei hüvitata tehtud kulutused.

Hüpotees: Kas O saab nõuda autot H-lt AÕS § 80 (1) alusel ?

Eeldused:
• O peab olema omanik ?
• § 92 ? (kas on omanik, kas on vallasasi, kas on kasutusõigus) -
• § 95 ? ( et ei oleks varas ja välistavad asjaolud ) -
• H on valdja § 33 (1) ? +
• H peab olema valdamiseks õiguslik alus ? AÕS § 88 (1), VÕS § 110
(1)
 • Kas H on vastunõue O vastu ? AÕS § 88 (1) vajalike kulude
hüvitamiseks TsÜS § 63 --- värv ei ole vajalik - ; veljed ei ole vajalik - ; nahk ei ole
vajalik; kõla ei ole vajalik; makk ei ole vajalik; tuuletiib ei ole vajalik + - , katuseaken
ei ole vajalik, summuti + - . Piisab ühest nõude vajalikkusest siis vastunõue on
õigustatud ja on õigus asja vallata seni, kuniks hüvitab ühe nendest.
VASTUS: O saab nõuda autot siis kui ta on hüvitanud ühe nendest nõudest.

Auto parkimise kaasus

A-le kuuluv kinnisasi on koormatud H kasuks hoonestusõigusega. Vastav kanne tehti
kinnistusraamatus 12.03.2001.a. Muid piiratud asjaõigusi ega märkeid A kinnisasja
registriosas ei ole. Nimetatud hoonestusõiguse registriosa 3ndas jaos on 13.08.2001.a sisse
kantud isiklik kasutusõigus C kasuks, mille kohaselt võib C kõnealusel maatükil ühte
sõiduautot parkida.
Kuivõrd H ei paranda maatükil asuva maja katust, siis nõuab A H-lt nõusolekut
hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks. 11.02.2019.a kantaksegi hoonestusõigus A nimele.
Peale seda sulgeb A krundi väravad ning keelab C-l parkimise.
C nõuab servituudist tulenevalt auto parkimise võimaldamist. Kas õigustatult?

Hüpotees: Kas C saaks nõuda A-lt parkimist AÕS § 45 ja § 228 js § 114 alusel?
Eeldused:
• C on isiklik kasutusõigus ? (koormas hüpoteeki) § 244 brim 3
• hüpoteek või reaalkoormatis ? - või
• muu piiratud asjaõigus? -
Vastus: ???? Ei ole õigustatud.

Maksmata raha
A1 on reaalkoormatisega koormatud kinnisasja omanik. Reaalkoormatise kande kohaselt peab
A1 maksma härra Õ-le iga aasta 1. juuliks 100 000 eurot. A1 on omanik perioodil 02.01.2011
kuni 28.06.2014. Alates sellest omandab kinnisasja A2. A1 ei ole Õ-le mitte sentigi raha
maksnud. Ka A2 ei ole Õ-le midagi maksnud. 03.01.2015 tahab Õ teada, kelle käest ja kui
palju ta saab raha nõuda. A1 vaidleb vastu, et tema ei ole enam reaalkoormatisega koormatud
kinnisasja omanik ja kõik nõuded on nüüd juba aegunud. Ka A2 tugineb aegumisele.

Hüpotees: Kas Õ saa nõuda A1-lt raha VÕS § 108 (1) alusel ?
Eeldused:
• kohustus maksta raha? reaalkoormatis. Sissenõutavaks muutunud
§ 239 (1) A1 sai omanikuks 2001 aastal ja vastutab nende nõuete eest kuni 2003
aastani A1 3x100 000 eurot
• rikkumine ? +
• aegumine ? § 236 TsÜS § 154 (korduv)
A1 saab sissenõuda ainult 2x 100 000.
• Kas Õ saab nõuda A2 lt ?
• § 239
 • rikkumine ?
• aegumine ?

Sundmüügi kaasus
Kinnistusraamatu 4ndasse jakku on 3.02.2012 kantud hüpoteek C kasuks hüpoteegisummaga
1 miljon eurot. Samasse jakku on kantud 12.10.2012 hüpoteek A kasuks. Selle
hüpoteegisumma on 2 miljonit eurot. Neljandas jaos on veel hüpoteek B kasuks, mis kanti
kinnistusraamatusse 10.10.2013.a. Selle hüpoteegi summa on 1 miljon eurot.
Peale seda, kui kinnisasja omanik O on A-le hüpoteegiga tagatud nõuetest 500 000 eurot ära
maksnud, nõuab ta A-lt enda nimele osahüpoteegi kandmist.
O-l õnnestub enda kasuks osahüpoteek summas 500 000 eurot kinnistusraamatu 4ndasse
jakku sisse kanda lasta. Vastav kanne tehakse kinnistusraamatusse 07.07.2014.a. Peale seda
kannab O nimetatud hüpoteegi üle E-le. E annab O-le 500 000 euro ulatuses laenu.
O E-le laenu tagasi ei maksa, mistõttu nõuab E O-lt hüpoteegiga tagatud nõuete
rahuldamiseks kinnisasja sundmüügi talumist.
Aga täitemenetlusega ühinevad ka kõik ülejäänud hüpoteegipidajad, kes nõuavad
õiguspäraselt hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamist koormatud kinnisasja arvelt.
E-l on hüpoteegiga tagatud ja sissenõutavaid nõudeid 500 000 euro ulatuses, B-l 700 000
ulatuses, C-l kolmesaja tuhande euro ulatuses ja A-l kahesaja viiekümne tuhande euro
ulatuses.
Peale täitemenetluse kulude mahaarvamist jäi sundenampakkumisel saadud kinnisasja
müügihinnast järele kuussada tuhat eurot, mis läheb nüüd hüpoteegiga tagatud nõuete
rahuldamiseks.
Mitme euro ulatuses ja millistele hüpoteegipidajatele tuleb sundmüügist saadud raha jagada.
Miks?

1 miljon - C - 03.02.12 - 0,3

2 miljon - A - 12.10.12 - 0,25
1 miljon - B - 10.10.13 - 0,7
0,5 miljon - E - 07.07.14 - 0,5 milj
600 000 jäi järele sundenampakkumisele saadud kinnisasja müügihinnast.

Hüpotees: Kui palju saab raha C, A, B, E AÕS § 325 - 325-353 alusel ?

Eeldused:
• hüpoteek ?
• nõue ? tagatiskokkulepe peab olema, et nõuda hüpoteegi hüvitamist.
• tagatiskokkulepe ?
• kohesele sundtäitmisele allutamise kokkulepe ?
• põhimõte, mille alusel raha jagatakse § 353 järjekoht ? AÕS § 59 (kes
ajaliselt ees see mees)
C saab kogu oma raha kätte, 300 000, kuna tema on nõude järjekorras esimene. A saab 100
000 ja E saab 200 000. Kuigi E tegi laenulepingu hiljem on ta siiski samal järjekohal kui A. B
ei saa midagi, kuna raha sai otsa. Nõudeid jäi veel üle 1 miljoni (kõigi peale kokku), mis saab
võlajäägist ? Laenuvõtja enda asi on leida võimalusi, kuidas tasuda laenujääki.

Varastatud jalgratta kaasus

O on jalgratta omanik. O jätab jalgratta poe seina äärde selleks ajaks, kui ta poodi läheb.
Samal ajal, kui O poes on, võtab varas V O jalgratta ja lahkub sellega. O näeb V tegevust poe
aknast ja jookseb V-le järele ning võtab jalgratta V-lt jõuga ära. V väidab, et O tegevus oli
ebaseaduslik, kuivõrd tsiviilõigusi teostatakse kohtu korras, et kui O oligi ratta omanik, oleks
O pidanud kohtu kaudu jalgratta V-lt välja nõudma. Kas O tegevus oli õiguspärane?
Hüpotees: Kas O võis V-lt võtta oma ratta AÕS § 41 (2) alusel ? Punkt 2 on erinorm punkti 1
suhtes.
Eeldused:
• Kas on vallasasi ? TsÜS § 50 (1) ja (2) +
• Kas O on valdaja ? AÕS § 33 (1) +
• Vallasasi on ära võetud omavoliliselt ? AÕS § 40 (2) +
• valdaja nõusolekuta ? +
• seadusevastaselt ? +
• rikkumine või äravõtmine ? +
• Teolt tabatud või jälitatud ? + Ühiskonnas ei sallita, kui minnakse
jõuga midagi võtma, õigusrahu.
• Omavoli tarvitaja ? +
• Hädakaitse piiri ei ole ületatud ? AÕS § 41 (1) +
VASTUS: O tegevus oli õiguspärane AÕS § 41(2) alusel. Saab nõuda.
Ühishüpoteegi kaasus
A, B ja C sõlmivad lepingu, mille raames kohustuvad B ja C A ees koormama neile kuuluvad
kinnisasjad ühishüpoteegiga A panga (P) kasuks A poolt võetava laenu tagamiseks. A peab
laenu pangale ise tagasi maksma.
A laenu tagasi ei maksa ja seetõttu nõuab P B-lt, et B maksaks kogu hüpoteegiga tagatud
laenu tagasi, vastasel korral ähvardab P, et laseb B-le kuuluva kinnisasja maha müüa. B
maksabki kogu laenu tagasi. Kas B saab nüüd nõuda A-lt asjaõiguslikku tagatist?
Hüpotees: Kas B saab nõuda A lt hüpoteegi seadmist AÕS § 361 (2) alusel ?
Eeldused:
• kas B on omanik ? +
• B nõude rahuldanud ? +
• B saab nõuda nõude rahuldamist A lt ? VÕS § 108 (1) +
V. B saab nõuda A lt hüpoteegi enda nimele kandmist. B on vaja panga nõusolekut kuna
hüpoteek ei kustu automaatselt. Reeglina pank annab ise nõusoleku, et hüpoteek kustutada.
AÕS § 63 brim 1. Kui hüpoteek poleks P kasuks siis B oleks vaja A nõusolekut, et hüpoteek
enda nimele kanda.
Läbisadav katus
O-le kuuluva elumajaga hoonestatud kinnisasja kinnistusraamatu 4ndasse jakku on
16.03.2002.a kantud hüpoteek A kasuks, mille hüpoteegisumma on 100 000 eurot.
14.12.2003.a seisuga on kinnistusraamatusse kantud hüpoteek B kasuks summas 200 000
eurot. 17.02.2004.a toimunud suure tormi ajal sai maja katus oluliselt kahjustada. O kuu aja
jooksul maja katuse parandamiseks midagi ette ei võta, olgugi, et A tema tähelepanu maja
kahjustumisele korduvalt juhib. A on väga mures, sest katkise katuse tõttu sajab vihmavesi
majja sisse ja kahjustab oluliselt maja siseviimistlust ja soojustusmaterjali, mis omakorda
vähendab maja väärtust. Seetõttu laseb A O-le kuuluva maja katuse ise ära parandada ja
kulutab selleks 30 000 eurot. A tahab, et O tehtud kulutused hüvitaks.
Kuivõrd O nüüd A-le ja B-le hüpoteekide tagatisel võetud laene tagasi ei maksa, nõuavad A ja
B hüpoteegiga koormatud kinnisasja sundtäitmise talumist ja kogu raha, mida neil
täitemenetluse käigus on võimalik saada. Kinnisasja sundmüügist saadud rahast jääb peale
täitemenetluse kulude mahaarvamist järgi 140 000 eurot. Kui palju on õigus A-l ja kui palju
B-l täitemenetluse käigus hüpoteegiga tagatud nõuete eest raha saada, kui A-l on hüpoteegiga
tagatud laenuraha saada 90 000 euro ulatuses ja B-l 60 000 euro ulatuses?

O 16.03.2012 hüpoteek A kasuks 100 000 eurot 90 000

B kasuks kantud hüpoteek 14.12.2013 200 000 eurot 60 000
17.02.2004 30 000 eurot (katuse parandus)
140 000 eurot sundmüügist saadud raha ülejääk.

Hüpotees: AÕS § 325 lg 1 § 352 ja § 353 alusel ?

Eeldused:
• Kas on seatud hüpoteek ? +
• nõue ? + (A on nõue 90 000 ja B 60 000)
• tagatis kokkulepe ? +
• sundtäitmise kokkulepe ? (vorm notariaalselt tõestatud)
• millises järjekorras hüpoteegid on ? (§ 59 ) ajaliselt on eespool A ja
tema peab saama oma nõude täielikus ulatuses rahuldatud ja B saab selle mis alles
jääb. A saab oma raha ja B jääb 50 000. 10 000 jääb tasumata. 30 000 on veel A
saamata AÕS § 334 (vajalik, kui soovitakse teha tegevusi, kui kinnisasjal on
hüpoteek).
• § 334 lg 2 ja lg 3 ?
• oluline vähenemine ? + A tekkis veel hüpoteek mille väärtus on
30 000 eurot. A tuleb 120 000 eurot ära maksta. Tema kaks hüpoteeki on B
hüpoteegist ees pool. B saab ainult selle mis on üle. Saab siis 20 000 eurot. A
hüpoteek on suurem, kui on kinnistusraamatust on näha. 40 000 jääb B
hüvitamata ja B saab seda nõuda isiklikult temalt, pöörduda kohtusse,
arestitakse tema kontod jne.

OÜ Osavad Poisid
OÜ Osavad Poisid soovib saada AS-lt SEB Pank laenu. Laenu tagatise suhtes lepivad pooled
kokku, et OÜ Osavad Poisid koormab talle kuuluva kinnisasja AS-i SEB Pank kasuks
hüpoteegiga. Peale hüpoteegi seadmist maksab pank ka laenu välja. Hiljem selgub, et OÜ
Osavad Poisid oli kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna sisse kantud pettuse teel ning
kinnisasja tegelik omanik K laseb ennast edukalt kinnisasja omanikuna uuesti
kinnistusraamatusse kanda. Kinnisasja tegelikule omanikule K ei meeldi ka see, et tema
kinnisasi on koormatud hüpoteegiga AS-i SEB Pank kasuks. Pank ei ole aga hüpoteegi
kustutamisega nõus, sest väidab, et omandas piiratud asjaõiguse heauskselt ja seetõttu olevat
tema õigused seadusega kaitstud. Ühispanka esindas laenuosakonna jurist, kes tegutses
volikirja alusel, mille oli välja andnud Ühispanga üks juhatuse liige. Kas K saab lasta
hüpoteegi kustutada?

Hüpotees: Kas K saab nõuda hüpoteegi kustutamist ASÕ § 65 alusel ?

Eeldused:
1) Rikutud? Hüpotees on ebaõigesti sisse kantud.
2) Ebaõige kanne?
• Kas hüpotees on seatud ASÕ § 64 brim 1 kohaselt ? Kinnisasja või piiratud asjaõiguse
omandamine, koormava asja üle andmine ?
• Asjaõigusleping ? Lepingu pooled ei ole piiratud teovõimega ja leping peab olema
notariaalselt tõestatud.
• Puudub käsutusõigus ? (-)
• Hüpoteek ei ole tekkinud ASÕ § 64 brim 1 kohaselt.
3) Kas kohaldub § 56 prim ?
• Asjaõigusleping ?
• Leping ? (+)
• Kasutusõigus ? (+)
• Tuginedes raamatule ? (+)
• Välistavad asjaolud ? a) vastuväide AÕS § 63 (1) p 2 (-) b) pidi
teadma ? (-)
Pank omandas hüpoteegi heauskselt.
Vastus: K ei saa nõuda AÕS § 65 prim alusel hüpoteegi kustutamist kinnisturaamatust.

Piiratud asjaõiguste heauskne omandamine AÕS § 56 brim. (nt hoonestusõiguse

puhul) Isiklik kasutusõigus - ei ole piiranguid, kuidas kasutada võib. AÕS § 228.
Reaalservituudi ja kasutusvalduse sätete kohaldamine. § 225-227