 Tranh chấp tài sản có trên đất

Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì tài sản gắn liền với đất
gồm: Nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Nhà ở riêng lẻ theo
quy định của Luật Nhà ở; Công trình xây dựng khác; Cây lâu năm; rừng sản xuất là rừng
trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Tranh chấp tài sản trên đất là sự xung đột, mâu thuẫn quyền và nghĩa vụ giữa các bên
trong quá trình sử dụng; sở hữu và định đoạt tài sản gắn liền với đất. Khác với tranh chấp
quyền sử dụng đất, đối tượng tranh chấp ở đây là những tài sản gắn liền với quyền sử
dụng đất. Trong một số trường hợp, tranh chấp tài sản trên đất xảy ra cùng thời điểm với
tranh cấp quyền sử dụng đất.
Những tranh chấp này có thể kể đến như: tranh chấp về việc phân chia nhà ở là tài sản
chung của vợ chồng được xây dựng trên đất của bố mẹ vợ/chồng; tranh chấp giá trị cây
cối được trồng trên đất đi thuê/mượn; tranh chấp công trình như nhà xưởng, nhà kho,
công trình phụ trên đất thuê/mượn; tranh chấp tài sản trên đất là di sản thừa kế;…
- Cách giải quyết tranh chấp tài sản trên đất: Khi phát sinh tranh chấp tài sản gắn liền
với đất, các bên có thể lựa chọn một trong những cách giải quyết tranh chấp tài sản trên
đất như sau:
+Các bên tự đàm phán giải quyết tranh chấp:Tự đàm phán giải quyết tranh chấp tài sản
trên đất là việc các bên tranh chấp cùng nhau thương lượng, đề xuất cách giải quyết tranh
chấp tài sản gắn liền với đất. Hầu hết những tranh chấp này thường phát sinh giữa những
người cùng có quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản đang tranh chấp. Do đó, phương
án tự đàm phán giải quyết tranh chấp tài sản trên đất luôn được thực hiện đầu tiên. Các
bên cũng có thể tìm đến luật sư để được hỗ trợ giải quyết tranh chấp ngay từ giai đoạn
này. Luật sư với sự hiểu biết chuyên sâu về pháp luật sẽ giúp các bên phân tích, đánh giá
những mặt thiệt hơn, đưa ra phương án giải quyết tốt nhất để cân bằng quyền lợi cho tất
cả các bên.
Tuy đây là phương thức giải quyết tranh chấp tài sản trên đất đơn giản, nhanh gọn nhưng
hiệu quả trên thực tế lại không được đánh giá cao. Kết quả giải quyết tranh chấp tài sản
gắn liền với đất theo cách này phụ thuộc chủ yếu vào ý chí của các bên tranh chấp. Kết
quả này có thể không được đảm bảo thực hiện đến cùng do không có cơ chế bắt buộc các
bên phải thực hiện. Bên cạnh đó, nếu chỉ có các bên tranh chấp đứng ra đàm phán với
nhau thì rất khó trong việc các bên chịu lắng nghe, tiếp nhận ý kiến của nhau. Nếu giải
quyết không khéo, tranh chấp tài sản trên đất có thể còn trở nên phức tạp và gay gắt hơn.
Yêu cầu hòa giải viên tổ chức buổi hòa giải tại cơ sở: Ngoài phương án tự thương
lượng giải quyết tranh chấp tài sản trên đất các bên có thể yêu cầu hòa giải viên tổ chức
buổi hòa giải, tham gia vào quá trình hòa giải với tư cách là bên trung gian, làm cầu nối,
tư vấn để các bên lựa chọn, đưa ra được phương án giải quyết tranh chấp. Trình tự, thủ
tục hòa giải tranh chấp tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo Luật hòa giải cơ sở
2013. Hòa giải viên là người có hiểu biết pháp luật, được Chủ tịch UBND xã ra quyết
định công nhận hòa giải viên. Các bên được tự lựa chọn hòa giải viên hoặc tổ trưởng tổ
hòa giải sẽ phân công hòa giải viên tham gia hòa giải tranh chấp tài sản trên đất.
Lựa chọn giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất theo cách này cũng có những điểm
hạn chế như khi các bên tự đàm phán với nhau. Do đó, hiệu quả giải quyết không cao, các
bên vẫn có thể thay đổi ý kiến, quan điểm của mình. Nếu nhận thấy tranh chấp tài sản
trên đất quá căng thẳng, khó có thể đạt được thỏa thuận với nhau thì các bên nên cân
nhắc, có thể bỏ qua bước này để tránh làm mất thời gian của các bên. Hơn nữa, thời gian
tranh chấp kéo dài còn có thể ảnh hưởng tới sự biến động của tài sản tranh chấp, gây khó
khăn hơn cho quá trình giải quyết sau này.

Khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án: Khởi kiện giải quyết tranh chấp tài sản
trên đất là phương án giải quyết tranh chấp mang lại kết quả triệt để nhất. Trình tự giải
quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất phải phải tuân theo quy đinh của Bộ luật tố tụng
dân sự. Phán quyết cuối cùng của Tòa án dựa trên quá trình tiến hành các hoạt động tố
tụng, nghiên cứu hồ sơ, phân tích và đánh giá chứng cứ. Kết quả giải quyết của Tòa án
được bảo đảm thực hiện bằng các biện pháp cưỡng chế trong trường hợp bên có nghĩa vụ
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình theo bản án.
Tuy đây là phương án giải quyết tranh chấp tài sản trên đất hiệu quả nhất nhưng cũng là
phương án giải quyết tranh chấp phức tạp nhất. Bởi phần lớn người dân không có điều
kiện tiếp xúc để nắm rõ các quy định của pháp luật, thời gian giải quyết tranh chấp tài sản
gắn liền với đất tại Tòa án kéo dài, phải tham gia nhiều buổi làm việc và trải qua nhiều
thủ tục tố tụng. Nếu có sai sót trong quá trình giải quyết có thể gây ảnh hưởng rất lớn đến
quyền và lợi ích mình được hưởng. Do đó, các bên thường có nhu cầu tìm đến dịch vụ
Luật sư để được hỗ trợ tham gia giải quyết tranh chấp tài sản trên đất trực tiếp tại Tòa án.

 Tranh chấp về quyền sử dụng đất : Tranh chấp quyền sử dụng đất là những tranh chấp
giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Trên thực
tế; ta thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử
dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh
tế mới v.v…)
Thủ tục giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất
Giai đoạn 1: hòa giải tại cơ sở: Theo quy định của pháp luật hiện hành; khi các bên
có tranh chấp về đất đai thì Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải với
nhau. Nếu không tự hòa giải được; thì các bên sẽ giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa
giải ở cơ sở. Đây là một thủ tục bắt buộc khi giải quyết tranh chấp đất đai.
Căn cứ Điều 88 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP; thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai thực hiện như
sau:
Bước 1: nộp đơn yêu cầu
Người có yêu cầu làm đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai và nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã
nơi có đất tranh chấp.

Bước 2: tiếp nhận đơn yêu cầu

UBND xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

 Thẩm tra; xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ; tài liệu có
liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng
đất;
 Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng
gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban
Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng
thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã,
phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa
chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể; có thể mời đại diện
Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;
 Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp; thành viên Hội đồng hòa
giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Bước 3: tổ chức phiên hòa giải
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên
tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai; thì được coi là việc hòa giải không thành.

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản; và phải có chữ ký của Chủ tịch Hội
đồng; các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải; các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu
của UBND xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND xã.

Trường hợp hòa giải thành

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành; mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng
văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành; thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân
cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải
lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới; người sử dụng đất thì Ủy
ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp
tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình; cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và
Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường; Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp
quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp hòa giải không thành

Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay
đổi ý kiến về kết quả hòa giải; thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và
hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Giai đoạn 2: giải quyết tranh chấp

Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất khi có sổ đỏ
Theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật đất đai; “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng
nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản
gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết“. Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng
đất bao gồm các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện để đảm bảo thủ tục được phê duyệt nhanh chóng. Hồ sơ cần
chuẩn bị gồm có:

 Đơn khởi kiện theo mẫu được Nhà nước ghi định.
 Giấy tờ liên quan chứng minh về quyền sử dụng đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hoặc các giấy tờ thỏa mãn theo quy định tại Điều 100.
 Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã nơi ở và biên bản phải có chữ ký của các bên
tranh chấp về quyền sử dụng đất mới tính hợp lệ.
 Giấy tờ của bên khởi kiện như: chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước và Sổ hộ khẩu.
 Các giấy tờ chứng minh khác do bên khởi kiện cung cấp để làm chứng cứ giải quyết tranh
chấp về quyền sử dụng đất.
Bước 2: Nộp đơn khởi kiện 
Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có sự tranh chấp về quyền sử dụng đất. Khi
nộp đơn khởi kiện có thể chọn 1 trong 3 cách sau để nộp đơn:

 Cách 1: Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính.

 Cách 2: Gửi trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án nhân dân cấp huyện có đất
đang xảy ra tranh chấp.
 Cách 3: Nộp trực tiếp tại Tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang xảy ra tranh chấp.
Bước 3: Tòa thụ lý và giải quyết
Sau khi nộp đơn khởi kiện cùng hồ sơ đầy đủ, đơn của bạn sẽ được tòa án thủ lý, xem xét, phê duyệt
để giải quyết. Trong trường hợp hồ sơ khởi kiện đầy đủ, tòa án sẽ yêu cầu bạn nộp tạm ứng án phí.
Trong trường hợp hồ sơ khởi kiện thiếu các giấy tờ liên quan, tòa án sẽ yêu cầu bạn bổ sung.

Sau khi tòa án bắt đầu thủ lý về việc tranh chấp về quyền sử dụng đất thì thời gian xét xử là 4 tháng
nếu vụ việc phức tạp kéo dài thêm 2 tháng. Trong thời gian chuẩn bị xét xử tòa sẽ tiến hành tổ chức
các buổi hòa giải, nếu không đi đến việc hòa giải thỏa đáng thì tiến hành đưa ra xét xử sơ thẩm.
Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất khi không có sổ đỏ
Theo quy định tại khoản 2 Điều 203 Luật đất đai; đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất khi không
có Sổ đỏ; có 2 cách để thực hiện giải quyết tranh chấp là: yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải
quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

Thủ tục khởi kiện ra TAND có thẩm quyền giải quyết được thực hiện như phân tích trên. Sau đây;
Luật sư X sẽ hướng dẫn thủ tục yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết.

Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại UBND cấp huyện
Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp huyện giải quyết. Để đảm bảo việc khởi kiện tranh chấp quyền sử đất tại UBND cấp
huyện thuận lợi cần chuẩn giấy tờ đầy đủ. Thủ tục giải quyết như sau:

 Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện: bạn cần chuẩn bị đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất;
biên bản hòa giải tại UBND cấp xã; các tài liệu chứng cứ trích lục bản đồ qua các thời kỳ để
làm minh chứng.
 Bước 2: Nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND cấp huyện.
 Bước 3: UBND cấp huyện tiếp nhận hồ sơ và xử lý.
 Bước 4: UBND cấp huyện tiến hành giải quyết theo yêu cầu.
 Bước 5: Chủ tịch UBND cấp huyện tiến hành động kết quả giải quyết.
Cần lưu ý là thời gian UBND cấp huyện giải quyết là không quá 45 ngày kể từ ngày tiếp nhận xử lý
hồ sơ. Đối với các vùng sâu vùng xa thì thời gian giải quyết tăng thêm 10 ngày.

Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại UBND cấp tỉnh
Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải
quyết. Khi yêu cầu UBND cấp tỉnh giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất; bạn cần tiến hành thủ
tục giấy tờ đầy đủ. Cụ thể:

 Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện: bạn cần chuẩn bị đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất;
biên bản hòa giải tại UBND cấp xã; biên bản làm việc với người liên quan và với các bên
tranh chấp quyền sử dụng đất; biên bản kiểm tra tình trạng hiện tại của đất tranh chấp; biên
bản cuộc họp của các ban ngành liên quan; các tài liệu chứng cứ trích lục bản đồ qua các thời
kỳ để làm minh chứng.
 Bước 2: Nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND cấp tỉnh.
 Bước 3: UBND cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ và xử lý.
 Bước 4: UBND cấp tỉnh tiến hành giải quyết theo yêu cầu.
 Bước 5: Chủ tịch UBND cấp tỉnh tiến hành động kết quả giải quyết.
Cần lưu ý là thời gian UBND cấp tỉnh giải quyết là không quá 60 ngày kể từ ngày tiếp nhận xử lý hồ
sơ. Đối với các vùng sâu vùng xa thì thời gian giải quyết tăng thêm 10 ngày
Về việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân dù áp dụng theo thủ tục tố tụng
hành chính hay thủ tục tố tụng dân sự thì căn cứ theo Bộ luật tố tụng dân sự năm
2015, Luật tố tụng hành chính năm 2015, đều phải thực hiện qua các thủ tục sau:

Thứ nhất, đương sự trong vụ việc tranh chấp đất đai nộp đơn khởi kiện yêu cầu tranh
chấp đất đai lên Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền.

Tòa án sau khi nhận được đơn khởi kiện thì phải xác nhận, ghi vào sổ nhận đơn. Đồng
thời, trong thời gian 03 ngày làm việc, Chánh án Tòa án nhân dân có thẩm quyền phải
phân công một thẩm phán xem xét đơn khởi kiện của đương sự.

Thẩm phán được phân công sẽ tiến hành việc xem xét đơn khởi kiện, nếu thấy nội dung
đơn khởi kiện có sai sót, thiếu sót về nội dung thì yêu cầu đương sự sửa đổi, bổ sung đơn
khởi kiện. Nếu đơn khởi kiện không có sai sót, thiếu sót thì Thẩm phán phải ra quyết định
về việc tiến hành thụ lý đơn khởi kiện (trong trường hợp vụ việc phù hợp với thẩm quyền
xét xử của Tòa án), chuyển đơn khởi kiện (nếu vụ việc không thuộc thẩm quyền xét xử
của Tòa án đang nhận đơn) hoặc trả lại đơn khởi kiện.

Thứ hai, Tòa án nhân dân thụ lý vụ án.

Sau khi nhận đơn khởi kiện và những giấy tờ tài liệu chứng cứ kèm theo, thì Thẩm phán
phải thông báo cho đương sự biết để nộp tiền tạm ứng án phí, nếu xét thấy vụ việc thuộc
thẩm quyền của Tòa án đang nhận đơn.

Đồng thời, Thẩm phán phải thông báo cho các bên đương sự và các tổ chức cá nhân có
liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đai, đồng thời thông báo đến cơ quan Viện kiểm
sát cùng cấp về việc thụ lý và giải quyết vụ án trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ
ngày thụ lý vụ án.

Sau đó, trên cơ sở báo cáo thụ lý vụ án của Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án thì
trong thời hạn 03 ngày làm việc, Chánh án Tòa án phải phân công Thẩm phán giải quyết
vụ án.

Thứ ba, Chuẩn bị xét xử.

Trong thời hạn chuẩn bị xét xử theo quy định của Luật, Thẩm phán thực hiện việc xác
minh tư cách đương sự, quan hệ tranh chấp, thực hiện việc lập hồ sơ vụ án, xem xét hồ sơ
chứng cứ tài liệu liên quan đến vụ việc tranh chấp đất đai, thực hiện việc hòa giải, đối
thoại giữa các đương sự trong vụ việc.

Thứ tư, đưa vụ án ra xét xử.

Sau quá trình thương lượng, đối thoại, hòa giải giữa các đương sự dưới sự chủ trì của
Thẩm phán được phân công giải quyết vụ việc nhưng không đạt được sự thỏa thuận, hòa
giải không thành thì Thẩm phán được phân công giải quyết vụ việc sẽ ra quyết định đưa
vụ việc ra xét xử và thông báo vì thời gian mở phiên tòa sơ thẩm.

Thứ năm, Sau khi có quyết định đưa vụ việc ra xét xử, Tòa án sẽ mở phiên tòa sơ thẩm.
Trong thời gian xét xử của phiên tòa, các bên đương sự sẽ tiến hành tranh luận, đưa ra
các chứng cứ, tài liệu về vụ việc… và Tòa án sẽ ra bản án giải quyết tranh chấp đất đai.

Thứ sáu, trong thời gian 15 ngày kể từ ngày tuyên án hoặc kể từ ngày nhận được bản án
(nếu đương sự vắng mặt tại thời điểm tuyên án) thì đương sự, nếu không đồng ý với nội
dung của quyết định, bản án của Tòa án thì có quyền kháng án để xét xử theo thủ tục xét
xử phúc thẩm.

Như vậy, qua quá trình phân tích nêu trên, có thể thấy, trình tự, thủ tục giải quyết tranh
chấp đất đai đều trải qua hai thủ tục chính là Hòa giải, và giải quyết tranh chấp tại cơ
quan có thẩm quyền. Tùy thuộc vào từng vụ việc tranh chấp, các bên trong quan hệ
đương sự tranh chấp mà cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cũng được
xác định khác nhau. Do vậy, hiểu rõ các trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp sẽ giúp các
đương sự có thể tự mình lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp, thuận tiện
và đúng pháp luật, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của họ trong quá trình giải
quyết tranh chấp đất đai.