15 分钟社区生活圈建设背景下的徐汇康健老旧菜场的评价体系及更新策略

研究

摘要

15 分钟社区生活圈建设背景下，作为社区的重要配套设施，老旧菜场的更

新也走入人们的视野。针对这一现象，文章以上海市徐汇区康健街道 3 处菜市场

为例，运用案例分析、实地调研、质性研究、定量分析和比较分析等方法，建立

起对应的评估体系。确定以“人”为核心的规划理念，把“找问题，控底线，趋

利避害“的作为规划策略的逻辑起点，从“宏观，中观，微观”三个层次提出

关于老旧菜场的更新策略。

关键词：15 分钟社区生活圈，老旧菜场更新，评估体系，更新策略

ABSTRACT
under the background of the construction of 15 minutes community living
circle, the update of old market,as an important infrastructure of the
community, has gone into people's horizons. In reaction to the phenomenon,
this paper takes three existing markets in Kangjian Street, Xuhui District,
Shanghai as an example,and uses case analysis, field research, qualitative
research, quantitative analysis and comparative analysis methods to establish
the corresponding evaluation system.Determining the planning concept with
"civilians" as the core, taking "finding problems, controlling the bottom line,
seeking advantages and avoiding disadvantages" as the logical starting point
of the planning strategy, and putting forward the renewal strategy of the old
vegetable market from the three levels of "macro, medium and micro".

Key words:15 minutes community living circle，The renew of old

market，Evaluation system，Update strategy

引言

城市菜市场所具有的“城市典型公共空间”，“城市经济重要组成部分”，

“公益性配套服务设施”，“商品交易场所”等多重身份属性，在其更新改造

的过程中不可避免地牵涉到多主体的参与及协调。上海当前菜场的整体状况距

“上海 2035”的要求还有一段距离，如何合理地使这些菜场焕发生机，更好地

服务人民是当前城市建设一个重要议题。

一、菜场概念的界定

广义上：根据 2005 年上海市地方标准《菜市场设置与管理规范》（DB31/

T344—2005）的定义，菜市场是指用于销售蔬菜、瓜果、水产品、禽蛋、肉类及

其制品、粮食及其制品、豆制品、熟食、调味品、土特产等各类农产品和食品的以

零售经营为主的固定场所。在《城市居住区规划设计标准（GB50180-2018）》

即是将居住区用生活圈划分（住建部 2018），将综含食品店、综含百货店、餐

饮等功能归于菜市场一类，增加小超市，共分为三级三类（表 1）。本文所讨论

的徐汇康健街道的 3 处菜场属于标准综合菜市场。

二、15 分钟社区生活圈与菜场更新

2.1 15 分钟社区生活圈概述
 所谓 15 分钟社区生活圈即在居民 15 分钟步行范围内，提供健全的社区配

套设施[图 1]。2017 年《上海市总体规划（2017-2035）》在全国率先提出打造

“15 分钟社区生活圈”[图 2]，上海按照习近平总书记提出的人民城市人民建，

人民城市为人民的要求，在市民 15 分钟步行的范围内，建设“宜居、宜业、宜

游、宜学、宜养”的社区生活圈，努力推动实现幼有善育、学有优教、劳有厚得、

病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶。菜市场属于 10 分钟生活圈范围，服

务半径不宜大于 500M，同时可联合其他配套设施建设。

图1
 图2

2.2 我国菜场更新的现状与概述

如今，菜市场的发展面临着大型商超和电商的冲击，稍显落寞。而在当今城

市规划思潮下，菜市场一边作为影响市容市貌的重要场所而烟消云散；一边又

登堂入室，成为了衡量社区“原真性”（authenticity）的标准。整体上看，菜

场的更新这些年已经成为了一个热点话题，无论是学界还是社会都在讨论。各个

城市也涌现了大批菜市场改造的案例，其中有得有失，值得深思。

从整体上看，菜场的更新包含物质空间的更新和经营理念的更新。物质空间

上通过规划和设计手段使得菜场分布更合理，功能更多样，环境更优美等等；

经营理念上则是学习更先进的管理模式，更先进的治理模式。同时紧随时代潮流

打造“线上——线下”相结合的经营模式等。
 而菜场更新的最终的指向是“人”，菜市场所具备民生、公益的社会性质，

无论怎么改造升级都不能脱离。

三、老旧菜场更新面临的机遇与挑战

3.1 老旧菜场更新的机遇

3.1.1 政策的支持

“上海 2035”规划中明确提出上海要打造全球卓越城市。因此社区配套设

施的建设正如火如荼的展开，菜场作为社区建设的重要一环，其更新符合当前

时代发展的趋势。在专业的城市规划者眼中，具有公共服务功能的菜市场是社会

肌理中的关键组成部分。像 2017 年北京市规划和国土资源委员会发布的《建设

项目规划使用性质正面和负面清单》中，“菜市场”出现在各大区域规划的“正

面清单。”

3.1.2 人民的需求

新时代，人们对于生活质量的要求越来越高，因而打造良好的购物环境对

于一个菜场长久的发展是必不可少的。改造前的菜市场往往存在消防、卫生、绿

化、通风、建筑老化、空间利用率低等各种各样的问题，对其进行更新，可以提

高菜场各方面水平，提升消费者购物体验，更好服务周边社区居民。

3.1.3 时代的必然
 当今我国的大型城市普遍面临着城市发展模式的转型，如何在确定底线的

条件下发展自身，城市有机更新成了一条有效的途径。这就意味着，城市建设不

再是一味的拆毁，而是需要更多的再现和复建。在这样的时代背景下，老旧菜场

的更新是顺应时代发展的必然。

3.2 老旧菜场更新面临的挑战

3.2.1 改造前

菜场改造的“度”的问题。当前菜场改造的案例有很多，各种网红菜场层出

不穷。但是一些菜场在改造过程中没有充分考虑居民的需求，而是完全依靠设计

师的自我发挥。改造后的菜场完全不符合大众的审美，并没有给消费者带来良好

的购物体验。或者照搬一些出名的案例，导致改造后水土不服。

像成功的案例：北京三源里菜场通过整改成为了大名鼎鼎的网红菜场，引

来了无数人的关注。但是它的成功并非可以直接复制的。三源里位处北京的使馆

区，是北京资格最老的“绅士化”区域。三源里的存在、发展、市场份额，都由

处在这个城市顶端的消费群体决定。尽管它在网络上被誉为人气市场，尽管它据

称承载了人们对北京生活的美好想象，但三源里其实更像是一个漂亮的景观。它

的价格和定位决定了和这个城市中大多数人的实际关系是疏离而淡泊的。

我们不得不去思考，“菜场更新”到底为了谁？来菜场购物的多是上了年

纪的老人，这样的改造真的符合他们的审美吗？或许以前的菜场环境确实有点
脏乱差，但是却充满了平凡的市井气。小摊摊摆着，小推车推着，大妈大爷为了

一两毛与摊主扯皮，乐此不疲。逐渐老去带来的孤独感在与摊主的日常交流中得

到缓解。如果不加以区别就冒然改造会使得菜场与超市没有任何区别，人与人之

间的交往变得淡薄。

3.2.2 改造中

老旧菜场因为时代久远，各方面老化严重，对资金的预算有着严峻考验。很

可能在改造过程中发现更加严重的问题，导致预算超值。改造过程中，为了加快

施工进度，将原本的商户彻底清除，商家失去了经营的机会，居民生活变得更

加不便。同时这些老旧菜场往往离居民区较近，改造过程中产生的噪音问题或者

对周边居民的交通造成影响，往往会引来投诉，拖延施工的进度。施工进度的拖

延，不仅不便于周边居民的日常生活，也可能使得居民养成去其他地方购物的

习惯，菜场从而流失用户。

3.2.2 改造后

由于城市菜市场自身复杂多样的身份属性：商业性、公益性及政治性，其空

间本身不可避免地牵涉到多重利益主体的博弈与联盟。如今，我国的菜场的管理

的主体也是多元的，除了国企直接成立公司运营外也有私人承包式，而菜场的

服务对象是大众。承包商希望利益最大化。改造后或提升租金，或驱逐原本经营

不善商家引入新的商户。同时物价也开始上涨，这对社会低收入人群来说是难以
接受的。如果不加以考虑，会使得”绅士化”现象继续加重，社会不公的矛盾突

出。

说到底，菜市场存在的意义还是便利人们的日常生活，当褪去层层华丽的

外包装，消费者最终还是会回归到菜市场的“实用性”。菜市场改造，一定要贴

近生活，贴近商品特性，也就是所谓的“烟火气”。改造的好看固然是好事，但

是切莫为了追求好看而改造的不合实际，失去了其本身具备的便民价值。

四、康健街道菜场现状与评价体系构建

4.1 康健街道菜场现状

康健街道位于徐汇区西南部，东起柳州路，西至虹梅路，南临沪闵路，北

抵漕宝路。面积 4.07 平方公里，是 80 年代中后期建设、以居民住宅区为主的社

区。整个街道社区共有菜市场 6 处,分别为康苑菜场（已重建，现为万有集市）

[1]、康兴菜场、康五菜场、桂东菜场、康缨菜场（改造结束不久）、漕河泾菜场

（处于更新中）。因此选择其余 3 个做为本文的重点研究对象。

传统菜市场的通常是在总量规划合理的基础上，按 300-500m 的服务半径

布局 (如：《上海市菜市场布局规划纲要》(沪府[2006]62 号)，要求 120 m²/千

人为总量控制指标，确保全市菜市场总量不变的前提下,以合理舒适的 500 m

步行距离为基本服务半径,中心城内环以内的浦西区域每个菜场建筑面积约

1500 m²,中心城其他区域每个菜市场约 2000 m²)。

 因此从分布上看，康健菜场数量较为合理，在社区密度高的地块都分布有，

配合各式超市、商场，基本可以满足当前居民的需求。（这块需要具体的标准评

估，目前还不足）从菜场的风貌上看，4 处菜场的整体风貌大致相同，都是比

较传统的菜市场。但是，每个菜场大小不同，经营的时间不同，设施老化程度不

同，因为面临的问题也不同。像康缨菜场更新不久，整体风貌较好。从管理主体

上看：桂东菜场属于国企控股，其他 3 个属于私人承包。

图3

名称 位置 经营性质 状态 概况 现状照片
 主体菜场两层、周边一层
康兴菜市场 桂林西街 私人承包 经营中
菜场面积 1700㎡

主体菜场一层、部分二层
康五菜市场 桂林西街 私人承包 经营中
菜场面积不足 1500㎡

三层建筑、菜场两层
桂东菜市场 桂林东街 国营 经营中
菜场面积

四层建筑、底层为菜场
康缨菜市场 百花街 私人承包 更新结束
菜场面积

二层建筑、主体菜场一层
漕河泾菜市场 冠生园路 国营 更新中
2500㎡

万有集市 一层及地下一层为菜场
浦北路 私人承包 未开业
（康苑菜场） 1160㎡

表格绘制时间调研时间 2021.7.4（缺少经营时间和面积）

4.2 康健街道菜场评价体系构建（缺少数据支撑）

首先基于 15 分钟社区生活圈原则，从空间分布上对当前康健街道的菜场进

行评估[图 4]（缺少数据）。其次，通过实地调研，发放问卷，街头采访的形式

找出影响因子。采用 AHP 法对更指标权重进行赋值，构建当前 4 个菜场的整体

指标评价体系（缺少数据）。根据现有情况，对 4 个进行排序。[表格 2]。其中康

五菜场的整体水平最差，其次为桂东菜场，接下来是康兴菜场，康缨菜场的整

体设施最新（调研过程中了解到康缨菜场更新完不久）。（缺少数据）
 五、老旧菜场更新的规划策略提供

5.1 规划策略框架构建

根据构建好的评估体系，有的放矢，提供更新策略。整体规划策略框架在

15 分钟社区生活圈的准则下。规划理念以人为核心，“找问题，控底线，趋利

引导、避害”作为整个规划策略的逻辑出发点，把整个康健街道作为着眼点，建

立起菜场现状评估体系。提出宏观、中观、微观三个不同纬度的规划策略。在政府

市场，社会三方力量的支持下，构建起更新实施机制的闭环。
 趋利引导 避害控制

5.2 规划理念

一个城市的空间更新计划向着两个方向同时伸展：在物理或文化上驱逐着

底层人，在资本投入上则倾向新兴的城市中上层，和与他们审美趣味高度一致

的消费主义。人们之所以喜欢去菜场购物是因为菜场的公益性：菜场的菜往往较

便宜新鲜，同时这里可以接触到各式各样的人，与商户讲价，与熟人聊天等等，

人的交往看做是空间改造的重要指标。对于人们来说，菜场具有强烈的生活印记

如果改造不当，反而失去了改造的意义。拆除不能一刀切，更新也如此。所谓

“控底线”，既是确定菜场更新要求的底线，对于低于这个底线的做更新，对

于部分需要改进的进行改进，整体评估较好的菜场则可以先不做更新。菜场更新

是一个长期的进程，绝不能一概而论。

5.2.1 规划策略——宏观
 层级划分：根据菜场距离社区的步行距离，来确定菜场的分布状况。比如不

同层级下居民对于菜场的需求，比如 5 分钟内，市民需要的是一个小型的商超，

只需要满足最基本的购物需要即可，而 15 分钟内，市民需要的是一个大型的菜

场，结合其他同类型的公共服务设施配置做合理分布。

重点突出：在有限度的时间和资金下，做到重点打造，比如康五菜场，区

位极好，但是过于老化，已经无法充分发挥其地块价值的菜场就可以做优先更

新打造。同时一些自身条件不错，但是也有需要改进的地方，做重点突出打造。

如：考虑到来菜场的用户多是中老年人，可以做一些适老化设计等。

特色名片：菜场是一个城市的灵魂。个性化的菜场完全可以成为城市的名片

因此针对一些值得做特色设计的菜场（如位于历史街区，周边具有浓郁的历史

文化底蕴或者自身就有着悠久历史的菜场）做个性化的改造设计。这样也可以避

免菜场更新出现同质化的现象。

5.2.2 规划策略——中观

服务社区：菜场作为社区服务的重要组成，不仅承担着物质供应的角色，

更是承担社区活动、社会交往、文化传播等功能的重要场所。老旧菜场的改造要

充分考虑周边居民的需求。提升市场建筑的市民性和公共性可以成为转型方式之

一，如：通过设置社区活动空间，达到老旧市场更新和激活社区的目的。为解决

菜场更新可能不利于居民日常生活的问题，可以在改造的原址或附近搭建临时
菜场，这样既方便了居民也让商家在改造过程中生意得以继续维持。菜场作为公

共空间，意味着这里来往着不同层次，不同身份的居民，而在这样的条件下。人

们会主动或被动的发生一次次的交流。一个良好的菜场空间可以让人们在这个跟

环境下变得更加和谐，消除不同身份所带来的差异与隔阂。

融入周边：融入周边不仅意味着菜场更新要保护街巷肌理和空间尺度。同时

在业态上也是与周边市民的需求相吻合的，保留社区的原真性。改造的尺度上要

符合周边社区的整体风貌，不可过度改造。同时不可忽视“人”的因素，忽视社

会阶层的视角和其中的不平等因素，仅仅追捧的“原真性”城市肌理，就使得

“原汁原味”变成用于粉饰消费和生活品味的新的权力工具。

氛围营造：指的是要营造社区氛围，提倡居民参与到菜场改造中来，调动

居民的积极性，使其发挥潜力。同时在改造时营造生活感与烟火气。社区营造是

过程而不是目的，老旧菜场更新的目的最终还是服务居民。因此社区居民的参与

对菜场更新有着重要意义。在这个过程中，居民可以产生社区归属感和参与意识

对于社区的建设有着重要的意义。

生活圈的规划和实施工作强调的是社区治理，需要更大程度地发挥社区居

民的能动性。要充分发挥居民对社区较为熟悉的优势，在社区规划和建设中重视

激发居民的积极性，使其全方位、全过程地参与到工作中并贡献智慧，其中尤为

强调规划编制前期的出谋划策及参与中后期的方案决策，深化民众对社交生活
圈规划知识的认知。社会组织在社区治理中发挥的作用日渐凸显，社会组织可通

过支持型的方式介入到社区环境品质提升的过程中，承担资金筹措、规划师委托

与社区居民组织等一系列工作。

5.2.3 规划策略——微观

功能复合：传统菜市场作为售卖平台，虽能为买卖双方提供便利的购买空

间，但单一的服务大大减少了人们的停留时长。在城市功能趋向复合化的趋势下

人们出行往往包括了多重行为目的，可将餐饮服务、休憩等候、咖啡水吧等功能

与传统市场的职能整合设计，为菜市场吸引新的使用人群，延长使用者的停留

时间，引发新活动的发生，从而达到活化市场空间的目的。随着人们生活水平的

提高，人们需要更多的空间来适应他们的生活。而老旧的菜场不仅不能充分发挥

地块价值，也不能更好地适应人们的要求。因此在更新的过程中打造功能复合的

菜场是一个必然指向。

文艺融入：文艺融入指的是文化艺术的融入，对于菜场的造型，软硬件都
通过艺术手段加以美化，这样可以营造良好的购物体验，同时在这个过程中也

可以让居民参与到改造过程中，利用艺术作为媒介，实现社区营造过程。

科技结合：利用先进的科学技术手段，打造智慧菜场。如在建筑技术上，通

过绿色能源、主被动式节能等手段提升建筑品质，解决通风和采光问题，营造更

舒适、卫生、环保的建筑空间；打造线上菜场，人们足不出户可以购物。用技术

手段更好地服务于人民。

六、实施机制

在老旧菜场的更新中，绝不是仅通过设计手段就可以解决的。需要政府，市场，

社会共同参与。只有这样才能打造一个科学的实施机制，才能保证改造的有序进

行。把社会公平、空间正义、经济效率和环境提升当做整个更新过程的核心价值

取向，以控制底线，趋利引导和避害控制作为相关政策制定的逻辑起点，从场

地分布、业态选择、界面管理、业主和经营者管理等方面对“老旧菜场”制定更

为合理的管理策略。

总结

城市化的进程是不可避免的，这其中必然会与人获益有人受损。对于历史潮

流来说，一个人的力量是微不足道的；对于一个家庭来说，一个人是顶天立地

的。规划者绝不能把改造过程中出现的社会问题当做是文件上的一行字。在制定
策略时要充分考虑人的利益，尽可能的趋利而避害，减小社会不公现象。

需要指出的是目前本文问卷发放数量还远远不足，不能够支撑起来评估体

系的构造。因此还需进一步完善。