上海 15 分钟社区生活圈建设背景下菜场更新评估体系研究——以徐汇区

康健街道为例

摘要

15 分钟社区生活圈建设背景下，作为社区重要配套设施，菜场更新也走入

人们的视野。在这一背景下，本文通过梳理上海市菜场发展历程，当前菜场发展

面对的机遇与挑战。从“项目方案评估，空间设施评估，管理服务评估，使用体

验评估”4 个方面，提出菜场更新的评估体系。并以上海市徐汇区康健街道现有

4 个菜市场为例，作出评估，以期对今后菜场更新提供参考。

关键词：15 分钟社区生活圈，菜场更新历程，挑战机遇，评估体系

ABSTRACT
under the background of the construction of 15 minutes community living
circle, the update of market,as an important infrastructure of the community,
has gone into people's horizons. In reaction to the phenomenon, this paper
takes three existing markets in Kangjian Street, Xuhui District, Shanghai as an
example,and uses case analysis, field research, qualitative research,
quantitative analysis and comparative analysis methods to establish the
corresponding evaluation system.Determining the planning concept with
"civilians" as the core, taking "finding problems, controlling the bottom line,
seeking advantages and avoiding disadvantages" as the logical starting point
of the renewal planning strategy, and putting forward the renewal strategy of
the market from the three levels of "macro, medium and micro".

Key words:15 minutes community living circle，The renewal of

market，Evaluation system，Update strategy

 引言

城市菜市场所具有的“城市典型公共空间”，“城市经济重要组成部分”，

“公益性配套服务设施”，“商品交易场所”等多重身份属性，在其更新改造

的过程中不可避免地牵涉到多主体的参与及协调。上海当前菜场的整体状况距

“上海 2035”总规中的要求还有一段距离，如何合理地使这些菜场焕发生机，

更好地服务人民是当前城市建设一个重要议题。

一、菜场概念的界定

根据上海市地方标准《菜市场设置与管理规范》（DB31/T344—2005）定

义：菜市场是指用于销售蔬菜、瓜果、水产品、禽蛋、肉类及其制品、粮食及其制

品、豆制品、熟食、调味品、土特产等各类农产品和食品的以零售经营为主的固定

场所。

在《城市居住区规划设计标准（GB50180-2018）》即是将居住区用生活圈

划分，将综含食品店、综含百货店、餐饮等功能归于菜市场一类，增加小超市，

共分为三级三类[图 1]。

本文所讨论的徐汇康健街道的 3 处菜场属于此规范下的标准综合菜市场。
 图 1 三级三类菜市场

二、15 分钟社区生活圈与菜场更新

2.1 15 分钟社区生活圈下菜场布局概述

所谓 15 分钟社区生活圈即，居民在 15 分钟步行范围内，能够享受到方便、

快捷、舒适的社区服务，主要包括由政府提供的基本公共服务，社会力量和居民

个人提供的志愿互助服务，市场机制提供的便民利民服务以及特色服务等[图

2]。

《上海市 15 分钟社区生活圈导则》（以下称导则），标准综合菜市场属于

10 分钟生活圈范围，服务半径 500M，同时可联合其他配套设施建设。为关注

老人、儿童等弱势群体的近距离步行要求,菜场需要尽量布局在 5 分钟生活圈层，

同时以菜场为核心建设 60-69 岁老年人日常设施圈[图 3]。为打造更宜居的环境

当前上海各个街道社区都在加快生活圈的打造。
 图 2 15 分钟生活圈示意图

图 3 15 分钟生活圈内部分设施分布图

2.2 上海菜场更新历程与现状概述

本文对菜场更新历程进行梳理，从菜场空间的变化来论证菜场更新历程，

提出菜场更新经历了：萌芽——探索发展——规范成熟——精细化四个阶段。

2.2.1——萌芽

上海开埠后，城市化进程加快。1864 年英国人汉璧礼在租界建立了——中

央菜场，这是上海最早的菜场，虽然只是在空地上搭建一个大棚；到了 1892

年英美公共租界内成立了第一个室内菜市场——虹口三角地菜市场，这个时候

第一次有了公共菜场建筑；到 1935，公共租界内由工部局所设的菜场 17 所,还

有诸多私人菜场。这些菜场都是采用先进的钢筋混凝土结构，有的还采用无梁楼

面以争取更好的空间与光线，外形看去更简洁不加任何装饰。这一阶段是上海菜

场的萌芽阶段。

2.2.2——探索发展

建国后，计划经济体制逐步建立，私营菜场变成了国营粮食公司的代销点 。

1950 年 3 月，上海成立区蔬菜供销站；1960 年 6 月起，对蔬菜供应网点的规

划，街道建立中心菜场，规模较小的自然菜场作为分场，还增设了里弄供应点，

农村有农民协会组织。这一阶段在建筑空间方面看，菜场在蔬菜公司的资金扶持

下，逐步有了一些改善，如水泥营业台这类限定空间的装置开始出现，同时在

广大的郊区、农村存在着大量的草棚，芦席棚，露天，板木结构的菜场。1978

年年初，多家单位联合发布《关于改进菜场工作的通知》，将原有的露天菜场一

部分改造增加钢材塑料环棚，并在内部配备冷库及制冷剂，另一部分以商亭式

菜场的形式改造代替；1981《关于改进蔬菜生产和供应工作的若干决定》明确了

新建住宅区一律按照每 3 户居民 1㎡营业场地的标准统建菜场。这也是菜市场作

为居住配套设施的雏形。这一阶段是菜场探索发展阶段。

2.2.3——规范成熟

到了新世纪，2005 年《上海市菜市场设置与管理规范》对菜场进行定义，

并规定了菜市场的场地要求、设施设备、场内布局、商品陈列与销售要求、商品准

入、包装要求、卫生要求额管理要求。2006 上海市通过了《上海市菜市场布局规

划纲要》以 120㎡/千人为总量控制指标，以 500M 步行距离为基本服务半径，

提出适当缩减单个菜市场的建筑面积和用地规模:中心城区浦西每个新建菜市场
建筑面积约 1500 平方米，用地面积不少于 1000 平方米；中心城区其他区域建

筑面积约 2000 平方米，用地面积不少于 1500 平方米；新城、新市镇建筑面积

约 2000 平方米，用地面积不少于 2000 平方米。2011 年，上海市政府专门制

定了《上海市标准化菜市场管理办法》要求标准化菜市场原则上按照居住区内约

500 米（郊区 800 米）服务半径设置，至此上海市菜场发展步入规范成熟。

2.2.4——精细化

此后的《上海市食用农产品批发和零售市场发展规划(2013 年-2020 年)》提

出建设中心批发市场、区域批发市场、专业批发市场、标准化菜市场四级。但规划

对于标准菜场的指标要求没有变化。2014 年由上海国盛集团、上海蔬菜集团、永

辉超市、鼎晖投资、摩根士丹利和上海芳兰资本同时出资设立上蔬永辉，目标直

指上海存量 2000 多家的菜场业态模式改造，借力“上海市政府实事项目”，

打造上海市标准化菜市场 2.0——即“超市化管理模式和商场化购物环境”的

2.0 版示范性标准化菜市场。2016 的社区生活圈打造；2018 年又提出打造智慧

微菜场；2020 新冠疫情下重提社区生活圈以及在当今城市规划思潮下，菜市场

一边作为影响市容市貌的重要场所而烟消云散；一边又登堂入室，成为了衡量

社区“原真性”（authenticity）的标准等。但总的看，菜场更新已经到了精细

化阶段。

关于上海菜场更新的相关论文也有很多，其中大多是从城市规划、建筑空间

设计角度论或是从经济学角度讨论。这些文章分为 3 类：1.基于整个市、区级提

出更新策略，这类文章往往比较宏观，缺少量化分析研究；2.单针对某一菜场

提出更新策略，此类文章往往基于某一菜场，策略往往是从空间角度出发，缺
少体系构架；3.将菜场作为社区配套设施纳入考虑，虽然有量化分析，但是菜

场只是其中一个要素，往往导致分析不够全面。本文的切入点基于街道社区一级

提出精细化的符合菜场发展进程的评估体系构架与更新策略。

无独有偶，国内外也有诸多菜场更新的案例，像国内的：北京三源里菜市

场（2013）更新设计，台湾士东菜场（2017）基于社区营造进行了自下而上

的更新设计；香港本湾市场（2015）、杭州双塔市集（2019）将地域文化融入

菜场设计。国外的：荷兰鹿特丹拱形大市场（2009）改造升级打造一站式生活；

巴塞罗那圣安东尼市场（2009）将历史建筑保护与菜场更新合一；运营 83 年

之久的东京筑地水产市场等等。这些优秀菜场的案例都十分值得我们学习，但是

绝不能生搬硬套。整体上看，菜场更新一直以都是一个热点话题，无论是政府，

学界还是社会都在讨论。像上海市近年来许多老旧菜市场都进行了翻新，涌现了

诸多网红菜场如：蒙自菜场，永年菜场，高陵菜场等。

笔者认为，菜场更新包含三个方面：物质空间、管理体制、经营模式的更新

[图 5]。

图 5 菜场更新模式图

物质空间上通过规划和设计手段使得菜场分布更合理，功能更多样，环境

更优美等；治理模式上则是加强政府，市场，社会三方合作，政府引领，市场
主导，赋权基层社区，贯彻人民城市人民建，人民城市为人民理念，打造“大

上海，小圈圈”等；经营理念上则是学习更先进的经营模式，紧随时代潮流，

打造“线上——线下”相结合的经营模式等。菜场更新的最终的指向是“人”，

菜市场所具备民生、公益的社会性质，无论怎么改造升级都不能脱离，因此要有

底线思维，也就是保证政府无形手的干预调控，防止更新带来的各种社会不平

等现象，引发社会矛盾。

三、菜场更新面临的机遇与挑战

3.1 菜场更新的机遇

3.1.1 政策的支持

“上海 2035”中明确提出上海要打造全球卓越城市。因此社区配套设施的

建设正如火如荼的展开，菜场作为社区建设的重要一环其更新符合当前时代发

展的趋势。在专业的城市规划者眼中，具有公共服务功能的菜市场是社会肌理中

的关键组成部分。像 2017 年北京市规划和国土资源委员会发布的《建设项目规

划使用性质正面和负面清单》中，“菜市场”出现在各大区域规划的“正面清

单。”

3.1.2 人民的需求

新时代，人们对于生活质量的要求越来越高，因而打造良好的购物环境对

于一个菜场长久的发展是必不可少的。一些菜市场年代久远，往往存在消防、卫
生、绿化、通风、建筑老化、空间利用率低等各种各样的问题，对其进行更新可以

提高菜场各方面水平，提升消费者购物体验，更好服务周边社区居民。

3.1.3 时代的必然

当今我国的大型城市普遍面临着城市发展模式的转型，如何在确定底线的

条件下发展自身，城市有机更新成了一条有效的途径。这就意味着城市建设不再

是一味的拆毁，而是需要更多的再现和复建。在这样的时代背景下，菜场也面临

着电商，生鲜超市，传统商超的冲击，因此菜场的更新是顺应时代发展的必然。

3.2 菜场更新面临的挑战

3.2.1 更新前

“度”的问题。当前菜场更新的案例有很多，各种网红菜场层出不穷。但是

一些菜场在改造过程中没有充分考虑居民的需求，而是完全依靠设计师的自我

发挥。更新后的菜场完全不符合大众的审美，并没有给消费者带来良好的购物体

验。或者照搬一些出名的案例，导致改造后水土不服。像成功的案例：北京三源

里菜场通过整改成为了大名鼎鼎的网红菜场，引来了无数人的关注。但是它的成

功并非可以直接复制的。三源里位处北京的使馆区，是北京资格最老的“绅士

化”区域。三源里的存在、发展、市场份额，都由处在这个城市顶端的消费群体

决定。尽管它在网络上被誉为人气市场，尽管它据称承载了人们对北京生活的美
好想象，但三源里其实更像是一个漂亮的景观。它的价格和定位决定了和这个城

市中大多数人的实际关系是疏离而淡泊的。

我们不得不去思考“菜场更新”到底为了谁？来菜场购物的多是上了年纪

的老人，这样的更新真的符合他们的审美吗？或许以前的菜场环境确实有点脏

乱差，但是却充满了平凡的市井气。小摊摊摆着，小推车推着，大妈大爷为了一

两毛与摊主扯皮，乐此不疲。逐渐老去带来的孤独感在与摊主的日常交流中得到

缓解。如果不加以区别，就冒然更新会使得菜场与超市没有任何区别，人与人之

间的交往变得淡薄。

3.2.2 更新中

一些老旧菜场因为时代久远，各方面老化严重，对资金的预算有着严峻考

验。很可能在更新过程中发现更加严重的问题，导致预算超值。更新过程中，为

了加快施工进度，将原本的商户彻底清除，商家失去了经营的机会，居民生活

变得更加不便。同时这些老旧菜场往往离居民区较近，更新过程中产生的噪音问

题或者对周边居民的交通造成影响，往往会引来投诉，拖延施工的进度。施工进

度的拖延，不仅不便于周边居民的日常生活，也可能使得居民养成去其他地方

购物的习惯，菜场从而流失用户。

3.2.2 更新后

由于城市菜场自身复杂多样的身份属性：商业性、公益性及政治性，其空间
本身不可避免地牵涉到多重利益主体的博弈与联盟。如今，我国的菜场的管理的

主体也是多元的，除了国资也有私人承包，外商投资，中外合资等，而菜场的

服务对象是大众。承包商希望利益最大化。改造后或提升租金，或驱逐原本经营

不善商家引入新的商户。同时物价也开始上涨，这对社会低收入人群来说是难以

接受的。如果不加以考虑，会使得”绅士化”现象继续加重，社会不公的矛盾突

出。

说到底，菜市场存在的意义还是便利人们的日常生活，当褪去层层华丽的

外包装，消费者最终还是会回归到菜市场的“实用性”。菜场改造，一定要贴近

生活，贴近商品特性，也就是所谓的“烟火气”。改造的好看固然是好事，但是

切莫为了追求好看而改造的不合实际，失去了其本身具备的便民价值。

四、康健街道菜场现状与评价体系构建

4.1 康健街道菜场现状

康健街道位于徐汇区西南部，东起柳州路，西至虹梅路，南临沪闵路，北

抵漕宝路。面积 4.07 平方公里，是 80 年代中后期建设、以居民住宅区为主的社

区。透过走访，了解到整个街道共有 6 处菜场，现有菜场 4 处。（张家浜菜场改

造成清美鲜家，康苑菜场改造成了万有集市，二者同属生鲜超市）。

根据服务半径 500 米的原则绘制出每个菜场包括同级别的生鲜超市的辐射

范围（2018 年引进“H·Life 荟选”生鲜超市，漕河泾菜市场属漕河泾街道管辖，

现处于更新中）[图 3]。这些菜场（生鲜超市）和小型超市，便利店，大型商场

共同组成了一套完整的社区服务设施，基本上覆盖了整个街道，满足了 15 分钟

生活圈建设的基本要求。

笔者对 4 处菜场通过表格绘制整理[表 1]。从空间上看，4 处菜场的建筑老

化程度不一，软硬件设备更新状况不一。从管理主体上看，4 个菜场都属于国营

由上海新徐汇（集团）有限公司统一经营管理。[1] http://www.xuhui.gov.cn/zfjg_qzfbm_gyzcjdgl_bndt/20191009/216667.html

图3

名称 位置 经营性质 状态 概况 现状照片 评价

早 餐 +菜 场 的 经 营 模
康兴菜市场 主体菜场两层、周边一层
桂林西街 国营 经营中 式，规模最大，评价
第 2。

康五菜市场 主体菜场一层、部分二层 各方面设施老化严

桂林西街 国营 经营中
重，民调指数最低

设施老化程度一般，
三层建筑、菜场两层
桂东菜市场 桂林东街 国营 经营中 整体水平一般，评价
第3
 整体水平最高，空间
四层建筑、底层为菜场
康缨菜市场 百花街 国营 经营中 较小，较有特色。评价
最高。

表1

4.2 康健街道菜场现状评价体系构建

本文基于当前 4 个菜场，调研分析，提出更新评价体系。

五、老旧菜场更新的规划策略提供

5.1 规划策略框架构建

5.2 规划理念

一个城市的空间更新计划向着两个方向同时伸展：在物理或文化上驱逐着

底层人，在资本投入上则倾向新兴的城市中上层，和与他们审美趣味高度一致

的消费主义。人们之所以喜欢去菜场购物是因为菜场的公益性：菜场的菜往往较

便宜新鲜，同时这里可以接触到各式各样的人，与商户讲价，与熟人聊天等等，

人的交往看做是空间改造的重要指标。对于人们来说，菜场具有强烈的生活印记

如果改造不当，反而失去了改造的意义。拆除不能一刀切，更新也如此。所谓

“控底线”，即是严格遵守《标准化菜市场设置与管理规范》，对于低于这个底

线的做更新，对于部分需要改进的进行改进，整体评估较好的菜场则可以先不

做更新。菜场更新是一个长期的进程，绝不能一概而论。
5.2.1 规划策略——宏观

层级划分：根据菜场距离社区的步行距离，来确定菜场的分布状况。比如不

同层级下居民对于菜场的需求，比如 5 分钟内，市民需要的是一个小型的商超，

只需要满足最基本的购物需要即可，而 15 分钟内，市民需要的是一个大型的菜

场，结合其他同类型的公共服务设施配置做合理分布。

重点突出：在有限度的时间和资金下，做到重点打造，比如康五菜场，区

位极好，但是过于老化，已经无法充分发挥其地块价值的菜场就可以做优先更

新打造。同时一些自身条件不错，但是也有需要改进的地方，做重点突出打造。

如：考虑到来菜场的用户多是中老年人，可以做一些适老化设计等。

特色名片：菜场是一个城市的灵魂。个性化的菜场完全可以成为城市的名片

因此针对一些值得做特色设计的菜场（如位于历史街区，周边具有浓郁的历史

文化底蕴或者自身就有着悠久历史的菜场）做个性化的改造设计。这样也可以避

免菜场更新出现同质化的现象。

5.2.2 规划策略——中观

服务社区：菜场作为社区服务的重要组成，不仅承担着物质供应的角色，

更是承担社区活动、社会交往、文化传播等功能的重要场所。老旧菜场的改造要

充分考虑周边居民的需求。提升市场建筑的市民性和公共性可以成为转型方式之

一，如：通过设置社区活动空间，达到老旧市场更新和激活社区的目的。为解决
菜场更新可能不利于居民日常生活的问题，可以在改造的原址或附近搭建临时

菜场，这样既方便了居民也让商家在改造过程中生意得以继续维持。菜场作为公

共空间，意味着这里来往着不同层次，不同身份的居民，而在这样的条件下。人

们会主动或被动的发生一次次的交流。一个良好的菜场空间可以让人们在这个跟

环境下变得更加和谐，消除不同身份所带来的差异与隔阂。

融入周边：融入周边不仅意味着菜场更新要保护街巷肌理和空间尺度。同时

在业态上也是与周边市民的需求相吻合的，保留社区的原真性。改造的尺度上要

符合周边社区的整体风貌，不可过度改造。同时不可忽视“人”的因素，忽视社

会阶层的视角和其中的不平等因素，仅仅追捧的“原真性”城市肌理，就使得

“原汁原味”变成用于粉饰消费和生活品味的新的权力工具。

氛围营造：指的是要营造社区氛围，提倡居民参与到菜场改造中来，调动

居民的积极性，使其发挥潜力。同时在改造时营造生活感与烟火气。社区营造是

过程而不是目的，老旧菜场更新的目的最终还是服务居民。因此社区居民的参与

对菜场更新有着重要意义。在这个过程中，居民可以产生社区归属感和参与意识

对于社区的建设有着重要的意义。

生活圈的规划和实施工作强调的是社区治理，需要更大程度地发挥社区居

民的能动性。要充分发挥居民对社区较为熟悉的优势，在社区规划和建设中重视

激发居民的积极性，使其全方位、全过程地参与到工作中并贡献智慧，其中尤为
强调规划编制前期的出谋划策及参与中后期的方案决策，深化民众对社交生活

圈规划知识的认知。社会组织在社区治理中发挥的作用日渐凸显，社会组织可通

过支持型的方式介入到社区环境品质提升的过程中，承担资金筹措、规划师委托

与社区居民组织等一系列工作。

5.2.3 规划策略——微观

功能复合：传统菜市场作为售卖平台，虽能为买卖双方提供便利的购买空

间，但单一的服务大大减少了人们的停留时长。在城市功能趋向复合化的趋势下

人们出行往往包括了多重行为目的，可将餐饮服务、休憩等候、咖啡水吧等功能

与传统市场的职能整合设计，为菜市场吸引新的使用人群，延长使用者的停留

时间，引发新活动的发生，从而达到活化市场空间的目的。随着人们生活水平的

提高，人们需要更多的空间来适应他们的生活。而老旧的菜场不仅不能充分发挥

地块价值，也不能更好地适应人们的要求。因此在更新的过程中打造功能复合的

菜场是一个必然指向。
 文艺融入：文艺融入指的是文化艺术的融入，对于菜场的造型，软硬件都

通过艺术手段加以美化，这样可以营造良好的购物体验，同时在这个过程中也

可以让居民参与到改造过程中，利用艺术作为媒介，实现社区营造过程。

科技结合：利用先进的科学技术手段，打造智慧菜场。如在建筑技术上，通

过绿色能源、主被动式节能等手段提升建筑品质，解决通风和采光问题，营造更

舒适、卫生、环保的建筑空间；打造线上菜场，人们足不出户可以购物。用技术

手段更好地服务于人民。

六、实施机制

在老旧菜场的更新中，绝不是仅通过设计手段就可以解决的。需要政府，市场，

社会共同参与。只有这样才能打造一个科学的实施机制，才能保证改造的有序进

行。把社会公平、空间正义、经济效率和环境提升当做整个更新过程的核心价值

取向，以控制底线，趋利引导和避害控制作为相关政策制定的逻辑起点，从场

地分布、业态选择、界面管理、业主和经营者管理等方面对“老旧菜场”制定更

为合理的管理策略。

总结

城市化的进程是不可避免的，这其中必然会与人获益有人受损。对于历史潮

流来说，一个人的力量是微不足道的；对于一个家庭来说，一个人是顶天立地
的。规划者绝不能把改造过程中出现的社会问题当做是文件上的一行字。在制定

策略时要充分考虑人的利益，尽可能的趋利而避害，减小社会不公现象。

需要指出的是目前本文问卷发放数量还远远不足，不能够支撑起来评估体

系的构造。因此还需进一步完善。