Drepturi reale

Curs 5

Limitele exercitarii dreptului de proprietate privata

Dreptul de proprietate privata sub aspectul continutului sau cat si cu privire la intinderea atributelor
sale nu este neingradit; astfel legea stabilind ca exercitarea lui este susceptibila de anumite limitari, adica
ingradit restrictii. Aceste limitari pun in evidenta luminarea interesului individual al dreptului cu interesele
generale.

Art. 4 alin. 1 din Constitutie prevede ca dreptul de proprietate este garantat iar continutul si limitele
acestuia sunt stabilite prin lege. Alin. 7 mentioneaza urmatoarele : “dreptul de proprietate obliga la respectarea
sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati precum si la respectarea celorlalte sarcini
care potrivit legii sau obiceiului revin proprietarului”.

Art. 555 Cod Civil precizeaza faptul ca atributele dreptului de proprietate sunt recunoscute in limitele
stabilite de lege. In conformitate cu art. 556 dreptul de proprietate poate fi exercitat in limitele materiale ale
obiectului sau, acestea fiind limitele corporale ale bunului care formeaza obiectul dreptului de proprietate cu
ingradirile stabilite prin lege. Legiuitorul face distinctie intre limitele materiale si limitele juridice ale exercitarii
dreptului de proprietate.

Astfel limitele materiale ale exercitarii dreptului de proprietate sunt determinate de corporalitatea
lucrului care formeaza obiectul dreptului de proprietate. In acest context art. 359 Cod Civil prevede ca
proprietatea asupra terenului se intinde si asupra subsolului si a spatiului de deasupra terenului cu
respectarea limitelor legale. Asfel proprietarul poate exercita asupra spatiului suprapus terenului cat si in
subsolul terenului anumite acte materiale pe care le gaseste de cuvinta, insa este tinut sa respecte drepturile
tertilor asupra resurselor materiale ale subsolului, izvoarelor si apelor subterane.

Limitele juridice sunt cele care se refera la exercitarea atributelor dreptului de proprietate, ele au
izvoare diferite precum: legea, uzantele, coventia si hotararea judecatoreasca. In situatia in care proprietarul
cauzeaza pin exercitarea dreptului sau inconveniente mai mari decat cele normale in relatiile de vecinatate,
instanta poate din considerente de echitate sa il oblige la despagubiri in folosul celui vatamat.

Art.602 Cod Civil prevede urmtoarele:

Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie in interes public fie in interes privat, astfel
distingem limite legale de interes public si limite legale de interes privat.

De obicei limitele legale izvorasc din raporturile de vecinatate. Acestea in vechiul cod din 1864 erau
denumite servituti naturale si servituti legale care in realitate nu reprezentau veritabile servituti ca drepturi
reale , adica ca dezmembraminte ale dreptului de proprietate si ele reprezentau o situatie normala generata de
vecinatate care impunea proprietarilor obligatii normale pe considerente de ordin social (precum folosirea
apelor , picatura stresinii, dreptul de trecere ) astfel fostele servituti naturale si cele legale au fost reglementate
distinct de Codul Civil din 2009 in copitolul 3 intitulat” Limitele juridice ale dreptului de proprietate privata”.

Limitele legale de interes privat pot fi modificate ori desfintate temporar prin acordul partilor, insa
pentru opozabilitatea acestora fata de terti este necesara publicitatea prevazuta de lege ( art 72 alin. 2 Codul
Civil) . Uneori partile atunci cand vorbim despre limitele legale de interes privat pot convenii la constituirea unui
drept de servitute ca drept real dezmembramant al dreptului de proprietate care poate excede limitele legale
stabilite de lege .
 Limte legale de interes privat stabilite de Codul Civil

Limite referitoare la folosirea apelor ( art. 604 mentioneza: proprietarul fondului inferior nu poate
impiedica in niciun fel curgerea fireasca a apelor provenite de pe fondul superior. Daca aceasta curgere
cauzeaza prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate cere autorizarea justitiei spre a face pe fondul
sau lucrarile necesare schimbarii directiei apelor, suportand, toate cheltuielile ocazionate.

Picatura stresinii art. 611 il obliga pe proprietar sa isi faca streasina casei sale astfel incat apele
provenind de la ploi sa nu se scurga pe fondul proprietarului vecin.

Distanta si lucrarile intermediare cerute pentru anumite constructii lucrari si plantatii.

Astfel constructiile, lucrarile sau plantatiile se pot face de catre proprietarul fondului numai cu
respectarea unei distante minime de 60 de cm fata de linia de hotar daca nu se prevede altfel prin lege sau
prin regulamentul de urbanism, astfel incat sa nu se aduca atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice
derogogare de la distanta minima se poate face prin acordul partilor exprimat printr-un inscris autentic. In lipsa
unor dispozitii exprese (lege, regulament de urbanism sau obiceiul locului) arborii trebuie sa fie saditi la o
distanta de cel putin 2 m de linia de hotar cu exceptia a celora mai mici de 2 m a plantatiilor si a gardurilor vii.
In caz de nerespectare a distantei proprietarul vecin este indreptatit sa ceara scoaterea ori dupa caz taierea la
inaltimea cuvenita a arborilor plantatiilor pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.
Proprietarul fondului peste care se intind radacinile sau ramurile arborilor apartinand proprietarului vecin are
dreptul de a le taia precum si dreptul de a pastra fructele cazute in mod natural pe fondul sau.

Limite privind vederea asupra proprietatii vecinului

Art. 614 prevede ca nu este permis sa se faca fereastra sau deschidre in zidul comun decat cu
acordul proprietarilor.

Art. 615 stabileste distanta minima pentru fereastra de vedere. Este obligatorie pastrarea unei
distante de cel putin 2 m intre fondul ingradit sau neingradit apartinand proprietarului vecin si fereastra pentru
vedere sau balconul casei respective.

Art. 616 permite proprietarului sa isi deschida fara limita de distanta ferestre de lumina daca sunt
astfel construite incat sa impiedice vederea spre fondul invecinat.

Limite referitoare la dreptul de trecere

Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publica are dreptul sa i se premita trecerea pe
fondul vecinului sau pentru exploatarea fondului propriu . In cazul in care mai multe conturi vecine au acces la
calea publica trecerea se va face pe fondul caruia i s-ar aduce cele mai putine prejudicii. Dreptul de trecere
este imprescriptibil, el se stinge in momentul in care fondul dominat dobandeste un alt acces la calea publica.
Dreptul de trecere are un caracter accesoriu fondului de care nu poate fi despartit spre a forma un drept de
sine statator. Astfel daca se schimba titularul dreptului de proprietate asupra terenului ce reprezinta fondul
aservit, dreptul de trecere dureaza atata timp cat se mentine situatia din care s-a nascut.

Detentorul fondului care nu are acces la calea publica ( ex. arendasul sau locatarul) nu poate fi
titularul dreptului la actiune in instanta a carui cerere vizeaza recunoasterea unui drept de trecere ci el trebuie
sa ii solicite proprietarului acestui fond sa ii asigure folosinta terenului dat in arenda sau locatiune. Din
interpretarea art. 620 rezulta ca proprietarul fondului pe care se face trecerea (proprietarul fondului aservit)
este indreptatit sa primeasca si sa pretinda o despagubire de la proprietarul fondului lipsit de acces la calea
publica, adica de la proprietarul fondului dominat. In cazul in care apartine, nu se vor invoi, cuantumul
despagubirii va fi stabilit de instanta de judecata. Termenul de prescriptie vizand dreptul la actiune in
despagubirea pe care o are proprietarul fondului aservit impotriva proprietarului fondului dominat incepe sa
curga din momentul stabilirii dreptului de trecere. Proprietarul fondului dominant nu poate fi obligat sa dea in
compensare proprietarului fondului aservit o suprafata de teren egala cu cea care serveste ca acces la calea
publica, ci numai despagubiri pentru paguba cauzata. Daca lipsa accesului provine din vanzare, schimb, partaj
sau dintr-un alt act juridic, trecerea nu va putea fi ceruta decat celor care au dobandit partea de teren pe care
se facea ulterior trecerea. Art. 618 alin. 2 prevede in cazul in care lipsa accesului este imputabila
proprietarului care pretinde trecerea aceasta poate fi stabilita numai cu consimtamatul proprietarului fondului
care are acces la calea publica si cu plata dublului despagubirii. Art. 619 prevede ca intinderea si modul e
exercitare a dreptului de trecere sunt determinate prin intelegerea partilor prin hotarare judecatoreasca sau
printr-o folosinta continua timp de 10 ani. In cazul in care inceteaza dreptul de trecere , proprietarul fondului
aservit este dator sa restituie despagubirea incasata cu deducerea pagubei suferite in raport cu durata efectiva
a dreptului de trecere.

Alte limite legale

Proprietarul este obligat sa permita trecerea pe fondul sau a retelelor edilitare ce deservesc fonduri
invecinate sau din aceeasi zona de natura conductelor de apa, gaz, a canalelor si a cablurilor electrice
subterane sau aeriene precum si a oricaror instalatii sau materiale cu acelasi scop. Aceasta obligatie subzista
numai pentru situatia in care trecerea prin alta parte ar fi imposibila, periculoasa sau foarte costisitoare. In
toate cazurile proprietarul are dreptul la plata unor despagubiri juste .

Art. 622 stabileste obligatia proprietarului de a permite folosirea fondului sau pentru efectuarea unor
lucrari necesare fondului invecinat, precum si accesul vecinului pe terenul sau pentru taierea crengilor sau
culegerea fructelor in schimbul unor despagubiri daca este cazul . Proprietarul unui fond nu poate impiedica
accesul altuia pentru a redobandii posesia unui bun al sau ajuns intamplator pe fondul respectiv daca a fost
instiintat prealabil.

Limite conventionale

Art 626 permite instituirea de limite in exercitarea dreptului de proprietate prin acte juridice cu conditia
de a nu se incalca ordinea publica si bunele moravuri. Limitele in exercitarea dreptului de proprietate care sunt
create prin vointa partilor se exprima in acte juridice, ele numindu-se limite conventionale sau voluntare.
Doctrina arata ca termenul de limite voluntare e preferabil caci izvorul acestora nu este numai conventia, ele
putandu-se si ca urmare a unui testament ( act juridic unilateral) . Intre aceste limite legiuitorul enumera clauza
de inalienabilitate. Invocarea acestei clauze impune atat conditii de valabilitate cat si conditii de opozabilitate.
Art. 627 arata ca : clauza de inalienabilitate este valabila doar atunci cand: s-a justificat un interes serios si
legitim , ar fi institutia pentru o perioada de cel mult 49 de ani, termenul incepand sa curga de la data
dobandirii bunului. Daca a disparut interesul care a justificat cauza de inalienabilitate sau cand un interes
superior o impune dobanditorul poate solicita instantei sa fie autorizat sa dispuna de un bun chiar inainte de
implinirea termenului pentru care a fost stipulata inalienabilitatea.

Art 727 prevede si un caz de inalienabilitate conventionala implicita. Potrivit acestui text clauza de
inalienabilitate este subinteleasa in conventiile din care se naste obligatiea de a transmite in viitor proprietatea
catre o persoana determinata sau determinabila. In cazul in care nu sunt indeplinite conditiile de valabilitate
aceasta cauza este lovita de nulitate, iar in cazul in care clauza a fost determinata la incheierea actului juridic
in care ea a fost inserata, nulitatea clauzei va atrage nulitatea intregului act juridic. Efectul clauzei de
inalienabiliate consta in aceea ca pana la expirarea sa prevazuta din termen, bunul nu mai poate fi instrainat
prin acte juridice inter vivos, bunuri pentru care s-a stripulat inalienabilitatea, nu este susceptibil de a forma
obiectul unei urmariri silite cat timp clauza produce efecte, daca prin lege nu se prevede altfel.

Art. 627 alin. 5 arata : clauza de inalienabilitate nu poate opri transmiterea bunului pe calea
succesiunii. Nerespectarea acestei cauze atrage asa cum arata art. 629, rezolutiunea contractului in cazul
incalcarii clauzei de inalienabilitate de catre dobanditor. Beficiarul clauzei de inalienabilitate adica instrainatorul
din contractul in care a fost inserata sau tertul in favoarea caruia s-a stipulat aceasta clauza poate cere
anularea actului de instrainare subsecvent incheiat cu nerespectarea clauzei