Rachel 

Leachon <rachel.leachon@gmail.com>

Exercise 3 
3 messages

Ralph Sarmiento <attydeanralph@gmail.com> Thu, Jul 27, 2017 at 6:16 PM
To: Rachel Leachon <rachel.leachon@gmail.com>

After reading the question, research and study the applicable rule and/or jurisprudence.

When you are ready to answer, close all your books, notes, computers, tablets, cellphones, and the like and
then sit down & give yourself 10 to 12 minutes to write your answer.

Try  to  come  up  with  a  topnotch  answer  –  one  that  will  stand  out  from  among  the  thousands  of  other
answers from your fellow Bar takers.

In making your answer, please follow the format I gave you in the previous exercise, i.e., it should have four
parts:  (a)  the  exact  brief  responsive  answer;  (b)  the  applicable  rule;  (c)  the  application  of  the  rule  to  the
facts; and (d) conclusion.

Here is the problem for Exercise 3:

 
A built a house on land belonging to B in the belief that the land was his own. The error discovered,
B formally notified A that he elected to appropriate the house. All efforts to reach an agreement as to
the sum to be paid to A having failed, A began an action to recover the expenditures incurred by him
in  building  the  house.  The  house  was  destroyed  in  a  fire  of  purely  accidental  origin.  Would  A  be
entitled to recover from B the said expenditures?
 
­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­ 
Ralph A. Sarmiento 
Mobile # +63 920 9387440
FB: facebook.com/attyralph 
Twitter: twitter.com/attyralph 

"If you can't reduce your argument to a few crisp words and phrases, 
there's something wrong with your argument." 
~ M. Saatchi 

Rachel Leachon <rachel.leachon@gmail.com> Fri, Sep 1, 2017 at 9:11 PM
To: Ralph Sarmiento <attydeanralph@gmail.com>

Exercise 3:

A would be entitled to recover from B the expenditures that he incurred from building the house.

The law provides that the owner of the land on which anything has been built in good faith shall have the right to
appropriate as his own after payment of the necessary and useful expenses to the possessor in good faith.

In this case, A is a possessor in good faith when he built the house on a land believing that it belongs to him. Even though
the house was destroyed by fire, A is still entitled to reimbursement because they have an agreement that B will
appropriate the house and they even negotiated on the amount of reimbursement but they failed to reach a settlement.

The law also provides that the owner bears the risk of loss of a thing due to a fortuitous event. B, as the owner of the
property, bears the loss when the house was accidentally destroyed by fire.  

Thus, A is entitled to recover from B the said expenditures, despite the fact the house was destroyed.

[Quoted text hidden]

Ralph Sarmiento <attydeanralph@gmail.com> Wed, Sep 6, 2017 at 11:03 AM
To: Rachel Leachon <rachel.leachon@gmail.com>

     A would be entitled to recover from B the expenditures that he incurred from building the house.

     The law provides that the owner of the land on which anything has been built in good faith shall have the
right  to  appropriate  as  his  own  after  payment  of  the  necessary  and  useful  expenses  to  the  possessor  in
good faith.

     In this case, A is a possessor in good faith when he built the house on a land believing that it belongs to
him. Even though the house was destroyed by fire, A is still entitled to reimbursement because they have an
agreement  that  B  will  (There  was  no  agreement  to  speak  of.)  B  had  already  exercised  his  right  to
appropriate  the  house  as  his  own,  and  they  even  negotiated  on  the  amount  of  reimbursement,  but  they
failed to reach a settlement.

     The law also provides that the owner bears the risk of loss of a thing due to a fortuitous event. B, as the
owner of the property, bears the loss when the house was accidentally destroyed by fire.
 

     Thus, A is entitled to recover from B the said expenditures, despite the fact the house was destroyed.
(Excellent analysis and presentation.)

For comparison, please study this answer given by the legendary Arturo Tolentino on the same question,
which employs the same format I have explained in the previous exercise. Take note of the way he cites the
law and how he applied it:

 
A would be entitled to recover the expenditures incurred by him in building the house.
 
The law provides that when something is built in good faith upon the land of another, the latter shall
have the option to appropriate the same upon payment of the expenses to the builder, or to require
the builder to pay the price of the land on which said building was constructed.
 
In  the  exercise  of  this  option,  B  elected  to  appropriate  the  house.  By  so  doing,  he  incurred  the
obligation to pay the expenses to A, which is an obligation which does not depend on the continued
existence of the house. It may be said that his exercise of the option given by law made the house
his own by ac cession.
 
Res perit domino; hence, he must bear the loss and pay the expenses.
 

First Part – Response to the question posed in the problem:

 
A would be entitled to recover the expenditures incurred by him in building the house.
 

Second Part – Statement of the legal basis or applicable law or rule:

 
The law provides that when something is built in good faith upon the land of another, the latter shall
have the option to appropriate the same upon payment of the expenses to the builder, or to require
the builder to pay the price of the land on which said building was constructed.
 

Third Part – Applicable of the law to the facts of the problem:

 
In  the  exercise  of  this  option,  B  elected  to  appropriate  the  house.  By  so  doing,  he  incurred  the
obligation to pay the expenses to A, which is an obligation which does not depend on the continued
existence of the house. It may be said that his exercise of the option given by law made the house
his own by ac cession.
 
 Fourth Part – Conclusion or Reiteration of the Conclusion (This is optional. For short answers, there
is  no  need  to  reiterate  the  conclusion  as  long  as  it’s  already  clearly  stated  in  the  first  part  of  the
answer):
 
Res perit domino; hence, he must bear the loss and pay the expenses.
 

MY OTHER SUGGESTED ANSWERS:

Sample Yes Answer:

 
Yes, A is entitled to recover from B the necessary and useful expenditures incurred by him in building
the house.
 
The Civil Code provides that if both the landowner and the builder are in good faith, the landowner
has two options. First, he may appropriate for himself what has been built on his land, provided that
he  pays  the  necessary  and  useful  expenses.  In  such  event,  the  builder  is  entitled  to  retain  the
property  without  paying  rent  until  the  landowner  pays  said  expenses.  Second,  the  landowner  may
oblige the builder to pay the price of the land if said price is not considerably higher than the value of
what has been built thereupon.
 
Here, A and B are in good faith because both believed the subject land was their own. Since B, the
landowner,  elected  the  first  option,  which  is  to  appropriate  the  house,  his  duty  has  now  been
converted  into  a  monetary  obligation  to  indemnify  A.  The  said  obligation  holds  true  despite  their
disagreement as to the amount to be paid to A because B never reneged on the option he elected.
Furthermore,  the  said  obligation  also  holds  true  notwithstanding  the  loss  of  the  house  because  a
monetary obligation cannot be extinguished by fortuitous events because money is a generic thing.
What  was  lost  in  this  case  is  the  house,  not  B's  money.  Besides,  B  had  already  appropriated  the
house  and  A  had  already  commenced  an  action  to  recover  his  expenditures  before  the  accident
happened.
 
Therefore, A is entitled to recover from B the necessary and useful expenditures incurred by him in
building the house because B elected to appropriate the said house for himself.
 

Sample No Answer:

 
No, A is not be entitled to recover from B the expenses incurred by him in building the house on B's
land.
 
Under Articles 448 and 546 of the Civil Code, the owner of the land on which anything has been built
in good faith has the option to appropriate as his own the work after payment of the necessary and
 useful expenses incurred by the builder and such builder in good faith has the right of retention over
the property pending full reimbursement of the costs incurred.
 
However, Article 553 of the Civil Code also provides that one who recovers possession shall not be
obliged to pay for the improvements which have ceased to exist at the time he takes possession of
the thing.
 
In the case at bar, since the house has been destroyed in a fire, B may no longer be compelled to
reimburse  A  for  the  expenses  he  incurred in  building  the  house.  Having  ceased  to  exist,  B  as  the
owner or lawful possessor can no longer benefit from the improvements made. To compel him to pay
would constitute unjust enrichment on the part of A.
 
Hence,  A  may  no  longer  recover  from  B  the  expenses  he  incurred  in building  the  house.  He  must
bear its loss.
 

AN IMPORTANT NOTE ABOUT THE LENGTH OF AN ANSWER

The most common question that I receive about answering Bar questions concerns the length of the answer.
So, let me answer it here even before you ask about it.

The length of the answer should be the least of your concerns in the Bar. What you should be concerned
with  only  is  "substance."  The  rule  is  very  simple:  NEVER  SACRIFICE  SUBSTANCE  MERELY  FOR  THE
SAKE OF BREVITY!

However, writing with substance does not mean writing long answers. The answer does not have to be long
and  very  exhaustive.  It  just  has  to  be  complete  with  all  the  required  elements.  It  must  be  an  opening
paragraph  that  is  responsive  to  the  question.  The  legal  basis  or  applicable  law,  rule,  or  principle  must  be
stated  in  a  separate  paragraph,  and  then  it  is  applied  to  the  facts,  explained  or  discussed  in  another
paragraph. It exhibits your knowledge of the law and legal principles, and it showcases your skills in legal
analysis and reasoning. If you can do that all in just one sentence, then good, but it is impossible!

So, there really is no hard and fast rule regarding the length of an answer. Some questions would require
short answers only, but some will require longer ones. What's important is that you don't intentionally make
your answers short nor intentionally make them longer than is necessary. So, if the question requires a short
answer, then give it a short answer, and if it requires a longer answer, then give it a longer answer.

 
It  also  depends  on  how  much  time  you  have.  If  the  question  raises  three  issues,  but  your  remaining  time
allows you to discuss only one, then focus and discuss only the most important of the three. You just have to
work within the time limit and try to give the best answer within the allotted time.

So again, let me emphasize once more, NEVER SACRIFICE SUBSTANCE MERELY FOR THE SAKE OF
BREVITY!!  And  also  remember  that  SUBSTANCE  is  judged  by  the  WEIGHT  of  the  answer,  NOT  by  its
LENGTH.

­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­ 
Ralph A. Sarmiento 
Mobile # +63 920 9387440
FB: facebook.com/attyralph 
Twitter: twitter.com/attyralph 

"If you can't reduce your argument to a few crisp words and phrases, 
there's something wrong with your argument." 
~ M. Saatchi 

[Quoted text hidden]