1383/1991 ΑΠ 

Επειδή κατά το άρθρο 585 του ΑΚ ο μισθωτής, με τη επιφύλαξη των διατάξεων που ισχύουν για τα
πραγματικά ή νομικά ελαττώματα ή για την έλλειψη ιδιοτήτων, έχει δικαίωμα κατά τα λοιπά, αν δεν του
παραδόθηκε η του παρεμποδίστηκε η χρήση του μισθίου να απαιτήσει, σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις
την εκτέλεση της σύμβασης ή αποζημίωση. Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, η οποία καλύπτει
όλες τις περιπτώσεις παραβιάσεως της βασικής υποχρεώσεως του εκμισθωτή προς παραχώρηση της
χρήσεως του μισθίου για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση (άρθρο 574 ΑΚ) που δεν καλύπτονται από τις
διατάξεις περί πραγματικών ή νομικών ελαττωμάτων, ο εκμισθωτής σε περίπτωση που αφαίρεσε
από τον μισθωτή τη χρήση μισθίου μετά την έναρξη της συμβάσεως μισθώσεως και για το
χρονικό διάστημα που διήρκεσε η αφαίρεση, περιέρχεται σε αδυναμία παροχής και όχι σε
υπερημερία, ο δε μισθωτής έχει στην περίπτωση αυτή τα δικαιώματα του άρθρου 382 του ΑΚ
μεταξύ των οποίων και το δικαίωμα της αποζημιώσεως. Επομένως για την ενάσκηση του
δικαιώματος αυτού δεν απαιτείται να ταχθεί προθεσμία εκπληρώσεως της παροχής ως επιβάλλεταιαπό
τη διάταξη του άρθρου 383 του ΑΚ που εφαρμόζεται μόνο στις περιπτώσεις υπερημερίας προς
εκπλήρωση της παροχής.

93/2005 ΕΦ ΔΩΔ

Περαιτέρω κατ` άρθρο 584 Α.Κ ο μισθωτής με την επιφύλαξη των διατάξεων που ισχύουν για τα
πραγματικά ή νομικά ελαττώματα ή για την έλλειψη ιδιοτήτων, έχει δικαίωμα κατά τα λοιπά αν δεν
του παραδόθηκε η χρήση του μισθίου, να απαιτήσει, σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις, την εκτέλεση
της σύμβασης ή αποζημίωση. Γεννήθηκε θέμα σχετικά με το ποίες είναι οι «γενικές διατάξεις», στις
οποίες παραπέμπει το άρθρο 584 Α.Κ. Σύμφωνα με την επικρατέστερη άποψη (Ζέπος ΙΙ σελ. 195, 198
–Γεωργιάδη-Σταθόπουλου, Αστ. Κώδικας τόμος ΙΙΙ σελ. 302), η παραπομπή του άρθρου 584 Α.Κ
γίνεται πρωταρχικά στις διατάξεις των αμφοτεροβαρών συμβάσεων (374 επ. Α.Κ), όπως αυτές
τροποποιούνται από τις διατάξεις της μίσθωσης. Επομένως έχουν εφαρμογή και οι διατάξεις των
άρθρων 380-382 Α.Κ, σε περίπτωση υπαίτιας ή ανυπαίτιας αδυναμίας παροχής του εκμισθωτή
(Γεωργιάδη-Σταθόπουλου ό.π. σελ. 302). Έτσι σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 382 Α.Κ, αν η
παροχή του ενός από τους συμβαλλομένους είναι αδύνατη από γεγονός για το οποίο αυτός έχει
ευθύνη, μπορεί ο άλλος είτε να επικαλεστεί τα δικαιώματα του άρθρου 380, είτε να ζητήσει
αποζημίωση, είτε να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση. Επικαλούμενος δε τα εκ του άρθρου 380 Α.Κ
δικαιώματα μπορεί να ζητήσει από τον άλλο την αντιπαροχή, αν τυχόν την κατέβαλε κατά τις
διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό.

[…]

Έτσι όμως ουδέποτε παρέδωσε στο ομόρρυθμο μέλος της εταιρείας ενάγουσα και στη συσταθείσα
ετερόρρυθμη εταιρεία το επίδικο κατάστημα υπαιτίως και κατά παράβαση του αναληφθέντος με τα
άνω συμφωνητικά συμβατικού όρου (361 Α.Κ). Έτσι λοιπόν έχει την υποχρέωση σύμφωνα με τις
προαναφερόμενες διατάξεις να καταβάλει (επιστρέψει) στην ενάγουσα παραχωρησιούχο της
μισθωτικής σχέσης το ποσό των 1.500.000 δραχμών, αφού η ενάγουσα, με την έγερση της αγωγής στην
περίπτωση αυτή της αδυναμίας παροχής από υπαιτιότητα του εναγομένου, επικαλείται και επιλέγει το
από τα άρθρα 382 και 380 Α.Κ δικαίωμα της επιστροφής της αντιπαροχής της (του ποσού που κατέβαλε
κατά την κατάρτιση της συμφωνίας). Επομένως το πρωτόδικο Δικαστήριο, που με την εκκαλούμενη
απόφαση απέρριψε τη βάση αυτή της αγωγής ουχί ορθώς εφάρμοσε το νόμο και εσφαλμένως
αξιολόγησε τις αποδείξεις και πρέπει ο σχετικός λόγος της έφεσης να γίνει δεκτός ως κατ` ουσία
βάσιμος.
513/1983 ΕΦΘΕΣΣΑΛ

Και μάλιστα ότι η άλεση της ποσότητας αυτής για κάθε μήνα μπορούσε να γίνει μόνο στη διάρκεια του
αντίστοιχου μήνα, χωρίς να είναι δυνατή η μετάθεση της, ως προς ολόκληρη την ποσότητα ή ως προς
μέρος της, για τον επόμενο ή τους επόμενους μήνες. Έτσι η μη άλεση σε κάποιο μήνα ολόκληρης της
συμφωνημένης ποσότητας των 100 τόννων ή μέρους αυτής δεν ήταν απλή καθυστέρηση στην
εκπλήρωση της σχετικής υποχρεώσεως της μισθώτριας εφεσίβλητης εναγομένης, η οποία την
καθιστούσε υπερήμερη αν οφειλόταν σε υπαιτιότητα της, αλλά είχε ως αποτέλεσμα την αδυναμία της να
εκπληρώσει την παροχή της ως προς το μέρος αυτό, είτε από δική της υπαιτιότητα, αν είχε αρνηθεί να
αλέσει την ποσότητα που είχε προσκομίσει στον αλευρόμυλο η εκκαλούσα ενάγουσα, είτε από
υπαιτιότητα της εκκαλούσας-ενάγουσας, αν αυτή δεν είχε προσκομίσει μέσα στο μήνα την αντίστοιχη
ποσότητα στον αλευρόμυλο για άλεση. Επομένως με την αγωγή της η εκκαλούσα ενάγουσα δεν
επικαλείται υπερημερία της αντιδίκου της για την εκπλήρωση του προαναφερόμενου μέρους της
παροχής της, αλλά υπαίτια αδυναμία εκπληρώσεως της ως προς το μέρος αυτό, η οποία επήλθε με την
πάροδο του κάθε μήνα κατά τον οποίο έπρεπε να αλεσθεί η ποσότητα των 100 τόννων, ή αλλιώς με
τη λύση της μισθώσεως μετά την οποία η εφεσίβλητος εναγομένη, μη έχοντας τη χρήση του
αλευρομύλου, δεν είχε τη δυνατότητα να αλέσει για λογαριασμό της ολόκληρη την αναφερόμενη στην
αγωγή ποσότητα σιταριού. Και γι` αυτή την υπαίτια αδυναμία εκπληρώσεως της παροχής εκ μέρους της
εφεσίβλητης εναγομένης δικαιούται να ζητήσει, σύμφωνα με το άρθρο 382 ΑΚ, αποζημίωση για τη
ζημία της, η οποία, κατά τα άρθρα 297 και 298, περιλαμβάνει τόσο τη θετική της ζημία όσο και την
αποθετικής. Και η θετική ζημία που επικαλείται, η αξία της αλέσεως της ποσότητας του σιταριού, που
δεν αλέστηκε, είναι ορισμένη και βρίσκεται σε αιτιώδη συνάφεια με τη μη εκπλήρωση της συμβατικής
υποχρεώσεως της εφεσίβλητης εναγομένης.

6327/2003 ΕΦ ΑΘ

Από τις διατάξεις των άρθ. 574 και 575 ΑΚ προκύπτει ότι οι υποχρεώσεις του εκμισθωτή δεν
εξαντλούνται με μόνη την παραχώρηση του πράγματος κατάλληλου για τη συμφωνηθείσα χρήση, αλλά
εκτείνονται σε όλη τη διάρκεια της μισθώσεως σύμφωνα με τη φύση της μισθωτικής συμβάσεως ως
διαρκούς. Ετσι ο εκμισθωτής υποχρεώνεται:

α) αρνητικά, να παραλείπει κάθε ενέργεια που μπορεί να στερήσει ή να διαταράξει τη χρήση του
μισθωτή και

β) θετικά, να ενεργεί τα απαραίτητα για την ανεμπόδιστη άσκηση της χρήσεως από το μισθωτή, δηλ.
να αίρει κάθε πραγματικό ή νομικό ελάττωμα ή έλλειψη ιδιότητας, εκτός αν δεν τον βαρύνουν.

Επομένως, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να ασκήσει τις αγωγές περί νομής ή της κυριότητάς του για
να προστατεύσει το μισθωτή από τις αδικαιολόγητες ενοχλήσεις ή επεμβάσεις τρίτων, ενώ ο κάτοχος -
μισθωτής δεν υποχρεώνεται να ασκήσει τα δικά του ένδικα μέσα από το άρθ. 997 ΑΚ (βλ. Ραψομανίκη,
στον ΑΚ Γεωργιάδη - Σταθόπουλο, άρθρα 575 αριθ. 10, 584 αριθ. 7). Εξάλλου, κατά το άρθρο 584 ΑΚ
ο μισθωτής, με την επιφύλαξη των διατάξεων που ισχύουν για τα πραγματικά ή νομικά ελαττώματα ή
για την έλλειψη ιδιοτήτων, έχει δικαίωμα κατά τα λοιπά, αν δεν του παραδόθηκε ή του παρεμποδίστηκε
η χρήση του μισθίου να απαιτήσει, σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις, την εκτέλεση της σύμβασης ή
αποζημίωση. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, η οποία καλύπτει όλες τις περιπτώσεις παραβίασης
της βασικής υποχρέωσης του εκμισθωτή προς παραχώρηση της χρήσης του μισθίου για όσο χρόνο
διαρκεί η σύμβαση (άρθρο 574 ΑΚ) που δεν καλύπτονται από τις διατάξεις περί πραγματικών ή νομικών
ελαττωμάτων, ο εκμισθωτής, σε περίπτωση που αφαίρεσε ο ίδιος ή τρίτος από τον μισθωτή, ως
λ.χ. ο συμμισθωτής, τη χρήση του μισθίου μετά την έναρξη της σύμβασης μισθώσεως και για
το χρονικό διάστημα που διήρκεσε η αφαίρεση, περιέρχεται σε αδυναμία παροχής, ο δε
μισθωτής έχει στην περίπτωση αυτή τα δικαιώματα του άρθρου 382 ΑΚ, μεταξύ των οποίων
και το δικαίωμα της αποζημίωσης, χωρίς να απαιτείται να ταχθεί προθεσμία εκπλήρωσης της
παροχής, ως επιβάλλεται από τη διάταξη του άρθρου 383 ΑΚ που εφαρμόζεται στις
περιπτώσεις υπερημερίας προς εκπλήρωση της παροχής. Οίκοθεν νοείται ότι ο εκμισθωτής,
προκειμένου να απαλλαγεί για τις ενέργειες τρίτων που παρακωλύουν τη χρήση, πρέπει να αποδείξει ότι
γι` αυτές δεν τον βαρύνει πταίσμα. Περαιτέρω, κατά το άρθρο 298 ΑΚ η αποζημίωση περιλαμβάνει τη
μείωση της υπάρχουσας περιουσίας του δανειστή (θετική ζημία), καθώς και το διαφυγόν κέρδος. Τέτοιο
κέρδος λογίζεται εκείνο που προσδοκά κανείς με πιθανότητα σύμφωνα με την συνηθισμένη πορεία των
πραγμάτων ή τις ειδικές περιστάσεις και ιδίως τα προπαρασκευαστικά μέτρα που έχουν ληφθεί. Τα
στοιχεία του διαφυγόντος κέρδους αποτελούν στοιχείο της βάσης της αγωγής χωρίς να απαιτείται η
εξειδίκευσή τους με αναφορά των στοιχείων της δευτέρας περιόδου τη ανωτέρω διατάξεως, αλλά αρκεί
η αναφορά του όρου διαφυγόν κέρδος, που είναι κοινώς γνωστή έννοια, σε συνδυασμό με τη αναφορά
των περιστατικών της ζημίας που συνιστούν την έννοια του διαφυγόντος κέρδους. Οι δε αντίθετοι
ισχυρισμοί, που αποκλείουν την έννοια του διαφυγόντος κέρδους, λόγω π.χ. του ότι τούτο θα
ποριζόταν ο ζημιωθείς κατά τρόπον αντιβαίνοντα στον νόμο ή τα χρηστά ήθη, αποτελούν άρνηση της
αγωγής κατά το στοιχείο του διαφυγόντος κέρδους (βλ. ΑΠ 465/1994 ΕλλΔνη 1994 σελ. 1339,
1383/1991 ΕΕΝ 1993 σελ. 128, πρβλ. ΑΠ 83/2002 ΝοΒ 2002 σελ. 1705 Ραψομανίκης, έ.α. άρθ. 584
αριθ. 3, 6 και 7).

881/2005 ΜΠΡ ΑΘ [ΕΦΑΡΜΟΖΕΙ ΑΚ 335 επ., όχι ΑΚ 380 επ.]

Τέλος, από τη διάταξη του άρθρου 584 του ΑΚ προκύπτει ότι ο μισθωτής, με την επιφύλαξη των
διατάξεων που ισχύουν για τα πραγματικά και τα νομικά ελαττώματα ή για την έλλειψη των
συμφωνημένων ιδιοτήτων -με άλλα λόγια, με την επιφύλαξη των διατάξεων των άρθρων 576 επ. του
ΑΚ- έχει δικαίωμα, κατά τα λοιπά, εάν δεν του παραδόθηκε ή του παρεμποδίστηκε η χρήση του
μισθίου, να απαιτήσει, σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις, την εκτέλεση της σύμβασης ή αποζημίωση.
Σύμφωνα με την άποψη, την οποία υιοθετεί ως ορθότερη το Δικαστήριο τούτο, ως "γενικές διατάξεις",
στις οποίες παραπέμπει η διάταξη του άρθρου 584 του ΑΚ, πρέπει να νοούνται μόνον εκείνες των
άρθρων 335 επ. του ΑΚ και όχι και εκείνες των άρθρων 374 επ. του ΑΚ (ΑΠ 437/1972, ΝοΒ 20, 1178, ΑΠ
984/1976, ΝοΒ 25, 361, ΑΠ 1425/1986, ΕλΔ 28, 1031, ΑΠ 913/1996, ΕλΔ 38, 104, ΑΠ 83/2002, ΧρΙΔ Β!,
2002,214, ΑΠ 1600/2002. ΕλΔ 44, 766, ΕφΑθ 287/2000, ΕλΔ 42, 1669, Καυκάς, Ενοχικόν δίκαιον, ειδικό
μέρος, έβδομη έκδοση, 1993, πρώτος τόμος, άρθρο 584 § 2, σελ. 279, Κατράς, Πανδέκτης μισθώσεων
και οροφοκτησίας, δεύτερη έκδοση, 2000, § 26 Α/3.1, σελ. 110, αντίθετα, ότι ως "γενικές διατάξεις"
πρέπει να νοούνται εκείνες -ή, και εκείνες, εκτός από τα άρθρα 335 επ. του ΑΚ- των άρθρων 374 επ.
του ΑΚ, ΑΠ 465/1994, ΕλΔ 35,1339, ΑΠ 32/2001, ΕλΔ 42, 933, ΕφΑθ 5566/2001, ΕπΔικΠολ 2002,189,
ΕφΑθ 3906/2002, ΕλΔ 44,223, Ραψομανίκης, στον ΑΚ Γεωργιάδη-Σταθόπουλου, άρθρο 584 αριθ. 3,
Παπαδάκης, Αγωγές απόδοσης μισθίου, δεύτερη έκδοση, 1990, § 18/6.δ, αριθ. 910, σελ. 321- 322,
όπου και άλλες παραπομπές στη σύμφωνη και στην αντίθετη, με τη θέση αυτή, άποψη στη θεωρία και
τη νομολογία, ιδίως στις σημειώσεις 148-151).

13526/2002 ΜΠΡ ΘΕΣΣΑΛ

Eπειδή από το συνδυασμό των άρθρων 574 έως 576 ΑΚ σαφώς προκύπτει ότι ο εκμισθωτής, βάσει της
συμβάσεως μισθώσεως, υποχρεούται να παραδώσει στο μισθωτή την ακώλυτη χρήση του μισθίου και
να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνηθείσα χρήση καθ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, ο δε
μισθωτής, ο οποίος υποχρεούται εκ της συμβάσεως να καταβάλλει το μίσθωμα, έχει το δικαίωμα να
μην καταβάλει τούτο, αν η χρήση του μισθίου παρακωλύθηκε ολικά εξαιτίας του ελαττώματος - χωρίς
να αρκεί μόνη η ύπαρξη του ελαττώματος - και για όσο χρόνο διαρκεί η κατάσταση αυτή, ή να ζητήσει
μείωση ανάλογη με το βαθμό της ελάττωσης της χρήσης η οποία οφείλεται στο ελάττωμα του μισθίου
και όσο χρόνο επίσης διαρκεί η κατάσταση αυτή. Το δικαίωμα δε αυτό (προς απαλλαγή ή μείωση του
μισθώματος) μπορεί να ασκήσει ο μισθωτής με αγωγή, ανταγωγή ή και με ένσταση σε περίπτωση
αγωγής του εκμισθωτή για την πληρωμή του μισθώματος ή προς απόδοση της χρήσης του μισθίου
λόγω καταγγελίας της μισθώσεως για καθυστέρηση (ΑΠ 167/1987 Αρχ Ν 38.79, ΑΠ 1425/86 Δνη
28.1032, ΕφΑθ 3879/ 94 Δνη 36.1607). Πραγματικό δε ελάττωμα αποτελεί και η απαγόρευση
χορήγησης άδειας λειτουργίας του καταστήματος από αστυνομική ή άλλη αρχή (ΑΠ 1541/90 Δνη
32.150, ΕφΑθ 5055/93 Δνη 35.1117, Εφ Αθ 1979/93 Δνη 34.1148). Τέλος, κατά το άρθρο 577 ΑΚ,
παρέχεται πρόσθετο δικαίωμα στο μισθωτή σε περίπτωση υπάρξεως πραγματικού ελαττώματος, αντί
για τη μείωση ή τη μη καταβολή του μισθώματος να ζητήσει αποζημίωση για τη μη εκτέλεση της
συμβάσεως, η οποία περιλαμβάνει κάθε θετική ή αποθετική του ζημία που οφείλεται στην ύπαρξη του
ελαττώματος, όπως θετική ζημία αποτελούν τα προκαταβληθέντα μισθώματα, που αφορούν το
διάστημα της μη χρήσης του μισθίου, ποσά που δαπανήθηκαν για τη μίσθωση άλλου πράγματος, και η
προς εκπλήρωση συμβατικής υποχρεώσεως παρασχεθείσα ασφάλεια (συμβατική εγγυοδοσία) με την
καταβολή κατά την κατάρτιση του μισθώματος υπό του μισθωτού στον εκμισθωτή χρηματικού ποσού
(ΑΠ 1502/92, Δνη 35.419, ΕφΑθ 298/75 ΑρχΝ 27.151, ΕφΘεσ 2945/2000 Αρμ 2001.1336).