CHƯƠNG 2:

TIÊU CHUẨN GIÁTRỊ

NHÓM 2: GVHD: TS. Nguyễn Thị Uyên Uyên

Nguyễn Hoàn Thúy An

Hoàng Anh

Vương Thị Kiều Trinh

Phạm Thị Hà

Ngô Vũ Anh Thư

1
 MỤC LỤC
1.GIỚI THIỆU 3

2.XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TIÊU CHUẨN 3

3.SỰ TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ TRỊ TIÊU CHUẨN TỚI KẾT QUẢ ĐỊNH 5
GIÁ
4.ĐIỀU KHOẢN GIÁ TRỊ 6

5.TIÊU CHUẨN CHUNG VỀ GIÁ TRỊ CỦA MỸ 7

5.1 GIÁ TRỊ NỘI TẠI 7

5.2 GIÁ TRỊ HỢP LÝ 9

5.2.1 GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG HỢP LÝ 11

5.2.2 GIÁ TRỊ HỢP LÝ (QUYỀN LỢI BANG) VÀ GIÁ TRỊ HỢP LÝ 11
(BÁO CÁO TÀI CHÍNH)

5.3 GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ 14

5.4.CÁC LOẠI GIÁ TRỊ KHÁC 15

6.TIÊU CHUẨN CHUNG VỀ GIÁ TRỊ CỦA VIỆT NAM 25

6.1 GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG 25

6.2 GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG 26

7.ỨNG DỤNG CỦA GIÁ TRỊ TIÊU CHUẨN CỤ THỂ 28

8.PHẦN BÙ KIỂM SOÁT 32

9.KHUNG THỜI GIAN ĐỊNH GIÁ 35

10.CÁC KỸ THUẬT HIỆN TẠI TRONG VIỆC ĐỊNH GIÁ DOANH 36

NGHIỆP

2
1.GIỚI THIỆU

Theo quan điểm thực tế, quá trình thẩm định giá không chỉ là trả lời câu hỏi: "Giá trị
là gì?" Câu hỏi này thường được theo sau bởi một câu hỏi khác: "Giá trị có ý nghĩa
gì?" Những câu hỏi này làm nổi bật tầm quan trọng của việc lựa chọn, hiểu biết và áp
dụng đúng tiêu chuẩn giá trị. Việc xác định loại giá trị đang được tìm kiếm được gọi là
tiêu chuẩn giá trị. Mỗi tiêu chuẩn giá trị chứa nhiều giả định đại diện cho nền tảng của
loại giá trị đang được sử dụng trong một cam kết cụ thể. Ngay cả khi một tiêu chuẩn
của giá trị được xác định, không có gì đảm bảo rằng tất cả sẽ đồng ý với các giả định
cơ bản của nó. Như James C. Bonbright đã viết trong cuốn sách tiên phong của mình
mang tên Định giá tài sản:

Khi một người đọc các định nghĩa giá trị thông thường một cách nghiêm túc, trước
tiên sẽ thấy chúng rất mơ hồ, nhưng sau đí, chúng gợi đến các khái niệm về giá trị chỉ
chấp nhận được cho các mục đích nhất định và không thể chấp nhận cho các mục đích
khác.

Qua đó cho thấy phát biểu của Bonbright năm 1937 vẫn áp dụng trong hiện tại.
Chương này giải quyết một số những điều mơ hồ được Bonbright đề cập đến và thảo
luận về bối cảnh áp dụng các tiêu chuẩn khác nhau.

2.XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TIÊU CHUẨN

Năm 1989, một trường đại học thuộc Hiệp hội Thẩm định giá Hoa Kỳ công bố một ý
kiến về việc xác định các tiêu chuẩn về giá trị. Theo quan điểm đó, trường này công
nhận tầm quan trọng của việc xác định tiêu chuẩn giá trị, bao gồm:

Sự cần thiết để xác định và xác định tiêu chuẩn áp dụng giá trị như là một phần quan
trọng của bất kỳ báo cáo thẩm định giá nào. Quan điểm này cũng thừa nhận rằng hợp
pháp có thể là các định nghĩa khác nhau về cùng một mức độ thẩm định và các bối
cảnh khác nhau dựa trên các cách sử dụng được chấp nhận rộng rãi hoặc các định
nghĩa pháp luật thông qua các đạo luật, quy định, luật pháp và / hoặc văn bản pháp
luật ràng buộc.

3
Đối với việc định giá doanh nghiệp, nghiên cứu viên khẳng định rằng "mọi báo cáo
thẩm định hoặc cam kết phải xác định tiêu chuẩn áp dụng có giá trị." Ngoài ra, tiêu
chuẩn thống nhất về thẩm định chuyên nghiệp và tất cả các tiêu chuẩn đánh giákKinh
doanh quốc gia xác định tiêu chuẩn của tiêu chuẩn giá trị trong mỗi thẩm định.

Trong chương này, chúng ta sẽ thảo luận chi tiết hơn về 5 tiêu chuẩn được sử dụng
phổ biến nhất và áp dụng trong bốn trường hợp khác nhau: thuế bất động sản, bất
đồng chính kiến và phân tách, phân tách và báo cáo tài chính. Thảo luận của chúng ta
về các tiêu chuẩn về giá trị này sẽ đước ứng dụng trong các bài tập báo cáo về luật
pháp, quy định và tài chính. Việc xem xét luật, quy chế và các phân tích pháp lý khác
nhau được tiếp cận từ quan điểm của nhà phân tích định giá và không nên xem là tư
vấn pháp lý.

Trong quá trình chuẩn bị thẩm định về vấn đề tư pháp, cho dù là thuế liên quan đến
bất động sản hoặc các ưu đãi cho một vấn đề liên quan đến cổ đông hoặc phân chia,
nhà phân tích phải nhạy cảm với các sự kiện và hoàn cảnh của vụ việc. Nhà phân tích
phải nhận ra rằng tiêu chuẩn giá trị trước đây được sử dụng trong các vụ kiện của tòa
án có thể không áp dụng cho tất cả các trường hợp. Mô hình thực tế cụ thể của một
trường hợp trước có thể phân biệt nó với trường hợp hiện tại.

Nhà phân tích định giá cũng phải biết rằng trong luật trước đây, thuật ngữ được sử
dụng và kết quả cuối cùng của việc định giá có thể không đồng bộ. Ngoài ra, có thể
tồn tại những khác biệt về thẩm quyền và cách thức một tiêu chuẩn nhất định có giá trị
được sử dụng trong một khu vực có thẩm quyền có thể khác với các tiểu bang khác và
các thẩm quyền liên bang khác. Như đã đề cập trước đây, tiêu chuẩn giá trị là định
nghĩa về loại giá trị đang được tìm kiếm. Tiền đề của giá trị là giả định về các tình
huống thực tế hoặc giả thiết áp dụng cho việc định giá theo chủ đề. Sau đó chương
này giới thiệu các tiêu chuẩn và mặt bằng giá trị rất quan trọng để hiểu được giá trị
trong các bối cảnh báo cáo tài chính, tư pháp, luật pháp và tài chính.

3.SỰ TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ TRỊ TIÊU CHUẨN TỚI KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ

Như đã đề cập, tiêu chuẩn định giá xác định cho nhà phân tích loại giá trị đang được
tìm kiếm và hướng cả khía cạnh lý thuyết và thực tiễn của việc định giá. Trong một số

4
trường hợp, tiêu chuẩn áp dụng có giá trị rõ ràng. Trong trường hợp thuế liên bang, giá
trị thị trường hợp lý được áp dụng theo định nghĩa được quy định trong Quy chế Kho
bạc và hướng dẫn được cung cấp trong các trường hợp Thu thuế của IRS và Tòa án về
Thuế. Có thể vẫn còn có những tranh cãi về các vấn đề như mức chiết khấu cho phép,
nhưng về cơ bản, định nghĩa là nhất quán và cung cấp hướng dẫn khá rõ ràng.

Trong các loại định giá khác, tiêu chuẩn áp dụng giá trị không rõ ràng. Mặc dù việc áp
dụng luật lệ về giá trị hợp lý gần như phổ biến ở 50 tiểu bang trong các trường hợp
quyền của người bất đồng chính kiến và các vụ đàn áp, thuật ngữ này hiếm khi được
định nghĩa bởi các đạo luật này. Trong thế kỷ vừa qua, tòa án, hiệp hội luật pháp và cơ
quan lập pháp nhà nước đã cân nhắc về định nghĩa thích hợp về giá trị hợp lý để làm
rõ ứng dụng của nó.

Tiêu chuẩn giá trị có thể có tác động đáng kể đến việc định giá cuối cùng. Để minh
hoạ tốt hơn khái niệm này, chúng ta có thể đi qua một ví dụ về giá trị mà sẽ được sử
dụng các tiêu chuẩn khác nhau cho các mục đích khác nhau. Chúng tôi sẽ sử dụng, ví
dụ, một tập quán / công ty kế toán được sở hữu bằng nhau bởi ba kế toán.

4.ĐIỀU KHOẢN GIÁ TRỊ

Trong suốt chương này, chúng ta thảo luận hai cơ sở định giá bao gồm: giá trị trao đổi
và giá trị cho chủ sở hữu. Các cơ sở này ảnh hưởng đến tiêu chuẩn áp dụng giá trị.
Tiền đề đã chọn "giá trị cho ai?"

• Giá trị trao đổi. Giá trị trao đổi là giá trị giả định doanh nghiệp hoặc lợi ích
kinh doanh đang thay đổi tay, trong một bán thực tế hoặc giả thiết. Người mua
trao đổi lãi cho tiền mặt hoặc các khoản tương đương tiền. Theo đó, việc giảm
giá của cổ đông, bao gồm cả việc thiếu kiểm soát và thiếu khả năng tiếp cận thị
trường, được xem xét để ước lượng giá trị của tài sản để đổi lấy. Tiêu chuẩn về
giá thị trường hợp lý, và ở một mức độ nào đó, tiêu chuẩn giá trị hợp lý, áp
dụng cho cổ đông không đồng ý, áp bức nhà đầu tư, và các vấn đề báo cáo tài
chính, thường là giá trị trao đổi.
• Giá trị cho chủ sở hữu. Giá trị cho tiền đề của chủ sở hữu đại diện cho giá trị

của một tài sản không được bán mà thay vào đó nó được duy trì trong hình thức

5
 hiện tại của chủ sở hữu hiện tại. Tài sản không nhất thiết phải là thị trường để
có giá trị. Một khía cạnh thường bị bỏ qua của giá trị cho tiền đề của chủ sở
hữu là kết quả có thể nhiều hơn hoặc ít hơn giá trị trao đổi. Tiêu chuẩn giá trị
đầu tư nằm trong tiền đề của giá trị cho chủ sở hữu, cũng như trong một số
trường hợp, giá trị hợp lý.

Hai cơ sở này đại diện cho cơ sở lý thuyết của mỗi tiêu chuẩn giá trị. Nói cách khác,
chúng đại diện cho khuôn khổ theo đó tất cả các giả định khác theo sau.

5.TIÊU CHUẨN CHUNG VỀ GIÁ TRỊ CỦA MỸ

Trong bối cảnh pháp lý, tiêu chuẩn của giá trị thường được đặt ra bởi các quy định
(như trong lĩnh vực bất động sản hoặc thuế quà tặng), bởi các quy chế, bởi luật pháp
(ví dụ như các trường hợp ly hôn sẽ được xử lý khác nhau ở các tiểu bang khác nhau),
hoặc bởi sự kết hợp của những điều này. Trong báo cáo tài chính, tiêu chuẩn của giá
trị được lập bởi Hệ thống Chuẩn mực Kế toán quốc tế ( Hệ Thống chuẩn hoá chuẩn
mực kế toán [ASC]) được ban hành bởi Ủy ban chuẩn mực kế toán tài chính. Theo đó
là sáu tiêu chuẩn của giá trị được sử dụng phổ biến nhất

5.1 GIÁ TRỊ NỘI TẠI

Giá trị nội tại là giá trị được coi là có sẵn trong tài sản. Giá trị nội tại được định nghĩa
bởi Từ điển Webster là "đang được mong muốn mà không vì liên quan đến bất cứ điều
gì khác " và bởi từ điển của Black Law là" bản chất vốn có của một thứ mà không có
bất kỳ tính năng đặc biệt nào có thể làm thay đổi giá trị thị trường của nó”. Ví dụ, giá
trị thực chất của một đồng bạc là giá trị của bạc bên trong nó.

Theo Graham and Dodd, bốn nhân tố này là những thành phần chính của giá trị nội
tại:

• Mức năng lực tạo ra thu nhập bình thường và lợi nhuận trong việc sử dụng tài
sản để phân biệt với thu nhập được báo cáo, có thể bị làm sai bởi những ảnh
hưởng tạm thời.
• Cổ tức thực trả hoặc khả năng trả cổ tức hiện tại và trong tương lai.
• Một kỳ vọng thực tế về xu hướng tăng trưởng của thu nhập.

6
 • Tính ổn định và khả năng dự báo của giá trị kinh tế tương lai về hai mặt định
tính và định tính của của doanh nghiệp.
5.2 GIÁ TRỊ HỢP LÝ

5.2.1 GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG HỢP LÝ

Giá trị thị trường hợp lý có lẽ là tiêu chuẩn được biết đến nhiều nhất về giá trị và
thường được áp dụng trong các vấn đề tư pháp và quản lý. Giá trị thị trường hợp lý
được áp dụng cho hầu như tất cả các vấn đề thuế liên bang và tiểu bang, bao gồm tài
sản, quà tặng, thừa kế, thu nhập và thuế theo giá trị, cũng như nhiều tình huống định
giá khác.

Theo định nghĩa đến từ Kho bạc quốc gia thì định nghĩa định giá trị thị trường hợp lý
là: Giá trị thị trường hợp lý là giá mà tài sản sẽ thay đổi giữa một người sẵn sàng mua
và một người sẵn sàng bán, không nằm dưới bất kỳ bắt buộc để mua hoặc bán và cả
hai đều có kiến thức hợp lý liên quan tới thông tin thực tế.

Từ điển Pháp luật của Black định nghĩa giá trị thị trường hợp lý là "giá mà người bán
sẵn sàng chấp nhận và người mua sẵn sàng trả tiền trên thị trường mở và trong giao
dịch mua bán ngoài, đó là điểm mà cung và cầu giao nhau. "

Trong giao dịch mua bán ngoài, người mua và người bán độc lập với bên thứ ba,
không phải cá nhân cụ thể, và do đó giá nói chung không bị ảnh hưởng bởi bất kỳ
động cơ đặc biệt hoặc hiệp lực chỉ có sẵn cho một người mua cụ thể. Giá trị thị trường
hợp lý ngụ ý một thị trường giả định trong đó người mua và người bán giao dịch,cùng
với các điều kiện kinh tế hiện tại tính đến thời điểm định giá.

Đây là mức giá của một loại tài sản mà tại đó tài sản này có thể bán được trên thị
trường dưới các điều kiện sau:

• Khách hàng tiềm năng và người bán có những hiểu biết hợp lý về tài sản này,
họ hành động nhằm đạt được lợi ích lớn nhất cho mình, và không chịu sức ép
phải tiến hành mua bán.

• Có một khoảng thời gian hợp lý để hoàn thành giao dịch.

7
Với tất cả các điều kiện này thì giá thị trường hợp lý của một tài sản sẽ thể hiện giá trị
thật của tài sản đó, hay nói cách khác tài sản đó được định giá một cách đúng đắn.

5.2.2 GIÁ TRỊ HỢP LÝ (QUYỀN LỢI BANG) VÀ GIÁ TRỊ HỢP LÝ (BÁO
CÁO TÀI CHÍNH)

Giá trị hợp lý có thể là tiêu chuẩn áp dụng của giá trị trong một số tình huống khác
nhau bao gồm báo cáo tài chính, định giá của một công ty đi tư nhân, cổ đông, những
vấn đề bất đồng và áp bức, giải thể công ty, và ly dị.

Giá trị hợp lý (quyền lợi bang) được sử dụng trong vấn đề liên quan đến quyền lợi,
tranh chấp trong bang. Đây là tiêu chuẩn của chính chính quyền bang. Giá trị hợp lý
(quyền lợi bang) có những đặc điểm sau:

• Có thể thay đổi theo từng bang

• Phải có bên thứ ba đứng ra hòa giải nếu tranh chấp giải ra giữua hai bang

Định nghĩa giá trị hợp lý (báo cáo tài chính) phụ thuộc vào ngữ cảnh của nó. Đối với
báo cáo tài chính, gía trị thực được định nghĩa là có liên quan và gần giống nhưng
không phải là giá trị thị trường hợp lý. Định nghĩa giá trị hợp lý (báo cáo tài chính) từ
Hệ thống Chuẩn mực Kế toán quốc tế cho mục đích kế toán là: giá sẽ được nhận để
bán một tài sản hoặc được thanh toán để chuyển nợ trong một giao dịch có trật tự giữa
các bên tham gia thị trường tại ngày đo đạc.

5.3 GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ

Giá trị đầu tư, theo thuật ngữ định giá doanh nghiệp, là giá trị của một tài sản đối với
một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đấy theo những mục tiêu đầu tư đã xác định..
Theo đó, loại giá trị này xem xét kiến thức, khả năng, kỳ vọng của chủ sở hữu (hoặc
tiềm năng của chủ sở hữu), rủi ro và thu nhập tiềm năng, và các yếu tố khác. Giá trị
đầu tư thường xem là sự hiệp lực có sẵn cho một người mua cụ thể.

Ví dụ, đối với một số công ty, giá trị đầu tư có thể phản ánh giá trị gia tăng của phát
triển theo chiều dọc hoặc ngang cho công ty đó. Đối với một công ty sản xuất, nó có
thể phản ánh giá trị gia tăng của nhà phân phối nhằm kiểm soát kênh phân phối và các
sản phẩm đặc biệt của nhà sản xuất đó. Đối với các công ty khác, giá trị đầu tư có thể

8
phản ánh giá trị gia tăng để thâu tóm một đối thủ cạnh tranh và tiết kiệm chi phí khi
kết hợp hoạt động từ đó loại bỏ một số cạnh tranh về giá cả. Đối với một cá nhân, giá
trị đầu tư xem xét giá trị cho chủ sở hữu và thường bao gồm danh tiếng của một
người, kỹ năng độc đáo, và các thuộc tính khác.

Giá trị đầu tư tăng lên trong bối cảnh các cuộc li dị, khi xem xét giá trị đầu tư về mặt
pháp lý liệu tòa án có sử dụng thuết ngữ “giá trị đầu tư hay không? Trong bối cảnh
này, giá trị đầu tư thường xem xét giá trị tài sản không phải cho người mua hoặc người
bán giả định, mà là cho chủ sở hữu hiện tại. Từ việc đánh giá doanh nghiệp, khi một
tòa án ly hôn sử dụng giá trị đầu tư theo cách này, thì người mua cụ thể là chủ sở hữu
hiện tại, và việc áp dụng giá trị cho điều đó thì người mua chuyển sang giá trị đầu tư.
Do đó, giá trị đầu tư thường được sử dụng đồng nghĩa với giá trị cho chủ sở hữu.

Giá trị đầu tư có thể được đo lường, ví dụ như là dòng tiền thuần chiết khấu mà một
nhà đầu tư cụ thể mong muốn một công ty kiếm được, trong cách chủ đầu tư (chủ sở
hữu) cụ thể đó vận hành nó.

Giá trị đầu tư xem xét giá trị từ những quan điểm của những người bán tiềm năng và
người mua:

• Nhu cầu và khả năng kinh tế tương ứng của các bên tham gia giao dịch.
• Mức ngại rủi ro
• Động lực của các bên tham gia giao dịch
• Chiến lược của doanh nghiẹp
• Điểm mạnh và điểm yếu của công ty mục tiêu
• Tổ chức của công ty mục tiêu

5.4.CÁC LOẠI GIÁ TRỊ KHÁC

5.4.1 GIÁ TRỊ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

Là giá trị doanh nghiệp kỳ vọng tiếp tục kinh doanh trong tương lai. Khi giả thiết về
giá trị họa tôdngj liên tục trong thẩm định giá, thì các thẩm định viên xem xét doanh
nghiệp như một đơn vị sẽ tiếp tục hoạt động mãi mãi.

Hầu hết các đánh giá về giá trị pháp lý xem xét để xác định giá trị của một công ty
hoạt động liên tục. Từ điển Pháp luật của Black định nghĩa giá trị hoạt động liên tục
của doanh nghiệp là "giá trị thương mại tài sản của doanh nghiệp có hiệu quả trong

9
tương lai trái ngược với giá trị thanh lý của doanh nghiệp hoặc tài sản." Việc đưa ra
giả thiết hoạt động kinh doanh liên tục cho phép doanh nghiệp được thẩm định giá cao
hươn giá trị thanh lý và đưa ra giá trị thực tế của doanh nghiệp.

Trong việc định giá của lĩnh vực tư pháp, người ta thường giả định rằng một công ty
sẽ tiếp tục hoạt động như nó đã được trước, trong, và sau khi định giá. Giá trị của
doanh nghiệp có thể khác biệt bởi một sự kiện đòi hỏi hoặc gây ra việc định giá, chẳng
hạn như cái chết của một cổ đông chủ chốt hoặc sự ra đi của một số cổ đông bất mãn.
Trong các trường hợp khác, doanh nghiệp có thể tiếp tục như thường lệ, như trong
trường hợp định giá khi ly hôn.

5.4.2 GIÁ TRỊ THANH LÝ

Theo từ điển Pháp luật của Black định nghĩa “ giá trị thanh khoản” là “giá trị của một
doanh nghiệp hoặc một tài sản khi bán thanh lý, trái ngược với việc bán khi doanh
nghiệp còn tiếp tục hoạt động ". Định nghĩa này bao gồm ý tưởng về giá trị thanh lý,
nghĩa là, tài sản và nợ phải trả đã được đánh giá riêng lẻ. Tuy nhiên, có thể có sàng lọc
thêm cho các giả định theo giá trị thanh lý, chủ yếu là xử lý tài sản và trả các khoản nợ
nần. Về phương pháp luận, giá trị thanh lý không chỉ xem xét lợi nhuận từ bán tài sản
của doanh nghiệp mà còn phải tính đến bất kỳ chi phí liên quan.

5.4.3 TIÊU CHUẨN GIÁ TRỊ TRONG CÁC TRƯỜNG HỢP KHÁC

TIÊU CHUẨN GIÁ TRỊ TRONG CHIA TÁCH

Khi định giá một thương vụ với mục đích thừa kế và tặng thuế nhằm xác định số thuế
phải trả đối của thương vụ trong phần thừa kế hoặc tặng. Trong các vấn đề bất đồng
quan điểm và lạm quyền, mục đích của việc định giá là xác định giá mua phải trả cho
cổ đông không đồng ý hoặc ít có quyền. Trong việc chia tách, mục đích của việc định
giá trong quá trình sáp nhập là để nó có thể được chia tách. Vấn đề cơ bản là: Điều gì
cấu thành tài sản có được trong quá trình sáp nhập? Các luật của bang cung cấp ít
hướng dẫn. Ví dụ, các định nghĩa theo luật định tài sản chung ở Arizona và
Pennsylvania tiết lộ rằng mặc dù sở hữu từ xuất hiện trong các đạo luật tương ứng, ý
nghĩa của nó không được định nghĩa rõ ràng.

10
GIÁ TRỊ TƯ VẤN TRONG KẾ TOÁN TÀI CHÍNH

Giá trị hợp lý là tiêu chuẩn của giá trị được sử dụng trong định giá được thực hiện cho
các mục đích kế toán. Thuật ngữ bắt nguồn từ tài liệu kế toán, bao gồm các nguyên tắc
kế toán được chấp nhận rộng rãi (GAAP) và Ủy ban Chứng khoán và Chứng khoán
(SEC). Năm 2006, Hội đồng tiêu chuẩn kế toán tài chính đã ban hành SFAS 157 (nay
là ASC 820), định nghĩa giá trị hợp lý, thiết lập một khuôn khổ để đo lường giá trị hợp
lý trong GAAP và mở rộng các thông tin về việc đo lường giá trị hợp lý. Mục đích
làm rõ định nghĩa giá trị hợp lý trong SFAS 157 là một định nghĩa duy nhất về giá trị
hợp lý cùng với một khuôn khổ để đo lường giá trị hợp lý sẽ dẫn đến tăng tính nhất
quán và tính so sánh của các phép đo tài chính. SFAS 157 có hiệu quả đối với các báo
cáo tài chính được ban hành cho năm tài chính bắt đầu từ ngày 15 tháng 11 năm 2007
và các khoảng thời gian tạm thời trong những năm tài chính đó.

Những người tham gia thị trường là người mua và người bán trên thị trường chính
hoặc có lợi nhất. Đặc điểm của những người tham gia thị trường bao gồm:

• Sự độc lập từ đơn vị báo cáo

• Sự hiểu biết hợp lý về tài sản hoặc trách nhiệm pháp lý dựa trên tất cả các thông tin
có sẵn

• Khả năng và động cơ để giao dịch cho tài sản hoặc nợ mức đầu vào để đo lường giá
trị hợp lý của tài sản và nợ, nhấn mạnh vào khái niệm về người tham gia thị trường,
thông tin thị trường và đầu vào của thị trường. SFAS 157 (nay là ASC 820) thiết lập
một hệ thống đo lường giá trị hợp lý, liên quan đến việc sử dụng các dữ liệu thị trường
có thể quan sát được trong việc đo lường giá trị hợp lý, khi thị trường
Dữ liệu sẵn có.

6.TIÊU CHUẨN CHUNG VỀ GIÁ TRỊ CỦA VIỆT NAM

Cơ sở giá trị tài sản có thể là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường.
Giá trị tài sản được ước tính trên cơ sở giá trị phi thị trường là giá trị phi thị trường và

11
được xác định bằng các cách tiếp cận theo quy định của hệ thống Tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam.

6.1 GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG

Giá trị thị trường (GTTT) là mức giá trị được thị trường thừa nhận. GTTT đôi khi
được gọi là giá trị công bằng, là một tiêu chuẩn cơ bảm của giá trị. GTTT phản ánh
tính hiệu quả về mặt kinh tế - theo cơ chế giá cả thị trường: hàng hóa sẽ được chuyển
đến cho người có thể trả nhiều tiền nhất, hàng hóa sẽ được sản xuất bởi người có chi
phí thấp nhất.

GTTT là căn cứ chủ yếu trong hoạt động thẩm định giá đối với hầu hết các loại tài
sản. Cơ sở của việc xây dựng khái niệm GTTT, hay cơ sở của việc ước tính GTTT đối
với một tài sản nào đó, được dựa trên một thực tế là nó có khả năng trao đổi, mua bán
một cách phổ biến trên thị trường, được thực tiễn kiểm chứng khách quan. Tuy nhiên
trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần được thẩm định giá nhưng chúng rất ít khi được
mua bán, thậm chí không có thị trường đối với chúng, ví dụ như: công viên, nhà ga,
nhà thờ, bệnh viện, trường học… Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này,
người ta dựa vào những yếu tố phi thị trường chi phối đến giá trị tài sản. Giá trị được
ước tính như vậy gọi là giá trị phi thị trường (GTPTT).

Nói một cách đầy đủ, GTPTT là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh
giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản
trên thị trường.

Trên thực tế có rất nhiều khái niệm giá trị khác nhau. Nhưng đặc điểm chung và phổ
biến của hầu hết các khái niệm này là ở chỗ chúng đều thuộc vào dạng khái niệm
GTPTT.

Cơ sở của việc xây dựng khái niệm GTPTT cũng xuất phát trực tiếp từ khái niệm giá
trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào
đó tại một thời điểm nhất định. Tuy nhiên, những lợi ích mà tài sản mang lại được các
chủ thể đánh giá rất khác nhau. Nó tùy thuộc vào công dụng hay tính hữu ích của tài
sản đối với mỗi người, tùy thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài

12
sản. Đó là cơ sở của việc ước tính giá trị tài sản đối với mỗi người, lý do dẫn đến sự
phong phú của cá khái niệm giá trị.

Vai trò của thẩm định viên là: căn cứ vào mục đích, công dụng hay tính hữu ích của tài
sản đối với mỗi người, tùy thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài
sản để lựa chọn đúng khái niệm, đảm bảo công việc thẩm định có thể ước tính một
cách hợp lý nhất giá trị tài sản.

6.2 GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG

Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm
định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật,
chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử
dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện
hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không
phản ánh giá trị thị trường khác. Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc
phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác, cụ
thể:

a) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện
thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để
thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc
bán không tự nguyện. Giá cả trong những cuộc mua bán tài sản như vậy gọi là giá trị
tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường.

b) Giá trị đặc biệt là giá trị của tài sản có những đặc tính đặc biệt chỉ thu hút sự quan
tâm của những người mua đặc biệt hoặc người sử dụng đặc biệt. Giá trị đặc biệt có thể
được hình thành do vị trí, tính chất, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, yếu tố pháp lý và các
yếu tố đặc biệt khác của tài sản. Giá trị đặc biệt bao gồm: Giá trị tài sản đang trong
quá trình sử dụng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị tài sản chuyên dùng và
giá trị đặc biệt khác.

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem xét từ
giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt, do đó không

13
liên quan đến thị trường. Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên
tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một
dây chuyền sản xuất, một doanh nghiệp, hoặc một tài sản khác không xét đến khía
cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có thể có từ việc bán tài
sản đó trên thị trường.

Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do
những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản
này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó. Đặc điểm quan trọng cần
phân biệt của tài sản này không phải là không có khả năng bán được trên thị trường
công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí
và thời gian hơn so với những tài sản khác.

c) Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với nhà đầu tư theo những mục tiêu đầu
tư đã xác định.

Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến những tài sản cụ thể đối với
một nhà đầu tư riêng biệt với những mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định. Sự
khác biệt giữa giá trị đầu tư và giá trị thị trường của một tài sản là động lực để nhà đầu
tư tham gia vào thị trường.

d) Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc
đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.

7.ỨNG DỤNG CỦA GIÁ TRỊ TIÊU CHUẨN CỤ THỂ

7.1 Gía trị hợp lý trong định giá bất động sản và định giá thuế quà tặng.

Trong phạm vi thuế liên bang, giá trị thị trường hợp lý là giá trị được thành lập trong
một cách hiểu thống nhất. Định nghĩa phổ biến nhất của giá trị thị trường đến từ định
nghĩa trong thuế bất động sản 20.2031-1 như sau1:

Giá trị thị trường hợp lý là giá trị mà tài sản được trao đổi giữa người sẵn lòng mua và
người sẵn lòng bán. Trong điều kiện không bị bắt buột mua hoặc bán và cả hai bên có
hiểu biết hợp lý về những sự kiện có liên quan.

1 Luật thuế quà tăng 25.2512-1 định nghĩa tương tự

14
Trong định nghĩa này, tài sản được đánh giá dựa trên giả thuyết của tiêu chuẩn giá trị
thị trường hợp lý trong trao đổi. Trong khi có rất nhiều vấn đề phải được quyết định
trong từng trường hợp trong chuẩn mực giá trị hợp lý, nhà định giá có thể trả lời dựa
trên giả định là tài sản được cổ đông nắm giữ (trực tiếp hoặc thông qua bất động sản
khác) phần lớn hay nhỏ tài sản cho trước.

Thông qua luật, IRS chi phối và tài liệu về định giá là những luật thuế và lý thuyết
được thành lập để toàn án liên ban điều chỉnh các vấn đề đang xảy ra. Chúng ta đã
xem qua ví dụ về những trường hợp đa số mà tòa án thuế liên ban cung cấp những
khung pháp lý cụ thể cho việc thẩm định giá. Chúng ta cũng giải thích những thành
phần trong giá trị thị trường hợp lý từ đó phân biệt với những chuẩn mực định giá
khác, ví dụ phân biệt được giữa giá trị hợp lý và giá trị thị trường hợp lý.

Gía trị thị trường hợp lý là tiêu chuẩn giả định trong bán. Tiêu chuẩn này không phải
là một cách đo lường cho một hoặc một số nghiệp vụ mà là một giả thuyết chống lại
một nghiệp vụ cụ thể. Thêm nữa, định nghĩa về giá trị thị trường hợp lý được phân
tích thành năm thành phần cơ bản sau:

• Giá trị mà tài sản được dùng để trao đổi.

• Người sẵn lòng mua
• Người sẵn lòng bán
• Hai bên không bị ép buột.
• Cùng có kiến thức hợp lý về những sự kiện liên quan.

8.PHẦN BÙ KIỂM SOÁT

Mặc dù nhiều nhà phân tích tin rằng có rất ít bằng chứng cho việc thêm vào phần bù
để định giá bằng những phương pháp của các công ty niêm yết, có nhiều ví dụ trong
những trường hợp có tính pháp lý khi cần có một cân nhắc rõ rang về phần bù. Theo
đó, khi xác định giá trị của công ty cho mục đính thẩm định kiện tụng, phần bù kiểm
soát, nếu được đảm bảo, có thể được cho phép.

Lời khuyên giá trị

Trong khi được cho phép ở một số khuv vực pháp lý, đây là một vấn đề gây tranh cãi.
Trong khi nó thực sự thể hiện được giá trị tiền mặt, nhiều nhà phân tích không tin tưởng
khi áp dụng phần bù kiểm soát, bởi vì họ cho rằng như vậy là tính hai lần. Xem phụ lục

15
của chương 16, “Kiểm tra cho việc áp dụng chiết khấu thiểu số trong hướng dẫn về giá
công ty” viết bởi Gilbert E. Matthew, CFA, tạp chí Financial Valuation and Litigation
Expert, xuất bản lần thứ 19, ở www.wiley.com/go/FVAM3E.

Trường hợp của New Jersey v. Brennan cho thấy sự cần thiết của phần bù kiểm soát ở
mức độ thực thể, và tòa án tin rằng chiết khấu thiểu số được thêm vào hay có sẵn tồn
tại khi định giá cổ phiếu bằng cách sử dụng hướng dẫn của công ty niêm yết. Trong
trường hợp này, tòa án từ chối chiết khấu thiểu số và tính thị trường và cho thấy sự
cần thiết cho phần bù kiểm soát để thể hiện mối quan hệ giữa thực tế thị trường và giá
trị tổng thể doanh nghiệp.

Định nghĩa của ABA và ALI về giá trị hợp lý có những giải thích trong việc áp dụng
mức độ chiếu khấu cổ đông. Định nghĩa 1984 cho giá trị hợp lý từ RMBCA như sau:

Gía trị của cổ phiếu ngay trước khi hoạt động của công ty có hiệu lực cho các đối
tượng gây bất đồng ý kiến, không bao gồm sự lên hay xuống giá trong thành phần trừ
trường hợp sự loại trừ sẽ không công bằng.

Vấn đề chính đề cập đến việc xác định giá trị hợp lý trong những vấn đề này là liệu có
nên áp dụng mức chiết khấu của cổ đông và thiếu chiết khấu thương mại hay không.
Xu hướng trong 25 năm qua, theo hướng dẫn của ABA và luật ALI và những trường
hợp pháp lý, đã được nói chung không áp dụng những chiết khấu này. Nhiều tòa án
(và phần lớn các bài bình luận và học bổng hiện đại) chỉ đạo giá trị của cổ đông thiểu
số được xác định bằng tỷ lệ phần trăm tương đương giá trị vốn cổ phần của một công
ty mà không áp dụng mức chiết khấu của cổ đông vì thiếu kiểm soát và thiếu khả năng
tiếp cận thị trường.

Trong trường hợp Delaware của Cavalier Oil v. Harnett, 62 công ty cho rằng lợi ích
tối thiểu mà cổ đông nắm giữ trong tổng công ty, 1,5% cổ phần thường hiện hữu, là
một "yếu tố liên quan" để được cân nhắc trong việc định giá cho các mục đích của tiến
trình. Phó Thủ tướng kết luận (và Toà án Tối cao Delaware khẳng định) rằng mục tiêu
của cuộc thẩm định được vạch ra trong đạo luật là đánh giá bản thân của cả công ty

16
hơn là một phần nhỏ cổ phần trong tay của một cổ đông; do đó không áp dụng giảm
giá của cổ đông.

Mặc dù nhiều nhà phân tích tin rằng không có nhiều sự hỗ trợ để bổ sung giá trị cho
các giá trị được xác định thông qua việc sử dụng phương pháp công ty tư vấn hướng
dẫn, có những trường hợp trong các loại vấn đề tư pháp đó đã được xem xét rõ ràng về
phí bảo hiểm như vậy. Theo đó, khi xác định giá trị của một công ty cho mục đích tiến
hành thẩm định, phí bảo hiểm, nếu được bảo hành, có thể được cho phép….

Trong khi được phép trong một số khu vực pháp lý, đây là một khu vực gây tranh cãi.
Khi nó đã được lưu lại trong các tài khoản tiền mặt, nhiều nhà phân tích không tin vào
việc áp dụng phí bảo hiểm, vì họ tin rằng đây là một lần đếm trùng lặp. Điều này tạo
ra một vấn đề tiềm ẩn khi tòa án tin rằng nó nên được áp dụng. Xem phụ lục của
Chương 16, "Kiểm tra mức chiết khấu của người thiểu số giả định trong Giá Công ty
Hướng dẫn" của Gilbert E. Matthews, CFA, Báo giá Tài chính và Tố vấn Chuyên gia,
Số 19, tại www.wiley.com/go/FVAM3E.

Trường hợp của New Jersey v. Brennan thừa nhận sự cần thiết phải có mức phí kiểm
soát mức thực thể, vì tòa án tin rằng một sự chiết khấu thiểu số hoặc nhầm lẫn tồn tại
đã tồn tại khi định giá cổ phiếu bằng cách sử dụng phương pháp công ty tư vấn hướng
dẫn. Trong trường hợp này, tòa đã từ chối các khoản chiết khấu của người thiểu số và
thị trường và thừa nhận sự cần thiết phải kiểm soát mức phí bảo hiểm đối với thực tế
thị trường và đạt được giá trị của công ty như một toàn thể.

Các định nghĩa ABA và ALI có giá trị hợp lý đã đưa ra các giải thích về việc áp dụng
giảm giá của cổ đông. Định nghĩa giá trị hợp lý năm 1984 của RMBCA như sau:

Giá trị của cổ phần ngay trước khi thực hiện hành động của công ty mà người bất
đồng ý kiến phản đối, không bao gồm bất kỳ sự đánh giá hoặc khấu hao nào khi dự
kiến hành động của công ty trừ khi việc loại trừ sẽ không công bằng.

9.KHUNG THỜI GIAN ĐỊNH GIÁ

Phần này định nghĩa một khung thời gian cho việc định giá. Nó chỉ thị cho tòa án ấn
định ngày định giá ngay trước khi hành động của công ty mà cổ đông phản đối.

17
Khung thời gian này cố gắng đảm bảo rằng cổ đông không bị ảnh hưởng hoặc không
được lợi từ những ảnh hưởng của giao dịch mà họ bất đồng ý kiến, kể cả những lợi ích
từ sự hiệp lực phát sinh từ giao dịch tương lai.

Phần này đòi hỏi phải xác định giá trị của công ty như thể hành động của công ty đã
không diễn ra, để không gây bất lợi cho bất kỳ bên nào trong kết quả của hành động.
Tuy nhiên, định nghĩa này cũng cho thấy rằng thông tin sau khi kết hợp có thể được
xem xét đến mức nó đánh giá cao sự không đánh giá liên quan đến việc sáp nhập. Chủ
yếu, sự đánh giá cao về giá trị do quá trình kinh doanh bình thường có thể được đưa
vào, nhưng điều khoản loại trừ cho thấy rằng nếu hành động không công bằng hoặc tự
thương lượng với số đông, đã làm giàu cho họ bằng chi phí của người bất đồng chính
kiến, những hành động đó có thể được xem xét trong việc xác định giá trị hợp lý.

10.CÁC KỸ THUẬT HIỆN TẠI TRONG VIỆC ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP

Năm 1983, Toà án tối cao Delaware đã thiết lập nền tảng cho các kỹ thuật định giá
hiện tại và theo định kỳ được cộng đồng tài chính sử dụng trong quyết định của họ
trong Weinberger v. UOP, Inc. Trong quyết định mang tính bước ngoặt này về việc xác
định giá trị trong trường hợp bất đồng cổ đông, Ý kiến của tòa án khẳng định khái
niệm rằng một công ty có thể được đánh giá bằng các phương pháp thay thế, thay vì
chỉ dựa vào phương pháp chặn Delaware như các tòa án đã có trước đây. Trong trường
hợp này, tòa án đã áp dụng phương pháp luồng tiền chiết khấu sau khi xem xét tất cả
các yếu tố có liên quan của vụ án.

Weinberger đã không hoàn toàn quay đi với việc sử dụng phương pháp chặn
Delaware; Thay vào đó, nó cho phép áp dụng một thủ tục định giá thay thế được chấp
nhận rộng rãi, cũng như các kỹ thuật định giá phù hợp với ngành. Phương pháp định
giá thích hợp không giống nhau trong mọi trường hợp. Nhưng rất có thể tòa án sẽ sử
dụng bằng chứng liên quan nhất để trình bày nó để xác định giá trị. Ví dụ, cách tiếp
cận tài sản thường được sử dụng để đánh giá một công ty bất động sản. Khi các kỹ
thuật hiện tại và tập quán phát triển, luật trường hợp cũng sẽ như vậy.

Năm 1999, ABA theo sau ALI trong việc khuyến cáo rằng các khoản giảm giá không
được áp dụng. RMBCA đã được sửa đổi để định nghĩa về giá trị hợp lý:

18
Giá trị của cổ phiếu ngay trước khi thực hiện hành động của công ty mà cổ đông phản
đối sử dụng các khái niệm và kỹ thuật định giá thông thường và hiện nay được sử
dụng cho các doanh nghiệp tương tự trong bối cảnh giao dịch đòi hỏi phải thẩm định
và không được chiết khấu vì thiếu khả năng tiếp cận thị trường hoặc tình trạng thiểu
số Ngoại trừ, nếu phù hợp, để sửa đổi giấy chứng nhận hợp nhất theo mục 13.02 (a)
(5). hoản giảm giá không được áp dụng. RMBCA đã được sửa đổi để định nghĩa về
giá trị hợp lý:

Theo Hiệp hội Luật sư Hoa Kỳ, Ủy ban về Luật Doanh nghiệp, "Đạo luật Doanh
nghiệp Mô hình sửa đổi" (1999), Mục 13.02 (a) (5) tuyên bố rằng "bất kỳ sự sửa đổi
khác đối với các điều khoản của việc thành lập, sáp nhập, trao đổi Tài sản trong phạm
vi được cung cấp bởi các điều khoản của sự thành lập, quy chế, hoặc một nghị quyết
của hội đồng quản trị [nhấn mạnh thêm] "; Nhận xét chính thức của RMBCA năm
1999 cho rằng nếu công ty cho phép tự nguyện nhận các khoản thanh toán đặc biệt
cho các giao dịch nhất định mà không ảnh hưởng đến toàn bộ công ty thì tòa án có thể
sử dụng quyền tự do của mình trong việc áp dụng giảm giá.

Mặc dù các định nghĩa này được thiết lập bởi các hiệp hội học thuật này, các cơ quan
lập pháp bang có cơ hội thiết lập các định nghĩa riêng của họ, có hoặc không có sự
giới thiệu đến các hướng dẫn này. Chúng ta đã thấy các đạo luật và luật pháp chuyển
sang hướng sau.

Trong phần này, chúng tôi đã đề cập đến bản chất đặc biệt của giá trị hợp lệ trong các
vấn đề bất đồng và áp bức. Tuy nhiên, nhà phân tích định giá có thể được kêu gọi để
đưa ra ý kiến về giá trị trong sự tan vỡ của một công ty nơi không có cổ đông bất đồng
hoặc bị áp bức. Bình luận chính thức cho những thay đổi năm 1999 đối với định nghĩa
của RMBCA về giá trị hợp lý khẳng định:

Trong trường hợp có sự bất đồng mà không có bằng chứng về hành vi sai trái thì phải
xác định giá trị hợp lý dựa trên những gì người yêu cầu có thể nhận được trong việc
bán cổ phiếu tự nguyện cho bên thứ ba, có tính đến tình trạng thiểu số của mình. Nếu
trước đây các bên đã ký kết thoả thuận của cổ đông xác định hoặc cung cấp một
phương pháp xác định giá trị hợp lý để bán, thì tòa án cần xem xét định nghĩa hoặc

19
phương pháp như vậy trừ khi tòa án quyết định sẽ không công bằng hoặc không công
bằng Ánh sáng của các sự kiện và hoàn cảnh của trường hợp cụ thể.

Về mặt giải thích: Việc giải thể các doanh nghiệp nửa đêm đầu tiên mà chúng tôi đưa
ra vào cuối cuộc thảo luận của chúng tôi về tiêu chuẩn giá thị trường hợp lý đối với
thuế bất động sản và quà tặng là một vấn đề giải thể quan hệ mà trong đó không bị áp
bức là bị cáo buộc. Trong quyết định của mình, tòa phán quyết rằng việc mua lại phải
được xác định theo thỏa thuận hợp tác, trong đó kêu gọi mua bán với giá thị trường
hợp lý.

Do đó, trong các vấn đề bất đồng quan điểm và phân biệt đối xử, nhà phân tích định
giá thường sử dụng các phương pháp hiện tại và thông thường để đánh giá lợi ích của
một chủ sở hữu thiểu số trong kinh doanh trên cơ sở tỷ lệ phần trăm (thường là không
có giảm giá của người dân thiểu số và thị trường). Tuy nhiên, nhà phân tích nên tìm
kiếm hướng dẫn pháp lý để áp dụng đúng giá trị hợp lý, với các sự kiện và tình huống
cụ thể của vụ việc.

20