LW 215: เอกเทศสัญญา 1

ประจาภาคต้น ประจาปี การศึกษา 2565

หลักสูตรนิตศิ าสตรบัณฑิต (ข้าราชการตารวจ)
คณะนิตศิ าสตร์
มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย นายวีระยุทธ บุณยบุตร
ผูพ้ พิ ากษาศาลแขวงนนทบุรี
นบ. ธรรมศาสตร์ (เกียรตินิยมอันดับ 1)
ครัง้ ที่ 7 เนติบณั ฑิตไทยสมัยที่ 66 (อันดับที่ 3)
LL.M. University College London (with Merit)
LL.M. University of Michigan
อัยการผูช้ ่วย รุ่นที่ 52
แผนการสอน
ลักษณะ 4 : เช่าทรัพย์

หมวด 1 : บทเบ็ดเสร็ จทัว่ ไป บุคคลหลายอ้างสิทธิตามสัญญาเช่าต่างราย

หมวด 2 :หน้าที่และความรับผิดของผูใ้ ห้เช่า

หมวด 3 : หน้าที่และความรับผิดของผูเ้ ช่า

หมวด 4 : ความระงับแห่งสัญญาเช่า
 ลักษณะ 4 : เช่าทรัพย์ บุคคลหลายอ้างสิทธิตามสัญญาเช่าต่างราย

มูลเหตุ ? ผูเ้ ช่าคนที่ 2

ผูใ้ ห้เช่า
ผูเ้ ช่าคนที่ 1
 บุคคลหลายอ้างสิทธิตามสัญญาเช่าต่างราย : กรณีสงั หาริมทรัพย์

มาตรา 542 “บุคคลหลายคนเรียกเอาสังหาริมทรัพย์อนั เดียวกันอาศัยมูลสัญญา

เช่าต่างราย ท่านว่าทรัพย์ตกไปอยู่ในครอบครองผูเ้ ช่าคนใดก่อนด้วยสัญญาเช่ า
ทรัพย์นนั้ คนนั้นมีสทิ ธิยง่ิ กว่าคนอืน่ ๆ”
กรณี เช่าจากผูท้ ี่ไม่มีอานาจให้เช่า ?

อีกคนเป็ นกรณี สญ
ั ญายืม ? อีกคนอ้างสิทธิโดยหลักกรรมสิทธ์ ิ ?

อีกคนเอาไปโดยไม่มีสิทธิ ต่อมามาขอทาสัญญาเช่าอีกราย ?

อีกคนเป็ นผูเ้ ช่าร่วมในสัญญา ? คนละช่วงเวลา ?

เวลาซ้อนกันบางส่วน ? กรณี บางรายไม่ทาหลักฐาน ?
บุคคลหลายอ้างสิทธิตามสัญญาเช่าต่างราย : กรณีอสังหาริมทรัพย์

มาตรา 543 “บุคคลหลายคนเรี ยกร้องเอาอสังหาริ มทรัพย์อนั เดียวกัน อาศัยมูลสัญญา

เช่าต่างราย ท่านให้วนิ ิจฉัยดังต่อไปนี้
(1) ถ้าการเช่านั้นเป็ นประเภทซึ่งมิได้ บังคับไว้ โดยกฎหมายว่ าต้ องจดทะเบียน
ท่านให้ถือว่าผูเ้ ช่าซึ่งได้ทรัพย์สินไปไว้ในครอบครองก่อนด้วยสัญญาเช่าของตนนั้น
มีสิทธิยงิ่ กว่าคนอื่น ๆ
(2) ถ้าการเช่าทุก ๆ รายเป็ นประเภทซึ่งบังคับไว้ โดยกฎหมายว่ าต้ องจดทะเบียน
ท่านให้ถือว่าผูเ้ ช่าซึ่งได้จดทะเบียนการเช่าของตนก่อนนั้นมีสิทธิยงิ่ กว่าคนอื่น ๆ
(3) ถ้าการเช่ามีท้งั ประเภทซึ่งต้องจดทะเบียนและประเภทซึ่งไม่ตอ้ งจดทะเบียน
ตามกฎหมายยันกันอยูไ่ ซร้ ท่านว่าผูเ้ ช่าคนที่ได้จดทะเบียนการเช่าของตนนั้นมีสิทธิ
ยิง่ กว่า เว้นแต่ผเู ้ ช่าคนอื่นจะได้ทรัพย์สินนั้นไปไว้ในครอบครองด้วยการเช่าของตน
เสี ยก่อนวันจดทะเบียนนั้นแล้ว”
หลักการเบื้องต้นเหมือน มาตรา 542
 (1) ถ้าการเช่านั้นเป็ นประเภทซึ่งมิได้ บังคับไว้ โดยกฎหมายว่ าต้ องจดทะเบียนท่าน
ให้ถือว่าผูเ้ ช่าซึ่งได้ทรัพย์สินไปไว้ในครอบครองก่อนด้วยสัญญาเช่าของตนนั้นมีสิทธิยงิ่
กว่าคนอื่น ๆ

เช่า 3 ปี
เช่า 2 ปี

สิ ทธิดีกว่า
 (2) ถ้าการเช่าทุก ๆ รายเป็ นประเภทซึ่งบังคับไว้ โดยกฎหมายว่ าต้ องจดทะเบียน
ท่านให้ถือว่าผูเ้ ช่าซึ่งได้จดทะเบียนการเช่าของตนก่อนนั้นมีสิทธิยงิ่ กว่าคนอื่น ๆ

กรณี ไม่มีใครจดทะเบียน ? (ฎ. 3977/2532) เทียบ ม.4

เช่า 3 ปี เช่า 5 ปี
1 วัน

สิ ทธิดีกว่า
 (3) ถ้าการเช่ามีท้งั ประเภทซึ่งต้องจดทะเบียนและประเภทซึ่งไม่ตอ้ งจดทะเบียนตาม
กฎหมายยันกันอยูไ่ ซร้ ท่านว่าผูเ้ ช่าคนที่ได้จดทะเบียนการเช่าของตนนั้นมีสิทธิยงิ่ กว่า
เว้นแต่ผเู ้ ช่าคนอื่นจะได้ทรัพย์สินนั้นไปไว้ในครอบครองด้วยการเช่าของตนเสี ยก่อน
วันจดทะเบียนนั้นแล้ว

นายเอ นายบี
เช่า 5 ปี เช่า 2 ปี

ใครมีสิทธิดีกว่า ?
กรณี 1: เอ จดทะเบียนก่อน บี ครอบครอง
กรณี 2 : บี ครอบครองก่อน เอ จดทะเบียน
 ข้อสังเกตเพิม่ เติม

1.) การที่มีสิทธิดีกว่าไม่ได้หมายความว่าจะสามารถฟ้ องร้องผูเ้ ช่ารายอื่นได้:

เช่น กรณี เช่าคนละ 5 ปี นายเอ จดทะเบียนทีหลังโดยนายบี ได้ครอบครอง
ที่ดินพิพาทไปก่อนแล้ว เช่นนี้ นายเอจะฟ้ องให้นายบีส่งมอบไม่ได้ เนื่ องจาก
สัญญาเช่าไม่ก่อให้เกิดทรัพยสิทธิ (คาถาม: แล้วจะทาอย่างไร ?)

2.) กรณี ที่อาจฟ้ องได้คือกรณี ผูเ้ ช่ารายที่มีสิทธิดีกว่าได้ครอบครองทรัพย์นัน้

แล้ว แต่ผเู้ ช่ารายอื่นมารบกวนขัดสิทธิ

3.) การวินิจฉัยเรือ่ งสิทธิใครดีกว่ากันนัน้ ไม่

ต้องคานึ งถึงมาตรา 538 ว่ามีการทาหลักฐาน
เป็ นหนังสือหรือไม่ เนื่ องจากกรณี นี้เป็ นเรือ่ ง
พิพาทระหว่างผูเ้ ช่าสองราย
ลักษณะ 4 : เช่าทรัพย์ หมวด 2 :หน้าที่และความรับผิดของผูใ้ ห้เช่า

1. หน้ าทีใ่ นการออกค่ าฤชาธรรมเนียมในการทาสั ญญาจานวนครึ่งหนึ่ง

2. หน้ าทีต่ ้ องส่ งมอบทรัพย์สินทีเ่ ช่ า ภายใต้

ข้อตกลงอื่น ๆ
3. ความรับผิดในความชารุ ดบกพร่ องในทรัพย์ สินทีเ่ ช่ า ในสัญญา

4. ความรับผิดในการรอนสิ ทธิในทรัพย์สินทีเ่ ช่ า

5. หน้ าทีใ่ นการชดใช้ เงินค่ าใช้ จ่ายซึ่งผู้เช่ าได้ ออกไป

โดยความจาเป็ นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินทีเ่ ช่ า
1. หน้ าทีใ่ นการออกค่ าฤชาธรรมเนียมในการทาสั ญญาจานวนครึ่งหนึ่ง

มาตรา 539 “ค่าฤชาธรรมเนียมทาสัญญาเช่านั้น คู่สญ

ั ญาพึงออกใช้เสมอกัน
ทั้งสองฝ่ าย”
ภายใต้ขอ้ ตกลง

2. หน้ าทีต่ ้ องส่ งมอบทรัพย์สินทีเ่ ช่ า ต้องสภาพทรัพย์สินใหม่ ?

มาตรา 546 “ผูใ้ ห้เช่าจาต้องส่งมอบทรัพย์สนิ ซึง่ ให้เช่านัน้ ในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว”

มาตรา 548 “ผูถ้ า้ ผูใ้ ห้เช่าส่งมอบทรัพย์สนิ ซึง่ เช่านัน้ โดยสภาพไม่เหมาะแก่การทีจ่ ะใช้

เพือ่ ประโยชน์ทเ่ี ช่ามา ผูเ้ ช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้”
มีสิทธิเรี ยกค่าเสี ยหาย ?
มีสิทธิเรี ยกให้ส่งมอบใหม่ ?
 มาตรา 549 “การส่งมอบทรัพย์สนิ ซึง่ เช่าก็ดี ความรับผิดของผูใ้ ห้เช่ าในกรณีชารุด
บกพร่องและรอนสิทธิก็ดี ผลแห่งข้อสัญญาว่าจะไม่ตอ้ งรับผิดก็ดี เหล่านี้ ท่านให้บงั คับด้วย
บทบัญญัตทิ งั้ หลายแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยการซื้อขายอนุโลมความตามควร”

มาตรา 461 “ผูข้ ายจาต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งขายนั้นให้แก่ผซู ้ ้ือ”

มาตรา 462 “ การส่ งมอบนั้นจะทาอย่างหนึ่ งอย่างใดก็ได้

สุดแต่วา่ เป็ นผลให้ทรัพย์สินนั้นไปอยูใ่ นเงื้อมมือของผูซ้ ้ือ”

มาตรา 463 “ถ้าในสัญญากาหนดว่าให้ส่งทรัพย์สนิ ซึ่งขายนัน้ จากทีแ่ ห่งหนึ่ งไปถึงอีกแห่งหนึ่ง

ไซร้ ท่านว่าการส่งมอบย่อมสาเร็จเมือ่ ได้สง่ มอบทรัพย์สนิ นั้นให้แก่ผูข้ นส่ง”
 มาตรา 464 “ค่าขนส่งทรัพย์สนิ ซึง่ ได้ซ้อื ขายกันไปยังทีแ่ ห่งอืน่ นอกจากสถานที่อนั พึงชาระหนี้
นัน้ ผูซ้ ้ ือพึงออกใช้”

มาตรา 465 “ในการซือ้ ขายสังหาริมทรัพย์นน

ั้
(1) หากว่าผูข้ ายส่งมอบทรัพย์สนิ น้อยกว่าทีไ่ ด้สญั ญาไว้ ท่านว่าผูซ้ ้อื จะปัดเสียไม่รบั เอา
เลยก็ได้ แต่ถา้ ผูซ้ ้อื รับเอาทรัพย์สนิ นัน้ ไว้ ผูซ้ ้อื ก็ตอ้ งใช้ราคาตามส่วน
(2) หากว่าผูข้ ายส่งมอบทรัพย์สนิ มากกว่าทีไ่ ด้สญั ญาไว้ ท่านว่าผูซ้ ้ อื จะรับเอาทรัพย์สนิ
นัน้ ไว้แต่เพียงตามสัญญาและนอกกว่านัน้ ปัดเสียก็ได้ หรือจะปัดเสียทัง้ หมดไม่รบั เอาไว้เลยก็ได้
ถ้าผูซ้ ้อื รับเอาทรัพย์สนิ อันเขาส่งมอบเช่นนัน้ ไว้ทงั้ หมด ผูซ้ ้อื ก็ตอ้ งใช้ราคาตามส่วน
(3) หากว่าผูข้ ายส่งมอบทรัพย์สนิ ตามทีไ่ ด้สญั ญาไว้ระคนกับทรัพย์สนิ อย่างอืน่ อันมิได้
รวมอยู่ในข้อสัญญาไซร้ ท่านว่าผูซ้ ้อื จะรับเอาทรัพย์สนิ ไว้แต่ตามสัญญา และนอกกว่านัน้ ปัดเสีย
ก็ได้ หรือจะปัดเสียทัง้ หมดก็ได้”
 มาตรา 466 “ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นนั้ หากว่าได้ระบุจานวนเนื้อทีท่ งั้ หมดไว้ และ
ผูข้ ายส่งมอบทรัพย์สนิ น้อยหรือมากไปกว่าทีไ่ ด้สญั ญาไซร้ ท่านว่าผูซ้ ้ อื จะปัดเสีย หรือจะรับ
เอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตามแต่จะเลือก
อนึ่งถ้าขาดตกบกพร่องหรือลา้ จานวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อทีท่ งั้ หมดอัน
ได้ระบุไว้นนั้ ไซร้ ท่านว่าผูซ้ ้อื จาต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วนแต่ว่าผูซ้ ้อื อาจจะเลิกสัญญาเสีย
ได้ในเมือ่ ขาดตกบกพร่องหรือลา้ จานวนถึงขนาดซึง่ หากผูซ้ ้อื ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทา
สัญญานัน้ ”

มาตรา 467 “ในข้อรับผิดเพือ่ การทีท่ รัพย์ขาดตกบกพร่องหรือลา้ จานวนนัน้ ท่านห้ามมิให้

ฟ้ องคดีเมือ่ พ้นกาหนดปี หนึ่ งนับแต่เวลาส่งมอบ”
 ข้อสังเกตเพิม่ เติม : เกีย่ วกับประเด็นการส่งมอบทรัพย์สนิ ที่ให้เช่า

ผูใ้ ห้เช่าชี้เขตที่ดินให้ผเู้ ช่า เมื่อไปถึงมีผคู้ รอบครองอยู่ เช่นนี้ ถือว่าผูใ้ ห้เช่า

ส่งมอบการครอบครองให้ผเู้ ช่าแล้วหรือไม่ ? (ฎ. 330/2497)

ผูเ้ ช่ายังไม่ได้เข้าครอบครองทรัพย์ จะสามารถฟ้ องบุคคลดังกล่าวได้ ? (ฎ. 374/2510)

หากเป็ นกรณี ผรู้ บั โอนสิทธิการเช่า จะสามารถฟ้ องบุคคลดังกล่าวได้ ? (ฎ. 331/2525)

หากฟ้ องบุคคลดังกล่าวไปแล้ว จะมีทางแก้อย่างไร ? (ฎ. 302/2530) ดู ม.477

ผูเ้ ช่าเข้าครอบครองทรัพย์แล้ว จะสามารถฟ้ องบุคคลที่มารบกวน ? (ฎ. 1358/2515)

การส่งมอบขาดตกบกพร่องใช้อายุความ 1 ปี นับแต่ส่งมอบ ? (ฎ. 460/2498) ดู ม.467

3. ความรับผิดในความชารุ ดบกพร่ องในทรัพย์ สินทีเ่ ช่ า

มาตรา 549 “การส่งมอบทรัพย์สนิ ซึง่ เช่าก็ดี ความรับผิดของผูใ้ ห้เช่าในกรณี ชารุด

บกพร่องและรอนสิทธิก็ดี ผลแห่งข้อสัญญาว่าจะไม่ตอ้ งรับผิดก็ดี เหล่านี้ ท่านให้บงั คับด้วย
บทบัญญัตทิ งั้ หลายแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยการซื้อขายอนุโลมความตามควร”

ความชารุ ดบกพร่ องก่อนส่งมอบ

ไม่วา่ ผูใ้ ห้เช่าจะทราบถึงความชารุ ดบกพร่ องหรื อไม่

มาตรา 472 “ในกรณีทท่ี รัพย์สนิ ซึ่งขายนัน้ ชารุดบกพร่องอย่ างหนึ่งอย่างใด

อันเป็ นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อนั มุ่งจะใช้
เป็ นปกติก็ดี ประโยชน์ท่มี ่งุ หมายโดยสัญญาก็ดี ท่านว่าผูข้ ายต้องรับผิด”
 มาตรา 473 “ผูข้ ายย่อมไม่ตอ้ งรับผิดในกรณีดงั จะกล่าวต่อไปนี้ คือ
(1) ถ้าผูซ้ ้อื ได้รูอ้ ยูแ่ ล้วแต่ในเวลาซื้อขายว่ามีความชารุดบกพร่องหรือควรจะได้
รูเ้ ช่นนัน้ หากได้ใช้ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้แต่วญิ ญูชน
(2) ถ้าความชารุดบกพร่องนัน้ เป็ นอันเห็นประจักษ์แล้วในเวลาส่งมอบ และผู ้
ซื้อรับเอาทรัพย์สนิ นัน้ ไว้โดยมิได้อดิ เอื้อน
(3) ถ้าทรัพย์สน ิ นัน้ ได้ขายทอดตลาด”

มาตรา 483 “คู่สญ

ั ญาซื้อขายจะตกลงกันว่าผูข้ ายจะไม่ตอ้ งรับผิดเพือ่ ความชารุดบกพร่องหรือ
เพือ่ การรอนสิทธิก็ได้”

มาตรา 484 “ข้อสัญญาว่าจะไม่ตอ้ งรับผิดนัน้ ย่อมไม่คุม้ ผูข้ ายให้พน้ จากการต้องส่งเงินคืน

ตามราคา เว้นแต่จะได้ระบุไว้เป็ นอย่างอืน่ ”

มาตรา 485 “ข้อสัญญาว่าจะไม่ตอ้ งรับผิดนั้น ไม่อาจคุม้ ความรับผิดของผูข้ ายในผลของการ

อันผูข้ ายได้กระทาไปเอง หรื อผลแห่งข้อความจริ งอันผูข้ ายได้รู้อยูแ่ ล้วและปกปิ ดเสี ย”
 เฉพาะซ่อมแซมใหญ่ เนื่ องจากหากซ่อมแซม
ความชารุ ดบกพร่ องหลังส่งมอบ
เล็กน้ อยจะเป็ นหน้ าที่ของผูเ้ ช่า ม.553

มาตรา 550 “ผูใ้ ห้เช่าย่อมต้องรับผิดในความชารุดบกพร่องอันเกิดขึ้นในระหว่างเวลาเช่า

และผูใ้ ห้เช่าต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างบรรดาซึง่ เป็ นการจาเป็ นขึ้น เว้นแต่การซ่อมแซมชนิด
ซึง่ มีกฎหมายหรือจารีตประเพณีว่าผูเ้ ช่าจะพึงต้องทาเอง”

มาตรา 551 “ถ้าความชารุดบกพร่องแห่งทรัพย์สนิ ทีเ่ ช่านัน้ ไม่เป็ นเหตุถงึ แก่ผูเ้ ช่าจะต้อง

ปราศจากการใช้และประโยชน์ และผูใ้ ห้เช่ายังแก้ไขได้ไซร้ ผูเ้ ช่าต้องบอกกล่าวแก่ผูใ้ ห้เช่าให้
จัดการแก้ไขความชารุดบกพร่องนัน้ ก่อน ถ้าและผูใ้ ห้เช่าไม่จดั ทาให้คนื ดีภายในเวลาอันสมควร
ผูเ้ ช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ หากว่าความชารุดบกพร่องนัน้ ร้ายแรงถึงสมควรจะทาเช่นนัน้ ”
หากชารุ ดรุ นแรง ขนาดปราศจากการใช้และประโยชน์ ? หากไม่ร้ายแรงถึงสมควร ?
หากผูเ้ ช่าเป็ นคนทา ผูใ้ ห้เช่ามีหน้าที่ ? กรณี ทรัพย์พงั ทลาย ?
4. ความรับผิดในการรอนสิ ทธิในทรัพย์สินทีเ่ ช่ า

มาตรา 549 “การส่งมอบทรัพย์สนิ ซึง่ เช่าก็ดี ความรับผิดของผูใ้ ห้เช่าในกรณีชารุด

บกพร่องและรอนสิทธิก็ดี ผลแห่งข้อสัญญาว่าจะไม่ตอ้ งรับผิดก็ดี เหล่านี้ ท่านให้บงั คับด้วย
บทบัญญัตทิ งั้ หลายแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยการซื้อขายอนุโลมความตามควร”

มาตรา 475 “หากว่ามีบุคคลผูใ้ ดมาก่อการรบกวนขัดสิ ทธิ ของผู ้

ซื้ อในอันจะครองทรัพย์สินโดยปกติสุข เพราะบุค คลผูน้ ้ นั มีสิทธิ
เหนื อ ทรั พ ย์สิ น ที่ ไ ด้ซ้ื อ ขายกัน นั้น อยู่ใ นเวลาซื้ อ ขายก็ ดี เพราะ
ความผิดของผูข้ ายก็ดี ท่านว่าผูข้ ายจะต้องรับผิดในผลอันนั้น”

มาตรา 477 “เมือ่ ใดการรบกวนขัดสิทธินนั ้ เกิดเป็ นคดีขน้ึ ระหว่างผูซ้ ้อื กับบุคคลภายนอก ผูซ้ ้อื
ชอบที่จะขอให้ศาลเรียกผูข้ ายเข้าเป็ นจาเลยร่วมหรือเป็ นโจทก์ร่วมกับผูซ้ ้อื ในคดีนนั ้ ได้ เพือ่ ศาล
จะได้วนิ ิจฉัยชีข้ าดข้อพิพาทระหว่างผูเ้ ป็ นคู่กรณีทงั ้ หลายรวมไปเป็ นคดีเดียวกัน”
 มาตรา 479 “ถ้าทรัพย์สินซึ่ งซื้ อขายกันหลุดไปจากผูซ้ ้ื อทั้งหมดหรื อแต่บางส่ วน
เพราะเหตุการรอนสิ ทธิ ก็ดี หรื อว่าทรัพย์สินนั้นตกอยู่ในบังคับแห่ งสิ ทธิอย่างหนึ่ ง
อย่างใดซึ่ งเป็ นเหตุให้เสื่ อมราคา หรื อเสื่ อมความเหมาะสมแก่ การที่ จะใช้ หรื อ
เสื่ อมความสะดวกในการใช้สอย หรื อเสื่ อมประโยชน์อนั จะพึงได้แต่ทรัพย์สินนั้น
และซึ่งผูซ้ ้ือหาได้รู้ในเวลาซื้อขายไม่ก็ดี ท่านว่าผูข้ ายต้องรับผิด”

มาตรา 482 “ผูข้ ายไม่ตอ้ งรับผิดในการรอนสิ ทธิเมื่อกรณี เป็ นดัง่ กล่าวต่อไปนี้ คือ
(1) ถ้าไม่มีการฟ้องคดี และผูข้ ายพิสูจน์ได้วา่ สิ ทธิของผูซ้ ้ือได้สูญไปโดย
ความผิดของผูซ้ ้ือเอง หรื อ”
 มาตรา 482 “ผูข้ ายไม่ตอ้ งรับผิดในการรอนสิ ทธิเมื่อกรณี เป็ นดัง่ กล่าวต่อไปนี้
คือ
...
(2) ถ้าผูซ้ ้ือไม่ได้เรี ยกผูข้ ายเข้ามาในคดี และผูข้ ายพิสูจน์ได้วา่ ถ้า
ได้เรี ยกเข้ามาคดีฝ่ายผูซ้ ้ือจะชนะ หรื อ
(3) ถ้าผูข้ ายได้เข้ามาในคดี แต่ศาลได้ยกคาเรี ยกร้องของผูซ้ ้ือเสี ย
เพราะความผิดของผูซ้ ้ือเอง
แต่ถึงกรณี จะเป็ นอย่างไรก็ดี ถ้าผูข้ ายถูกศาลหมายเรี ยกให้เข้ามาใน
คดีและไม่ยอมเข้าว่าคดีร่วมเป็ นจาเลยหรื อร่ วมเป็ นโจทก์กบั ผูซ้ ้ือไซร้ ท่านว่า
ผูข้ ายคงต้องรับผิด”

มาตรา 483 “คู่สญ

ั ญาซื้อขายจะตกลงกันว่าผูข้ ายจะไม่ตอ้ งรับผิดเพือ่ ความชารุดบกพร่องหรือ
เพือ่ การรอนสิทธิก็ได้”
 มาตรา 484 “ข้อสัญญาว่าจะไม่ตอ้ งรับผิดนัน้ ย่อมไม่คุม้ ผูข้ ายให้พน้ จากการต้องส่งเงินคืน
ตามราคา เว้นแต่จะได้ระบุไว้เป็ นอย่างอืน่ ”

มาตรา 485 “ข้อสัญญาว่าจะไม่ตอ้ งรับผิดนั้น ไม่อาจคุม้ ความรับผิดของผูข้ ายในผล

ของการอันผูข้ ายได้กระทาไปเอง หรื อผลแห่งข้อความจริ งอันผูข้ ายได้รู้อยูแ่ ล้วและ
ปกปิ ดเสี ย”

ตัวอย่าง บุคคลภายนอกที่มีสิทธิดีกว่ามาแย่งอยู่ในตึกที่เช่า (ฎ.489/2507)

บุคคลภายนอกปลูกบ้านอยู่ก่อนแล้วในที่ดินนัน้ (ฎ.2902/2528)

หากจะฟ้ องร้องต้องมีการเรียกผูใ้ ห้เช่าเข้ามา ตามม.477 ไ ม่ ร ว ม ก ร ณี ที่ เ กิ ด ขึ้ น

หากไม่เข้ามาต้องรับผิดต่อผูเ้ ช่าโดยฟ้ องคดีใน 10 ปี ภายหลัง เช่น การเวนคืน
5. หน้ าทีใ่ นการชดใช้ เงินค่ าใช้ จ่ายซึ่งผู้เช่ าได้ ออกไปโดยความจาเป็ นและ
สมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินทีเ่ ช่ า

มาตรา 547 “ผูเ้ ช่าต้องเสี ยค่าใช้จ่ายไปโดยความจาเป็ นและสมควรเพื่อรักษา

ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นเท่าใด ผูใ้ ห้เช่าจาต้องชดใช้ให้แก่ผเู ้ ช่า เว้นแต่ค่าใช้จ่ายเพื่อ
บารุ งรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย”
เจตนารมณ์ ? เฉพาะซ่อมแซมใหญ่ (ดู ม.553)

กรณี ซ่อมเพื่อประโยชน์ในกิจการผูเ้ ช่า ? (ฎ. 261/2507) กรณี ตกลง

ห้ามซ่อมไว้ ?
กรณี ซ่อมเพื่อความสะดวกสบาย สวยงาม ? (ฎ. 162/2512) (ฎ. 824/2497)
กรณี ซ่อมแซมใหญ่ไปโดยไม่ตกลงกับผูใ้ ห้เช่าก่อน? (ฎ. 14/2472)
ลักษณะ 4 : เช่าทรัพย์ หมวด 3 : หน้าที่และความรับผิดของผูเ้ ช่า

1. หน้ าทีต่ ้ องชาระค่ าฤชาธรรมเนียมในการทาสั ญญาจานวนครึ่งหนึ่ง

2. หน้ าทีเ่ กีย่ วกับการใช้ สอยทรัพย์ สินทีเ่ ช่ า ภายใต้

3. หน้ าทีใ่ นการสงวนรักษาและดูแลทรัพย์ สินที่เช่ า ข้อตกลงอื่น ๆ
ในสัญญา
4. หน้ าทีไ่ ม่ ทาการดัดแปลง ต่ อเติมทรัพย์สินทีเ่ ช่ า

5. หน้ าทีย่ นิ ยอมให้ ผ้ ใู ห้ เช่ ากระทาการ

บางอย่างแก่ทรัพย์สินทีเ่ ช่ า
6. หน้ าทีช่ าระค่ าเช่ า 7. หน้ าทีค่ ืนทรัพย์สินทีเ่ ช่ า
1. หน้ าทีต่ ้ องชาระค่ าฤชาธรรมเนียมในการทาสั ญญาจานวนครึ่งหนึ่ง

มาตรา 539 “ค่าฤชาธรรมเนียมทาสัญญาเช่านั้น คู่สญ

ั ญาพึงออกใช้เสมอกัน
ทั้งสองฝ่ าย”
ภายใต้ขอ้ ตกลง

2. หน้ าทีเ่ กีย่ วกับการใช้ สอยทรัพย์ สินทีเ่ ช่ า

มาตรา 544 “ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผูเ้ ช่าจะให้เช่าช่วงหรื อโอนสิ ทธิของตนอันมี

ในทรัพย์สินนั้นไม่วา่ ทั้งหมดหรื อแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทา
ได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็ นอย่างอื่นในสัญญาเช่า
ถ้าผูเ้ ช่าประพฤติฝ่าฝื นบทบัญญัติอนั นี้ ผูใ้ ห้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสี ยก็ได้”
 มาตรา 545 “ถ้าผูเ้ ช่าเอาทรัพย์สนิ ซึง่ ตนเช่าไปให้ผูอ้ น่ื เช่าช่วงอีกทอดหนึ่งโดยชอบท่าน
ว่าผูเ้ ช่าช่วงย่อมต้องรับผิดต่อผูใ้ ห้เช่าเดิมโดยตรง ในกรณีเช่นว่านี้หากผูเ้ ช่าช่วงจะได้ใช้
ค่าเช่าให้แก่ผูเ้ ช่าไปก่อน ท่านว่าผูเ้ ช่าช่วงหาอาจจะยกขึ้นเป็ นข้อต่อสูผ้ ูใ้ ห้เช่าได้ไม่
อนึ่งบทบัญญัตอิ นั นี้ไม่หา้ มการทีผ่ ูใ้ ห้เช่าจะใช้สทิ ธิของตนต่อผูเ้ ช่า”

มาตรา 552 “อันผูเ้ ช่าจะใช้ทรัพย์สนิ ทีเ่ ช่าเพือ่ การอย่างอืน่ นอกจากทีใ่ ช้กนั ตาม
ประเพณีนิยมปกติ หรือการดังกาหนดไว้ในสัญญานัน้ ท่านว่าหาอาจจะทาได้ไม่”

2.1) ห้ามให้เช่าช่วง
เจตนารมณ์ ?
ถ้าให้ใช้เฉย ๆ ?
A ให้ B เช่าที่ดินปลูกโรงเรือน เมื่อปลูกโรงเรือน
แล้ว B เอาโรงเรือนไปให้ C เช่า ? (ฎ. 1216/2491)

A ให้ B เช่าห้องแถว B เอาห้องแถวครึง่ หนึ่ งไปให้

C เช่า ? (ฎ. 31/2494)

กรณี เช่าช่วงโดยชอบ คือได้รับความยินยอมจากผูใ้ ห้เช่า

ถ้าตกลงว่าต้องได้รบั ความยินยอมเป็ นลายลักษณ์อกั ษร ต่อมาผูใ้ ห้เช่า

ยินยอมด้วยวาจา เช่นนี้ ถือเป็ นการเช่าช่วงโดยชอบ ? (ฎ. 558/2500)

ถ้าตกลงยินยอมให้มีการเช่าช่วงได้แต่ต้องแจ้งให้ทราบ แต่ต่อมาไม่ได้
แจ้ง เช่นนี้ ถือเป็ นการเช่าช่วงโดยชอบ ? (ฎ. 1803/2500)
 - สิ ทธิหน้ าทีร่ ะหว่ างผู้ให้ เช่ ากับผู้เช่ าช่ วง

มาตรา 545 “ถ้าผูเ้ ช่าเอาทรัพย์สนิ ซึง่ ตนเช่าไปให้ผูอ้ น่ื เช่าช่วงอีกทอดหนึ่งโดยชอบท่าน

ว่าผูเ้ ช่าช่วงย่อมต้องรับผิดต่อผูใ้ ห้เช่าเดิมโดยตรง ในกรณีเช่นว่านี้หากผูเ้ ช่าช่วงจะได้ใช้
ค่าเช่าให้แก่ผูเ้ ช่าไปก่อน ท่านว่าผูเ้ ช่าช่วงหาอาจจะยกขึ้นเป็ นข้อต่ อสูผ้ ูใ้ ห้เช่าได้ไม่
อนึ่งบทบัญญัตอิ นั นี้ไม่หา้ มการทีผ่ ูใ้ ห้เช่าจะใช้สทิ ธิของตนต่อผูเ้ ช่า”

มาตรานี้ใช้กบั ความรับผิดอืน่ ๆ ?
ผู้เ ช่ า ช่ ว งต้ อ งรับ ผิ ด ใช้ ค่ า เช่ า ให้ แ ก่ ผูใ้ ห้เช่าต้องรับผิดต่อผูเ้ ช่าช่วง ?
ผูใ้ ห้เช่า แม้ว่าจะได้ชาระค่าเช่าให้แก่
ผูเ้ ช่าเดิมไปแล้วก็ตาม (ฎ.4215/2531)

จานวนเท่าไหร่ ? หากค่าเช่า
ตามสัญญาเช่าช่วงน้อยกว่า ?
 ผูเ้ ช่าช่วงไม่ใช่บริวารของผูเ้ ช่า ไม่สามารถบังคับคดีขบั ไล่
ได้ แต่ต้องฟ้ องคดีต่างหาก (ฎ. 284/2504 (ป))

- สิ ทธิหน้ าทีร่ ะหว่ างผู้ให้ เช่ าช่ วง (ผู้เช่ า) กับผู้ให้ เช่ า ตกลงให้เช่าช่วงภายหลัง ?

สิทธิและหน้ าที่ตามเดิม เนื่ องจากสัญญาเช่าเดิมไม่ได้ระงับไป

สิทธิในการให้เช่าช่วงต้องปรากฏในหลักฐานการเช่าด้วย (ฎ. 411/2482)

การเช่าไม่มีหลักฐาน ก็ไม่สามารถยกเรือ่ งสิทธิในการให้เช่าช่วงได้ (ฎ. 700/2515)

- สิ ทธิหน้ าทีร่ ะหว่ างผู้ให้ เช่ าช่ วงกับผู้เช่ าช่ วง

สิทธิและหน้ าที่เป็ นไปตามข้อตกลงและกฎหมายเรือ่ งเช่าทรัพย์ – เช่น มาตรา 538
หากสัญญาเช่าช่วงสิ้นสุดลง ผูใ้ ห้เช่าช่วงฟ้ องขับไล่ผเู้ ช่าช่วงได้ (ฎ. 115/2522)
กรณี เช่าช่วงโดยมิชอบ คือไม่ได้รับความยินยอมจากผูใ้ ห้เช่า

มาตรา 544 วรรคสอง “ถ้าผูเ้ ช่าประพฤติฝ่าฝื นบทบัญญัติอนั นี้ ผูใ้ ห้เช่าจะบอก

เลิกสัญญาเสี ยก็ได้”
สิทธิบอกเลิกสัญญาตามมาตรานี้ คือเลิกได้ทนั ที ไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้ า
กรณี ผเู้ ช่าหลายคน บางคนเอาไปให้เช่าช่วง เลิกได้ทงั ้ หมด ? (ฎ. 558/2500)

ผูเ้ ช่าช่วงถือเป็ นบริวารของผูเ้ ช่า สามารถถูกบังคับคดีขบั ไล่ได้

ผูเ้ ช่าช่วงเป็ นเพียงบริวารของผูเ้ ช่า ไม่ต้องรับผิดเกี่ยวกับสัญญา (ฎ. 187/2536)

สัญญาเช่าช่วงจะทาตามแบบหรือไม่ ไม่เกี่ยวกับผูใ้ ห้เช่า/รับโอน (ฎ. 1004/2500)
ผูใ้ ห้เช่าเลิกสัญญาตามนี้ แม้ผเู้ ช่าจะแก้ไขเหตุอื่น สัญญาก็ระงับ (ฎ. 8367/2547)
 2. หน้ าทีเ่ กีย่ วกับการใช้ สอยทรัพย์ สินทีเ่ ช่ า 2.2) ห้ามโอนสิทธิ

มาตรา 544 “ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผูเ้ ช่าจะให้เช่าช่วงหรื อโอนสิทธิของตนอันมี

ในทรัพย์สินนั้นไม่วา่ ทั้งหมดหรื อแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทา
ได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็ นอย่างอื่นในสัญญาเช่า
ถ้าผูเ้ ช่าประพฤติฝ่าฝื นบทบัญญัติอนั นี้ ผูใ้ ห้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสี ยก็ได้”

เข้ามาสวมสิ ทธิแทนผูเ้ ช่าเดิม ดูแบบ

โอนให้บุตร หรื อสามีภริ ยา ? (ฎ. 935/2508) ตามมาตรา 306 (อาจไม่มีค่าตอบแทน)
โอนสิ ทธิมาเองโดยพลการ จะฟ้องผูใ้ ห้
เช่าให้ยอมโอนสิ ทธิ ? (ฎ. 2017/2515)
สิ ทธิการเช่าถูกบังคับคดี ? (ฎ. 4222/2536)
รวมการตกทอดทางมรดก ? กรณี ผใู ้ ห้เช่าโอน ? ผูเ้ ช่าเดิมหลุดพ้น-สัญญาเดิม
2.3) ต้องใช้ทรัพย์ตามปกติประเพณี -สัญญา ไม่ให้ทรัพย์ที่เช่าเสียหายหรือสูญหาย

มาตรา 552 “อันผูเ้ ช่าจะใช้ทรัพย์สนิ ทีเ่ ช่าเพือ่ การอย่างอืน่ นอกจากทีใ่ ช้กนั ตาม
ประเพณีนิยมปกติ หรือการดังกาหนดไว้ในสัญญานัน้ ท่านว่าหาอาจจะทาได้ไม่”

เช่ารถหรู ไปงานเลี้ยง แต่เอามาขนเป็ ด ? เช่าควายตามปกติ แต่เอามาชนกัน ?

เช่ามาทาการค้า แต่เอามาอยู่ ? (ฎ. 664/2501) เช่าบ้าน แต่เปิ ดรับเจียระไน? (ฎ. 1800/2492)

เช่ามาทาร้านตัดผม แต่เปิ ดอาบอบนวด ? (ฎ. 3821/2535) หากผูเ้ ช่าฝ่ าฝื น ต้อง

บอกกล่าวให้แก้ไข
เช่าที่ทาสวนส้ม แต่ขดุ ร่ องน้ าทาคันดิน? (ฎ. 8602/2542) ก่อน ตามมาตรา
554 (เว้นแต่จะ
เช่าคูหาทาร้านอาหาร แต่เปิ ดขายสระว่ายน้ า ? (ฎ. 1257/2546)
ตกลงเป็ นอย่างอื่น)
3. หน้ าทีใ่ นการสงวนรักษาและดูแลทรัพย์ สินที่เช่ า

3.1) ต้องสงวนรักษาทรัพย์ที่เช่า เจตนารมณ์ ?

มาตรา 553 “ผูเ้ ช่าจาต้องสงวนทรัพย์สนิ ที่เช่านัน้ เสมอกับทีว่ ญ

ิ ญูชนจะ
พึงสงวนทรัพย์สนิ ของตนเอง และต้องบารุงรักษาทัง้ ทาการซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย”

มาตรา 554 “ถ้าผูเ้ ช่ากระทาการฝ่ าฝื นบทบัญญัตใิ นมาตรา 552 มาตรา

553 หรือฝ่ าฝื นข้อสัญญา ผูใ้ ห้เช่าจะบอกกล่าวให้ผูเ้ ช่าปฏิบตั ใิ ห้ถกู ต้องตามบท
กฎหมายหรือข้อสัญญานัน้ ๆก็ได้ ถ้าและผูเ้ ช่าละเลยเสียไม่ปฏิบตั ติ าม ท่านว่า
ผูใ้ ห้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้”

ขับรถที่เช่าไปชนต้นไม้ขา้ งทาง ? (ฎ. 6502/2546) ทาครัวที่ระเบียงบ้าน ?

 ผูกเรื อที่เช่าด้วยเชือกแล้วหลับไป ทาให้ถูกลักไป ผูเ้ ช่าต้องรับผิด ? (ฎ. 607/2490)

3.2) ต้องบารุงรักษาทรัพย์ที่เช่า และซ่อมแซมเล็กน้ อย เจตนารมณ์ ?

มาตรา 553 “ผูเ้ ช่าจาต้องสงวนทรัพย์สนิ ทีเ่ ช่านัน้ เสมอกับทีว่ ญิ ญูชนจะพึง

สงวนทรัพย์สนิ ของตนเอง และต้องบารุงรักษาทัง้ ทาการซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย”
หากผูเ้ ช่าฝ่ าฝื น ต้อง
เรียกร้องค่าซ่อมจากผูใ้ ห้เช่าไม่ได้ ยางรถรั่ว ?
บอกกล่าวให้แก้ไข
ซ่อมเพื่อความสะดวกสบายและความสวยงาม ? (ฎ.162/2512) ก่อน ตามมาตรา
554 (เว้นแต่จะ
สามารถตกลงให้ผเู ้ ช่าต้องซ่อมแซมใหญ่ ? ตกลงเป็ นอย่างอื่น)
ตกลงว่า “ต้องซ่อมแซมด้วยค่าใช้จ่ายของผูเ้ ช่าเอง ผูเ้ ช่าไม่ไปยินยอมให้รังวัดแบ่งแยก
ให้อยูใ่ นสภาพดีใช้การได้เสมอ” ? (ฎ. 625/2508) ที่ดิน จะเลิกสัญญา ? (ฎ. 1735/2517)
3.3) ต้องดูแลรักษาทรัพย์ที่เช่าแทนผูใ้ ห้เช่า เจตนารมณ์ ?

มาตรา 557 “ในกรณี อย่างใด ๆ ดัง่ จะกล่าวต่อไปนี้ คือ

(1) ถ้าทรัพย์สินที่เช่านั้นชารุดควรที่ผใู ้ ห้เช่าจะต้องซ่อมแซมก็ดี
(2) ถ้าจะต้องจัดการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อปัดป้องภยันตรายแก่ ทรัพย์ สิน
นั้นก็ดี
(3) ถ้าบุคคลภายนอกรุกลา้ เข้ามาในทรัพย์สินที่เช่าหรื อเรียกอ้ างสิทธิ
อย่างใดอย่างหนึ่งเหนือทรัพย์สินนั้นก็ดี
ในเหตุดงั่ กล่าวนั้นให้ ผ้เู ช่ าแจ้ งเหตุแก่ ผ้ใู ห้ เช่ าโดยพลัน เว้นแต่ผใู ้ ห้เช่าจะ
ได้ทราบเหตุน้ นั อยูก่ ่อนแล้ว
ถ้าผูเ้ ช่าละเลยเสี ยไม่ปฏิบตั ิตามบทบัญญัติน้ ีไซร้ ท่านว่าผูเ้ ช่าจะต้องรับผิด
ต่อผูใ้ ห้เช่าในเมื่อผูใ้ ห้เช่าต้องเสี ยหายอย่างใด ๆ เพราะความละเลยชักช้าของผู ้
เช่านั้น”
4. หน้ าทีไ่ ม่ ทาการดัดแปลง ต่ อเติมทรัพย์สินทีเ่ ช่ า เจตนารมณ์ ?

มาตรา 558 “อันทรัพย์สินที่เช่านั้น ถ้ามิได้รับอนุญาตของผูใ้ ห้เช่าก่อน

ผูเ้ ช่าจะทาการดัดแปลงหรื อต่ อเติมอย่างหนึ่งอย่างใดหาได้ไม่ ถ้าและผูเ้ ช่าทา
ไปโดยมิได้รับอนุญาตของผูใ้ ห้เช่าเช่นนั้นไซร้ เมื่อผูใ้ ห้เช่าเรี ยกร้องผูเ้ ช่า
จะต้องทาให้ทรัพย์สินนั้นกลับคืนคงสภาพเดิมทั้งจะต้องรับผิดต่อผูใ้ ห้เช่าใน
ความสูญหายหรื อบุบสลายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การดัดแปลงต่อเติมนั้นด้วย”

เช่าตึกแถวและเอาไม้อดั มากั้นห้องโดยไม่ขออนุญาต ? (ฎ. 1077-1079/2515)

อนุญาตโดยปริ ยาย (ไม่ทกั ท้วง) ในภายหลัง ? (ฎ. 728/2496)
หากดัดแปลงโดยพลการ และ
สัญญาไม่กาหนดสิ ทธิเลิกสัญญา ถ้าตกลงว่าต้องได้รบั ความยินยอมเป็ นลาย
ในกรณี น้ ี ผูใ้ ห้เช่าจะเลิกสัญญา ลักษณ์อกั ษร ต่อมาผูใ้ ห้เช่ายินยอมด้วยวาจา
ได้หรื อไม่ ? (ฎ. 502/2490) เช่นนี้ ถือเป็ นการอนุญาต ? (ฎ. 1376/2521 (ป))
5. หน้ าทีย่ นิ ยอมให้ ผ้ ใู ห้ เช่ ากระทาการบางอย่ างแก่ ทรัพย์สินทีเ่ ช่ า

5.1) ยินยอมให้ตรวจตราทรัพย์ที่เช่า เจตนารมณ์ ?

มาตรา 555 “ผูเ้ ช่าจาต้องยอมให้ผใู ้ ห้เช่าหรื อตัวแทนของผูใ้ ห้เช่าเข้าตรวจดู

ทรัพย์สินที่เช่าเป็ นครั้งคราว ในเวลาและระยะอันสมควร”

5.2) ยินยอมให้ซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่าในกรณี จาเป็ นเร่งร้อน หลังคารั่ว ?

มาตรา 556 “ถ้าในระหว่างเวลาเช่ามีเหตุจะต้องซ่อมแซมทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นเป็ น

การเร่ งร้อน และผูใ้ ห้เช่าประสงค์จะทาการอันจาเป็ นเพื่อที่จะซ่ อมแซมเช่ นว่ านั้นไซร้
ท่านว่าผูเ้ ช่าจะไม่ยอมให้ทานั้นไม่ได้ แม้ถึงว่าการนั้นจะเป็ นความไม่สะดวกแก่ตน ถ้า
การซ่อมแซมเป็ นสภาพซึ่งต้องกินเวลานานเกินสมควร จนเป็ นเหตุให้ทรัพย์สินนั้นไม่
เหมาะแก่การที่จะใช้เพื่อประโยชน์ที่เช่ามา ผูเ้ ช่าจะบอกเลิกสัญญาเสี ยก็ได้”
 เงินประกัน ไม่ใช่ส่วนของ บ้านไฟไหม้หมด โดยผูเ้ ช่าไม่
6. หน้ าทีช่ าระค่ าเช่ า ค่าเช่า หากตกลงให้ริบได้ ผิด ผูเ้ ช่าขอคืนค่าเช่าล่วงหน้า
เป็ นเบี้ยปรับ (ฎ.7159/2542) ? (ฎ.1346/2517 (ป))

มาตรา 559 “ถ้าไม่ มกี าหนดโดยสัญญาหรื อโดยจารี ตประเพณี วา่ จะพึงชาระ

ค่าเช่า ณ เวลาใด ท่านให้ ชาระเมื่อสิ้นระยะเวลาอันได้ ตกลงกาหนดกันไว้ ทุกคราวไป
กล่าวคือว่าถ้าเช่ากันเป็ นรายปี ก็พึงชาระค่าเช่าเมื่อสิ้นปี ถ้าเช่ากันเป็ นรายเดือนก็พึง
ชาระค่าเช่าเมื่อสิ้นเดือน” ประเพณี การเช่ารถยนต์?

เช่าที่นา แต่น้ าท่วมจนทานาไม่ได้ ผูเ้ ช่าจะไม่จ่าย ? (ฎ. 469/2488) สถานที่ชาระ ? ดู ม.324

ตกลงค่าเช่าไว้ล่วงหน้า เช่น ขึ้นตามภาษีของหน่วยงานราชการ ? (ฎ. 451/2508)

ตกลงชาระค่าเช่าทุกวันที่ 7 ต่อมามีการชาระไม่ตรงกาหนดหลายครั้ง ผูใ้ ห้เช่ายอม
ผ่อนผันให้หลายครั้ง เช่นนี้หากผูเ้ ช่าจ่ายไม่ตรงอีก จะถือว่าผิดสัญญา ? (ฎ. 856/2511)
ไปเก็บค่าเช่าเอง 10 ปี ต่อมาไม่ไปเก็บ ผูเ้ ช่าไม่ได้จ่าย ถือว่าผิดนัด ? (ฎ.440/2503)
 7. หน้ าทีค่ ืนทรัพย์สินทีเ่ ช่ า โดยหลัก = คืนตามสภาพขณะเช่า ที่ระบุในสัญญา

มาตรา 561 “ถ้ามิได้ทาหนังสื อลงลายมือชื่อของคู่สญ ั ญาแสดงไว้ต่อกันว่า

ทรัพย์สินที่ให้เช่ามีสภาพเป็ นอยูอ่ ย่างไร ท่านให้สนั นิษฐานไว้ก่อนว่าผูเ้ ช่าได้รับ
ทรัพย์สินที่เช่านั้นไปโดยสภาพอันซ่ อมแซมดีแล้ว และเมื่อสัญญาได้เลิกหรื อระงับ
ลง ผูเ้ ช่าก็ตอ้ งส่ งคืนทรัพย์ สินในสภาพเช่ นนั้น เว้นแต่จะพิสูจน์ได้วา่ ทรัพย์สินนั้น
มิได้ซ่อมแซมไว้ดีในขณะที่ส่งมอบ”
ผูเ้ ช่าจะปฏิเสธไม่คืน โดยอ้างว่ามีบุคคลภายนอกขอยึดหน่ วง
ทรัพย์ไว้เนื่ องจากผูใ้ ห้เช่าติดหนี้ บุคคลนัน้ ไม่ได้ (ฎ.1737/2494)
เช่าที่ดิน ต่อมาปลูกโรงเรื อนไว้ หากไม่ตกลงอะไรไว้ ตอนคืนต้องรื้ อ ? - ดูมาตรา 146
ตกลงให้ตึกที่สร้างตกเป็ นของให้ผเู ้ ช่าทันที ตอนคืนต้องไปจดทะเบียนโอน ? (ฎ. 561/2488)
ตกลงให้ร้ื อถอน ส่วนสิ่ งที่ปลูกสร้างให้ตกเป็ นของผูใ้ ห้เช่า บ้านเดิมต้องรื้ อ ? (ฎ. 1951/2540)
ตกลงให้ทรัพย์ที่ต่อเติมตกเป็ นของผูใ้ ห้เช่า เมื่อสัญญาสิ้นสุดจะรื้ อเอา
เครื่ องปรับอากาศออกไปได้หรื อไม่ ? (ฎ. 378/2522)
หากเป็ นกรณี มงุ ้ ลวดและเหล็กดัด จะรื้ อออกไปได้ ?
ไม่ได้ตกลงอะไรไว้ เมื่อสัญญาสิ้นสุดจะรื้ อเอาซีเมนต์เทลาด
ห้องน้ า ห้องส้วม ออกไปได้หรื อไม่ ? (ฎ. 723/2490)

เช่าที่ดิน ต่อมาปลูกโรงเรื อนไว้ หากไม่ตกลงอะไรไว้ ตอนคืน ถ้าผูเ้ ช่าไม่ยอมรื้ อไป

ผูใ้ ห้เช่าจะฟ้องให้ร้ื อถอนโดยให้ผเู ้ ช่าเสี ยค่าใช้จ่ายเอง ? (ฎ. 6470/2537)

จากกรณี ขา้ งต้น ผูเ้ ช่าจะบังคับให้ผใู ้ ห้เช่าต้องซื้อตึกตามมาตรา 1310 ? (ฎ. 881/2510)

หากผูเ้ ช่าไม่ยอมออกจากที่ ผูใ้ ห้เช่าสามารถฟ้องร้องเรี ยกค่าเสี ยหาย ? (ฎ. 1593/2494)
จากกรณี ขา้ งต้น ผูใ้ ห้เช่าจะเรี ยกค่าเสี ยหายที่เป็ นผลประโยชน์จากการเอาเงินค่าซื้อที่ดิน
ที่บุคคลภายนอกจะซื้อหากผูเ้ ช่าคืนพื้นที่ ไปลงทุนหรื อฝากธนาคาร ? (ฎ.1715/2523)
จากกรณี ขา้ งต้น ผูใ้ ห้เช่าจะเรี ยกค่าเสี ยหายที่เป็ นเงินกินเปล่า
ที่บุคคลภายนอกจะให้ หากผูเ้ ช่าคืนพื้นที่ ? (ฎ. 1459/2495)
หากผูเ้ ช่าไม่ยอมออกจากที่ ผูใ้ ห้เช่าสามารถปิ ดประตู ใส่กญ
ุ แจเอง ? (ฎ. 1415/2513)

กรณี ตกลงไว้แต่แรกแล้วว่าผูใ้ ห้เช่าสามารถปิ ดประตู ใส่กญ

ุ แจเอง ? (ฎ. 788/2519)

มาตรา 562 “ผูเ้ ช่าจะต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายอย่างใด ๆ อันเกิดขึ้นแก่

ทรัพย์สนิ ทีเ่ ช่า เพราะความผิดของผูเ้ ช่าเอง หรือของบุคคลซึง่ อยู่กบั ผูเ้ ช่า หรือของผูเ้ ช่าช่วง
แต่ผูเ้ ช่าไม่ตอ้ งรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายอันเกิดแต่การใช้ทรัพย์สนิ
นัน้ โดยชอบ” รวมกรณี ประมาทเลินเล่อ?

ผูกเรื อที่เช่าด้วยเชือกแล้วหลับไป ทาให้ถูกลักไป ผูเ้ ช่าต้องรับผิด ? (ฎ. 607/2490)

เพื่อนบุตรชาย ทาให้เรื อนที่เช่าเสี ยหาย ผูเ้ ช่าต้องรับผิด ? (ฎ. 805/2497)
 ลูกจ้างขับรถที่เช่าโดยประมาทไปชนเสี ยหาย ผูเ้ ช่าต้องรับผิด ? (ฎ. 2452/2525)

คนในครอบครัวหรื อคนใช้ในบ้านทาทรัพย์ที่เช่าเสี ยหาย ผูเ้ ช่าต้องรับผิด ?

ผูเ้ ช่าช่วงทาทรัพย์ที่เช่าเสี ยหาย ผูเ้ ช่าต้องรับผิดต่อผูใ้ ห้เช่าเองตามมาตรา 562 ?

มาตรา 562 วรรคสอง “แต่ผูเ้ ช่าไม่ตอ้ งรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายอันเกิดแต่การใช้

ทรัพย์สนิ นั้นโดยชอบ” ปกติ = สึ กหรอตามสภาพ

เรื อที่เช่าจมเนื่องจากคลื่นลมผิดปกติ ผูเ้ ช่าต้องรับผิด ? (ฎ. 565/2497)

กระบือที่เช่าถูกปล้นไปจากโรงเลี้ยงซึ่งปิ ดดีแล้ว ผูเ้ ช่าต้องรับผิด ? (ฎ. 831/2512)
หม้อแปลงไฟฟ้าที่ติดอยูห่ ่างจากบ้าน ถูก คาถามเสริ ม : หากเป็ นความเสี ยหายจาก
คนร้ายลักไปในคืนวันฝนตกลมแรง จึง ความผิดบุคคลภายนอกเลย ผูเ้ ช่าจะต้อง
คิดว่าไฟฟ้าดับเพราะลม? (ฎ. 119/2522) รับผิดตามม. นี้ ? ผูใ้ ห้เช่าต้องทาอย่างไร ?
 See you
Next Week