100 房地合一稅制 2.

0 真的「惡」點就靈？

房地合一稅制 2.0 真的「惡」點就靈？

鍾麗娜 *
壹、前言
房地合一課徵所得稅制度之施行，為我國稅制史上之重大變革，過去我國不動產課稅
制度係採房屋土地分離課稅，土地乃依憲法第 143 條第 3 項之規定，土地價值非因施以勞
力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅。故土地增值稅係遵循憲法之精神，並依規定
以土地公告現值計算土地漲價總數額為課稅基礎徵收之，房屋則依房屋評定現值為課稅基
礎併入個人所得課徵綜合所得稅，因而導致短期交易者土地因其公告現值未調整、或調漲
幅度不大而無稅負負擔，房屋現值則有悖於市場交易價格或人為操作壓低房屋售價比例，
以規避房屋交易所得稅等因素，致稅負偏低造成房價高漲，財富分配不均，民怨沸騰。有
鑑於此，2014 年間財政部以「房地合一，實價課稅」為依歸，研提改革方案，於 2015 年 6
月 5 日三讀通過所得稅法部分條文修正草案，並自 2016 年 1 月 1 日正式上路所謂的房地合
一稅制。
根據財政部 2021 年 3 月 4 日公布最新房地合一稅收統計，房地合一稅規模從 2017 年
13.1 億、2018 年 29.6 億、2019 年 61.1 億，到 2020 年提高到 118.4 億，等於近三年房地合
一稅收皆以倍數成長。除稅額每年倍增外，課稅件數則從 2017 年 0.7 萬件、2018 年 1.2 萬
件、2019 年 2.4 萬件至 2020 年 4.1 萬件，每年以 0.5~1 倍速度成長(註 1)。然此一讓政府沾
沾自喜的成果，除與近年來房市逐漸升溫有關外，輿論各界對房價的飆漲依舊怨聲四起，
為防杜房市短期炒作，維護居住正義，遏止租稅規避，維護租稅公平，並穩定產業經濟及
金融，興起房地合一稅制的改革。2021 年初政府再祭出所謂的「房地合一稅制 2.0」
，並再
次火速於同年 4 月 9 日三讀通過所得稅法部分條文修正案，主要修正重點為延長短期交易
房地適用高稅率的期限，由現行「持有期間 2 年內」
，延長為「持有 5 年內」出售的房屋所
得都會被課重稅，並於 2021 年 7 月 1 日施行。亦即，政府在民怨沸騰下，對房地合一稅制
祭出高稅率，期藉此打擊房地投機炒作者，進而平息民怨。然此，政府面對長期以來高房
價，所衍生的居住不正義等等沉苛，往往急就章，頭痛醫頭腳痛醫腳的鴕鳥心態下，宣稱
將對炒作房地者具殺傷力的「房地合一稅制 2.0」，真的能嚇阻投機者炒作房地、抑制房地
飆漲，維護居住正義？是值關切。爰此，本文首先說明房地合一稅實施前後土地持有及相
關稅收之概況，繼而闡述房地合一稅制之法制變革及其重點綱要，並剖析房地合一稅制 2.0

*
崑山科技大學房地產開發與管理系兼任助理教授。
 土地問題研究季刊 101

在落實居住正義上之困境？期盼執政者面對長期以來土地炒作房價飆漲的病灶能有一全盤
的考量，是為政之道。

貳、房地合一稅制實施前後土地持有及相關稅收之概況
一、無法有效遏止投機者短期進出炒作及影響大面積戶數增加的趨勢
2016 年元旦上路的房地合一稅制，主要規範 2015 年 12 月 31 日以後取得的不動產，
在持有一年內出售，將課徵 45% 所得稅率，持有 1 到 2 年內出售適用稅率 35%，2 到 10
年內稅率 20%，10 年以上稅率為 15%。根據財政部統計，截至 2019 年底止，房地合一稅
課稅件數共 4.1 萬件，較前年 2.4 萬件大幅增加 7 成，比起上路首年 0.7 萬件更是大幅增加
4.7 倍。從稅收角度來看，2019 年房地合一稅收首度突破百億達 118.4 億元，較前年大幅增
加 93%，比起 2017 年稅收僅 13.1 億元，大幅增加 8 倍之多。另根據統計，2017 年適用 45%
稅率的課稅件數共 2,790 件，課稅金額共 5.33 億元，但到了 2020 年課稅件數已暴增至
7,947 件、金額也逼近 10 億元，短短 4 年內分別大幅增加 1.8 倍、87%(註 2)。然儘管房
地合一稅針對一年內轉售的房屋課徵 45% 重稅，似乎仍無法有效遏止投機者短期進出的現
象。
2018 年持有 1,501 ㎡（454 坪）以上者全國計 13.2 萬戶，六都合占近 6 成，以臺中市
近 1.9 萬戶最多，桃園市 1.4 萬戶居次，臺北市僅 2 千餘戶居末，縣市則以彰化縣 1.4 萬戶
居首。另就公告地價調整年度持有戶數增減情形，全國大面積土地持有者 2018 年較 2013
年增 2 萬戶（+18.3%）
，以中彰地區增幅較為明顯，此或與中科、精密機械產業鏈持續發展，
拉動大面積廠辦等需求上升有關。基本上，近 3 次公告地價調整年度，前 2 次調漲幅度分
別達 8.7%、30.5%，雖增加稅負，但並未影響大面積戶數增加的趨勢（詳表 1）
。
表 1：全國私有土地面積 1,501 ㎡以上持有戶數增減情形一覽表
年期 2018 VS 2013
2013 2016 2018
縣市 增減戶數(戶) 增減率(%)
全國 111,668 124,132 132,077 20,409 18.3
新北市 11,093 11,585 11,797 704 6.3
臺北市 2,248 2,278 2,259 11 0.5
桃園市 12,113 13,477 14,405 2,292 18.9
臺中市 15,944 17,846 19,066 3,122 19.6
臺南市 11,340 12,677 13,504 2,164 19.1
高雄市 10,840 12,085 12,727 1,887 17.4
宜蘭縣 3,565 4,217 4,329 764 21.4
新竹縣 3,352 3,613 3,991 639 19.1
102 房地合一稅制 2.0 真的「惡」點就靈？

年期 2018 VS 2013
2013 2016 2018
縣市 增減戶數(戶) 增減率(%)
苗栗縣 4,179 4,697 5,178 999 23.9
彰化縣 11,625 12,841 13,679 2,054 17.7
南投縣 3,906 4,334 4,680 774 19.8
雲林縣 3,791 4,633 5,124 1,333 35.2
嘉義縣 3,876 4,284 4,707 831 21.4
屏東縣 5,116 6,130 6,719 1,603 31.3
臺東縣 2,113 2,194 2,346 233 11.0
花蓮縣 2,454 2,860 3,069 615 25.1
澎湖縣 397 734 419 22 5.5
基隆市 910 886 880 -30 -3.3
新竹市 1,190 1,245 1,343 153 12.9
嘉義市 955 1,127 1,145 190 19.9
金門縣 572 587 576 4 0.7
連江縣 89 99 134 45 50.6
資料來源：財政資訊中心地方稅統計表，引自財政部統計處（2019）
，本研究整理。

二、房地合一稅制引發之外溢效果有限
針對房地合一 2016 年實施前後，土地主要移轉原因的變化情形，一般買賣於 2013 年
以 90 萬筆達到近年最高，2016 年僅剩 58 萬筆，惟近兩年隨不動產市場逐步回溫，已升至
69 萬筆。至一般贈與於 2016 年之前每年約有 15 萬筆，房地合一上路後每年約 12 萬筆左右，
下滑 2 成，且近期未見顯著增長，可見房地合一減少透過土地贈與移轉財富的誘因。其餘
配偶贈與、農地買賣、農地贈與、公設移轉等雖均免土增稅，惟移轉數不如 2016 年實施前，
或亦與房地合一之外溢效果有關（詳表 2）
。
表 2：房地合一稅實施前後土地移轉件數比較表
單位：萬筆
年度/項目 一般買賣 一般贈與 配偶贈與 農地買賣 農地贈與 公設移轉
2012 79 14 - - - 10.8
2013 90 15 3.9 14 5 12.3
2014 77 15 3.9 13 4.8 11.0
2015 71 15 4.2 10 5.4 7.8
2016 58 12 3.7 7 4.9 5.9
2017 63 12 3.8 8 4.7 7.1
2018 69 12 3.7 7 4.3 6.8
資料來源：財政部統計處（2019）
，本研究整理。
 土地問題研究季刊 103

再就三年內取得土地再移轉案件，2018 年為 20 萬件，已較 2015 年減少 1/3 或 9.8 萬件，

近兩年也未有增加趨勢。比較 2015、2018 年，以 100 ㎡（約 30 坪）以下土地減少 8 萬筆
最多（－32.3%）
，更大面積土地移轉減幅皆在 3 成以上，可見房地合一之影響層面不分面
積大小（詳表 3）
。而若按六都觀察，2016 年跌幅以臺中市 3 成 4 最深、高雄近 2 成最淺，
雙北減幅略低於全國之 2 成 5，似仍具支撐力道。隨不動產市場回溫，2018 年三年內土地
再移轉筆數以臺北市增幅 22.8%最高、新北市 10.8%居次（詳表 4）
。
表 3：房地合一稅實施前後三年內取得土地再移轉之件數比較表
單位：萬筆
年度 2015 2016 2017 2018
總計 29.8 22.3 19.9 20.0
100 ㎡以下 25.2 19.0 16.8 17.1
101－200 ㎡ 1.8 1.4 1.3 1.2
201－500 ㎡ 1.2 0.8 0.8 0.8
501 ㎡以上 1.6 1.1 1.0 0.9
資料來源：引自財政部統計處（2019）
，本研究整理。

表 4：房地合一稅實施前後六都三年內取得土地再移轉件數增減幅度
單位：%
年度 2015 2016 2017 2018
全國 -1.1 -25.2 -10.9 0.7
新北市 -12.3 -24.8 -5.7 10.8
臺北市 -4.2 -24.2 -5.0 22.8
桃園市 -15.1 -26.5 -18.4 -14.5
臺中市 4.1 -33.9 -13.5 1.8
臺南市 8.4 -25.2 -1.5 0.9
高雄市 -7.1 -19.1 -15.5 -4.5
資料來源：財政資訊中心地方稅統計表，引自財政部統計處（2019）
，本研究整理。

整體而言，為抑制炒作房地，2016 年起推動房地合一制，各縣市相繼調高公告地價增
加持有成本，惟 2018 年地價稅額在 1 千元以下者仍達 4 成 4，至 3 年內取得土地再移轉件
數雖亦顯著下降，唯房地合一稅制的實施是否確能有效遏制短期交易，打擊投機，則有待
進一步觀察。
104 房地合一稅制 2.0 真的「惡」點就靈？

參、房地合一稅制之法制變革及其重點綱要
一、房地合一稅制－急就章僅僅 15 日即完成三讀立法
我國過去房地交易就房屋及土地分別課徵所得稅及土地增值稅，出售不動產稅負偏低，
產生下列缺失（一）依公告土地現值計算土地增值稅的土地漲價總數額及依房屋評定現值
計算所得稅的房屋交易所得額，與房地交易實際獲利存有相當差距，另土地現值一年公告
一次，使得同年度內買賣土地無土地漲價數額而無須負擔土地增值稅，造成未公平合理課
稅，致使過多資金投入不動產市場，引發房地價格不正常飆漲；
（二）因房屋及其坐落土地
未合併課稅，所有權人可能透過提高土地售價並壓低房屋售價，規避其房屋交易所得稅。
為解決房地分開課稅的缺失，建立合理透明稅制，並與國際稅制接軌，以呼應社會各界對
稅制改革的企盼，2015 年間財政部特研擬不動產交易課稅制度，改以房屋、土地交易所得
合一按實價課徵所得稅，擬具所得稅法部分條文修正草案，並經行政院於同年 5 月 21 日函
請立法院審議(註 3)。
2015 年 5 月 29 日立法院召開程序委員會，原擬請院會將本案交財政委員會審查，唯會
中主席以立院新聯盟政團提議本案逕付二讀，於院會無異議下，會議報告決定「逕付二讀，
並經朝野黨團協商決定，由院長召集協商」後，隨即於同年 6 月 4 日完成黨團協商，僅草
案第 14 條之 4 第 3 項針對稅率部分增加（五）因財政部公告之調職、非自願離職或其他非
自願性因素，交易持有期間在二年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十；及（六）個
人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、
土地者，稅率為百分之二十。其餘條文均照行政院提案通過(註 4)，隔日並三讀通過所得稅
法修正案，案經總統於同年月 24 日公布，並自 2016 年起實施房地合一課徵所得稅制度。
換言之，為平息民怨，行政立法火速修法，從 2015 年 5 月 21 日函請立法院審議，同月 29
日立法院召開程序委員會，決議逕付二讀並經朝野黨團協商決定後，隨即於 6 月 5 日完成
三讀，政府發揮高效率，前後僅僅 15 日即完成房地合一課徵所得稅制。
基本上，舊制下，土地係按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅，
不納入所得稅課稅範圍，僅就房屋部分計算財產交易所得課稅；2016 年 1 月 1 日起實施新
制，房屋、土地均應按實價計算交易所得課稅。新、舊制比較表 5、表 6。
表 5：財產交易所得與房地合一稅制（個人部分）之比較
制度項目 舊制(財產交易所得) 新制(房地合一課徵所得稅)
 自 2016 年 1 月 1 日起交易下列房屋、土地者，所得合一按實價課稅：
僅就房屋部分計算財 *2014 年 1 月 2 日以後取得，且持有期間在 2 年以內。
課稅範圍 產交易所得課稅(土地 *2016 年 1 月 1 日以後取得。
交易所得免課所得稅)  2016 年 1 月 1 日起取得以設定地上權方式的房屋使用權：其交易視
同房屋交易。
 土地問題研究季刊 105

制度項目 舊制(財產交易所得) 新制(房地合一課徵所得稅)

併入年度綜合所得總
申報方式 額，於次年 5 月辦理 分離課稅，完成所有權移轉登記日的次日起算 30 天內申報納稅
結算申報
課稅所得 房屋收入－ 成本 －
房地收入－成本－費用－ 依土地稅法計算的土地漲價總數額
(稅基) 費用
1.依持有期間認定：
1 年以內：45%、2 年以內超過 1 年：35%
10 年以內超過 2 年：20%、超過 10 年：15%
併入綜合所得總額按 2. 因非自願因素：
境內居
5%~40%(註 1)累進稅 符合財政部公告的調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持
住者
稅 率課稅 有期間在 2 年以下的房地：20%
率 3. 以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算 2 年
內完成並銷售該房屋、土地：20%
4. 符合自住房地優惠適用條件，課稅所得超過 400 萬元部分：10%。
依持有期間認定
非境內 按所得額 20%扣繳率
1. 持有 1 年以內：45%
居住者 申報納稅
2. 持有超過 1 年：35%

表 6：財產交易所得與房地合一稅制（營利事業部分）之比較
制度 / 項目 舊制(財產交易所得) 新制(房地合一課徵所得稅)
 自 2016 年 1 月 1 日起交易下列房屋、土地者，所得合一按實價
僅就房屋部分計算所得
課稅：
課稅範圍 課稅(土地交易所得免課
*2014 年 1 月 2 日以後取得，且持有期間在 2 年以內。
所得稅)
*2016 年 1 月 1 日以後取得。
課稅稅基 房屋收入－成本－費用 房地收入－成本－費用－依土地稅法計算的土地漲價總數額
總機構在
中華民國 20%(註 2)併入年度營利事業所得額辦理結算申報
申 境內
報 境內有固定營業場所或
依持有期間認定
方 營業代理人： 20%(註 2) 境內有固定營業場所者：分開計算稅
1.持有 1 年以內：45%
式 併入年度營利事業所得 額、合併報繳
總機構在 2.持有超過 1 年： 35%
及 額辦理結算申報
中華民國
稅 境內無固定營業場所及
境外
率 營業代理人：按所得額 境內無固定營業場所者：由代理人申
20%扣繳率由納稅代理人 報納稅
申報納稅
註 1：自 2018 年度起，綜合所得稅最高級距稅率由 45% 調降為 40% 。
註 2：自 2018 年度起，營利事業所得稅稅率由 17% 調高為 20%，但課稅所得額在 50 萬元以下之營利事業，
分 3 年逐年調高 1%，即 2018 年度稅率為 18%，2019 年度稅率為 19%，2020 年度及以後年度按 20%稅
率課稅。
106 房地合一稅制 2.0 真的「惡」點就靈？

二、遏止炒房－房地合一稅制 2.0 火速斬將過關

為防杜房市短期炒作，維護居住正義，遏止租稅規避，維護租稅公平，並穩定產業經
濟及金融，2021 年初財政部擬具所得稅法部分條文修正草案（即行政院版房地合一稅制 2.0
修正草案）
，同年 3 月 29 日於立法院第 10 屆第 3 會期財政委員會第 9 次全體委員會議，併
同各委員、黨團版本審查完竣。在朝野立委具高度共識下，上開修正草案除第 24 條之 5 依
吳秉叡委員等人所提修正動議通過，及施行日期（修正草案第 126 條）對於本次修法是否
公布後立即實施，或於法律明定施行日期或施行日期由行政院定之，因朝野委員尚有不同
意見，保留送請朝野黨團協商決定外，其餘修正條文依行政院版本審查通過。同年 4 月 7
日立法院財政委員會完成朝野黨團協商有共識，房地合一稅制 2.0 自今（2021）年 7 月 1
日生效後，立法院隨即於 4 月 9 日三讀通過所得稅法部分條文修正草案。整體而言，為有
效遏止短買短賣的炒房投機行為，立法院火速之房地合一稅制 2.0，主要有 5 大重點：
（一） 回溯、實施時間：因應實價登錄 2.0 上路、即時揭露預售屋交易，
「房地合一稅制 2.0」
回溯到 2016 年 1 月 1 日後取得的房地，並在實施日今（2021）年 7 月 1 日後交易都
適用新制。
（二） 提高「短期持有」定義：由現行「持有期間 1 年內」
，延長為「持有 2 年內」賣房都
視為「短期持有」
。且新修法也延長短期交易房地適用高稅率的期限，由現行「持有
期間 2 年內」
，延長為「持有 5 年內」出售的房屋所得都會被課重稅，詳表 7。

表 7：我國境內居住之個人有關房地合一稅制其稅率之變革
房地合一稅制適用稅率
持有期間
現制 2.0 版

1 年以內 45% 45%

超過 1 年(含)，未逾 2 年 35% 45%

超過 2 年(含)，未逾 5 年 20% 35%

超過 5 年(含)，未逾 10 年 20% 20%

超過 10 年(含) 10% 10%

（三） 法人比照個人，依持有期間按差別稅率分開計稅：將「法人」納入，且不論是境內、
境外法人皆一視同仁。簡言之。不論境外或境內法人，若持有房地期間在 2 年以內者，
稅率為 45%；若持有房地期間超過 2 年，未逾 5 年者，稅率為 35%。但排除建商、
起造者等對象，詳表 8。
 土地問題研究季刊 107

表 8：總機構在我國境內（外）之營利事業有關房地合一稅制其稅率之變革
稅率 房地合一稅制稅率
持有期間 現制 2.0 版
2 年以內 20% 45%
境內營
超過 2 年(含)，未逾 5 年 20% 35%
利事業
超過 5 年 20% 20%
1 年以內 45% 45%
境外營
超過 1 年(含)，未逾 2 年 35% 45%
利事業
超過 2 年 35% 35%
境內：營利事業交易其興建房屋完成後第 1 次移轉之房屋及其坐落基地，依規定計算之房地
交易課稅所得，仍併計營利事業所得額課稅，稅率為 20%。

（四） 增訂下列 2 項，視為房地交易，納入房地合一稅制 2.0 課稅：1. 個人及營利事業交易

預售屋及其坐落基地，視為房屋、土地交易；2.交易持有股份（或出資額）過半數之
營利事業之股份（或出資額）
，該營利事業股權之價值 50%以上是由我國境內之房地
所構成者，該交易視同房屋、土地交易。但排除屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者。
（五） 都更及危老重建案「排除」
：對於個人與營利事業參與都更及危老重建案，新增排除
條款，若 5 年內完成的都更與危老重建案、首次移轉登記則比照非自願因素，適用
20%所得稅率。
另為降低新修法後對房市衝擊，不受房地合一稅制 2.0 影響之「例外情形」
：
1. 維持 20%稅率：1.個人非自願因素（如調職）房地交易；2.個人以自有土地與建商合

建分回房地交易；3.建商興建房屋完成後第一次移轉的房地交易。
2. 自住房地持有並設籍超過 6 年的交易，維持稅率 10%及免稅額度 400 萬元。

綜上，房地合一稅制 2.0 顯較之初始之房地合一稅制打擊投機炒作者之力道強，顯見政

府企圖藉由對房地投機者課以重稅，以抑制房價上漲之決心，然成效如何？則值關切。

肆、房地合一稅制 2.0 上路等同落實居住正義？

一、政策投機－房地合一稅制 2.0 恐難有預期效益
基本上，房地合一稅制並非一個獨立稅目，而是指所得稅中將房地交易所得合併計算
的一種分離課稅制度。我國稅制原先對房屋與土地交易所得分別採取不同稅目課稅；前者
以財產交易所得課徵所得稅，後者以土地移轉現值課徵土地增值稅。由於房地交易價格實
務上難以切割，加上土地公告現值與市場交易價格間差距頗大，致使房屋部分財產交易所
108 房地合一稅制 2.0 真的「惡」點就靈？

得的計算不實且偏低，而土地部分土增稅的課稅效果亦不佳，不僅造成不動產資本利得課
稅的嚴重扭曲與不公，更助長房地不合理之飆漲，引發民怨四起。
而繼 2015 年間政府祭出房地合一稅制，即以將房屋與土地交易產生的實際資本利得，
於扣除土增稅稅基後，合併課徵房地合一稅，以打擊短期投機，然因房地合一稅係對相同
持有期間房地分別按「實際利得」課 45%與 35%，相較於政府首次於 2011 年以房地實際價
格課稅的特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅）
，針對持有 2 年出售以「交易總價」課徵 10 至
15％稅率，縱使賠售，也得被課超重稅金而言，除奢侈稅係為防止炒作投機與抑制房價飆
漲而課，房地合一稅則是為追求資本利得課稅的公平性，兩者本質並不盡相同外，對抑制
房地短期炒作的效果，房地合一稅制則沒有奢侈稅來得積極有效，況自 2016 年實施以來，
根據財政部統計結果亦發現，房地合一稅制似乎仍無法有效遏止投資客短期進出的現象。
而今，政府為打擊房地短期投機，再祭出所謂的房地合一稅制 2.0 版，重點除了一些將
預售屋紅單與以股權形式移轉房地產視為房地交易，以及將營利事業依持有期間，按與個
人相同稅率課稅等補漏措施外，主要重點仍放在強化合一稅的抑制投機效果上。為此而將
適用高稅率的個人短期持有期間予以延長，從二年改成五年；原一年內課 45%，延為二年，
原一至二年課 35%改為二至五年。亦即，房地合一稅制 2.0 版主要重點在於擴大高稅率適用
範圍，以期加強對房地炒作的抑制效果。此一作法，可肯定的是對房地產短期投機者有一
定的嚇阻作用，然對抑制房地產飆漲，恐則欲振乏力，似難有一定的成效。值此房價飆漲、
民怨沸騰之際，政府此種政策投機的作法或有其政治利害上的考量。然長期而言，欲落實
所謂的居住正義，似恐多有疑慮。畢竟，居住不正義單靠房地合一稅改革實亦難竟其全功。
二、實價課稅－依舊是政府鴕鳥心態玩弄民心的戲碼
臺灣現今面臨另一重大的挑戰就是如何建立各種理性、合乎公平、正義的賦稅制度。
惟長期以來，在政府霸權的意識形態下，政府決策者所制定的往往就是一個偏頗的制度。
就土地增值稅而言，其課徵結構為稅基乘以稅率，土地增值稅之課徵欲達漲價歸公之宗旨，
則有賴稅基與稅率之相互配合，惟長期以來，土地增值稅制卻是一捉襟見肘的賦稅政策。
亦即，政府一方面以振興房地產為由，調降土地增值稅的稅率，且稅率愈調愈低；另一方
面，政府為紓解高房價民怨壓力，於土地公告現值未能反映市價下，又企圖改依實價課稅，
雖然實價課稅歷經數十年的爭議，迄今依舊是曇花一現。換言之，財政部就土地增值稅公
平性之落實，是一味的調降稅率討好資本家，並未就所管稅率部分思考對策，僅退而求其
次的呼應實價課稅，將落實土地增值稅公平性的成敗，加諸於內政部所掌管之稅基－按實
價課稅，而置身事外，此財政部之怠惰，又將如何建構健全之土地稅賦制度？
 土地問題研究季刊 109

基本上，就土地增值稅按實價課稅而言，以土地之買賣乃雙方合意，移轉過程中就是
否採實價課稅，只要買賣雙方合意即可，並不需立法明訂，過往此類案例雖不多，然還是
有採實價課稅方式，尤以 2016 年房地合一稅制上路後，部分精打細算的投資者，則就土地
部分以高於當期土地公告現值之實價申報移轉現值，以降低房屋之出售價格，進而規避房
地合一稅。而今政府祭出準備於 2021 年 7 月 1 日上路之房地合一稅制 2.0，修法主要重點
之一卻是可減除的「土地漲價總數額」以公告現值增數為上限，讓原本可採實價課稅之機
會再度化為烏有，或以「實價」終究是政府機關碰不得的刺蝟，早在 2012 年大法官作成釋
字第 705 號解釋就財政部針對捐地節稅，在難以認審買賣實際交易價格下，直接以土地公
告現值 16%作為買賣實際交易價格標準扣抵稅款部分，認定違憲論後，此舉似並未讓財政
部對「實價抵稅」的作法有所反省，即財政部不僅沒有針對「實價」認定問題尋求解決對
策，反而是修法，擬賦予土地捐贈原則依土地公告現值 16％來認列抵稅扣除額之法源依據，
顯然，如何審定買賣實際交易價格，對政府機關而言，依舊是束手無策。則倘若，政府機
關對捐地節稅有關實價抵稅即無法掌控認列，又將如何奢談土地增值稅改依「實價課稅」？
另以實價真的難以認定？此就如同大法官釋第 286 號解釋文，大法官楊與齡在不同意見書
中，就土地改良增值之認定，
「是查核困難，但仍非不能查核，主管機關自應克服困難，予
以核實認定」(註 5)。亦即，
「實價課稅」究是否可行？應是不為也非不能也。倘政府機關
未能革除此一弊病，繼續以鴕鳥的心態苟且偷安，在房價高漲民怨爭相指責下，縱使祭出
所謂的居住三法，採行實價登錄，作為實價課稅之準備，則所謂的將落實「居住正義」的
土地增值稅制改革，終究是一場玩弄民心的戲，敷衍了事罷了，而這正是當今政府機關推
託卸責的醜態。

伍、活路－政府能不反思？
2021年4月13日公民監督國會聯盟公布針對立法院第10屆第二會期的立委評鑑結果，
其中被列為評選為優秀立委的共有 42 人，包含民進黨 27 人、民眾黨 5 人、國民黨 6 人、
時代力量 3 人，以及臺灣基進 1 人。此就席次比例而言，被評選為優秀立委其中執政的民
進黨高達四成四，而在野的國民黨僅一成五，至三個小黨則是全數上榜人人皆優秀，此一
成果，臺灣民主殿堂竟有怎麼多優秀的立委，相信多數民眾不僅無感，甚且感概的是民意
代表有真正為「民」發聲，伸張民意，捍衛立法權？立法院不抑早已淪為行政院的附庸？
而今，面對土地炒作房價飆漲的病灶，立法機關展現前所未有的效率，配合行政機關火速
三讀通過所謂房地合一稅制 2.0 版，或以其等背後真正的用心在於挽救低迷的民調，對於民
心所期待的居住正義只是敷衍了事罷了。此執政者能不反思？
110 房地合一稅制 2.0 真的「惡」點就靈？

概以，當今房地成為投機者炒作的天堂，為居住不正義之首要病因毒瘤，而此房地稅
賦課徵之問題癥結，首先是政府對權力的籌，已不再是隱而未顯的掌控，而是赤裸裸的權
力操縱；其次，在臺灣選票至上的枷鎖下，行政立法權力勾稽。政客在權力、利益的腐蝕
下，政策成為選舉語言，政策的制定只為贏得選舉，而官僚在名利束縛下，一味的「迎合」
上意，甚而淪為政客的工具，成為選戰的打手，使得政客官僚在自利心驅動下所建構的制
度，是一個偏頗的制度。這樣一個偏頗的政策與制度，政府官僚卻奉為圭臬，所謂的「依
法行政」
，正是政府官僚正當化其操弄權力意識型態強而有力的藉詞。是以，面對當今房地
價格高漲，土地投機炒作之問題癥結，倘未能瓦解地方、中央政府與資本利益團體政經利
益共生的複合體，及破除政客官僚自利心的共犯結構，政府所謂的「居住正義」之宗旨目
標，不僅終究是一場空，且只是個浮而不實的口號。而所謂的房地合一稅制 2.0 或許僅是一
場挽救低迷的民調遊戲罷了。

註解
1.參見「房地合一稅收、件數，連 3 年倍增」
，工商時報，2021 年 3 月 5 日。
2.去年房地合一稅件數、稅收雙升 稅收額首破百億，鉅亨網，2020 年 3 月 4 日。
3.參見 2015 年 5 月 27 日立法院議案關係文書，院總第 225 號政府提案第 15279 號。
4.參見 2015 年 6 月 4 日立法院公報第 104 卷第 51 期院會紀錄，p85-86。
5.參見大法官釋第 286 號解釋文，大法官楊與齡不同意見書略以「土地可因其所有權人施以勞力資本
改良而增加價值，則為常態。此項價額，主管機關既認於計算土地自然漲價總數額時，理應扣除，
自應修正估價法規，改進估計技術，予以推計分離。同條例施行細則為求課徵簡便，未規定土地
所有權人於報請驗證登記改良費時，同時將土地因改良而增加之價額，報請驗證登記，以便於計
算土地自然漲價總額數時憑以減去，致土地有無因土地所有權人改良而增加之價值或其價額若
干？事後查核困難，但仍非不能查核，自應克服困難，予以核計而為合理之劃分」
。

參考文獻
「近期經貿與稅收情勢」
1.財政部統計處， ，2019 年 10 月 24 日。