‫المصادر‪-:‬‬

‫دليل تنظيم اعمال البناء الملحق بالقرار رقم (‪ )182‬لسنة ‪ 2017‬في شان الالئحة التنفيذية للقانون رقم (‪ )4‬في شان تنظيم اعمال‬ ‫‪-‬‬
‫البناء في امارة ابوظبي‪.‬‬
‫التعديالت الواردة علي القرار اعاله‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫اشتراطات القسائم السكنية الواردة في كود التخطيط الصادر عن دائرة التخطيط العمراني والبلديات‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫ملحوظة‬
‫االلوان المختلفة للتمييز بين المصادر المختلفة اعاله‪.‬‬
 ‫التعارض مع األحكام الواردة في الدليل‬ ‫مادة ‪:3 -‬‬

‫‪ .1‬في حال وجود تعارض بين أحكام هذا الدليل أو كود البناء الذي تشير اليه و بين أية من‬
‫أحكام القوانين اإلتحادية‪ ،‬تعتبر أحكام القوانين اإلتحادية واجبة التطبيق‪ ،‬وعلى الدائرة دراسة‬
‫هذا التعارض وتعديل الدليل أو الكود بما ال يتعارض مع القوانين السارية‪.‬‬
‫‪ .2‬في حال وجود تعارض بين أحكام هذا الدليل أو كود البناء الذي تشير إليه و بين أي من أحكام‬
‫القوانين املحلية أو قانون تظيم أعمال البناء و تعديالته ‪ ،‬تعتبر أحكام القوانين املحلية و قانون‬
‫تنظيم أعمال البناء و تعديالته واجبة التطبيق‪ ،‬وعلى الدائرة دراسة هذا التعارض وتعديل الدليل‬
‫أو الكود بما ال يتعارض مع القوانين السارية‪.‬‬
‫‪ .3‬في حال وجود تعارض بين أحكام هذا الدليل أو كود البناء الذي تشير اليه و بين أي من أحكام‬
‫كود التخطيط أو أية أحكام أو معايير صادرة عن الجهة اإلدارية املعنية بالتخطيط العمراني ‪ ،‬تعتبر‬
‫أحكام كود التخطيط أو األحكام واملعايير الصادرة عن هذه الجهة واجبة التطبيق‪ ،‬وعلى الدائرة‬
‫دراسة هذا التعارض وتعديل الدليل أو الكود بما ال يتعارض مع القوانين السارية‪.‬‬
‫‪ .4‬في حال وجود تعارض بين أحكام هذا الدليل و بين أية من أحكام كود البناء ‪ ،‬تعتبر أحكام‬
‫هذه الالئحة واجبة التطبيق‪ ،‬وعلى الدائرة دراسة هذا التعارض وتعديل الدليل أو الكود بما ال‬
‫يتعارض مع القوانين السارية‪.‬‬
‫‪ .5‬في حال وجود تعارض بين أي حكم من أحكام هذا الدليل أو كود البناء وبين األحكام الصادرة‬
‫عن جهات أخرى‪ ،‬على املالك أو املكتب الهندس ي أو املقاول إبالغ اإلدارة بذلك بكتاب مدعم‬
‫باملستندات الالزمة‪ ،‬ويتعين على مسؤول البناء التواصل مع الدائرة لتحديد األحكام التي يجب‬
‫التقيد بها مع إصدار تعميم بذلك عند الحاجة بما ال يتعارض مع القوانين السارية‪.‬‬
 ‫مكونات قسيمة السكن الخاص‬ ‫مادة ‪:8 -‬‬

‫تتكون القسيمة السكنية من املكونات التالية‪:‬‬

‫الوحدة السكنية الرئيسية التي ال يتم بناء باقي املكونات بدونها‪.‬‬ ‫‪.1‬‬
‫‪ .2‬ملحق الضيافة ويتكون من مجلس‪ ،‬غرفة طعام‪ ،‬غرفة نوم للضيوف‪ ،‬حمام ومطبخ‬
‫تحضيري‪.‬‬
‫‪ .3‬مالحق الخدمات وتتكون من غرف العمالة املنزلية‪ ،‬غرفة الحارس‪ ،‬كراجات‪ ،‬غرفة الكهرباء‪،‬‬
‫مستودعات‪ ،‬حمامات‪ ،‬مطبخ خارجي‪.‬‬
‫حوض السباحة‪.‬‬ ‫‪.4‬‬
‫خيمة ‪.‬‬ ‫‪.5‬‬
‫مواقف السيارات و عناصر تنسيق املوقع‪.‬‬ ‫‪.6‬‬
‫األسوار الخارجية و مداخل األفراد و السيارات‬ ‫‪.7‬‬
 ‫عدد الوحدات بقسيمة السكن الخاص‬ ‫مادة ‪:9 -‬‬

‫‪ .1‬يسمح ببناء وحدة سكنية واحدة فقط لكل قسيمة شريطة استيفاء املتطلبات التخطيطية‬
‫للقسيمة من حيث املساحة الدنيا للقسيمة و نسبة البناء و االرتدادات‪.‬‬
‫‪ .2‬يمكن السماح بتعدد الوحدات السكنية بناءا على قرار اللجنة املعنية بدراسة الحاالت‬
‫االجتماعية بناء على قرار من الرئيس‪.‬‬
‫‪ .3‬في حالة نقل أو تغيير موقع أي قسيمة سكنية ألسباب تخطيطية أو لوجود عيوب في طبيعة‬
‫تلك القسيمة ‪ ،‬يحق للمالك الحصول على رخصة بناء على القسيمة البديلة بنفس عدد الوحدات‬
‫التي حصل عليها حسب الرخصة الصادرة لها قبل صدور القرار (‪ )108‬لسنة ‪.2010‬‬
 ‫نسبة البناء واملساحة الطابقية بالسكن الخاص‬ ‫مادة ‪:10 -‬‬

‫‪ .1‬يجب أن ال تتعدى نسبة البناء املسموح بها في القسائم السكنية سبعين باملائة (‪ )70%‬من‬
‫مساحة القسيمة‪.‬‬
‫‪ .2‬تخصص نسبة الفراغ الباقية ومقدارها ثالثون باملائة (‪ )30%‬للحدائق واملداخل واألفنية‬
‫ومواقف السيارات‪.‬‬
‫تشمل نسبة البناء املذكورة مساحات الحدود الخارجية القصوى لجميع املباني التالية‪:‬‬ ‫‪.3‬‬
‫الوحدة السكنية األساسية‪.‬‬ ‫أ‪.‬‬
‫ملحق‪/‬مالحق الضيافة ‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫جميع املباني الخاصة بالخدمات‪.‬‬ ‫ت‪.‬‬
‫وتستثنى األعمال التالية من احتسابها ضمن نسبة البناء‪:‬‬ ‫‪.4‬‬
‫أدوات الترفيه غير املغطاه كألعاب األطفال‪،‬‬ ‫أ‪.‬‬
‫حوض السباحه غير املغطى‪،‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫ت‪ .‬املظالت املصنوعة من القماش أو املواد الخفيفة والتي ال تغطي أكثر من ‪ %50‬من املساحة‬
‫املفتوحة في البند (‪ )2‬أعاله‪.‬‬
‫الحد األدنى ملساحة الفيال السكنية هو مائتا متر مربع (‪200‬م‪ )2‬وتستثني من ذلك القسائم ذات‬
‫املساحات الصغيرة‪.‬‬
 ‫خط البناء و االرتدادات والبروزات بقسيمة السكن الخاص‬ ‫مادة ‪:11 -‬‬

‫حدود االرتداد التالية تشمل حد املبني شامال أية بروزات جمالية أو وظيفية‪.‬‬
‫حدود االرتداد التالية تشمل حد املبني دون اي بروزات جمالية او وظيفية شريطة عدم تجاوز تلك‬
‫البروزات ‪30‬سم‬
‫‪ .1‬يرتد خط البناء للوحدة السكنية الرئيسية بمقدار ال يقل عن مترين (‪2.0‬م) من حدود‬
‫القسيمة في حالة‪:‬‬
‫مواجهة خط التنظيم للطريق (سواء كان طريقا رئيسيا أو فرعيا) حتى في حالة عدم وجود‬ ‫أ‪.‬‬
‫فتحات‪.‬‬
‫عند وجود حد قسيمة مشترك بين قسيمتين في حال وجود فتحات‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫‪ .2‬يرتد خط البناء والبروزات بمقدار ال يقل عن متر ونصف املتر (‪1.50‬م) عن حدود القسيمة‬
‫في الحاالت التالية‪:‬‬
‫عندما يكون خط التنظيم مطال على ممر فاصل بين قسيمتين (سكة) ال يقل عن ثالثة‬ ‫أ‪.‬‬
‫أمتار (‪ 3,00‬م) في حال وجود فتحات‪،‬‬
‫عند وجود حد قسيمة مشترك بين قسيمتين في حال عدم وجود فتحات‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫‪ .3‬يسمح ببناء املالحق على حد القسيمة بدون إرتداد على أال يتجاوز االرتفاع ستة أمتار(‪6‬م)‬
‫وبشرط عدم وجود فتحات ويسمح بوجود فتحات فقط في حالة مالحق الضيافة املطلة على شوارع‬
‫وال تشترط موافقة الجار في حالة البناء على حد قسيمة مشترك‪.‬‬
‫‪ .4‬في حال عدم وجود فتحات يسمح بالبناء مباشرة على حد القسيمة املطل على السكة مع‬
‫مراعاة ما ورد في املادة (‪.)22‬‬
‫يسمح بعمل بروز ملظلة مدخل السيارات للفيال والواقع على السور حسب الشروط التالية‪:‬‬ ‫‪.5‬‬
‫أن ال يزيد بروز مظلة املدخل عن مترين (‪2.0‬م)‪.‬‬ ‫أ‪.‬‬
‫ب‪ .‬أن ال يقل صافي ارتفاع بطنية املظلة عن مترين ونصف املتر (‪2.50‬م) من منسوب محور‬
‫الطريق املواجه لهذا املدخل‪.‬‬
‫يسمح بعمل بروزات وظيفية أو جمالية في أي من الطوابق ضمن حدود االرتداد شريطة ان ال‬
‫تتجاوز ال ‪30‬سم‬
‫‪ .6‬يسمح بعمل بروز حليات فوق السور املحيط بالقسيمة على أن ال تزيد عن ثالثين سنتيمتر‬
‫(‪0.30‬م) خارج حدود القسيمة وعلى أن ال يقل ارتفاعها عن مترين و نصف املتر (‪2.50‬م) من‬
‫منسوب محور الطريق‪.‬‬
 ‫املسافات الفاصلة بين املباني على قسيمة السكن الخاص‬ ‫مادة ‪:12 -‬‬

‫املمرات الخارجية هي املمرات الفاصلة بين املباني في قسيمة األرض الواحدة ويجب عند تصميمها‬
‫مراعاة اآلتي‪:‬‬
‫‪ .1‬عمل ممر فاصل بين املباني (الوحدات السكنية) ال يقل عرضه عن ثالثة أمتار (‪ 3.00‬م)‪.‬‬
‫ويسمح بتالصق الوحدات السكنية (عدم وجود ممر فاصل بين الوحدات السكنية) في حال وجود‬
‫موافقة ببناء وحدات اضافية ناتجة من قرار لجنة الحاالت االجتماعية‪.‬‬
‫‪ .2‬يسمح بمسافة فاصلة بين الوحدة السكنية واملباني امللحقة او بين املباني امللحقة بعضها‬
‫لبعض ال تقل عن ‪ 1.5‬م بشرط مراعاة شروط كود البناء و خاصة فيما يتعلق بمكافحة الحريق‪.‬‬
‫تشمل املسافات املوضحة في البندين ‪1‬و‪ 2‬اي بروزات وظيفية او جمالية‪.‬‬ ‫‪.3‬‬
 ‫عدد الطوابق و االرتفاعات واملناسيب بالفيالت السكنية الخاصة‬ ‫مادة ‪:13 -‬‬

‫يجب أال يزيد عدد طوابق الوحدة السكنية الرئيسية عن دور أرض ي و طابق أول و طابق‬ ‫‪.1‬‬

‫سطح وسرداب وال يسمح بطابق ميزانين ضمن ارتفاع الطابق األرض ي‪.‬‬
‫الحد األقص ى الرتفاع املبنى ثمانية عشر مترا (‪ 18.00‬م) يقاس من منسوب محور الطريق املقابل‬
‫للمدخل الرئيس ي إلى أعلى نقطة في املبنى‬
‫يجب أال يزيد منسوب أرضية الطابق األرض ي للمبنى الرئيس ي عن متر و نصف املتر (‪1.50‬م)‬ ‫‪.2‬‬

‫وال يقل عن ثالثين سنتيمتر (‪0.30‬م) من منسوب محور الطريق املقابل للمدخل الرئيس ي‪.‬‬
‫يجب أن ال يقل ارتفاع الطابق األرض ي عن ثالثة أمتار (‪3.00‬م) ‪ ،‬بحيث يقاس هذا االرتفاع‬ ‫‪.3‬‬

‫من نهائي أرضية الطابق إلى منسوب بطنية سقف الطابق االرض ي ويستثنى من ذلك الفراغ تحت‬
‫قلبة الدرج‪.‬‬
‫ارتفاع طابق السطح يجب أن ال يقل عن ‪ 3‬متر و ال يزيد ‪ 4‬متر ‪.‬‬ ‫‪.4‬‬

‫في حالة وجود السرداب ‪ ،‬يجب أن اليقل ارتفاع السرداب عن ثالثة أمتار وال يزيد عن ثالثة‬ ‫‪.5‬‬

‫أمتار ونصف املتر ( من ‪3.00‬م إلى ‪3.50‬م ) ‪ ،‬بحيث يقاس هذا االرتفاع من نهائي أرضية السرداب‬
‫إلى منسوب بطنية سقف طابق السرداب‪.‬‬
‫ال يوجد حد أدنى إلرتفاع جلسة الشباك في الطابق األرض ي في الفيالت السكنية ‪ ،‬و في حالة‬ ‫‪.6‬‬

‫عمل إرتفاع الجلسة يزيد عن متر و ثمانون سنتيمترا (‪1.80‬م) من منسوب األرض املحيطة بالفيال‬
‫السكنية يجب توفير وسائل الحماية من السقوط‪.‬‬
‫يمكن ان تبدا جلسة الشباك من اي منسوب شريطة ان تبدا فتحة النافذة من ارتفاع ‪1.2‬م‬
‫ويكون ما دون ذلك جزء ثابتا وغير قابل للفتح‪.‬‬
‫‪ .7‬يسمح بعمل فروق في المناسيب في القسائم السكنية ضمن الطابق الواحد وال‬
‫يحتسب هذا االختالف طابق اخر اال اذا تجاوز فارق المنسوب ‪1.5‬م‪.‬‬
 ‫طابق السرداب بالفيالت السكنية الخاصة‬ ‫مادة ‪:14 -‬‬

‫يراعى في بناء طابق السرداب املواصفات التالية‪:‬‬

‫‪ .1‬يسمح ببناء سرداب تحت املباني للوحدة السكنية باملساحة التي تحقق عدم تجاوز نسبة‬
‫البناء مع باقي املباني واالرتدادات املذكورة في كود التخطيط‪.‬‬
‫‪ .2‬يسمح بامتداد طابق السرداب خارج حدود الطابق االرض ي على أن تقع نسبة ‪ %80‬من‬
‫طابق السرداب تحت الطابق األرض ي‪.‬‬
‫‪ .3‬يستخدم طابق السرداب كمواقف سيارات أو خدمات (مخازن وغرف مضخات وخزانات‬
‫املياه) أو غرفة ترفيهية للعائلة‪.‬‬
‫‪ .4‬يجب توفير التهوية و اإلنارة الطبيعية و اتخاذ االحتياطات الالزمة ملنع تسرب مياه الرشح‬
‫من الجدران أو أرضيات السرداب‪.‬‬
‫‪ .5‬يجب مراعاة االشتراطات واملعايير الصادرة من قبل دائرة الشؤون البلدية و النقل‬
‫بخصوص تحديد اعداد املواقف املطلوبة و ابعاد مواقف السيارات و ميول املنحدر املؤدي لطابق‬
‫السرداب و ارتفاع مدخل السرداب‪.‬‬
‫في حالة استخدام السرداب في االغراض املعيشية وعمل املطابخ يلزم تطبيق البنود االتية‪:‬‬ ‫‪.6‬‬
‫أ‪ .‬توفير فتحات للهروب كما وردت في كود البناء من خالل معالجات معمارية مقبولة‪.‬‬
‫يلزم توفير تهوية واضاءة طبيعية من خالل فناء اقل ضلع فيه ال يقل عن ارتفاع‬ ‫ب‪.‬‬
‫السرداب‪.‬‬
‫مدخل السرداب يكون من خالل الطابق االرض ي للوحدة السكنية فقط‪.‬‬ ‫ت‪.‬‬
‫‪ .7‬يسمح بعمل طابق سرداب اسفل املباني امللحقة على ان يقتصر استخدامه الغراض‬
‫مواقف السيارات‪.‬‬
 ‫طابق السطح بقسيمة السكن الخاص‬ ‫مادة ‪:15 -‬‬

‫يراعى في بناء طابق السطح في قسيمة السكن الخاص املواصفات التالية‪:‬‬

‫‪%70‬‬ ‫‪.1‬‬
‫‪ .2‬يسمح باستعمال املساحة الباقية من السطح لألغراض الخاصة بخدمة املبنى (خزانات‬
‫املياه‪ ،‬وأجهزة التكييف وما شابه) شريطة أن ال يتجاوز ارتفاعها دروة جدار السطح‬
‫(الدروة) ‪.‬‬
‫‪ .2‬يسمح ببناء دروة السطح ضمن االرتفاع الكلي املسموح للفيال بارتفاع ال يزيد عن مترين‬
‫(‪2.00‬م) وال يقل عن متر واحد(‪1.00‬م)‪.‬‬

‫‪1.20‬‬ ‫‪2.00‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪%20‬‬

‫‪.3‬‬

‫‪2.5‬‬
‫‪ .4‬يجب مراعاة الدليل اإلرشادي لتغطية الخدمات على أسطح املباني الصادر عن الجهة‬
‫اإلدارية املعنية بالتخطيط العمراني‪.‬‬

‫(‪2.00‬م)‬
 ‫مساحات العناصر واألبعاد الداخلية بقسيمة السكن الخاص‬ ‫مادة ‪:16 -‬‬

‫عند تصميم مكونات عناصر السكن واملمرات الداخلية والخارجية يجب اإللتزام بتوفير فراغ‬
‫واحد على األقل من كل العناصر اآلتية مع مراعاة الحد األدنى ملساحة كل منهم‪:‬‬
‫‪.1‬فراغ التوزيع الرئيس ي ‪:‬‬

‫‪3‬‬
‫‪2 9.00‬‬
‫‪.2‬غرفة استقبال ( املجلس) ‪:‬‬
‫ال تقل مساحتها عن عشرين مترا مربعا (‪20.00‬م‪)2‬‬ ‫أ‪.‬‬

‫ال يقل طول أصغر ضلع من اضالع الغرفة عن أربعة أمتار (‪4.00‬م) ‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬

‫‪.3‬غرفة الطعام‪:‬‬
‫ال تقل مساحتها عن أربعة عشر مترا مربعا (‪14.00‬م‪)2‬‬ ‫أ‪.‬‬

‫ال يقل طول أصغر ضلع من أضالع الغرفة عن ثالثة أمتار ونصف املتر (‪3.50‬م)‬ ‫ب‪.‬‬

‫‪ .4‬غرفة النوم ‪:‬‬

‫ال تقل مساحتها عن ستة عشر مترا مربعا ( ‪16.00‬م‪)2‬‬ ‫أ‪.‬‬

‫ال تقل يقل طول أصغر ضلع من أضالع الغرفة عن اربعة أمتار (‪4.00‬م)‬ ‫ب‪.‬‬

‫‪ .5‬غرفة النوم الخاصة باستعمال العمالة املنزلية أو املربيات‪:‬‬

‫ال تقل مساحتها عن تسعة أمتار مربعة (‪9.00‬م‪)2‬‬ ‫أ‪.‬‬

‫ال يقل طول أصغر ضلع من أضالع الغرفة عن ثالثة م (‪3.00‬م)‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫ت‪ .‬في حالة وجود حمام خاص بالعمالة املنزلية سواء كان ملحقا بالغرفة املخصصة لهم أو‬
‫منفصال عنها‪ ،‬يجب ان ال تقل مساحته عن ثالثة أمتار مربعة (‪3.00‬م‪ )2‬واال يقل عرض الحمام‬
‫عن متر ونصف املتر (‪1.50‬م)‬
‫‪.6‬غرفة املعيشة ‪:‬‬
‫في حالة الجمع بين غرفة الجلوس وغرفة الطعام في مساحة واحدة ففي هذه الحالة يجب أن تتوفر‬
‫لهذه املساحة الشروط التالية‪:‬‬
‫ال تقل مساحة الغرفة عن اثنين وثالثين مترا مربعا (‪32.00‬م‪)2‬‬ ‫أ‪.‬‬

‫ال يقل طول أصغر ضلع من أضالع الغرفة عن أربعة أمتار (‪4.00‬م)‬ ‫ب‪.‬‬

‫‪ .7‬املطابخ ‪:‬‬
‫ال تقل مساحة املطبخ الرئيس ي عن اثنا عشر مترا مربعا (‪12.00‬م‪)2‬‬ ‫أ‪.‬‬

‫ال يقل طول أصغر ضلع من اضالع املطبخ عن ثالثة أمتار (‪3.00‬م)‬ ‫ب‪.‬‬

‫‪.8‬الحمامات ‪:‬‬
‫ال تقل مساحتها عن اربعة أمتار مربعة (‪4.00‬م‪)2‬‬ ‫أ‪.‬‬

‫ال يقل طول أصغر ضلع من أضالعها عن متر و ستين سنتيمتر (‪1.60‬م)‬ ‫ب‪.‬‬

‫‪.9‬املمرات الداخلية للوحدة السكنية‪:‬‬

‫املمرات الداخلية هي املمرات املوصلة لجميع عناصر الفيال السكنية على أن ال يقل هذا املمر عن‬
‫متر وعشرين سنتيمتر (‪1.20‬م)‪.‬‬
‫‪.10‬‬

‫‪2 6‬‬ ‫‪1.5‬‬

.1
 ‫تهوية وإنارة املباني بقسيمة السكن الخاص‬ ‫مادة ‪:17 -‬‬

‫‪.1‬يلزم توفير االنارة والتهوية الطبيعية املباشرة لجميع عناصر الوحدات السكنية‪ ،‬ويسمح باستعمال‬
‫االفنية لتهوية العناصرعلى ان تتوفر بهذه االفنية الشروط االتية‪:‬‬
‫في حالة استخدام الفناء لتهوية وانارة الحمامات يحب اال تقل مساحة املنور عن ثالثة أمتار‬ ‫أ‪.‬‬
‫مربعة (‪3‬م‪ )2‬وان ال يقل اصغر أضالعه عن متر و نصف (‪1.50‬م) مع ضرورة توفير مدخل ألرضية‬
‫املنور‪.‬‬
‫ب‪ .‬في حالة استخدام الفناء لتهوية وانارة العناصر املعيشية واملطابخ يجب ان ال يقل اقل‬
‫اضالع الفناء عن خمسة أمتار (‪5.00‬م)‪.‬‬
‫ان ال يكون هناك اي بروز للمباني داخل هذة االفنية‪.‬‬ ‫ت‪.‬‬

‫ان ال يتم بناء اي نوع من االسقف لهذه االفنية‪.‬‬ ‫ث‪.‬‬

‫‪3‬‬ ‫)‪( 5‬‬

‫‪.2‬يلزم ان تتوفر لكل عنصر من وحدات السكن فتحات تهوية وانارة تطل على الخارج بشكل مباشر‬
‫وعلي فراغات غير مسقوفة وبمساحات محدودة يجب اتباعها‪ ،‬وتحتسب مساحة هذة الفتحات‬
‫عادة علي اساس االبعاد املقامة فيها بين االرضية الظاهرة للحلوق الخشبية او املعدنية الثابتة‬
‫وتحدد هذة املساحات كالتالي‪:‬‬
‫ال يقل مسطح الفتحة عن (‪)15%‬من مساحة ارضية الفراغات املخصصة للمعيشة‪.‬‬ ‫أ‪.‬‬

‫ب‪ .‬ال يقل مسطح الفتحة عن ‪ %10‬من مسطح ارضية الخدمات (مطابخ – حمامات –‬
‫مراحيض – مخازن ‪ -‬درج)‪.‬‬
 ‫ت‪.‬‬

‫‪2 6‬‬
 ‫الساللم والدرج في قسيمة السكن الخاص‬ ‫مادة ‪:18 -‬‬

‫ال يسمح بعمل أكثر من درج واحد لكل وحدة سكنية‪ ،‬و في حاالت البناء الجديد للفيالت‬ ‫‪.1‬‬

‫ذات املساحات الكبيرة و التي تكون مساحة الطابق االرض ي فيها ال تقل عن ستمائة متر مربع‬
‫(‪600‬م‪ ، )2‬فانه يسمح بوجود اكثر من درج ‪ ،‬و في هذه الحالة يشترط أن ال تقل مسافة السير بينهم‬
‫عن عشرين متر (‪20.00‬م)‪.‬‬

‫‪1.8‬‬

‫يجب أن يكون الدرج من مادة غير قابلة لالحتراق‪.‬‬ ‫‪.2‬‬

‫ال يقل الطول الظاهري لدرجة السلم الرئيس ي عن متر و عشرين سنتيمتر (‪1.20‬م) ويقاس‬ ‫‪.3‬‬

‫طول الدرجة الظاهري من الحائط املواجه للدرج والوجه الداخلي لحاجز السلم‪.‬‬

‫‪1.70‬‬ ‫‪1.20‬‬

‫أن ال يزيد ارتفاع الدرجة عن سبعة عشر سنتيمتر (‪0.17‬م) وال يقل عمقها عن سبعة و‬ ‫‪.4‬‬

‫عشرين سنتيمتر (‪0.27‬م)‪.‬‬

‫أن ال يزيد ارتفاع الدرجة عن ‪ 17.5‬سم وال يقل عن ‪ 10.2‬سم وال يقل عمق الدرجة عن ‪ 27.9‬سم‬
‫أن ال يزيد عدد الدرجات املتوالية في القلبة الواحدة عن اثنى عشر درجة (‪ 12‬درجة) تليها‬ ‫‪.5‬‬

‫صدفة ال يقل عرضها عن الطول الظاهري لدرجة السلم‪.‬‬

‫تامين استراحة كل ‪ 16‬درجة من درجات السلم كحد اقص ي‪.‬‬
‫في حال استخدام الدرج الدائري تطبق الشروط املنصوص عليها في البنود السابقة بحيث‬ ‫‪.6‬‬

‫ال يقل عمق الدرجة من املنحنى الخارجي عن خمسة و أربعين سنتيمتر (‪0.45‬م)‪.‬‬

‫‪120‬‬

‫‪27.9‬‬
‫ال يقل ارتفاع حاجز الدرج (الدرابزين) عن خمسة وتسعين سنتيمتر (‪0.95‬م) مقاسا‬ ‫‪.7‬‬

‫عموديا من منتصف الدرجة‪.‬‬

‫في حال عمل درج خارجي ال يسمح ببنائه داخل فسحة االرتداد‪.‬‬ ‫‪.8‬‬

‫يسمح بعمل درج خدمي بين الطابق األرض ي وطابق السرداب يكون منفصال عن الدرج‬ ‫‪.9‬‬

‫الرئيس ي‪.‬‬
 ‫األسواربقسيمة السكن الخاص‬ ‫مادة ‪:19 -‬‬

‫عند بناء األسوار يجب مراعاة املعايير واالشتراطات التالية‪:‬‬

‫‪.1‬عند بناء اي جزء من اجزاء السور داخل حدود القسيمة يلتزم املالك بتنسيق الجزء الواقع خارج‬
‫السور وداخل حدود القسيمة بما يتالئم مع املظهر الجمالي العام وال يسمح باية اعمال انشائية في‬
‫تلك املنطقة بخالف عناصر تنسيق املوقع‪.‬‬
‫‪.2‬البد من عمل انشاءات جانبيه واماميه تحدد القسيمة السكنية بحد أدنى ارتفاع سبعون سنتيمترا‬
‫(‪0.70‬م) ويسمح باستثناء وجود تلك االنشاءات في الحاالت التي يرغب فيها املالك بعمل إرتداد في‬
‫جزء‪/‬أجزاء من السور لداخل حدود القسيمة بهدف عمل مدخل او لغرض جمالي‪.‬‬
‫‪.3‬يراعى في تصميم السور النواحي الجمالية والتجانس مع مفردات الواجهه الرئيسية‪.‬‬
‫‪.4‬ال يتجاوز الحد األقص ى الرتفاع السور اربعة امتار (‪4.00‬م) والحد االدنى سبعون سنتيمترا‬
‫(‪0.70‬م) و يسمح بتجاوز هذا الحد لألسوار الجانبية املطلة على املمر الفاصل بين قسيمتين ليصل‬
‫إلى ستة أمتار (‪6.00‬م) كحد أقص ى وذلك عند وجود ضرورة اجتماعية لتحقيق خصوصية أو‬
‫ضرورة تصميمية كما يجب في هذه الحالة معالجة التقاء السور الجانبي مع السور األمامي بالتدرج‬
‫أو بأي شكل معماري مقبول‪.‬‬
‫‪.5‬يسمح ببروز املواد الزخرفية املثبتة على الجدران املحيطة مثل املزهريات أو الجرار أو األضواء أو‬
‫عناصر النحت أو الزينة األخرى‪ ،‬بشكل عمودي بحد أقص ى ‪0.5‬متر فوق الهيكل الزخرفي‬
‫وبروز أفقي إضافي حتى ‪ 0.3‬متر أمام الجدران املسموح بها على أن ال يقل ارتفاعها عن‪ 2.5‬متر‪.‬‬
‫يسمح ببناء البوابة الرئيسية على السور األمامي بارتفاع ال يزيد عن ستة أمتار (‪6.00‬م)‪.‬‬ ‫‪.6‬‬
 ‫‪2.00‬‬

‫يسمح ببناء املجالس ومالحق الخدمات وغرفتي الحارس والسائق وغرفة الكهرباء على السور‬
‫املطل على شوارع رئيسية أو فرعية‪ ،‬وبشكل متجانس مع تصميم السور وعلى أن ال تتجاوز نسبة‬
‫األشغال عن ‪ % 50‬والسماح بارتفاع ‪ 6‬أمتار ألعلى نقطة ل ‪ % 30‬فقط من البناء وارتفاع ال‬
‫يتجاوز ارتفاع السور ل ‪ % 20‬من البناء‪.‬‬
‫‪ .7‬و في حالة بناء املجالس أو أية مالحق خدمة على السور الجانبي املطل على طريق أو على‬
‫حد قسيمة مشترك يراعى عدم عمل أية فتحات‪.‬‬
‫في حال بناء مالحق الخدمات على السور الواقع على حد قسيمة مشترك مع الجار‪ ،‬يجب‬ ‫‪.8‬‬
‫عدم تصريف مياه األسطح باتجاه القسيمة املجاورة وال يشترط موافقة الجار‪.‬‬
‫يوص ى في حالة القسائم الجديدة عند طلب مالكي القسيمتين املتالصقتين أن يشتركا في‬ ‫‪.9‬‬
‫سور جانبي او خلفي واحد‪ ،‬يجب ان يكون بناء السور في احدي القسميتين اما ان كان‬
‫السور قائما في احد القسيمتين فال مانع من اعتماد احد الجارين على سور جاره بعد‬
‫موافقته‪.‬‬
‫يسمح بالغاء االسوار على حد القسيمة الواقع بين قسيمتين لذات املالك أو حال موافقة‬ ‫‪.10‬‬
‫الطرفين ودون تنفيذ منشآت في منطقة ارتداد الحد الفاصل بين القسيمتين‪.‬‬
‫يحظر عمل أسوار داخلية بين الوحدات املتعددة على القسيمة الواحدة ويستثنى اآلتي‪..:‬‬ ‫‪.11‬‬

‫الوحدات الناتجة عن أحكام قضائية‪.‬‬ ‫أ‪.‬‬

‫ب‪ .‬وجود سور فاصل بين الوحدات السكنية واي وحدات قد صدر بشأنها قرار بتغيير نشاطها‬
‫الى نشاط تجاري على ان يلتزم املالك بهدم السور عند انتهاء الترخيص التجاري للوحدة الصدار‬
‫بشأنها قرار تغيير للنشاط ‪.‬‬
‫تخضع األسوار املذكورة بالبند السابق للشروط التالية‪:‬‬ ‫‪.12‬‬
 ‫الحد األقص ى الرتفاع السور متران (‪2.00‬م(‪.‬‬ ‫أ‪.‬‬
‫ب‪ .‬أن تكون مسافة االرتداد بين محور منتصف السور وأقرب الواجهات ال تقل عن متر و‬
‫نصف (‪1.50‬م(‪.‬‬
 ‫املداخل بقسيمة السكن الخاص‬ ‫مادة ‪:20 -‬‬

‫مداخل السيارات‪:‬‬ ‫‪.1‬‬

‫يسمح ببناء مداخل ومواقف للسيارات علي النحو التالي‪:‬‬
‫يسمح ببناء مدخلين للسيارات كحد أقص ى في حالة وجود وحدة سكنية واحدة داخل‬ ‫أ‪.‬‬
‫القسيمة علي أن ال تقل املسافة بينهما عن خمسة عشر مترا (‪15.00‬م)‪.‬‬
‫ب‪ .‬يسمح ببناء مداخل سيارات مساوية لعدد الوحدات بحد اقص ي مدخلين لكل واجهة مطلة‬
‫علي شارع وفي حالة عدم وجود اكثر من شارع واحد للقسيمة تخضع عدد مداخل السيارات‬
‫لالشتراطات الصادرة عن االدارة املختصة في البلدية املعنية‪.‬‬
‫يجب أن ال يزيد عرض املدخل عن ستة أمتار (‪6.00‬م) وال يقل عن ثالثة امتار (‪3.00‬م)‪.‬‬ ‫ت‪.‬‬
‫ث‪ .‬تتبع مداخل السيارات املخطط العام ‪ /‬املخطط التفصيلي للمنطقة‪.‬‬
‫ج‪ .‬في حال عدم توفر املخطط العام او التفصيلي للمداخل‪ ،‬تتم مراجعة االدارة املختصة في‬
‫البلدية املعنية ‪.‬‬
‫ح‪ .‬يمكن استخدام املدخل كمرآب للسيارات ‪ ،‬كما يسمح بعمل املرآب في طابق السرداب‬
‫للوحدة السكنية الرئيسية أو املالحق‪ ،‬و في هذه الحالة يجب أن يكون املنحدر ضمن حدود‬
‫القسيمة مع توفير تهوية مناسبة لطابق السرداب‪.‬‬
‫خ‪ .‬في حال الحصول على استثناء لتعدد الوحدات تتم مراجعة االدارة املختصة في البلدية‬
‫املعنية‪.‬‬
‫د‪ .‬تخضع مداخل السيارات (املوقع ومعايير التصميم) ملوافقة االدارة املختصة في البلدية‬
‫املعنية‪.‬‬
‫مداخل األفراد‪:‬‬ ‫‪.2‬‬
‫يسمح ببناء مداخل لألفراد علي النحو التالي‪:‬‬
‫مدخلين لألفراد بحد أقص ي على الواجهة الرئيسية وذلك في حالة وجود وحدة سكنية‬ ‫أ‪.‬‬
‫واحدة داخل القسيمة‪.‬‬
‫ب‪ .‬يسمح ببناء مداخل لألفراد متساوية مع عدد الوحدات السكنية في حالة وجود أكثر من‬
‫وحدة سكنية واحدة داخل القسيمة‪.‬‬
‫ت‪ .‬الى جانب البندين اعاله‪ ،‬يسمح ببناء مدخل واحد لألفراد بحد أقص ى لكل واجهة فرعية‬
‫مطلة علي شارع‪.‬‬
‫ث‪ .‬يسمح باإلضافة الى ما جاء اعاله بمداخل خارجية خاصة بمالحق الضيافة على الواجهة‬
‫الواقعة علي السور املطل على الشارع وتعالج تصميميا بحيث ال تفتح مباشرة على الطريق العام‪.‬‬

‫ج‪ .‬يسمح بعمل مداخل خارجية لغرف الحارس والسائق على السور املطل على الشارع بما‬
‫يحافظ على خصوصية الفيال الرئيسية وتعالج تصميميا بحيث ال تفتح مباشرة على الطريق العام‪.‬‬
‫ح‪ .‬ال يزيد عرض أي مدخل لألفراد عن مترين (‪2.00‬م) وال يقل عن متر و عشرين سنتيمتر‬
‫(‪1.20‬م)‪.‬‬
‫خ‪.‬‬
 ‫مواقف السيارات بقسيمة السكن الخاص‬ ‫مادة ‪:21 -‬‬

‫احتساب الرحالت وعدد مواقف املركبات" الصادر عن الدائرة‪.‬‬

 ‫ألوان املباني والواجهات على قسيمة السكن الخاص‬ ‫مادة ‪:22 -‬‬

‫‪ .1‬يجب مراعاة الذوق العام في تصميم الواجهات الرئيسية و الفرعية املطلة على الشوارع والطرقات‬
‫من الناحية املعمارية والجمالية بما يتناسب مع موقع القسيمة و املظهر العام مع مراعاة التجانس‬
‫بين واجهات املباني و األسوار‪ .‬وملسؤول البناء أو من يخوله في مراجعة املخططات تحويل التصميم‬
‫للجنة تناسق الطابع املعماري للموافقة‪.‬‬
‫‪.2‬يتم استخدام ألوان التشطيبات من اللون األبيض و الترابي و مشتقاتهما و الرمادي الفاتح و بما‬
‫يتناسب مع طبيعة إمارة ابوظبي وفي حال الرغبة في استخدام ألوان أخرى‪ ،‬يعرض التصميم على‬
‫لجنة تناسق الطابع املعماري للموافقة‪.‬‬
 ‫اشتراطات تصميمية للمباني على قسيمة السكن الخاص‬ ‫مادة ‪:23 -‬‬

‫املدخل الرئيس ي للفيال السكنية ال يقل عرضه عن متر و ثمانين سنتيمتر (‪1.80‬م) ويؤدي‬ ‫‪.1‬‬

‫إلى صالة التوزيع الرئيسية و ال يسمح بعمل أكثر من مدخل رئيس ي واحد لنفس الفيال السكنية‪.‬‬
‫املدخل الفرعي الذي يؤدي إلى فراغات الفيال املختلفة يشمل مدخل املطبخ واملجلس‬ ‫‪.2‬‬

‫وشرفات الطابق األرض ي‪ ،‬ويلزم عمل مدخل فرعي واحد على األقل‪.‬‬
‫يسمح بمطبخ رئيس ي واحد فقط داخل الفيال السكنية‪.‬‬ ‫‪.3‬‬

‫في حالة وجود مطابخ تحضيرية يجب ان ال تتعدي مساحة كل مطبخ تحضري او املطابخ‬ ‫‪.4‬‬

‫التحضيرية مجتمعة نصف مساحة املطبخ الرئيسيي‪......‬‬

‫في حالة الرغبة في عمل توسعة على الوحدة االساسية يكون فيها الرابط عبارة عن صاله‬ ‫‪.5‬‬

‫مشتركة ال يقل اصغر اضالعها عن أربعة أمتار (‪4.00‬م) في جميع الطوابق‪.‬‬

‫في حالة الرغبة في عمل توسعة على الوحدة االساسية يلتزم املصمم بتجانس تصميم‬ ‫‪.6‬‬

‫واجهات التوسعة املقترحة مع واجهات الوحدة االصلية وملهندس البلدية الحق في تحويل التصميم‬
‫للعرض على لجنة تناسق الطابع املعماري متى ترائى له ذلك‪.‬‬
‫يجب توفير حاجز منع السقوط ألحواض السباحة بإرتفاع ال يقل عن متر و عشرين‬ ‫‪.7‬‬

‫سنتيمتر (‪1.20‬م)‪.‬‬
‫في حالة وجود فراغ بين األرض وقاعدة السور املحيط بحوض السباحة‪ ،‬يجب أال يزيد صافي‬ ‫‪.8‬‬

‫إرتفاع املسافة الرأسية لهذا الفراغ عن عشرة سنتيمترات (‪0.10‬م)‬

 ‫االجنحة السكنية بالفيال الرئيسية على قسيمة السكن الخاص‬ ‫مادة ‪:24 -‬‬

‫عند بناء األجنحة السكنية تراعى االشتراطات التالية‪:‬‬

‫الوصول الى مدخل االجنحة يتم من خالل املدخل الرئيس ي للفيال السكنية وال يسمح بوجود‬ ‫‪.1‬‬

‫مدخل منفصل لها‪.‬‬

‫تشترك االجنحة السكنية مع الفيال الرئيسية في الفراغات املشتركة والخدمات التي ينبغي‬ ‫‪.2‬‬

‫تواجدها ضمن حدود الفيال الرئيسية وخارج حدود االجنحة مثل املجالس وصاالت الطعام‬
‫واملطابخ‪.‬‬
‫يتكون الجناح السكني من غرف نوم و بحد اقص ي ثالثة غرف نوم – صاله معيشة صغيرة‬ ‫‪.3‬‬

‫(ال يقل اصغر اضالعها عن ‪3‬م وال تقل مساحتها عن ‪12‬م‪ 2‬وال تزيد عن ‪16‬م‪ 2‬وال تنطبق تلك‬
‫القاعدة علي صالة غرفة النوم الرئيسية) – مطبخ تحضيري – حمامات‪.‬‬
‫ال يسمح بعمل مطابخ‪.‬‬ ‫‪.4‬‬
 ‫الشروط الخاصة ببناء املالحق على قسيمة السكن الخاص‬ ‫مادة ‪:25 -‬‬

‫يراعى عند بناء املالحق املعايير واالشتراطات التالية‪:‬‬

‫‪ .1‬في حال تالصق املالحق مع الفيال الرئيسية تطبق عليها اشتراطات الفيال في االرتدادات‪.‬‬
‫‪ .2‬ملحق الضيافة يسمح فيه ببناء طابق أرض ي واحد بحد ارتفاع أقص ى ستة أمتار (‪6.00‬م)‬
‫يقاس من منسوب محور الطريق ويسمح بزيادة االرتفاع بمعدل متر واحد (‪1.00‬م) لكل ثمانية‬
‫امتار (‪8.00‬م) من طول اي من اضالع ملحق الضيافة وبحد اقص ى ثمانية أمتار (‪8.00‬م)‪.‬‬
‫مالحق الخدمات يسمح فيها ببناء طابق أرض ي واحد بحد ارتفاع أقص ى ستة أمتار (‪6.00‬م)‬ ‫‪.3‬‬
‫يقاس من منسوب محور الطريق‪.‬‬
‫‪ .4‬ال يزيد منسوب الطابق األرض ي في املالحق عن متر ونصف املتر (‪1.50‬م) من منسوب محور‬
‫الطريق املقابل للمدخل وال يقل عن ثالثون سنتيمتر (‪0.30‬م)‪.‬‬
‫‪ .5‬يسمح ملالك الوحدات السكنية الخاصة ببناء امتداد للطابق األول كتوسعة للمبنى‬
‫الرئيس ي فوق املجالس أو املالحق طبقا للشروط التالية‪:‬‬
‫يشترط الدخول لهذه اإلضافة من داخل املبنى الرئيس ي فقط‪.‬‬ ‫أ‪.‬‬
‫ب‪ .‬تقام هذه اإلضافة طبقا لكل األحكام التخطيطية املعمول بها شاملة االرتدادات ونسبة‬
‫البناء الواردة في هذا الدليل‪.‬‬

‫‪15%‬‬
‫‪2.00‬‬
 ‫‪50%‬‬

‫‪ .6‬ال تزيد مساحة بناء ملحق الخدمات او امللحق الرياض ي عن (‪ )30%‬من مساحة بناء الحدود‬
‫الخارجية القصوى للطابق االرض ي للفيال السكنية الرئيسية ‪.‬‬
‫‪ .7‬يجوز السماح بأكثر من نسبة (‪ )50%‬أعاله شريطة االلتزام بأن ال تقل مساحة املجلس عن‬
‫(‪ )%70‬من مساحة ملحق الضيافة وال تزيد مساحة املطبخ التحضيري عن (‪ )10%‬من مساحة‬
‫املجلس‪.‬‬
‫‪ .8‬يجب مراعاة خصوصية الجيران عند بناء املالحق خلف أو بجانب املبنى السكني الرئيس ي و‬
‫خاصة فيما يتعلق بعمل الفتحات من حيث التوجيه و مناسيبها مقارنة باألسوار الجانبية‬
‫والخلفية‪.‬‬
‫‪ .9‬حفاظا على خصوصية الجيران‪ ،‬تستخدم أسطح املالحق للخدمات فقط ويحظر استعمال‬
‫األسطح إال عند الضرورة للقيام بأعمال الصيانة‪ .‬كما تراعى أيضا إرشادات دليل تغطية الخدمات‬
‫على أسطح املباني الصادر عن الجهة اإلدارية املعنية بالتخطيط العمراني‪.‬‬
‫‪ .10‬يتكون ملحق الخدمات من مطبخ وغرف العمالة املنزلية ومخزن وغرفة طعام ودورات مياه‬
‫وال يسمح بعمل صالة توزيع بين تلك العناصر‪.‬‬
‫‪ .11‬يتكون امللحق الرياض ي من صالة العاب رياضية ودورة مياه وحوض استحمام وغرفة ساونا‬
‫وبخار وغرفة تغيير مالبس على ان تكون مساحة صالة االلعاب الرياضية ال تقل عن (‪ )70%‬من‬
‫املساحة الكلية للملحق الرياض ي‪.‬‬
‫‪3‬‬ ‫‪-‬‬
 ‫قسائم السكن الخاص ذات املساحات الصغيرة‬ ‫مادة ‪:26 -‬‬

‫تستثنى القسائم السكنية ذات املساحة األقل من ) ‪ ( 350‬متر مربع من اشتراطات التطويرة‬
‫الورادة في املنطقة األساسية ‪ VR‬كاآلتي‪:‬‬
‫‪ 1. 1‬يسمح بتالصق املالحق مع السور حتى لو كانت مالصقة ملبنى الفيال مع االلتزام باشتراطات‬
‫الفتحات واالرتفاعات‪.‬‬
‫‪ 2. 2‬الحد األقص ى لنسبة البناء على األرض )‪ ( 100 %‬مع االلتزام باشتراطات االرتداد عن حدود‬
‫القسيمة‪.‬‬
‫‪ 3. 3‬تستثنى من اشتراط وجود مواقف املركبات للقسيمة والتنسيق مع دائرة النقل بخصوص‬
‫مواقف املركبات الخارجية إن لزم األمر‪.‬‬
‫‪ 4. 4‬الحد األقص ى لنسبة البناء على طابق السطح )‪ ( 100 %‬مع االلتزام بعدم بناء بيت للدرج‪.‬‬
‫‪ 5. 5‬يرتد خط البناء بمقدار ال يقل عن ) ‪ ( 1.5‬متر للحاالت التالية‪:‬‬
‫أفي حال عدم وجود ممر فاصل أو وجود ممر يقل عرضه عن (‪ ) 3‬أمتار‪ ،‬وال يتم توفير ارتداد‬
‫لغرفة الكهرباء وإنما االرتداد للفيال فقط‪.‬‬

‫قسائم السكن الخاص ذات املساحات الكبيرة والقصور‬ ‫مادة ‪:27 -‬‬

‫في حالة القسائم السكنية ذات املساحات الكبيرة وتلك التي تخصص الستخدام القصور يتم‬
‫تطبيق االشتراطات الصادرة عن الجهة االدارية املعنية بالتخطيط العمراني‪.‬‬