1

IN THE COURT OF V ADDITIONAL DISTRICT JUDGE :: TIRUPATI.

Present: Sri G.Anwar Basha,
                                                  V Additional District Judge,
                                                   Tirupati.

                   Wednesday, the Twenty Seventh (27th)  day of July, 
    Two Thousand Twenty Two

A.S.No. 103 of 2013

Between
1.  Sompalli Dhananjeyulu Naidu
2.  Sompalli Prakash Naidu @ Prakash Rao                      .. Appellants/
                                                                                             Plaintiffs

                                               and
M.Kusumamba alias Kusuma                                         .. Respondent

On Appeal from the Judgment and decree,  dated 17.07.2013 passed by the
Principal Junior Civil Judge, Tirupati and made in 

O.S.No.1035/2008

Between
1.  Sompalli Dhananjeyulu Naidu
2.  Sompalli Prakash Naidu @ Prakash Rao            .. Plaintiffs                      

                                  and
M.Kusumamba alias Kusuma                                .. Defendant

      This Appeal  suit  coming  before me for  hearing on  06.07.2022  in the
presence of  Sri P.Prabhakara Naidu,   Advocate for appellants   and of
Sri  K.Bala Chandra Mouli, Advocate for respondent,  upon hearing on
both sides  and having stood over for consideration till this day, this court
delivered the following: 

:: J U D G M E N T ::

         This is an appeal filed under Order XLI Rule 1 of C.P.C., and Sec 96 of

C.P.C.,     by the unsuccessful plaintiffs against the Judgment and decree
 2

dated   17.07.2013 passed in O.S. 1035/2008   by the learned   Principal

Junior Civil Judge, Tirupati.

2. The appellants herein are the plaintiffs in the suit. They had filed the

suit for specific performance of agreement for sale dated 19.6.1977, for suit

costs and other reliefs.  

3. The brief averments made in the plaint are that the plaint schedule

properties were self acquired properties of defendant having got the same

from   her   father.       That   on   19.06.1977   the   plaintiffs   paid   Rs.3,000/­   as

advance amount and she had executed suit agreement of sale agreeing to

receive   the   balance   sale   consideration   of   Rs.17,000/­   on   or   before

19.11.1977.     That   on   5.10.1977   the   plaintiffs   paid   the   balance   of   sale

consideration of Rs.17,000/­ to the defendant and she received the same

and   an   endorsement   was   made   on   the   back   side   of   suit   agreement,

agreeing     to     execute   sale   deed   as   and   when   demanded   and   delivered

possession to them.    Since the date of endorsement, the plaintiffs are in

absolute possession and enjoyment of the   suit schedule property.     The

defendant’s father A.Vengama Naidu had also sent an application to Deputy

Tahsildar Chandragiri for transfer of patta in their names.       That after

execution of suit agreement,  the plaintiffs and one Duthuluru  Chengalraya

Naidu   exchanged   Ac.0.67   cents     in   S.No.418/5     and     Ac.0.42   cents   in

S.No.418/6, covered by the suit agreement of sale   and the plaintiffs had

taken   Ac.0.80 cents in   S.No.421/3, Ac.0. 14 cents in   S.No.421/3, and

another  Ac.0.14 cents  in  S.No.421/6 from  the  parents of  D.Chengalraya

Naidu and the defendant along with her minor children executed sale deed

on 3.8.1984 in favour of D.Chengalraya Naidu with regard to lands covered
 3

by   suit   agreement   and   the   parents   of     Chengalraya   Naidu   executed

registered   sale   deeds   dated   17.10.1984   for   their   lands   in   favour   of   the

plaintiffs.  The defendant is close relative of plaintiff and in view of close

relationship   the   plaintiffs   had   not   taken   registered   sale   deed   for   suit

properties.     The   defendant   with   an   illegal   intention   to   defeat   the   suit

agreement   of   sale,     filed   a   caveat   against   the   plaintiffs   suppressing   the

execution of agreement of sale.  The plaintiffs had given proper and fitting

reply   to   the   said   caveat   and   they   had   also   issued   a   legal   notice   on

17.05.2008 to the defendant with an annexure, dated 21.05.2008, calling

upon   the   defendant   to   execute   registered   sale   deed.     The   defendant

received the same, but did not comply with.   She had given reply for the

said notice on 2.6.2008 with false and untenable allegations .  Hence, this

suit.

 4. The   respondent   herein   is   the   defendant   in   the   suit.       The   brief

averments made in the written statement are that,  the allegations in para 3

of the plaint are true .   The allegations in para 4, para 5, para 6, para 7,

para 8 have to be  strictly proved by the plaintiffs.  There was no cause of

action   to   file   the   suit.     The   cause   of   action   ie.   19.6.1977,   5.10.1977,

17.05.2008,   21.5.2008   and   2.6.2008   is   not   correct   and   created     with

malafide  intention.     The suit schedule properties originally belonged to

Athuluru   Vengama Naidu, who got two daughters namely A.Munemma,

and this defendant and he, out of love and affection towards this defendant

executed   a   registered   settlement   deed   in   her   favour   on   29.5.1968   and

handed   over   possession   and   since   that   date,   this   defendant   was   in

possession and enjoyment of said properties as absolute owners.   That  she

was  given in marriage to M.Ramamurthy Naidu of Mungilipattu Kothapalli
 4

village and residing with her  husband.    That her elder sister Munemma

was given in marriage to Srinivasulu Naidu  of Venkatapuram village and

she had been residing with her family.   That after her marriage, her elder

sister i.e.,   mother of plaintiffs approached this defendant and requested

her to permit them to cultivate the plaint schedule lands and to enjoy the

yield from it.  This defendant out of love and affection accepted her request

and permitted her family members to cultivate her lands and the land was

given   with   an   understanding   that   she   should   hand   over   possession   of

properties   whenever   this   defendant   requires.       She   was   not   facing   any

financial   crisis   in   her   matrimonial   home   and   there   were   no   differences

between this defendant and her elder sister S.Munemma.  As the properties

are in remote village,  there were no complications and she had not made

any efforts to mutate her name in revenue records.  That due to abnormal

increase of prices and taking advantage of absence of this defendant, her

sister in collusion with her family members to knock away the properties

issued  notice  on 17.5.2008   and also annexure  on  21.5.2008 with false

allegations, for which she had given  suitable reply.  That she never entered

into agreement of sale with plaintiffs and not received Rs.3,000/­ and also

Rs.17,000/­   and   the   alleged   agreement   of   sale   and   endorsement   were

created   documents.       The   alleged   signatures   are   not   belonging   to   this

defendant.     This   defendant   never   signs   as   “   Kusuma       Kumari.”     The

plaintiffs were minors on the date of alleged agreement of sale and any

transaction by minors is void in law.     This defendant never entered into

agreement   of   sale   with   plaintiffs.     That   her   father   had   not   given   any

application to the Deputy Tahsildar, to transfer his lands, it is also created

document.   The plaint schedule properties are not tallied with the alleged

sale agreement dated 19.06.1977.  The defendant had reliably learnt that
 5

they had filed the above suit in collusion with the parents to knock away

the properties of this defendant.   The plaintiffs and their family members

also   constructed   a   house   in   the   share   of   this   defendant   without   her

permission.   Hence, the suit is liable to be dismissed with exemplary costs.

5.       Basing   on   the   above   said   pleadings,   the   learned     Principal   Junior

Civil  Judge,  Tirupati, had framed the following issues for  trial: 

1. Whether the sale agreement dated 19.06.1977 is void?
2. Whether the plaintiff is entitled to get the registered sale
deed in process of sale agreement dated 19.06.1977?
3. To what relief?

6. On behalf of the plaintiffs, P.Ws.1 to 3 were examined and Exs.A.1 to

A.10 were marked.  On behalf of defendant, D.Ws.1 and 2 were examined

and Exs.B.1 was  marked. 

7.  On considering the material brought on record and on hearing the

learned counsel for both sides,   the learned   Principal Junior Civil Judge,

Tirupati,     found   that     the   plaintiffs   miserably   failed   to     prove   that   the

defendant received consideration amount and executed Exs.A.1 and A2 and

the defendants were incapable to execute Ex.A.1 and A.2 and dismissed the

suit directing the parties to bear their own costs. Hence, this appeal.

8.    The learned Senior counsel for the appellants  advanced his arguments

basing on  the pleadings in the plaint,  the oral and  documentary evidence

adduced by the plaintiffs.    
 6

9. The learned counsel for the respondent advanced his arguments in

accordance   with   the   pleadings   in   the   written   statement,   oral   and

documentary evidence adduced by the defendant  

10.  The main contention of the learned counsel for the appellants is that

a contract can be entered into by the minors for their benefit and that there

is no bar for enforcing such contract, whereas the learned Senior Counsel

for   respondent   contended   that   minors   are   incompetent     to   enter   into

contract and any such contract entered into is void and  unenforceable.

11. Now, the points for consideration are:

1. Whether Ex.A.1 and Ex.A.2 are enforceable at the instance of
plaintiffs who were minors  or not?

2. Whether the execution of   Ex.A.1 and Ex.A.2 was proved by
the   plaintiffs   and   they   are   entitled   to   the   relief   of   specific
performance  of agreement under Ex.A.1 or not?

3. Whether the Judgment and decree passed by the trial Court
are   factually and legally   sustainable or not?

POINTS 1 to 3:

12.   The   plaintiffs     had   filed   the   suit   for   specific   performance   of

agreement   for   sale   dated   19.6.1977.       The   case   of   the   plaintiffs   is   that

plaint   schedule   properties   were   self   acquired   properties   of   defendant

having got the same from her father.     That on 19.06.1977 the plaintiffs

paid Rs.3,000/­ as advance amount and she had executed suit agreement

of sale agreeing to receive the balance sale consideration of Rs.17,000/­ on

or before 19.11.1977.  That on 5.10.1977 the plaintiffs paid the balance of

sale consideration  of Rs.17,000/­ to the defendant and she  received the

 7

same and an endorsement was made on the back side of suit agreement,

agreeing     to     execute   sale   deed   as   and   when   demanded   and   delivered

possession to them.    Since the date of endorsement, the plaintiffs are in

absolute possession and enjoyment of the   suit schedule property.     The

defendant’s father A.Vengama Naidu had also sent an application to Deputy

Tahsildar Chandragiri for transfer of patta in their names.       That after

execution of suit agreement,  the plaintiffs and one Duthuluru  Chengalraya

Naidu   exchanged   Ac.0.67   cents     in   S.No.418/5     and     Ac.0.42   cents   in

S.No.418/6, covered by the suit agreement of sale   and the plaintiffs had

taken   Ac.0.80 cents in   S.No.421/3, Ac.0. 14 cents in   S.No.421/3, and

another  Ac.0.14 cents  in  S.No.421/6 from  the  parents of  D.Chengalraya

Naidu and the defendant along with her minor children executed sale deed

on 3.8.1984 in favour of D.Chengalraya Naidu with regard to lands covered

by   suit   agreement   and   the   parents   of     Chengalraya   Naidu   executed

registered   sale   deeds   dated   17.10.1984   for   their   lands   in   favour   of   the

plaintiffs.  The defendant is close relative of plaintiff and in view of close

relationship   the   plaintiffs   had   not   taken   registered   sale   deed   for   suit

properties.     The   defendant   with   an   illegal   intention   to   defeat   the   suit

agreement   of   sale,     filed   a   caveat   against   the   plaintiffs   suppressing   the

execution of agreement of sale.  The plaintiffs had given proper and fitting

reply   to   the   said   caveat   and   they   had   also   issued   a   legal   notice   on

17.05.2008 to the defendant with an annexure, dated 21.05.2008, calling

upon   the   defendant   to   execute   registered   sale   deed.     The   defendant

received the same, but did not comply with.   She had given reply for the

said notice on 2.6.2008 with false and untenable allegations .  
 8

  13. To prove the case of the plaintiffs, P.Ws.1 to 3 were examined and

Exs.A.1  to   A.10   were   marked.       The   second     plaintiff   was  examined  as

P.W.1.  In the cross­examination of P.W.1, it was elicited that they got filed

the suit basing on  the agreement dated 19.6.1977.  It was also elicited that

by the date of agreement, they were minors.   It was further elicited that

himself and his  elder brother attained  majority in   1981 and 1984.  It was

further elicited that they had filed this suit for   property in three   survey

numbers only out of  five survey numbers.   P.W.1 has admitted that as per

the recitals in Ex.A.1,  para 1, agreement was entered into by minors and

defendant.  He has also admitted that the name of defendant is mentioned

as ‘Kusumamba’,   but not as ‘ Kusuma Kumari’.   He has further admitted

that he does not know who scribed the endorsement dated 5.10.1977.   He

has   further   admitted   that   the   defendant   got   issued   notice,   and   he   got

issued reply notice.  It was suggested that as per recitals in Ex.A.1 sale deed

should be obtained on or before 19.11.1977.   It was also suggested that

defendant never made any endorsement dated 5.10.1977 and endorsement

was created one.  It was further suggested that  the transaction with minors

was not valid transaction.   It was further suggested that his mother was

elder sister of the defendant,   and she had given lands to his mother for

cultivation only.     It   was further suggested that no such sale agreement

was executed by defendant in his favour.    No suggestion was put to P.W.1

that Ex.A.1 was  a forged and fabricated document.

 14.  P.W.2, D.Chengalraya Naidu, has spoken about exchange of lands by

plaintiffs and  themselves.   It is the  case of the plaintiffs that two items in

Ex.A.1 were exchanged with D.Chengalraya Naidu and that the defendant

had  executed  sale   deed for  those  two  items in   favour  of  D.Chengalraya
 9

Naidu in the year 1984.    In the cross­examination of P.W.2, it was elicited

that   the land belongs to Kusuma Kumari and she sold it to Prakash and

Dhananjaya Naidu under an agreement of sale in the year 1977.   It was

also elicited that   the land in S.No.418/5, 0.46   cents and in S.No.418/6,

0.04 cents of Venkatapuram village and of Vemuru village accounts were

sold   and he did not know other items of suit schedule property.    It was

further elicited that   in consideration of land executed by him, sale deed

was executed by   Kusuma Kumari for Ac. 1.09 cents of land and Kusuma

Kumari delivered the lands in the year 1984 itself.       It was specifically

elicited that since the plaintiffs were having  agreement of sale only, they

got registered sale deed from the defendant in his favour.   It was further

elicited that  the lands covered by the sale deeds executed by the defendant

in his favour were part of the property in the suit agreement of sale.     It

was   suggested  that   the  suit  agreement  of  sale   was  not   executed   by  the

defendant in favour of the plaintiff and  being the neighbourer of plaintiffs

he was giving false evidence.     In fact, there is no denial of   execution of

sale deed under Ex.A.3 in favour of D.Chengalraya Naidu by the defendant

on 3.8.1984.  

 15. The son of  one of the attestors to Ex.A.1 by name A.V. Lokesh Naidu

was examined as  P.W.3.   In the cross­examination of P.W.3, it was elicited

that he had not produced any document containing the signature of   his

father.   It was also elicited that there were no documents containing the

signature of the  attestor to Ex.A.1 in his possession.   It was suggested that

he did not know the signatures on Ex.A.1 and he could not  identify. It was

also suggested that he was showing the signature as his father’s  signature
 10

only at the instance of plaintiff and it was not the signature of  father and

he had no acquaintance with the signature of  father. 

 16.  The case of the defendant is that she never entered into agreement

of   sale   much   less,   the   alleged   suit   agreement   dated     19.06.1977   with

plaintiffs and not received Rs.3,000/­ and also Rs.17,000/­ on 5.10.1997

and   the   alleged   agreement   of   sale   and   endorsement   were   created

documents and the alleged signatures do not belong to this defendant and

this defendant never signs as “ Kusuma Kumari.  The case of the defendant

is total denial and also disputing the  style of the  signature and has taken a

plea of creation.  

17.   In the written statement filed by the defendant, she has signed in

English   as   “   M.Kusuma”.     The   name   of   the   defendant   is   mentioned   as

“Kusumamba @ Kusuma” in the plaint.  

18.   The   defendant   was   examined   as     D.W.1.     She     had   filed   chief

affidavit   reproducing   the   contents   in   written   statement.       In   the   cross­

examination of D.W1, she says that  she signs in Telugu and does not sign

in English.  She has denied the signatures in vakalat and written statement

filed by her.   She   has also denied the signatures on Exs.A.8 and Ex.A.9,

acknowledgments.    She says that   she had signed caveat in Telugu.  She

has admitted that A.V.Lokesh Naidu is son of   her maternal uncle Venu

Naidu.     She   has   pleaded   ignorance   stating   that     she   does   not   know

A.V.Lokesh Naidu had given evidence as a witness.  She says that her name

in school record was shown as “Kusuma”.  She has denied the sale of land

in favour of D.Chengalraya Naidu under Ex.A.3.   She has also denied the
 11

execution of Ex.A.1 and A.2.     In the chief­affidavit and deposition of the

defendant she has signed in Telugu with initial ‘M’.

 19. The brother of   husband of defendant was examined as D.W.2.   he

filed affidavit stating that  he did not lend his signature as attestor in any

agreement   between   the   plaintiffs   and   the   defendant.     In   the   cross­

examination   of   D.W.2,   he   says   that     he   does   not   know   whether   Ex.A.1

contains his signature or not till today.   He has admitted that the scribe

C.Narasimhulu Naidu is their villager and he has left the village about 20 or

30 years back.  He has also admitted that  Munirathnam Naidu is the son of

Nagulu Naidu.   The witness after going through Ex.A.1 had stated that his

signatures were not there.   The above said witness is said to be an attestor

to   the   endorsement   under   Ex.A.2,   but   the   said   endorsement   was   not

confronted with him.  

20.  The relationship between the parties to the suit is  an admitted fact.

The plaintiffs are sons of  elder sister of defendant.   It is also admitted fact

that   the   plaintiffs   are   in   possession   and   enjoyment   of     plaint   schedule

lands.   Of course, the plaintiffs are contending that they are in possession

by virtue of sale agreement and the defendant is contending that she had

permitting them to cultivate the lands.  Here, it is significant to note that

the defendant has not taken any steps to mutate her name in the revenue

records and the same is mentioned in her written statement itself.     The

execution   of   Ex.A.3   by   the   defendant   was   not   denied   by   putting   a

suggestion to  P.W.2.
 12

THE LAW OF CONTRACTS AND THE MINORS:

 21. Section   10   of   the   Contract   Act   requires   that   the   parties   must   be

competent to contract. Competency to contract is defined in Section 11:

       “  11.  Who are competent to contract.­­ Every person is competent to

contract who is of the age of majority according to the  law to which he is

subject, and who is of sound mind, and is not disqualified from contracting

by any law to which he is subject.”

       Thus, the section declares the following persons to be incompetent to

contract –

(1)  Minors
(2)  Person of unsound mind, and
(3) Persons disqualified by law to which they are subject.

AGE OF MAJORITY

       “Minor” means a person who has not attained his majority within

the meaning of Section 3 of the Indian Majority Act, 1875.

        The age of majority is generally eighteen years, except when a

guardian of a minor’s  person  or property has been appointed by the

court, in which case it is twenty one.  The age of majority of a person

is to be determined “ according to the law  to when he is subject.”

        The Indian Majority Act, 1875, Section 3, which reads:

             “   Every person   domiciled in India shall be deemed to have

attained   his   majority   when   he   shall   have   completed   his   age   of

eighteen years, and not before.  In the case, however, of a minor of

whose person or property or both a guardian has been appointed by a

court,   or   of   whose   property   the   superintendence   is   assumed   by   a

 13

Court of wards,  before minor has attained the age of eighteen years,

when he has completed the age of 21 years.”

NATURE OF MINOR’S AGREEMENT:

               Section 10 requires that the  parties to a  contract must be

competent and Section 11 declares that a minor is not competent.

But neither section makes it clear whether, if a minor enters into an

agreement,   it   would   be   voidable   at   his   option   or   altogether   void.

These   provisions   had,   therefore,   quite   naturally   given   rise   to   a

controversy   about   the   nature   of   a   minor’s   agreement.     The

controversy was only resolved in 1903 by the Judicial Committee of

the Privy Council in their well known pronouncement in  Mohoribibi

v.  Dharmodas Ghose.  Sir Lord North observed:

       “  Looking at Section 11 their Lordships are satisfied that the Act

makes it essential that all contracting parties should be competent to

contract   and   expressly   provides   that   a   person   who   by   reason   of

infancy     is incompetent to contract cannot make a contract within

the meaning of the  Act.  The question whether a contract is  void or

voidable presupposes the  existence of a contract within the meaning

of the Act, and cannot arise in case of an infant.”

       The ruling of the Privy Council is the Mohoribibi case has been

generally followed by the   courts in India and applied both to the

advantage and disadvantage of minors.  Another decision of the Privy

Council in  line is Mir  Sarwarjan v. Fakhruddin Mohd. Chowdhury.

         “  A contract to purchase certain immovable property had been

made by a guardian on behalf of a minor, and the minor sued the

other   party     for   a   decree   of   specific   performance   to   recover

possession.  His action was rejected.”
 14

        The Court said that it was not within the competence either of

the manager of minor’s estate or of guardian of the minor, to bind the

minor   or   the   minor’s   estate   by   a   contract   for   the   purchase   of

immovable that as the minor was not bound by the contract, there

was no  mutuality ; and that consequently the minor could not obtain

specific performance of the contract.

     In its subsequent pronouncement in Subramanyam v. Subba Rao,

AIR 1948 PC 25, the Privy Council   over ruled earlier decisions and

entertained no doubt that it was within the powers of the mother of a

minor as guardian to enter into a contract or sale for the purpose of

discharging   his   father’s   debt.     If   the   contract   was   within   the

competence of the guardian and it is for the benefit of minor   it is

specifically enforceable.

         In the modern circumstances of society it does not seem to be

possible and much less desirable for law to adhere to the categorical

declaration   that   a   minor’s  agreement   is   always   ‘  absolutely     void’.

Minors are appearing in public life today more frequently than ever

before.     The   Privy   Council   had,   therefore,   to   modify   its   earlier

decisions.     This     trend       was   evidence   by   the   decision   of   their

Lordships in  Srikakulam Subramanyam v. Kurra  Sabha Rao, (1949)

75 IA 115.   It was held that the  contract being  for  benefit  of  the

minor and within the power of the guardian and it was binding upon

him.

        The law declared by Privy Council in the  Mohoribibi’s case that

a   minor’s   agreement   is   “   absolutely   void”   has   been   generally

followed, but it has been growingly confined  to cases where a minor
 15

is charged with obligations and the other contracting party seeks to

enforce those obligations against the minor.   In Raghava Chariar v.

Srinivasan, (1916) 40 Mad. 308, the following question was referred

for the decision of a Full Bench of the Madras High Court:

             Whether a mortgage executed in favour of a minor who has

advanced the whole of the mortgage money is enforceable by him or

by any other person on his behalf?

                The   unanimous   opinion   of   the   Full   Bench   was   that   the

transaction   was   enforceable   by   or   on   behalf   of   the   minor.     The

position   of   minor   is   that   he   is   capable   for   purchasing   immovable

property.   A minor may enforce a   promissory note executed in his

favour.   There is nothing in     the Contract Act to prevent an infant

from   being   the   promisee.     The   law   does   not   regard   a   minor   as

incapable of accepting a benefit.  

    DISGUISING OF SIGNATURES: 

   22. In the written statement filed by the defendant, she has signed in

English as “ M.Kusuma.   In her cross­examination, she has stated that she

signs in Telugu and not  in  English.   In the chief­ affidavit and deposition

of witness, she has signed in Telugu with initial “M”.   The defendant has

denied   the   signatures   in   vakalat   and         written   statement   filed   by   her.

From this it is clear that the defendant is a person of  disguising  signatures.

23. The   learned   Senior   counsel   for   appellants   contended   that     in   a

situation where defendant denies her own signatures in vakalatnama and

written statement, the trial court should have probed  into the matter.  On
 16

this   matter,   he   relied   on   a   decision   in    K.S.   Satyanarayana   v.     V.R.

Narayana Rao, AIR 1999 SC 2544,  wherein   the Hon’ble Supreme Court

observed that

          “7.  A piquant situation had developed before the trial Court when
the   first   defendant   denied   his   signatures   on   the   written   statement   and
vakalatnama   in   favour   of     his   counsel.     Trial   Court   should   have
immediately probed into the matter.  It should have recorded statement of
the counsel for the first defendant to find out if vakalatnama in his favour
and written statement were not signed by the first defendant, whom he
represented.  It was apparent that the first defendant was trying to get out
of the situation when confronted with his signatures on the vakalatnama
and the written statement and his having earlier denied his signatures on
Exh.P.1 and Exh.P.2 in order to defeat the claim of the plaintiff.  Falsehood
of the claim of the first defendant was writ large on the face of it.   Trial
Court could have also compared the signatures of the first defendant as
provided in Section 73 of  the Indian Evidence Act.”

    The trial Court ultimately held that – 

  

             “ 11.   It was a case where perhaps action could have   been taken

against the first defendant as he was apparently guilty of   perjury in not
only denying his signatures on Exh.P1 and Exh.P.2 but also   on written
statement and the vakalatnama filed by him.”

               The Hon’ble Supreme Court observed that Courts below fell into

error in going into the question of privity of contract and lost sight of basic

issue involved in the case.  

 24.  The learned counsel for the appellants also contended that a person

who was a minor at the time of execution of agreement of sale can seek

specific performance of said agreement after attaining majority.    On this

point he relied on a decision in   Sri C.Anantha Kishan v. K.Ramesh Kumar

and another, 1993 (1) ALT 708,  wherein the  Hon’ble High Court of A.P.,

held that­
 17

      “ 6.  In view of this binding authority,  I have no hesitation in holding
that  the minor can seek specific performance of the contract in his favour.
I am  also fortified in this view of mine by a recent bench decision of Orissa
High Court reported in  Durga Thakurani v. Chinthamani Swain.”

 25.   The Hon’ble  High Court  also observed that the   word ‘void’ when

used   in   relation   to   minor’s   contract   is   misleading   and   it   should   be

understood in the sense of  void as against the minor and not vice  versa.  

26.  The learned counsel also relied upon the decisions in K.Balakrishnan

v.   K.Kamalam   and others, AIR 2004 SC 1257, Rai Satyadeva  Narayan

Sinha and others v. Tirbeni Prasad, AIR 1936, Patna 153, Bharat Bhai v. Jai

Narain, AIR 1928 Allahabad 102,
    and  The Collector of Meerut in charge,

Court of Wards, Meerut, and Special Manager of Estate of Bibi Naushaba

Begum v. Lala Hardian Singh and others,   AIR (32) 1945 Allahabad 156,

on the same point.

27. The learned counsel for respondent contended that the  agreement

was entered into directly by the minors without there being a guardian and

such  agreement is not  enforceable.   He has relied upon the decision in .

Mathai Mathai v. Joseph Mary @   Marykkutty Joseph and others,   in

Civil   Appeal   No.4479   of   2007,   dated   25.4.2014,   wherein   the   Hon’ble

Supreme Court held that­

        “10  As per the Indian Contract Act 1872 it is clearly stated that for an
agreement to become a contract, the parties must be competent to contract,
wherein age of majority is a condition for competency.  A deed of mortgage
is a contract and we cannot hold that  a mortgage in the name of a minor is
valid, simply because it is in the interest of minor unless she is represented
by her natural guardian  or guardian appointed by the  Court.     The law
 18

cannot be read different for a minor who is a mortgagor and a minor who
is a mortgagee as there are rights and liabilities in respect of the immovable
property would flow out of such a contract on both of them.   Therefore,
this Court has to hold that  the mortgage deed Ex.A.1 is void abnitio in law
and the appellant cannot claim any rights under it.”

     The Hon’ble Supreme Court relied upon  Mohoribibi’s case  and has not

considered the subsequent judgments.

28. In Bharat  Bhai’s case, the Hon’ble High Court of Allahabad  relying

upon a Full Bench of  Hon’ble Madras High Court held that a mortgage in

favour of a minor is valid.  

29. Sadhna Kumari Thru, her husband Skekhar @ Shekhar   Pandey v.

State  of  U.P.   Thru.  Prin.Secy.   Home  Deptt.,  Lucknow  &   Ors,     Haebeas

Corpus Petition No.   9996 of 2021, 15.4.2021, wherein the Hon’ble High

Court   of   Judicature   at   Allahabad   held   an   agreement   dated   31.7.2020

purporting   to   be       of   marriage   and  consent   to  cohabit   cannot   be   given

effect.  

 30. From  the  decision  in  Raghavachariar’s   case,   it is    clear  that  the

unanimous   opinion   of   the   Full   Bench   was   that   the   transaction   was

enforceable  by or on behalf of  the minor.    The position of minor is that

he is capable of purchasing immovable property.   A minor may enforce a

promissory   note  in   his   favour.     There  is   nothing   in  the   Contract   Act  to

prevent an infant from being promissee.  The law does not regard  a minor

as incapable of  accepting a  benefit.  

 31. There is nothing in the   evidence of P.W.1 and P.W.2 to disbelieve

their evidence with regard to execution of Ex.A1 and A.2 and further the
 19

execution of Ex.A.3 in favour of P.W.3 confirms   the execution of Ex.A.1

and A.2 and the defendant having entered into an agreement of  sale and

having received the total consideration of Rs.20,000/­ from the plaintiffs

and acting upon such agreement of sale having executed Ex.A.3 in favour

of  P.W.3, now cannot go back and say that  she had not executed Ex.A.1

and A.2 and she is estopped from saying so in view of execution of Ex.A.3

in favour of P.W.3.     Therefore, the plaintiffs are entitled to the relief of

specific   performance   of   agreement   of     sale   and   that   the   Judgment   and

decree   passed   by   the   trial   Court   are   not   sustainable.     These   points   are

answered in favour of the appellants.

32.  In the result,  the  appeal suit is allowed with costs, by setting aside

the  Judgment and decree dated 17.7.2013 passed in O.S.No.1035/2008 by

the Principal Junior Civil Judge, Tirupati and the suit is decreed with costs

for   specific   performance   of   agreement   of   sale   dated   19.6.1977   and   the

defendant is directed to execute  a  registered sale  deed in  favour  of the

plaintiffs for the plaint schedule lands within 30 days from the date of this

Judgment , failing which the  plaintiffs are at liberty to approach the lower

court  to get sale deed through the process of court.

  Typed   to   my   dictation   by   the   Stenographer,   corrected   and

pronounced by me in open court, this the 27th day of July,2022. 

       V Additional District Judge,
               Tirupati. 
Appendix of Evidence
NIL 

                                                                                V ADJ.
                                                                                   TPT.