KHAÙI NIEÄM

VEÀ
TRUNG TAÂM THÖÔNG MAÏI DÒCH VUÏ ÑOÂ THÒ

CAÙC NHAÂN TOÁ TAÙC ÑOÄNG

ÑEÁN
TOÅ CHÖÙC KIEÁN TRUÙC-QUI HOAÏCH
HEÄ THOÁNG TRUNG TAÂM
THÖÔNG MAÏI DÒCH VUÏ ÑOÂ THÒ
 CAÙC PHAÀN CHÍNH CUÛA CHUYEÂN ÑEÀ

1. KHAÙI NIEÄM VEÀ TRUNG TAÂM THÖÔNG MAÏI DÒCH VUÏ ÑOÂ THÒ
n Caùc loaïi hình TTTMDV ñoâ thò
n Coâng trình TMDV ñoâ thò
n TM “thöïc”-“ aûo”

2. CAÙ C YEÁ U TOÁ TAÙ C ÑOÄ N G ÑEÁ N TOÅ CHÖÙ C KIEÁ N TRUÙ C -QUI
HOAÏCH HEÄ THOÁNG CAÙC COÂNG TRÌNH TT TMDV ÑOÂ THÒ
n Caáu truùc ñoâ thò
n Giao thoâng ñoâ thò (GTÑT)
n Khoâng gian giao tieáp-thuoäc tính khaùch haøng

3. KEÁT LUAÄN
 KHAÙI NIEÄM VEÀ TTTMDV ÑOÂ THÒ

CAÙC LOAÏI HÌNH TTTMDV ÑOÂ THÒ

VAI TROØ CHÖÙC NAÊNG

n TT TMDV ñoâ thò laø moät trong caùc khu chöùc naêng phuïc vuï
coâng coäng quan troïng cuûa ñoâ thò

n Phuïc vuï nhu caàu TMDV cuûa cö daân ñoâ thò

n Khoâng gian phuïc vuï sinh hoaït, giao tieáp vaø caûnh quan
ñoâ thò

n Kinh teá TM DV ñoâ thò

 CAÙC LOAÏI HÌNH TTTMDV ÑOÂ THÒ
VAÁN ÑEÀ & ÑAËC ÑIEÅM

n Lyù luaän, lyù thuyeát ñuùc keát vaø thöïc tieãn hoaït ñoäng cuûa
heä thoáng caùc coâng trình TT TMDV ñoâ thò ngaøy caøng coù
nhieàu sai bieät

n Thöïc teá TT TMDV ñoâ thò hieän nay phaùt trieån raát ña daïng
veà quy moâ, vò trí, hình daïng, theå loaïi

n Söï ña daï n g vaø phöù c taï p laø baû n chaá t cuû a caù c loaï i
hình TTTMDV-moät nguyeân taéc phaân loaïi
 CAÙC LOAÏI HÌNH TTTMDV ÑOÂ THÒ
KHAÙI NIEÄM & ÑÒNH NGHÓA

n Kiel, Haberkern, Dr Gerd, giaùo sö thuoäc Ñaïi hoïc

Queensland, Au (trong Issues in shopping centre trade
areas):

“Ñoù laø moät quaàn theå kieán truùc thöông maïi ñöôïc qui hoaïch,
phaù t trieå n , thöø a nhaä n vaø quaû n lyù nhö laø moä t ñôn vò vaä n
haønh coù söï lieân quan maät thieát giöõa vò trí, qui moâ, loaïi hình
cuû a cöû a hieä u (shop) vôù i baù n kính phuï c vuï vaø söù c mua
(vuøng thöông maïi aûnh höôûng). Ñôn vò naøy phaûi coù choã ñaäu
xe phuø hôïp qui moâ vaø loaïi hình cuûa cöûa haøng”.
 CAÙC LOAÏI HÌNH TTTMDV ÑOÂ THÒ
KHAÙI NIEÄM & ÑÒNH NGHÓA

n Khaùi nieäm ñaày ñuû hôn cuûa Ken Jones and Jim Simons :

Coù theå nhaän daïng vaø phaân loaïi caùc trung taâm thöông maïi
theo boán yeáu toá sau:

1- Hình thaùi hoïc khoâng gian hình thaønh cuïm.

2- Söï hình thaø n h chöù c naê n g caù c doanh nghieä p hôï p thaø n h
cuïm.
3- Söï hôïp thaønh thò tröôøng maø chuùng phuïc vuï.
4- Nhöõng loaïi hình kinh teá tham gia kinh doanh, qua ñoù coù
theå phaân bieät giöõa trung taâm ñöôïc hoaïc h ñònh vaø trung
taâm khoâng ñöôïc hoaïch ñònh”
 CAÙC LOAÏI HÌNH TTTMDV ÑOÂ THÒ
KHAÙI NIEÄM & ÑÒNH NGHÓA

n Yeáu toá thöù 5:

5- Ñieàu kieän hieän traïng vaø giaûi phaùp quy hoaïch xaây döïng
daãn ñeán 2 tröôøng hôïp:

n caùc loaïi hình caûi taïo, chænh trang

n caùc loaïi hình xaây döïng môùi

 CAÙC LOAÏI HÌNH TTTMDV ÑOÂ THÒ
KHAÙI NIEÄM & ÑÒNH NGHÓA

Hình thaùi hoïc khoâng gian (morphology)

n quan heä vôù i quy moâ , chöù c naê n g phuï c vuï , ñaë c
ñieåm nhu caàu phuïc vuï; hình daïng, ranh giôùi cuûa
TTTMDV; vaø vò trí hình thaønh…

n loaï i hình TT TMDV ñoâ thò theo nguyeâ n taé c taà n g

baäc
n loaï i hình TT TMDV môù i : CBD; MainStreet; outlet,
suburban or out-of-town center
 CAÙC LOAÏI HÌNH TTTMDV ÑOÂ THÒ
KHAÙI NIEÄM & ÑÒNH NGHÓA

Söï hình thaønh chöùc naêng caùc doanh nghieäp hôïp thaønh
cuïm:
n Söï hình thaø n h chöù c naê n g cuû a moä t TT TMDV phuï
thuoäc vaøo baûn chaát moái quan heä thöông maïi cuûa
caùc nhaø ñaàu tö kinh doanh TMDV
n TT TMDV chuyeân doanh lôùn (themed center), caùc
TT giao löu haøng hoùa ven ñoâ thò hay nhöõng khu TT
TMDV ñi boä lôùn (shopping mall), caùc TT TMDV “söùc
maïnh” (power center), Caùc TT TMDV “coâng nghieäp”
(industrial shopping center), caùc TT TMDV “giaûi trí”
(entertainment center), Caù c trung taâ m hoä i chôï
(festival marketplace)…..trong moá i quan heä naø y
cuõng coù theå keå ñeán caû loaïi hình CBD.
 CAÙC LOAÏI HÌNH TTTMDV ÑOÂ THÒ
KHAÙI NIEÄM & ÑÒNH NGHÓA

Söï hình thaønh chöùc naêng caùc doanh nghieäp hôïp thaønh
cuïm:

n Taïi caùc ñoâ thò Vieät nam, loaïi hình TMDV phoá chôï
chuyeân doanh, noåi tieáng nhaát laø khu “keû chôï” vôùi
36 phoá phöôøng, moãi phoá kinh doanh moät ngaønh
haøng truyeàn thoáng laø ví duï tieâu bieåu nhaát cho loaïi
hình naøy
 CAÙC LOAÏI HÌNH TTTMDV ÑOÂ THÒ
KHAÙI NIEÄM & ÑÒNH NGHÓA

Thò tröôøng:

n bao truøm caùc noäi dung: vuøng thöông maïi (trade

area), vuøng phuïc vuï (service area)-baùn kính phuïc
vuï , caù c thuoä c tính khaù c h haø n g (Thu nhaä p , loá i
soáng, taâm lyù khaùch haøng…)
n vuø n g phuï c vuï quyeá t ñònh ñeá n vò trí, quy moâ vaø
chöùc naêng cuûa caùc loaïi hình TMDV ñoâ thò vaø chòu
söï chi phoái tröïc tieáp vaøo caùc thuoäc tính cuûa
khaùch haøng.
 CAÙC LOAÏI HÌNH TTTMDV ÑOÂ THÒ
KHAÙI NIEÄM & ÑÒNH NGHÓA

Vuøng thöông maïi-vuøng phuïc vuï

n Moái quan heä naøy ñaõ ñöôïc nghieân cöùu trong lónh
vöïc ñòa lyù kinh teá: lyù thuyeát vò trí trung taâm
(central place theory) cuûa Walter Christaller (1933)
vaø August Lörch (1939)[116] (Hình 1.6); trong caùc
lyù thuyeá t veà moâ hình haá p daã n (Gravity models)
cuûa caùc nhaø khoa hoïc William Reilly (1930)
Davies (1976) Huff (1980)
 CAÙC LOAÏI HÌNH TTTMDV ÑOÂ THÒ
KHAÙI NIEÄM & ÑÒNH NGHÓA

Vuøng thöông maïi-vuøng phuïc vuï

n Moái quan heä naøy ñaõ ñöôïc nghieân cöùu trong caùc
lyù luaän veà ñoâ thò: ñôn vò ôû laùng ghieàng
(neighbourhood unite) Clarence Perry (1939),
n baù n kính phuï c vuï laø vuø n g phuï c vuï toá i öu nhaá t
cuûa coâng trình phuïc vuï coâng coäng.
n Thaø n h phoá vöôø n E. Howard, Thaø n h phoá daû i cuû a
Miliutin, Thaønh phoá Harlow cuûa F.
n giaùn tieáp ñeà xuaát nguyeân taéc cho vuøng phuïc vuï
ñoâ thò
 CAÙC LOAÏI HÌNH TTTMDV ÑOÂ THÒ
KHAÙI NIEÄM & ÑÒNH NGHÓA

Vuøng thöông maïi-vuøng phuïc vuï

n Moái quan heä naøy ñaõ ñöôïc nghieân cöùu trong lónh
vöï c kinh teá xaõ hoä i ñoâ thò nhö: Moâ hình khu vöï c
höôùng taâm cuûa Ernest W.Burgess (naêm 1925); Moâ
hình Khu vöï c chöù c naê n g cuû a Homer Hoyt (naê m
1939) ); hay Moâ hình Ña haït nhaân trung taâm ñöôïc
xaây döïng bôûi Chauncey Harris vaø Edward Ullman
(naêm 1945) ) …
n ñaõ ñeà caäp ñeán quan heä giöõa heä thoáng caùc coâng
trình TTDV ñoâ thò vôùi giaù trò ñaát ñoâ thò, caùc thuoäc
tính kinh teá xaõ hoä i cuû a coä n g ñoà n g daâ n cö nhö:
thu nhaäp, loái soáng, tín ngöôõng, saéc toäc…
 CAÙC LOAÏI HÌNH TTTMDV ÑOÂ THÒ
KHAÙI NIEÄM & ÑÒNH NGHÓA

Nhöõng loaïi hình kinh teá tham gia kinh doanh :

n Söï tham gia cuûa caùc thaønh phaàn kinh teá vaøo lónh
vöïc kinh doanh TMDV vaø moái quan heä cung – caàu
laø ñieàu kieän hình thaønh caùc loaïi hình TMDV:
n hoaïch ñònh,
n khoâng hoaïch ñònh
n vaø töï phaùt
 CAÙC LOAÏI HÌNH TTTMDV ÑOÂ THÒ
KHAÙI NIEÄM & ÑÒNH NGHÓA

Nhöõng loaïi hình kinh teá tham gia kinh doanh :

Taïi Vieät nam, caùc thaønh phaàn kinh teá kinh doanh theo
phaùp luaät ñeàu laø boä phaän caáu thaønh quan troïng
cuûa neàn kinh teá thò tröôøng ñònh höôùng xaõ hoäi chuû
nghóa, cuøng phaùt trieån laâu daøi, hôïp taùc vaø caïnh
tranh laønh maïnh; trong ñoù kinh teá nhaø nöôùc giöõ
vai troø chuû ñaï o , kinh teá nhaø nöôù c cuø n g kinh teá
taäp theå ngaøy caøng trôû thaønh neàn taûng vöõng chaéc
cuûa kinh teá quoác daân. Trong Nghò quyeát TW Ñaûng
(Ñaïi hoäi IX),
 CAÙC LOAÏI HÌNH TTTMDV ÑOÂ THÒ
KHAÙI NIEÄM & ÑÒNH NGHÓA

Nhöõng loaïi hình kinh teá tham gia kinh doanh :

caùc thaønh phaàn kinh teá bao goàm:

n Thaønh phaàn kinh teá Nhaø nöôùc; Thaønh phaàn kinh teá
taäp theå;
n Thaønh phaàn kinh teá caù theå, tieåu chuû;
n Thaønh phaàn kinh teá tö baûn tö nhaân;
n Thaønh phaàn kinh teá tö baûn nhaø nöôùc;
n Thaønh phaàn kinh teá coù voán ñaàu tö nöôùc ngoaøi
 COÂNG TRÌNH TMDV ÑOÂ THÒ

Daây chuyeàn vaø khoâng gian chöùc naêng TMDV :

Daây chuyeàn chöùc naêng TMDV

1-Daây chuyeàn khaùch haøng

n Khaùch haøng ñeán baèng caùc loaïi phöông tieän giao thoâng,
khaû naê n g vaø ñieà u kieä n tieá p caä n , baõ i xe khaù c h haø n g.
Caùc khoâng gian vaø moâi tröôøng tieáp caän haøng hoùa, dòch
vuï, giao tieáp... taïi TT TMDV

2-Daây chuyeàn nhaân vieân

n Choã ñeå xe nhaân vieân, khu phuïc vuï nhaân vieân, caùc hình
thöù c kinh doanh giao tieá p TMDV, khoâ n g gian vaø moâ i
tröôøng giao tieáp kinh doanh...
 COÂNG TRÌNH TMDV ÑOÂ THÒ

Daây chuyeàn vaø khoâng gian chöùc naêng TMDV :

3-Daây chuyeàn haøng hoùa

n Luoàng vaø phöông tieän vaän chuyeån, baõi ñaäu vaø dieän tích
tieáp caän, kho haøng vaø caùc luoàng vaän chuyeån haøng hoùa..

4-Daây chuyeàn raùc, kyõ thuaät, veä sinh, phoøng

n chaùyPhöông thöùc thu gom raùc, baõi raùc, phöông tieän vaän
chuyeån, caùc khu kyõ thuaät: ñieän nöôùc, aùnh saùng, thoâng
thoaùng, ñieàu hoøa, an ninh, phoøng chöõa chaùy, thoâng tin
lieân laïc...
 COÂNG TRÌNH TMDV ÑOÂ THÒ

Daây chuyeàn vaø khoâng gian chöùc naêng TMDV :

Khoâng gian chöùc naêng TMDV

1-Khoâng gian giao tieáp TMDV

n Laø nôi dieãn ra caùc hoaït ñoäng giao tieáp TMDV, coù vò trí
beân ngoaøi hoaëc beân trong caùc coâng trình TMDV, hoaëc laø
khoâ n g gian daã n daé t caù c luoà n g khaù c h haø n g ñeá n caù c
quaà y haø n g tieá p caä n tröï c tieá p haø n g hoù a hay caù c saû n
phaåm dòch vuï.

n Ñaëc ñieåm cô baûn cuûa khoâng gian giao tieáp naøy luoân ñoøi
hoû i nhöõ n g ñieà u kieä n cao veà tieä n nghi, thaå m myõ , moâ i
tröôøng.
 COÂNG TRÌNH TMDV ÑOÂ THÒ

Daây chuyeàn vaø khoâng gian chöùc naêng TMDV :

Khoâng gian chöùc naêng TMDV

2-Khoâng gian kyõ thuaät

n Chöùa ñöïng caùc daây chuyeàn kyõ thuaät, daây chuyeàn nhaân
vieân: baõi xe, kho, veä sinh,...

n ñoøi hoûi caùc tieâu chí kyõ thuaät ñaûm baûo toát cho hoaït ñoäng
cuûa caùc daây truyeàn kyõ thuaät ñoù vaø laø nôi luoân saûn sinh
ra caùc nguoàn oâ nhieãm gaây aûnh höôûng ñeán khoâng gian
giao tieáp.
 COÂNG TRÌNH TMDV ÑOÂ THÒ

Daây chuyeàn vaø khoâng gian chöùc naêng TMDV :

Trong lyù thuyeát vaø thöïc tieãn cuûa caùc nöôùc ñeàu ñi ñeán giaûi
phaùp:

n phaân caùch hai khoâng gian chöùc naêng vaø caùc daây
chuyeàn chöùc naêng TMDV

n nhöng vaãn toå chöùc toát moái lieân heä maät thieát giöõa chuùng.
 COÂNG TRÌNH TMDV ÑOÂ THÒ

Daây chuyeàn vaø khoâng gian chöùc naêng TMDV :

3 giaûi phaùp

1-Giaûi phaùp cuøng coát:

n Caùc daây chuyeàn chöùc naêng vaø khoâng gian chöùc naêng
cuøng ñöôïc boá trí treân cuøng moät maët phaúng naèm ngang
(Maët ñaát). Moái quan heä coâng naêng naøy ñöôïc xem nhö laø
lieân keát chieàu ngang.
2-Giaûi phaùp khaùc coát:
n Caùc daây chuyeàn chöùc naêng vaø khoâng gian chöùc naêng
ñöôïc boá trí thaønh nhieàu taàng, quan heä giöõa caùc khoâng
gian ñöôïc xem laø lieân keát theo chieàu ñöùng.
3-Giaûi phaùp keát hôïp giöõa 2 giaûi phaùp treân
 COÂNG TRÌNH TMDV ÑOÂ THÒ

Söï nhaäp nhaèng chöùc naêng

n Söï nhaäp nhaèng chöùc naêng trong caùc coâng trình TMDV laø
söï keát hôïp giöõa caùc chöùc naêng TM-DV vôùi nhau, nhöng
trong söï keát hôïp chöùc naêng TMDV naøy coù taùc duïng aûnh
höôûng xaáu ñeán chöùc naêng TMDV khaùc

n Söï keát hôïp laãn loän caùc chöùc naêng

n Coøn toàn taïi giöõa lyù thuyeát vaø thöïc teá coù nhöõng khaùi nieäm,
ñònh nghóa, phaân loaïi vaø teân goïi caùc coâng trình TT TMDV
chöa coù söï thoáng nhaát
 COÂNG TRÌNH TMDV ÑOÂ THÒ

Söï nhaäp nhaèng chöùc naêng

n Taïi caùc ñoâ thò Vieät nam, coâng trình TMDV ñeàu ñöôïc goïi
laø “chôï ” , Töø “chôï ” trong tieá n g Vieä t coø n coù nghóa roä n g
hôn, khi noùi “ñi chôï” vöøa coù nghóa ñi chôï thöïc phaåm laïi
vöøa hieåu laø ñi mua saém, khoâng chæ ñeán chôï thöïc phaåm.

n Söï nhaäp nhaèng trong ngoân ngöõ laø neù t vaê n hoù a coù theå
chaá p nhaä n , tuy nhieâ n söï nhaä p nhaè n g veà teâ n goï i , khaù i
nieä m vaø ñònh nghóa caù c coâ n g trình TMDV thì caà n phaû i
thay ñoåi
 CAÙC COÂNG TRÌNH TMDV ÑOÂ THÒ

Chôï

n moät loaïi hình thöông maïi dòch vuï khaù phoå bieán taïi caùc ñoâ thò
Vieät nam.

n “Theo ñònh nghóa ôû caù c töø ñieå n tieá n g Vieä t ñang löu haø n h:
Chôï laø nôi coâ n g coä n g ñeå nhieà u ngöôø i ñeá n mua baù n vaø o
nhöõng buoåi hoaëc nhöõng ngaøy nhaát ñònh; chôï laø nôi gaëp gôõ
nhau giöõa cung vaø caàu caùc haøng hoùa, dòch vuï, voán; laø nôi
taäp trung hoaït ñoäng mua baùn haøng hoùa giöõa ngöôøi saûn xuaát,
ngöôø i buoâ n baù n vaø ngöôø i tieâ u duø n g; chôï laø nôi tuï hoï p ñeå
mua baùn trong nhöõng ngaøy nhaát ñònh.Theo khaùi nieäm thöôøng
duøng trong lónh vöïc thöông maïi: chôï laø loaïi hình thöông maïi
truyeàn thoáng phaùt trieån khaù phoå bieán ôû nöôùc ta, chôï laø hieän
thaân cuûa hoaït ñoäng thöông maïi, laø söï toàn taïi cuûa khoâng gian
thò tröôøng moãi vuøng, nhaát laø vuøng noâng thoân, vuøng saâu, vuøng
xaõ, vuøng bieân giôùi vaø taäp trung nhieàu nhaát ôû caùc vuøng ñoâ thò
caùc thaønh phoá lôùn.”
 Chôï

n Trong caù c ñoâ thò Vieä t nam, chôï hoaï t ñoä n g theo nhieà u
daïng:
n Chôï toång hôïp, laø chôï baùn ñuû caùc loaïi haøng hoùa, ngoaøi
kinh doanh caù c loaï i haø n g hoù a thöï c phaå m töôi soá n g
phuïc vuï nhu caàu haøng ngaøy cuûa cö daân khu vöïc, chôï
hieä n nay coø n kinh doanh haà u heá t caù c loaï i haø n g hoaù
khaùc nhö moät baùch hoùa toång hôïp
n Chôï thöïc phaåm laø chôï chuyeân baùn ñuû loaïi haøng hoùa
nhu yeá u phaå m , thöï c phaå m töôi soá n g, thoâ … Vôù i chöù c
naêng phuïc vuï caùc nhu caàu haøng ngaøy cuûa ngöôøi daân
ñoâ thò chôï thöïc phaåm ñaõ hình thaø n h vaø ñoù n g vai troø
coâng trình TMDV caáp khu vöïc trong heä thoáng trung taâm
taàng baäc cuûa ñoâ thò
 Chôï

n Chôï baùn sæ-chôï ñaàu moái- chôï chuyeân doanh, giöõa ñoâ
thò vôùi caùc vuøng laø chöùc naêng cuûa chôï hình thaønh töø
xöa taïi caùc ñoâ thò Vieät nam. Vai troø cuûa caùc chôï sæ
laøm trung taâm giao löu haøng hoùa

n Chôï töï phaùt-chôï taïm-chôï löu ñoäng-chôï ñuoåi…, laø caùch

goïi khaùc nhau veà loaïi chôï töï phaùt, phaâ n bieä t vôù i 2
loaïi chôï: hoaïch ñònh vaø khoâng hoaïch ñònh.
 Chôï

n Söï xuaá t hieä n mang tính caï n h tranh cao cuû a sieâ u thò
nhöõng naêm gaàn ñaây phaàn naøo aûnh höôûng ñeán vai troø
phuïc vuï vaø kinh doanh cuûa heä thoáng chôï thöïc phaåm
ñoâ thò.
n Tuy nhieâ n , thoù i quen “aê n ñoà töôi soá n g” vaø “ñi chôï
haø n g ngaø y ”, moä t neù t sinh hoaï t raá t rieâ n g cuû a ngöôø i
daân ñoâ thò Vieät nam khoâng deã thay ñoåi, thì chôï thöïc
phaåm vaãn giöõ moät vai troø quan troïng trong heä thoáng
caùc coâng trình TMDV ñoâ thò
 Phoá chôï:

n Phoá chôï laø moät loaïi hình thöông maïi dòch vuï coù goác gaùc
töø toå chöùc Phöôøng trong ñoâ thò Vieät nam, “voán laø coäng
ñoàâng cuûa nhöõng ngöôøi laøm cuøng moät ngheà cuûa moät
laø n g queâ , do nhöõ n g lyù do khaù c nhau, hoï ñaõ taù c h ra
moät boä phaän vaøo TP laøm aên, döïng nhaø treân cuøng moät
daõy phoá, phía trong saûn xuaát, phía ngoaøi baùn haøng”

n Trong ñieà u kieä n kinh teá hieä n nay, hieä n töôï n g phoá hoù a
thöông maïi dòch vuï ñang phaùt trieån raát nhanh treân caùc
tuyeán ñöôøng phoá cuûa ñoâ thò
 Phoá chôï:

n Caùc phoá chôï hình thaønh vaø phaùt trieån maïnh meõ theo
daïng khoâng hoaïch ñònh vaø töï phaùt raát khoù kieåm soaùt.

n Phoá chôï khoâng theå coi ñôn thuaàn nhö moät coâng trình
TMDV ñoâ thò maø phaû i xem xeù t phoá chôï nhö moä t loaï i
hình TT TMDV ñoâ thò, thaäm trí trong lyù thuyeát ñoâ thò cuõng
khoâng ñeà caäp ñeán loaïi hình naøy moät caùch rieâng bieät,
chính thöùc
 Phoá chôï:

n Trong moä t ñieà u kieä n phaù t trieå n kinh teá xaõ hoä i nhaá t
ñònh, nhö taïi caùc ñoâ thò cuûa caùc nöôùc kinh teá phaùt
trieån,
n loaïi hình phoá chôï seõ phaùt trieån taäp trung thaønh loaïi
hình CBD taï i khu vöï c trung taâ m (downtown) ñoâ thò
nhö: 36 phoá phöôøng Haø noäi, Khu Chôï lôùn, Khu TT Saøi
goøn, khu TT Manhattan cuûa New York…
n Hay thu goïn taäp trung taïi caùc khu vöïc coù vò trí quan
heä maät thieát vôùi caùc truïc giao thoâng chính cuûa ñoâ
thò vaø heä thoáng giao thoâng coâng coäng hieän ñaïi ñoâ
thò taïi caùc vò trí hoäi ñuû moïi ñieàu kieän thuaän lôïi nhaát
(hieän traïng söû duïng ñaát, giaù ñaát, vò trí trung taâm ñaàu
moá i giao thoâ n g, trung taâ m moä t khu vöï c ñoâ thò coù
vuøng thò tröôøng baùn kính phuïc vuï ñöôïc xaùc ñònh…)…trôû
thaønh loaïi hình TT TMDV tuyeán, truïc chính (Main street
center).
 Trung taâm thöông maïi
(TTTM-commercial center, commercial store, retail center,
shopping center).

n TT TM laø moät loaïi hình thöông maïi dòch vuï toång hôïp caùc
chöùc naêng TMDV beân trong moät coâng trình lôùn. Bao goàm
caùc loaïi hình vaø phöông thöùc kinh doanh: sieâu thò, baùch
hoùa, trung taâm baùn leû, caùc khu vöïc chuyeân doanh, trung
taâm giao dòch giôùi thieäu haøng hoùa baùn buoân, khu tröng
baøy trieån laõm, dòch vuï thoâng tin lieân laïc, dòch vuï aên uoáng
vui chôi giaûi trí, dòch vuï vaên phoøng, ngaân haøng, khaùch
saïn…
n söï hình thaø n h caù c coâ n g trình TT TMDV phuï thuoä c vaø o
quyeát ñònh ñaàu tö cuûa caùc nhaø ñaàu tö phaùt trieån TM (giaù
trò ñaàu tö lôùn-mang tính ruûi ro cao). Ñeå loaïi hình naøy coù
ñieàu kieän phaùt trieån taïi caùc ñoâ thò Vieät nam, caàn coù moät
chính saùch öu ñaõi khuyeán kích haãp daãn
 Sieâu thò
( supermarket )

n laø loaïi hình baùn leû caùc loaïi haøng hoùa nhöng chuû yeáu
laø caùc nhu yeáu phaåm vaø vaät duïng gia ñình.

n Khaùc vôùi chôï ôû ñaây laø phöông thöùc kinh doanh hieän
ñaïi: töï phuïc vuï.

n Söï töï phuïc vuï giuùp taêng khaû naêng tieáp caän tröïïc tieáp
haøng hoùa cuûa khaùch haøng, deã löïa choïn, haáp daãn vaø
kích thích söùc mua …

n Khaùch haøng thöôøng tin töôûng vaø thoaûi maùi trong loaïi
hình giao tieáp thöông maïi dòch vuï môùi naøy.
 Sieâu thò

( supermarket )

n Haøng hoùa trong sieâu thò haàu heát laø sô cheá, bao bì ñoùng
goùi, daùn nhaõn vaø giaù caû theo tieâu chuaån coâng nghieäp
hôïp veä sinh an toaøn thöïc phaåm.

n Beâ n caï n h ñoù , caù c sieâ u thò seõ giaû m ñöôï c soá löôï n g
nhaân vieân baùn haøng traùnh ñöôïc nhöõng tieâu cöïc trong
giao tieáp TM

n Taï i caù c ñoâ thò Vieä t nam, sieâ u thò caà n coù moä t ñònh
höôùng phaùt trieån coù söï caïnh tranh laønh maïnh vaø hoã
trôï phaù t trieå n vôù i heä thoá n g chôï thöï c phaå m truyeà n
thoáng.
 Baùch hoaù toång hôïp
( Department store )

n laø cöû a haø n g toå n g hôï p baù n sæ vaø leû caù c maë t haø n g tieâ u
duø n g keå caû caù c maë t haø n g tieâ u duø n g laâ u beà n , vaä t tö,
trang thieát bò. Söï khaùc nhau vôùi sieâu thò ôû choã ngöôøi mua
haøng phaûi thoâng qua ngöôøi baùn môùi tieáp caän vôùi haøng
hoùa.

n Hieän nay taïi ñoâ thò caùc nöôùc phaùt trieån, baùch hoùa toång
hôïp coù xu höôùng phaùt trieån keát hôïp nhieàu loaïi hình TMDV
gioá n g nhö TTTM. Ñaâ y laø quy luaä t khaù c h quan cuû a caù c
coâng trình TT TMDV ñoâ thò
 Trung taâm baùn sæ
( Whole sale center )

n laø khu vöï c chuyeâ n doanh baù n buoâ n cuû a caù c nhaø saû n
xuaát, cung caáp lôùn caùc maët haøng vaät tö, thieát bò nhaäp
khaåu (saét theùp, xaêng daàu, vaûi sôïi, ñieän töû, ñieän maùy…) tuyø
theo tính chaát haøng hoùa trung taâm ñöôïc hình thaønh vaø
xaâ y döï n g taï i caù c ñaà u moá i giao thoâ n g (caû n g, ga, cöû a
ngoõ vaøo thaønh phoá).
n Caù c trung taâ m baù n sæ thöôø n g caà n thieá t nhieà u dieä n tích
kho baõi, phöông tieän vaän chuyeån chuyeân duïng, caùc khu
trung taâm giao dòch, caùc trung taâm dòch vuï kyõ thuaät, tieàn
teä …
n Trong lyù thuyeát ñoâ thò, caùc trung taâm baùn sæ ñöôïc goïi laø
caùc trung taâm giao löu haøng hoùa (TTGLHH).
n Thöïc teá hieän nay, chôï ñaàu moái laø moät loaïi hình TTGLHH
noâng saûn vaø ñaõ ñöôïc di dôøi
 Trung taâm baùn leû chuyeân doanh
(TTBLCD)(theme retail center, theme shopping mall, theme
shopping plaza, theme commercial strip…)

n laø khu vöïc baùn leû cuûa caùc nhaø buoân, caùc HTX mua baùn
hoaëc caùc doanh nghieäp quoác doanh hoaëc lieân doanh …
Nôi ñaây taäp trung caùc cöûa haøng baùn leû theo töøng loaïi
nhoùm haøng. Coù theå laø caùc cöûa haøng chuyeân doanh, loaïi
hình naøy thöôøng thu huùt khaùch haøng coù chuû ñònh veà moät
loaïi haøng naøo ñoù.
n Ngöôøi mua seõ coù söï löïa choïn phong phuù theå loaïi veà moät
ngaønh haøng, an taâm veà chaát löôïng vaø giaù caû.
n Caùc TTBLCD coù theå coù qui moâ vöøa vaø nhoû.
n Hieän nay, loaïi hình naøy toàn taïi chuû yeáu theo caùc daïng
phoá chôï chuyeân doanh vaø raáât thu huùt khaùch haøng.
n Trong thöïc teá kinh doanh taïi caùc TTBLCD thöôøng keát hôïp
kinh doanh baùn sæ, seõ trôû thaønh daïng TTGLHH.
 Caùch maïng coâng ngheä thoâng tin vaø thöông maïi
ñieän töû

n TMÑT laø hình thöùc thöông maïi trao ñoåi haøng hoaù, nhu
caà u dòch vuï thoâng qua maïng internet, coøn goïi laø
thöông maïi tröïc tuyeán hay thöông maïi “aûo”.

n TMÑT môû ra nhöõ n g tieà m naê n g vaø cô hoä i môù i veà giao
dòch thöông maïi.

n Caù c moá i quan heä giao dòch seõ mang tính chuû ñoä n g
cao, giaûm chi phí, thôøi gian giao dòch vaø vaän chuyeån.
n
n Qua TMÑT, khaùch haøng mua saém hoaëc giaûi quyeát caùc
nhu caàu dòch vuï khoâng phaûi toán thôøi gian ñeán caùc TT
TMDV (thöông maïi “thöïc”) maø ngay taïi nhaø
 Caùch maïng coâng ngheä thoâng tin vaø thöông maïi
ñieän töû
n Thuaät ngöõ thöông maïi ñieän töû töùc laø bao goàm taát caû caùc
giao dòch tröïc tuyeán nhö:
n Thöông maïi tröïc tuyeán: B2B, B2C, P2P,
n ñaáu giaù tröïc tuyeán, “chôï aûo”,
n coâng vieân aûo…
n Dòch vuï tröï c tuyeá n : du lòch tröï c tuyeá n , söù c khoû e tröï c
tuyeá n , chính phuû ñieä n töû , ñaø o taï o töø xa, vui chôi tröï c
tuyeán, giaûi trí tröïc tuyeán…
n Hoaït ñoäng trong thöông maïi aûo cuõng gioáng nhö thöông
maïi thöïc bao goàm caùc giao dòch giöõa caùc coâng ty vôùi
nhau qua maïng (B2B), caùc coâng ty giao dòch tröï c tieá p
vôùi khaùch haøng qua caùc trang web (B2C) hoaëc giöõa tö
nhaân vôùi tö nhaân (P2P).
 Caùch maïng coâng ngheä thoâng tin vaø thöông maïi
ñieän töû
CUOÄC CHIEÁN THÖÏC AÛO
n laø vaán ñeà ñöôïc ñaët ra vaø trôû thaønh moái quan taâm cuûa
caùc nhaø hoaïch ñònh chính saùch vaø phaùt trieån TMDV ñoâ
thò.
n Vôùi öu theá tính naêng vöïôt troäi cuûa TMÑT vaø xu theá phaùt
trieån hieän nay ñaõ chieám lónh thò phaàn gaàn 25% (taïi caùc
nöôùc phaùt trieån) veà giao dòch thöông maïi thì söï phaùt trieån
töông lai cuûa caùc loaïi hình TMDV “thöïc” seõ ra sao?
n Thaät ra vaán ñeà phaùt trieån cuûa TMÑT laø yeáu toá khaùch quan
cuû a neà n vaê n minh khoâ n g hoï c kyõ thuaä t . “Cuoä c chieá n
thöïc-aûo” chæ laø vaán ñeà ñoái vôùi söï phaùt trieån cuûa caùc nhaø
ñaàu tö kinh doanh TMÑT khi maø loaïi hình kinh doanh môùi
meû naøy tham gia vaøo thò tröôøng caàn phaûi coù khaùch haøng,
maø ñoù laïi laø nhöõng khaùch haøng truyeàn thoáng cuûa TMDV
“thöïc”.
 Caùch maïng coâng ngheä thoâng tin vaø thöông maïi
ñieän töû
n Treân thöïc teá, söï öu vieät cuûa TMÑT chæ öu theá trong lónh vöïc
B2B, vaø trong töông lai seõ chieám ñoäc quyeàn lónh vöïc hoaït
ñoä n g naø y treâ n toaø n theá giôù i . Coø n lónh vöï c baù n leû maø
TMÑT tham gia trong caù c hình thöù c B2C hoaë c P2P seõ
khoâng theå thay theá chieám lónh toaøn boä thò phaàn ñöôïc bôùi
nhieàu lyù do:
n Thöù nhaát, moâi tröôøng soáng “ thöïc” cuûa ñoâ thò seõ khoâng
theå maát ñi cho duø trong nhöõng thaäp nieân tôùi cuoäc caùch
maïng tin hoïc seõ chieám giöõ moät vò trí quan troïng trong ñôøi
soáng ñoâ thò. Seõ coù söï thay ñoåi khoâng ñaùng keå trong caùch
sinh hoaït giao tieáp TMDV cuûa cö daân ñoâ thò, seõ coù nhieàu
ngöôø i khoâ n g caà n söû duï n g dòch vuï TM truyeàn thoáng…
khoâng coù nghóa laø nhöõng khaùch haøng naøy seõ khoâng caàn
vaø tröïc tieáp ñeán caùc TT TMDV truyeàn thoáng. Bôûi leõ “ñi chôï”
coø n coù coù muï c tieâ u quan troï n g hôn ñoù laø ñi thö giaõ n ,
giaûi trí, giao löu, giao tieáp… keå caû nghæ ngôi.
 Caùch maïng coâng ngheä thoâng tin vaø thöông maïi
ñieän töû
n Thöù hai, söï tham gia hoaït ñoäng cuûa caùc loaïi hình TMÑT
truyeàn thoáng seõ laøm phong phuù ñôøi soáng sinh hoaït ñoâ thò
noùi chung, maët khaùc, laïi coù taùc duïng hoã trôï tích cöïc cho
giao tieáp thöông maïi “thöïc” phaùt trieån vaø hoaøn thieän hôn.
Raát nhieàu khaùch haøng raát hoà hôûi trong vieäc söû duïng caùc
thoâ n g tin treâ n caù c trang web cuû a caù c coâ n g ty TMÑT
nhöng hoï laï i khoâ n g mua haø n g taï i caù c coâ n g ty naø y vì
nhieàu lyù do. Söï thay ñoåi thoùi quen mua saém thöïc khoâng
theå maát ñi cho duø caùc khaùch haøng naøy coù raát ít thôøi gian
mua saém.

n Thöù ba, vieä c ñaà u tö kinh doanh lónh vöï c TMÑT ñoø i hoû i
phaûi coù hoäi ñuû raát nhieàu ñieàu kieän, moät trong soá ñoù laø
voán ñaàu tö ban ñaàu raát lôùn (duy trì moät trang web, voán
ñaàu tö chuû yeáu döïa vaøo thò tröôøng chöùng khoaùn…).
SÔ ÑOÀ TOÅNG HÔÏP
 CAÙC YEÁU TOÁ TAÙC ÑOÄNG ÑEÁN TOÅ CHÖÙC KIEÁN
TRUÙC-QUI HOAÏCH HEÄ THOÁNG CAÙC COÂNG
TRÌNH TT TMDV ÑOÂ THÒ

n Heä thoáng caùc coâng trình TT TMDV ñoâ thò hình thaønh vaø phaùt trieån
chòu söï taùc ñoäng cuûa raát nhieàu nhaân toá phöùc taïp trong quaù trình
ñoâ thò hoùa
n Söï gia taêng laõnh thoå- khu ñoâ thò môùi
n Maä t ñoä cö truù - söï gia taê n g khoâ n g kieå m soaù t vaø söï phaâ n boá
khoâng ñoàng ñeàu
n Söï phaân maûnh ñoâ thò (fragmentation) Söï phaân hoùa caùc khu vöïc
ñoâ thò bôûi yeáu toá kinh teá, xaõ hoäi, saéc toäc, tín ngöôõng
n Söï gia taêng vaø hieän ñaïi hoùa caùc phöông tieän giao thoâng ñoâ thò
trong ñieàu kieän haï taàng chöa phaùt trieån ñoàng boä;
n Söï thay ñoå i nhu caà u giao tieá p TMDV tæ leä vôù i söï gia taê n g thu
nhaäp trong boái caûnh loái soáng, thoùi quen sinh hoaït truyeàn thoáng
 Caáu truùc ñoâ thò
Söï gia taêng laõnh thoå- khu ñoâ thò môùi

Giai ñoaïn ñoâ thò hoùa höôùng taâm

n Söï hình thaønh caùc khu ñoâ thò môùi thôøi kyø naøy thöôøng laø
quaù trình töï phaùt. Cö daân chuû yeáu laø thaønh phaàn lao
ñoäng nhaäp cö, daân ngheøo ñoâ thò, ñieàu kieän soáng thieáu
thoán. Coâng trình TMDV hình thaønh laø daïng töï phaùt: chôï
taïm, phoá TMDV… baùm theo truïc giao thoâng chính cuûa
ñoâ thò vaø phaân boá khoâng ñoàng ñeàu
Giai ñoaïn ñoâ thò hoùa ly taâm
n Ñoâ thò hoùa vuøng ven chòu söï taùc ñoäng ñoàng thôøi cuûa
nhöõng luoàng nhaäp cö, gioáng nhö giai ñoaïn tröôùc
n Söï di dôøi cuûa caùc taàng lôùp bình daân, daân ngheøo ñoâ thò
taïi caùc khu vöïc oâ nhieãm vaø giaûi toûa beân trong ñoâ thò ra
caùc khu ñoâ thò môùi ven ñoâ
n vaø ñôï t di dôø i môù i : ñoù laø söï di dôø i cuû a caù c taà n g lôù p
thöôïng löu
 Söï gia taêng laõnh thoå- khu ñoâ thò môùi

n Söï hình thaø n h caù c khu ñoâ thò môù i vuø n g ven ñoâ thò taù c
ñoäng tröïc tieáp ñeán söï thay ñoåi caáu truùc ñoâ thò noùi chung
vaø heä thoáng caùc coâng trình TT TMDV noùi rieâng.

n Tröôùc tieân, aùp löïc veà nhu caàu phuïc vuï coâng coäng, ñaëc
bieät laø nhu caàu TMDV haøng ngaøy taïi caùc khu ñoâ thò môùi
taï o ñoä n g löï c hình thaø n h caù c loaï i hình TMDV töï phaù t ,
trong khi nhöõng keá hoaï c h phaù t trieå n heä thoá n g TT TMDV
chöa hình thaønh.
 Söï gia taêng laõnh thoå- khu ñoâ thò môùi

n Thöù hai, do söï phaùt trieån vaø ngaøy caøng hoaøn thieän cuûa
giao thoâng ñoâ thò, taïo ñieàu kieän thuaän tieän ñi laïi trong ñoâ
thò ñaõ kích hoaït nhu caàu giao tieáp TMDV höôùng taâm cuûa
cö daâ n vuø n g ven daã n ñeá n hieä n töôï n g quaù taû i caù c TT
TMDV hoaïch ñònh taïi khu vöïc trung taâm ñoâ thò vaø khoâng
hieäu quaû caùc TT TMDV hoaïch ñònh taïi caùc khu ñoâ thò môùi.

n Thöù ba, caá u truù c heä thoá n g ña haï t nhaâ n trung taâ m cuû a
caùc ñoâ thò lôùn laø keá saùch chieán löôïc ñoøi hoûi söï ñoàng boä
töø quy hoaïch, chính saùch, quaûn lyù, ñaàu tö, voán, keá hoaïch,
thôøi gian…Trong khi söï hình thaønh cuûa heä thoáng TT TMDV
khoâ n g hoaï c h ñònh hình thaø n h theo quy luaä t thò tröôø n g,
khoâng chòu söï chi phoái hoaøn toaøn theo ñònh höôùng phaùt
trieån khoâng gian ñoâ thò.
 Maät ñoä cö truù

n Maät ñoä cö truù laø yeáu toá quan troïng taùc ñoäng ñeán vuøng
phuïc vuï cuûa caùc TT TMDV ñoâ thò.

n Khu vöïc coù maät ñoä cö truù cao ñoàng nghóa vôùi möùc caàu
veà TMDV lôùn hôn caùc khu vöïc coù maät ñoä cö truù thaáp.

n Maä t ñoä cö truù thöôø n g phaâ n boá khoâ n g ñoà n g ñeà u trong
laõnh thoå ñoâ thò, khu vöïc noäi thò luoân coù maät ñoä cao hôn
caùc khu vöïc ven ñoâ vaø caùc khu ñoâ thò môùi. Ñaây laø keát
quaû cuû a quaù trình ñoâ thò hoù a höôù n g taâ m khoâ n g kieå m
soaùt.
 Maät ñoä cö truù

n Neáu maät ñoä cö truù treân 350/ha thì raát khoù toå chöùc naâng
caáp moâi tröôøng soáng ñoâ thò.

n Maät ñoä phaân boá khoâng ñeàu giöõa caùc khu vöïc ñoâ thò raát
khoù aùp duïng caùc phöông phaùp tính toaùn ñònh höôùng quy
moâ chöùc naêng caùc coâng trình TT TMDV hoaïch ñònh theo
quy chuaån hieän haønh.

n Phöông phaù p bình quaâ n /ñaà u ngöôø i neá u aù p duï n g cho

caùc coâng trình TT TMDV hoaïch ñònh seõ baát hôïp lyù, khoâng
khaû thi.
 Söï phaân maûnh ñoâ thò
(fragmentation)

n Trong quaù trình ñoâ thò hoùa thaønh phoá cöïc lôùn, hieän töôïng
phaân maûnh vöôït khoûi taàm aûnh höôûng cuûa

n Ñònh höôùng phaân caáp chöùc naêng söû duïng ñaát ñoâ thò

n Vaø chòu söï chi phoái cuûa caùc taùc nhaân xaõ hoäi thoâng qua
söï bieán ñoäng giaù ñaát ñoâ thò

n Hai xu theá chuyeân bieät veà chöùc naêng ñaát ñai vaø phaâ n
maûnh theo phaân hoùa xaõ hoäi laøm cho hieän töôïng ñoâ thò
hoùa thaønh phoá cöïc lôùn caøng trôû neân phöùc taïp
 Söï phaân maûnh ñoâ thò
(fragmentation)

n Caùc giaûi phaùp quy hoaïch kieán truùc khoâng gian ôû cuõng
goùp phaàn taùc ñoäng vaøo quaù trình phaân maûnh ñoâ thò.

n Moät khu ñoâ thò môùi laø caùc khu ôû bieä t thöï , nhaø vöôø n thì
nhu caàu veà TMDV hoaøn toaøn khaùc vôùi moät khu ñoâ thò môùi
nhaø chung cö.

n Maät ñoä cö truù laø söï khaùc bieät deã daøng nhaän bieát tröôùc
tieâ n , tuy nhieâ n söï khaù c bieä t cô baû n giöõ a 2 hình thöù c ôû
treân laø nhöõng yeáu toá: loái soáng sinh hoaït, ñieàu kieän kinh teá
– xaõ hoäi …
 Söï phaân maûnh ñoâ thò
(fragmentation)

n Ña phaàn cö daân soáng trong caùc khu nhaø ôû gia ñình rieâng
bieät ñeàu söû duïng phöông tieän giao thoâ n g caù nhaâ n , coù
ñieàu kieän kinh teá cao… neân nhu caàu veà TMDV cuûa hoï keå
caû nhu caàu haøng ngaøy thöôøng ñeán caùc khu TT TMDV lôùn
trong khu vöïc trung taâm ñoâ thò.

n Coøn ñoái vôùi cö daân soáng trong caùc khu nhaø chung cö thì
coù loá i soá n g ngöôï c laï i . Nhö vaä y söï phaâ n maû n h ñoâ thò
chính laø söï bieåu hieän söï khaùc bieät veà loái soáng sinh hoaït ñi
laï i taù c ñoä n g ñeá n yeá u toá vuø n g phuï c vuï cuû a caù c coâ n g
trình TTTMDV
 Giao thoâng ñoâ thò (GTÑT)
Caùc thaønh phaàn & quan heä giöõa GTÑT vôùi TTTMDV

n Caùc hieän töôïng veà giao thoâng: naïn keït xe, tai naïn giao
thoâ n g, oâ nhieã m moâ i tröôø n g traà m troï n g ngaø y caø n g gia
taê n g trôû thaø n h caù c vaá n ñeà cuû a ñoâ thò caà n phaû i giaû i
quyeát, ñaëc bieät taïi caùc trung taâm TMDV

n Caùc daïng maïng löôùi ñöôøng khaùc nhau (maïng oâ côø vaø
maïng ñöôøng xuyeân taâm) taïo caùc ñieàu kieän khaùc nhau
veà löu thoâng vaø tieáp caän, tröïc tieáp taùc ñoäng ñeán söï hình
thaønh caùc loaïi hình trung taâm thöông maïi

n Caùc tuyeán ñöôøng vaän chuyeån ña chöùc naêng - hai chöùc

naêng: löu thoâng vaø tieáp caän
Caùc thaønh phaàn & quan heä giöõa GTÑT vôùi TTTMDV

n Caùc thaønh phaàn GTÑT thöôøng xuaát hieän vaø aûnh höôûng
caàn ñöôïc phaân taùch:

n Vaän taûi haøng hoùa, veä sinh vôùi vaän chuyeån ngöôøi.

n Giöõa giao thoâng cô giôùi vôùi giao thoâng boä.

n Giöõa phöông tieän vaän chuyeån coù toác ñoä cao vôùi caùc
phöông tieän vaän chuyeån thoâ sô toác ñoä chaäm.

n Giöõa giao thoâng coâng coäng vaø giao thoâng caù nhaân.
 Caùc daïng maïng löôùi ñöôøng

n Maïng xuyeân taâm, ñöôïc hình thaønh trong caùc ñoâ thò lôùn
phaùt trieån môû roäng theo moâ hình lan toûa.

n Ñeå coù theå ruùt ngaén khoaûng caùch töø khu vöïc ven ñoâ vaøo
trung taâm hay ñeán khu vöïc ñoâ thò khaùc (vôùi khoaûng caùch
coù theå leân ñeán haøng chuïc km)

n moät soá truïc chính ñoâ thò, ñaõ laø truïc kinh doanh TMDV phaùt
trieån, sau khi caûi taïo naâng caáp thaønh tuyeán löu thoâng
nhanh khoâng coøn laø truïc kinh doanh thöông maïi.
 Caùc daïng maïng löôùi ñöôøng

n Taïi moät soá ñoâ thò Chaâu Aâu vaø Baéc Myõ, truïc löu thoâng
nhanh (keå caû highway) ñaõ hình thaønh moät loaïi hình TT
TMDV môùi: Trung taâm truïc chính (mainstreet center).

n Loaïi hình trung taâm naøy thöôøng hình thaønh taïi khoaûng
giöõa cuûa truïc cao toác, nôi coù giao caét vôùi tuyeán truïc löu
thoâng khu vöïc, hay naèm ngay nuùt giao caùch cuûa hai
tuyeán cao toác
 Caùc daïng maïng löôùi ñöôøng

n Daïng maïng ñöôøng oâ côø, daïng ñaëc tröng cuûa caùc khu
vöïc noäi ñoâ, khu haït nhaân lòch söû ñoâ thò.

n Trong quaù trình ñoâ thò hoùa, moät soá ñoâ thò phaùt trieån maïng
löôùi oâ côø lan toûa töø khu vöïc ñoâ thò cuõ ra phía ngoaøi coù
chuû ñònh (caùc ñoâ thò Myõ), hoaëc thieáu söï kieåm soaùt phaùt
trieån (caùc ñoâ thò taïi caùc gia ñang phaùt trieån, trong ñoù coù
Vieät nam).

n Maïng ñöôøng oâ côø thöôøng coù ñieàu kieän tieáp caän deã daøng
laán aùt luoàng löu thoâng.
 Caùc daïng maïng löôùi ñöôøng

n Vôùi maät ñoä ñöôøng cao vaø quyõ ñaát giaù trò (naèm trong khu
trung taâm cuõ), laø ñieàu kieän hình thaønh khoâng gian thöông
maïi kinh doanh hieäu quaû doïc 2 beân caùc tuyeán ñöôøng.

n Khu vöïc trung taâm cuõ (downtown) thöôøng coù maät ñoä
thöông maïi dòch vuï hoùa cao hôn caùc khu vöïc coøn laïi,
chính laø khu vöïc chöùc naêng trung taâm PVCC chính cuûa
ñoâ thò, ñöôïc goïi laø CBD (central business district),
 Giao thoâng ñi boä

n laø moät trong caùc loaïi hình GTÑT hieän ñaïi nhöng laïi raát xa
laï trong loái soáng, ñi laïi taïi caùc ñoâ thò Vieät nam.

n Nguyeân nhaân saâu xa chính laø thoùi quen söû duïng phöông
tieän thoâ sô caù nhaân (xe moâ toâ, gaén maùy) cuûa ngöôøi daân
ñoâ thò.

n Khi vaø chæ khi giao thoâng coâng coäng chieám vai troø chuû
ñaïo trong vaän taûi haønh khaùch ñoâ thò thì giao thoâng ñi boä
môùi tham gia vai troø chöùc naêng voán coù cuûa noù.
 Giao thoâng ñi boä

n Trong lyù thuyeát ñoâ thò, söï khaùc bieät cô baûn cuûa hai loaïi
giao thoâng cô giôùi vaø ñi boä ñöôïc theå hieän trong söï tieáp
caän caùc trung taâm TMDV. Giao thoâng cô giôùi ñoùng vai troø
giaùn tieáp daãn daét caùc luoàng ngöôøi töø caùc khoaûng caùch
xa trung taâm ñònh höôùng tieáp caän ñeán khu trung taâm töø
heä thoáng GTÑT. Coøn giao thoâng ñi boä vôùi vai troø tröïc tieáp
daãn daét khaùch haøng vaøo caùc coâng trình trung taâm.

n Ñaây laø nhöõng nguyeân taéc toå chöùc caùc trung taâm TMDV.

n Beân caïnh ñoù, giao thoâng boä coù tính öu vieät hôn caùc loaïi
hình giao thoâng khaùc trong vieäc toå chöùc khoâng gian
caûnh quan (caùc truïc caûnh quan) maø söï caàn thieát khoâng
chæ ñoái vôùi caùc trung taâm coù chöùc naêng TMDV.
 Giao thoâng coâng coäng & giao thoâng caù nhaân

n laø hai loaïi hình GTÑT phoå bieán trong moïi ñoâ thò. Chuùng
taùc ñoäng tröïc tieáp ñeán yeáu toá phuïc vuï vaø khaû naêng kinh
doanh hieäu quaû cuûa caùc loaïi hình TTTMDV.

n Moät ñoâ thò, neáu coù giao thoâng coâng coäng phaùt trieån thì
vieäc toå chöùc heä thoáng GTÑT seõ trôû neân ñôn giaûn hôn vaø
ngöôïc laïi.

n Khi heä thoáng vaän taûi coâng coäng cuûa ñoâ thò hoaøn thieän seõ
giaûm maät ñoä löu thoâng treân ñöôøng phoá, giaûm ñaùng keå
dieän tích ñöôøng vaø baõi xe.
 Giao thoâng coâng coäng & giao thoâng caù nhaân

n Nhöng maët khaùc, khi heä thoáng giao thoâng coâng coäng
phaùt trieån cuõng giaûm thieåu ñaùng keå khaû naêng ñònh
höôùng tieáp caän ñoái vôùi caùc TT TMDV qui moâ vöøa vaø nhoû,
buoäc caùc trung taâm naøy phaûi co cuïm laïi ôû caùc trung
taâm coù vò trí thuaän lôïi, deã tieáp caän vôùi caùc luoàng khaùch
haøng (nhö beán, traïm cuûa giao thoâng coâng coäng).

n Ñieàu ñoù ñöông nhieân seõ taïo aùp löïc cho caùc trung taâm
lôùn vaø trieät tieâu nhöõng trung taâm khoâng thích hôïp, hay coù
theå noùi caùc trung taâm naøo khoâng coù ñieàu kieän kinh
doanh hieäu quaû seõ töï thay ñoåi vò trí, qui moâ, chöùc naêng
cuûa mình.
 Giao thoâng coâng coäng & giao thoâng caù nhaân

n Ngöôïc laïi, moät ñoâ thò maø ñieàu kieän khaùch quan vaãn
chöa coù heä thoáng giao thoâng coâng coäng hoaøn thieän, coù
nghóa laø phöông tieän giao thoâng caù nhaân seõ ñaûm ñöông
nhieäm vuï vaän chuyeån chính trong ñoâ thò.

n Vieäc söû duïng phöông tieän caù nhaân ña soá seõ daãn ñeán 2
vaán ñeà nan giaûi:

a- Caùc TT TMDV seõ phaûi toå chöùc nhöõng dieän tích caàn thieát
cho giao thoâng, beán baõi, vöøa toán keùm kinh phí ñaát ñai laïi
khoù toå chöùc khoâng gian kieán truùc;

b- Hình thaønh caùc loaïi hình TMDV töï phaùt khoù kieåm soaùt.
 Khaû naêng ñeán, ñònh höôùng

n Laø nhu caàu ñi laïi ñaëc bieät cuûa ngöôøi daân ñoâ thò. Nhu caàu
naøy raát phöùc taïp vaø ña daïng, ñaëc bieät laø nhu caàu ñeán,
giao dòch mua baùn, giao tieáp sinh hoaït.

n Khaû naê n g ñeá n ñöôï c xaù c ñònh bôû i yeá u toá chi phí thôø i
gian giao thoâng toái thieåu cuûa ngöôøi daân ñoâ thò.

n Khaû naêng ñeán lieân quan maät thieát ñeán hai chöùc naêng
löu thoâng vaø tieáp caän.
n
n Yeá u toá ñònh höôù n g laø moä t chöù c naê n g ñaë c bieä t . Moï i
ngöôøi daân ñoâ thò ñeàu coù nhu caàu ñeán caùc TT TMDV maø
mình öa thích nhaá t . ÔÛ ñaâ y coù theå hieå u theo nhieà u khía
caïnh. Coù theå laø nôi coù söï löïa choï n haø n g hoù a , dòch vuï
phong phuù vaø ña daïng nhaát. Coù theå laø nôi coù khaû naêng
tieáp caän deã daøng vaø nhanh nhaát. Coù theå laø nôi coù khoâng
gian kieán truùc ñeïp nhaát. …
 Phöông tieän giao thoâng

n Söï öa thích söû duïng phöông tieän giao thoâng caù nhaân thoâ
sô taïi caùc ñoâ thò Vieät nam vì tính öu vieät cuûa chuùng vôùi
giao thoâng coâng coäng: khaû naêng ñònh höôùng vaø tieáp caän
deã daøng khoâng phuï thuoäc vaøo thôøi gian (tính chuû ñoäng
cuûa caùc chuû phöông tieän caù nhaân), baát kyø khoâng gian
vaø vò trí naøo (tính cô ñoäng cuûa caùc phöông tieän caù nhaân).

n Hình aû n h GTÑT, trong ñoù nhöõ n g tuyeá n ñöôø n g ña chöù c

naêng löu haønh moät caùch hoãn loaïn cuûa nhieàu loaïi phöông
tieän giao thoâng -moät ñaëc ñieåm khaù quen thuoäc, maø coù
leõ nhieàu ngöôøi trong chuùng ta ngoä nhaän ñoù laø neùt rieâng
veà sinh hoaït - ñi laïi - giao tieáp cuûa ngöôøi Vieät nam.
 Phöông tieän giao thoâng

n Beâ n caï c h ñoù , phöông tieä n caù nhaâ n thoâ sô coä n g vôù i
nhaø phoá baù m hai beâ n ñöôø n g laø nguyeâ n nhaâ n chính
hình thaø n h heä thoá n g TMDV khoâ n g hoaï c h ñònh vaø töï
phaùt.

n Loaïi hình TMDV naøy vöøa khoù kieåm soaùt söï baønh tröôùng
laán chieám khoâng gian giao thoâng ñeå kinh doanh, vöøa
taïo söï tieáp caän baát thöôøng cuûa caùc phöông tieän giao
thoâ n g (chuû yeá u laø caù c phöông tieä n thoâ sô), laø moä t
trong nhöõng nguyeân nhaân gaây maät traät töï vaø an toaøn
giao thoâng ñoâ thò.
 Giao thoâng tieáp caän TTTMDV

n Khaû naê n g tieá p caä n aû n h höôû n g ñeá n hình thöù c toå chöù c
dòch vuï vaø ngöôïc laïi veà phía mình caùc hình thöùc toå chöùc
TT TMDV cuõng aûnh höôûng trôû laïi vôùi khaû naêng tieáp caän.

n Söï ña daïng cuûa caùc trung taâm TMDV, coù theå baét nguoàn
töø nhieàu nguyeân nhaân taùc ñoäng. Moät trong nhöõng nguyeân
nhaân coù theå xem laø ñieàu kieän tieáp caän ñoái vôùi chuùng.

n Nhöõng ví duï coù theå thaáy ñoái vôùi caùc hình thöùc TMDV ñoâ
thò cuûa Vieät nam, ñoù laø söï toàn taïi vaø phaùt trieån caùc hình
thöùc dòch vuï loøng leà ñöôøng, phoá chôï, chôï taïm...

n Khaû naêng tieáp caän tröïc tieáp vaø tieáp kieäm thôøi gian cuõng
nhö khoâng toán chí phí göûi xe chính laø nguyeân nhaân chính.
 Khoâng gian giao tieáp TMDV
Caùc hình thöùc hoaït ñoäng giao tieáp ñoâ thò
giao tieáp TMDV

n Jan Gehl, kieán truùc sö ngöôøi Ñan maïch, khi nghieân cöùu
veà caùc hoaït ñoäng con ngöôøi giöõa caùc toøa nhaø trong ñoâ
thò (Life Between Buildings), ñaõ phaân loaïi caùc hoaït ñoäng
trong 3 phaïm truø:

n Nhöõng hoaït ñoäng caàn thieát (necessary activities),

n Nhöõng hoaït ñoäng choïn loïc (optional activity), vaø

n Nhöõng hoaït ñoäng xaõ giao (social activity).

 Caùc hình thöùc hoaït ñoäng giao tieáp ñoâ thò
giao tieáp TMDV

n Trong caùc nhoùm hoaït ñoäng neâu treân, Jan Gehl chæ xem
caùc hoaït ñoäng giao tieáp TMDV ñôn giaûn moät loaïi: ñi chôï,
maø chöa ñeà caäp ñeán caùc hoaït ñoäng ñi mua saém hoaøn
toaøn khaùc bieät vôùi hoaït ñoäng caàn thieát ñi chôï.

n Hoaït ñoäng ñi mua saém vöøa coù theå laø hoaït ñoäng taát yeáu
nhö ñi chôï, laïi coù theå laø hoaït ñoäng xaõ giao vì hoaït ñoäng
naøy hieän nay xuaát hieän nhieàu trong loái soáng cuûa cö daân
ñoâ thò taïi caùc nöôùc phaùt trieån, khi maø thôøi gian raûnh vaø
thu nhaä p ngaø y caø n g ñöôï c naâ n g cao, laï i cuõ n g laø hoaï t
ñoäng choïn loïc vì cuõng phuï thuoäc vaøo ñieàu kieän thôøi tieát
vaø ñaëc bieät chaát löôïng moâi caûnh hình theå taùc ñoäng vaø
haáp daãn caùc luoàng ñi mua saém trong ñoâ thò
 Caùc hình thöùc hoaït ñoäng giao tieáp ñoâ thò
giao tieáp TMDV

n Gerard Rushton khi baøn veà “Khoâng gian thích hôïp cho söï
mua saém” ñaõ xaùc ñònh raèng thoùi quen mua saém laø keát
quaû cuû a taâ m lyù bí maä t maø vôù i chuù n g khaù c h haø n g ñi
mua haøng ñoâi khi ñi voøng khaéùp ñoâ thò cho nhöõng ñoà vaät
maø hoï mong muoán vaø baát chaáp khoaûng caùch ñeán ñoâ thò
vì nhöõng söï löïa choïn haøng hoaù phong phuù hôn, toát hôn.

n Nhöõng haønh trình mua saém ña muïc ñích trong ñoâ thò chuû
yeáu laø nhöõng khaùch haøng soáng taïi vuøng ven hoaëc ngoaïi
vi ñoâ thò.

n OÂng ñaõ phaùt trieån nhaän xeùt veà caáu truùc khoâng gian thích
hôï p cho mua saé m ñöôï c xaù c ñònh bôû i söï keá t hôï p caâ n
baèng giöõa khoaûng caùch caùc haønh trình mua saém vôùi
kích côõ ñoâ thò.
 Caùc thuoäc tính khaùch haøng

n Trong giao tieáp TMDV, nhu caàu phuïc vuï cuûa ñoái töôïng
phuïc vuï (khaùch haøng) taùc ñoäng tröïc tieáp ñeán toå chöùc
trung taâm TMDV.

n Söï bieán ñoåi nhu caàu phuïc vuï phuï thuoäc hoaøn toaøn
vaøo yeáu toá chuû quan cuûa khaùch haøng nhö

n loái soáng (Life type),

n sôû thích thoùi quen hay taäp tuïc

n vaø nhöõng neùt sinh hoaït ñaëc tröng cuûa ngöôøi daân moãi
moät ñoâ thò.
 Caùc thuoäc tính khaùch haøng

n Haønh trình mua saém (commercial trip) laø yeáu toá thuoäc
tính khaùch haøng quan troïng.

n Noù phuï thuoäc vaøo loái soáng vaø quyeát ñònh khaùi nieäm
vuøng thöông maïi aûnh höôûng.

n coù 2 loaïi haønh trình mua saém cô baûn: ñi chôï (doing

shopping) vaø ñi mua saém (going shopping).

n Söï caàn thieát phaân bieät 2 loaïi haønh trình mua saém naøy
vì chuù n g aû n h höôû n g tröï c tieá p ñeá n khaû naê n g kinh
doanh cuû a heä thoá n g caù c coâ n g trình TT TMDV ñoâ thò,
ñaë c bieä t laø heä thoá n g trung taâ m taà n g baä c (heä thoá n g
hoaïch ñònh).
 Caùc thuoäc tính khaùch haøng

n Trong nhieà u ñoâ thò, vieä c xaù c ñònh quy moâ vaø chöù c
naêng cuûa heä thoáng TT TMDV döïa vaøo nhu caàu phuïc vuï
tính theo ñaà u ngöôø i taï i vuø n g phuï c vuï cuû a caù c caù c
trung taâm hoaïch ñònh töông öùng.

n Nhieàu TT TMDV hoaïch ñònh khu vöïc khoâng hoaït ñoäng

heát coâng suaát, phaûi giaûm quy moâ hoaït ñoäng thaäm trí
phaûi ñoùng cöûa cuõng vì lyù do khoâng döï baùo ñöôïc quy
moâ cuûa nhu caàu “ñi chôï” taïi khu vöïc.

n Hai loaï i haø n h trình mua saé m coù ñaë c ñieå m raá t khaù c
nhau vaø phuï thuoäc vaøo ñieàu kieän kinh teá xaõ hoäi cuûa
cö daân taïi moãi khu vöïc ñoâ thò
 Caùc thuoäc tính khaùch haøng

n Thu nhaä p (income) laø moä t trong nhöõ n g thuoä c tính

khaùch haøng quan troïng, aûnh höôûng chaát löôïng vuøng
thöông maï i , quyeá t ñònh ñeá n söï hình thaø n h caù c loaï i
hình TTTMDV.

n Söï thay ñoåi möùc thu nhaäp, laøm thay ñoåi söï chi tieâu veà
löôïng (söùc mua) cuõng nhö veà chaát (loaïi haøng hoùa),
giaùn tieáp thay ñoåi loái soáng sinh hoaït cuûa khaùch haøng
 Caùc thuoäc tính khaùch haøng

n Trong quaù trình ñoâ thò hoùa thaønh phoá cöïc lôùn, söï phaân
maûnh ñoâ thò theo thu nhaäp dieãn bieán phöùc taïp, daãn
ñeán söï hình thaønh phaân boá caùc khu vöïc ñoâ thò khoâng
theo moät quy luaät nhaát ñònh,

n Raát khoù thöïc hieän quy hoaïch phaân khu trong baøi toaùn
toå chöùc khoâng gian ñoâ thò, ñoàng thôøi seõ khoâng khaû thi
khi aùp caùc tieâu chuaån cho vieäc xaùc ñònh baùn kính vaø
quy moâ phuïc vuï.

n Trong lyù thuyeát kinh teá, vieäc xaùc ñònh möùc tieâu duøng
theo phöông phaù p khaû o saù t khaù c h haø n g theo thu
nhaä p seõ quyeá t ñònh loaï i vaø soá löôï n g haø n g hoù a kinh
doanh.
 Caùc thuoäc tính khaùch haøng

n Tuoåi vaø giôùi tính laø yeáu toá nhaân khaåu hoïc veà thuoäc
tính khaùch haøng.

n Nhu caà u phuï c vuï TMDV raá t khaù c bieä t neá u khaû o saù t
nhöõng nhoùm ñoái töôïng theo giôùi tuoåi moät caùch rieâng
bieät.
…
 Caùc thuoäc tính khaùch haøng

n Tuy nhieân, trong moät vuøng thöông maïi cuûa moät trung
taâm naøy so vôùi vuøng thöông maïi cuûa moät trung taâm
khaùc thì khoâng coù söï khaùc bieät nhieàu bôûi caùc thuoäc
tính nhaân khaåu hoïc naøy. Lyù do ñôn giaûn laø teá baøo cô
baûn nhaát trong ñoâ thò vaãn laø neàn taûng gia ñình, trong
ñoù bao goàm haàu heát caùc thuoäc tính nhaân khaåu hoïc:
tuoåi vaø giôùi tính.

n Maëc duø vaäy, vaãn toàn taïi vaø hình thaønh caùc khu vöïc ñoâ
thò, maø cö daân trong ñoù coù ñaëc ñieåm nhaân khaåu hoaøn
toaøn khaùc bieät nhö khu ôû xung quanh caùc khu coâng
nghieäp taäp trung, caùc trung taâm giaùo duïc, tröôøng ñaïi
hoïc…
SÔ ÑOÀ TOÅNG HÔÏP
 KEÁT LUAÄN

n Söï hình thaø n h vaø phaù t trieå n cuû a caù c loaï i hình vaø caù c
coâng trình TT TMDV raát ña daïng vaø dieãn bieán phöùc taïp,
ñang laø vaán ñeà ñoái maët cuûa coâng taùc quy hoaï c h xaâ y
döïng ñoâ thò taïi caùc ñoâ thò lôùn, ñaëc bieät laø thaønh phoá Hoàø
Chí Minh.

n Söï nhaän daïng, phaân loaïi caùc coâng trình vaø caùc loaïi hình
TT TMDV ñoâ thò laø caàn thieát trong boái caûnh kinh teá chuyeån
ñoåi hieän nay,

n Qua ñoù coù theå naém baét caùc quy luaät,

n Lyù giaûi ñöôïc caùc hieän töôïng,

n Nhìn nhaä n ñöôï c nhöõ n g baá t caä p vaø ñaù n h giaù öu theá
cuûa caùc hoaït ñoäng kinh doanh, giao tieáp TMDV taïi caùc
coâng trình vaø caùc loaïi hình TT TMDV

n Döôùi söï taù c ñoä n g phöù c taï p cuû a quaù trình ñoâ thò hoù a
thaønh phoá cöïc lôùn.

n Trong caùc khaùi nieäm phaân loaïi caùc loaïi hình TT TMDV
ñoâ thò, khaù i nieä m phaâ n loaï i heä thoá n g TT TMDV ñoâ thò
theo: hoaïch ñònh, khoâng hoaïch ñònh vaø töï phaùt coù
vai troø quan troïng laøm cô sôû cho coâng taùc quy hoaïch
ñònh höôùng, quaûn lyù phaùt trieån trong caû 2 lónh vöïc toå
chöùc khoâng gian vaø kinh teá ñoâ thò.
Các giaûi phaùp moâ hình phaùt trieån heä thoáng TT TMDV hoaïch
ñònh treân cô sôû nhöõng nguyeân taéc cô baûn sau:

n Phuø hôïp vôùi ñònh höôùng phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi vaø ñònh
höôùng phaùt trieån khoâng gian ñoâ thò.

n Phuø hôïp vaø döïa treân cô sôû cuûa heä thoáng caùc coâng trình
TT TMDV hieän höõu.

n Heä thoáng TT TMDV hoaïch ñònh ñoâ thò ñoùng vai troø chuû ñaïo
trong nhieäm vuï chöùc naêng phuïc vuï ñoâ thò vaø phaùt trieån
kinh teá TMDV.

n Ñoà n g thôø i , kích hoaï t söï phaù t trieå n cuû a heä thoá n g caù c
coâng trình khoâng hoaïch ñònh cuøng tham gia chöùc naêng
nhieäm vuï trong nguyeân taéc thò tröôøng, vaø haïn cheá toái ña
söï hình thaønh cuûa heä thoáng caùc coâng trình töï phaùt.
n Moâ hình caáu truùc cô baûn cuûa heä thoáng TT TMDV hoaïch
ñònh laø taàng baäc “linh hoaït” treân cô sôû 3 caáp: caáp ñoâ thò,
caáp quaän-lieân phöôøng vaø caáp khu vöïc.

n Trong ñoù caáp khu vöïc laø heä thoáng theo nguyeân taéc cöùng
(hình thaønh bôûi caùc coâng trình: chôï, sieâu thò…);

n Coøn caáp ñoâ thò vaø caáp quaän-lieân phöôøng theo nguyeân
taéc meàm (hình thaønh bôûi heä thoáng caùc loaïi hình TT TMDV
hieän ñaïi: CBD, Mainstreet, Suburbia…).

n Quy moâ chöù c naê n g cuû a heä thoá n g caù c TT TMDV hoaï c h
ñònh ñöôïc xaùc ñònh treân cô sôû vuøng thöông maïi-phuïc vuï.

n Nguyeân taéc toå chöù c kieá n truù c quy hoaï c h caù c TT TMDV
hoaïch ñònh phaûi ñaûm baûo: daây chuyeàn coâng naêng, chæ
tieâu kyõ thuaät, khoâng gian chöùc naêng vaø khoâng gian thaåm
myõ.
n Trong haøng loaït caùc taùc nhaân aûnh höôûng thì yeáu toá vuøng
phuïc vuï (service area) vaø vuøng thöông maïi (trade area),
(goïi chung laø vuøng thöông maïi -phuïc vuï), laø bao truøm,
chi phoá i ñeá n caù c yeá u toá khaù c vaø aû n h höôû n g ñeá n moï i
hoaït ñoäng chöùc naêng cuûa caùc coâng trình vaø caùc loaïi
hình TT TMDV (hoaï t ñoä n g kinh teá TM ñoâ thò vaø hoaï t
ñoäng phuïc vuï nhu caàu TMDV ñoâ thò).

n Vuøng thöông maïi-phuïc vuï quan heä maät thieát ñeán thuoäc
tính khaù c h haø n g, caá u truù c ñoâ thò, quaù trình ñoâ thò hoù a ,
ñaëc ñieåm lòch söû, ñieàu kieän vaø boái caûnh kinh teá xaõ hoäi
cuûa ñoâ thò.
n Trong lónh vöïc kinh teá thöông maïi, vuøng phuïc vuï vaø
caù c thuoä c tính khaù c h haø n g quyeá t ñònh vuø n g thöông
maïi (trade area), hay vuøng thò tröôøng (market area) noùi
chung, laø nhieäm vuï quan troïng cuûa caùc nhaø ñaàu tö,
hoaïch ñònh chính saùch phaùt trieån thöông maïi.

n Trong lónh vöï c toå chöù c khoâ n g gian ñoâ thò, yeá u toá
vuøng phuïc vuï laø cô sôû xaùc ñònh quy moâ, chöùc naêng vaø
baù n kính phuï c vuï caù c coâ n g trình vaø caù c loaï i hình
TTTMDV.
n Hôn theá nöõa, söï xaùc ñònh vuøng phuïc vuï thoâng qua caùc
yeáu toá taùc ñoäng bôûi caùc ñieàu kieän kinh teá xaõ hoäi, ñieàu
kieä n thöï c traï n g cuû a ñoâ thò seõ laø cô sôû cho baø i toaù n
ñònh höôùng phaùt trieån khoâng gian heä thoáng trung taâm
ñoâ thò noùi chung vaø TT TMDV noùi rieâng, ñaëc bieät laø heä
thoáng TT TMDV hoaïch ñònh.

n Beâ n caï n h ñoù , yeá u toá vuø n g phuï c vuï laø caà u noá i quan
troïng cho söï ñoàng boä ñònh höôùng phaùt trieån 2 loaïi quy
hoaï c h: quy hoaï c h phaù t trieå n ngaønh TMDV vaø quy
hoaïch ñònh höôùng khoâng gian heä thoáng caùc coâng trình
TT TMDV ñoâ thò