2.

Անշարժ գույքի օբյեկտների հատկանիշները

Հողամասն ունենալով որպես բաղկացուցիչ մաս՝ բոլոր արհեստական շինությունները (անշարժ գույքի
օբյեկտներ) ունեն տեսակային հայտանիշները, որոնք թույլ են տալիս տարբերել դրանք հողի հետ
չկապված օբյեկտներից:

1. Հաստատունություն, անշարժություն, — հայտանիշը բնորոշում է անշարժ գույքի օբյեկտի

ֆիզիկական ամուր կապը հողի մակերևույթի հեւում և տարածության մեջ այն տեղաշարժելու
անհնարինությունը՝ առանց ֆիզիկապես կործանելու և մեծապես վնասելու, որն այն հետագա
շահագործման համար դարձնում է ոչ պիտանի։

2. Նյութեղենություն,— անշարժ գույքի օբյեկտը մշտապես գործում է բնական-առարկայական և

արժեքային ձևերով: Անշարժ գույքի օբյեկտի ֆիզիկական բնութագրերը պարունակում են տվյալներ։
Նրա չափսերի և ձևի, անհարմարությունների և վտանգների, շրջակա միջավայրի, մուտքային ուղիները,
կոմունալ ծառայությունների օբյեկտվ ների, մակերևույթի և ստորգետնյա շերտի, բնատեսքի
վերաբերյալ: Այդ բնութագրերի ամբողջությունը որոշում է ֆիզիկական օբյեկտի օգտակարությունը։

4) ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՕԲՅԵԿՏՆԵՐԻ ԴԱՍԱԿԱՐԳՄԱՆ ԱՄԱԿԱՐԳԸ

Անշարժ գույքի օբյեկտների սահմանումը ենթադրում է դրանց կա ռուցվածբում առանձնացնել երկու

բաղկացուցիչ:

Բնական (բնածին) օբյեկտներ — հողատարածք, ակոսը և բազմամյա տնկարկներ, առանձնացված

ջրային օբյեկտներ և լնդերքի տեղամասեր։ Դրանք անվանում են նաև «Անշարժ գույք բնության գծով»:

1) Արհեստական օբյեկտներ (կառույցներ), բնակելի — առանձնատուն, ցածրահարկ տուն (մինչև 3

հարկանի), բազմահարկ տուն (4-ից 9 հարկանի), բարձրահարկ տուն (10 հարկից բարձր)։ Անշարժ գույքի
օբյեկտներ կարող են լինել նաև համատիրությունը, բաժանմունքը (շքամուտք), հարկը՝ մուտքում,
բնակարանը), սենյակը, ամառանոցային տունը

2) առեւտրային գրասենյակներ, ռեստորաններ, խանութներ, հյուս րակոցներ, վարձակալությամբ

տրվող ավտոտնակներ, պահեստ» ներ, շենքեր և շինություններ, ձեռնարկություններ՝ որպես գույո Նկ.
2.1. Անշարժ գույքի օբյեկտների խոշորացված դասակարգում քային համալիր

3) հասարակական (հատուկ) շենքեր և շինություններ

4) բուժական-առողջարարական (հիվանդանոցներ, պոլիկլինիկա ներ, ծերանոցներ և մանկատներ,

առողջարաններ, սպորտային համալիրներ և այլն)

5) ուսումնադաստիարակչական (մանկապարտեզներ և մսուրներ, դպրոցներ, ուսումնարաններ,

տեխնիկումներ, ինստիտուտներ, մանկական ստեղծագործական տներ և այլն)

6) մշակութային-լուսավորչական (թանգարաններ, ցուցահանդեսա յին համալիրներ, մշակույթի և

հանգստի զբոսայգիներ, մշակույթի տներ և թատրոններ, կրկեսներ, աստղացուցարաններ, բուսաբա
նական այգիներ և այլն):

7) մշակութային-լուսավորչական (թանգարաններ, ցուցահանդեսա յին համալիրներ, մշակույթի և

հանգստի զբոսայգիներ, մշակույթի տներ և թատրոններ, կրկեսներ, աստղացուցարաններ, բուսաբա
նական այգիներ և այլն)

8) ինժեներային շինություններ — ոռոգման կառույցներ, դրենաժ և այլն։

8․Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքնրի պետական հաշվառում։
նախկին ԽՍՀՄ-ում և Հայաստանում անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների հաշվառմամբ
զբաղվում էին անշարժ գույքի օբյեկտների տեխնիկական գույքագրումն իրականացնող
կազմակերպությունները: Ընդ որում անշարժ գույքի օբյեկտի սեփականատերերի վերաբերյալ
տեղեկությունները գործնա կանում մտցվում էին օբյեկտի անձնագրի մեջ՝ որպես դրա տեխնիկական
բնութագրերից մեկը: 1990-ականներից սկսած, տեխնիկական գույքագրման բյուրոները (ՏԳԲ)
վերակազմավորվեցին և ձեռք բերեցին պետական կամ համայնքային ձեռնարկությունների
կարգավիճակ։ Ընդ որում, անշարժ գույքի օբյեկտների նկատմամբ իրավունքների գրանցումը այդ
ձեռնարկությունների հիմնադիր փաստաթղթերի մեջ մտավ որպես առևտրային գործունեության
տեսակներից մեկը։ Պետությունը, իր մարմինների միջոցով իրականացնելով սեփական
գործառույթները, այդ մարմիններին՝ իրավունք չի տալիս քաղաքացիներից և իրավաբանական
անձանցից վճարումներ գանձել հաշվառված իրավունքների մասին տեղեկատվություն – տրամադրելու
դիմաց:

9) ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՇՈՒԿԱՆ ԵՎ ԴՐԱ ԵՆԹԱԿԱՌՈՒՑՎԱԾՔԸ

Անշարժ գույքի շուկան մեխանիզմների որոշակի լրակազմ է, որոնց միջոցով փոխանցվում են
սեփականության իրավունքները և դրա հետ կապված շահերը, սահմանվում են գները, և
հողօգտագործման մրցակից տարբերակների միջև բաժանվում է տարածքը: Առավել լիարժեք
սահմանմամբ, անշարժ գույքի շուկան բնորոշվում է որպես հարաբերությունների համախումբ, որոնք
պայմանավորված են անշարժ գույքի առկա օբյեկտների շահագործմամբ և նորերի ստեղծ մամբ:
Հետևաբար, անշարժ գույքի շուկայի գործառնության հիմնական գործընթացներն են՝ անշարժ գույքի
օբյեկտների զարգացումը (ստեղունի կառավարումը շահագործումը) և անշարժ գույքին առնչվող
Իրավունքների շրջանառությունը:

Շուկայի հիմնական գործառույթներից են

• Տեղեկատվություն գների, պահանջարկի և առաջարկի վերաբերյալ

• միջնորդություն, սպառողների, առաջարկի և պահանջարկի միջև կապերի հաստատում

• անշար- գույքի օբյեկտների նկատմամբ ազատ գնագոյացում (գների ազատ ձևավորում) և

սեփականության իրավունքի պաշտպանություն

• անշարժ գույքի օբյեկտներում ներդրումների վերաբաշխում,

• ձեռնարկատիրության ազատության ապահովում

• Սոցիալական ծրագրերի լուծումների արդյունավետություն:

• Անշարժ գույքի շուկայի կառուցվածքում ընդգրկված են անշարժ գույքի օբյեկտները, սուբյեկտները և

ենթակառուցվածքը:

ՀՀ-ում շուկայի ենթակառուցվածքի ձևավորման գործընթացում անշարժ գույքի շուկայի

աշխատանքների կազմակերպման տարբեր սկզբունքների առումով առանձնանում են 4 մոտեցումներ։

1․ Ինժեներատեխնոլոգիական-դիտարկվում է արհեստավարժ գործիչների տեսանկյունից

• Տրանսակցիոն--(հոգեբանական-վարքագծային)

Շուկայական և մակրոշուկայական, դիտարկվում է շուկայական միջնորդություն, սպառողների,

առաջարկի և պահանջարկի միջև կապերի հաստատում, տնտեսության տեսության մասնագետների
տեսանկյունից

Սոցիալական դիտարկվում է հասարակական գործիչների տեսանկյունից:

10) Անշարժ գույքի շուկայի առանձնահատկությունները։

Երկրում շուկայական հարաբերությունների բնականոն զարգաց ման գլխավոր ցուցանիշներից մեկը

անշարժ գույքի ամբողջական շուկա ջի և դրա առանձին հատվածների իրավիճակն է։ Անշարժ գույքի
շուկան ցանկացած ազգային տնտեսության էական բաղադրիչներից է, քանզի անշարժ գույքն ինքը
ազգային հարստության կարևորագույն մասն է, որին բաժին է ընկնում համաշխարհային հարստության
50%-ից ավելին: Առանց անշարժ գույքի շուկայի, չի կարող շուկա լինել ընդհանրապես, որովհետև,
աշխատանքի, կապիտալի, ապրանքային և ծառայություննե րի շուկաները, իրենց կանոնադրական
գործունեությունն իրականացնե լու համար, պետք է ունենան (կամ վարձակալեն) անհրաժեշտ շինութ
յուններ: Անշարժ գույքի շուկայի՝ որպես տնտեսության մի հատվածի կարևոր նշանակությունն
ապացուցվում է ազգային համախառն արդ յունքի մեջ իր մեծ բաժինն ունենալու փաստով, պետական և
տեղական ինքնավարությանը պատկանող անշարժ գույքի (այդ թվում և հողերի) նախնական
վաճառքից, վարձակալության հանձնելուց բյուջեում ստաց վող եկամուտների բարձր մակարդակով,
անշարժ գույքից և դրան առնչ վող գործարքներից բյուջե մտնող հարկերի քանակով:

11) ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՇՈՒԿԱՅԻ ՍՈՒԲՅԵԿՏԱՅԻՆ ԿԱՌՈՒՑՎԱԾՔԸ

Անշարժ գույքի շուկան ունի բարդ, ճյուղավորված կառուցվածք, դրա տարբերակումը կարելի է
կատարել տարբեր հայտանիշներով։

• անշարժ գույքի օբյեկտների զարգացում (ստեղծում),

. անշարժ գույքի օբյեկտների կառավարում (շահագործում),

. ավելի վաղ ստեղծված անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների շրջանառություն:

Շուկայի հիմնական հայտանիշները՝ անշարժ գույքի օբյեկտների զարգացման (ստեղծման) անցման

շրջանում։

• թույլ ուսումնասիրված լինելը

• արդյունավետ և խնայողական շինարարության որակյալ մշակված տեխնոլոգիաների և, հետևաբար,

շինարարական սարքավորումների, շինանյութերի նկատմամբ երկարաժամկետ պահանջարկի
բացակայությունը։

Անշարժ գույքի օբյեկտների կառավարման (շահագործման) հատվածը հետազոտում է օբյեկտների

ապրանքային բնութագրերի ազդեցությունը դրանց եկամտաբերության վրա:

Անշարժ գույքի շուկայի տնտեսական սուբյեկտներն են՝ գնորդները (վարձակալները), վաճառողները

(վարձութատուները) և անշարժ գույքի շուկայի արհեստավարժ մասնակիցները:

Անշարժ գույքի շուկայի արհեստավարժ մասնակիցների կազմը որոշված է այն գործընթացների

թվարկումով, որոնք կատարվում են շուկայում՝ պետության մասնակցությամբ և առևտրային
կառույցների գործունեության տեսակների ցանկով։

13 ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՕԲՅԵԿՏՆԵՐԻ ԿԱՌԱՎԱՐՈՒՄԸ:

Անշարժ գույքի կառավարումը սերվերային) սպառողների հաշվին և նրանց շահերի համար

իրականացվող գործունեություն է և կապված է անշարժ գույքի օբյեկտի որոշակի կենսափուլի հետ։

1․հողամասի (անշարժ գույքի, օբյեկտի, տարածքի) լավագույն օգտագործման ծրագիր է,

2․ ինչպես անշարժ գույքի օբյեկտի, նաև՝ իր բաղկացուցիչների բարելավման նախագծում

3․ ներդրումներ

4․ինչպես իր՝ անշարժ գույքի օբյեկտի պատրաստումը (կառույցի հիմնում, շինարարություն, մոնտաժ),
այնպես էլ բաղկացուցիչների բարելավումը.

5․օբյեկտի գնահատում

6․ Մարքեթինգ

7․շրջանառություն (առքուվաճառք, վարձակալություն), լիզինգ, գրավադրում (հիփոթեք), երաշխիքային

կառավարում, տնտե սավարման և օպերատիվ կառավարման իրավունքների փոխանցում,
նվիրատվություն և այլն։

8․ գործածություն (սերվինգ)

9․տեխնիկական սպասարկում շահագործում և նորոգում (ընթացիկ, չնախատեսված)

10․ ուտիլիզացում (օգտահանում) (քանդելը և թաղելը):

Անշարժ գույքի կառավարումն իրականացվում է օբյեկտի կառա վարումը ձևավորելու ուղիով, որը
ներկայացնում է տեխնոլոգիապես կամ գործառնությամբ գույքի հետ կապված համալիր և ներառում է
հողամասը, շենքերը, շինություններն ու դրանց բաղադրիչները և այլն։

22․ Հողամասերի շուկայական արժեքի գնահատման եղանակները

1․Համադրելի վաճառքների եղանակը նախատեսում է վերջին ժամանակներս վաճառված նմանատիպ

ազատ հողամասերի՝ տվյալների համադրումը համեմատումը և վաճառքի գների մեջ ճշտումներ
մտցնելը :

Գնահատվող հողամասը համեմաւովում է համադրվող հողամասերի հետ` գտնվելու վայրով, վաճառքի

ժամանակով, ֆիզիկական բնութա- գրերով, հիղամասի եկամտի բնութագրով, առքուվաճառքի
գործարքի, ֆինանսավորման պայմաններով և վաճառքի պայմաններով։

2․Հարաբերակցության (փոխանցման) եղանակը հիմնված է նման նատիպ հողամասում տեղադրված

շենքի վաճառքի վերլուծության ն վաճառքի ընդհանուր գինը շենքի գնի և հողամասի գնի վրա
բաժանելու՝ գործողության վրա: Ընդ որում, սկզբում որոշվում է շենքի և այլ շինությունների արժեքը,
ապա այն դուրս է բերվում գույքային համալիրի ընդհանուր գնից, և ստացվում է հողամասի արժեքը,
որը փոխանցվում է գնահատվող օբյեկտի վրա։

3․ Հողային ռենտային կապիտալացման եղանակի էությունը վարձակալության վճարների հաշվին

ստացված եկամուտների կապիտալացումն է Այս եղանակը գործնականում չի օգտագործվում, քանի որ
ներկայումս անհնարին է գտնել համադրելի՝ վարձակալական վճարներ և կապիտալացման նորմեր՝
հողամասերի վարձակալության շուկայի բացակայության պատճառով:

4․ Հողի արժեքի գունումը փոխարկելիության արժեքին: Տվյալ գործողությունը զուտ մաթեմատիկական

գործողություն է, որը հիմնված է հողի արժեքը, փոխարկման արժեքին ավելացնելու գործողության և
մաշվածության հաշվառման վրա՝ օբյեկտի ընդհանուր գումարային արժեքն ստանալու համար: 1
Մնացորդային տեխնիկայի եղանակը հողի նկատմամբ կիրառելի է հողամասի արժեքը գնահատելիս՝
ազատ հողամասերի վաճառքների վերաբերյալ տվյալների բացակայության դեպքում։ Եկամուտը
հաշվարկվում է՝ ելնելով հողամասի և դրա վրա կառուցված անշարժ գույքի լավագույնս և առավել
արդյունավետ օգտագործման շնորհիվ ստացվող շահույթից: Այս եղանակը հիմնված է հողի
մնացորդային արդյունա վետության սկզբունքի կիրառման վրա:

5․ Հողամասի զարգացման (իրացման) եղանակն օգտագործվում է, երբ անհրաժեշտ է որոշել առանձին

անհատական հողակտորների բաժանման համար պիտանի հողամասի արժեքը և ենթադրում է
գորածողությունների որոշակի հերթականություն;