TRANSFER OF DEVELOPMENT RIGHTS (TDR)

PADA KAWASAN BERORIENTASI TRANSIT (TOD)

Disampaikan
Petrus Natalivan Indradjati

Kelompok Keahlian Perencanaan dan Perancangan Kota

Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan kebijakan
Institut Teknologi Bandung
19 Februari 2019
BEBERAPA Transfer of development rights (TDR). Ability to effectively buy and
PENGERTIAN sell “air rights” (i.e., rights to fully develop the maximum allotted
vertical envelope—or “air space”—of properties) within the limit of
their FAR allotment or the unused development rights that remain
when a particular building does not use up its FAR allotment;
typically applies only to certain parcels, and the rights often can
only be transferred to specific “receiving” parcels.

Transit-adjacent development (TAD). Development that is similar to

TOD in that it is located within the vicinity of a transit node but is
not actually connected with transit in the absence of pedestrian-
friendly development organized around a transit station.

Transit-oriented development (TOD). Compact, mixed-use,

pedestrian friendly development organized around a transit station.
TOD embraces the idea that locating amenities, employment, retail
shops, and housing around transit hubs promotes transit usage and
nonmotorized travel.
Hak Membangun berdasarkan
RENCANA POLA RUANG
Jenis kegiatan pemanfaatan ruang pada
suatu lahan diberikan oleh pemerintah
berdasarkan Rencana Pola Ruang.
Pemegang hak atas tanah melakukan
pembangunan/pemanfaatan ruang di
atas tanahnya sesuai dengan Rencana
Pola Ruang yang ditetapkan dalam
Rencana Tata Ruang.

Hak Membangun berdasarkan

INTENSITAS DAN TATA MASSA BANGUNAN
 GSB (Garis Sempadan
Bangunan)
 KDB (Koefisien Dasar
Bangunan)
 KLB (Koefisien Lantai
Bangunan)
 Tinggi Bangunan
 PELUANG/HAK MEMBANGUN
berdasarkan Intensitas dan Tata Massa Bangunan
 GSB (Garis Sempadan Bangunan) Luas Lantai Dasar
KDB =
 KDB (Koefisien Dasar Bangunan) Luas Kapling

Luas Lantai
 KLB (Koefisien Lantai Bangunan) KLB =
Luas Kapling

 Tinggi Bangunan Contoh:

KDB = 60% ; KLB = 1,5 ; Luas Kapling = 1.000 m2
Luas lantai dasar = 60% x 1.000 = 600 m2
Amplop Bangunan TOTAL LUAS LANTAI yg dapat dibangun = 1,5 x 1.000 =
1.500 m2

Lantai 2
Gsb-belakang
TOTAL
Lantai 1 LUAS
LANTAI
Lantai
Dasar

4
TDR SEBAGAI ALTERNATIF PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN = LAND VALUE CAPTURE

Sumber: 2nd Technical Deep Dive on TOD, Tokyo, May 29, 2017, Hiroaki Suzuki The World Bank Urban
Development Consultant and Former Lead Urban Specialist of the World Bank
Categories of LVC Instruments “Tax or Fee based” LVC & “Development-
based” LVC (DBLVC)

Sumber: Suzuki, Murakami, Hong and Tamayose. 2015

Value is created by combination of transit
and its influenced land use

Sumber: 2nd Technical Deep Dive on TOD, Tokyo, May 29, 2017, Hiroaki Suzuki The World Bank Urban
Development Consultant and Former Lead Urban Specialist of the World Bank
Sumber: 2nd Technical Deep Dive on TOD, Tokyo, May 29, 2017, Hiroaki Suzuki The World Bank Urban
Development Consultant and Former Lead Urban Specialist of the World Bank
Sumber: Suzuki, Murakami, Hong and Tamayose. 2015
Transit-Oriented Development: Lessons from Indian Experiences

Land Value Capture: Funding

The concept of value capture finance in TODs is essential
in funding and maintaining transit quality. Various
instruments exist to capture the land value around TOD
and cities try to leverage that opportunity and get funds
out of the increased land prices. In Delhi, FAR over and
above the permissible FAR is charged and used towards
improvement of public transit.

This is one mechanism mentioned in the TOD document

of Delhi to capture land value. Ahmedabad and Bangalore
have similar policies in terms of land value capture Sumber: Rutul Joshi; Yogi
wherein premium FAR is charged and funds used towards Joseph; Kavina Patel;
the improvement in infrastructure of public transport. Vishal Darji. CUE Working
They also have a mechanism called Transfer of Paper 36 January 2017.
Development Rights (TDR) or Heritage TDR where Centre for Urban Equity and
unutilised FAR can be sold off and utilized’ in other parts Sustainable Energy
of the city. Foundation
 INFLUENCE ZONE DEMARCATION

TRANSIT ORIENTED
DEVELOPMENT MANUAL
Delhi TOD Policy &
Regulations Interpretation
Unified Traffic and Transportation
Infrastructure (Planning & Engineering)
Centre (UTTIPEC) and EMBARQ - The WRI
Centre for Sustainable Transport (now
WRI India) dated 14th October 2014
DCR - Development Control Regulations
DDA - Delhi Development Authority
DE - Developer Entity
AAI - Airports Authority of India
FAR - Floor Area Ratio
MRTS - Mass Rapid Transit System
NMA - National Monuments Authority
Location: Redlands, San Bernardino County
Timeframe: 2009 – 2010
Project Partners: City of Redlands, San Bernardino County
Project Services
1. Open Space Preservation
2. Facilitating Urban Infill / TOD
3. Economic Development Strategies
Proyek ini membantu dalam mengembangkan
program percontohan Transfer Hak
Pembangunan (TDR) untuk mengurangi tekanan
pertumbuhan pada Kawasan di luar di San
Bernardino County, dengan mengembangkan
strategi TOD di sekitar stasiun kereta api dan di
pusat kota Redlands.
Tujuan
• Memfasilitasi pembangunan berorientasi
transit berkualitas tinggi
• Menghemat ruang terbuka di pinggiran kota
• Analisis ekonomi pro forma pengembang
digunakan untuk memodelkan biaya dan
pendapatan
• Mengembangkan transfer harga Hak
Membangun
• Rekomendasi Implementasi Program TDR
Kota Redlands dan San Bernardino County berusaha membuat sabuk
hijau yang terdiri dari area ngarai yang belum berkembang dan kebun
jeruk di daerah sepanjang pinggiran kota. Kota ini juga mencari strategi
untuk merencanakan konsentrasi penggunaan di sekitar lima area stasiun
kereta penumpang yang direncanakan. Studi ini memberikan
rekomendasi untuk program gabungan hak membangun yang dapat
ditransfer (TDR) dan program kemudahan bonus yang dimaksudkan
untuk memfasilitasi pengembangan berorientasi transit (TOD) berkualitas
tinggi di sekitar lima area stasiun yang diusulkan di Kota Redlands, sambil
secara bersamaan melestarikan ruang terbuka di pinggiran kota.
Hasil
1. Desain TOD dan kerangka kerja program TDR untuk
mengimplementasikan Menu Amenity
2. Hak pengembangan di area pengiriman seluas 11.546 acre
diperkirakan 4.654
• Kapasitas untuk 42.887 unit bonus
• $ 784 juta total pendapatan potensial yang dihasilkan
• $ 1,1 miliar diperlukan untuk membeli semua TDR area
pengiriman
Pertumbuhan Tier 1
1. Kapasitas untuk 25.085 unit bonus
2. 1.045 TDR dibeli dengan kepadatan 35 unit per acre
3. Nilai unit bonus $ 10 per kaki persegi
4. Pendapatan $ 250 juta dihasilkan
Pertumbuhan Tier 2
o Kapasitas untuk 17.802 unit bonus
o 3.270 TDR dengan kisaran kepadatan 50 unit per are
o Nilai unit bonus $ 30 per persegi persegi
o $ 534 juta pendapatan dihasilkan
Guide to Facilitate
Historic
Preservation
through Transit-
Oriented
Development

AUTHORS:
John Renne, Ph.D.,
AICP
David Listokin, Ph.D
CATATAN PENERAPAN HAK MEMBANGUNAN (TDR):
Kasus India
TDR (Transfer of Pengalihan Hak Pembangunan (TDR) berarti menyediakan
Development sejumlah area tambahan yang dibangun sebagai pengganti area
Right)/Pengalihan Hak yang dilepaskan atau diserahkan oleh pemilik tanah, sehingga ia
dapat menggunakan area pembangunan tambahan baik sendiri
Membangun
atau mentransfernya ke yang lain yang membutuhkan. dari area
dibangun ekstra untuk jumlah uang yang disepakati

Tujuan Proses pembebasan lahan di daerah perkotaan untuk tujuan

publik terutama untuk pelebaran jalan, taman dan tempat
bermain, sekolah dll., rumit, mahal dan memakan waktu. Untuk
meminimalkan waktu yang diperlukan dan memungkinkan
suatu proses, yang dapat secara menguntungkan dipraktikkan
untuk memperoleh tanah untuk tujuan reservasi yang
disebutkan di atas.

Dasar Aturan RTRW

RDTR
Pergub
dsb
Sertifikat Hak Jika pemilik tanah apa pun yang diperlukan untuk pelebaran
Pengembangan jalan untuk pembentukan jalan baru atau pengembangan
(Development Rights taman, taman bermain, fasilitas sipil, dll., Yang diusulkan dalam
rencana tersebut harus memenuhi syarat untuk pemberian Hak
Certificate (DRC)),
Pengembangan yang Dapat Dipindahtangankan. Penghargaan
apakah dapat ditransfer tersebut akan memberikan hak kepada pemilik tanah dalam
/Warisan: bentuk Sertifikat Hak Pengembangan (DRC). Yang ia dapat
gunakan untuk dirinya sendiri atau transfer ke orang lain.

Zona TDR: Berdasarkan intensitas pembangunan, kota ini dibagi

menjadi zona yang dikembangkan secara intensif (zona-
A), zona sedang (zona-B), dan zona-zona yang jarang
dikembangkan (zona-C). Pengalihan Hak Pembangunan
harus dari zona yang dikembangkan secara intensif ke
zona lain dan bukan sebaliknya.

Calculation of Calculation of Development Right (DR):

Development Right (DR):
Pemanfaatan DRC 1. DRC yang diizinkan dapat digunakan pada bagian area yang tersisa setelah
penyerahan yang akan dibatasi maksimum 0,6 kali rasio luas lantai yang
(Development Rights memenuhi syarat sebagai tambahan rasio luas lantai sebagai pengganti
Certificate) pemindahan DRC, terlepas dari lebar jalan.
2. Plot penerima harus berbatasan tidak kurang dari 12 mtr. jalan lebar.
3. Plot penerima dapat memanfaatkan maksimum 0,6 kali FAR yang memenuhi
syarat untuk plot itu.
4. Pemanfaatan DRC untuk NRI atau Warga Negara Asing akan tunduk pada
peraturan dan ketentuan RBI.
5. Otorita dapat mengenakan biaya Rupee seratus untuk hibah /transfer /
pemanfaatan / validasi dll, dari DRC.
6. TDR akan diizinkan untuk digunakan dalam kelipatan 10 sq.mtrs saja, kecuali
yang terakhir.
7. Instrumen pemanfaatan DRC harus dilaksanakan oleh kedua belah pihak -
transferer dan penerima transfer.
8. Untuk setiap permintaan untuk memanfaatkan DRC, formulir pemanfaatan yang
terpisah harus diserahkan kepada Otorita.
9. Formulir pemanfaatan yang meminta penggunaan DRC akan berlaku selama
enam bulan sejak tanggal dikeluarkannya formulir pemanfaatan.
10. DRC berlaku untuk jangka waktu 5 tahun. Namun, sama saja akan divalidasi ulang
untuk periode 5 tahun ke depan. DRC harus namun, akan berakhir setelah
berakhirnya 10 tahun.
11. Otoritas dapat menolak / membatalkan pemberian DRC dalam kondisi berikut:
a) Jika ada iuran yang dibayarkan oleh pemilik properti kepada Pemerintah
Negara Bagian / Otoritas Lokal, sebelum tanggal penyerahan kepemilikan fisik
properti tersebut kepada Otoritas (Bangalore Mahanagara Palike).
b) Dimana DRC diperoleh dengan cara curang,
c) Di mana ada perselisihan tentang hak atas tanah, sampai diselesaikan oleh
pengadilan yang kompeten.
 Contoh dalam Perda Kota Bandung No 10 Thn 2015 ttg RDTR
dan PZ Kota Bandung
KETENTUAN TDR DALAM
PERATURAN ZONASI

KETENTUAN TDR MENGATUR:

• Area yg berlaku penerapan TDR
− Area pengirim
− Area penerima

• Besaran batas maksimal hak

membangun (luas lantai) yang
dapat dialihkan dan diterima

• Nilai TDR Rasio

• Perlakuan terhadap TDR apabila

terjadi perubahan nilai hak
membangun

• Prosedur & mekanisme

 CONTOH PEMANFAATAN TDR di Indonesia
Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta
No. 01 Tahun 2014 tentang RDTR dan
Peraturan Zonasi DKI Jakarta
• Merupakan salah satu Teknik Pengaturan
Zonasi yg disebut sebagai pengalihan hak
membangun
• Diterapkan pada suatu persil/sub zona ke
persil/sub zona lain sesuai kesepakatan
bersama dan diarahkan pada lokasi: a.
kawasan terpadu kompak dengan
pengembangan konsep TOD; b. pusat
kegiatan primer dan pusat kegiatan
sekunder; dan c. kawasan yang memiliki
panduan rancang kota.
• hak membangun yang dapat dialihkan
berupa luas lantai dari selisih batasan KLB
yang ditetapkan dalam PZ dengan KLB
yang telah digunakan dalam kaveling
23
Peraturan Daerah Kota Bandung No. 10 Tahun
2015 tentang RDTR dan Peraturan Zonasi Kota
Bandung Tahun 2015-2035
• Merupakan salah satu Teknik Pengaturan Zonasi yg
disebut sebagai pengalihan hak membangun
• Pengalihan Hak Membangun diarahkan pada a)
Pusat Pelayanan Kota (PPK) dan Subpusat Pelayanan
Kota (SPK); b) Kawasan Cagar Budaya dan/atau
Bangunan Cagar Budaya; dan c) kawasan yang
memiliki RTBL dan/atau panduan rancang kota
• pengalihan hak membangun berupa luas lantai dari
satu persil ke persil lain dengan zona yang sama
dalam satu batas administrasi kelurahan
• Hak membangun yang dapat dialihkan berupa luas
lantai dari selisih batasan KLB yang ditetapkan
dalam PZ dengan KLB yang telah digunakan dalam
kaveling
• Prosedur dan mekanisme pelaksanaan TPZ
pengalihan hak membangun atau TDR diatur lebih
lanjut dalam Peraturan Walikota