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Conference: REHABEND 2020 – 8th Euro-American Congress on Construction

Pathology, Rehabilitation Technology and Heritage Management, At:
Granada. Code 573 Is the information symmet...

Article · November 2020

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0 69

6 authors, including:

Silvia Spairani Berrio Carlos Marmolejo Duarte

University of Alicante Universitat Politècnica de Catalunya
26 PUBLICATIONS   63 CITATIONS    236 PUBLICATIONS   982 CITATIONS   

SEE PROFILE SEE PROFILE

Consuelo del Moral Ávila Luis Delgado Méndez

University of Granada University of Granada
19 PUBLICATIONS   45 CITATIONS    9 PUBLICATIONS   12 CITATIONS   

SEE PROFILE SEE PROFILE

Some of the authors of this publication are also working on these related projects:

PATRAC View project

Analysis and positioning of the attributes of energy efficiency and sustainability in the residential housing market of Santiago View project

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 Construction Pathology, Rehabilitation Technology and Heritage Management
March 24-27, 2020. Granada, Spain

CODE 573

IS THE INFORMATION SYMMETRY SUFFICIENT IN THE PROMOTION OF

ENERGY EFFICIENT HOUSING? MAIN RESULTS OF THE ENERVALOR
PROJECT

¿ES SUFICIENTE LA SIMETRÍA INFORMATIVA EN LA PROMOCIÓN DE

VIVIENDAS ENERGÉTICAMENTE EFICIENTES? PRINCIPALES RESULTADOS
DEL PROYECTO ENERVALOR

Marmolejo-Duarte, Carlos1; Spairani, Silvia2; Del Moral, Consuelo3;

Delgado, Luis4; Chen, Ai5; Pérez, C.6

1: Department of Technology of Architecture (TA)

Polytechnic University of Catalonia (UPC)
e-mail: Carlos.marmolejo@upc.edu , web: http://www.researchgate.net/profile/Carlos_Duarte14

2: Department of Architectural Construction

University of Alicante
e-mail: Silvia.spairani@ua.es

3: Granada’s School of Architecture

University of Granada
e-mail: cdma@ugr.es ,

4: Granada’s School of Architecture

University of Granada
e-mail: idelgado@ugr.es

5: Department of Technology of Architecture (TA)

Polytechnic University of Catalonia (UPC)
e-mail: ai.chen@upc.edu , web: http://www.researchgate.net/profile/Ai_Chen9

6: Department of Technology of Architecture (TA)

Polytechnic University of Catalonia (UPC)
e-mail: carlos.perez@upc.edu

RESUMEN

Los requerimientos normativos relacionados con la eficiencia energética en la vivienda en Europa datan
de finales de la década de 1970, siendo posteriores a la reconstrucción residencial de la Postguerra y a
las etapas de máximo crecimiento urbano por migración campo-ciudad. Por tanto, las deficiencias del
parque residencial existente son muy relevantes, con enormes repercusiones en el consumo energético,
en las emisiones de CO2 y en la pobreza energética de los hogares más vulnerables. En consecuencia,
en 2010 la Comisión Europea universalizó los certificados de eficiencia energética EPC (Energy
Performance Certificates), confiando en que la simetría informativa activaría un círculo de producción
y rehabilitación edificatoria eficiente, mediante decisiones informadas. El presente artículo resume y
pone en común los resultados de los artículos derivados del proyecto EnerValor centrado en conocer
hasta qué punto el esquema EPC, implementado en España por el RD 235/2013, ha impulsado la
promoción de viviendas eficientes. Dicho proyecto se apoya en métodos cualitativos basados en
entrevistas en profundidad con los agentes clave de la producción residencial, y en métodos cuantitativos

REHABEND 2020 Congress 1927

 REHABEND 2020. March 24-27, 2020. Granada, Spain

encaminados a conocer el impacto de las clases energéticas EPC sobre: los precios inmobiliarios, el
nivel de comprensión de los hogares en relación a la eficiencia energética y la relevancia de ésta en la
elección residencial. Los resultados sugieren que, si bien, las clases energéticas tienen una correlación
positiva con los precios residenciales, no está claro que ésta responda a una mayor eficiencia energética,
sino a una relación con la calidad constructiva. De hecho, los expertos entrevistados opinan que los
hogares, generalmente no dan importancia a las prestaciones energéticas de la vivienda y, por tanto, la
oferta no las prima por encima de los requerimientos técnicos legales. Además, estos señalan
deficiencias en la implementación española del esquema en términos de comunicación, argumentación,
supervisión y cálculo. Sin embargo, de acuerdo con nuestros experimentos de elección, cuando los
hogares son informados de una manera sencilla sobre el significado de la eficiencia energética y de las
repercusiones en su presupuesto familiar y su ambiente, entonces, este atributo cobra relevancia en la
priorización residencial, llegando incluso a estar dispuestos a pagar más por las viviendas más eficientes.
Todo junto plantea importantes retos para la política energética y de la vivienda en nuestro país.

PALABRAS CLAVE: Eficiencia energética; EnerValor; preferencias declaradas; preferencias

observadas; certificados de eficiencia energética

1. INTRODUCCIÓN

En España, la transposición de la Directiva de Eficiencia Energética en la Edificación (DEEE) se

concreta en los siguientes Reales Decretos: RD 314/2006 (Código Técnico de la Edificación CTE), RD
1027/2007 (de inspección de calderas y AC), RD 47/2007 (certificación de nueva planta) y RD 235/2013
(parque existente). El objetivo fundamental de la DEEE, en su refundición de 2010, es promover la
construcción con criterios de alta eficiencia energética, así como la rehabilitación del parque residencial
existente a través de la asimetría informativa, mediante la generalización de los Energy Performance
Certificates (EPC). En ese sentido, la Directiva parte de la hipótesis de que las decisiones de compra y
alquiler energéticamente informadas permiten a la demanda capitalizar los ahorros energéticos futuros,
así como otros beneficios asociados a la preservación del ambiente. Como resultado, es de esperar que
la demanda prefiera usar los inmuebles más eficientes y exprese dicha predilección mediante una mayor
disposición a pagar (DAP) por ellos. Finalmente, una mayor DAP se traduciría en un sobreprecio de
mercado capaz de compensar los costes de construcción asociados a estándares de eficiencia energética
elevados, de forma que los promotores tendrían incentivos para impulsar su producción y los
propietarios para rehabilitar el parque existente con criterios de eficiencia energética. En definitiva, la
asimetría informativa debería activar un círculo virtuoso de producción y rehabilitación inmobiliaria
energéticamente eficiente.

El estudio pionero de Brounen & Kok [1] realizado en los Países Bajos ratificó, mediante el uso de la
técnica de los precios hedónicos, la hipótesis antes mencionada en lo referente al impacto de la eficiencia
energética sobre los valores inmobiliarios, al encontrar una correlación positiva entre los rankings EPC
y los precios residenciales. En concreto pasar de una clase “G” a otra “D” representa un sobreprecio del
15%. Hyland et al. [2], siguieron la misma aproximación metodológica y fueron los primeros en estudiar
las diferencias entre el mercado de venta y alquiler en Irlanda. Sus resultados sugieren que el sobreprecio
es mayor en el mercado de compraventa (19,9% para el salto G-A) que en el de alquiler (5% para el
mismo salto). La mayor repercusión sobre los precios de venta en relación a los de alquiler, es una
tendencia que ya había sido identificada por estudios realizados en los Estados Unidos con otros
esquemas certificatorios (p.e. LEED o Energy Star). Los estudios realizados de forma posterior en otros
países de la Unión Europea y revisados en [3] llegan a conclusiones similares. Sin embargo, como es
evidente debido a las diferencias climáticas, del coste de la energía en relación al valor de mercado de
las viviendas, constructivas y normativas, las conclusiones antes expuestas no se pueden trasladar a
España, especialmente cuando existen controversias sobre la eficacia del esquema EPC para promover
la producción y rehabilitación de edificios eficientes, por vía de la transparencia informativa [3] como
una aparente desconfianza entre ciertos profesionales. El proyecto EnerValor nace con el objeto de
aportar la evidencia científica sobre el impacto del Esquema EPC en algunas ciudades de España
mediante los siguientes objetivos:

REHABEND 2020 Congress 1928

 REHABEND 2020. March 24-27, 2020. Granada, Spain

1) Estudiar el nivel de comprensión de los EPC por parte de los agentes clave del sector residencial y
analizar su papel en la toma de decisiones, indagando las inconsistencias en su diseño/comunicación.
2) Hacer lo propio con los hogares estudiando, además, la confianza percibida, el rol que juegan los EPC
dentro del conjunto de atributos residenciales, su nivel de importancia relativa, la DAP por las
edificaciones calificadas como eficientes y por las motivaciones subyacentes.

3) Comprobar si efectivamente la clase energética produce un sobreprecio, y si éste depende de la

tipología y localización residencial. Asimismo, el análisis espacial de los datos permite indagar la
existencia de “submercados energéticos” con posibles efectos perniciosos sobre la segregación
socioresidencial.

El objetivo del presente documento es poner en común y resumir los principales hallazgos del programa
empírico de EnerValor. Para ello, primero sintetizamos su metodología, luego reseñamos los resultados
y concluimos discutiendo las líneas de profundización. Debido a una limitación de espacio en el artículo
para el desarrollo en detalle de cada uno de los objetivos debe consultarse en los artículos reseñados.

2. LAS METODOLOGÍAS USADAS EN EL PROYECTO ENERVALOR

EnerValor parte de una aproximación metodológica integral donde tienen cabida diferentes técnicas
cualitativas y cuantitativas encaminadas a resolver cada uno de los objetivos. A continuación, se reseñan
y aportan las principales características de cada técnica, así como de los ámbitos geográficos de
aplicación y, en su caso, el tamaño de la muestra. Sin embargo, los detalles de las fuentes de datos,
depuración, procedimientos estadísticos de comprobación y validación deben ser necesariamente
consultados en los artículos aquí resumidos.

2.1 Sobre el impacto de las clases energéticas en el precio de las viviendas plurifamiliares

Para indagar hasta qué punto la eficiencia energética (EE) medida a través de las clases o rankings EPC,
tiene una repercusión sobre los valores residenciales se han empleado técnicas econométricas, en
concreto el método de los precios hedónicos. Dicho método parte de la hipótesis que el precio de un
bien puede descomponerse en el valor de las partes que lo integran.

Tabla 1: Detalles metodológicos y de la muestra usada desarrollados en los artículos que estudian el impacto de
las clases EPC sobre los precios

Muestra que cumple

expresión Unidades con las que se Tamaño muestra
la obligción de
Artículo original Método funcional o mide el impacto de las Caso de estudio Tipo de precios Fuente precios (viviendas plurifa-
publicitar la
variante clases sobre los precios miliares)
información del EPC

Habitaclia Nov
Marmolejo [4] Precios hedónicos Semi-log Semielasticidades RM Barcelona (178 mun) Venta/oferta 35.116 12%
2014
RM Barcelona (184 mun), AM 15% (Barcelona), 20%
Habitaclia Abr
Marmolejo y Chen [5] Precios hedónicos Semi-log Semielasticidades Valencia (122 mun) y AM Venta/oferta 113.340 Valencia, (45%
2016
Alicante (36 mun) Alicante)

Semielasticidades para las

Semi-log
regresiones espaciales Habitaclia Nov
Marmolejo et al. [6] Precios hedónicos Geográfica-mente RM Barcelona (178 mun) Venta/oferta 35.116 12%
estadísticamente 2014
Ponderada
significativas

Marmolejo y Chen [7]
Semilesticidades para el
Habitaclia Nov
Precios hedónicos Semi-log Pooled incremento marginal RM Barcelona (178 mun) Venta/oferta 84.540 (12% 2014 y 24% 2016)
2014 y Abr 2016
temporal por clase energetica

Fuente: Elaboración propia sobre los artículos reseñados en donde se pueden encontrar el resto de detalles metodológicos
Nota: la semielasticidad se refiere al incremento porcentual de los precios de la vivienda por cada unidad que incrementan las variables explicativas

REHABEND 2020 Congress 1929

 REHABEND 2020. March 24-27, 2020. Granada, Spain

Para ello, hemos usado datos de apartamentos en oferta y venta, y controlado los atributos localizados
geográficamente con información proveniente del catastro, las estaciones ferroviarias, la red viaria de
alta velocidad (es decir, autopistas y autovías), las zonas climáticas, los parques naturales, las costas y,
sobre todo, el censo de población y vivienda (que da cuenta de la división socioeconómica de las
ciudades) y de las condiciones del parque edificado. En Marmolejo [4] y Marmolejo y Chen [5] se puede
consultar con detalle los indicadores y procedimientos estadísticos. Con el objeto de averiguar hasta qué
punto el impacto de las clases EPC es homogéneo a lo largo de los barrios residenciales hemos usado
regresiones geográficamente ponderadas, en Marmolejo et al. [6] se detalla este procedimiento.
Asimismo, en Marmolejo y Chen [7] resolvemos problemas provenientes de la autocorrelación espacial
(es decir, el hecho que el valor de las viviendas depende, entre otras cosas, del valor de las viviendas
vecinas). En definitiva, podemos afirmar que los modelos econométricos construidos en EnerValor se
encuentran entre los más rigurosos del panorama nacional y europeo en cuanto a las técnicas usadas y,
sobre todo, a su capacidad para integrar una enorme cantidad de datos (Big data), véase en la Tabla 1
las principales características técnicas de los análisis realizados.

2.2 Sobre la relevancia de la EE en la elección residencial, el conocimiento del esquema EPC

por parte de los hogares y su disposición de pago (DAP) por las viviendas eficientes

Para alcanzar este objetivo se han empleado experimentos de elección. Esta técnica consiste en someter
a un grupo de hogares voluntarios a un experimento en el que deben elegir, dentro de un conjunto de
alternativas finitas, la opción que comprarían en la realidad. En nuestro caso, las alternativas eran
apartamentos cuyas características (p.e. calidad constructiva, programa funcional, zonas comunitarias,
precio y clase EPC) se combinaban de forma estratégica mediante un diseño ortogonal y con la
aplicación de una encuesta asistida por ordenador. Una vez registrada la opción preferida mediante un
modelo de elección discreta, se identifica la importancia relativa que cada característica tuvo en la
elección residencial por parte de los hogares participantes [8]. Paralelamente, mediante encuestas
convencionales y utilizando la valoración contingente, hemos analizado el nivel de comprensión por
parte de los hogares de la EE, el esquema EPC y la DAP por viviendas eficientes, así como las razones
que la motivan con el concurso de un modelo de regresión lineal múltiple [9]. Por su parte, dicha
valoración consiste en preguntar de forma directa a la población relevante (en nuestro caso a los
potenciales compradores o arrendatarios de vivienda) cuánto estaría dispuesta a pagar por beneficiarse
de una vivienda energéticamente eficiente, una vez informada de los beneficios que le supondría. Véase
en la Tabla 2 las principales características de estos estudios.

Tabla 2: Detalles metodológicos y de la muestra usada desarrollados en los artículos que estudian la estructura de
preferencias, el conocimiento del esquema EPC y la DAP por las viviendas eficientes

Unidades en
las que se Caso de Formato Análisis de los
Artículo original Método Variante Muestra válida Error muestral Tipo muestreo
expresan los estudio encuesta datos
resultados

AM adminis- 1000 experi-

Estratificada
Experimentos de Choice based Utilidades trativa de En línea y mentos de elección Regresión multino-
Marmolejo & Bravi [8] 6,2% (95% confianza) según edad e
elección conjoint parciales Barcelona (36 presencial prove-nientes de mial
ingreso
mun.) 250 hogares

AM adminis-
Estratificada
Valoración Valoración trativa de En línea y 2,81 Euros/mes (99%
Marmolejo et al. [9] Euros 265 hogares según edad e Regresión lineal
contingente equivalente Barcelona (36 presencial confianza)
ingreso
mun.)

Fuente: Elaboración propia sobre los artículos reseñados en donde se pueden encontrar el resto de detalles metodológicos
Nota: la utilidad parcial se refiere a la contribución marginal de cada atributo arquitectónico evaluado sobre a probabilidad de elección residencial

REHABEND 2020 Congress 1930

 REHABEND 2020. March 24-27, 2020. Granada, Spain

2.3 Sobre la opinión de los expertos sobre la eficacia del esquema EPC y sus posibles mejoras

En este apartado hemos seguido dos aproximaciones. Por una parte, se entrevistaron en profundidad a
20 agentes clave del engranaje residencial, que provienen del ámbito de la proyectación, construcción,
promoción, financiación, certificación, valoración e intermediación en las tres comunidades autónomas,
en donde según Google Trends se han realizado más consultas referidas a los certificados energéticos
[10]. Por otra parte, se implementó una encuesta a los agentes inmobiliarios a escala nacional [11].

Tabla 3: Detalles metodológicos y de la muestra usada desarrollados en los artículos que estudian la opinión de
los expertos del sector

Tipo Ámbito
Artículo original Método Panel expertos Perfiles entrevistados/muestra depurada Error Análisis datos
instrumento geográfico

Directoras/es generales/secretarios técnicos/socios

Entrevistas en
Diferentes disciplinas y fundadores: APCE, Arq y Cons de Vanguardia,
profundidad
ámbitos profesionales con Madrid, Cooperativa Arroyo Bodonal, Col API Cat. Nvivo a partir de
siguiendo la
Marmolejo et al. [10] Presencial* incidencia en la Cataluña, EeAMAP, Triodos Bak. Certicalia, BREEAM España, no aplica 86 folios de
técnica de la
producción y regulación Valencia GBCe, Aprotecnic, Certificadores autonomos, Col transcrip-ciones
saturación
residencial y la EE Arq Alicante, AEVIU, Generalitat Valencia y
informativa
Cataluña; Ayuntamiento Barcelona

Agentes de la Propiedad
Inmobiliaria y Agentes <5% (95% Estadística
Marmolejo et al. [11] Encuestas En línea Nacional+ 400
Inmobiliarios no confianza) descriptiva
colegiados

Fuente: Elaboración propia sobre los artículos reseñados en donde se pueden encontrar el resto de detalles metodológicos
Nota: *= tres entrevistas se han resuelto vía telefónica y 2 por correo electrónico por decisión de los entrevistados; += se recibieron encuestas de las 17 Comunidades Autónomas Españolas, si bien
los datos no pueden ser analizados de forma estratificada puesto que no se alcanza un nivel de significancia aceptable

En definitiva, las preferencias observadas y declaradas, acompañadas tanto por entrevistas en

profundidad como por la aplicación de novedosas técnicas econométricas y del análisis de la estructura
de preferencias, conforman la base metodológica de los diferentes paquetes de trabajo del proyecto
EnerValor que han dado origen a los artículos aquí reseñados.

3. PRINCIPALES RESULTADOS DE ENERVALOR

3.1 ¿Se ha creado el círculo virtuoso de producción de viviendas eficientes debido a una
mayor simetría informativa? En su defecto ¿Por qué no?

Los resultados de EnerValor sugieren que no. Muy por el contrario, la evidencia apunta que se ha
instalado el círculo vicioso de inacción indicado hace dos décadas por Cadman [12]. En dicha espiral de
inacción, los diferentes agentes (p.e. usuarios, productores, promotores e inversores) se culpan
mutuamente de carecer de suficiente información que les permita reducir la incertidumbre que supone
usar, diseñar, promover e invertir en inmuebles energéticamente eficientes. Es decir, por encima de los
requerimientos legales, por ser nuevos en el mercado, conllevan el riesgo de no recuperar el mayor coste
que representan. Sin embargo, no todo es pesimismo. En Marmolejo [4] encontramos, mediante un
análisis hedónico, que en los 178 municipios que conforman la Región Metropolitana de Barcelona el
“market premium” por cada escalón de la clasificación energética (es decir, G>A) incrementa el 0,852%
del precio de oferta. No obstante, de acuerdo con el trabajo de BioIntelligence Service [3] en otros
mercados europeos dicho sobreprecio es muy superior (yendo del 0,40% en Oxford a un 11% en Viena
pasando por un 5% en Bruselas por cada escalón). De hecho, como detallamos en dicho estudio el
“sobreprecio-verde” hallado es incapaz de compensar el sobrecoste de construcción implícito en un salto
de clase energética. Posteriormente, en Marmolejo y Chen [7] encontramos para el mismo ámbito
geográfico y mercado residencial que, con el paso del tiempo y la salida de la crisis económica, el

REHABEND 2020 Congress 1931

 REHABEND 2020. March 24-27, 2020. Granada, Spain

sobreprecio se incrementa de forma estadísticamente significativa hasta alcanzar una semi-elasticidad

de 1,79% por cada escalón de la clasificación energética EPC.

A pesar de lo anterior, en Marmolejo, Garcia-Hooghuis y Spairani [10], tras haber entrevistado en

profundidad a 20 personas expertas del engranaje residencial provenientes de Cataluña, Madrid y
Valencia (aunque en el caso de las empresas con una cobertura geográfica superior) según se detalla en
la tabla 3, concluimos que dichos agentes coinciden en señalar que los certificados EPC tienen nula
incidencia sobre sus decisiones. De hecho, los entrevistados desconfían de su eficacia y, en algún caso,
de su rigor. En general, constatan que, en contadas excepciones, los usuarios no prefieren las viviendas
eficientes y, por ende, constructores y promotores son reacios a producirlas con estándares superiores a
los legalmente previstos en el caso de las viviendas de obra nueva o íntegramente rehabilitadas, después
de la entrada en vigor del CTE. Para contrastar dichas conclusiones, en Marmolejo et al. [13] aplicamos
una encuesta a escala nacional tanto a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria como a los Agentes
Inmobiliarios, llegando a deducciones similares. En su opinión, la EE no es vista, aún como un atributo
relevante en la elección residencial de compra y mucho menos de alquiler. Una excepción, señalada por
ambos colectivos, la constituye el segmento de demandantes de mayor renta, menor edad, mejor
formados y con una conciencia ambiental creada, manifiesta por la práctica habitual de hábitos
sostenibles.

3.2 ¿Cómo se explica la paradoja entre ambos resultados?

Por un lado, parece haber una mayor apreciación de las viviendas energéticamente eficientes y por otro,
los expertos entienden que no es producida por una predilección generalizada de la demanda para este
tipo de viviendas. En Marmolejo & Chen [14] segmentamos, en primer lugar, el mercado residencial de
la Región Metropolitana de Barcelona tomando en consideración los atributos arquitectónicos y
urbanísticos que tienen probada correlación con los precios, excepto las clases energéticas para evitar
problemas de endogeneidad estadística. Posteriormente, calibramos modelos hedónicos por cada
segmento y encontramos que, en realidad, el ranking energético EPC es entendido de forma
incorrecta por los hogares: 1) en el submercado del “desarrollismo” caracterizado por viviendas de muy
baja calidad, pequeñas, sin ascensor, sin aire acondicionado ni calefacción central, el impacto de la
eficiencia energética es mayúsculo –un 32,7% de sobreprecio por el salto de la clase “G” a la “A”; 2)
en el submercado de viviendas de “reciente construcción” edificadas tras la entrada en vigor del CTE,
es decir, con mejores calidades, programa funcional, ascensor, climatización artificial e incluso piscina,
la eficiencia energética tiene un rol nulo en la formación de los precios de venta. Por tanto, la falta de
atributos de calidad arquitectónica en los hogares parece discriminar el precio de las viviendas en
función de su clase energética, es decir, calidad y eficiencia energética tienden a confundirse. A las
mismas conclusiones llegamos en Marmolejo et al. [6] utilizando modelos espaciales. Estas
conclusiones son similares a las de otros estudios realizados en la Unión Europea. Destacamos el de
Olaussen et al. [15: pág 12] “Here, it may be that the Price premium associated with the energy label is
explained by the standard of the dwelling”, y el de Fregonara & Rolando [16] quienes encontraron,
utilizando precios de viviendas en venta en Turín, que las clases energéticas pierden repercusión sobre
los precios cuando, en los modelos de precios hedónicos, se introducen indicadores de la calidad
constructiva.

Este hallazgo no es desestimable porque tiene repercusiones sociales perniciosas. El significativo

“brown discount” que opera sobre las ineficientes viviendas de la población de menor renta devalúa su
principal activo patrimonial, limitando tanto la mejora por cambio de vivienda como la rehabilitación
con créditos hipotecarios. De esta manera, una política ambiental bienintencionada está teniendo unas
externalidades sociales inesperadas al crear submercados energéticos, reforzando la brecha entre los
grupos según su nivel de renta.

REHABEND 2020 Congress 1932

 REHABEND 2020. March 24-27, 2020. Granada, Spain

3.3 ¿A qué puede deberse la incorrecta lectura anteriormente señalada?

En Marmolejo, García-Hooghuis y Garcia-Masià [9] encontramos, mediante una encuesta aplicada a

hogares de la Región Metropolitana de Barcelona, que en general las personas con capacidad de decisión
residencial no entienden el significado de las etiquetas EPC, especialmente las de menor nivel de renta,
formación y las de mayor edad. Estas personas tampoco entienden las unidades técnicas (por ejemplo:
kWh/m2/año de EPNR y ton. CO2) con las que se expresan las repercusiones económicas y ambientales
de los EPC. Con seguridad esa falta de comprensión, capacidades cognitivas aparte, deriva de la muy
escasa difusión de la existencia del esquema EPC en España y de la nula instrucción sobre lo que mide,
cómo lo mide y las implicaciones sobre la economía familiar y el ambiente. Todo ello, a pesar de las
breves campañas de difusión que hizo el Instituto para la Diversificación y ahorro de la Energía. En
cualquier caso, este problema ya había sido advertido por Lainé [17] y Amecke [18] antes de que la
DEEE generalizase los EPC en el 2010.

Por otra parte, los expertos consultados y los API encuestados han coincidido en señalar que, debido al
clima relativamente benigno de España (en relación a los países septentrionales y especialmente
refiriéndose a la zona mediterránea y canaria), el argumento de los ahorros energéticos resulta ineficaz.
En caso de existir, no tendrá apenas efecto frente a los enormes valores residenciales, siendo además
incierto, en el caso de la población en riesgo de pobreza energética que no puede permitirse mantener
una temperatura saludable en una vivienda ineficiente, es decir, con “pobreza energética oculta”. Por el
contrario, los expertos señalan que los atributos correlacionados con la eficiencia energética, como el
confort higrotérmico y sobre todo la salud, tienen potencial en la promoción de los EEE. En efecto, en
Marmolejo y Bravi [8] hemos encontrado, mediante experimentos de elección aplicados en la Región
Metropolitana de Barcelona que, si los hogares son informados sobre las repercusiones de la EE, en
unidades inteligibles e ilustrativas, éstos tienden a elegir viviendas eficientes a pesar de ser más caras.
De hecho, dicha predilección se acentúa si, además, se les explica a los hogares qué es la eficiencia
energética y qué atributos arquitectónicos (activos y pasivos) inciden sobre ella. Igualmente, hemos
constatado en el mismo ámbito geográfico mediante una valoración contingente que, la disposición a
pagar (DAP) por una mejora en la EE incrementa cuando las personas creen que su nivel de salud y
confort mejora, y cuando entienden que se trata de un atributo diferente a la calidad de las terminaciones.
En general, si las personas son informadas en términos monetarios sobre los ahorros asociados a una
mejor EE, declaran estar dispuestos a pagar la misma cantidad adicional en el alquiler o la cuota
hipotecaria. Finalmente, tanto los expertos entrevistados como los API encuestados han coincidido en
señalar que los certificados energéticos se han banalizado en España, al grado de ser considerados como
un mero trámite administrativo. Además, la información derivada de dichos certificados está ausente en
una proporción importante de los anuncios inmobiliarios conducentes al alquiler y la compra,
incumpliendo así una de las obligaciones impuestas por la DEEE. En Marmolejo y Chen [5]
encontramos que, como máximo, un 45% de las ofertas residenciales en venta incluyen la obligatoria
clase energética, y aportamos evidencias que sugieren anomalías en la veracidad de la información que
se incluye en algunos mercados residenciales. Por ejemplo, en el mercado residencial alicantino la
eficiencia energética publicitada resulta inversamente correlacionada con los precios, es decir cuanto
más eficientes son las viviendas su precio es menor, una vez controlado el resto de diferencias.

4. A MODO DE CONCLUSIÓN: LÍNEAS DE DESARROLLO FUTURO

Como se ha visto, en España el esquema EPC ha resultado, de momento, ineficaz en la promoción de

edificios con una eficiencia energética superior a la exigida normativamente. Pero gracias a él ahora
conocemos la magnitud de la ineficiencia energética del parque residencial: el 87% de las viviendas
certificadas son clase “E”, “F” o “G”. Sin embargo, no hay marcha atrás en la lucha contra el efecto
invernadero, la autonomía energética, la pobreza energética, la creación de riqueza por vía de la
producción de edificios eficientes y el reciclaje de los existentes. Especialmente cuando las políticas
encaminadas a mejorar la eficiencia del medio construido pueden crear, sólo en las 40 principales
ciudades mundiales, 14 millones de empleos y prevenir 1,3 millones de muertes prematuras hasta 2030
[19]. ¿Sería suficiente con rediseñar el esquema EPC corrigiendo las deficiencias antes comentadas?

REHABEND 2020 Congress 1933

 REHABEND 2020. March 24-27, 2020. Granada, Spain

Seguramente no, la asimetría informativa es un fallo de mercado minúsculo frente a las significativas
necesidades de capital necesarias tanto para producir viviendas eficientes como para reformar las
ineficientes. Financiación que, en virtud de la situación de los erarios públicos, no puede provenir de
estímulos ni ayudas públicas, al menos de forma indiscriminada. Ante ese panorama, el Acuerdo de
París, que entra en vigor en 2020 en sustitución de Kyoto, ha dado un protagonismo sin comparación al
capital privado para financiar la transición hacia una economía hipo-carbónica. Esta relevancia también
es palpable en la última reforma de la DEEE de 2018, la cual insta a la creación de mecanismos de
“financiación verde” como las hipotecas de EE, con intereses inversamente correlacionados con la
eficiencia de las viviendas o capitales adicionales encaminados a reformar las ineficientes. Así, la gran
banca hipotecaria y los comercializadores de bonos provenientes de las titulizaciones hipotecarias se
preparan para generalizar este tipo de productos en Europa, como ha quedado reflejado en el Energy
Efficient Mortgage Action Plan, impulsado por la European Mortgage Federation y la European Covered
Bonds Council. ¿Podrán estos nuevos mecanismos financieros activar el círculo virtuoso de producción
de vivienda eficiente? ¿Con qué requerimientos? ¿Con qué limitaciones? Y sobre todo ¿Con qué
riesgos? En cualquier caso, lo que está claro es que el esquema EPC es un punto de partida que requiere
de medidas complementarias como lo apuntara ya Murphy [20] “EPCs act as launch pad for more
sophisticated mechanisms to drive energy performance improvements”.

5. AGRADECIMIENTOS

Proyecto EnerValor (MINECO/FEDER-2015-63606-R). Se agradece a Alejandra García-Hooghuis,

Anna García-Masiá, Felipe Encinas, Rolando Biere, Joyce de Botton, Francesc Daumal, Jesús Fitch,
Adolfo Narváez y Camilo Echavarría sus aportaciones.

6. BIBLIOGRAFÍA

[1] Brounen D, Kok N. On the Economics of Energy Labelling in The Housing Market. J. Environ.
Econ. Manag. 2011; 62: 166-179. http://dx.doi.org/10.1016/j.jeem.2010.11.006.

[2] Hyland M, Lyons R, Lyons S. The Value of Domestic Building Energy Efficiency: Evidence from
Ireland. Energy Econ. 2013; 40: 943-952. http://dx.doi.org/10.1016/j.eneco.2013.07.020

[3] Bio Intellinge Service, Mudgal S, Lyons L, Cochen F. Energy performance certificates in buildings
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