BÁO CÁO KẾT QUẢ

HỘI THẢO “GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)

(Tài liệu phục vụ Phiên họp thứ 21 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội)

Nhằm góp phần cung cấp thông tin tham khảo phục vụ Ủy ban Thường vụ
Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội và đại biểu Quốc hội trong quá trình xem xét,
cho ý kiến hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Viện Nghiên cứu lập pháp
(NCLP) phối hợp với Ủy ban Pháp luật của Quốc hội và Trường Đại học Luật, Đại
học Quốc gia Hà Nội (ĐHQGHN) tổ chức Hội thảo “Góp ý dự thảo Luật Nhà ở
(sửa đổi)” vào ngày 09/3/2023. Tham dự Hội thảo có các đại biểu, các chuyên gia,
nhà khoa học đến từ các cơ quan của Quốc hội, các bộ ngành trung ương, các hiệp
hội, trường đại học, viện nghiên cứu...1 Hội thảo đã tập trung thảo luận về những
vấn đề có nhiều ý kiến của dự thảo Luật như: phạm vi điều chỉnh; sở hữu nhà ở;
thời hạn sở hữu nhà chung cư; cải tạo, xây dựng và quản lý nhà chung cư; nhà ở xã
hội; quản lý nhà nước về nhà ở; tính thống nhất giữa dự thảo Luật với các luật có
liên quan…
Trên cơ sở các ý kiến trao đổi, thảo luận và qua nghiên cứu, Viện NCLP trân
trọng báo cáo kết quả Hội thảo, cụ thể như sau:
I. VỀ NHỮNG NỘI DUNG LỚN CỦA DỰ THẢO LUẬT
Việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở 2014 là hết sức cần thiết nhằm tiếp tục thể
chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng về chính sách nhà ở, cụ thể hóa quy
định của Hiến pháp 2013, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật,
đồng thời khắc phục những bất cập, hạn chế của các quy định pháp luật về nhà ở và
thực tiễn thực hiện trong những năm vừa qua. Để tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật
Nhà ở (sửa đổi) (sau đây gọi tắt là dự thảo Luật), cần quan tâm chú trọng một số
vấn đề sau:
1. Về cách tiếp cận và phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật
Điều 1 của dự thảo Luật quy định về phạm vi điều chỉnh như sau: “Luật này
quy định về sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà
1
Các chuyên gia gồm: Ông Đậu Anh Tuấn, Thành viên HĐKH của UBTVQH, Tổng thư ký, Trưởng ban Pháp chế
VCCI; ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM; ông Nguyễn Văn Đỉnh, Hiệp hội Bất động
sản Việt Nam; ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam; bà Tống Thị Thanh
Nam, Phó Viện trưởng Viện NCPL và KT ASEAN, Hội Luật gia Việt Nam; ông Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội
Xây dựng Việt Nam; ông Đặng Đình Luyến, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội; ông Bùi Tiến
Đạt, Trường Đại học Luật thuộc ĐHQGHN; ông Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng
khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội; ông Đặng Minh Tuấn, Trưởng khoa LHO&LHC, Trường Đại học Luật
thuộc ĐHQGHN…

1
ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam”. Một số ý kiến cho rằng, với phạm vi
điều chỉnh như vậy, Luật Nhà ở có sự kết hợp giữa luật tư và luật công, tuy nhiên
cách tiếp cận trong xây dựng luật cần thiên về luật công, tính chất luật công phải
đậm nét hơn tính chất luật tư. Đây cũng là xu hướng của nhiều nước trên thế giới
khi xây dựng luật nhà ở. Pháp luật ở nhiều nước về nhà ở chủ yếu điều chỉnh các
khía cạnh của luật công như: các quy định về chuẩn mức tối thiểu của nhà ở; nhà ở
xã hội và sự hỗ trợ người nghèo và các cá nhân, nhóm yếu thế về nhà ở; các
chương trình, kế hoạch và quỹ công cộng về nhà ở; kiểm soát việc mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê… Do đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần tập trung vào
các vấn đề của luật công, cân nhắc chuyển một số vấn đề liên quan đến luật tư sang
luật khác và tiến hành rà soát để hạn chế tối đa việc quy định lại các vấn đề đã được
quy định ở các luật khác nhằm tránh chồng chéo, quy định thừa (ví dụ: các quy
định về giao dịch nhà ở của dự thảo Luật có phần trùng lặp với quy định về giao
dịch dân sự của Bộ Luật Dân sự 2015).
Bên cạnh đó, việc xây dựng Luật Nhà ở cần chú trọng cách tiếp cận theo tinh
thần của luật nhân quyền quốc tế về quyền có chỗ ở thích đáng 2. Quá trình rà soát,
sửa đổi pháp luật phải đảm bảo sự tương thích đầy đủ với quy định của luật nhân
quyền quốc tế, đặc biệt là các yêu cầu bảo đảm tính thích đáng của chỗ ở, việc
cưỡng bức di dời chỗ ở và trách nhiệm của nhà nước trong việc bảo đảm quyền có
chỗ ở thích đáng của người dân. Xem xét việc mở rộng phạm vi bảo vệ quyền có
chỗ ở đến cả các nhóm tượng không phải công dân Việt Nam nhưng đang hiện diện
trên lãnh thổ quốc gia như: người tị nạn, người không quốc tịch, người lao động di
trú, v.v...
2. Về sở hữu nhà chung cư (Mục 4 Chương II)
Dự thảo Luật đã đưa ra quy định về việc xác lập và chấm dứt thời hạn sở hữu
nhà chung cư như sau:
“Quyền sở hữu nhà chung cư … được xác lập theo quy định Điều 14 của
Luật này và chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời
hạn sử dụng nhưng thuộc các trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 3
Điều này” (khoản 1 Điều 25).
“Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời
gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm
quyền (gọi chung là tuổi thọ công trình)” (khoản 2 Điều 25).
“Khi nhà chung cư bị phá dỡ theo quy định thì chấm dứt quyền sở hữu của
chủ sở hữu đối với nhà chung cư đó” (khoản 5 Điều 25)

2
Quyền có chỗ ở thích đáng được ghi nhận trong Tuyên ngôn thế giới về nhân quyền (UDHR 1948) và Công ước
quốc tế về các quyền kinh tế, xã hội, văn hóa (IESCR, 1966)

2
 Như vậy, theo các quy định trên, chủ sở hữu nhà chung cư sẽ không còn
quyền sở hữu sau khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử
dụng nhưng bị hư hỏng đến mức không sử dụng được theo kết luận của kiểm định.
Đây là quy định mới của dự thảo Luật, được Chính Phủ đề xuất nhằm khắc phục
những tồn tại, hạn chế trong công tác phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư trong thời
gian qua tại các địa phương3. Tuy nhiên, đa số các ý kiến tại hội thảo không đồng
tình với quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn, xuất phát từ các lí do sau:
(1) Từ góc độ đánh giá tác động:
Tâm lý chung của người dân nước ta là “an cư lạc nghiệp”, nhà ở là “của để
dành” cho con cái nên người dân có xu hướng muốn sở hữu vĩnh viễn nhà chung
cư, cũng như có sự đảm bảo về quyền sở hữu đối với tài sản lớn này. Do đó, quy
định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng, từ đó tác
động đến hoạt động của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà chung cư và rộng
ra là hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư. Chính sách này nếu được ban hành
sẽ thúc đẩy người dân tìm mua nhà đất, ít sử dụng chung cư, đẩy giá nhà đất lên
cao, việc sử dụng quỹ đất nhà ở (vốn rất hạn chế) sẽ theo xu hướng không tiết kiệm
và hiệu quả. Hiện nay, ngoại trừ hai đô thị lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí
minh, người dân nhìn chung chưa có thói quen ở chung cư. Các tỉnh thành rất khó
bán căn hộ chung cư, ngoại trừ khu vực lõi các đô thị trung tâm. Điều này cũng ảnh
hưởng đến chính sách khuyến khích phát triển các loại hình nhà chung cư thể hiện
trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030 được Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021.
Bên cạnh đó, đối với loại hình nhà ở xã hội để cho thuê mua, quy định thời
hạn sở hữu nhà chung cư sẽ tác động lớn đến tâm lý của những người thuê mua nhà
(chủ yếu là người có thu nhập thấp) khi thời gian thực sự sở hữu nhà ở trở nên ngắn
hơn sau một thời gian dài trả tiền thuê mua nhà. Dẫn đến hệ quả là loại hình nhà ở
xã hội phù hợp với nhóm người yếu thế này khó phát triển.
(2) Từ góc độ về bảo đảm quyền sở hữu tài sản của người dân và tính tương
thích với Bộ Luật Dân sự 2015:
Theo quy định của Hiến pháp và pháp luật, quyền sở hữu đối với tài sản
được Nhà nước bảo vệ và đảm bảo. Hiến pháp năm 2013 quy định “Mọi người có
quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư
liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế
khác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ.” (Điều 32).
Bộ luật dân sự 2015 quy định “không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái
luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản” (Điều 163) và quy định việc chấm
3
Tờ trình số 68/TTr-CP ngày 10/3/2023 của Chính phủ về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

3
dứt quyền sở hữu trong trường hợp: “tài sản đã được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy”
(khoản 3 Điều 257), “trường hợp khác theo luật định” (khoản 8 Điều 257). Có thể,
trường hợp chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư được lý giải thuộc trường hợp tài
sản bị tiêu hủy. Tuy nhiên, theo dự thảo Luật thì việc mất quyền sở hữu xảy ra
trước khi tài sản (nhà chung cư) bị phá dỡ.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 214 Bộ Luật Dân sự 2015: “Trường hợp
nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện
theo quy định của luật”, có nghĩa là “quyền” của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn
tồn tại và được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, chứ không phải là “quyền
sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ” như quy định tại
khoản 1 Điều 25 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Trên thực tế, chỉ có một số ít trường
hợp nhà chung cư bị tiêu hủy hoàn toàn do thiên tai, còn lại các trường hợp nhà
chung cư bị phá dỡ, cháy nổ thì tài sản nhà chung cư vẫn không hoàn toàn bị tiêu
hủy. 
Hơn nữa, không thể đồng nhất giữa hai phạm trù “quyền sở hữu” và “thời
hạn sử dụng”. Bộ Luật Dân sự 2015 quy định tại Điều 158: “Quyền sở hữu tài sản
bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt”. Quyền sử dụng chỉ
là một khía cạnh của quyền sở hữu. Luật Xây dựng 2014 và các văn bản hướng dẫn
cũng đã có quy định chi tiết về thời hạn sử dụng của công trình xây dựng nói
chung, trong đó bao gồm công trình nhà chung cư và các trường hợp cụ thể đối với
việc phá dỡ. Có thể thấy, thời hạn sử dụng nhà chung cư hay tuổi thọ công trình
nhà chung cư là khái niệm thuộc phạm trù “kỹ thuật xây dựng”, hoàn toàn khác biệt
với phạm trù “quyền sở hữu tài sản”. Do đó, quy định tại Điều 25 của dự thảo Luật
vô hình chung đã tạo sự nhầm lẫn giữa quyền sở hữu và thời hạn sử dụng.
Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mặc dù mục tiêu hướng đến là
bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân – những lợi ích công
cộng, tuy nhiên cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu của người
dân như tại dự thảo Luật đưa đến những lo ngại về những xung đột với chính sách
đã tuyên bố trong Hiến pháp và Bộ luật dân sự.
(3) Từ góc độ mối quan hệ với quyền sử dụng đất và tính tương thích với dự
thảo Luật Đất đai (sửa đổi):
Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)4, đất ở do cá nhân sử dụng được xem là
đất sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà chung cư gắn liền với đất ở. Nhà nước cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất với
thời hạn lâu dài cho chủ sở hữu chung cư. Bản chất việc chứng nhận quyền sở hữu

4
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lấy ý kiến nhân dân.

4
căn hộ chung cư hiện nay là vừa chứng nhận quyền sử dụng đất, vừa chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở.
Điều 145 Luật Đất đai 2013 và Điều 190 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đều
quy định đất xây dựng khu chưng cư bao gồm đất xây dựng tòa nhà chung cư, đất
xây dựng các công trình hạ tầng phụ cận phục vụ cư dân nhà chung cư và cả công
trình tòa nhà chung cư đều thuộc quyền sở hữu riêng, quyền sở hữu chung, quyền
sử dụng đất chung của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư. Do đó, ngay cả
trường hợp “tòa nhà chung cư bị phá dỡ” thì cũng không thể đồng nhất với “nhà
chung cư đã bị tiêu hủy”, bởi “tài sản là nhà chung cư” là “tài sản của các chủ sở
hữu chung cư” vẫn còn tồn tại một phần, chưa hoàn toàn bị tiêu hủy, nên quy định
quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ là không phù
hợp.
Bên cạnh đó, Điều 145 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “…Trường
hợp sau khi cấp Giấy chứng nhận mà tài sản bị tiêu hủy, phá dỡ thì việc chứng
nhận quyền sở hữu tài sản không còn hiệu lực pháp lý”. Theo đó, trường hợp “tòa
nhà chung cư đã bị phá dỡ” không chấm dứt quyền sở hữu tài sản mà chỉ có “việc
chứng nhận” quyền sở hữu tài sản đối với tòa nhà chung cư đã bị phá dỡ không còn
hiệu lực pháp lý”. Suy ra, trong trường hợp nhà chung cư này được xây dựng lại
mà các chủ sở hữu nhà chung cư được tái định cư tại chỗ thì sẽ được “cấp đổi, cấp
mới” Giấy chứng nhận.
Ngoài ra, nếu quy định giới hạn thời gian sở hữu nhà chung cư sẽ dẫn tới
tình trạng, khi hết thời gian sở hữu, người dân không còn quyền sở hữu đối với tài
sản trên đất và buộc phải lựa chọn hoặc bỏ chi phí ra, góp vốn cùng xây lại hoặc
được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cần phải đối chiếu với quy
định tại pháp luật đất đai, trường hợp này không thuộc trường hợp phải thu hồi đất,
thì việc áp dụng cơ chế thu hồi đất và bồi thường là chưa có cơ sở.
(4) Từ góc độ quản lý nhà nước:
Một trong những mục tiêu của quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là
tạo thuận lợi cho việc sửa chữa, cải tạo nhà chung cư cũ, đảm bảo an toàn cho
người sử dụng. Khi chung cư hết thời hạn sở hữu, quyền của chủ sở hữu căn hộ
không còn nữa, việc thực hiện sửa chữa, xây dựng lại hoặc di dời sẽ dễ dàng hơn.
Việc đặt ra mục tiêu đảm bảo an toàn cho người sử dụng là cần thiết. Tuy nhiên,
ngay cả khi không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì Nhà nước cũng có
thể quy định về thời hạn sử dụng của chung cư, yêu cầu thực hiện phá dỡ, cải tạo
chung cư cũ khi công trình xây dựng hết thời hạn sử dụng, xuống cấp, đe dọa tính
mạng của người sử dụng. Vì đây là hoạt động đảm bảo lợi ích công cộng và Nhà
nước có quyền hạn để thực hiện nó. Vấn đề là cần phải thiết kế có hiệu quả hơn các
quy định liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư.

5
 Tóm lại, thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở
hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và hoạt động kinh doanh của
doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản, vì vậy cần phải được đánh giá tác
động một cách thận trọng và kỹ càng. Do đó, đề nghị cân nhắc không quy định
việc chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi khi hết thời hạn sử dụng hoặc chưa
hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ. Thay vào đó, nên ban
hành các quy định chặt chẽ về thời hạn sử dụng và yêu cầu, tiêu chí cụ thể đối với
chung cư thuộc diện phải phá dỡ, cải tạo.
3. Về quyền sử dụng đất khác của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại (Điều 40)

Điểm c khoản 1 Điều 40 của dự thảo Luật quy định chủ đầu tư dự án nhà ở
thương mại có quyền “sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác hoặc có quyền sử
dụng đất khác theo quy định tại khoản 2 Điều này”. Quyền sử dụng đất khác được
quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 40. Có hai luồng ý kiến về vấn đề quy định các
loại đất làm dự án nhà ở thương mại, cụ thể:

Một là, một số ý kiến cho rằng cho rằng không nên quy định các loại đất làm
dự án nhà thương mại, do nguy cơ gây xung đột với pháp luật đất đai. Theo dự thảo
Luật Đất đai (sửa đổi), Nhà nước thu hồi các loại đất không phải đất ở để tạo quỹ
đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đầu thầu dự án có sử dụng đất là dự án nhà ở
thương mại (điểm a khoản 3 và khoản 4 Điều 78) và các trường hợp phải thu hồi
đất để đấu giá, đấu thầu làm nhà ở thương mại cũng được quy định cụ thể (tại Điều
126, Điều 127). Do đó, nếu dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định các loại đất khác
(không phải đất ở) sẽ gây chồng chéo, thiếu thống nhất với pháp luật đất đai.

Hai là, một số ý kiến đồng tình với việc quy định cụ thể là loại đất khác mà
chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng, tuy nhiên cần có sự rà soát,
đối chiếu với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính tương thích. Các ý
kiến đánh giá việc liệt kê tại khoản 2 Điều 40 chưa đầy đủ, thiếu vắng loại hình
“đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”. Điều này sẽ
dẫn đến vướng mắc trong thực tiễn đối với các trường hợp chủ đầu tư có “100%
đất nông nghiệp” hoặc nhà đầu tư có “100% đất phi nông nghiệp không phải là
đất ở”.

Việc bổ sung đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
vào các loại đất khác trong quy định về quyền sở hữu của các chủ đầu tư nhà ở
thương mại là hoàn toàn phù hợp với tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày
16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện
thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động

6
lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao (sau đây gọi tắt là Nghị
quyết số 18-NQ/TW) và quy định của Luật Đất đai hiện hành.

Nghị quyết số 18-NQ/TW đã khẳng định: “Đối với các dự án phát triển kinh
tế xã hội phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cần sớm xây
dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền
sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển
nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.

Luật Đất đai 2013 (tại các Điều 73, Điều 169, Điều 191 và Điều 193) cũng
quy định cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất để thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án thì phải có văn bản chấp thuận
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân trong trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

Do đó, đề nghị bổ sung điểm đ vào khoản 2 Điều 40 dự thảo Luật Nhà
ở (sửa đổi) như sau: “đ) Đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là
đất ở mà nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Đồng thời, bổ
sung thêm nội dung quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư: “Sau khi đã được cơ
quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu
tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại
đất khác thuộc dự án đầu tư (nếu có) sang đất ở và nghĩa vụ tài chính có liên quan
theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Bên cạnh đó, có ý kiến đề nghị bổ sung làm rõ cụm từ “đất xen kẹt” tại điểm
d khoản 2 Điều 40 theo hướng: “đất xen kẹt” là đất “do Nhà nước quản lý” hoặc
“được giao để quản lý”. Phạm vi điều chỉnh của trường hợp “đất xen kẹt” trong dự
án “dự án đầu tư xây dựng nhà ở” là quá hẹp vì chưa bao gồm các “dự án bất động
sản” nói chung, trong đó có “dự án nhà ở”. Do đó, đề nghị bổ sung điểm d theo
hướng: “d) Đất xen kẹt do Nhà nước quản lý hoặc được giao để quản lý không đủ
điều kiện để thực hiện dự án đầu tư xây dựng bất động sản, nhà ở độc lập theo quy
định của pháp luật đất đai và được Nhà nước giao để thực hiện dự án.

4. Về nhà ở xã hội (Chương VI)

- Về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở (Điều 73):

7
 Việc phân chia các đối tượng được hỗ trợ về nhà ở tại quy định này chưa thật
sự phù hợp khi có quá nhiều đối tượng được liệt kê và một số đối tượng có sự
tương đồng như: đối tượng “hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn”
và “hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên
bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu”; đối tượng “hộ gia đình nghèo, cận
nghèo tại khu vực đô thị” và “người có thu nhập thấp tại đô thị”… Việc phân chia
như vậy tạo ra nhiều tầng nấc trong khi tiêu chí phân biệt có ranh giới khá mờ,
không rõ ràng. Nên chăng với những đối tượng có điểm tương đồng như nêu trên
chỉ quy về một loại đối tượng, ví dụ: người có thu nhập dưới ngưỡng bao nhiêu ở
đô thị và dưới ngưỡng bao nhiêu ở nông thôn so với mức thu nhập trung bình…
- Về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội (Điều 79):
Quy định tại Điều 79 chỉ nêu loại nhà ở xã hội là nhà chung cư. Vậy đối với
loại nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ, nhà liền kề thấp tầng (đã được quy định tại Điều
55 Luật nhà ở 2014 và Điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về
phát triển và quản lý nhà ở xã hội) sẽ được điều chỉnh như thế nào? Nhà ở xã hội
riêng lẻ, nhất là nhà liền kề thấp tầng được đánh giá là phù hợp với các đô thị loại
4-5 ở các khu vực có nhiều đất trong khu đô thị do giá đất rẻ, quỹ đất nhiều hơn,
hoặc trường hợp xây dựng nhà ở xã hội thông qua việc tái phát triển quỹ đất hoặc
cải tạo, xây dựng lại các công trình.
- Về việc bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội (Điều 80):
Theo quy định của pháp luật hiện hành về nhà ở 5 thì các dự án nhà ở thương
mại, khi đô thị nếu đáp ứng đáp ứng quy mô về diện tích và vị trí thì đều phải dành
“quỹ đất 20%”. Ở khía cạnh tích cực, quy định này đã ràng buộc trách nhiệm của
địa phương trong việc “buộc” chủ đầu tư phải dành đất để phát triển nhà ở xã hội,
tuy nhiên thực tế triển khai phát sinh nhiều bất cập, vướng mắc, thực hiện không
hiệu quả. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không quy định về “quỹ đất 20%”, thay thế

5
Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về việc phát triển và quản lý sử dụng nhà ở lần đầu quy định về
trách nhiệm của chủ đầu tư nhà ở thương mại phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội (Điều 6) . Tiếp đó,
Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thay thế cơ bản bảo lưu quy
định dành “Quỹ đất 20%” và mở rộng thêm trường hợp dự án thuộc khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3  trở lên
cũng phải dành “Quỹ đất 20%”. Đối với dự án dưới 10ha thì chủ đầu tư được lựa chọn một trong 3 hình thức: (i)
dành “quỹ đất 20%” để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định; (ii) Chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị
“quỹ đất 20%” để sử dụng làm nhà ở xã hội; (iii) Nộp bằng tiền tương đương giá trị “quỹ đất 20%” nhằm bổ sung
vào ngân sách để đầu tư nhà ở xã hội. Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021đã có sửa đổi quy định về bố trí
quỹ đất 20% theo hướng “siết” các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và
loại I, từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành “quỹ đất 20%” và bỏ yêu cầu dành “quỹ đất 20%” với
dự án thuộc khu vực quy hoạch là đô thị từ loại III trở lên.

8
bằng quy định bắt buộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí quỹ đất dành để phát
triển nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa
phương và dành một tỷ lệ nhất định tiền sử dụng đất thu từ các dự án thu từ các dự
án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn để thực hiện công tác
đền bù, bồi thường, giải phòng mặt bằng (nếu có) và đầu tư xây dựng hệ thống hạ
tầng kỹ thuật cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.
Các ý kiến đánh giá quy định của dự thảo Luật là phù hợp, góp phần tháo gỡ
khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội và hướng tới xây dựng nhà ở xã hội tập
trung, đồng bộ về hạ tầng. Chính sách mới sẽ tạo ảnh hưởng tích cực đến thị trường
bất động sản, giúp khắc phục tình trạng “lệch pha” cung - cầu về nhà ở hiện nay
(thừa sản phẩm trung, cao cấp nhưng thiếu nhà ở phân khúc thấp), cải thiện sinh kế
của người dân và góp phần bảo đảm quyền có nơi ở hợp pháp của công dân được
Hiến pháp quy định. Tuy nhiên, để đảm bảo tính minh bạch, tránh việc thực hiện
không thống nhất hoặc thực hiện chưa thỏa đáng của các địa phương, đề nghị quy
định cụ thể về tỷ lệ phần trăm tối thiểu tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương
mại phải dành cho việc phát triển nhà ở xã hội.
- Về hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã
hội (Điều 82):
Dự thảo Luật quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để
bán, cho thuê mua, cho thuê “được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ diện tích đất của dự án và
có quyền và nghĩa vụ như của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất” (khoản 1 Điều 82). Mặc dù ưu đãi này là rất đáng hoan nghênh
và phù hợp với quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), song có thể làm phát
sinh vướng mắc trên thực tế. Bởi theo Điều 173 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 34
dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sẽ
không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất;
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà
nước thu hồi đất. Như vậy, nếu chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được giao đất không
thu tiền thì sẽ không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng nghĩa với
việc không được bán nhà ở (gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
Ngoài ra, việc đặt ra quy định về “quyền và nghĩa vụ như của tổ chức trong
nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất” trong Luật Nhà ở là không
hợp lý. Về nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phải được quy
định trong Luật Đất đai.
- Về nhà lưu trú công nhân:

9
 Việc quy định loại hình cơ sở lưu trú cho công nhân (nhà lưu trú công nhân)
trong khu công nghiệp của dự thảo Luật chưa đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học. Nhà
lưu trú công nhân được quy định là: “công trình xây dựng được đầu tư xây dựng
trên phần diện tích đất dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của
pháp luật về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế để bố trí cho công nhân, người
lao động, chuyên gia thuê lưu trú trong thời gian làm việc tại khu công nghiệp đó
theo quy định của Luật này” (khoản 9 Điều 3). Về nguyên tắc, nhà ở xã hội hay bất
kỳ loại nhà ở nào đều phải xây dựng trên đất ở; công trình trên đất dịch vụ, nằm
trong khu công nghiệp không thể coi là “nhà ở”. Hơn nữa, nhà lưu trú công nhân
theo quan niệm của dự thảo Luật tương đồng với cơ sở lưu trú được quy định tại
khoản 3 Điều 25 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022 của Chính phủ về
quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế (sau đây gọi tắt là Nghị định số 35): “Cơ
sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của khu công nghiệp…”.
Cơ sở lưu trú thường chỉ là một hình thức “ký túc xá” cho công nhân trong thời
gian ngắn, phục vụ nhu cầu tạm thời (theo khoản 6 Điều 2 Luật Cư trú năm 2020
thì “Lưu trú là việc công dân ở lại một địa điểm không phải nơi thường trú hoặc
nơi tạm trú trong thời gian ít hơn 30 ngày”), không đáp ứng được nhu cầu ăn ở,
sinh hoạt ổn định của hộ gia đình như nhà ở xã hội. Như vậy “lưu trú” có tính chất
kém ổn định hơn nhiều so với ở. Do đó, về bản chất, nhà lưu trú cho công nhân
không phải là một loại nhà ở xã hội đúng nghĩa.
5. Về cải tạo, xây dựng nhà chung cư
- Một số ý kiến cho rằng quy định tại khoản 3 Điều 25 về “các trường hợp
nhà chung cư bị phá dỡ” và quy định tại Điều 26 về “xử lý nhà chung cư bị phá
dỡ” là đúng và cần thiết nhưng nên chuyển vào Chương V. Cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư để đảm bảo tính phù hợp, logic về nội dung.
- Quy định tại điểm c khoản 1 Điều 26 về trường hợp “nhà chung cư bị hư
hỏng do cháy nổ” thì chủ sở hữu nhà chung cư “được bồi thường theo quy định
của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về bảo hiểm” là không phù
hợp với quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về bảo
hiểm, vì chỉ được bồi thường theo hợp đồng hoặc do “bên có lỗi” theo kết luận của
cơ quan có thẩm quyền. Đề nghị chỉnh sửa là: “nhà chung cư bị hư hỏng do cháy
nổ được bồi thường theo quy định của pháp luật”.
- Về các trường hợp nhà chung cư bị phá dỡ (khoản 4 Điều 25):
Dự thảo Luật quy định xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ
thiết kế và theo kết luận kiểm định. Việc kiểm định là cần thiết để đánh giá công
trình có đảm bảo an toàn cho việc sử dụng hay không. Đối với việc phá dỡ nhà
chung cư thuộc các trường hợp phải phá dỡ (tại khoản 3 Điều 25) cũng cần dựa trên
kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Do đó, đề nghị bổ sung vào các

10
trường hợp phải phá dỡ thì việc phá dỡ chỉ được quyết định sau khi có kết luận
kiểm định, cụ thể: “3. a) Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy nổ sau khi có kết luận
kiểm định không còn đủ điều kiện đảm bảo an toàn để tiếp tục sử dụng”; b) Nhà
chung cư bị hư hỏng do thiên tai địch họa sau khi có kết luận kiểm định không còn
đủ điều kiện đảm bảo an toàn để tiếp tục sử dụng; c) Nhà chung cư có kết cấu chịu
lực chính sau khi có kết luận kiểm định không còn đủ điều kiện an toàn để tiếp tục
sử dụng…”
Đề nghị bổ sung thêm quy định phải ban hành văn bản thông báo phá dỡ nhà
chung cư không chỉ cho chủ sở hữu nhà chung cư mà còn cả cho người hiện đang
sử dụng, cư trú ở nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư cho thuê vào Khoản
5 Điều 25.
- Về kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư (Điều 63):
Đề nghị bổ sung các căn cứ để tiến hành kiểm định, đánh giá chất lượng nhà
chung cư. Việc kiểm định, đánh giá được thực hiện như thế nào, thường xuyên hay
theo định kỳ, hay chỉ thực hiện khi chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc có nguy cơ
hư hỏng (như trong các trường hợp phải phá dỡ)? Để đánh giá chất lượng chung cư
có đảm bảo an toàn hay không việc kiểm định, đánh giá theo định kỳ là cần thiết,
bởi thực tế có chung cư mới xây dựng nhưng chất lượng không đảm bảo, chung cư
hết thời hạn sử dụng nhưng còn tốt.
II. MỘT SỐ Ý KIẾN GÓP Ý CỤ THỂ
1. Về giải thích từ ngữ (Điều 3)
- Đề nghị bổ sung vào Điều 3 nội dung giải thích về thuật ngữ “phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng”:
Khoản 3 Điều 32 Hiến pháp quy định: “3. Trường hợp thật cần thiết vì lý do
quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống
thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức,
cá nhân theo giá thị trường”.
Khoản 2 Điều 9 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định: “2. Nhà ở thuộc sở
hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường
hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì
lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp,
phòng, chống thiên tai, Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước
nhà ở hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư
cho chủ sở hữu nhà ở theo giá thị trường”.

11
 Như vậy, so với quy định của Hiến pháp 2013 thì quy định của dự thảo Luật
mở rộng hơn ở điểm có thể trưng mua, trưng dụng, mua trước hoặc giải tỏa nhà ở
để “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Đề nghị dự thảo Luật
cần có sự lý giải chặt chẽ về khái niệm “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc
gia, công cộng” (bổ sung vào Điều 3). Việc giải thích phù hợp với tinh thần của
Hiến pháp, tránh việc hiểu không thống nhất, dẫn đến việc vận dụng khác nhau
giữa các địa phương trong việc quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở
hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, tiềm
ẩn sự tùy tiện từ phía các cơ quan công quyền.
- Đề nghị bổ sung vào Điều 3 nôi dung giải thích về thuật ngữ “công trình
tiện ích công cọng trong khu nhà ở”, cụ thể hóa công trình này bao gồm những
công trình cụ thể nào để tạo cách hiểu thống nhất khi áp dụng trong thực tế.
2. Về bảo hộ quyền sở hữu nhà ở (Điều 9)
Đề nghị bổ sung cụm từ “dịch bệnh” vào nội dung khoản 2 Điều 9 để đảm
bảo sự thống nhất, tương thích với điểm g khoản 1 Điều 12 của dự thảo Luật 6, cụ
thể: “…Trường hợp thật cần thiết vì vì mục đích quốc phòng, an ninh … tình trạng
khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, dịch bệnh…” nhằm đảm bảo sự tương thích với
điểm g khoản 1 của Điều 12.
3. Về quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở (Điều 12)
Đề nghị bổ sung khoản 4 của Điều 12 như sau: “Người sử dụng nhà ở không
phải là chủ sở hữu nhà ở được thực hiện các quyền trong việc quản lý, sử dụng nhà
ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở và thực hiện các quyền mà pháp luật không
cấm”, để đảm bảo sự chặt chẽ và đầy đủ về quyền của người sử dụng nhà ở.
4. Về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở (Điều 14)
- Khoản 2 Điều 14 quy định: “Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc
diện quy định tại khoản 4 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm
xác lập quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh
toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các
bên có thỏa thuận khác”. Trong khi đó, khoản 4 Điều 14 quy định: “Trường hợp
mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm
xác lập quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc
kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư”.

6
Điểm g khoản 1 Điều 12 dự thảo Luật quy định: “Được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ,
trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở
thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, dịch bệnh”.

12
 Như vậy, xét về bản chất, giao dịch mua bán nhà giữa tổ chức, cá nhân với
nhau và giao dịch mua bán nhà giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người
mua đều là việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng nhà
giữa bên bán nhà với bên mua nhà sau khi các bên thực hiện nghĩa vụ đã cam kết
ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 14 quy định trường
hợp mua bán nhà ở mà không thuộc trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự
án xây dựng nhà ở với người mua và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm xác
lập quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ
tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa
thuận khác. Trong khi đó, mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với
người mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua
nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở
cho chủ đầu tư. Nội dung của hai điều khoản này dường như chưa thực sự tương
thích, đề nghị cần cân nhắc tinh chỉnh về nội dung hai điều khoản này để đảm bảo
tính thống nhất.
- Đề nghị bổ sung khoản 6 Điều 14 như sau: “Trường hợp thừa kế nhà ở thì
thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định về thừa kế của
pháp luật dân sự”.
5. Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (Điều 17)
Dự thảo Luật quy định tại Điều 17 về quyền của đại diện chủ sở hữu nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước, tuy nhiên chưa có quy định về nghĩa vụ của đại diện chủ sở
hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Trong quan hệ pháp luật thì quyền của chủ thể
không thể tách dời khỏi nghĩa vụ pháp lý, do đó việc bổ sung quy định nghĩa vụ đối
với chủ thể này là hết sức cần thiết. Việc bổ sung quy định về nghĩa vụ là tạo sự
ràng buộc về mặt pháp lý, tránh tình trạng lạm quyền, tiêu cực, lợi ích nhóm trong
việc thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, đảm
bảo sự công bằng về quyền và nghĩa vụ đối với các chủ thể khác trong lĩnh vực nhà
ở.
6. Về các loại hình sở hữu nhà ở khác
Ở nước ta trong những năm gần đây xuất hiện nhiều loại hình bất động sản
mới như: căn hộ lưu trú (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), biệt thự
nghỉ dưỡng (resort villa), nhà ở thương mại liên kề (shophouse), nhà ở kết hợp kinh
doanh du lịch (farm stay, nhà vườn), nhà ở kết hợp mục đích dưỡng lão, dưỡng
bệnh… Tuy nhiên, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa có sự điều chỉnh đối với
những loại hình nhà ở mới này. Do dó, để đảm bảo tính bao quát, toàn diện của dự
thảo Luật trong điều chỉnh quan hệ sở hữu của các loại nhà ở, đề nghị sớm nghiên
cứu, bổ sung các quy định về sở hữu những loại hình nhà ở nêu trên.

13
 7. Về hồ sơ nhà ở (Điều 117)
Quy định như dự thảo Luật về hồ sơ nhà ở có điểm chưa rõ ràng, dễ dẫn đến
tranh cãi khi thực hiện. Chẳng hạn, việc quy định như điểm b: “b) Đối với nhà ở
tại đô thị được tạo lập kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì hồ sơ nhà ở bao gồm
giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở; giấy tờ xác định đơn vị tư vấn,
đơn vị thi công, bản vẽ thiết kế, bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở, hồ sơ hoàn công theo
quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có)”. Cụm từ “nếu có” (tức là có cũng
được mà không có cũng được) dẫn đến cách hiểu mập mờ, không rõ giấy tờ nào
được coi là giấy tờ (nếu có). Mặt khác, thực tiễn cho thấy rằng việc xây dựng nhà ở
trong những năm sau ngày 1/7/2006 thì có nhiều chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ ở đô thị,
đặc biệt là ở các nông thôn chỉ có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở,
còn các loại giấy tờ khác rất ít có. Vì vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét lại
các loại giấy tờ của hồ sơ nhà ở, cần quy định cụ thể, có tính khẳng định, rõ ràng về
những giấy tờ có thực trong mỗi giai đoạn, không nên quy định liệt kê một loạt
giấy tờ sau đó ghi (nếu có) để tránh gây phiền hà cho người dân sau này.
8. Về Quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
(Điều 119)
Khoản 6 Điều 119 của dự thảo Luật quy định: “Chủ đầu tư có thể hỗ trợ
thêm kinh phí để Ban tự quản khu nhà ở chăm sóc cây xanh, vườn hoa và bảo trì
các công trình tiện ích hoặc hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục vụ đối với khu nhà ở
không thuộc diện Nhà nước hoặc chủ đầu tư quản lý”. Quy định như dự thảo Luật
mặc dù có tính chất tích mực, khuyến khích, song thực tế không dễ để Chủ đầu tư
tự nguyện bỏ kinh phí hỗ trợ, nếu có thường rất ít. Do đó, đây là quy định rất khó
khả thi. Đề nghị hoặc không đưa quy định này vào hoặc nếu đưa thì quy định rõ và
mang tính bắt buộc mỗi năm chủ đầu tư phải hỗ trợ tối thiểu bao nhiêu kinh phí.
9. Về chuyển đổi công năng của nhà (Điều 122)
Điểm c khoản 2 Điều 122 của dự thảo Luật quy định: “Chuyển đổi nhà ở cũ
thuộc sở hữu nhà nước sang nhà ở công vụ”. Đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc
quy định của dự thảo luật, vì nhà ở đã cũ, có thể bị hư hỏng mà còn quy định
chuyển công năng thành nhà công vụ để bố trí cho cán bộ, công chức, người thuộc
lực lượng vũ trang nhân dân thuê ở là không phù hợp, thiếu khả thi.
10. Về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (Điều 123)
Đề nghị dự thảo Luật phải quy định chặt chẽ về các điều kiện được thuê nhà
công vụ. Do trong thực tế đã xảy ra các trường hợp bất cập như: người đã có nhà ở
riêng nhưng không ở và xin thuê nhà công vụ với ưu đãi giá rẻ để ở, còn nhà riêng
của mình cho tổ chức, cá nhân khác thuê; người thuê nhà ở công vụ nhưng khi đã

14
nghỉ hưu hoặc chuyển nơi khác không chịu trả nhà công vụ cho cơ quan quản lý;
người không đủ điều kiện thuê nhà công vụ nhưng đã tìm cách bất hợp pháp để
được thuê nhà công vụ hoặc vi phạm pháp luật mà không chịu trả nhà công vụ cho
Nhà nước, v v….
11. Về thời gian bảo hành nhà ở (Điều 127)
Điều 127 của dự thảo Luật quy định về trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để
bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành
nhà ở kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời
hạn đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng, đối với nhà ở riêng lẻ thì tối
thiểu là 24 tháng. Ở đây, dự thảo luật mới chỉ quy định thời hạn bảo hành tối thiểu,
mà chưa quy định rõ thời hạn bảo hành tối đa. Quy định như vậy sẽ gây bất lợi cho
bên mua, thuê mua nhà ở. Vì vậy, đề nghị dự thảo Luật cần quy định cụ thể thời
hạn bảo hành tối đa đối với nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ.
12. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ
sở hữu (Điều 150)
Điều 150 và Điều 151 của dự thảo Luật quy định người mua nhà, thuê mua
nhà phải nộp 2% giá trị căn hộ, phần diện tích mua, thuê mua vào quỹ bảo trì nhà
chung cư. Chủ đầu tư có trách nhiệm mở tài khoản để quản lý quỹ bảo trì cho đến
khi bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư khi Ban quản trị được thành lập. Ban
quản trị nhà chung cư có trách nhiệm mở tài khoản để quản lý kinh phí bảo dưỡng
nhà chung cư. Tuy nhiên, quy định này chưa thực sự hợp lý, sẽ tạo nên khó khăn
cho người mua nhà, thuê mua nhà và phức tạp trong quản lý số kinh phí này, cụ
thể:
(i) Kinh phí bảo trì phải nộp là số tiền không nhỏ, sẽ rất khó khăn cho người
vừa phải bỏ số tiền lớn để mua, thuê mua nhà khi phải nộp ngay sau khi nhận bàn
giao, trong khi việc bảo trì, sửa chữa nhà thường chỉ tiến hành sau nhiều năm xây
dựng, do đó việc bắt buộc nộp ngay sau khi bàn giao nhà là không cần thiết;
(ii) Việc quản lý khoản kinh phí quỹ bảo trì thường rất phức tạp. Quy định về
kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trên cơ sở kế thừa quy định
của Luật Nhà ở năm 2014. Tuy nhiên, qua thực tiễn cho thấy xoay quanh vấn đề
quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư có nhiều bất cập, đã xảy ra nhiều vụ việc tiêu
cực do chủ đầu tư không chịu chuyển giao hoặc chuyển giao chậm trễ cho Ban
quản trị nhà chung cư, sử dụng không đúng mục đích, bị thất thoát...
Quỹ bảo trì nhà chung cư là cần thiết, tuy nhiên để bảo đảm quyền, lợi ích
của người mua, thuê mua nhà chung cư, thời điểm nộp kinh phí bảo trì ngay khi
bàn giao căn hộ cần được xem xét, cân nhắc có phù hợp hay không.

15
 13. Cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư (Điều 152)
Điều 152 quy định Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì
và trong thời hạn không quá 15 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản
yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị nhà
chung cư. Trong thời hạn không quá 10 ngày, nếu chủ đầu tư không bàn giao kinh
phí bảo trì thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng
chế và tổ chức thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.
Việc quy định như vậy là không phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh và không có tính khả thi. Thực tế với số lượng nhà chung cư
ở các tỉnh, thành phố như Hà Nội, Hồ Chí Minh là rất lớn, Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh sẽ không có đủ thời gian, nhân lực để xử lý vấn đề nêu trên. Vì vậy, việc giao
cho Ủy ban nhân dân, nhất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện là không phù
hợp, đề nghị xem xét giao cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện, quận thực hiện là
phù hợp.
Trên đây là báo cáo kết quả Hội thảo “Góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Viện Nghiên cứu lập pháp trân trọng báo cáo Lãnh đạo Quốc hội. Ủy ban Thường
vụ Quốc hội để nghiên cứu, tham khảo./.

16