6/6/2016 Inflation 

and Escalation in Economics

Published on EME 460: Geo­Resources Evaluation and Investment Analysis (https://www.e­
education.psu.edu/eme460)
Home > Lessons > Inflation and Escalation in Economics

Inflation and Escalation in Economics
Inflation

Inflation is an economic term that indicates the increase in price of goods and services over time and
can be more precisely defined as “a persistent rise in the prices associated with a basket of goods and
services that is not offset by increased productivity.” Inflation  causes purchasing power to reduce (more
information can be found at Inflation (Investopedia) [1]  and at Inflation (Wikipedia [2] ). Inflation affects
almost everything in the financial market and it is measured and reported by various indexes. The most
common index for determining the inflation rate is called the Consumer Price Index [3]  or CPI. You can
read more about the CPI at the Wikipedia page for Consumer Price Index [4] . Monthly CPI reports are
published at the U.S. Bureau of Labor Statistics website [5] .

Escalation

"Escalation refers to a persistent rise in the price of specific commodities, goods, or services due to a
combination of inflation, supply/demand, and other effects such as environmental and engineering
changes." Factors that affect the escalation include:

Inflation
Supply/demand
Technological Changes
Environmental Effects
Political Effects
Miscellaneous Effects

As defined above, inflation refers to the increased price of a basket of goods and services, while
escalation refers to an increase in price of a specified good or service. Inflation is one of the factors that
cause escalation. The Alaskan pipeline is a good example that can help with understanding the
difference between inflation and escalation. This pipeline was estimated to cost about 900 million
dollars in 1969, while the final estimate in 1977 came to about 8 billion dollars for the project, which is
around 900% higher than the initial estimation. You should note that just a portion of this increase was
due to the inflation rate and that other factors such as supply/demand effects on labor and materials,
and environmental and technology changes also contributed to the substantial increase in costs. 

There are two techniques used to take into account the effect of inflation and escalation in economic
analysis. Both methods should lead into the same results:

Escalated dollar analysis
"Escalated dollar values refer to actual dollars of revenue or cost that will be realized or incurred at a
specific future point in time." 

Constant dollar analysis

"Constant dollar values refer to hypothetical constant purchasing power dollars obtained by discounting
escalated dollar values at the inflation rate to some arbitrary point in time, which often is the time that
corresponds to the beginning of a project. Constant dollars are referred to as real dollars or deflated
https://www.e­education.psu.edu/eme460/print/book/export/html/546 1/3
6/6/2016 Inflation and Escalation in Economics

dollars in many places in the literature."

Escalated dollar analysis considers different purchasing power for different points in time, while
constant dollar analysis aims to set a same base and a constant purchasing power for all points in time.
Constant dollar analysis requires more calculation and the chance of making mistakes increases, while
escalated dollar analysis has more reliable results. Escalated dollar and constant dollar analysis are
two different methods and their results shouldn’t be compared. A common mistake in applying the
results of constant dollar analysis is to compare the calculated constant dollar ROR with other
escalated dollars investment opportunities such as bank interest rate and so on. Therefore, constant
dollar ROR for alternative investment opportunities (constant dollar minimum rate of return) should be
the base for comparing and evaluating constant dollar analysis for an investment project.

Usually reported cost, revenue, and incomes occurring in different points of time are reported at today’s
dollar. Escalated dollar approach applies an assumed escalation rate to predict and increase the sums
over time. To do so, similar to compounding technique, a single payment compound amount factor
(F/Pi,n) has to be multiplied by the amount, and escalation rate has to be substituted for i. For example,
consider an investment with the following cashflow:

  C0=$10,000 C1=$10,000 I2=$15,000 I3=$15,000

 
   

  0 1 2 3

C: Capital Cost, I: Income

Assuming an escalation rate of 12%, escalated dollar cashflow is: 

C1=$10,000*(F/P12%,1)  I2=$15,000*(F/P12%,2)  I3=$15,000*(F/P12%,3) 

  C0=$10,000 =$11,200  =$18,816  =$21,074

 
   

  0 1 2 3

Many investors choose to utilize the anticipated inflation over future years as an approximation for
escalation. Commodity prices, the price for construction equipment, steel, concrete, labor, and energy,
may not move in direct correlation with the rate of inflation. Note that negative escalation rate can also
be applied, if decrease in costs, revenue, or income is anticipated. 

Escalation rate includes the inflation rate, and constant dollar approach applies a constant purchasing
power by removing the effect of inflation rate from escalated dollars. Inflation effect can be removed,
similar to discounting technique, by multiplying the single payment present worth factor (P/Fi,n) by
escalated dollars and applying inflation rate as i. 

For example, considering inflation rate of 6% for above escalated dollar cashflow, constant dollar
cashflow can be calculated as:

C1=$11,200*(P/F6%,1)  I2=$18,816*(P/F6%,2)  I3=$21,074*(P/F6%,3) 

  C0=$10,000 =$10,566.04  =$16,746.17  =$17,694.07

 
   

https://www.e­education.psu.edu/eme460/print/book/export/html/546 2/3
6/6/2016 Inflation and Escalation in Economics

  0 1 2 3

Last but not least, gold has been considered a good hedge against the long­term impact of inflation.
Back in 1990, the gold price was $420 per ounce. In the mid 2000s, the price had fallen to $270 per
ounce. That means an annual price decline of 4.1% per year over 10 years. During the same period,
US inflation (as measured by CPI) averaged approximately 3% per year. If gold price would have
increased in value at the rate of inflation, the value in 2000 would have been:

420 * (F / P3%,10)=420*1.3439=$564/ounce

Instead, the actual price dropped to $275 per ounce and the corresponding constant dollar equivalent
price of gold dropped to

275 * (P / F3%,10)=275*0.7441=$205/ounce

In 2008, the gold trading price was $925 per ounce, an investment in an ounce of gold in 1990 would
have produced an average annual rate of return of

0 = −420 + 925 * (P / Fi,18) 

i=ROR=4.48%

After adjusting for an assumed 3% per year inflation, the real return on your investment would be closer
to 1.4% per year. The calculations related to this type of constant dollar measure of economic
performance will be developed in the Example 5­1 on the next page. 

Source URL: https://www.e­education.psu.edu/eme460/node/546

Links
[1] http://www.investopedia.com/terms/i/inflation.asp 
[2] http://en.wikipedia.org/wiki/Inflation
[3] http://www.investopedia.com/terms/c/consumerpriceindex.asp 
[4] https://en.wikipedia.org/wiki/Consumer_price_index
[5] http://www.bls.gov/cpi/tables.htm 

https://www.e­education.psu.edu/eme460/print/book/export/html/546 3/3