地 理 学 評 論79-10 527-541 2006

東京 の都心周 辺地域 における土地利用 の変遷 と建物 の中高層化

-新宿区神楽坂地区を事例に-

牛 垣 雄 矢(日 本大学大学院生)

本 稿 は,多 様 な展 開 がみ られ る都心周 辺地 域 の都心 化 につ いて,建 物 を単 位 とした詳細 で長 期的 な土 地利

用 の分析 よ りその歴 史 的背景 を 明 らか に した.研 究対 象 とした東京 の神 楽坂 地 区 は,江 戸 末期 で は一部 を除
き旗 本屋 敷 で,現 在 もほぼ 同 じ用 途地域 と容 積率 に指 定 され て いるが,以 前 に料 亭街 で あ った街区 は密 集市
街地 を形 成 して い たた め に,今 日で も建 築基 準法 によ る規 定 の影響 で街 区 内の建 物 は低 中層で あ る.ま た,
中層 化 した建 物 も以 前 の狭 い敷地 を承継 した建物 が多 いため,オ フ ィスや住 居 のみ な らず 飲食 業 も多 く,か
え って飲 食店 街 と して の性格 を よ り強 めて い る.一 方,料 亭街 が形 成 され なか った街 区 で は,大 規 模 な建物
が建 設 され る余 地が 残 され て いた ことに加 えて,鉄 道 路線 の結 節点 とな った飯 田橋駅 に も近 い ことに よ り,
大規 模 な中高 層建 築 物 が建設 されて オ フィスや マ ン シ ョンと して利 用 され るな ど,都 心的 な土地 利 用 を形成
して いる.
キー ワー ド:土 地 利用 の変 遷,中 高層 建築 物,料 亭 街,都 心 周辺 地域,神 楽坂 地 区

して い る.都 市 や都市 内 の セク ターで異 な るものの,

Iは じめ に
都心 周辺 地域 で は都心 化 が進行 す る とい う これ らの

近 年,東 京 の都心 お よび その周辺 地域 において建 指摘 に対 して,戸 所(1986)は 都 心 周辺 地域 が都 心

物 の 中高層 化 が進行 して い る.中 高 層建 築物 は都心 とは異 な る同質 な性格 を有 す る可 能 性 を示 し,容 積

的要素 の一 つ で あ り,本 稿 で は建物 の 中高層化 が進 率,従 業者 密 度,従 業者50人 以 上 の事 業所 比 率 か

行 す る都心 周辺 地域 が 都心 的 な地域 へ と変 容 す るか ら都 心 との違 いを指摘 し て いる.

一 方,東 京 の都 心周 辺地 域 の変 容 に関す る不動 産
否 か に関心 の所 在 が あ る.
建物 の 中高層 化 の進 行 が遅 れて いた東 京 の都 心周 学 の研究 で は,敷 地規 模 や前面道 路 幅員 の違 いに よ
辺 地域 で は,人 情 味 のあ る個人 商店 で構成 され る商 る用 途変 化 の差異(阪 本 ほか1990),土 地 区画整 理

店 街 や,路 地 が もた らす景 観 な ど,地 域 住民 に と っ 事業 や道 路拡 張事 業 に際 して の敷 地 規模 の違 いに よ

て貴重 な生 活 空間 が残 されて い た.し か し近年,オ る容 積率 の充 足度 や用 途 への影響(原 科 ほか1990),
フィス ビル な どの中高 層建 築物 の集 積地 区が都 心地 敷地 規模 や敷 地相 続前 の用 途 の違 い によ る敷 地相 続
域 か ら拡大 して お り,都 心 周辺 地域 が個 性 を喪 失 す 後 の用 途 へ の影 響(多 田 ・阪本1994)な ど,敷 地

る恐 れが あ る. 条件 の違 いが土地 利用 の変 化 に影 響 を もた らす こと

都心 周辺 地域 の都 心 化 に関 す る従 来 の研究 の うち, が指 摘 され て い る.

都 市地 理学 にお いて,小 林 ほか(1976)に よる 「
都 この よ うに,都 心周 辺地 域 が都 心 的 な地域 へ変 容

市 地域 の都 心部 周辺 地 帯」 シ ンポ ジウムで の各 都市 す るか否 か は,そ れ ぞれ の地域 に よ って差異 が あ り,

の報告 によ る と,都 心 周辺 地域 は都 心 的土地利 用 へ その差異 は敷 地 な どの条件 の違 い た よる もの と解 釈

の転換 が 生 じて い る もの の,そ の 内容 は都市 間や都 で きる.そ の よ うな条 件 の違 いが生 じた背景 を知 る

市 内 で異 な ってい る.ま た,石 丸(1988)で は都心 上 で,地 域 の変遷 過程 を 明 らか にす る ことは,有 効

の発展 方 向 や区画 整理 が施 行 され た地域 にお いて, な手 法 で あ る.し か し,管 見 の限 りで は長期 的 な土

都 心化 や 都心機 能 の卓 越 が進行 す る こ とを明 らか に 地利 用 の変遷 か ら都心 化 の進展 を明 らか に した研 究

527

図1  研究対象地域 の位置
Fig. 1 Study area
は,金 沢 市 中心 部 の一部 の地 区 にお いて国道 沿 い の
土地 利用 の変 遷 を分 析 した高 橋 ほか(1986)の みで
あ り,街 区 内 を含 む一定 の地 区 の面 的 な分析 を試 み
た研 究 はみ られ な い.
本 稿 で研究 対象 地 域 とす る新 宿 区の神 楽坂 地 区 は,
中高 層建 築物 が集 積 す る地帯 の縁辺 に位 置 し,第 二
次 世界 大 戦以 前 か ら現 代 にか けて の建物利 用 に関 す
る資料 が存 在 す る ため,都 心周 辺地域 が都 心 的土地
利 用 へ と変 化 す る までの詳 細 で長 期 的 な土 地利 用 の
変 遷 を明 らか にす る ことがで き る.土 地利 用 を建物
単位 で示 す こ とで,具 体的 な土地 利用 を把 握す る こ
とが で き,こ れ によ り多様 な土地 利用 が地 域内 に混
在 す る性格 を持 つ都 心周 辺地 域 の特徴 を よ り正 確 に
明 らか にす る ことがで きる.ま た,各 年 代 にお け る
土地 利用 の特 徴 を具 体 的 に把 握す るこ とで,建 物 の
中高 層化 が地 域 に もた ら した影響 を地域 の歴 史 を踏
まえて考 察 す る こ とが で きる.
そ こで本稿 で は,大 都 市 の中で も地域 間 や地域 内
に おい て多様 な展 開 が み られ る都心 周辺地 域 の都 心
化 につ いて,建 物 を単 位 と した詳細 で長 期的 な土地
利 用 の変 遷 よ り分 析 し,そ の歴 史 的背景 を明 らか に
す る ことを 目的 とす る.
528
II研 究 の方法 と対 象地 域 の概要
対象 とす る各 年代 の土地 利 用 を,建 物 の用 途 が把
握 で き る大縮 尺 の土地 利用 図 を復元 す るこ とによ り
明 らか にす る.土 地利 用図 の復 元 の手順 は,ま ず建
物用 途 が把 握で きる資料 か ら,正 確 な実 測 に基づ く
地 図 をベ ース と して土 地利 用 図 を復 元 し,こ れ らを
AutoCAD上 で年 代 ごとに重 ね合 わ せて歪 みを修正
した.ま た,こ の土 地 利 用 図 よ りAutoCAD上 に
お いて建 築面 積(建 築物 の外 壁 に囲 まれ た部分 の面
積)を 算 出 した.土 地利 用 図 は時代背 景 への考慮 と
資料 の制 約 か ら,江 戸 末 期 か ら明治 初 期 に あ た る
1857∼1881年,神 楽坂 地 区が 賑 わ いを み せ た関 東
大 震 災 以前 に あた る1922年,第 二 次世 界 大戦 に よ
る戦 災 か らの復興 期 にあ た る1952年,高 度経 済 成
長 期 の後 期 に あた る1968年,バ ブル経 済 期以 前 の
1982年,バ ブ ル経 済 期以 後 で 建 物 の 中高 層 化 が 進
行 した2001年 と した.
この よ うに長期 的 な土地 利用 の変 遷 を,建 物 単位
とい った詳細 なス ケール にお いて,一 定 の地 区の面
的 な分析 を試 み た研究 は,管 見 の限 りみ られ な い.
これは,建 物 用途 を把 握す る資料 が不 足 して い る こ
とに最 大 の原 因 があ る と考 え られ る.本 稿 で この よ
うな分 析 が可 能 とな った のは,研 究対 象地 とす る神
楽坂 地 区 に,数 人 の古 老 の記 憶 か ら作成 した1922
年 頃 の詳細 な商 店分 布 図や,建 物 とその用 途が 明記
さ れ た1937年 お よ び1952年 の 火 災 保 険 特 殊 地
図1)と1968年 お よ び1982年 の 住 宅地 図 が存 在 し
た た めで あ る.な お, 2001年 の建 物 用 途 は現 地調
査 よ り明 らか に した.こ れ らの資料 で は用途 が不 明
確 な場合 は,電 話 帳,商 業 名鑑 神 楽坂 料亭 組合 の
資料 を用 いて建物 用途 を特 定 した.こ れ ら大 量 の資
料 を用 い る ことで可能 とな った本研 究 は,こ れ まで
行 われ て こなか つた大 都市 に お ける詳細 で長 期的 な
土地 利用 の変 遷 に着 目 した研 究 の一 事例 とな る.
研 究対 象 とす る神楽 坂地 区 を図1に 示す.神 楽坂
 図2  神 楽 坂 地 区 に お け る江 戸 末 期 の 土 地 利 用 と1883年 の建 物 分 布
神 楽 坂 地 区 を 街 区 ご とに 西 か らA・B・Cと 区分 した.
(「
尾 張 屋 版 江 戸 切 絵 図 」(1852年),「5,000分 の1東 京 実 測 全 図 」(1885年),「5,000分 の1東 京 図 測 量 原 図 」(1883年)に よ り作 成) .
Fig. 2 Land use in the Kagurazaka district during the end of the Edo period and building distribution in
1881

通 り(早 稲 田通 り)に 面 して, JRお よび地 下 鉄飯 と して 知 られ て お り,以 前 の 料 亭 街 に現 在 も残 され

田橋駅 の す ぐ西側 に位 置 し,山 の手 台地 と沖積 低地 て い る木 造 の 建 物,石 畳 の 路 地,黒 塀 が も た らす 景

を結 ぶ坂(神 楽 坂)沿 いに形成 され た街 で あ る.な 観 は,神 楽 坂 に 関 わ る多 く の人 々 に 好 ま れ て い る5).

お,本 稿 で は神 楽坂 一丁 目か ら五丁 目の うち,神 楽 しか し, 1980年 代 の 後 半 の バ ブ ル 経 済 期 以 降 は

し

坂通 りよ り北側 を 「神楽 坂 地 区」 と して研 究対 象 と 神楽 坂地 区 で建物 の 中高層 化が 進行 して い る.ま た,

す る.神 楽 坂通 りよ り南 側 の地 区 は,街 区形態 ・容 飯 田橋 駅 は2000年 に大 江戸 線 が 開通 した こ とで,

積率 ・高 度 地 区指定 な どの条件 が異 な るた めに除外 JR線,東 西線,南 北 線,有 楽 町線 を あ わせ て 五 つ

した.な お,神 楽坂 全体 を示 す場 合 は 「
神 楽坂 」 と の鉄道 路線 が通 って結節 性 を高 めて お り,他 の都心

表記 す る. 周 辺地 域 とは異 な る状況 にあ る.

神 楽坂 は,明 治 中期 か ら高 度経 済成 長期 にか けて この よ うに,飲 食 店街 や その路 地景 観 とい った特

料亭 街 と して栄 え た街 で ある.明 治期 以降,西 欧文 徴 を持 つ神 楽坂 地 区 にお いて,建 物 の中高 層化 が進

化 を模倣 した近代 化 に よ って,日 本特 有 の文 化 が数
多 く喪 失 して きた と され る中 で,料 亭2)は 江 戸 期
か ら継 承 した数 少 な い 日本 文 化 の一 つ とされ て い
る3).第 二次 世 界 大 戦以 後 の全 盛 期 に は80軒 を越
行 し鉄 道交 通 の利便 性 が向上 した結 果,地 域 に どの
よ うな影響 を もた ら したか,強 い関心 が持 た れ る.
III神 楽坂 地区 にお ける土 地利 用 の変 遷

え た4)神 楽 坂 の 料 亭 は, 2004年11月 現在 で は わ 1.神 楽坂 料亭 街 の成立

ずか9軒 に減 少 した.し か し現 在 で も飲 食店街 と し 神 楽坂 地 区 にお いて料亭 街 を形成 す る以前 の時期

て の性 格 を有 し(牛 垣2003),か つ都心 の近 くに位 で あ る江 戸末 期(1852年)の 土 地 利 用 と明 治 初 期

置 しなが ら日本的 な景 観 が残 され て いる地域 の一 つ (1883年)の 建 物等 の分 布 を重 ね た地 図 を図2に 示

529
530
 図3  神 楽 坂 地 区 に お け る土 地 利 用 の 変 遷
(「5,000分 の1東 京 実 測 図 」(1895年),『 東 京 市 牛 込 区 地 籍 図』(1931年),『 火 災 保 険 特 殊 地 図 』(1937年 ・1952年),「 神 楽 坂 通 りの
図 古 老 の 記 憶 に よ る震 災 前 の形 」,「3,000分 の1地 形 図 」(1967年),「 東 京 都 全住 宅 案 内地 図 帳 』(1968年),『 ゼ ン リン住 宅 地 図 』
(1982年),「2,500分 の1地 形 図 」(1983年 ・1997年),現 地 調 査 な どによ り作 成).
Fig. 3 Land use transition in the Kagurazaka district

す6).こ れ に よ る と,江 戸 期 の 神 楽 坂 地 区 は一 部 に して い る.こ の よ う に神 楽 坂 は,新 宿 区(1955)で

行 元 寺 と そ の 門 前 町 が あ る ほ か は 旗 本 屋 敷 で あ っ た. 記 さ れ て い る 通 り,日 清戦争 後 の好景 気 となる

そ の た め,街 区 内 の所 々 に は 空 地 が み ら れ,当 時の 1895年 頃 よ り待 合9)が 増 加 し料 亭 街 が 形 成 さ れ て

旗 本 屋 敷 の 一 般 的 な形 態 が み られ る. い る.

神 楽 坂 料 亭 街 の 起 源 は,江 戸 期 に お いて 行 元 寺 に

生 じ た 岡 場 所7)で あ る.江 戸 期 の神 楽 坂 に お け る 2.土 地利 用 の変遷

岡 場 所 に つ い て,磯 部(1970)は, 1700年 代 中 頃 神 楽 坂 地 区 に お い て,各 時 代 の 土 地 利 用 か ら当 時

ま で は 岡 場 所 と して 賑 わ っ て い た も の の,寛 政 の改 の 地域 の性 格 と建物 の 中高層化 が進 行 す るまで の過

革(1787∼1793年)に よ って 取 り潰 し と さ れ る が, 程 を 明 らか に す る た め に, 1922年 か ら2001年 にか

明 治 初 期 の1874年 に は 料 亭 街 と して 復 活 して い た け て の 土 地 利 用 図 を 図310)に,用 途 別 の建物 棟 数

と指 摘 して い る.牛 込 三 業 会(1937)で も,江 戸 末 の推 移 を 表1に 示 す.

期 の1857年 に は行 元 寺 に 岡 場 所 が 復 活 して い た と ま ず,料 亭 街 が 形 成 さ れ た 以 降 に あ た る1922年

指 摘 し て い る. の 土 地 利 用 を 示 し た の が 図3-a11)で あ る.こ の頃

こ の よ う に,神 楽 坂 料 亭 街 の 発 祥 は江 戸 末 期 か ら の 神 楽 坂 地 区 は, A・B街 区 内 に 料 亭 業12)が 分布

明 治 初 期 と さ れ て い る が,多 く の料 亭 が 集 積 して 料 して 料 亭 街 を 形 成 して い る.図2に み られ る よ う に,

亭 街 を 形 成 した の は も う少 し後 と考 え られ る. 1895 神 楽 坂 通 りや 本 多 横 丁 沿 い に は,料 亭 が 集 積 す る以

年9月7日 の 東 京 朝 日新 聞8)に は 「古 今 牛 込 神 楽 前 に 当 た る 明 治 初 期 か ら建 物 が 分 布 して い た た め,

坂 に待 合 の 殖 え た る こ と大 方 な らず,一 昨年 まで は 料 亭 は 発 祥 の 地 で あ る 行 元 寺 の あ っ たA街 区 と隣

僅 か 七 八 軒 な り し も,今 で は十 五 六 軒 の 多 き に 及 べ 接 す るB街 区 の 街 区 内 に お い て 集 積 が 進 み,こ れ

り」 と記 され て い る.ま た 「警 視 庁 統 計 書 』 に よ る らの 街 区 は密 集 市 街 地 を 形 成 して い る.神 楽 坂 通 り

と,牛 込 署 管 轄 の範 囲 に お け る待 合 茶 屋 数 が, 1897 や 本 多 横 丁 沿 い に は小 売 ・サ ー ビ ス 業 が 分 布 して こ

年 が13軒, 1907年 が30軒, 1917年 が77軒 と増 加 の 頃 す で に商 店 街 を 形 成 して い る.料 亭 業 以 外 の 飲

531
 表1  神楽坂地 区における用途別 にみた建物棟数 の推移
Table 1 Change in the number of buildings in the Kagurazaka district: Classification
by land use

住 居 に は集 合 住 宅 も含 む.
1922年 は お お よ そ の 年 とす る.
(「
神 楽 坂 通 り の図 古 老 の記 憶 に よ る震 災 前 の形 」,『火 災 保 険 特 殊 地 図 』(戦 後 版),『 東 京 都 全 住 宅 案 内 地 図 帳』
(1968年),『 ゼ ン リン住 宅 地 図 』(1982年),現 地 調 査 に よ り作 成).

食 業 は ご くわ ず か で あ り,料 亭 街 と して の特 徴 が 把 易 な 飲 食 店 に変 わ った 建 物 も多 く,飲 食 業 が 全 体 の

握 で き る.街 区 内 は 建 物 で 充 填 さ れ て お り,料 亭 街 2割 を 占 め て い る.1952年 まで商 業的用 途 の建物 が

を 形 成 して い るA・B街 区 内 の 路 地 網 と建 物 の 配 置 ほ と ん ど 存 在 し な か っ たC街 区 内 に お い て も飲 食

は, 2001年 の 土 地 利 用 図 と比 較 して も大 き な 変 化 業 が 分 布 して い る.

は み られ な い. バ ブ ル 経 済 期 前 に あ た る1982年 の 土 地 利 用 を示

第 二 次 世 界 大 戦 に よ る戦 災 後 の復 興 期 にあ た る した の が 図3-d15)で あ る. A・B街 区 の料 亭業 は

1952年 の 土 地 利 用 を 示 した の が 図3-b13)で あ る. さ ら に減 少 し,逆 に住 居 が 増 加 して 神 楽 坂 地 区 全 体

神 楽 坂 地 区 は 戦 災 に よ り ほ ぼ全 焼 の被 害 に あ っ た と で3割 を 占 め る に 至 って い る.特 に,料 亭 の発 祥 の

い わ れ て い る が, 1952年 に はC街 区 に お いて は空 地 で あ っ た 行 元 寺 の 跡 地 で あ るA街 区西 側 の一 角

地 が 多 くみ ら れ る も の の, A・B街 区 に お いてす で で は 特 に住 宅 地 化 が 著 し い. 1968年 か ら1982年 に

に 料 亭 街 が 復 興 して い る. C街 区 内 は料 亭 業 や 飲 食 か け て は 複 数 用 途16)が11棟 増 加 して い る た め 単

業 は な く,わ ず か な 小 売 ・サ ー ビ ス業 以 外 は住 居 や 純 に 比 較 で き な い が,小 売 ・サ ー ビ ス 業 も92棟 か

空 家 ・そ の 他 が 点 在 して い る.神 楽 坂 通 り ・本 多 横 ら66棟 に 減 少 して い る.こ の よ う に,バ ブル経 済

丁 沿 い やA・B街 区 内 に は料 亭 業 以 外 の 飲 食 業 も み 期 以 前 の神 楽 坂 地 区 は,料 亭 街 の み な らず 商 店 街 を

られ る. 含 め た 地 区 全 体 で 衰 退 傾 向 に あ った と い って よ い.

高 度 経 済 成 長 期 の 後 期 に あ た る1968年 の土 地 利 最 後 に,バ ブ ル経 済 期 以 降 で 建 物 の 中 高 層 化 が 進

用 を 示 し た の が 図3-c14)で あ る.こ の 頃 は全 国 的 ん だ2001年 の 土 地 利 用 を 示 した の が 図3-e17)で

に 料 亭 が 減 少 す る 時 期 で あ り,東 京 都 に お い て も あ る.料 亭 業 は さ ら に減 少 して わ ず か7軒 と な って

1955年 の2,128軒 か ら1967年 に は1,129軒 に減 少 い る.し か し小 売.サ ー ビ ス業 の減 少 は止 ま り,飲

し て い る(『 警 視 庁 統 計 書 』 お よ び 『警 視 庁 の 統 食 業 は さ ら に増 加 して 地 区 全 体 の3割 以上 を 占めて

計 』).神 楽 坂 地 区 に お い て も, A・B街 区で料 亭 業 い る.飲 食 業 は 特 にA・B街 区 に多 い が,こ の時 期

が 激 減 して 住 居 と な っ た 建 物 が 多 い.ま た,よ り簡 に はC街 区 を 含 め た神 楽 坂 地 区 全 体 が 飲 食 店 街 と

532
 表2  神楽坂地区 にお ける建物規模別 にみた建物棟数の推 移
Table 2 Change in the number of buildings in the Kagurazaka district: Classification
by size

(「5,000分 の1東 京 実 測 図 」(1895年),「 東 京 市 牛 込 区 地 籍 図 」(1931年),『 火 災 保 険 特 殊 地 図 』(1937

年 ・1952年),「3,000分 の1地 形 図 」(1967年),「2,500分 の1地 形 図 」(1983年 ・1997年)に よ り作 成).

して の 性 格 を 持 っ て い る.料 亭 業 は わ ず か と な っ た

も の の,依 然 と して 飲 食 店 街 と して 以 前 か らの 性 格

を 残 して い る と い え る.新 しい 変 化 と して は, 1982

年 ま で の 建 物 と 比 べ て 大 規 模 な建 物 が 建 設 され て お

り,そ れ らの 多 くは オ フ ィ ス と して 利 用 さ れ て い る.

数 の 上 で は 住 居 は大 幅 に 減 少 して お り,料 亭 業 か ら

住 居 と な っ た 建 物 が 密 集 し て い たA街 区 の一 角 に

は大 規 模 な 空 地 が み られ る.

神 楽 坂 地 区 の 外 観 的 な 特 徴 を と らえ る た め に,建

築 面 積 別 の 建 物 棟 数 の 推 移 を 示 した の が 表2で あ る.

神 楽 坂 地 区 は1937年18)か ら100m2未 満 の小 規模

な建 物19)が 多 く地 区 全 体 の7割 を 占 め て お り,特

に1952年 に は 地 区 全 体 の9割 弱 を 占 め て い る.し

か し, 1968年, 1982年, 2001年 と年 を 追 って 中 ・

大 規 模 な 建 物 が 増 加 し,特 に1982年 か ら2001年 に 図4  東 京 の都 心 の北 西 部 お よ び そ の周 辺 地 域 にお

け る 中高 層 建 築 物 の集 積 地 区(2001年)
か け て は400m2以 上 の 建 物 が2棟 か ら8棟 に 増 加 (東京都都市整備局 「 土地利用現況調査結果」に より作成).
Fig. 4 Medium to high-rise buildings con
し た.ま た,こ の8棟 の う ち6棟 はC街 区 に集 中
centrated in the northwest CBD and
して い る.こ の よ う に 建 物 の 中 ・大 規 模 化 が 進 行 し areas surrounding Tokyo (2001)
て い る が, 2001年 に お い て も地 区 全 体 の7割 以上

が100m2未 満 の 建 物 で あ り,特 に料 亭 街 を 形 成 し 建 物 の 中 高 層 化 率 を 町 丁 目単 位 で 示 した20)図4に

て い たA・B街 区 で は 高 い 割 合 を 占 め て い る. よ る と,神 楽 坂 地 区 は 中 高 層 建 築 物 が80%以 上を

占 め る 町 丁 目 の 多 い 地 帯 の縁 辺 に 位 置 して い る.神
IV神 楽坂 地 区 にお ける建物 の 中高層 化
楽 坂 地 区 内 で も,外 堀 に 近 い 東 側 の 町 丁 で は60∼

1.中 高 層建 築物 の分 布 80%と 高 い 値 を 示 し て い る が,西 へ行 くほ ど低 い

東 京 の都 心 の北西 部 お よ びその周辺 地域 にお ける 値 とな って い る.

533
 図5  神 楽 坂 地 区 に お け る中 高 層建 築物 の分 布(2001年)
(「2,500分 の1地 形 図 」(1997年),「 新 宿 区 用 途地 域 等 都 市 計 画 図 」(1996年 告 示 ・施 行),「 路線 価 図」(2001年),現 地 調 査 に よ り作 成).
Fig. 5 Distribution of medium to high-rise buildings in the Kagurazaka district (2001)

土地 利 用 図(図3)の 作成 の た めに使 用 した住宅 は 幅 員9m以 上 で あ り,軽 子 坂 通 り は幅 員 が8∼9

地 図 によ る と,神 楽 坂 地 区で は中高層 建築 物21)の mで あ る た め,こ れ らの 通 り沿 い に は 比 較 的 多 く

棟 数 が1968年 は3棟, 1982年 は19棟, 2001年 は の 中 高 層 建 築 物 が 建 設 さ れ て い る.

65棟 で あ り,建 物 の 中高層 化 は1980年 代 か ら1990 ま た,中 高 層 建 築 物 の 棟 数 を建 築 面 積 別 に示 した

年 代 にか けて 進行 して いる. 表3お よ び 図5に よ る と, 400m2を 越 え る建 物 は

そ こで, 2001年 の神 楽 坂 地 区 に お け る中 高 層建 全8棟 の う ちC街 区 に6棟 が 集 中 し て お り, C街

築 物 の分布 と都 市 計画 用途 指定 お よび容積 率 ・建蔽 区 に お い て 大 規 模 な 中 高 層 建 築 物 の 建 設 が 進 行 して

率 を図5に 示 した.神 楽坂 地 区 は地 区全体 が商 業地 都 心 的 な 景 観 が み られ る.

区 に指 定 され建 蔽 率 は80%で あ り,容 積 率 は外堀 400m2を 越 え る 中 高 層 建 築 物 の 多 いC街 区にお

通 りに近 いC街 区 東 端 の 区画 が600%で あ るほ か い て,特 に表 通 り と い え る神 楽 坂 通 り と外 堀 通 り は,

は500%に 指 定 され て い る.こ の用 途指定 と容 積率 裏 通 り で あ る 軽 子 坂 通 り と 比 べ て 路 線 価 が1.8∼

は,建 築 基準 法 にお いて容 積率 の指 定が義 務 づ け ら 2.4倍 の 値 を 示 して 経 済 的 ポ テ ン シ ャ ル が 高 く23),

れ た1970年 以 降 変 わ ってい ない. こ れ らの 通 り に 面 す る建 物3棟(図5, ③, ④, ⑧)

中高層 建築 物 の多 くは,比 較 的広 幅員 の道路 で あ は土 地 所 有 権 の移 転 や 土 地 の 分 筆 ・合 筆 が 行 わ れ た

る神 楽坂 通 りと軽 子坂 通 り沿 い に分 布 して い る.建 上 で 建 設 さ れ て い る24).そ れ に 対 し,裏 通 り に あ

築 基 準 法 で は道路 幅 員 が12m未 満 の場 合 は容 積率 た る軽 子 坂 通 り に面 す る建 物2棟(図5, ⑥, ⑦)

を制 限 して お り,容 積 率500%を 使 用す るに は前 面 と 街 区 内 の 建 物1棟(図5, ⑤)は,も と も と一 筆

道路 幅 員 が9m以 上 必要 で あ る22).神 楽 坂 地 区 に の 土 地 で 所 有 権 の 移 転 もな く25), 1982年 時点 で は

お け る道 路 幅員 を示 した図6に よる と,神 楽坂 通 り 住 居 や 空 家 や 空地 とい った低 度 の土 地 利 用 とな り

534
 図6  神 楽 坂 地 区 の 道 路 幅 員(2001年)
(「2,500分 の1地 形 図」(1997年),新 宿 区 「道 路 台 帳 」,現 地 調 査 に よ り作 成) .
Fig. 6 Wide roads in the Kagurazaka district (2001)

(図3),地 価 が 著 し く 高 騰 し て い た1989年 か ら 表3神 楽坂地区 にお ける建物規模別 にみ

1994年 の 期 間 に オ フ ィ ス ビ ル と して 建 設 さ れ て い た中高層建築 物棟数(2001年)
Table 3 Number of medium to high
る26). A・B街 区 が 第 二 次 世 界 大 戦 以 前 か ら料 亭 rise buildings in the
街 を 形 成 し,料 亭 街 の衰 退 以 後 も飲 食 業 を 中 心 とす Kagurazaka district: Classi
fication by size (2001)
る密 集 市 街 地 を 形 成 して い た の に対 して,料 亭 街が

形 成 さ れ な か っ たC街 区 で は大規 模 建 築物 が建 設

さ れ る 余 地 が あ っ た と い え る.ま たC街 区 は利 便

性 が 高 ま っ た 飯 田 橋 駅27)に 近 く,開 発 メ リ ッ トが

高 い と い う 立 地 条 件 に あ っ た28).こ の よ う に, C

街 区 に お い て 多 くの 大 規 模 建 築 物 が 建 設 さ れ 都 心 的

景 観 が 形 成 さ れ た の は,立 地 条 件 に 加 え て,歴 史的

な 過 程 の違 い に よ る もの と い え る. 「敷 地 承 継 」 は,中 高 層 建 築 物 が 建 設 され る以 前 の 敷
地 を 承 継 して 建 設 され た中 高 層 建 築 物 の 棟 数 .
1982年 か ら2001年 に か け てC街 区で都 心 的な景
(「3,000分 の1地 形 図」(1967年),「2,500分 の1
地 形 図 」(1997年),現 地 調 査 に よ り作 成).
観 が 形 成 さ れ つ つ あ る の に 対 して, A・B街 区で は

100m2未 満 の 中 高 層 建 築 物 が 多 く, A街 区 で は5 の い わ ゆ る 「二 項 道 路 」29)に 面 し て い る.そ のた

割 弱 を, B街 区 で は6割 以 上 を 占 め て い る.ま た, め,建 物 の 建 替 え の 際 に は前 面 道 路 の 中 心 線 か ら2

こ れ らの 建 物 の 多 く は 中 高 層 化 以 前 の 狭 い敷 地 を 承 mセ ッ トバ ッ ク す る 必 要 が あ る. IIIの2で 述べた

継 して 建 設 さ れ て い る(表3お よ び図3). 通 り, 1937年 か ら神 楽 坂 地 区 は 小 規 模 な 建 物 が 多

ま た, A・B街 区 の 街 区 内 で は2001年 時 点 にお く,中 で もA・B街 区 内 の 建 物 は特 に小 規 模 で あ り,

い て も依 然 と して 低 層 建 築 物 が 多 く,建 物 の 中 高 層 建 替 え の 際 に は敷 地 規 模 を 拡 大 さ せ な い 限 り,さ ら

化 は 進 行 し て い な い(図5).こ れ らの建 物 の 多 く に建 築 面 積 を 狭 め る必 要 が あ る.ま た,道 路 に よる

は 建 築 面 積 が 小 さ く,前 面 の 道 路 幅 員 が4m未 満 建 物 の高 さ制 限(道 路 斜 線)が 適 用 さ れ る た め,た

535
 図7  神 楽 坂 地 区 に お け る 中 高 層 建 築 物 の 用 途(2001年)
(「2,500分 の1地 形 図 」(1997年),現 地 調 査 に よ り作 成).
Fig. 7 Medium to high-rise building use in the Kagurazaka district (2001)

と え ば 前 面 道 路 幅 員 が2mの 場 合,道 路 に面 した 層 建 築 物 の 用 途 を 図731)に,中 高 層 建 築 物 に入 つ

部 分 の 高 さ は3mま で し力建 て る こ と が で き な い. て い る用 途 別 の テ ナ ン ト数 を 表4に 示 す.表4に よ

こ の よ う に 建 替 え の 際 に は 多 くの 制 約 が あ る た め に, る と,神 楽 坂 地 区 全 体 的 に,建 築 面 積 が200m2未

500%の 容 積 率 が 指 定 され て い て も,建 物 の 中 高 層 満 の 中 高 層 建 築 物 は 飲 食 業,小 売 ・サ ー ビス 業,オ

化 は 進 行 せ ず 低 層 建 築 物 が 多 い状 況 に あ る.ま た敷 フ ィ ス,住 居 な ど さ ま ざ ま な 用 途 に利 用 さ れ て い る

地 面 積 が 小 規 模 で あ る た め に 建 替 え られ て も高 層 な が, 300m2以 上 の大 規 模 な 建物 で は主 に住 居 や オ

建 物 は で き ず,す べ て 中 層 建 築 物 と な っ て い る. フ ィス と して 利 用 され て い る.そ の た め,飲 食 業 の

しか し, B街 区 で は1998年 に ヴ ァ ン テ ・ア ン神 テ ナ ン トは 小 規 模 な 中 高 層 建 築 物 の 多 いB街 区に

楽 坂(10階 建 て:住 宅 用)が 建 設 さ れ, 2001年 時 多 い.中 ・大 規 模 な 建 物 の 中 で も,オ フ ィ ス と して

点 に お い て は 広 い 空 地 に な って い るA街 区 の一 角 の 利 用 は 飯 田 橋 駅 に 近 いC街 区 に 多 く,住 居 と し

で は2003年 に 神 楽 坂 ア イ ン ス タ ワ ー(26階 建 て: て の利 用 はB街 区 に 多 い傾 向 に あ る.

住 宅 用)が 建 設 さ れ た.こ れ らの 建 物 は地 上 げ に よ 図7を み る と,大 規 模 な 中 高 層 建 築 物 ほ ど オ フ ィ

って 建 設 さ れ た もの で,周 辺 の 建 物 と比 べ て も大 規 ス を は じめ 単 一 用 途 と して 利 用 さ れ て い る の に 対 し

模 で あ り,地 域 住 民 を 中 心 と して 建 設 反 対 運 動 が 行 て,比 較 的 規 模 の 小 さ い 建 物 ほ ど多 用 途 が 混 在 して

わ れ た30).こ の よ う に,以 前 に料 亭 街 で あ っ た い る32).建 築学 で は一 つ の建 物 内 で 異 な る用途 が

A・B街 区 内 に お い て 空 地 や 空 家 が 増 加 す れ ば,地 混 在 す る こ と につ い て,良 好 な住 環 境 が 保 証 さ れ な

上 げ に よ る大 規 模 建 築 物 の 建 設 が さ ら に行 わ れ る可 い と い っ た 問 題 点 が 指 摘 さ れ て い る(冨 田 ・中 出

能 性 が あ る. 1994).し か し, IIIの2で 述 べ た 通 り,小 規 模 な 中

高 層 建 築 物 の多 い 神 楽 坂 地 区 に お い て は,用 途 が 混

2.中 高 層 建 築 物 の利 用 在 し た建 物 が 多 い も の の,そ のた め に中高層 建築物

中 高 層 建 築 物 の 利 用 実 態 を把 握 す る た め に,中 高 の地 下 お よ び2階 以 上 て もオ フ ィ ス や 住 居 と して の

536
 表4  神 楽 坂地 区 にお け る建 物 用 途 別 ・規 表5  神 楽 坂 地 区 に お け る建 物 規 模 別 に
模別 にみた中高層建築物 のテナン ト み た 中高 層 建 築 物 の空 室 率(2001
数(2001年) 年)
Table 4 Number of tenants in medium Table 5 Number of vacancies in
to high-rise buildings in the medium to high-rise buildings
Kagurazaka district: Classifi in the Kagurazaka district:
cation by land use and size Classification by size (2001)
(2001)

テ ナ ン トが入 居 しな い 中 高 層 建
築 物 は除 く.
(「2,500分 の1地 形 図 」(1997年),現 地 調査 に よ
(「2,500分 の1地 形 図 」(1997
り作 成).
年),現 地 調 査 に よ り作 成).

利 用 に特化 す るこ とな く,飲 食 業 と して利用 され る 10%未 満 の建 物 は全 体 の6割 弱 を 占 め るが, 30%

場合 が 多 い.し たが って,小 規 模 な中高層 建築 物 が 以上 の建 物 も全体 の2割 を 占めて お り,建 築 面積 の
多 いB街 区 で は,建 物 の 中高 層 化 に よ って飲 食 店 大 きい建物 ほ ど空 室率 が低 く,逆 に建 築 面積 の小 さ
街 と して の性格 を よ り強 めて い るといえ る. な建物 は空室率 が 高 い傾 向 がみ られ る.テ ナ ン トが
最 後 に,都 心周 辺地 域 にお け る建物 の 中高層化 の 入 って い る中高層 建 築 物 で建 築面 積400m2以 上の
実態 を把 握 す る上 で,中 高層 化 され た建物 が どの程 建 物7棟 の うち6棟 が空 室率0∼10%未 満 で あ るの
度 利用 され て い るか は重 要 な問題 で あ るため, 2001 に対 して,空 室 率30%を 越 え る中 高層 建 築 物 は建
年 にお け る中高 層 建築 物 の空 室 率 を図8お よ び表5 築 面積200m2未 満 の建 物 に しかみ られ な い.小 規
よ り み る.表5に よ る と,テ ナ ン ト空 室 率 が0∼ 模 な中 高層 建 築 物 の多 いB街 区 で は,特 に空 室 率

537
 図8  神 楽 坂 地 区 に お け る 中 高 層 建 築 物 の 空 室 率(2001年)
(「2,500分 の1地 形 図 」(1997年),現 地 調 査 に よ り作 成).
Fig. 8 Vacancy ratio in medium to high-rise buildings in the Kagurazaka district (2001)

が 高 い値 を示 して い る.今 後,小 規模 な中高層 建築 べ て低 中層 とな ってい る.中 層化 した建物 も,中 層

物 の テ ナ ン トの空 室率 が さ らに高 ま って建 物所 有者 化以 前 の狭 い敷地 を承継 した建物 が 多 く,こ れ らの

の テナ ン ト収益 が 減少 す れば,建 物 の改修 が で きな 建物 はオ フ ィス や住居 と して の利 用 に特化 せ ず飲食

い ため に不 良 な密 集市 街地 とな るか,外 部 資本 の 開 業 の利用 も多 いため に,こ の街 区 で は建 物 の中層化

発 に対 す る建物所 有者 の抵 抗力 が弱 ま り,大 規 模 な によ って飲食 店街 と して の性 格 を よ り強 めて い る.

オ フ ィス ビルや マ ンシ ョンの建 設 が進行 す る可 能性 料 亭 街 の性 格 を土 地 利 用 的 ・景 観 的 に残 して い る

が あ る. A・B街 区 は,神 楽 坂 を象 徴 す る地 区 と して現 在 で

も人 々に好 まれ て い るが,建 築 面積 の小 さい中層建

IVま と め
築物 は空室 率が高 い建 物 が多 く,今 後 も空室 率が増

本 稿 で は,過 去 の資料 が多数 存在 す る東京 の神 楽 加 す れば,不 良 な密集 市街 地 とな るか,現 在 で もす

坂地 区 を対象 と して,多 様 な展 開 がみ られ る都心 周 で に2棟 み られ るよ うな地 上 げ によ る大 規模 な建物

辺地 域 の都心 化 につ い て,建 物 を単 位 と した詳細 で の建設 が進 行す る可 能性 が あ る.

一 方 ,料 亭 街 が 形 成 され な か ったC街 区 で は,
長期 的 な土地 利 用 の変遷 よ り分析 し,そ の歴 史 的背
一 定 の広 さの面 積 を持 った土地 が一 筆 にま とま って
景 を明 らか に した.

神 楽 坂地 区 は,江 戸末 期 に は一 部 を除 いて旗本 屋 お り,戦 後 は低 度 の土地 利用 と して利 用 されて きた

敷 で,現 在 はほぼ 同様 の用途 地域 と容積 率 に指定 さ た めに,中 高層 建築 物 が建設 され る余 地 が残 されて

れて い るが,日 清 戦 争以 降 に料 亭 が集積 したA・B きた ことに加 えて,鉄 道 路線 の結 節点 とな った飯 田

街 区 で は, 1922年 に は密 集市 街 地 を形 成 して い た 橋駅 に近 く経済 的 な ポテ ンシャルが高 い ことによ り,

ため に,街 区 内 は建 築 基準法 の規 定 に よ り指 定 され 多 くの大 規模 な中高 層建 築物 が建 設 され てオ フ ィス

た容 積 率 を使 用 で きず, 2001年 現 在 で も建 物 は す や マ ン シ ョンと して利用 され るな ど,都 心 的 な土 地

538
 6)尾 張屋 版江 戸切 絵図(『 嘉永 ・慶 応 江戸 切 絵図 全』 人
利 用 と な っ て い る.
文 社), 1885年5,000分 の1東 京 実測 全 図(『 明 治 前 期
この よ う に,東 京 の 都 心 周 辺 に 位 置 す る神 楽 坂 地
内務 省地 理局 作成 地図 集成第1巻 都市 図編 』柏 書房),
区 で は,都 心 的 土 地 利 用 へ と変 容 して い る地 区 と, 1883年 参謀 本 部 陸軍 部測 量局5,000分 の1東 京 図 測量

依 然 と して 小 規 模 な低 中 層 建 築 物 が さ ま ざ ま な用 途 原 図(日 本 地 図 セ ンター複製)に よ り作成.

7)江 戸 の遊 郭 の うち幕府 が公 認 して いた の は吉 原 のみ で,
と して 利 用 さ れ て い る地 区 が 混 在 して い る.こ れは
他 の非 公認 の遊 郭 の ことを 「岡場所 」 とい った.
地 域 の 歴 史 的 な 形 成 過 程 の 違 い と,異 な る市 街 地 が 8) 9月7日 付 け.中 山泰 昌編1959.『 新 聞 集 成 明治 編

形 成 さ れ た こ と に よ る法 的 規 定 の違 い,そ れ に鉄 道 年史 第九 巻』 財政 経済 学会. 294-295に よる.

9)芸 者 を抱 え る 「
置屋 」 か ら芸 者 を呼 び,料 理屋 か ら料
駅 へ の 近 接 性 の 違 い に よ り も た ら され て い る こ と が
理 を取 り寄 せて宴 会 を行 う場所.
明 ら か と な っ た. 10)た だ し建物1階 部分 の用 途 とす る.
11)「 明治 前期 内務 省地 理局 作成 地図集 成 第1巻 都市 図
編』(柏 書 房)所 収 の, 1895年 の 地 割 り が 描 か れ た
本 稿 を作 成す るにあ た って,神 楽 坂 まちづ くり会 や料 「5,000分の1東 京 実 測 図」 か ら, 1931年 の 内 山模 型 製
亭組 合 な どの方 々 か らは,神 楽 坂 に関す る多 くの こ とを 図社編 『
東 京市 牛 込区 地籍 図』 を用 いて 当時 の地 割 りを
御伺 いす る ことが で きま した.ま た,佐 野 充 先生 を は 復 元 し,こ れ に都市 整 図社 に よ って公 図 を も とに作 成 さ
じめ 日本 大学 地理 学 教室 の先 生方 か らは貴 重 な御指摘 を れ た1937年 の 『
火 災 保険 特 殊地 図 』 に描 か れ た建 物 の
い だだ き ま した.こ こで 厚 くお礼 申 し上 げます. 平 面 形 態 を記 述 し,牛 込 区 史 や10,000分 の1地 形 図 を
本 稿 は, 2003年3月 に 日本 大 学 大学 院 理 工学 研 究 科 用 い て道路 幅員 や道 路形 態 を修正 し作 成 した(な お,同
に提 出 した修 士論 文 の一 部 を加筆.修 正 した もので あ り, 区史 によ る と神 楽坂 地 区 は関 東大 震災 の被 害 は免 れて い
そ の骨 子 は2004年 の歴 史地 理学 会(於 島根 県民 会館) る).こ れ に,新 宿 区立 図書 館資 料室 編(1970)『 神 楽坂
お よび2005年 の 日本 地 理学 会秋 季学 術大 会(於 茨城大 界 隈 の変 遷』 付 図 「
神 楽 坂通 りの 図 古 老 の記 憶 に よ る
学)に おい て発表 した. 震災 前 の形」 に描か れて い る商店名 か ら建物 用途 を把握
(投稿 2004年12月9日) して土地 利用 図 を作成 した.こ の古 老 の記憶 によ つて描
(受理 2006年7月8日) か れ た地 図 中 の 商 店名 が, 1937年 の 『火 災 保 険特 殊 地
図』 に描 か れた建 物 の配置 と正 確 に重 な るため,信 憑 性
注
の高 い資 料 と判断 した.ま た,同 資料 の 「
震 災前 」 の時
1)火 災 保険 会社 か らの依 頼 に よ って都 市整 図社 によ り作 期 につ い て は,記 載 され て い る商 店 名 と,東 京 市 役 所
製 ・保 有 され て い る600分 の1お よ び1,000分 の1ス ケ (1929)『 東京 市商 工名 鑑』 に記載 されて い る商店 名 と開
ール の地図 で,建 物 等 の素材 の ほか建 物 の用途 や居 住者
業年 を照 ら し合 わ せ た結果,お お む ね1922年 頃で ある
名 な どが把 握 で きる.詳 細 は牛垣(2005)を 参 照 され た と考 え られ る.
い. 12)待 合 と置 屋 を 「
料 亭業 」 と した.
2)芸 者 を あげて 宴会 がで きる料理 屋 を 「
料 亭」 とす る. 13) 1967年 の3,000分 の1地 形 図(飯 田橋)を ベ ース と
3)芳 賀(1992)で は,永 井荷 風 が江戸 伝来 の文化 の 中心 して,こ れ に1952年 の都 市 整 図社 作成 の 『
火 災 保 険特
を花 街 に求 め た と して い る. 殊 地図 』 に描か れ て いる建物 の平面 形 態 を記 述 し,同 図
4)牛 込 倶 楽 部 発 行 『こ こ は牛 込 神 楽 坂 』第8号, か ら建 物用 途 を把握 して作成 した.ま た,同 図 で は料亭
p. 35を 参 照. と他 の料 理 屋 の区別 がで きない ため,神 楽坂 料 亭組 合資
5)た とえば,「神 楽坂 地 区 まち づ くり会」 によ り1994年 料 を用 いて これ を区 別 した.
に制 定 され新 宿 区長 へ報告 され たま ちつ くり憲章 に おい 14) 1967年 の3,000分 の1地 形 図(飯 田橋)を ベー ス に,
て,五 箇 条 の うちの第 一条 には 「坂 と石 畳 のみ ちを中心 1968年 の 渋谷 逸 雄 地 図研 究 室監 修 『
東 京 都 全 住 宅案 内
に,歩 く人 にや さ しい まちを つ くります」 とあ る.ま た, 地 図 帳』(新 宿 区版)か ら用途 を把握 して 作成 した.用
2005年9月 発 行 『季 刊 ま ち づ く り』No. 8の 特 集1 途 が特定 で きな い場合 は,日 本 電信 電話 公社 発行 『
東京
「
路 地 と横丁 か らの再 生」 で は,神 楽坂 につ いて23ペ ー 23区 職業 別電 話帳 』 と神楽 坂料亭 組合 資料 を使用 した.
ジが割 か れて い る.な お,牛 垣 ほか(2005)に お いて も, 15) 1983年 の2,500分 の1地 形 図(飯 田橋)を ベ ー スに,
神 楽坂 通 りが 江戸期 以 来 の道路 幅員 を踏 襲 しオ フ ィス ビ 1982年 の 『ゼ ン リン住宅 地 図』(新 宿 区版)を 用 いて 修
ルの 開発 が遅 れ た ことで,懐 か しい雰囲 気 を今 に残 して 正 し作 成 した.用 途 が 特 定 で き な い場 合 は前 掲 注14)
い ると指摘 して いる. と同様 の 資料 と1986年 の新 宿 区 商店 会連 合 会 発行 『新

539
 宿 区商 業名 鑑』 を用 いた. る幅員4m未 満 の道 で,特 定行 政 庁 の指 定 した もの は,
16)一 つ の建物 の1階 に複 数 の業種 が テナ ン トと して入 前 項 の規 定 にか かわ らず,同 項 の道路 とみ な し,そ の 中
って い る場 合 を複数 用途 と した. 心線 か らの水 平 距 離2mの 線 を そ の道 路 の境 界 線 とみ
17)1997年 の2,500分 の1地 形 図(市 ヶ谷,神 田)を ベ なす」 と規定 されて い るため に 「
二項 道 路」 と呼 ばれ て
ース に, 2001年 の 『ゼ ン リン住宅 地 図』(新 宿 区版)を い る.
用 いて修 正 し作 成 した.建 物 用途 は現 地調 査 によ る. 30)神 楽坂 アイ ンス タワ ーが建 設 さ れ た一角 の 路地 は区
18)土 地 利 用 につ いて は,建 物 用途 を特定 した資 料 の年 道 で あ ったが,新 宿 区 は区道 の廃 止 と付替 え売 却 を決定
代 に合 わ せ て1922年 と したが(図3,表1),建 築面 積 した.こ の 開発 過 程 に お け る住 民 運 動 の経 緯 は窪 田
につ いて は,使 用 した 『
火災 保 険特殊 地図 』 の年 代 に合 (2003)に 詳 しい.
わ せて1937年 と した. 31)神 楽 坂地 区 にお け る多 くの 中高 層 建築 物 は, 1階 部
19)本 稿 で は,建 築面 積 で100m2未 満 の建 物 を小規 模, 分 に建 物主 が経 営 す る商 店 があ り,地 下 お よび建物2階
100m2以 上300m2未 満 の建 物 を中規 模, 300m2以 上 の 以 上 に テナ ン トが入 って いるた め,建 物 の中高 層化 の影
建物 を大 規模 と した. 響 を把 握 す るた め に,こ こで は 中 高 層 建 築 物(4階 以
20)東 京都都市整備局 「
土 地 利 用現 況 調 査 結 果」(2001 上)に お け る地 下 お よび2階 以上 に入 ってい る テナ ン ト
年)よ り.中 高 層化 率 は,各 町丁 目にお け る全建 物 に対 を対象 と した.
して4階 以上 を有す る建 物 の割合 を,建 築面 積 ベ ースで 32)小 林(1992)に よ る京 都 市 の研 究 に お いて も,間 口
算 出 した もの. が狭 い建物 は用 途が 混在 す る ことが多 い と してい る.
21)新 宿 区都 市 計 画 部 発 行 の 「
新宿区土地利用現況図
文 献
(階数 別)」 を参 考 に, 1か ら3階 建 て の建 物 を 低層, 4
か ら7階 建 て の建 物 を 中層, 8階 以 上 の建物(神 楽坂 地 石丸 哲 史1988.福 岡市 にお け る都 心 周 辺地 域 の土 地利 用
区 の最高 は10階)の 建 物 を高層 と した. 変 化.人 文 地理40: 99-117.
22)建 築 基準 法 五 十 二条 に よ り,前 面道 路 幅員 のメ ー ト 磯部 鎮 雄1970.神 楽 坂 界 隈 の風俗 お よび 町名地 名 考.新
ル の数値 に0.6を 乗 じた割 合以 下 とな る. 宿 区立 図書 館資 料室 編 『
神 楽坂 界 隈の 変遷(江 戸 か ら大
23)路 線 価 に つ い て は,『平 成13年 分 財産 評 価 基 準 書 正 まで)』46-75.新 宿区立 図書 館.
路線 価 図 千 代 田 区他』(東 京 国税 局)よ り. 牛垣 雄 矢2003.東 京 の内部 地 域 にお け る商 店 街 の歴史 的
24)東 京 都 法務 局 の 「
登 記事 項要 約書 土 地」,「全 部事 項 変 化-神 楽坂 を事例 と して.地 理 誌叢45(1): 17-30.
証明 書」 お よ び登 記 簿謄 本 よ り. 牛垣 雄 矢2005.昭 和 初 期 にお ける大 縮尺 地 図 と して の火
25)東 京 都法 務 局 の 「
登 記事 項要 約書 土 地」 お よび登 記 災 保険特 殊 地図 の特色 とその利 用.歴 史 地理 学226: 1-
簿謄 本 よ り.た だ し親族 とみ られ る同姓 間 での移 転 は行 16.
わ れて い る. 牛垣 雄矢 ・田中絵 里 子.畠 山輝 雄 ・佐 野 充2005.交 差
26)公 共 施設 地 図 『航空 住宅 地 図 新 宿 区 昭和64年 版 』 の界 隈性-現 代 東京 にお ける江戸 の見 附地 と辻 の役割.
お よび 『ゼ ン リン住 宅地 図 新宿 区』 の1993・1994年 版 国 際交通 安 全学会 誌30(2): 38-48.
よ り. 牛 込三 業会1937.『 牛込 花街 読本 』牛 込三 業会.
27)1982年 か ら2001年 にか け て,飯 田橋駅 に お け る年 窪 田亜矢2003.各 主 体 の動 向 に基 づ くマ ンシ ョ ン紛 争 防
間 の 乗 車 数 の 合 計 が, 4,563万 人 か ら6,248万 人 へ と 止 に向 け た考 察 一 神 楽坂 超高 層 マ ン シ ョン計画 を事例
36.9%増 加 し,同 年 にか け て の東京 都 お よ び都 営 ・営 と して.日 本 都市 計画 学会 学術 研究 論文 集38: 52-57.
団地 下鉄 の増 加率24.9%と 比べ て も高 い値 を示 す.『 東 小林 博 ・斎 藤光 格 ・成 田孝 三1976.都 市地 域 の都 心 部
京 都 統 計 年 鑑』 昭 和57年 版 お よ び平 成13年 版(東 京 周 辺地 帯-1975年 秋 季 大会 シ ンポ ジ ウム.地 理 学評
都)よ り. 論49: 141-155.
28)前 掲24)資 料 お よび 『昭和57年 分 相続 税 財 産 評 価 小 林 正美1992.京 都 の都 心 街路 沿 い建 物 の形 態 ・業 種 ・
基 準 路 線価 図 麹 町署 他 』(東京 国 税局)に よ ると,路 サ イ ンに関 す る調 査研 究.日 本 都市 計画 学会 学術 研究論
線 価 格 も1982年 に はB街 区 とA街 区 の一 部 よ り もC 文集27: 499-504.
街 区 の大 部 分 が 低 い値 を示 して い るが, 2001年 に はC 阪本 一朗 ・高辻 秀 興.中 井検 裕1990:千 代 田 区 ・港 区 に
街区 か ら西 へ序 々 に低 い値 を示 し, C街 区の土 地評 価額 お け る独 立住 宅地 の更 新過 程.日 本 不動 産学 会誌6(1):
が高 ま って い る. 29-37.
29)道 路 は,建 築 基 準法 四十 二条 によ り基本 的 に は幅 員 新 宿 区1955.『 新宿 区史 』新 宿区.
4m以 上 の ものを意 味 す るが,同 条 の二 項で 「この章 の 高 橋 伸夫 ・矢 ケ崎 典 隆 ・伊藤 悟 ・山 下宗 利1986.金 沢
規定 が適 用 され る に至 った際現 に建 築物 が立 ち並 んで い 中心 部 にお け る都 心化 の地 理学 的研 究.人 文 地理 学研究

540
 10: 197-150. 会学 術研 究論 文集29: 481-486.
多 田治樹.阪 本一 朗1994.都 心 住 宅地 の相続 によ る敷地 芳賀 登1992.『 大 東京 の思 想』 雄 山閣 出版会.
利用 変化 に関す る実 証 的研究.日 本 不動産 学会 誌9(1): 原 科 幸彦 ・小 野 宏也 ・笹 川 敬1990.既 成市 街 地 に お け
67-78. る幹線 道 路整備 事業 が土 地 の高度 利用 に与 え る影響 に関
戸所 隆1986.『 都市 空間 の立 体化 』古 今書 院. す る研 究 ・ 春 日通 りにお け る土 地 区画整 理事 業 と用地
冨 田博 幸 ・中 出文 平1994.立 体 的用 途 構成 を考慮 した建 買 収 式 道 路 拡 幅 事 業 を 例 と して.日 本 不 動 産 学 会 誌
物 利 用実 態及 び街 区形 態 に関 す る研究.日 本都市 計 画学 5(1): 30-42.

Geographical Review of Japan 79-10 527-541 2006

Land Use Transition and Built-up Areas Encircling the Central Business District in Tokyo:
Shinjuku-ku Kagurazaka District

USHIGAKI Yuya (Graduate student, Nihon University)

This paper discusses the historical context and changes in the urban core of the area encircling the

central business district (CBD) in Tokyo. It also provides a detailed analysis of the land use

transition over a long span of time. The study area is the Kagurazaka district of Tokyo , because of
the availability of many historical data.

The Kagurazaka district was home to numerous hatamotoyashiki (manisons of daimyo) , in the last

years of the Edo period. Currently, although the land use and floor space ratio are almost the same,
the internal structure differs greatly. The ryotei (restaurant) district was established after the

Sino-Japanese War, and had evolved into a high-density area by 1922. The district comprises low to
medium-rise buildings, following the specifications of the current Building Standards Act . The

medium-rise buildings are on narrow plots of land and are used for restaurants , offices, and
apartments. Therefore, the character of Ryotei as a restaurant district was intensified . Since this
district has become known as a restaurant district, it has gained much popularity . However,
narrow-site buildings have a high ratio of vacant space.

On the other hand, after World War II, there were many empty spaces for development , which
were considered to be low-grade sites. One such site is the district near lidabashi station , which is an
important intersection. This district was developed with large-scale buildings that are used for

offices and apartments. The land use in this district resembles that in the CBD.

Key words: Land use transition, Medium to high-rise buildings, Ryotei district, area encircling the

CBD, Kagurazaka

541