CADANGAN PENYELIDIKAN / RESEARCH PROPOSAL

Cadangan penyelidikan hendaklah mengandungi perkara-perkara berikut dan tidak melebihi

8 muka surat / The research proposal should contain the following details and not more than 8
pages:

1. Tajuk Kajian / Research Title

Persepsi Pengguna Terhadap Platfom Digital Pembelian Hartanah di Malaysia

2. Pengenalan Kajian / Introduction

Secara amnya, pada era moden ini transaksi penjualan harta tanah di Malaysia dilaksanakan
melalui ejen-ejen harta tanah yang berlesen untuk menjual atau membeli harta tanah. Ejen
hartanah ini menjalankan segala jenis prosedur untuk klien membeli harta tanah yang mereka
ingin miliki dari awalnya. Setiap ejen ini mempunyai teknik mereka yang tersendiri daripada
syarikat hartanah untuk menjual harta tanah kepada klien. Jika kita menelusuri zaman sebelum
covid-19 yang menjadi krisis global dari bulan November 2019 hingga awal 2022, kebanyakan
ejen hartanah menggunakan kaedah tradisional untuk berurusan dengan klien iaitu dengan
sentiasa berjumpa dengan mereka secara bersemuka bagi tujuan tinjauan tempat dan pelbagai
pendokumentasian yang sepatutnya dilakukan. Namun demikian, era pasca pandemik ini
melihat pertumbuhan globalisasi didorong oleh teknologi yang berpendirian bahawa semua
berada di hujung jari. Hal ini selari juga dalam sektor hartanah di mana semua urusan ejen
hartanah mahupun klien telah didigitalkan, tetapi persoalan utama dalam situasi ini adakah
pendigitalan dalam sektor hartanah ini memberi sepenuh kepuasan untuk klien yapeneng
merupakan elemen utama bagi kejayaan sektor hartanah. Oleh itu, kajian ini bertujuan untuk
mengkaji persepsi pengguna terhadap platform digital pembelian hartanah di Malaysia. Kajian
ini melibatkan kaedah gabungan penerokaan berturutan iaitu kaedah soal selidik dan
seterusnya diikuti oleh kaedah temu bual. Kajian ini melibatkan 200 responden dari kalangan
klien yang terdiri daripada pembeli hartanah yang pelbagai dan 8 orang ejen hartanah untuk
ditemu bual. Selangor dipilih sebagai lokasi kajian kerana kepadatan penduduknya dan statistik
daripada laman web hartanah iaitu iProperty. Data kuantitatif dianalisis dengan pembentangan
dalam jadual ringkasan. Jadual ini termasuk gambaran keseluruhan umum bagi kebanyakan
pembolehubah yang disiasat. Data temubual kualitatif pula dianalisis dengan menggunakan
teknik analisis tematik iaitu dengan menganalisis data kualitatif yang melibatkan pembacaan
melalui sekumpulan data dan mencari pola makna data untuk menemukan tema. Secara
keseluruhannya kajian ini dapat membantu untuk sektor hartanah untuk menganalisis dengan
lebih effisien keperluan klien-klien yang ingin membeli harta tanah di Malaysia serta dapat
menambah baik khidmat mereka supaya dapat memajukan lagi sektor hartanah tanah air.

3. Latar Belakang Kajian / Background of Research

Tanah, mengikut definisi, adalah kekal dan tidak boleh dimusnahkan, namun ia juga merupakan
jenis harta yang paling boleh disesuaikan dan boleh diubah. Tanah mempunyai kesan ke atas
kehidupan seharian kita; kita hidup di atasnya, mengerjakannya, menjalankan urusan kita di
atasnya, menjalankan aktiviti ekonomi di atasnya, dan ada yang sanggup pergi berperang untuk
menakluki, melindungi, dan menjajahnya. Tanah akan sentiasa berfungsi sebagai asas untuk
aktiviti ekonomi, sosial, budaya, politik dan teknikal. Sistem harta tanah di Malaysia mengikut
Pusat Maklumat Harta Tanah Negara dapat dibahagikan kepada beberapa jenis harta tanah
iaitu kediaman (residential), komersial (commercial), dan tanah kosong (vacant land) iaitu tanah
pegangan bebas (freehold), tanah pegangan pajak (leasehold) dan tanah rizab melayu (malay
reserve land).

Kejayaan dalam sektor hartanah atau lebih spesifiknya projek perumahan amnya bergantung
kepada keupayaan pasaran untuk melonjakkan kadar jualan kepada klien. Jualan hartanah ini
dijalankan oleh ejen-ejen hartanah. Ejen hartanah adalah individu yang diberi lesen oleh
Lembaga Penilai Pentaksir & Ejen Hartanah (LPPEH) dalam menguruskan proses jual beli,
sewaan atau pajakan hartanah. Mereka juga dikenali sebagai Real Estate Negotiator (REN).
Lesen ini tidak bersifat kekal dan boleh ditarik balik sekiranya mereka tidak mematuhi undang-
undang yang ditetapkan ketika menjalankan urusniaga.

4. Pernyataan Masalah / Problem Statement

Sebelum meletusnya pandemik covid-19 urusan pembelian hartanah merupakan proses yang
amat besar dan semuanya berlangsung secara bersemuka di antara ejen hartanah dan klien.
Namun demikian, selepas melalui krisis pandemik ini, satu elemen yang begitu signifikan dalam
norma baharu ialah semua perkara yang menjadi kepentingan umat manusia berlangsung
secara atas talian. Hal ini selari dengan konsep e-kerajaan yang menumpukan digitalisasi dalam
khidmat kerajaan. Perkara ini juga dilaksanakan dalam sektor hartanah di mana semua urusan
pembelian hartanah didigitalisikan. Perkara ini dapat dilihat dengan adanya pelbagai laman web
untuk membuat tinjaun hartanah atau lebih spesifiknya rumah kediaman seperti “Property
Guru”, “iProperty”, Mudah.my dan banyak lagi. Namun begitu, bukan semua proses pembelian
hartanah dapat dilakukan sepenuhnya atas talian; beberapa prosedur pendokumentasian masih
lagi dilaksanakan secara bersemuka bersama ejen-ejen hartanah oleh klien.

Berdasarkan Pusat Maklumat Harta Tanah Negara, pada suku ketiga tahun 2022
sebanyak 46, 625 hartanah (semua jenis tanah) telahpun berjaya dijual oleh ejen-ejen hartanah.
53.7% rumah telahpun berjaya dijual dalam tempoh tersebut yang bersamaan dengan 25,031
unit rumah (semua kelas). Berdasarkan statistik ini dapat dilihat bahawa penjualan hartanah di
Malaysia meningkat pada setiap tahun kerana permintaan yang tinggi daripada klien yang
disebabkan oleh pembangunan negara yang berkembang pesat. Oleh itu, proses penjualan
hartanah juga perlu berkembang mengikut arus pembangunan moden iaitu pendigitalan sistem
penjualan menerusi ejen-ejen hartanah. Pendigitalan sektor hartanah ini melibatkan semua
pihak dari syarikat hartana, ejen jualan dan juga klien. Prestasi ejen hartanah juga memainkan
peranan penting dalam melonjakkan lagi usaha pendigitalan sektor hartanah di Malaysia.
Mereka perlu lebih efisien dalam mengendali semua proses pembelian rumah atau tanah oleh
klien secara atas talian dan harus mempersembahkan diri ejen dengan profesional dan
berkepimpinan supaya dapat menarik minat klien untuk membeli tanah bersama ejen atau
syarikat tersebut.
Oleh itu, kajian ini meneroka faktor-faktor sikap profesional dan kepemimpinan yang
menarik minat klien untuk membeli hartanah bersama ejen hartanah. Selain itu, faktor
kepentingan pendigitalan proses pembelian dan pengurusan hartanah untuk memudahkan
urusan pembelian hartanah juga dikaji untuk membangunkan model sistem penjualan hartanah
yang didigitalkan. Model ini diharapkan dapat memuaskan klien untuk membeli hartanah yang
melalui proses pembelian yang didigitalkan bersama ejen hartanah di Malaysia pada masa akan
datang.
 5. Objektif Kajian / Research Objectives

i.Menentukan faktor-faktor sikap profesional dan kepemimpinan dalam diri ejen hartanah yang
menarik minat klien untuk membeli rumah atau tanah.
ii.Mengenalpasti bagaimanakah pendigitalan sistem penjualan dan pengurusan hartanah
menyumbang dalam keyakinan klien untuk membeli rumah atau tanah dengan yakin bersama
syarikat atau ejen hartanah.
iii.Mengkaji model sistem penjualan hartanah digital yang sesuai digunakan untuk menarik minat
klien.
iv.Mengkaji kesan model sistem penjualan hartanah digital ke atas sektor hartanah.

6. Metodologi Kajian / Research Methodology

Reka Bentuk Kajian

Kajian ini menggunakan kaedah gabungan penerokaan berturutan iaitu fasa pertama
menggunakan kaedah kuantitatif dan seterusnya diikuti oleh kaedah kualitatif. Penggunaan
kaedah kuantitatif dalam kajian ini bertujuan untuk memahami situasi dan keadaan yang
sebenar tentang persepsi masyarakat mengenai pendigitalan sistem penjualan dan pengurusan
hartanah. Manakala, penggunaan kaedah kuantitatif bertujuan mengkaji implikasi dan kesan
model sistem penjualan hartanah digital ke atas kepuasan klien.

Fasa 1 – Kaedah Soal Selidik

Kaedah pertama dalam kajian ini adalah kaedah soal selidik dan instrumen kajian yang
digunakan adalah borang soal selidik. Persampelan rawak berstrata digunakan dalam kajian
soal selidik yang mewakili sembilan daerah di Negeri Selangor iaitu Sabak Bemam, Hulu
Selangor, Kuala Selangor, Gombak, Petaling, Klang, Kuala Langat, Sepang dan Hulu Langat.
Sembilan daerah di Selangor dipilih agar data yang dikumpulkan boleh digeneralisasikan
kepada seluruh Negeri Selangor. Muka hadapan borang soal selidik mempunyai maklumat
tentang ruangan nombor borang soal selidik, tajuk kajian yang dijalankan, nama penyelidik,
tujuan kajian ini dilakukan dan maklumat penyertaan. Maklumat penyertaan adalah tentang
kerahsiaan responden, keputusan soal selidik, pemulangan borang soal selidik, hak responden
dan mengapa mereka dipilih, dan maklumat penyelidik. Cara mengisi borang soal selidik juga
ditunjukkan melalui contoh ringkas dalam borang soal selidik ini.
Fasa 2 – Kaedah Temu Bual
Kaedah kedua dalam kajian ini adalah kaedah temu bual dan instrumen kajian yang digunakan
ialah protokol temu bual. Reka bentuk soalan temu bual dibina sendri oleh penyelidik
berdasarkan hasil kajian-kajian lepas. Protokol temu bual ini adalah untuk kegunaan penyelidik
sahaja agar sesi temu bual dapat dijalankan dengan lebih teratur. Muka depan protokol temu
bual mempunyai maklumat tentang tajuk kajian, tujuan temu bual dan skop temu bual yang
dijalankan. Protokol temu bual terbahagi kepada dua bahagian iaitu profil informan dan soalan-
soalan temu bual. Profil informan temu bual adalah termasuk nama informan, jantina, umur dan
tempoh bekerja dalam sektor hartanah dan tarikh ditemu bual. Profil informan temu bual ini
adalah untuk rujukan dan simpanan penyelidik sahaja. Teknik persampelan bagi kaedah
kualitatif dipilih melalui teknik persampelan bertujuan untuk ejen hartanah yang berpengalaman
dalam urusan penjualan rumah dan tanah.

Menurut Neuman (2011), pensampelan bertujuan merupakan satu kaedah untuk mengenal
pasti dan memilih informan daripada kumpulan sampel untuk mengumpul maklumat
berdasarkan objektif kajian. Bilangan Informan yang terlibat dalam temu bual adalah 8 orang
ejen hartanah di sembilan daerah di Selangor. Merujuk Sammalisto dan Lindhqvist (2008), dua
orang informan yang berbeza dalam setiap kumpulan sampel yang berbeza sudah memadai
untuk membuat analisis yang mendalam. Prosedur untuk menganalisis data temu bual
melibatkan beberapa proses analisis tematik. Pertama, semua data yang berkaitan dengan isu-
isu yang sedang dikaji dikumpulkan. Kedua, data dibaca beberapa kali dan komen dicatatkan
tentang tema-tema utama yang muncul. Ketiga, idea dikategorikan kepada topik dan sub-topik.
Keempat, topik ditentukan mengikut objektif kajian (mengenal pasti sifat-sifat atau ciri-ciri yang
membezakan di antara satu topik dengan topik-topik yang lain) dan label atau kod diberikan.
Kelima, data diklasifikasikan (kumpulan topik yang patut digabungkan di bawah kategori atau
tema yang lebih bermakna dan terkawal). Data dan sistem klasifikasi disemak beberapa kali
untuk memastikan supaya kategori yang dihasilkan adalah tepat, tidak bertindih dan data
diletakkan dalam tema yang betul. Keabsahan tema dan sub-tema yang terbentuk akan
disahkan oleh pakar dalam bidang pengurusan sisa pepejal atau sisa makanan. Akhirnya, tema
ditafsirkan untuk menyumbang kepada konteks kajian dan membangunkan instrumen kuantitatif
berdasarkan objektif yang telah ditetapkan dalam kajian ini.
7. Signifikan Kajian / Research Significance

Kajian ini dilakukan adalah untuk menambahkan lagi kajian berhubung digitalisasi perkhidmatan
sektor hartanah di Malaysia yang mendorong dalam merealisasikan konsep pendigitalan dalam
semua sektor di dalam negara.

Kepentingan kajian ini adalah dapat melihat persepsi masyarakat dan klien pembeli hartanah
mengenai pendigitalan sistem perkhidmatan sektor hartanah di Malaysia. Konsep yang
digunakan seperti teori modenisasi dan teori tingkah laku terancang dapat mencerminkan
keadaan yang berlaku dalam proses mendigitalkan perkhidmatan sektor hartanah di mana
terdapat pelbagai persepsi masyarakat terhadap perubahan ini. Kajian ini juga memberikan kita
implikasi bahawa pentingnya sifat kepemimpinan dalam perwakilan sektor hartanah yang
meningkatkan lagi pertumbuhan sektor tersebut. Tanpa pemahaman yang jelas terhadap
fenomena ini, maka akan wujud pelbagai keraguan di antara klien dan juga ejen hartanah yang
secara tidak langsungnya akan menjejaskan pertumbuhan sektor hartanah di Malaysia.

8. Kajian Literatur / Literature Review

Kajian model sistem penjualan hartanah digital dalam sektor hartanah adalah penting kerana
dapat menumpukan semua urusan pembelian rumah atau tanah dalam satu sistem yang
sistematik. Jika model ini berjaya dibangunkan maka ianya akan lebih efisien apabila ejen
hartanah berurusan bersama klien. Berdasarkan penelitian kajian-kajian lepas, penyelidik
mendapati banyak kajian telah dijalankan dalam penjualan hartanah pasca pandemik serta
masalah-masalah yang dihadapi dalam sektor tersebut. Penyelidik menggunakan dua teori
yang berbeza untuk meramal situasi pendigitalan penjualan dan pengurusan sektor hartanah di
Malaysia. Teori Modenisasi dan Teori Tingkah Laku Terancang (Ajzen, 1991). Misalnya, kajian
sikap dan respon terhadap perubahan dan kemajuan teknologi digitalisasi sektor hartanah
dalam kalangan klien pembeli rumah dan tanah. Perkara ini dapat dilihat dalam kajian yang
menumpukan E-servis kerajaan dan swasta di mana E-servis merupakan sebahagian daripada
perkhidmatan dalam e-kerajaan selain daripada eperolehan, persekitaran pejabat generik atau
e-pejabat, sistem maklumat pengurusan sumber manusia, sistem pemantauan projek,
pertukaran buruh elektronik, e-syariah, etanah, e-kehakiman dan portal perkhidmatan awam,
yang bertujuan untuk meningkat dan memudahkan sistem penyampaian perkhidmatan awam.
Malaysia merupakan negara yang melaksanakan e-servis secara khusus.
 Teori Modenisasi dalam erti kata mudah adalah transformasi masyarakat ke arah yang
lebih maju serta proses perubahan hidup masyarakat daripada tradisional kepada cara yang
lebih maju dalam meningkatkan kualiti hidup (Corinium Global Intelligence, 2015). Teori Tingkah
Laku Terancang adalah berdasarkan andaian bahawa sikap seseorang terhadap tingkah laku
bermula dengan kepercayaannya tentang kesan tingkah laku tersebut. Teori ini merangkumi
tiga elemen, yang pertama adalah niat terhadap tingkah laku yang bergantung kepada faktor
motivasi diri (kemahuan untuk melakukan sesuatu). Kedua, sikap terhadap tingkah laku yang
melibatkan penilaian sama ada tingkah laku tersebut adalah baik atau tidak dan pelaku ingin
melakukan atau sebaliknya. Ketiga, kebiasaan atau norma terhadap tingkah laku iaitu nilai
kepercayaan seseorang terhadap persepsi orang lain tentang tingkah lakunya dan kepentingan
terhadap pelaku tersebut. Walau bagaimanapun, skop kajian yang telah dijalankan tidak
mempunyai tumpuan khusus ke atas pendigitalan sektor hartanah secara langsung tetapi
berkait rapat dengan elemen-elemen utama kajian ini.

Sejak tahun lalu, pendigitalan industri hartanah dijangka semakin pantas, kerana Covid-
19 memaksa transformasi digital ke atas mana-mana industri, malah sektor yang lebih
konservatif yang menentangnya setakat ini. Berbanding dengan industri lain seperti perbankan,
peruncitan dan penjagaan kesihatan, hartanah telah menjadi pengguna pendigitalan yang agak
lewat. Walau bagaimanapun, terdapat beberapa keadaan di mana teknologi digital
meningkatkan pengalaman membeli rumah sambil meningkatkan kecekapan operasi untuk
broker hartanah. Penyelesaian digital seperti padanan apartmen automatik, lawatan rumah
maya, portal penyewa, pengurusan tapak dan penyelesaian tanpa sentuh merentas pinjaman
rumah, pembayaran dan perkhidmatan insurans mengubah cara hartanah dibeli, dijual, dipajak
dan diurus. Aliran yang sama muncul dalam hartanah komersial, di mana pemilik hartanah boleh
mengambil alih pengurusan aset mereka ke tangan mereka sendiri dengan papan pemuka
berpusat yang memberikan cerapan tentang penggunaan tenaga, gas dan air, mengesan
penyelenggaraan yang diperlukan dan banyak lagi.

Secara tuntasnya, berdasarkan dua teori ini dan kajian-kajian lepas, persepsi terhadapa
pendigitalan sektor hartanah adalah sangat penting untuk dikaji kerana ia merupakan kemajuan
yang diperlukan dalam pengurusan hartanah selari dengan sektor-sektor utama lain yang
menyumbang kepada pertumbuhan keseluruhan sesebuah negara.
 9. Rujukan / References

De Vaus, D. (2002). Analyzing social science data: 50 key problems in data analysis. sage.

iProperty.com.my. 10 Kawasan paling banyak dicari oleh pembeli rumah di Malaysia pada
2022. https://www.iproperty.com.my/bm/pandangan-hartanah/kawasan-paling-banyak-
dicari-pembeli-rumah-malaysia-2022-83576. Diakses pada [15 Februari 2023]

Ajzen, I. 1991. The theory of planned behavior. Organizational Behavior and Human Decision
Processes, 50, 179-211.

Ajzen, I., & Manstead, A. S. R. 2007. Changing health-related behaviors: An approach based on
the theory of planned behavior. In K. van den Bos, M. Hewstone,J. De Wit, H. Schut and
M.Stroebe (Eds), The scope of social psychology: Theory and applications, hlm 43-63.
NewYork: Psychology Press.

Fauziah, H. 2020. Kerangka Konseptual Teori Tingkah Laku Terancang Sebagai Model
Mengkaji Hubungan Tingkah Laku Aktiviti Fizikal Dalam Kalangan Guru Sekolah Rendah.
Institut Pendidikan Guru Malaysia Kampus Ipoh.

Muhamaad Razis, I. 2022. Arah tuju hartanah negara. Harian Metro.

https://www.hmetro.com.my/PnP/2022/09/887107/arah-tuju-hartanah-negara. Diakses
pada [16 Februari 2023]

MD. SANI, Norazmawati. 2021. Tekanan Perumahan Pasca Pandemik Covid-19 Terhadap
Kemampuan Perumahan. Jurnal Dunia Pengurusan, [S.l.], v. 3, n. 2, p. 59-66,. ISSN
2682-8251. https://myjms.mohe.gov.my/index.php/jdpg/article/view/14037. Diakses pada
[20 Februari 2023]

Nor Azila, A. 2022. Literasi Digital Penjawat Awam Mantapkan Kualiti Penyampaian
Perkhidmatan. Pendaftar Universiti Putra Malaysia.

Vellapandian, P. 2021. Kajian Keupayaan Pemilikan Rumah Dalam Kalangan Belia Malaysia.
Kementerian Belia dan Sukan Malaysia.
PropertyGuru Editorial Team. 2019. LPPEH: Jom Kenali Fungsi & Tanggungjawabnya di
Malaysia!. PropertyGuru. https://www.propertyguru.com.my/bm/panduan-hartanah/lppeh-
lembaga-penilai-pentaksir-ejen-harta-tanah-dan-pengurus-harta-malaysia-15787. Diakses
pada: [15 Februari 2023]

Pusat Maklumat Harta Tanah Negara. https://napic.jpph.gov.my/portal/ms/web/guest/about-

napic. Diakses pada: [14 Februari 2023]

Prateek Goorha. 2017. Modernization Theory. Oxford Research Encyclopedia of

InternationalStudies. Research Gate.
https://www.researchgate.net/publication/301731821_Modernization_Theory. Diakses
pada: [15 Februari 2023]