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patrimoni immobiliari - Linee guida IDcompl ITEM3 MANUTENZIONE NORMA TECNICA UNI 11136:2004 DATA 01/09/2004 AUTORI
MANUTENZIONE TITOLO Global service per la manutenzione dei patrimoni immobiliari - Linee guida Global service for maintenance of buildings -
Guidelines SOMMARIO La norma fornisce una guida ai committenti e agli assuntori per l'impostazione dei processi di global service di manutenzione
immobiliare, al fine di uniformarne l'approccio, su una base comune di riferimento metodologico- operativo, da parte di committenti e assuntori.Essa si
applica:- dopo la decisione del committente di intraprendere questo tipo di contratto;- prima della valutazione dei progetti di offerta formulati dai potenziali
assuntori.Affronta la fase di richiesta del committente e la fase di impostazione del progetto di offerta da parte del potenziale assuntore. TESTO DELLA
NORMA CLASSIFICAZIONE ICS 03.080.10 03.100.10 91.040.01 CLASSIFICAZIONE ARGOMENTO AA10A08 PARZIALMENTE SOSTITUITA
GRADO DI COGENZA STATO DI VALIDITA' In vigore RIFERIMENTI NAZIONALI LINGUA Italiano PAGINE 15 PREZZO EURO Non Soci 36,00
Euro - Soci 18,00 Euro
2. 2. NORMA ITALIANA Global service per la manutenzione dei patrimoni UNI 11136 immobiliari Linee guida SETTEMBRE 2004 Global service for
maintenance of buildings Guidelines CLASSIFICAZIONE ICS 03.080.10; 91.040.01; 03.100.10 SOMMARIO La norma fornisce una guida ai committenti e
agli assuntori per l’impostazione dei processi di global service di manutenzione immobiliare, al fine di uniformarne l’approccio, su una base comune di
riferimento metodologico-operativo, da parte di committenti e assuntori. Essa si applica: - dopo la decisione del committente di intraprendere questo tipo di
contratto; - prima della valutazione dei progetti di offerta formulati dai potenziali assuntori. Affronta la fase di richiesta del committente e la fase di
impostazione del progetto di offerta da parte del potenziale assuntore. RELAZIONI NAZIONALI RELAZIONI INTERNAZIONALI ORGANO
COMPETENTE Commissione "Manutenzione" RATIFICA Presidente dell’UNI, delibera del 22 luglio 2004 UNI © UNI - Milano Ente Nazionale Italiano
Riproduzione vietata. Tutti i diritti sono riservati. Nessuna parte del presente documento di Unificazione può essere riprodotta o diffusa con un mezzo
qualsiasi, fotocopie, microfilm o altro, senza Via Battistotti Sassi, 11B il consenso scritto dell’UNI. 20133 Milano, Italia UNI 11136:2004 Pagina I
3. 3. PREMESSA La presente norma è stata elaborata dalla Commissione "Manuten- zione" dell’UNI, nell’ambito della Sottocommissione "Manutenzione dei
patrimoni immobiliari". La Commissione Centrale Tecnica dell’UNI ha dato la sua approva- zione il 30 giugno 2004. Le norme UNI sono revisionate, quando
necessario, con la pubblicazione di nuove edizioni o di aggiornamenti. È importante pertanto che gli utilizzatori delle stesse si accertino di essere in
possesso dell’ultima edizione e degli eventuali aggiornamenti. Si invitano inoltre gli utilizzatori a verificare l’esistenza di norme UNI corrispondenti alle
norme EN o ISO ove citate nei riferimenti normativi. Le norme UNI sono elaborate cercando di tenere conto dei punti di vista di tutte le parti interessate e di
conciliare ogni aspetto conflittuale, per rappresentare il reale stato dell’arte della materia ed il necessario grado di consenso. Chiunque ritenesse, a seguito
dell’applicazione di questa norma, di poter fornire sug- gerimenti per un suo miglioramento o per un suo adeguamento ad uno stato dell’arte in evoluzione è
pregato di inviare i propri contributi all’UNI, Ente Nazionale Italiano di Unificazione, che li terrà in considerazione, per l’eventuale revisione della norma
stessa. UNI 11136:2004 © UNI Pagina II
4. 4. INDICE 0 INTRODUZIONE 1 1 SCOPO E CAMPO DI APPLICAZIONE 1 2 RIFERIMENTI NORMATIVI 2 3 TERMINI E DEFINIZIONI 3 3.1
Definizioni relative al global service ................................................................................................ 3 3.2 Altre definizioni
........................................................................................................................................... 3 4 CRITERI PER L'IMPOSTAZIONE PRELIMINARE DEL GSMI
(COMMITTENTE) 5 4.1 Conoscenza del patrimonio immobiliare ...................................................................................... 6 4.2 Selezione delle attività
esternalizzabili .......................................................................................... 6 4.3 Valutazione dell’impatto organizzativo
.......................................................................................... 7 5 CRITERI PER L'IMPOSTAZIONE DELLA RICHIESTA DI OFFERTA (COMMITTENTE) 8 5.1
Immobili inclusi nel GSMI e corredo informativo di base ................................................... 8 5.2 Gradualità di implementazione del GSMI
.................................................................................... 9 5.3 Definizione dei risultati da conseguire attraverso il GSMI .................................................. 9 5.4
Sistema di controllo della qualità ................................................................................................... 10 5.5 Disponibilità degli
immobili................................................................................................................ 11 5.6 Disponibilità del sistema informativo
........................................................................................... 11 5.7 Qualificazione dell'assuntore
........................................................................................................... 12 6 CRITERI PER L'IMPOSTAZIONE DEL PROGETTO DI OFFERTA (ASSUNTORE)
12 6.1 Analisi preliminare ................................................................................................................................. 12 6.2 Impostazione del progetto di offerta tecnica
........................................................................... 13 6.3 Impostazione del progetto di offerta economica ................................................................... 15 UNI
11136:2004 © UNI Pagina III
5. 5. UNI 11136:2004 © UNI Pagina IV
6. 6. 0 INTRODUZIONE Il global service è una forma di contratto di esternalizzazione basato sui risultati, attraverso cui un committente affida una serie di
attività rivolte ad un immobile o un patrimonio immobiliare ad un unico assuntore qualificato, secondo quanto definito al punto 3 della presente norma. In
funzione delle specifiche esigenze e convenienze del committente e delle strategie di gestione del patrimonio immobiliare da questi adottate, il global service
può contemplare l'affidamento di più attività attinenti ad un unico servizio (per esempio, la manutenzione edilizia ed impiantistica) o di più attività attinenti ad
una serie di servizi (tra cui, per esempio, la stessa manutenzione edilizia ed impiantistica, la manutenzione di attrezzature e di arredi, la gestione di impianti
termici, la gestione di impianti tecnologici, la gestione di "call center", la gestione del verde, la pulizia e l'igiene ambientale). La presente norma prende in
esame il global service di sola manutenzione, inteso come sistema integrato di attività di manutenzione immobiliare con piena responsabilità da parte
dell'assuntore sui risultati in termini di raggiungimento/mantenimento di livelli prestazionali prestabiliti dal committente. L'oggetto di un contratto di global
service di manutenzione immobiliare è pertanto l'affidamento da parte di un committente ad un assuntore, per un periodo di tempo definito, del complesso di
attività manutentive finalizzate a garantire la disponibilità a livelli prestazionali prefissati di un immobile o di un patrimonio immobiliare. Si richiamano di
seguito la definizione e le caratteristiche fondamentali del global service di manutenzione espresse dalla UNI 10685. Definizione "Contratto riferito ad una
pluralità di servizi sostitutivi delle normali attività di manutenzione con piena responsabilità sui risultati da parte dell'assuntore". Caratteristiche "Il
committente affida ad un terzo per un periodo di tempo definito, la manutenzione di un bene al fine di: - mantenerlo nello stato di conservazione richiesto; -
ottenerne la disponibilità a produrre e/o espletare il servizio richiesto; - avere proposte di migliorie miranti a ridurre il costo del servizio e/o migliorare le
caratteristiche tecniche del bene e la sua disponibilità a produrre. Il committente garantisce la conduzione del bene secondo i parametri e le procedure
concordate. L'assuntore è responsabile delle scelte di progetto, di pianificazione, di direzione e di attuazione delle attività manutentive, salvo quanto
espressamente concordato in maniera collegiale con il committente. L'assuntore garantisce comunque il raggiungimento di tutti i risultati pattuiti. L'assuntore
fornisce la documentazione concordata che deve permettere al committente di: - continuare ad avere la conoscenza della storia tecnico-economica del bene; -
valutare se l'assuntore ha operato nel rispetto del capitolato tecnico e del progetto del "global service" di manutenzione. Il compenso contrattuale è basato sui
risultati ottenuti. La misurazione dei risultati viene effettuata secondo metodologie concordate". 1 SCOPO E CAMPO DI APPLICAZIONE La presente norma
fornisce criteri-guida ai committenti e agli assuntori per l'impostazione dei processi di global service di manutenzione immobiliare (di seguito abbreviato in
GSMI) rivolti ad immobili o patrimoni immobiliari pubblici e privati, al fine di uniformarne l'approccio, su una base comune di riferimento metodologico-
operativo, tanto da parte dei committenti quanto degli assuntori. UNI 11136:2004 © UNI Pagina 1
7. 7. Essa si applica: - a valle della fase strategica di decisione da parte del committente di intraprendere il processo di GSMI; - a monte della fase di valutazione
dei progetti di offerta formulati dai potenziali assuntori. Affronta le seguenti fasi del processo di GSMI: - la fase di impostazione preliminare (da parte del
committente); - la fase di impostazione della richiesta di offerta (da parte del committente); - la fase di impostazione del progetto di offerta (da parte del
potenziale assuntore). Nota Nell'applicazione del GSMI ai patrimoni immobiliari, le suddette fasi presentano i più elevati aspetti di criticità e complessità,
poiché in esse si possono innescare elementi problematici in grado di inficiare o di compro- mettere, nelle fasi successive, le eventuali potenziali opportunità
derivanti dall'adozione dello stesso GSMI. Le fasi di valutazione dell'offerta di GSMI e di stesura del contratto sono trattate, per quanto applicabile nel settore
immobiliare, nella UNI 10685, che a sua volta richiama parzialmente la UNI 10146. 2 RIFERIMENTI NORMATIVI La presente norma rimanda, mediante
riferimenti datati e non, a disposizioni contenute in altre pubblicazioni. Tali riferimenti normativi sono citati nei punti appropriati del testo e sono di seguito
elencati. Per quanto riguarda i riferimenti datati, successive modifiche o revisioni apportate a dette pubblicazioni valgono unicamente se introdotte nella
presente norma come aggiornamento o revisione. Per i riferimenti non datati vale l'ultima edizione della pubblicazione alla quale si fa riferimento. UNI 9910
Terminologia sulla fidatezza e sulla qualità del servizio UNI 10146 Criteri per la formulazione di un contratto per la fornitura di servizi finalizzati alla
manutenzione UNI 10147 Manutenzione - Termini aggiuntivi alla UNI EN 13306 e definizioni UNI 10604 Manutenzione - Criteri di progettazione, gestione e
controllo dei servizi di manutenzione di immobili UNI 10685 Manutenzione - Criteri per la formulazione di un contratto basato sui risultati ("global service")
UNI 10831-1 Manutenzione dei patrimoni immobiliari - Documentazione ed informazioni di base per il servizio di manutenzione da produrre per i progetti
dichiarati eseguibili ed eseguiti - Struttura, contenuti e livelli della documentazione UNI 10831-2 Manutenzione dei patrimoni immobiliari - Documentazione
ed informazioni di base per il servizio di manutenzione da produrre per i progetti dichiarati eseguibili ed eseguiti - Articolazione dei contenuti della
documentazione tecnica e unificazione dei tipi di elaborato UNI 10874 Manutenzione dei patrimoni immobiliari - Criteri di stesura dei manuali d'uso e di
manutenzione UNI 10951 Sistemi informativi per la gestione della manutenzione dei patrimoni immobiliari - Linee-guida UNI 10998 Archivi di gestione
immobiliare - Criteri generali di costituzione e cura UNI EN 13306 Manutenzione - Terminologia UNI 11136:2004 © UNI Pagina 2
8. 8. 3 TERMINI E DEFINIZIONI Ai fini della presente norma si applicano le definizioni date nelle UNI EN 13306, UNI 9910, UNI 10146, UNI 10147, UNI
10604, UNI 10685, e le seguenti. 3.1 Definizioni relative al global service 3.1.1 global service immobiliare: Forma particolare di contratto di esternalizzazione
basato sui risultati, attraverso cui un committente affida una serie di attività rivolte a un immobile o a un patrimonio immobiliare a un unico assuntore. 3.1.2
global service di manutenzione: Contratto riferito a una pluralità di servizi sostitutivi delle normali attività di manutenzione con piena responsabilità sui
risultati da parte dell'assuntore (definizione tratta dalla UNI 10685). 3.1.3 global service di manutenzione immobiliare (GSMI): Sistema integrato di attività di
manutenzione immobiliare con piena responsabilità da parte dell'assuntore sui risultati in termini di raggiungimento e/o mantenimento di livelli prestazionali
prestabiliti dal committente. 3.2 Altre definizioni 3.2.1 assuntore di GSMI: Soggetto (anche capofila di un raggruppamento temporaneo di imprese) che,
attraverso uno specifico contratto, assume da un committente un GSMI per un immobile o un patrimonio immobiliare. 3.2.2 benchmarking: Processo
omogeneo di analisi, misurazione e raffronto di un determinato servizio in rapporto a parametri di riferimento desunti da analoghi servizi presenti sul mercato,
finalizzato alla ricerca e al conseguimento di prestazioni superiori. 3.2.3 committente di GSMI: Soggetto che, attraverso uno specifico contratto, appalta ad un
assuntore un GSMI per un immobile o un patrimonio immobiliare in proprietà, in locazione o in comodato. 3.2.4 componente ambientale: Ogni parte spaziale
o funzionale di un edificio, suddivisibile in subcomponenti. 3.2.5 componente tecnologica: Ogni parte edilizia o impiantistica di un edificio, suddivisibile in
subcomponenti. 3.2.6 disponibilità: Attitudine di un'entità a essere in grado di svolgere una funzione richiesta, in determinate condizioni, in un particolare
istante o durante un dato intervallo di tempo, partendo dal presupposto che siano fornite le necessarie risorse esterne (definizione tratta dalla UNI EN 13306).
3.2.7 documento di indirizzo preliminare: Documento elaborato dal committente che contiene gli esiti della verifica che ha portato alla scelta del GSMI e che
supporta la successiva fase di richiesta d’offerta. 3.2.8 durabilità: Attitudine di un'entità a eseguire una funzione richiesta in determinate condizioni d'uso e di
manutenzione fino a quando non si raggiunge uno stato limite (definizione tratta dalla UNI EN 13306). 3.2.9 durabilità dei patrimoni immobiliari: Attitudine di
una componente tecnologica di un edificio a mantenere, entro un arco di tempo definito, i propri livelli prestazionali al di sopra di una soglia critica oltre la
quale si manifesta una determinata patologia o un processo irrever- sibile di obsolescenza. 3.2.10 entità, elemento, bene: Ogni parte, componente, dispositivo,
sottosistema, unità funzionale, apparecchiatura o sistema che può essere considerato individualmente (definizione tratta dalla UNI EN 13306). UNI
11136:2004 © UNI Pagina 3
9. 9. 3.2.11 esigenza: Ciò che di necessità si richiede per il corretto svolgimento di un’attività dell’utente o di una funzione tecnologica (definizione tratta dalla
UNI 10838). Nota La richiesta può essere esplicita o implicita e può essere degli utenti e/o del committente. 3.2.12 esternalizzazione: Processo attraverso il
quale un committente affida ad un soggetto esterno alla propria struttura uno o più servizi per un edificio o un patrimonio immobiliare. Nota La scelta deriva
dalla valutazione delle più opportune strategie economiche e delle modalità di presidio delle proprie competenze. L’esternalizzazione può essere fatta
attraverso specifiche forme contrattuali e temporali e attraverso appropriate soluzioni organizzative, che possono comprendere l’organizzazione, oppure la
gestione oppure la sola conduzione dei servizi coinvolti. L’edificio o il patrimonio immobiliare possono essere in proprietà, in locazione o in comodato d’uso.
3.2.13 manuale di manutenzione: Raccolta organica e sistematica di documenti attinenti l'insieme delle modalità di manutenzione, ispezione e controllo di
componenti, elementi tecnici e unità funzionali del bene immobile, destinato ai tecnici della manutenzione (definizione tratta dalla UNI 10874). 3.2.14
manuale d'uso: Raccolta delle istruzioni e delle procedure di conduzione tecnica e manutenzione necessarie all'utente finale del bene immobile, limitate alle
operazioni per le quali non sia richiesta alcuna specifica capacità tecnica (definizione tratta dalla UNI 10874). 3.2.15 manutenzione: Combinazione di tutte le
azioni tecniche, amministrative e gestionali, durante il ciclo di vita di un'entità, volte a mantenerla o a riportarla in uno stato in cui possa eseguire la funzione
richiesta (definizione tratta dalla UNI EN 13306). 3.2.16 manutenzione a guasto, manutenzione correttiva: Manutenzione eseguita a seguito della rilevazione
di un'avaria e volta a riportare l'entità nello stato in cui essa possa eseguire una funzione richiesta (definizione tratta dalla UNI EN 13306). 3.2.17
manutenzione immobiliare: Complesso di attività e servizi finalizzati a garantire l'utilizzo di un bene immobiliare, mantenendone il valore patrimoniale e le
prestazioni iniziali entro limiti accettabili per tutta la vita utile e favorendone l'adeguamento tecnico e normativo alle iniziali o nuove prestazioni tecniche
scelte dal gestore o richieste dalla legislazione. 3.2.18 manutenzione preventiva: Manutenzione eseguita a intervalli predeterminati o in base a criteri prescritti
e volta a ridurre la probabilità di guasto o il degrado del funzionamento di un'entità (definizione tratta dalla UNI EN 13306). 3.2.19 manutenzione
programmata: Manutenzione preventiva eseguita in base a un programma temporale o a un numero stabilito di grandezze (definizione tratta dalla UNI EN
13306). 3.2.20 patrimonio immobiliare: Insieme di singoli edifici o complessi di edifici e loro pertinenze (quali spazi non edificati a verde e a parcheggio,
attrezzature degli spazi esterni, infrastrutture, ecc.) di tipo civile o industriale, che fanno riferimento ad un ente proprietario o gestore (definizione tratta dalla
UNI 10951). 3.2.21 piano di manutenzione: Serie strutturata di impegni che comprendono le attività, le procedure, le risorse e il tempo necessario per eseguire
la manutenzione (definizione tratta dalla UNI EN 13306). 3.2.22 prestazione edilizia: Comportamento reale di un organismo edilizio e/o delle sue parti nelle
effettive condizioni d’uso o di sollecitazione. Le prestazioni edilizie vengono normalmente classificate in prestazioni ambientali e prestazioni tecnologiche
(definizione tratta dalla UNI 10838). 3.2.23 progetto di GSMI: Insieme di elaborati di natura tecnica, economica e finanziaria che devono essere predisposti da
un potenziale assuntore al fine di illustrare dettagliatamente la propria proposta di offerta di GSMI a un committente. UNI 11136:2004 © UNI Pagina 4
10. 10. 3.2.24 programma di manutenzione: Documento programmatico, redatto in base alle strategie di manutenzione adottate, nel quale sono indicati gli specifici
periodi temporali durante i quali un determinato lavoro di manutenzione deve essere eseguito (definizione tratta dalla UNI EN 13306). 3.2.25 proposta di
offerta di GSMI: Atto con cui un potenziale assuntore propone a determinate condizioni, attraverso la predisposizione di un apposito progetto, di fornire un
GSMI ad un committente. Nota Nel caso di GSMI la proposta è sempre in risposta ad una specifica richiesta di offerta da parte del committente. 3.2.26
qualità: Grado in cui un insieme di caratteristiche intrinseche soddisfa i requisiti (definizione tratta dalla UNI EN ISO 9000). 3.2.27 requisito: Esigenza o
aspettativa che può essere espressa, generalmente implicita o cogente (definizione tratta dalla UNI EN ISO 9000). 3.2.28 richiesta di offerta di GSMI: Atto con
cui un committente richiede a potenziali assuntori la disponibilità a fornire un GSMI a determinate condizioni, prefissate nella medesima richiesta di offerta,
attraverso un capitolato tecnico di tipo prestazionale e un capitolato d'oneri. 3.2.29 sistema informativo per la gestione della manutenzione di un patrimonio
immobiliare (SIGEM): Strumento di supporto decisionale ed operativo costituito da banche dati, procedure e funzioni finalizzate a raccogliere, archiviare,
elaborare, utilizzare ed aggiornare le informazioni necessarie per l'impostazione, l'attuazione e la gestione del servizio di manutenzione (definizione tratta dalla
UNI 10951). 3.2.30 standard di qualità del GSMI: Livelli di qualità prestazionale prefissati dal committente che l'assuntore del GSMI deve assicurare
attraverso gli interventi manutentivi. 3.2.31 standard di servizio del GSMI: Caratteristiche e frequenze degli interventi manutentivi e modalità di
erogazione/esecuzione del servizio di manutenzione che l'assuntore del GSMI deve assicurare in funzione degli standard di qualità prefissati dal committente.
3.2.32 stato fisico: Livello di condizione fisica di un edificio o di sue componenti tecnologiche. 3.2.33 degrado: Differenza tra lo stato fisico attuale e lo stato
fisico ottimale di un edificio o di sue componenti tecnologiche. 3.2.34 stato manutentivo: Livello di manutenzione di un edificio o di sue componenti
tecnologiche. 3.2.35 stato prestazionale: Livello di funzionamento in esercizio di un edificio o di sue componenti tecnologiche. 3.2.36 utente: Qualsiasi
soggetto che utilizza a qualsiasi titolo un immobile o un patrimonio immobiliare. 3.2.37 servizio di manutenzione: Insieme di funzioni per la manutenzione
offerte ad un utilizzatore da un'organizzazione (definizione tratta dalla UNI 10992). 4 CRITERI PER L'IMPOSTAZIONE PRELIMINARE DEL GSMI
(COMMITTENTE) Nella fase di impostazione preliminare del GSMI, il committente dovrebbe espletare propedeuticamente un'articolata e puntuale
operazione di analisi e di valutazione mirata delle proprie specifiche esigenze tecnico-gestionali in rapporto alla propria realtà patrimoniale e alle strategie
immobiliari che intende adottare. UNI 11136:2004 © UNI Pagina 5
11. 11. Elementi fondamentali da sottoporre a verifica risultano in particolare: - l'analisi dello stato di consistenza quali-quantitativa del patrimonio immobiliare; -
la congruenza della scelta del GSMI con le proprie strategie immobiliari; - l'esame delle caratteristiche della struttura organizzativa interna; - l’analisi e la
valutazione del sistema informativo (se esistente); - l’individuazione delle attività affidabili attraverso il GSMI; - la definizione della gradualità di
esternalizzazione ed integrazione delle attività; - la definizione dei criteri per la determinazione e il controllo dei livelli prestazionali da garantire. Gli esiti di
questa fondamentale fase propedeutica di analisi e di valutazione esigenziale tecnico-gestionale dovrebbero essere sistematicamente raccolti in un apposito
"documento di indirizzo preliminare" al fine di istruire e supportare la successiva fase di richiesta d'offerta. Nota Nello stesso "documento di indirizzo
preliminare" il committente dovrebbe rielaborare in forma sintetica e con finalità operative tutti quegli elementi di analisi e di valutazione che lo hanno
precedentemente orientato alla scelta di adozione del GSMI. Tra questi in particolare: - l'analisi delle caratteristiche essenziali e della consistenza del
patrimonio; - l'analisi dei risultati conseguiti dai precedenti contratti manutentivi e dei relativi costi; - l'analisi dell'assetto organizzativo interno in essere e
delle relative posizioni organizzative; - l'analisi dei fabbisogni gestionali; - il censimento delle risorse necessarie (economiche, finanziarie, di personale, ecc.);
- la stima dei costi indiretti di struttura per attività di supervisione e di controllo; - la stima dei costi organizzativi; - l'analisi delle risorse umane non utilizzate
o utilizzate diversamente a causa del GSMI e la valutazione dell'impatto in termini di costi gestionali del conflitto interno (relazioni sindacali); - la valutazione
dei vantaggi economici e finanziari derivanti dal GSMI; - la valutazione dei vantaggi capitalizzabili (per esempio, acquisizione di nuove conoscenze, di nuove
competenze, di nuove strumentazioni e metodiche tecnico-gestionali). 4.1 Conoscenza del patrimonio immobiliare La definizione dello stato di conoscenza
quali-quantitativa del patrimonio immobiliare è un aspetto fondamentale ai fini di una corretta impostazione preliminare del GSMI e della successiva
elaborazione della richiesta di offerta. Il committente, prima di formulare la richiesta di offerta, è tenuto a valutare l’idoneità delle informazioni in suo
possesso relativamente alla definizione dello stato fisico, manutentivo e prestazionale di ogni singolo edificio al momento della redazione del documento di
indirizzo preliminare. Tale attività istruttoria deve essere finalizzata, inoltre, alla definizione dei livelli di disponi- bilità delle principali componenti ambientali
e tecnologiche degli immobili oggetto di GSMI. Il committente, inoltre, deve definire nel "documento di indirizzo preliminare" le caratteristiche generali
dell’eventuale sistema informativo del patrimonio immobiliare che dovrà essere implementato nel corso del GSMI. Nota La configurazione e il livello di
informatizzazione del sistema informativo possono essere compiutamente specificati dallo stesso committente all'atto della richiesta di offerta oppure delineati
all’interno dei progetti di offerta sulla base di apposite linee-guida definite dal committente con riferimento a quanto espresso anche dalla UNI 10951. 4.2
Selezione delle attività esternalizzabili Nel GSMI, così come espresso anche dalla UNI 10604, la manutenzione rappresenta un processo integrato di fasi tanto
esecutive quanto cognitive, programmatorie, organizzative e gestionali. UNI 11136:2004 © UNI Pagina 6
12. 12. Nell'ambito di un GSMI, pertanto, il committente ha la possibilità di includere una serie di attività a tal fine indirizzate, coordinate e integrate, tra cui per
esempio: - l'anagrafica, finalizzata al censimento e alla puntuale conoscenza quali-quantitativa del patrimonio immobiliare; - il monitoraggio periodico dello
stato fisico, manutentivo e prestazionale degli immobili; - la pianificazione e la programmazione degli interventi manutentivi; - la progettazione degli
interventi manutentivi; - l'esecuzione degli interventi manutentivi; - il controllo periodico delle parti sottoposte agli interventi; - la progettazione e la gestione
di una centrale operativa ("call center") per la ricezione delle richieste di intervento manutentivo e per il coordinamento degli stessi interventi; - la
costruzione e/o l'implementazione di un sistema informativo informatizzato a supporto delle attività. Ai fini della selezione delle specifiche attività che
possono essere comprese nell'ambito del GSMI, il committente dovrebbe sottoporre a valutazione una serie di parametri-base per il controllo di gestione, tra
cui per esempio: - la criticità delle singole attività in rapporto alle strategie di gestione del patrimonio immobiliare; - la composizione e l’entità dei costi
sostenuti ed i livelli di prestazione raggiunti per ciascuna attività; - i livelli di prestazione di ciascuna attività in base a parametri il più possibile omogenei e
confrontabili con i valori di mercato (attraverso, per esempio, analisi di benchmarking); - l’individuazione delle soglie di convenienza economico-finanziaria
che giustifichino la selezione e/o l’aggregazione delle attività. Nota In particolare, per le attività esecutive di manutenzione, è possibile rapportarsi alle
seguenti opzioni realizzative: - attività che possono essere eseguite a seguito di un programma periodico elaborato dall'assuntore ed approvato dal
committente (per esempio, un piano-programma di interventi di manutenzione programmata); - attività che possono essere eseguite a seguito di segnalazioni
da parte di utenti dirette alla centrale operativa ("call center"), secondo livelli autorizzativi predefiniti, e/o da parte dell'assuntore a seguito di visite periodiche
programmate (per esempio, interventi manutentivi a guasto); - attività che possono essere eseguite a seguito di richiesta diretta da parte del committente
all'assuntore (per esempio, interventi di manutenzione migliorativa). Tuttavia, il committente, qualunque sia il sistema di attività selezionate e comprese
nell'ambito del GSMI, è tenuto a mantenere in qualsiasi caso l’esclusiva e autonoma attribuzione delle funzioni strategiche di supervisione e controllo. 4.3
Valutazione dell’impatto organizzativo Il committente, specie nel caso in cui dovesse ricorrere per la prima volta all’affidamento delle attività di manutenzione
attraverso il global service, dovrebbe valutare preliminar- mente le ricadute derivanti in termini di organizzazione interna. In seguito all’adozione del GSMI,
dovrebbe ridurre le competenze in materia di programmazione e di gestione diretta delle attività di manutenzione e dovrebbe potenziare le competenze in
materia di supervisione e controllo sulle stesse attività. È fondamentale al riguardo, che il committente progetti e strutturi preventivamente una qualificata
unità organizzativa interna appositamente dedicata all'espletamento di queste funzioni strategiche. UNI 11136:2004 © UNI Pagina 7
13. 13. 5 CRITERI PER L'IMPOSTAZIONE DELLA RICHIESTA DI OFFERTA (COMMITTENTE) Nella fase di formulazione della richiesta di offerta, il
committente deve prefigurare un attendibile e puntuale quadro di riferimento per i risultati da conseguire attraverso il GSMI. Ne consegue che la formulazione
della richiesta di offerta deve essere impostata non in forma oggettiva e descrittiva, ma in forma esigenziale-prestazionale, attraverso la preventiva
determinazione di parametri tecnici attendibili e tali da consentire un'individuazione dei livelli prestazionali da soddisfare e dei criteri per verificarne il
soddisfacimento. In questa direzione, la richiesta di offerta da parte del committente deve esplicitarsi attraverso un capitolato tecnico (secondo la UNI 10831-
1 e UNI 10831-2) di tipo prestazionale (da associarsi al capitolato d'oneri del GSMI). Nota Per la relativa definizione dei contenuti e dei criteri generali di
impostazione vedere UNI 10685. In aggiunta, i seguenti aspetti rivestono particolare criticità nel contesto specifico del GSMI per i patrimoni immobiliari e,
pertanto, devono risultare oggetto di particolare attenzione e valutazione da parte del committente nella fase di formulazione della richiesta di offerta. 5.1
Immobili inclusi nel GSMI e corredo informativo di base Attraverso il capitolato, il committente deve dettagliatamente specificare: - gli immobili inclusi nel
GSMI; - le relative pertinenze; - gli eventuali oggetti mobili o fissi (dotazioni impiantistiche, attrezzature, arredi, ecc.) inclusi nel GSMI. Il committente deve
altresì provvedere a mettere a disposizione dei potenziali assuntori concorrenti, ai fini della relativa consultazione, tutto il corredo informativo in suo possesso
relativo agli immobili oggetto di GSMI. In occasione di GSMI di prima generazione, il committente, nel caso in cui non risulti in possesso di tutte le
informazioni di dettaglio necessarie a trasmettere ai potenziali assuntori concorrenti l'esatta rappresentazione quali-quantitativa del proprio patrimonio
immobiliare, deve tuttavia fornire perlomeno un corredo informativo minimo costituito da una serie di elementi-base, tra cui in particolare: - la precisa
identificazione degli immobili; - i parametri geometrici globali per ogni immobile (superficie utile lorda edificata, volume, superficie territoriale delle aree
esterne, ecc.); - le attività presenti all'interno degli immobili; - le modalità di utilizzazione degli immobili (tipologia utenti, orari di utilizzazione, vincoli
particolari, ecc.); - l'ubicazione e l'indirizzo degli immobili; - la tipologia delle strutture, degli impianti, delle attrezzature e degli arredi; - l'individuazione degli
immobili soggetti a particolari limitazioni o vincoli (di natura urbanistica, architettonica, monumentale, ecc.). Per la costituzione e cura degli archivi
immobiliari vedere UNI 10998. Al fine di sopperire alla mancanza di una completa ed esaustiva anagrafica patrimoniale e di consentire altresì ai potenziali
assuntori l'acquisizione di elementi utili per la conoscenza delle situazioni in atto e per la formulazione dei relativi progetti di GSMI, il committente deve
inoltre prevedere e consentire agli stessi potenziali assuntori la più ampia possibilità di effettuazione di sopralluoghi su tutto il patrimonio interessato, con il
supporto di tecnici incaricati dallo stesso committente in grado di fornire le indicazioni elementari per consentire le visite prefissate, nonché l'acquisizione di
ulteriori dati sulle caratteristiche funzionali e tecnologiche e sullo stato degli immobili. UNI 11136:2004 © UNI Pagina 8
14. 14. 5.2 Gradualità di implementazione del GSMI Se, in fase di formulazione della richiesta di offerta, il committente non è in grado di fornire ai potenziali
assuntori un puntuale corredo informativo relativo allo stato di consistenza quali-quantitativa del patrimonio immobiliare, il primo GSMI dovrebbe essere
impostato in un'ottica prettamente sperimentale e per un arco di durata limitato ad un solo anno o biennio. Il primo GSMI di carattere sperimentale può essere
finalizzato in particolare: - alla raccolta puntuale e sistematica di tutte le informazioni di base che descrivono compiutamente, sotto il profilo quali-
quantitativo, lo stato del patrimonio immobiliare (stato fisico, manutentivo, prestazionale, ecc.); - alla graduale attuazione di un sistema informativo di
gestione della manutenzione; - all'analisi dei componenti dei sistemi edilizi ed impiantistici rapportata al loro ciclo di vita e alla individuazione, anche in via
approssimativa e probabilistica, della durabilità residua; - alla prefigurazione dei criteri per la definizione di appropriati standard di qualità e di servizio; - alla
puntualizzazione e alla gestione delle strategie di manutenzione (a guasto, preventiva, ecc.) indicate nel capitolato, utilizzando le conoscenze acquisite attra-
verso le precedenti fasi di ricognizione e di analisi; - all'impostazione/elaborazione di piani di manutenzione e gestione degli interventi manutentivi tesi a
soddisfare le vecchie e le nuove esigenze ed a portare/riportare il patrimonio immobiliare a livelli prestazionali prestabiliti, mantenendoli nel tempo. Dopo un
primo GSMI di tipo sperimentale e transitorio, il committente - al momento dello studio e dell'attivazione di successivi GSMI - può disporre in fase di
richiesta di offerta di un adeguato corredo di informazioni desunte dalle fasi di ricognizione ed analisi dello stato del patrimonio immobiliare, condizione
questa fondamentale per una consapevole e congruente definizione tanto dei risultati da conseguire attraverso il GSMI (committente), quanto dei progetti da
porre a base di offerta (potenziali assuntori). 5.3 Definizione dei risultati da conseguire attraverso il GSMI La definizione dei risultati da conseguire attraverso
il GSMI - sotto forma qualitativa e, per quanto possibile, quantitativa - rappresenta uno dei passaggi di più alta criticità nella formulazione della richiesta di
offerta da parte del committente. Tali risultati possono essere esplicitati attraverso la definizione degli standard di qualità e degli standard di servizio del
GSMI. 5.3.1 Standard di qualità Rappresentano i livelli di qualità prestazionale prefissati dal committente che l'assuntore del GSMI deve assicurare attraverso
gli interventi manutentivi. Ai fini della relativa preventiva specificazione all'interno del capitolato, il committente dovrebbe individuare per ogni singolo
immobile tutte quelle componenti edilizie ed impiantistiche che rivestono un ruolo significativo e/o critico per la qualità prestazionale dell'immobile fino a
condizionare sensibilmente la stessa qualità delle attività svolte al proprio interno. Tale operazione è finalizzata a stabilire le ipotesi di intervento manutentivo
sulle singole componenti edilizie e impiantistiche che consentano la programmazione e l'esecuzione della manutenzione al fine di garantirne i livelli di qualità
prestazionale prefissati. Lo standard minimo di qualità che l'assuntore ha sempre e comunque l'obbligo di garantire è identificato nel mantenimento degli
immobili nello stato prestazionale in cui si trovano al momento della relativa consegna (status quo ante), condizione questa che deve essere documentata (per
esempio attraverso appositi e dettagliati verbali di consegna degli immobili). L’appendice A della UNI 10998 fornisce indicazioni in merito. Tale standard
minimo di qualità deve essere assunto come "punto di partenza" di riferimento da parte del committente nel capitolato. UNI 11136:2004 © UNI Pagina 9
15. 15. Nota La definizione oggettiva degli standard di qualità e dei criteri attraverso cui individuarli e misurarli rappresenta uno degli aspetti di maggiore
difficoltà e criticità nella fase di predisposizione della richiesta di offerta di un GSMI da parte del committente. Ciò è dovuto in particolare: - alla complessità
stessa dell'analisi prestazionale da estendersi al patrimonio immobiliare per tutte le sue componenti tecnologiche e ambientali (nei servizi manutentivi, la
complessità degli interventi connessi alla molteplicità e diversità delle componenti presenti in un patrimonio immobiliare, impone di esplicitare e classificare
idonei livelli di qualità prestazionale per ogni componente o famiglia di componenti, oltre che di definire, sulla base dei livelli richiesti all'assuntore, le
relative modalità di attribuzione dei corrispettivi economici); - all'applicazione a patrimoni immobiliari di cui sovente si è in assenza/carenza dei più
elementari dati di informazione sulla consistenza e sullo stato fisico, manutentivo e prestazionale; - all'impossibilità di definire la qualità prestazionale di un
immobile, rapportata allo specifico stato di avanzamento del processo di degrado delle sue componenti, in assenza di fondamentali quanto prope- deutiche fasi
e/o attività di valutazione/monitoraggio della situazione esistente, di diagnostica mirata e di acquisizione dei parametri quantitativi e qualitativi sulle stesse
componenti edilizie ed impiantistiche. 5.3.2 Standard di servizio Rappresentano le caratteristiche e le frequenze degli interventi e le modalità di eroga-
zione/esecuzione del servizio di manutenzione che l'assuntore del GSMI deve assicurare in funzione degli standard di qualità prefissati dal committente. Sono
rappresentati come risultante delle diverse prestazioni di servizio richieste all'assuntore (di natura organizzativa, tecnica, gestionale, progettuale, ecc.) e delle
modalità di esecuzione e di fornitura delle stesse (in termini di tempestività, flessibilità, affidabilità, professionalità, ecc.). Il capitolato elaborato dal
committente ed il progetto del GSMI elaborato in sede di gara dall'assuntore costituiscono la griglia di riferimento per la definizione, la misurazione e il
controllo degli standard di servizio. Nota Tra i diversi parametri attraverso i quali misurare gli standard di servizio erogati dall'assuntore, si richiamano come
esempi: - la soddisfazione degli utenti del patrimonio immobiliare (per la cui misurazione occorre rilevare, attraverso appositi questionari e/o indagini mirate,
i giudizi espressi dagli utenti in merito alla qualità del servizio, alla competenza degli operatori, ai tempi di risposta alle richieste di interventi, alle modalità di
espletamento delle prestazioni del servizio, ecc.); - il rispetto dei livelli di disponibilità degli spazi e degli impianti (attraverso la misurazione della frequenza
delle interruzioni delle attività svolte all'interno degli immobili e dei tempi di risposta per il ripristino del regolare svolgimento delle stesse attività); - i tempi
di risposta alle richieste di intervento manutentivo (che devono tendere ad abbreviarsi nel corso dell'appalto); - il rapporto tra manutenzione a guasto e
programmata (che deve tendere ad evidenziare, durante il corso dell'appalto, un’ottimizzazione percentuale degli interventi non programmati); - il rendimento
degli impianti a parità di condizioni (nel caso specifico degli impianti termici, per esempio, deve indicare un’ottimizzazione dei consumi); - il rispetto delle
norme di sicurezza (attraverso visite ispettive mirate da parte della struttura tecnica del committente e/o di delegati da parte di enti esterni preposti al controllo
in materia); - la qualità/attendibilità dei dati inseriti nel sistema informativo (attraverso verifiche e valutazioni periodiche da parte della struttura tecnica del
committente del livello di efficienza e di efficacia del sistema informativo implementato da parte dell'assuntore); - il rispetto delle procedure di
programmazione ed attuazione dei piani di manutenzione. 5.4 Sistema di controllo della qualità Al fine di monitorare e verificare il rispetto degli standard di
qualità e di servizio erogati dall'assuntore del GSMI, il committente deve progettare preventivamente ed organica- mente e deve esplicitare esaurientemente
nel capitolato un efficace ed efficiente sistema di controllo fondato su procedure e metodiche di riscontro da attivarsi nel corso del GSMI e alla sua
conclusione. UNI 11136:2004 © UNI Pagina 10
16. 16. Ciò, in particolare, attraverso la definizione di: - criteri per la definizione e la misurazione dei livelli prestazionali; - metodi di valutazione, di convalida e
di revisione dei livelli prestazionali; - procedure e modelli di questionari per la valutazione dei servizi erogati; - modalità di monitoraggio periodico dei livelli
prestazionali erogati; - piani annuali delle attività con l'indicazione degli obiettivi di miglioramento dei livelli prestazionali. In quest'ottica, devono essere
garantite le seguenti principali condizioni al contorno: - presenza di una struttura tecnica del committente adeguatamente preparata ed organizzata a gestire un
contratto di GSMI e, pertanto, dotata di competenze speci- ficamente orientate alla supervisione e al controllo dei servizi integrati gestiti diretta- mente
dall'assuntore, alla verifica e alla valutazione delle metodologie, delle procedure e delle strumentazioni da questi messe in campo, all'analisi mirata dei dati di
natura tecnica ed economica implementati e all'elaborazione degli stessi in una visione dinamica dei processi di programmazione e gestione manutentiva,
nonché al confronto/interscambio propositivo con la struttura tecnica dell'assuntore; - messa a punto, da parte dell'assuntore, di un sistema informatizzato,
condiviso ed approvato dalla struttura tecnica del committente, che consenta il monitoraggio delle attività svolte, in modo da ottenere tutte le informazioni
necessarie per il controllo, da parte del committente, dei parametri di valutazione a tal fine individuati; - presenza nel capitolato di un sistema di penali
correlate alla gravità delle eventuali inadempienze dell'assuntore per il mancato rispetto degli standard di qualità e di servizio prestabiliti. 5.5 Disponibilità
degli immobili Nel capitolato, il committente deve progettare ed inserire adeguate e specifiche misure atte a salvaguardare la disponibilità degli immobili
inclusi nel GSMI. In tal senso, è di fondamentale importanza la valutazione da parte del committente degli eventuali danni derivanti (o dei costi indotti) a
causa dell'inadeguatezza e/o carenza dei servizi prestati dall'assuntore del GSMI, dalla completa o parziale indisponibilità di determinate componenti
ambientali e tecnologiche ritenute nevralgiche per il funzionamento degli immobili. Nota Al riguardo, occorre valutare in particolare la rilevante complessità
della determinazione qualitativa e quantitativa delle prestazioni (specie di tipo ambientale) alle quali associare la condizione di disponibilità di un immobile e
degli spazi presenti al suo interno, non essendo spesso possibile stabilire un rapporto univoca- mente determinato tra gli stessi spazi e le attività che essi sono
chiamati a contenere, predefinendo in modo oggettivo la condizione di funzionamento da quella di non funzionamento (quindi la condizione di disponibilità da
quella di indisponibilità) rispetto allo svolgimento di un determinato compito funzionale. 5.6 Disponibilità del sistema informativo Nel capitolato, il
committente deve progettare ed inserire adeguate e specifiche misure atte a garantirsi la disponibilità del sistema informativo implementato per il proprio patri-
monio immobiliare. Al riguardo, risultando frequente la situazione di non presenza o di sostanziale carenza di adeguato corredo informativo di base sul
patrimonio immobiliare oggetto di GSMI e di conseguente affidamento all'assuntore anche delle attività di anagrafica patrimoniale e di costruzione e/o
implementazione di un sistema informativo a supporto delle attività manutentive, il committente dovrà stabilire preventivamente nel capitolato i criteri e le
condizioni attraverso cui garantirsi, tanto nel corso quanto al termine (anticipato o naturale) dell'appalto di GSMI, la piena disponibilità e proprietà dello stesso
sistema e corredo informativo implementato dall'assuntore. Il sistema informativo deve essere conforme agli specifici requisiti indicati dal committente nella
stessa richiesta di offerta ed uniformarsi alle linee guida settoriali espresse dalla UNI 10951. UNI 11136:2004 © UNI Pagina 11
17. 17. 5.7 Qualificazione dell'assuntore La complessa e particolare caratterizzazione contrattuale del GSMI presuppone che il committente curi dettagliatamente
la fase di analisi e valutazione dell'offerta di mercato, esplicitando attraverso il capitolato i parametri utili ai fini della chiara definizione e dell'effettivo
accertamento della specifica qualificazione e competenza settoriale dei potenziali assuntori. Al riguardo, si segnalano in particolare i seguenti parametri
fondamentali di riferimento: - l'esperienza imprenditoriale nel settore edilizio; - la competenza e la conoscenza di natura tecnica e gestionale maturata nel
campo della manutenzione edilizia ed impiantistica; - la capacità e la strutturazione di tipo manageriale finalizzata all'organizzazione, aggregazione,
coordinamento e controllo delle diverse competenze e professionalità tecniche, operative, progettuali, ecc. da impiegarsi nelle attività del processo
manutentivo integrato (dall'anagrafica patrimoniale alla programmazione degli interventi, dall'esecuzione degli interventi al monitoraggio degli immobili,
ecc.); - la capacità previsionale (in termini conoscitivi, tecnici ed economici) tanto in fase di progettazione, quanto in fase di gestione in opera del GSMI; - la
referenza da parte di altri committenti riguardo ad esperienze di GSMI già sviluppate o ancora in corso di sviluppo. 6 CRITERI PER L'IMPOSTAZIONE DEL
PROGETTO DI OFFERTA (ASSUNTORE) Spetta ai potenziali assuntori la predisposizione del progetto di offerta tecnico-economica in funzione della
richiesta predisposta dal committente. Il progetto di offerta deve rispondere in particolare a tutte le prescrizioni formulate nel capitolato elaborato dal
committente in merito agli standard di qualità e di servizio che devono essere soddisfatti nell'ambito del GSMI (vedere punti 5.3.1 e 5.3.2). Attraverso il
progetto di offerta i potenziali assuntori dichiarano la propria conoscenza del patrimonio immobiliare oggetto di GSMI: pertanto il committente deve garantire
il rispetto di tutte le condizioni atte a favorire e consentire l'acquisizione preventiva di adeguati livelli di conoscenza da parte degli stessi potenziali assuntori
(vedere punti 4.1 e 5.1). 6.1 Analisi preliminare I potenziali assuntori del GSMI, anche ai fini di una preventiva verifica di fattibilità, dovrebbero sviluppare
propedeuticamente una fase interna di analisi preliminare, tenendo in particolare considerazione i seguenti aspetti fondamentali: - la configurazione del sistema
di attività integrate comprese nell'ambito del GSMI; - i criteri progettuali da adottarsi per la specifica e sistematica organizzazione di ogni singola attività
compresa nell'ambito del GSMI e per la stretta integrazione tra tutte le stesse attività (processo integrato di manutenzione); - il sistema di requisiti (di natura
qualitativa, organizzativa, gestionale, procedurale, ecc.) da soddisfarsi in funzione delle richieste capitolari espresse dal committente; - le metodologie e le
procedure da adottarsi ai fini della programmazione delle attività; - il sistema organizzativo e strumentale da approntarsi per la gestione del GSMI nel suo
complesso e in ogni singola attività; - il sistema di autovalutazione delle proprie caratteristiche e capacità tecniche, organizzative, professionali, strumentali,
operative, ecc. (anche ai fini dell'apporto di eventuali necessarie risorse integrative); - i sistemi di qualità adottabili per la gestione delle diverse attività; - gli
eventuali elementi di proposta, correzione o variazione migliorativa da introdursi rispetto alle richieste capitolari del committente. UNI 11136:2004 © UNI
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18. 18. Nota Può risultare utile in questa fase, il supporto di un'apposita lista di controllo metaprogettuale imperniata sui seguenti punti salienti: - analisi del
patrimonio immobiliare (sulla base della documentazione fornita dal committente e di sopralluoghi presso gli immobili); - analisi del sistema di attività
oggetto di GSMI; - analisi degli standard di qualità e di servizio da garantire (nel complesso e per ogni attività); - analisi delle risorse necessarie (risorse
umane, attrezzature e mezzi d’opera); - metaprogettazione delle modalità realizzative (tecniche, operative, organizzative, procedurali, ecc.) per ogni singola
attività; - metaprogettazione delle modalità di controllo interno; - metaprogettazione delle modalità e della struttura d’interfaccia con il committente; -
metaprogettazione delle misure e delle modalità operative per interventi straordinari; - metaprogettazione degli elementi migliorativi da proporre al
committente; - verifica di fattibilità strategica, operativa ed economica. 6.2 Impostazione del progetto di offerta tecnica Sviluppata la fase propedeutica di
analisi preliminare e di verifica preventiva di fattibilità, il progetto di offerta deve essere articolato in funzione di ciascuna delle specifiche attività comprese
nel GSMI, in forma separata per la parte tecnica e per la parte economica. Ai fini dell'impostazione del progetto di offerta tecnica, è opportuno porre
particolare attenzione all'esplicitazione dei punti fondamentali di seguito elencati dal punto 6.2.1 al punto 6.2.9. 6.2.1 Metodologia di base adottata
Dovrebbero essere prospettati in dettaglio, almeno i seguenti elementi: - i criteri di approccio sistemico al GSMI; - i criteri per l'organica integrazione di tutte
le attività incluse nel GSMI; - i criteri di esame della documentazione fornita dal committente; - i criteri di analisi del patrimonio immobiliare. 6.2.2 Modalità
di espletamento delle attività Dovrebbero essere prospettati in dettaglio, almeno i seguenti elementi: - le soluzioni progettuali per il soddisfacimento degli
standard di qualità e di servizio prefissati; - l'articolazione delle diverse fasi di espletamento delle attività; - le procedure di aggiornamento del servizio prestato
in funzione delle necessità di adeguamento manifestabili in corso d'opera; - i sistemi di interfaccia tra il committente, gli utenti e lo stesso assuntore; - le
interconnessioni con il sistema informativo eventualmente esistente. 6.2.3 Attività preliminari alla progettazione del piano di manutenzione Dovrebbero essere
prospettati in dettaglio, almeno i seguenti elementi: - le modalità di eventuale censimento degli immobili, con indicazione sul tipo di informazioni e sul
livello di dettaglio delle stesse; - le modalità di implementazione dell'anagrafica immobiliare; - le modalità di diagnosi sui livelli prestazionali delle parti
edilizie ed impiantistiche per la definizione delle priorità di intervento manutentivo; - le metodologie adottabili per il monitoraggio delle prestazioni e della
funzionalità degli immobili e i relativi strumenti di supporto informatico e manualistico. UNI 11136:2004 © UNI Pagina 13
19. 19. 6.2.4 Programma di interventi manutentivi sugli immobili Dovrebbero essere prospettati in dettaglio, almeno i seguenti elementi: - le caratteristiche di
impostazione metodologica del programma (strategie manutentive, tipologie degli interventi, frequenze temporali, ecc.); - le caratteristiche operative del
programma (piani di manutenzione per ogni singolo immobile); - i criteri di sviluppo tecnico del programma nel tempo; - i criteri di implementazione del
sistema informativo di manutenzione. 6.2.5 Modalità di gestione operativa degli interventi manutentivi Dovrebbero essere prospettati in dettaglio, almeno i
seguenti elementi: - i criteri di organizzazione e di esecuzione degli interventi di manutenzione programmata e a guasto; - i criteri di adozione di adeguati
sistemi per la gestione in sicurezza degli interventi; - i contenuti dei manuali di manutenzione e di uso elaborati per le componenti edilizie ed impiantistiche
degli immobili; - i contenuti delle schede-tipo degli ordini di lavoro per l'esecuzione degli interventi di manutenzione preventiva e predittiva e degli interventi
straordinari non program- mabili; - le modalità di elaborazione dei dati di sintesi e di previsione sulle attività manutentive. 6.2.6 Sistemi informatici a supporto
delle attività Dovrebbero essere prospettati in dettaglio, almeno i seguenti elementi: - le caratteristiche funzionali dei moduli da implementarsi ai fini del
supporto alla programmazione, all'organizzazione, alla gestione, al monitoraggio, ecc. delle attività comprese nel GSMI; - i criteri di rispondenza alle richieste
specifiche espresse dal committente riguardo alla disponibilità del sistema e del corredo informativo implementato (vedere punto 5.6). 6.2.7 Sistema di
controllo interno sulla qualità del servizio Dovrebbero essere prospettati in dettaglio, almeno i seguenti elementi: - le metodologie di impostazione ed i criteri
attuativi per l'implementazione del piano di qualità del servizio prestato (procedure, prestazioni, professionalità, responsabilità, istruzioni, sistemi di controllo
e di verifica, modalità di aggiornamento, ecc.). 6.2.8 Struttura organizzativa interna dedicata Dovrebbero essere prospettati in dettaglio, almeno i seguenti
elementi: - l'organigramma della struttura di direzione tecnica, amministrativa e contabile; - l'organigramma della struttura operativa ed esecutiva per ogni
attività compresa nel GSMI; - la strumentazione tecnica utilizzata (mezzi, attrezzature, sedi); - le procedure operative adottate all'interno della struttura
organizzativa. 6.2.9 Proposte migliorative/integrative Dovrebbero essere prospettati in dettaglio, almeno i seguenti elementi: - le soluzioni tecniche ed
organizzative per il miglioramento e/o l'integrazione delle attività di GSMI già contemplate nella richiesta di offerta da parte del committente; - l'elenco di
attività e di servizi aggiuntivi non compresi nella richiesta del committente; UNI 11136:2004 © UNI Pagina 14
È
20. 20. - le soluzioni tecniche ed organizzative per la realizzazione delle attività e dei servizi aggiuntivi. È opportuno distinguere chiaramente nel progetto di
offerta le proposte formulate in relazione alle attività e ai servizi già contemplati nel GSMI da quelle attinenti ad attività e servizi aggiuntivi altrimenti non
contemplati nelle richieste capitolari. Queste ultime proposte, eventualmente prospettate ai fini di innalzare l'efficacia e l'efficienza del sistema di GSMI e/o di
ridurre i costi di manutenzione e/o di migliorare la disponibilità funzionale degli immobili, non devono comportare alcun onere aggiuntivo per il committente.
6.3 Impostazione del progetto di offerta economica Nell'impostazione del progetto di offerta economica collegato al progetto di offerta tecnica occorre
attentamente rapportarsi alle modalità di contabilizzazione dei corrispettivi economici stabilite dal committente in funzione delle singole attività comprese nel
GSMI. Al riguardo i compensi, in base a quanto al riguardo dettagliatamente specificato nel capitolato da parte del committente, si articolano generalmente in
compensi a corpo e in compensi a misura (sulla base di un elenco prezzi unitari individuato nello stesso capitolato). Il compenso a corpo può essere a sua volta
collegato ad un'attività ben definita e circo- scritta nel tempo di esecuzione prefissato (per esempio, la formazione dell'anagrafica patrimoniale), oppure
connesso ad un'attività permanente distribuita lungo tutta la durata del GSMI (in questa seconda ipotesi, assume la connotazione di un canone correlato alla
temporalità dell'attività espletata). UNI 11136:2004 © UNI Pagina 15
21. 21. UNI Ente Nazionale Italiano La pubblicazione della presente norma avviene con la partecipazione volontaria dei Soci, di Unificazione dell’Industria e dei
Ministeri. Via Battistotti Sassi, 11B Riproduzione vietata - Legge 22 aprile 1941 Nº 633 e successivi aggiornamenti. 20133 Milano, Italia
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