BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA: LUẬT DÂN SỰ
─────

MÔN: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI
HỢP ĐỒNG
BUỔI THẢO LUẬN THỨ HAI: VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG
GIẢNG VIÊN GIẢNG DẠY: LÊ THỊ HỒNG VÂN
GIẢNG VIÊN PHỤ TRÁCH THẢO LUẬN: ĐẶNG LÊ PHƯƠNG UYÊN
NHÓM 6 – LỚP DS46A2
STT Họ và tên MSSV
1 Lê Chí Hiếu 2153801012080
2 Nguyễn Minh Hiếu 2153801012081
3 Nguyễn Thị Xuân Hoa 2153801012082
4 Lê Quang Huy 2153801012089
5 Trương Hoàng Khải 2153801012097
6 Nguyễn Công Khoa 2153801012101
7 Nguyễn Trần Thanh Lam 2153801012107
8 Phan Thị Thùy Linh 2153801012118
9 Phạm Đỗ Khánh Minh 2153801012134
10 Nguyễn Hà Thanh Ngân 2153801012142

NĂM HỌC: 2022-2023

 MỤC LỤC
Vấn đề 1: Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng............................................................2
1. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án đối với 3 vấn đề trên.....2
Vấn đề 2: Sự ưng thuận trong quá trình giao kết hợp đồng..........................................3
* Nội dung án lệ số 04/2016/AL:......................................................................................3
1. Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của im lặng trong giao
kết hợp đồng?..........................................................................................................4
2. Quy định về vai trò của im lặng trong giao kết hợp trong một hệ thống pháp
luật nước ngoài........................................................................................................5
3. Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển
nhượng trong tình huống trên có thuyết phục không? Vì sao?...............................6
Vấn đề 3: Đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được......................................6
1. Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa BLDS 2015 và
BLDS 2005 về chủ đề đang được nghiên cứu;.......................................................6
2. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không thể
thực hiện được được xác định như thế nào? Vì sao?..............................................7
3. Trong vụ án trên, đoạn nào của Bản án cho thấy Tòa án theo hướng hợp đồng
vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được?....................................................7
4. Trong vụ án trên, Toà án xác định hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể
thực hiện được có thuyết phục không? Vì sao?......................................................7
Vấn đề 4: Xác lập hợp đồng có giả tạo và nhằm tẩu tán tài sản....................................7
* Đối với vụ việc thứ nhất.....................................................................................7
Tóm tắt Bản án số 06/2017/DS-ST...................................................................................7
1. Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?.............................................................8
2. Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng?
Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?................................................8
3. Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu....9
4. Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp đồng
bị che giấu................................................................................................................... 9
* Đối với vụ việc thứ hai.....................................................................................10
Quyết định 259/2014/DS-GĐT:......................................................................................10
1. Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng
là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?.......................................10

1
 2. Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn tránh
nghĩa vụ)?.................................................................................................................11
3. Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn
tránh nghĩa vụ...........................................................................................................11
TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................................11

2
 Vấn đề 1: Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng

1. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án đối với 3 vấn đề trên.
Vấn đề 1: Bên đề nghị chưa nhận được chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng theo quy
định tại điều 400 BLDS 2015 điều 400 BLDS 2015
Theo tôi, hướng giải quyết của Toà án là đúng vì:
Theo khoản 1 và khoản 4 Điều 400 BLDS 2015:
“1. Hợp đồng được giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận được chấp nhận giao kết.
4. Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản
hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản.”
Thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm mà bên đề nghị nhận được chấp nhận đề nghị
giao kết. Trong tình huống trên, C là một chủ thể tham gia với tư cách là bên đề nghị giao
kết, tuy nhiên, D lại không chứng minh được việc đã gửi chấp nhận giao kết cho C và C
cũng không thừa nhận đã nhận được chấp nhận giao kết từ D. Từ phân tích trên, có thể
thấy không có căn cứ để khẳng định D và C đã thực hiện giao kết hợp đồng với nhau, do
vậy Toà đã xác định đúng.
Vấn đề 2: Chấp nhận chưa được thực hiện trong thời hạn hợp lí theo quy định của điều
điều 394 BLDS 2015.
Theo tôi, hướng giải quyết của Toà án là đúng vì:
Theo Điều 394 BLDS 2015:
“Khi bên đề nghị không nêu rõ thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có hiệu lực
nếu được thực hiện trong một thời hạn hợp lý”
Trong BLDS 2015 không nêu rõ định nghĩa thời hạn hợp lý. Tuy nhiên, theo khoản 7
Điều 3 Nghị Định 21/2021/NĐ-CP, thời hạn hợp lý là khoảng thời gian được hình thành
theo thói quen đã được xác lập giữa các bên hoặc là khoảng thời gian mà trong điều kiện
bình thường, các bên trong hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm hoặc chủ thể khác có
quyền, lợi ích liên quan có thể thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình. 1 Vì vậy, trong trường
hợp này để xác định thời hạn hợp lí do D chấp nhận giao kết, nhóm đã xét vấn đề tranh
chấp A, B, C và D theo hai trường hợp:
- Trường hợp 1: Khoảng thời gian từ tháng 1-2018 đến tháng 2-2020 sẽ được xem là thời
hạn hợp lý nếu như A, B, C và D có khả năng giải quyết tranh chấp để bảo vệ quyền và
nghĩa vụ chính đáng của mình cho đến thời điểm đó. Ở trường hợp này, Toà đưa ra nhận
xét không hợp lý.

1
Nghị định số 21/2021/NĐ-CP về quy định thi hành bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
3
- Trường hợp 2: Khoảng thời gian từ tháng 1-2018 đến tháng 2-2020 không được xem là
thời hạn hợp lý nếu như A, B, C và D không còn khả năng giải quyết tranh chấp để bảo vệ
quyền và nghĩa vụ chính đáng của mình trong thời hạn đó. Ở trường hợp này thì Toà đưa
ra đưa ra nhận xét hợp lý.
Vấn đề 3: Chấp nhận giao kết của D được xem là đề nghị giao kết mới. Từ hai trường
hợp đã xét ở vấn đề 2:
- Theo trường hợp 1 ở vấn đề 2, thì chấp nhận giao kết của D vẫn còn giá trị pháp lý. Tuy
nhiên, đề nghị giao kết hợp đồng của A, B, C và D vẫn chưa có hiệu lực vì C chưa nhận
được chấp nhận giao kết của D.
- Theo trường hợp 2 ở vấn đề 2, thì chấp nhận giao kết của D được xem là đề nghị giao
kết mới theo quy định của khoản 1 điều 394 BLDS 2015.
“1. Khi bên đề nghị có ấn định thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có hiệu lực
khi được thực hiện trong thời hạn đó; nếu bên đề nghị giao kết hợp đồng nhận được trả
lời khi đã hết thời hạn thì chấp nhận này được coi là đề nghị mới của bên chậm trả lời.
Khi bên đề nghị không nêu rõ thời hạn trả lời thì việc trả lời chấp nhận chỉ có hiệu
lực nếu được thực hiện trong một thời hạn hợp lý.”

Vấn đề 2: Sự ưng thuận trong quá trình giao kết hợp đồng

* Nội dung án lệ số 04/2016/AL:

“Về hợp đồng mua bán nhà, đất ngày 26-4-1996: Việc chuyển nhượng nhà, đất diễn ra từ
năm 1996, sau khi mua nhà, đất, ông Tiến, bà Tý đã trả đủ tiền, nhận nhà đất, tôn nền đất,
sửa lại nhà và cho các cháu đến ở. Trong khi đó gia đình ông Ngự, bà Phấn vẫn ở trên
diện tích đất còn lại, liền kề với nhà ông Tiến, bà Tý. Theo lời khai của các người con ông
Ngự, bà Phấn thì sau khi bán nhà, đất cho vợ chồng bà Tý, ông Ngự, bà Phấn đã phân
chia vàng cho các người con. Mặt khác, sau khi chuyển nhượng và giao nhà đất cho ông
Tiến, bà Tý thì ngày 26-4-1996, ông Ngự còn viết “giấy cam kết” có nội dung mượn lại
phần nhà đất đã sang nhượng để ở khi xây dựng lại nhà trên phần đất còn lại và trong thực
tế vợ chồng bà Phấn, ông Ngự đã sử dụng phần nhà đất của bà Tý, ông Tiến khi xây dựng
nhà. Như vậy, có cơ sở xác định bà Phấn biết có việc chuyển nhượng nhà, đất giữa ông
Ngự với vợ chồng ông Tiến và bà Tý, bà Phấn đã đồng ý, cùng thực hiện nên việc bà
Phấn khiếu nại cho rằng ông Ngự chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng bà Tý bà không
biết là không có căn cứ.”
1. Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của im lặng trong giao kết
hợp đồng?
* Cơ sở pháp lý:

4
BLDS 2005: Khoản 2 Điều 404 quy định: “Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết
khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thoả thuận im lặng
là sự trả lời chấp nhận giao kết.”
BLDS 2015: Khoản 2 Điều 393: “Sự im lặng của bên được đề nghị không được coi là
chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thói quen
đã được xác lập giữa các bên.”
Như vậy, đối với BLDS 2005 thì khi có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết
thì hợp đồng mới được xem như được giao kết. Tuy nhiên lại chưa quy định rõ trong
trường hợp im lặng thì có được xem là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng không?
Trong thực tiễn xét xử có vụ việc như sau: Khi giao kết thì im lặng nhưng sau đó yêu cầu
thực hiện hợp đồng.
Ông Lung bán đất cho anh Thọ, bà Hiền (vợ ông Lung) im lặng sau đó ông Lung chết
(hợp đồng không có chữ kí của bà Hiền). Hội đồng thẩm phán TANDTC xác định mặc dù
bà Hiền không kí vào hợp đồng mua bán với anh Thọ nhưng bà Hiền không những không
có ý kiến phản đối mà còn yêu cầu anh Thọ thực hiện hợp đồng nên có căn cứ cho rằng sự
im lặng của bà Hiền trong trường hợp này là đồng ý. 2
Do đó, việc im lặng là đồng ý cũng đi kèm với điều kiện là yêu cầu anh Thọ thực hiện
hợp đồng.
Nhưng suy cho cùng, BLDS 2005 cũng không quy định rõ ràng cụ thể về vấn đề im lặng
trong giao kết hợp đồng do đó việc áp dụng thực tiễn vô cùng khó khăn.
Đối với BLDS 2015 kế thừa quy định của BLDS năm 2005 chấp nhận đề nghị giao kết
hợp đồng phải là sự trả lời của bên được đề nghị và về nguyên tắc im lặng của bên được
đề nghị không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng. Theo quy định tại khoản
2 Điều 393 BLDS năm 2015, im lặng không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp
đồng, im lặng được suy đoán là chấp nhận giao kết hợp đồng chỉ là một ngoài lệ của
nguyên tắc trên3. Tuy nhiên, trên cơ sở tôn trọng sự thỏa thuận của các bên và trên cơ sở
tôn trọng thực tế về thói quen của các bên trong giao kết hợp đồng, Bộ luật đã bổ sung
ngoại lệ về sự im lặng của bên theo hướng: trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc giữa
các bên có thói quen về việc im lặng là chấp nhận giao kết hợp đồng thì sự im lặng của
bên được đề nghị được coi là đề nghị chấp nhận giao kết hợp đồng.4
BLDS 2015 còn quy định thêm ngoại lệ của việc chấp nhận giao kết hợp đồng là thói
quen. Tuy nhiên việc chứng minh thói quen của một người trong việc chấp nhận giao kết

2
Trần Bá Bình, “Im lặng trong giao kết hợp đồng” [https://danluat.thuvienphapluat.vn/im-lang-trong-giao-ket-hop-
dong-170141.aspx] (truy cập ngày 22/09/2022).
3
Lê Minh Hùng, Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb. Hồng Đức-Hội
Luật gia Việt Nam 2017, Chương 2;
4
Những điểm mới cơ bản của Bộ luật Dân sự 2015, Nxb. Lao Động – Bộ Tư pháp 2017.
5
hợp đồng là một việc không hề dễ dàng, gây khó khăn trong việc giải quyết các tranh
chấp trong giao kết hợp đồng.
Theo GS.TS Đỗ Văn Đại: “Bản thân sự im lặng không được coi là sự chấp nhận, nhưng
im lặng cộng với yếu tố nào đó có thể suy luận im lặng là sự chấp nhận. Yếu tố bổ sung ở
đây chính là lời đề nghị hoàn toàn vì lợi ích của người được đề nghị và sự im lặng của
người được đề nghị ở đây cần được coi là sự chấp nhận…”
Như vậy, ta có thể thấy rõ ràng việc BLDS 2015 đã quy định chi tiết hơn trong vấn đề im
lặng trong vấn đề giao kết hợp đồng. BLDS 2015 nói rõ sự im lặng của bên đề nghị không
được coi như là sự chấp nhận và còn quy định thêm trường hợp ngoại lệ là thói quen đã
được xác lập giữa các bên.
2. Quy định về vai trò của im lặng trong giao kết hợp trong một hệ thống pháp luật
nước ngoài.
Ở BLDS Pháp điều 1104 có quy định “Hợp đồng phải được đàm phán, giao kết và thực
hiện một cách ngay tình.” Ta có thể hiểu “đàm phán” ở đây nghĩa là hai bên thỏa thuận,
thể hiện ý chí ra bên ngoài. Vậy theo BLDS Pháp có phải im lặng có nghĩa là không đồng
ý hay không? Ở điều 1120 quy định “Im lặng không được coi là chấp nhận đề nghị giao
kết hợp đồng, trừ trường hợp pháp luật, thông lệ, quan hệ kinh doanh hoặc hoàn cảnh đặc
biệt dẫn tới có quy định khác.” Ta có thể thấy BLDS Pháp quy định vấn đề này về nguyên
tắc giống với BLDS 2015 của Việt Nam, im lặng không được coi là chấp nhận giao kết
hợp đồng. Nhưng BLDS của Pháp có điểm thú vị ở phần ngoại lệ, không giống với BLDS
của Việt Nam, BLDS của Pháp quy định ngoại lệ là pháp luật, thông lệ, quan hệ kinh
doanh và hoàn cảnh đặc biệt thay vì trường hợp có thỏa thuận như quy định của BLDS
2015 của Việt Nam. Về việc ngoại lệ trong quan hệ kinh doanh, một số phán quyết đã cho
rằng sự im lặng có thể trở thành sự đồng ý vì mối quan hệ kinh doanh trước đây giữa các
bên hoặc khi cả hai đều thuộc một môi trường chuyên nghiệp, nơi có những phong tục
quy định một ý nghĩa như vậy đối với sự im lặng này. Điều này khá giống với trường hợp
ngoại lệ do thói quen của BLDS 2015 của Việt Nam. Hoặc bên cạnh đó, có những trường
hợp không cần là thói quen giữa hai bên có quen biết nhau từ trước, trong án lệ của Pháp
đã từng thừa nhận sự tồn tại của một thỏa thuận hỗ trợ trong trường hợp một thợ sửa xe bị
thương do nổ xe máy trong khi anh ta đang hỗ trợ người lái xe, người đã chấp nhận lời đề
nghị của người cứu hộ bằng sự im lặng của anh ta. Nhưng ta vẫn có thể thấy trường hợp
ngoại lệ của BLDS Pháp vẫn nằm trong khuôn khổ, quy định của pháp luật còn BLDS của
Việt Nam thì theo hướng thỏa thuận, ý chí của các bên tham gia quan hệ hợp đồng, điều
này khẳng định trong dân sự, pháp luật Việt Nam luôn để cho các bên tham gia quan hệ
được thoải mái bày tỏ ý chí, thoải mái thỏa thuận với nhau để mọi thứ được rõ ràng nhất
và có thể chịu trách nhiệm với thỏa thuận của mình.

6
3. Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng
trong tình huống trên có thuyết phục không? Vì sao?
Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng trong
tình huống trên là thuyết phục:
Thứ nhất, ở tình huống trên cũng liên quan đến việc định đoạt tài sản chung của các thành
viên trong gia đình.
Thứ hai, căn cứ theo Điều 210 BLDS 2015 thì cả hai vụ việc đều liên quan việc sở hữu
chung hợp nhất.
Thứ ba:
+ Đối với Án lệ: Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người
đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký
tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định Bên Chuyển Nhượng đã nhận đủ số tiền
theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển
nhượng nhà đất; Bên Nhận Chuyển Nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất
đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì
phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.
+ Đối với tình huống: Năm 2004, ông Văn đã xây dựng chuồng trại trên đất chuyển
nhượng, các bên làm thủ tục chuyển nhượng để ông Văn được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và gia đình bà Chu, ông Bùi không ai có ý kiến gì. Vì vậy theo Án lệ, nếu bên
nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người
không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là
người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.
Theo các lý lẽ trên, việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng
chuyển nhượng trong tình huống trên là có căn cứ thuyết phục.

Vấn đề 3: Đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được

Tóm tắt Bản án số 609/2020/DS-PT ngày 12/11/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao
tại TP. Hồ Chí Minh.

Nguyên đơn: Ông Huỳnh Tấn P.

Bị đơn: Ông Nguyễn Tấn L.
Nội dung: Về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hủy giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, hủy chỉnh lý và hợp đồng tín dụng”.
Ông P giới thiệu cho ông L nhận chuyển nhượng mảnh đất của ông B với giá
350.000.000 đồng. Nhưng thực tế ông B được mua lại tài sản chỉ với giá 160.000.000
đồng. Đến đầu năm 2017, ông L đã chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Thu H hết cả 3

7
thửa đất, ông đã giao giấy tờ và nhận đủ tiền. Tuy nhiên đây là thửa đất số 20 đã có chủ
sở hữu thứ ba khác, nên là mảnh đất đang tranh chấp, ông L và bà H đều biết nhưng bà H
vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên cho ông Nguyễn Văn N. Do đó, Tòa án
nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do có đối tượng không thể
thực hiện được. Ngoài ra, việc bà H đem thế chấp thửa đất số 21 để vay tiền của HD Bank
cũng không được xem là ngay tình do có sự xuất hiện của chủ sở hữu khác.
Quyết định: 
Vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 20, hủy
chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận quyền sử đụng đất; quyền sở hữu nhà và tài sản
khác gắn liền với thửa đất số 20 sang ông N. 
Hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa HD Bank với bà H đối với thửa đất
số 21. 
Vô hiệu một phần hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa HD Bank với bà H đối
với thửa đất số 22. 
1. Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa BLDS 2015 và
BLDS 2005 về chủ đề đang được nghiên cứu;
Tại khoản 1 Điều 411 BLDS 2005, quy định: “Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp
đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô
hiệu” còn đến BLDS 2015 thì tại khoản 1 Điều 408 quy định rằng: “Trường hợp ngay từ
khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này vô hiệu”.
Như vậy ở đây đã có sự thay đổi “từ khi ký kết” thành “từ khi giao kết”, và đã bỏ đi “vì lý
do khách quan”. Trong các văn bản pháp luật hiện nay đã dùng từ “giao kết” thay cho từ
“ký kết” vì việc ký kết hợp đồng thực chất là giai đoạn cuối cùng của giao kết hợp đồng
và khi dùng từ “ký kết hợp đồng” thôi thì nghĩa của nó hẹp hơn so với cách hiểu của từ
“giao kết hợp đồng”, khi các bên đã thống nhất với nhau những thỏa thuận từ đó xác lập
quyền và nghĩa vụ để đạt được sự thỏa thuận giữa các bên; việc bỏ đi “vì lí do khách
quan” theo tôi là hợp lí vì nếu nói lí do khách quan mà không giải thích rõ là lí do gì hay
lí do như thế nào từ đó còn gây khó khăn hơn trong việc áp dụng vào xét xử thực tiễn, vì
thế khi đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được vì lí do nào đó thì hợp đồng bị
vô hiệu.
Tại khoản 3 Điều 411 BLDS 2005, quy định: “Quy định tại khoản 2 Điều này cũng được
áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực
hiện được, nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý”, và đến BLDS 2015
thì tại khoản 3 Điều 408 quy định rằng: “Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng
được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể
thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực”. Như vậy, đã có sự
thay đổi ở “Quy định tại khoản 2 Điều này” thành “Quy định tại khoản 1 và khoản 2
Điều này”. Như vậy trong BLDS 2015 đã bổ sung ở khoản 3 để mở rộng phạm vi áp dụng
8
là thêm trường hợp ở khoản 1, ta thấy được góc nhìn bao quát hơn quy định tại khoản 3
Điều 411 BLDS 2005, để bảo đảm được những quyền và nghĩa vụ có thể thực hiện được
trong hợp đồng và cũng phần nào hạn chế được việc một bên lấy cớ đối tượng không thể
thực hiện để hủy hợp đồng hay nói cách khác là khiến hợp đồng bị vô hiệu.
2. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không thể thực
hiện được được xác định như thế nào? Vì sao?
Theo quy định tại điều 408, Bộ luật dân sự 2015 thì “Trường hợp ngay từ khi giao
kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu”.
Nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện sẽ quyết
định đến thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Và thời hiệu yêu cầu Tòa
án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không thể thực hiện được là 2 năm. Như vậy,
theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân
sự vô hiệu chia làm hai trường hợp như sau:
 Trường hợp 1 (Thời hiệu yêu cầu không hạn chế): Đối với các giao dịch dân sự vô
hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội và các giao dịch dân
sự vô hiệu do giả tạo (quy định này vẫn giữ nguyên so với Bộ luật dân sự 2005)
 Trường hợp 2 (Thời hiệu yêu cầu hạn chế 2 năm): Đối với các giao dịch dân sự vô
hiệu trong trường hợp khác. Tuy nhiên, thời điểm làm mốc tính thời hiệu yêu cầu
có sự khác biệt giữa Bộ luật dân sự 2015 với Bộ luật dân sự 2005. Theo quy định
của Bộ luật dân sự 2015, thời điểm được tính làm mốc phụ thuộc vào từng trường
hợp như sau:
 Ngày người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân
sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực
hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện
giao dịch.
 Ngày người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị
nhầm lẫn, do bị lừa dối.
 Ngày người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép.
 Ngày giao dịch được xác lập đối với trường hợp người không nhận thức và làm
chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch và trường hợp giao dịch dân sự không
tuân thủ quy định về hình thức.
Vì: Ngay từ khi giao kết hợp đồng, các bên đã bày tỏ ý chí với nhau để cùng bàn
bạc, trao đổi, thương lượng theo các nguyên tắc và trình tự do Luật định nhằm xác lập,
thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ với nhau. Có nghĩa là khi hợp đồng được giao kết,
các bên đã xác lập quyền và nghĩa vụ tương ứng đối với nhau. Chính vì vậy, khi phát hiện
hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện thì hợp đồng này phải bị tuyên bố vô hiệu để
đảm bảo quyền và lợi ích của bên còn lại. Bởi lẽ nếu sau khi một bên thực hiện xong phần
9
nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng, nhưng sau đó bên còn lại vì một lý do nào đó
không thực hiện được phần nghĩa vụ tương ứng. Thì đương nhiên quyền của bên còn lại ít
nhiều bị xâm phạm. Để ngăn chặn điều bất lợi này xảy ra, chủ thể có thể yêu cầu Tòa án
tuyên bố hợp đồng vô hiệu ngay từ khi phát hiện đối phương không thể thực hiện giao kết
ngay sau lúc giao kết để tránh việc tổn thất như Điều 408 quy định. Nếu như không có
quy định này thì thời điểm yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu sẽ diễn ra theo một
chiều hướng khác. Đó là sau khi hợp đồng được thực hiện một phần thì mới có quyền yêu
cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu. 
Ví dụ: A và B giao kết với nhau về việc mua bán đậu (sau khi hợp đồng được giao
kết mới phát hiện B không có khả năng thanh toán), sau khi A giao đậu thì B không thể
thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Cho dù Tòa án xử hợp đồng vô hiệu thì A vẫn chịu một số
thiệt hại đáng kể. Mặt khác nếu như ngay từ đầu, sau khi thực hiện giao kết mà A biết B
không có khả năng thực hiện và có quyền yêu cầu ngay thì lợi ích của A sẽ ít chịu thiệt
hại.
3. Trong vụ án trên, đoạn nào của Bản án cho thấy Tòa án theo hướng hợp đồng vô
hiệu do đối tượng không thể thực hiện được?
Trong vụ án trên, đoạn cho thấy Tòa án theo hướng hợp đồng vô hiệu do đối tượng
không thể thực hiện được: 
“Mặt khác, tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 12/6/2018 (bút lục
368,269) thể hiện trên phần đất thửa số 20 đang tồn tại 01 nhà mồ và 04 ngôi mộ của
người thứ ba, nhưng việc chuyển nhượng đất lại không có ý kiến của chủ sở hữu hợp
pháp các vật kiến trúc trên đất, nên quyền sử đụng đất không thể chuyển giao cho người
nhận chuyển nhượng bình thường và đầy đủ quyền sử dụng của mình. Do đó, hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo
Điều 408 Bộ luật dân sự. Vì vậy, không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của ông
Nguyễn Văn N”.
4. Trong vụ án trên, Toà án xác định hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực
hiện được có thuyết phục không? Vì sao?
Tòa án xác định hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được có sự thuyết
phục. Vì trên thửa đất đã có sự tồn tại của nhà mồ và những ngôi mộ do người khác sở
hữu nên thửa đất trên là đối tượng không thể thực hiện giao kết. Theo khoản 1 Điều 408
BLDS 2015 “Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực
hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu”. Nên việc Tòa án xác định như vậy là hoàn toàn
thuyết phục.

Vấn đề 4: Xác lập hợp đồng có giả tạo và nhằm tẩu tán tài sản

* Đối với vụ việc thứ nhất

Tóm tắt Bản án số 06/2017/DS-ST

10
 Nguyên đơn: Bà Trần Thị Diệp Thuý
Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Thanh Trang
Bản án: bà Thuý cho bà Trang vay tiền bằng cách thành lập hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, bà Thuý đặt cọc trước tiền cho bà Trang. Bà Trang hứa sẽ thanh toán
số tiền nợ trong vòng 6 tháng. Đến hạn trả nợ, bà Trang không đồng ý tiếp tục trả nợ cho
bà Thuý, vì lẽ đó, bà Thuý đã kiện bà Trang yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vì là giao dịch giả tạo, cùng với đó yêu cầu bà Trang
trả lại số nợ đã vay.
Quyết định của Toà án: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, vì khi lập
hợp đồng cả nguyên đơn và bị đơn đều biết hợp đồng này che giấu giao dịch vay tài sản.
Do đó, các bên có lỗi ngang nhau trong việc làm hợp đồng vô hiệu, các bên sẽ trao trả cho
nhau những gì đã nhận, bà Trang sẽ phải thanh toán số nợ còn lại cho bà Thuý.
1. Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?
Dưới góc độ pháp lý:
- Khoản 1 Điều 124 BLDS 2015 quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách
giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu,
còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô
hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”.
- Từ đó có thể nhận thấy, giao dịch giả tạo là giao dịch mà ý chí được biểu đạt ra ngoài
khác với ý chí đích thực và có tồn tại sự khác biệt giữa kết quả thực tế đã thực hiện giao
dịch so với mục đích của giao dịch dân sự được xác lập 5. Ví dụ: A bán căn nhà cho B, để
không phải đóng thuế chuyển nhượng đất, A và B thành lập hợp đồng cho tặng căn nhà để
che giấu đi giao dịch dân sự ban đầu là mua bán nhà.
2. Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng?
Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?
- Trong phần Xét thấy của bản án nêu rõ: “theo quy định tại Điều 124, Bộ luật Dân sự 2015
thì: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch
dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có
hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này”. Đối
chiếu quy định trên với trường hợp giữa nguyên đơn và bà Trang thì hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được xác lập ngày 23/11/2013 giữa nguyên đơn và bà Trang là
vô hiệu do giả tạo và giao dịch vay tài sản số tiền 100.000.000 đồng có hiệu lực”.

5
TS. Đặng Thị Thơm (TANDCC tại Hà Nội), “Giao dịch mua bán tài sản nhằm che giấu giao dịch vay tài sản”,
https://tapchitoaan.vn/giao-dich-mua-ban-tai-san-nham-che-giau-giao-dich-vay-tai-san, truy cập ngày
02/05/2018.
11
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất che giấu biện pháp đảm bảo cho hợp đồng
vay tài sản là một dạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự giả tạo trong
bản chất của hợp đồng. “Ở đây, các bên đã thay đổi bản chất của hợp đồng, tức là hợp
đồng bề ngoài và hợp đồng thực tế có bản chất khác nhau”. Trong vụ việc trên, các bên đã
lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay vì hợp đồng thế chấp để đảm bảo
cho các khoản vay.6
- Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích của việc ký kết hợp đồng mua bán tài
sản là đảm bảo bên vay thực hiện hợp đồng vay. Đây là giao dịch giả tạo mà bên cho vay
thường sử dụng khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc thanh toán tiền vay gốc
và lãi không đúng hạn, thì bên cho vay yêu cầu bên vay phải thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng tài sản. Thậm chí, bên cho vay còn thực hiện thủ tục sang tên và được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tài sản vốn
đang thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của bên vay.  7
3. Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu.
Đối với hợp đồng giả tạo: Tòa án ra Quyết định giao dịch vô hiệu vì vi phạm Khoản 1
Điều 124 BLDS 2015. Do đó xử lý theo hậu quả vô hiệu quy định tại Điều 131 BLDS
2015, vì các bên có lỗi ngang nhau trong việc làm hợp đồng vô hiệu, nên các bên trao trả
cho nhau những gì đã nhận và không phải bồi thường.
Đối với hợp đồng bị che giấu: Tòa án ra Quyết định giao dịch có hiệu lực theo Khoản 1
Điều 124 BLDS 2015. Vì nguyên đơn không buộc bà Trang trả lãi vay, nên bà Trang chỉ
phải trả phần còn lại cho nguyên đơn số tiền đã vay. 
4. Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp đồng
bị che giấu.
Tòa án đã đưa ra hướng xử lý hợp lí và công bằng cho cả 2 bên. Căn cứ theo Khoản 1,
Điều 124, BLDS 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, Tòa tuyên bố hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Thúy và bà Trang vô hiệu, ngoài ra cả hai bên
cũng đều thừa nhận đây là giao dịch giả tạo để che giấu cho việc nguyên đơn cho bị đơn
vay số tiền 100 triệu đồng. Do đó, tuyên bố của Tòa là có căn cứ và phù hợp theo quy
định của pháp luật. Bên cạnh đó, vì cả hai bên đều biết đây là hợp đồng giả tạo nhưng vẫn
thống nhất thiết lập nên Tòa xét thấy các bên có lỗi ngang nhau, và để đảm bảo quyền lợi
cho các bên, Tòa quyết định các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và không phải

6
Võ Thị Phương Linh (2021), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo theo pháp luật dân sự Việt Nam,
Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tr 32.
7
TS. Đặng Thị Thơm (TANDCC tại Hà Nội) ), “Giao dịch mua bán tài sản nhằm che giấu giao dịch vay tài sản”,
https://tapchitoaan.vn/giao-dich-mua-ban-tai-san-nham-che-giau-giao-dich-vay-tai-san, truy cập ngày 02/05/2018
12
bồi thường, đây là một quyết định hợp lý và phù hợp với hậu quả của giao dịch dân sự vô
hiệu tại Điều 131, BLDS 2015.
Đồng thời giao dịch bị che giấu là giao dịch cho vay mượn tiền giữa 2 bên nên theo
Khoản 1, Điều 124, BLDS 2015 thì vẫn có hiệu lực. Bên cạnh đó, bà Trang cũng không
chứng minh được là mình đã trả số tiền cho nguyên đơn như bà đã trình bày, còn bên
nguyên đơn thì không yêu cầu tính lãi suất đối với bị đơn. Do đó, Tòa yêu cầu bà Trang
phải có nghĩa vụ trả lại số tiền 95 triệu cho bà Thúy là có căn cứ.
* Đối với vụ việc thứ hai

Quyết định 259/2014/DS-GĐT:

- Nguyên đơn: bà Võ Thị Thu

- Bị đơn: bà Đặng Thị Kim Anh
Nguyên đơn đã cho bị đơn vay tiền nhiều lần, nhưng bị đơn là bà Anh không trả đủ tiền,
do đó nguyên đơn đã khởi kiện yêu cầu vợ chồng bà Anh cùng có trách nhiệm trả. Trong
quá trình giải quyết vụ án, vợ chồng bà Anh thừa nhận còn nợ bà Thu 3,1 tỷ đồng và cam
kết chuyển nhượng nhà đất để trả nợ cho bà Thu. Tuy nhiên vợ chồng bà Anh không thực
hiện cam kết với bà Thu mà lại thực hiện chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng ông
Vượng, là anh trai của bà Anh, với giá khá nhỏ so với giá nhà đất thực tế và chưa hoàn tất
thủ tục chuyển nhượng. Do đó, Tòa xác định giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa vợ
chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với
bà Thu, đồng thời tuyên giao dịch đó là vô hiệu và yêu cầu vợ chồng bà Anh trả nợ cả gốc
và lãi cho bà Thu.
1. Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng
là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?
Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả tạo
nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu vì ở phần xét thấy có nêu: “Quá trình giải
quyết vụ án thì vợ chồng bà Anh thừa nhận còn nợ của bà Thu 3,1 tỷ đồng, đồng thời vợ
chồng bà Anh cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để trả nợ cho bà Thu,
nhưng vợ chồng bà Anh không thực hiện cam kết với bà Thu mà làm thủ tục chuyển
nhượng nhà đất trên cho anh là vợ chồng ông Vượng. Thỏa thuận chuyển nhượng giữa vợ
chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng không phù hợp với thực tế vì giá thực tế nhà đất
là gần 5,6 tỷ đồng, nhưng hai bên thỏa thuận chuyển nhượng chỉ với giá 680 triệu đồng và
thực tế các bên cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.”

13
 2. Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn tránh
nghĩa vụ)?
Hướng giải quyết trên của Tòa án về việc giả tạo để trốn tránh nghĩa vụ là hợp lý, thuyết
phục nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên chủ nợ là bà Thu.Vì theo Điều 124 BLDS 2015 về
giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:
“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhầm che giấu một giao dịch
dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có
hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc
luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ
ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
Trong trường hợp này thì việc giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh
với vợ chồng ông Vượng là một giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ
trả nợ của vợ chồng bà Anh với bà Thu. Vì vợ chồng bà Anh đã tiến hành chuyển nhượng
nhà đất cho vợ chồng ông Vượng với giá là 680 triệu đồng, trong khi giá trị thực tế của
nhà đất là 5,6 tỉ đồng. Thêm vào đó thủ tục chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh
và vợ chồng ông Vượng chưa được hoàn tất, chưa tiến hành làm thủ tục sang tên nhà đất.
Do vậy, căn cử vào khoản 2 Điều 124 BLDS 2015 thì giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với
vợ chồng ông Vượng là vô hiệu.
3. Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn
tránh nghĩa vụ.
- Hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ là
giao dịch chuyển nhượng đất của vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng bị vô hiệu vì:
Theo Khoản 2 Điều 124 BLDS 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:
“2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ
ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
Theo đó, giao dịch chuyển nhượng nhà đất của vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng
là giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của vợ chồng bà Anh
với bà Thu (bên thứ ba). Do đó dựa theo khoản 2 Điều 124 BLHS 2015 nên giao dịch đó là
vô hiệu.

14
 TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ luật Dân sự 2015.

2. Bộ luật Dân sự 2005.
3. Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb. Hồng
Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2017.
4. Án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối
cao.
5. Bản án số 609/2020/DS-PT ngày 12/11/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao tại TP. Hồ
Chí Minh.
6. Bản án số 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 của Toà án nhân dân TP. Thủ Dầu Một
tỉnh Bình Dương;
7. Quyết định số 259/2014/DS-GĐT ngày 16/06/2014 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối
cao.
8. Những điểm mới cơ bản của Bộ luật Dân sự 2015, Nxb. Lao Động – Bộ Tư pháp 2017.
9. Đặng Thị Thơm (TANDCC tại Hà Nội), “Giao dịch mua bán tài sản nhằm che giấu
giao dịch vay tài sản”, https://tapchitoaan.vn/giao-dich-mua-ban-tai-san-nham-che-giau-
giao-dich-vay-tai-san, truy cập ngày 02/05/2018.
10. Võ Thị Phương Linh (2021), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo
theo pháp luật dân sự Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Tp. Hồ
Chí Minh, tr 32.
11. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP về quy định thi hành bộ luật Dân sự về bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ.
12. Trần Bá Bình, “Im lặng trong giao kết hợp đồng”
[https://danluat.thuvienphapluat.vn/im-lang-trong-giao-ket-hop-dong-170141.aspx] (truy
cập ngày 22/09/2022).

15