Các phương pháp định giá BĐS:

1. phương pháp so sánh trực tiếp

2. phương pháp thu nhập
3. phương pháp chi phí
4. phương pháp thặng dư

pp ss trực tiếp pp thu nhập (pp đầu tư) pp chi phí pp thặng dư
Nguyên - Giá trị tài sản mục tiêu - về lý thuyết giá thị trường - giá trị của BĐS mục tiêu tương - giá trị của 1 BĐS được xác
tắc được coi là hoàn toàn có thể hiện hành của 1 BĐS ngang đương với chi phí làm ra 1 BĐS định trên cơ sở của sự hiện
ngang bằng với giá trị của bằng với giá trị hiện tại của tất giống như vậy và coi đây là vật thay diện hay thiếu vắng nó sẽ làm
những tài sản tương đương cả các khoản thu nhập tương thế. Ngta sẽ không trả giá cho 1 cho giá trị của tổng tài sản tăng
có thể so sánh được. lai có thể nhận được từ BĐS. BĐS > chi phí mua đất và xây dựng lên hay giảm đi là bao nhiêu
*Định giá BĐS mục tiêu dựa *2 phương pháp ước tính giá công trình có lợi ích tương tự. *ước tính giá trị BĐS mục tiêu
trên các bằng chứng thị trị BĐS mục tiêu: *Định giá BĐS mục tiêu bằng cách dựa trên fần đóng góp của nó
trường của các BĐS so sánh + vốn hóa trực tiếp (thu nhập ước tính chi phí hợp lý tạo ra BĐS vào d/án pt BĐS theo hướng
(đề bài cho) (lập bảng, ± %)*đều) đó.* tốt nhất và hiệu quả nhất.*
+ chiết khấu dòng tiền (thu
nhập không đều)*
Ưu - ít gặp khó khăn về mặt kĩ - về lý thuyết, đây là phương - được sử dụng khi không có các - được sử dụng để đánh giá các
điểm thuật (không có công thức pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ bằng chứng thị trường thích hợp để BĐS có tiềm năng pt.
hoặc mô hình cố định mà chỉ nhất, vì nó tiếp cận 1 cách trực so sánh (đánh giá các BĐS hiếm khi - là phương pháp thích hợp để
dựa vào sự hiện diện của các tiếp những lợi ích mà BĐS thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở đưa ra mức giá thực hiện đấu
giao dịch thị trường để cung mang lại cho nhà đầu tư. dự báo lợi ích tương lai) thầu.
cấp các dấu hiệu về giá trị) - nói chung đây là phương - thích hợp khi định giá BĐS dùng - phương pháp này mô fỏng lại
- là pp thể hiện sự đánh giá pháp đơn giản (ngoại trừ kĩ cho các giao dịch và mục đích riêng cách thức fân tích, đánh giá
của thị trường – là bằng thuật ckhấu dòng tiền) biệt. (phụ thuộc chuyên môn và kinh các cơ hội đầu tư vào BĐS. Có
chứng rõ ràng đã được thừa - có thể đạt được độ chính xác nghiệm của TĐV giá trị quan trọng để tư vấn về
nhận trên thực tế về giá trị cao khi có chứng cứ về các chi phí xây dựng tối đa và tiền
của BĐS => có cơ sở vững thương vụ có thể so sánh được, cho thuê tối thiểu cần đạt được
chắc để khách hàng và cơ khi các khoản thu nhập có thể khi thực hiện d/án pt BĐS.
quan fáp lý công nhận dự báo trước với độ tin cậy
- là cơ sở của các pp khác cao.
Nhược - phải có giao dịch về các - khi phân tích các thương vụ - cũng fải dựa vào dữ liệu thị trường, - khó khăn trong việc
điểm BĐS tương tự ở trong cùng cần điều chỉnh nhiều mặt: tuổi nếu thị trường biển động, các thông SDTNVHQN.
khu vực thì mới có thể sử thọ, chất lượng, thời hạn cho tin nhanh chóng trở nên lạc hậu => - Chi phí và giá bán có thể bị
dụng để so sánh được. nếu có thuê, thay đổivề tiền thuê trong kq định giá kém chính xác. thay đổi tùy theo điều kiện của
ít BĐS so sánh đáp ứng đc yc tương lai… - chi phí nói chung là không bằng thị trường.
trên thì kq có độ chính xác - trong nhiều trường hợp có thể với giá trị và không tạo ra giá trị. - Giá trị cuối cùng rất nhạy
kém. thiếu cơ sở dự báo cho các - việc ước tình 1 số khoản giảm giá cảm đối với các tham số về chi
- các thông tin chứng cứ khoản thu nhập trong tương có thể trở nên rất chủ quan và khó phí và giá bán.
 thường mang tính lịch sử,
nếu thị trường biển động, các
thông tin nhanh chóng trở
nên lạc hậu => kq định giá
kém chính xác.
- đòi hỏi thẩm định viên fải
có nhiều kinh nghiệm và
kiến thức thị trường thì mới
có thế tiến hành định giá 1
cách thích hợp.
Đk áp - chất lượng thông tin fù hợp
dụng đầy đủ đáng tin cậy và ktra
được.
- thị trường ổn định
- trường hợp áp dụng:
+ các BĐS có tình đồng nhất
(căn hộ, chung cư, các dãy
nhà xây dựng cùng 1 kiểu,
…)
+ các mảnh đất trống
lai.
- kq định giá có độ nhạy lớn
trước mỗi sự thay đổi của tham
số tính toán (chịu ảnh hưởng
nhiều của yếu tố chủ quan)
- phù hợp khi định giá BĐS có
khả năng mang lại các khoản
thu nhập ổn định và có thể dự
báo trước 1 cách hợp lý.
- thường áp dụng để tư vấn cho
các quyết định lựa chọn p/án
đầu tư.
thực hiện.
- để áp dụng thì đòi hỏi TĐV fải có
nhiều kinh nghiệm và đặc biệt fải
thành thạo về kĩ thuật xây dựng.
- pp này ít đc áp dụng trong các
trường hợp quan trọng.
- thích hợp khi định giá các BĐS có
mục đích sử dụng riêng biệt: trường
học, bệnh viện, nhà thờ…đặc biệt là
những công trình công cộng có rất ít
chứng cứ thị trường để so sánh.
- định giá để xác định mức bồi
thường khi xây dựng các hợp đồng
bảo hiểm và các dạng bồi thường
khác.
- pp thông dụng của ng` tham gia
đấu thầu hay ktra đấu thầu.
- áp dụng trong trường hợp mà ngta
tin tưởng chi phí là yếu tố chính và
là những khoản chi tiêu cần thiết,
thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS.
- dùng bổ sung hoặc ktra với các pp
khác.
- phương pháp này không tính
đến giá trị thời gian của tiền.
- phù hợp khi đánh giá các
BĐS có yc về sự pt không fức
tạp. các yếu tố ước tính lquan
đến giá bán, giá cho thuê và
chi phí đạt được độ tin cậy cao.
- TĐV fải có nh` kinh nghiệm
về pt và mở rộng đất đai để xđ
đúng cơ hội SDTNVHQN.
- để nâng cao khả năng ƯD,
cần sử dụng các kĩ thuật đánh
giá rủi ro, fân tích xác suất với
sự trợ giúp của các phg tiện
tính toan hiện đại khi đánh giá
các p/án pt BĐS.