Professional Documents
Culture Documents
Analiza Preferencji Nabywców Nieruchomości Mieszkaniowych W Krakowie
Analiza Preferencji Nabywców Nieruchomości Mieszkaniowych W Krakowie
Analiza Preferencji Nabywców Nieruchomości Mieszkaniowych W Krakowie
6
P. Zańko, Na rynku wtórnym mieszkania wciąż drożeją, ale chętnych i tak nie brakuje. Tak
wyglądał początek roku w największych miastach https://krakow.naszemiasto.pl/na-rynku-wtornym-
mieszkania-wciaz-drozeja-ale-chetnych-i/ar/c9-8783187
7
Gdzie zamieszkać w Krakowie? Najlepsze dzielnice! https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-
mieszkaniowe/ktore-dzielnice-krakowa-sa-uznawane-za-najlepsze/9434/
8
Tamże
umiarkowane ceny są także w dzielnicy Bieżanów-Prokocim, Podgórze oraz Podgórze
Duchackie9.
Do dzielnic, w których ceny mieszkań można uznać za atrakcyjne zaliczają się
Mistrzejowice, którego mieszkańcy mają również dostęp do centrów handlowych i
kompleksu sportowo- rekreacyjnego. Dość atrakcyjne ceny od lat utrzymują się w
Swoszowicach oraz w Nowej Hucie10.
Mieszkania drożeją w całej Polsce, a ceny krakowskich nieruchomości są
niewiele niższe, niż ceny mieszkań w stolicy Polski. Na początku roku 2002 stawka 10
tysięcy za jeden metr kwadratowy lokalu mieszkalnego, została w czterech polskich
miastach przekroczona. Należała do nich Warszawa, Kraków, Gdańsk oraz Gdynia. W
roku 2022 najdroższymi pod względem cen mieszkań miastami jest Warszawa, a także
Gdańsk i Kraków oraz Gdynia, Wrocław, jak też Poznań. Najniższe zaś ceny
odnotowane zostały w Częstochowie11.
W maju najdroższą dzielnicą Krakowa jest Dzielnica I Stare Miasto. Tu cena
jednego metra kwadratowego lokalu mieszkalnego jest rekordowo wysoka, wynosi
bowiem aż 13432 złotych. To o blisko 3000 więcej, aniżeli średnia cena metra
kwadratowego lokalu mieszkalnego na krakowskim rynku nieruchomości. Druga
najdroższa dzielnicą jest Dzielnica VII Zwierzyniec. Tam za jeden metr kwadratowy
mieszkania trzeba zapłacić 12245 złotych, czyli o 1752 złote więcej od ceny średniej.
Trzecią najdroższą dzielnicą jest Dzielnica II Grzegórzki, gdzie za metr kwadratowy
lokalu trzeba było zapłacić 12157 złotych, czyli o 1664 więcej, niż cena średnia12.
Z kolei do najtańszych pod względem cen lokali mieszkalnych dzielnic w
Krakowie, zaliczała się w maju 2022 Dzielnica XVII Wzgórza Krzesławickie, gdzie cena
jednego metra kwadratowego wynosi 8334 złotych. Kolejną jest Dzielnica XVIII Nowa
Huta, gdzie za jeden metr kwadratowy należy zapłacić 8716 złotych, trzecia natomiast
Dzielnica XV Mistrzejowice. Tam bowiem jeden metr kwadratowy lokalu mieszkalnego
kosztuje 8779 złotych13.
W maju spadła liczba aktywnych ofert mieszkaniowych. Najwięcej ofert dotyczy
Starego Miasta, najmniej zaś mieszkań na sprzedaż jest w Dzielnicy XVII Wzgórza
Krzesławickie. W niektórych dzielnicach miasta mieszkania sprzedają się szybciej, jak w
9
Tamże
10
Tamże
11
Wzrost cen mieszkań w 2022 – gdzie najwyższy?
https://mojafirma.infor.pl/nieruchomosci/wiadomosci/5462231,O-ile-wzrosly-ceny-mieszkan-w-2022.html
12
Historia zmiany cen w Krakowie https://sonarhome.pl/ceny-mieszkan/krakow
13
Tamże
Dzielnicy XIV Czyżyny, a Na Starym Mieście oczekiwanie na znalezienie kupca
przekracza średnio trzy miesiące14.
Ceny mieszkań w Krakowie rosły na przestrzeni ostatnich lat w szybkim tempie,
podobnie zresztą, jak w innych polskich miastach. Portal Morizon.pl zamieścił wykres,
który dokładnie ów wzrost obrazuje:
14
Tamże
15
Opracowanie własne na podstawie: Ceny ofertowe mieszkań w największych miastach
https://www.morizon.pl/ceny/krakow/ oraz Mieszkania Kraków - oferty sprzedaży
https://www.morizon.pl/mieszkania/krakow/
niewielkich 26 metrowych kawalerek, do lokali o metrażu prawie 130 metrów
kwadratowych. Osiedle to posiada również wiele istotnych dla mieszkańców
udogodnień, jak podziemny parking czy monitoring, czy też stacje do ładowania
samochodów elektrycznych16.
Inwestorzy uważają stolice małopolski za obszar o dużym potencjale, gdzie
dzięki rewitalizacji obiektów zabytkowych oraz poprzemysłowych obszarów, można
realizować projekty nowego budownictwa mieszkaniowego, także w najbardziej
atrakcyjnych częściach Krakowa. Miasto dysponuje także sporymi zasobami działek
inwestycyjnych w dzielnicach oddalonych od centrum, co umożliwia realizację
wielorodzinnych inwestycji17.
Jak wynika z danych Expandera na krakowskim rynku wtórnym ceny mieszkań z
końcem roku 2021 podrożały najbardziej w trzech miastach Polski. Krakowa plasował
się tu na pierwszej pozycji , ze średnim wzrostem o 21 procent. Najczęściej oferowane są
dwupokojowe mieszkania o powierzchni około 38 metrów kwadratowych18.
3.2. Metody badawcze
Celem podjętych przez autora pracy badań było dokonanie analizy preferencji
nabywców nieruchomości mieszkaniowych w Krakowie. Dla jego zrealizowania
wykorzystał on adekwatne metody badawcze. Metodą, jaka może nosić miano badawczej
zaś jest sposób naukowego poznania, jakie winno odbywać się w określonej formie.
Różnice między poznaniem potocznym i naukowym zachodzą w sposobach
postępowania, ponieważ prowadząc naukowe badania nie wykorzystuje się dowolnych
sposobów. Dobrane metody winny być skuteczne, a więc celowo dobrane, jak też
zaplanowane i zastosowane z pełną świadomością. Metody dobierane są z uwagi na treść
badań, uwzględniając także możliwości zastosowania danej metody, jako odpowiedniej
do koncepcji rozwiązania określonego naukowego problemu. Uwzględnić nadto należy
cel badan i zasób środków, jakimi badacz dysponuje19.
Metoda winna zawierać w sobie działania o różnorodnym koncepcyjnym i
rzeczowym charakterze, odpowiadające celowi i koncepcji badań. Do jej cech należy
jasność, w sensie powszechnej zrozumiałości i jednoznaczności, która winna być
pojmowana jako wykluczanie dowolności stosowania zasad regulacyjnych. Metoda
16
Rynek pierwotny Krakowa 2022/2023 – co nowego (materiał promocyjny)
https://twojsacz.pl/rynek-pierwotny-krakowa-2022-2023-co-nowego/
17
Tamże
18
https://www.domiporta.pl/ceny/mieszkanie/sprzedaz/wtorny/malopolskie/krakow
19
J. Apanowicz, Metodologiczne elementy procesu poznania naukowego w teorii organizacji i
zarządzania , Gdynia, WSA i B 2000 , s. 87-88
winna charakteryzować się celowością, czyli musi być podporządkowana określonemu
celowi, kolejną jej cechę stanowi skuteczność, a więc metoda winna gwarantować
osiągnięcie celu. Musi być nadto niezawodna, a zatem zapewniać uzyskanie
zamierzonego celu o dużym stopniu prawdopodobieństwa. Metodę musi także
charakteryzować ekonomiczność, zatem powinna ona pozwalać na osiągnięcie
zamierzonego rezultatu po jak najmniejszych kosztach, a także przy minimalnym zużyciu
sil i środków20.
Powstało wiele metod badawczych, a każda dyscyplina naukowa wypracowała
własne metody, jakie są dla niej charakterystyczne 21. Często stosowaną w badaniach
naukowych jest metoda sondażu diagnostycznego. Metoda ta polega na gromadzeniu
faktów i danych o strukturalnych i funkcjonalnych zjawiskach oraz o dynamice ich
rozwoju. Zjawiska, jakie zachodzą w organizacjach także są przedmiotem jej
zainteresowania. Wiedza o takich zjawiskach może zostać pozyskana w oparciu o
odpowiednie próby reprezentatywne, charakteryzujące ogólną statystyczną zbiorowość.
Liczebność próby, jaka zostaje poddana badaniu próby zależy od możliwości badacza,
zastosowanych technik badań, a także od stopnia dokładności i dostępności poznawczej
pod czasowym i terytorialnym względem. W tym wypadku jednak jest istotne, by próba
była reprezentatywna, zaś jej liczebność odzwierciedlała rzeczywisty stan.
Wykorzystywaną w tej metodzie najczęściej techniką badań jest wywiad oraz
ankietowanie, jakie mogą zostać uzupełnione statystycznymi metodami 22.
Techniki badań stanowią czynności praktyczne, regulowane z pomocą dokładnie
wypracowanych wytycznych, jakie umożliwiają uzyskanie możliwych do sprawdzenia
informacji, opinii oraz faktów23. Technika badawcza stanowi poznawczą czynność, jest
także procesem, angażującym badacza oraz jego otoczenie. Techniki są czynnościami,
które wynikają z doboru odpowiedniej metody, a także są przez nią uwarunkowane.
Nadto wynikają one z rodzaju problemu badawczego oraz z przyjętej hipotezy. W
logicznym sensie techniki badań naukowych stanowią względem metody podrzędne
pojęcia, natomiast w rzeczowym rozumieniu cechuje je znacznie węższy zakres aniżeli
zakres, jakim charakteryzują się metody badawcze24.
20
Tamże, s. 89
21
Tamże, s. 90-91
22
Tamże, s. 105
23
Tamże, s. 85
24
A. Czermiński , M. Grzybowski , K. Ficoń , Podstawy organizacji i zarządzania, Wyd. WSA i
B. Gdynia 1999, s. 98-100
Reszta natomiast to narzędzia, które owym czynnościom służą. Są to
przykładowo kwestionariusze wywiadu, czy kwestionariusze do ankietowania25 .
Autor pracy podjął decyzje o wykorzystaniu w badaniu metody sondażu
diagnostycznego, natomiast wybraną przez niego technikę stanowiło ankietowanie.
Narzędziem badawczym był specjalnie opracowany na potrzeby badania kwestionariusz
ankiety, jaki zawierał sześć pytań wielokrotnego wyboru, jedno pytanie otwarte oraz
metryczkę.
Badanie zostało przeprowadzone w dniach XXX.2022 – XXX. 2022, wśród osób,
mieszkających na obszarze Krakowa, kryterium doboru stanowił zamiar zakupu lokalu
mieszkaniowego w granicach miasta. Kwestionariusz został udostępniony na portalu
Facebook, na stronie grupy z ogłoszeniami postów kupna/sprzedaży mieszkań, za zgodą
jej administratorów.
25
T. Pilch, T. Bauman, Zasady badań pedagogicznych, Strategie ilościowe i jakościowe,
Wydawnictwo Akademickie Żak, Warszawa, 2010, s. 121
zainteresowanymi zakupem mieszkania czy tez jego zamiana są najczęściej osoby w tak
zwanym „produkcyjnym” wieku
Wykres 2. Wiek respondentów
Autor pracy zwrócił się również do badanych z prośbą o określenie ich sytuacji
zawodowej. Jak wynika z udzielonych odpowiedzi największą grupę badanych stanowiły
osoby, zatrudnione na podstawie umowy o pracę (72%). Osób, prowadzących różne
formy działalności gospodarczej było zdecydowanie mniej (11 badanych – 16%). W
badaniu wzięła udział również sześcioosobowa (7%) grupa emerytów bądź rencistów, a
także dwóch studentów (3%) oraz jedna osoba bezrobotna (2%).
Wykres 5. Sytuacja zawodowa respondentów
3.4. Wnioski
1. Kraków jest jednym z miast Polski, gdzie ceny mieszkań są bardzo wysokie,
jednak rynek mieszkaniowy prężnie się tam rozwija, a popyt na
nieruchomości mieszkaniowe nadal przekracza podaż. Na krakowskim rynku
nieruchomości realizowanych jest również wiele nowych inwestycji
mieszkaniowych, także mieszkania z rynku wtórnego cieszą się
zainteresowaniem kupujących.
2. Osoby, planujące zakup mieszkania w Krakowie posiłkują się w różnym
stopniu kredytem mieszkaniowym, jak i kupują mieszkania za gotówkę. To
przede wszystkim osoby w tak zwanym „wieku produkcyjnym”, pracujące na
stabilnych posadach i dobrze zarabiające. Duża część z nich posiada już
własne mieszkanie, poszukuje nieruchomości większej bądź lepiej
zlokalizowanej. Istotna liczba planujących zakup mieszkania nie posiada
jednak nadal własnego „M”, są to przede wszystkim osoby, które wynajmują
mieszkania.
3. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania średnie – od 2 do 4
pokoi, leżące w dzielnicach, w których istnieje dobra infrastruktura, a więc
działają szkoły, przedszkola, a także żłobki, a ponadto znajdują się miejsca,
sprzyjające spacerom i rekreacji. Dla mieszkańców Krakowa bardzo istotną
determinantę przy podejmowaniu decyzji o zakupie stanowi również
bezpieczeństwo.