CHỦ ĐỀ 4

Đảm bảo nguyên tắc hài

hòa lợi ích trong dự án
cải tạo chung cư cũ ở
Hà Nội
 1. Sự cấp thiết của đề tài
Nhiều khu chung cư cũ ở Hà Nội có tình
trạng quá tải, xuống cấp xếp vào loại D
HN phê duyệt dự án đầu tư nâng cấp nhưng gặp
nhiều khó khăn như chính sách bồi thường, tái
định cư,...

Tổng quan 2. Mục tiêu nghiên cứu

Tổng quát: Xây dựng khung nghiên cứu
nhằm đề xuất giải pháp
Cụ thể: + Chỉ ra cơ sở lý thuyết
+ Phân tích thực trang
+ Tìm ra yếu tố ảnh hưởng
+ Đề xuất giải pháp
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng: nguyên tắc kết hợp hài hòa lợi ích trong dự án cải tạo
chung cư cũ ở Hà Nội
Không gian: Các tòa chung cư cũ cần cải tạo trên địa bàn Hà Nội
Thời gian: khi có quyết định về cải tạo chung cư cũ trên địa bàn
Hà Nội đến nay

4. Phương pháp nghiên cứu

Thu thập thông tin và dữ liệu
Xử lý thông tin, dữ liệu

5. Kết cấu bài

5 phần, nội dung chính 3 chương:
I. Khung nghiên cứu về nguyên tắc kết hợp hài hòa lợi ích...
II. Thực trạng nguyên tắc kết hợp hài hòa lợi ích...
III. Giải pháp đảm bảo nguyên tắc kết hợp hài hòa lợi ích...
CHƯƠNG I: KHUNG NGHIÊN CỨU VỀ
NGUYÊN TẮC KẾT HỢP HÀI HÒA LỢI
ÍCH CỦA CÁC CHỦ THỂ TRONG QUÁ
TRÌNH QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN
1.1Tổng quan về quản lý phát triển
CHỦ ĐỀ 4
1.1.1 Quan niệm

Quá trình biến các ý tưởng, các mục tiêu của phát triển thành những hành động cụ thể và
tổ chức thực hiện các hành động đó để đạt được mục tiêu đã đề ra

1.1.2 Nội hàm

1. Mục tiêu QLPT: phát triển bền vững

2. Đối tượng QLPT: quá trình thực hiện các hoạt động pt
3. Chủ thể QLPT - 3 chủ thể : nhà nước, doanh nghiệp (nhà cung ứng) và cộng đồng dân
cư

=> Sự tham gia của các bên vào QLPT là quy trình các bên liên quan có thể tác động hoặc
đóng góp vào quá trình thực hiện hoạt động phát triển
1.2 NGUYÊN TẮC KẾT HỢP HÀI HOÀ LỢI ÍCH...
1.2.1 Nội dung NT CHỦ ĐỀ 4

1.2.1.1 Cơ sở hình thành

Sự hài hòa giữa các lợi ích là sự thống nhất biện chứng giữa lợi ích của các chủ thể
1.2.1.2 Nội dung
3 loại lợi ích: cộng đồng, doanh nghiệp và quốc gia
Vừa chú ý đến lợi ích cộng đồng, vừa lợi ích doanh nghiệp, đồng thời đảm bảo lợi ích
chung của xã hội.

1.2.2 Yêu cầu

Thực hiện đường lối, chính sách phát triển kinh tế đúng đắn
Xây dựng và thực hiện các quy hoạch và kế hoạch chuẩn xác, quy tụ quyền lợi của
cả hệ thống và có tính hiện thực cao
Chống các biểu hiện phiến diện một chiều trong xử lý mối quan hệ giữa các lợi ích
1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến nt
Minh bạch
2 vấn đề: trách nhiệm cung cấp
thông tin và quyền được tiếp cận
thông tin
Trách nhiệm
2 nội dung: năng lực giải trình thể
hiện qua số lượng+chất lượng và chịu
trách nhiệm với hậu quả xảy ra
Thúc đẩy người dân tham gia bàn
bạc, đóng góp ý kiến
Tham gia
3 nhóm: cộng đồng, khu vực tư
nhân,tổ chức phi chính phủ
3 giai đoạn: lập kế hoạch / tổ chức
thực hiện / theo dõi đánh giá.
Quản lý theo kết quả
Tập trung vào hiệu lực thực hiện của
hoạt động đạt được đầu ra
Đầu vào / Hoạt động / Đầu ra / Kết
quả / Tác động
=> 4 yếu tố ko tác động độc lập
 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG NGUYÊN
TẮC KẾT HỢP HÀI HOÀ LỢI ÍCH GIỮA
CÁC CHỦ THỂ TRONG DỰ ÁN CẢI TẠO
CHUNG CƯ CŨ Ở HÀ NỘI
2.1 Tổng quan về dự án cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội
2.1.1 Giới thiệu CHỦ ĐỀ 4

Loại hình nhà chung cư (nhà tập thể) bắt đầu xuất hiện tại Hà Nội từ trước 1954.
2020, đã có khoảng 1.579 chung cư cũ, nhiều chung cư hư hỏng, xuống cấp, có nguy
cơ sụp đổ
TP Hà Nội ban hành Kế hoạch 329/KH-UBND phân theo 4 giai đoạn:
+ GĐ 1: dự kiến quý IV/2022,gồm: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, Trung Tự, Kim
Liên, Khương Thượng, Nghĩa Tân, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam
+ GĐ 2: dự kiến quý II/2023, gồm: Vĩnh Hồ, Văn Chương, Thủy lợi, Nam Đồng, Hào
Nam, Bách Khoa, Quỳnh Mai, Thanh Nhàn
+ GĐ 3: dự kiến quý III/2023, gồm: Phương Mai, Nam Thành Công, Kim Giang,
Thượng Đình
+ GĐ 4: còn lại
 2.1.2 Các vi phạm của dự án CHỦ ĐỀ 4

Chậm tiến độ
Chưa thực sự dung hòa lợi ích của các bên
Vi phạm về Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

2.2 Thực trạng

Thực hiện được 1% việc xây dựng, cải tạo lại chung cư cũ, 19 dự án hoàn thành, đưa
vào sử dụng, chiếm 1,2% tổng số nhà chung cư cũ
Nghị định 69/2021 và Luật Nhà ở : không cần sự đồng thuận 100% cư dân (khác
Nghị định 101/2015/NĐ-CP) =>"sự cởi mở", đổi mới chính sách
+ Thêm quy định hệ số K đền bù nhưng chưa có hệ số đền bù chính xác.
Chưa mang lại lợi ích cho chủ đầu tư bỏ tiền ra cải tạo
+ Quy hoạch chung của Thủ đô yêu cầu doanh nghiệp không được điều chỉnh tăng
mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình,...
2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến nt kết hợp hài hòa lợi ích...
Tính minh bạch-cung cấp thông tin
Công khai chế độ ưu đãi với nhà đầu tư, đối tượng hưởng chính sách xã hội…
+ gắn lợi ích, quyền, trách nhiệm cộng đồng
Để người dân thấy lợi ích khi có căn hộ mới , phần diện tích được cơi nới rộng hơn.

Tính trách nhiệm-các bên liên quan

Nhà nước có vai trò chủ đạo trong công tác tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch
+ Quy định hệ số đền bù, giải phóng mặt bằng đảm bảo được lợi ích giữa người
dân và chủ đầu tư
Các nhà đầu tư cần thấu hiểu từ phía các chủ sở hữu nhà chung cư, đưa ra
phương án cải tạo hợp lý
Sự tham gia của các chủ thể
Nhà nước đứng ra làm trọng tài, quy định hệ số đền bù, giải phóng mặt bằng đảm bảo
được lợi ích giữa người dân và chủ đầu tư
Cư dân cân nhắc sợ bị lợi dụng, chiếm nhà, yêu cầu hệ số đền bù tái định cư
Chủ đầu tư cân nhắc, tính toán và dự trù phương án thỏa thuận hợp lý nếu triển khai
xây dựng lại khu nhà ở

Yếu tố quản lý theo kết quả

Các nhà đầu tư có thể quản lý dễ dàng hơn bằng cách so sánh kết quả đầu ra
và chi phí đầu vào
Khi được cải tạo, sửa chữa lại, bộ mặt đô thị của thành phố cũng trở nên đẹp
đẽ hơn, đồng bộ quy hoạch hơn
2.4 Đánh giá chung nguyên tắc hài hòa lợi ích...
2.4.1 Kết quả đạt được

2007-nay: 14 dự án chung cư cũ được xây dựng mới đưa vào sử dụng

2011: giao 29 khu chung cư cũ cho hơn 20 đơn vị triển khai lập quy hoạch
Nay: 14/15 quận, huyện (nơi có nhà chung cư cũ) ban hành kế hoạch, còn 1 huyện
(huyện Thanh Trì) chưa ban hành kế hoạch.

2.4.2 Hạn chế

Chính sách đất thiếu phù hợp với cách thức phát triển nhà ở chung
Việc tháo dỡ chung cư cũ phải được sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu
Chiều cao đối với nhà cao tầng trong quận nội thành
Nguồn lực tài chính của doanh nghiệp
 Tính minh bạch
Nghị quyết 34/2007/NQ-CP công tác lập quy
hoạch cải tạo phải tiến hành trước nhưng các địa
phương chọn chủ đầu tư trước

Sự tham gia
Không thu hút được các nhà đầu tư tham gia do
2.4.3 Nguyên ko bảo đảm 2 yếu tố: bố trí tái định cư /hiệu quả
tài chính
nhân của hạn chế Tính trách nhiệm
- Các nhà đầu tư thiếu trách nhiệm bố trí quỹ
nhà ở tạm cư
- Người dân chưa nhận thức đầy đủ về quyền cũng
như trách nhiệm của mình

Quản lý theo kết quả

Các địa phương ko lập được kế hoạch để thực hiện
việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định
 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO
NGUYÊN TẮC KẾT HỢP HÀI HOÀ LỢI
ÍCH GIỮA CÁC CHỦ THỂ TRONG DỰ ÁN
CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ Ở HÀ NỘI
3.1 QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG
ĐẢM BẢO NGUYÊN TẮC
3.1.1 Quan điểm
Bộ Xây dựng phải tạo hành lang pháp lý
rõ ràng cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư

3.1.2 Định hướng

Thành phố Hà Nội cần có khung pháp luật
cho dự án 35 cải tạo khu chung cư cũ
3.2 GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO NGUYÊN TẮC HÀI HÒA LỢI ÍCH...
3.2.1 Tăng cường sự tham gia của các bên liên quan

Nhà nước và Ban quản lý dự án

Nhà nước có trách nhiệm lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch
Cho phép các địa phương được thực hiện giải pháp quy gom nhà chung cư
Xác định 3 TH lựa chọn chủ đầu tư
+ Các chủ sở hữu thỏa thuận với nhà đầu tư đăng ký tham gia
+ Tổ chức đấu thầu
+ Nhà nước lựa chọn chủ đầu tư
Thực hiện chính sách cải tạo chung cư là nhiệm vụ chính trị quan trọng của
chính quyền các địa phương

Cộng đồng dân cư

Tăng cường sự tham gia của người dân địa phương
Chính quyền xây dựng diễn đàn hay các cuộc thảo luận nhằm trực tiếp lấy ý kiến đóng góp
của người dân trong việc lên kế hoạch phát triển
3.2.2. GP tăng tính trách nhiệm của tất cả các chủ thể
Bổ sung quy định yêu cầu chính quyền các địa phương phải có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định,
phê duyệt quy hoạch dự án và việc lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo
Trách nhiệm của UBND cấp tỉnh: xác định rõ việc tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng. Quy định
rõ các yêu cầu khi thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư

3.2.3 GP đảm bảo tính minh bạch của dự án

Xây dựng thêm những kênh thông tin cho người dân: mọi vấn đề phát sinh phải được truyền thông
một cách nhanh chóng, kịp thời, đầy đủ và chính xác.
Báo chí cần có cái nhìn khách quan và công bằng về dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội

3.2.4. GP quản lý dự án theo kết quả

Cho phép các chủ đầu tư dự án được phân kỳ đầu tư để thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng khu
chung cư
Quy định cụ thể phạm vi ranh giới dự án
Thực hiện kiểm định và ban hành kế hoạch theo định kỳ 6 tháng/1 lần
 KẾT LUẬN
Cải tạo chung cư cũ luôn là một quá trình dài và gian nan
Tốc độ thực hiện dự án còn rất chậm, chưa đáp ứng được yêu cầu
Nhà nước phải vào cuộc đảm bảo sự hợp tác và đồng thuận giữa chủ đầu
tư và chủ sở hữu
Lên kế hoạch và thực hiện các dự án 2020-2030, người dân tại các đô thị
lớn có nơi sinh sống ổn định
Hy vọng và kỳ vọng, Hà Nội sẽ có những khu chung cư mới, nhà chung cư
mới thay thế, thỏa mãn nhu cầu ở cho người dân