‫ﺇﺷﻜﺎﻟﻴﺎﺕ ﺍﻟﺘﺤﻜﻴﻢ ﰲ ﺍﳌﻨﺎﺯﻋﺎﺕ ﺍﻟﻌﻴﻨﻴﺔ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﺔ‬

‫ﺍﻟﺒﺎﺣﺚ‪ /‬ﺃﲪﺪ ﺻﺎﺑﺮ ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻨﲔ‬

 ‫مجلة علمية محكمة‬ ‫المجلة القانونية )مجلة متخصصة في الدراسات والبحوث القانونية(‬
‫)‪(ISSN: 2537 - 0758‬‬

‫ﺇﺷﻜﺎﻟﻴﺎﺕ ﺍﻟﺘﺤﻜﻴﻢ ﰲ ﺍﳌﻨﺎﺯﻋﺎﺕ ﺍﻟﻌﻴﻨﻴﺔ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﺔ‬

‫ﺍﻟﺒﺎﺣﺚ‪ /‬ﺃﲪﺪ ﺻﺎﺑﺮ ﳏﻤﺪ ﺣﺴﻨﲔ‬
‫ﻣﻘﺪﻣﺔ‬
‫ض ع ال ‪:‬‬ ‫بـ ال ع‬ ‫‪ -١‬مل‬
‫في ال ازعات الع ة العقارة‪ ،‬أح ال ائل‬ ‫إلى إش ال ات ال‬ ‫ن ق ال‬
‫ب ﻻً م ال اك م‬ ‫القان ن ة ال ي ي ر ال ي ع م ج از الل ء ف ها إلى ال‬
‫أجل ت ة ال ازعات ال ي ت ار ح ل ال ق ق ال ت ة بها‪ .‬و و أن ال افع وراء الل ء‬
‫م‬ ‫م أنه ي ف ال‬ ‫ما ع ف ع ن ام ال‬ ‫ب ﻻً م الق اء‬ ‫إلى ال‬
‫ال ا ا ال ي ت ف ق ف ها على ن ام الق اء ال قل ‪ .‬بل أن ال جه العال ي في ال ق‬
‫على الق اء في ت ة ال ازعات القان ن ة ال علقة‬ ‫ل إلى ت ج ح فة ال‬ ‫ال اه‬
‫العق د‪ ،‬ﻻس ا عق د ال ارة ال ول ة‪.‬‬
‫ة في ال ق ال الي‪،‬‬ ‫في ال ازعات الع ة العقارة أه ة‬ ‫ال‬ ‫و‬
‫في‬ ‫ج از ال‬ ‫ﻻس ا وأنه في ال ات القل لة ال اض ة ق أث ت م ألة م‬
‫ق أب م م‬ ‫ال ازعات العقارة‪ ،‬واﻷم ل ي قف على ذل بل ه اك اتفاقات لل‬
‫ة‬ ‫ل على أح ام‬ ‫غ ض ال‬ ‫ة أمام ه ات ت‬ ‫أجل رفع ال عاو ال‬
‫ال عاق في عق د ب ع العقارات‪.‬‬
‫و ه ف أ اف عق ال ع م وراء ذل إلى ال ايل على القان ن وق اع ه اﻵم ة‬
‫قة على شه ص ف ال عاو ال علقة‬ ‫وال ه ب م س اد رس م ال ه العقار ال‬
‫على ذل بل له آثار ت ت على‬ ‫ال ق ق الع ة العقارة‪ ،‬ا أن اﻷم ﻻ ق‬
‫ال ل ة العامة في ال ولة ت ل في ال ل م اس ق ار ال اك القان ن ة ﻷص اب‬
‫ومﻼك العقارات و ف ح ال اب أمام ال ايل والغ واﻻس ﻼء على أمﻼك وعقارات‬
‫ة ونفاذ عق د ال ع‪ ،‬وه ما يه د اﻷم واﻻس ق ار‬ ‫ل على أح ام‬ ‫اﻵخ وال‬
‫ع‪.‬‬ ‫القان ني في ال‬
‫‪ -٢‬إش ال ة ال ‪:‬‬
‫في ال ق ق الع ة العقارة‬ ‫في م ج از الل ء إلى ال‬ ‫تع إش ال ة ال‬
‫ها وه‬ ‫واح‬ ‫على ال غ م أن ال ازعات الع ة ق وضع له ا ال ع‬
‫الل ء إلى م اك ال ولة مع سل ك إج اءات شه ص ف ال عاو وهي ت ق إلى‬
‫وه‬ ‫ل اﻻتفاق على ال‬ ‫ن ع ‪ :‬ن ص أو ق اع قان ن ة م ض ع ة ت عل‬
‫ال ق ق الع ة العقارة ال ي وضع لها ال ع وس لة قان ن ة وح ة وهي ال اك أو‬

‫‪١٢٤٢‬‬
 ‫إشكاليات التحكيم في المنازعات العينية العقارية‬
‫الباحث‪ /‬أحمد صابر ﷴ حسنين‬

‫تعلقها ال ام العام‪ .‬وال ع ال اني ق اع إج ائ ة‬ ‫الق اء ال امي في ال ولة و‬

‫ورة شه ص ف دعاو ال ق ق الع ة العقارة ق ل رفع ال عاو ال ي‬ ‫خاصة‬
‫ة ونفاذ العق ‪ ،‬مع س اد‬ ‫في ال ع وال‬ ‫ة ال‬ ‫ع ال‬ ‫ال اك ح ى ت‬
‫قة على ص فة ال ع وال ي ن عل ها قان ن ال ه العقار رق ‪١١٤‬‬ ‫ال س م ال‬
‫ال ح‬ ‫ل ة ‪ ،١٩٤٦‬وقان ن ال افعات ال ن ة وال ارة لعام ‪ ١٩٦٨‬و ال الي فال‬
‫ع ال ع تل‬ ‫م اك ال ولة وفي مقابل ذل ل‬ ‫ه ه ال ازعات ه ع‬ ‫ل‬
‫‪.‬‬ ‫الق اع اﻹج ائ ة ح ى ت ع أمام ه ات ال‬
‫وه ما أد إلى إثارة اخ ﻼف في الفقه ب م ل فع دعاو ال ازعات العقارة‬
‫ة ونفاذ عق د ال ع ث إي اع ه ه‬ ‫ل على أح ام‬ ‫م أجل ال‬ ‫أمام ه ات ال‬
‫ل على ص غ ب ف ها‪.‬‬ ‫اﻷح ام وال‬
‫ة‬ ‫و م رف م ل ه ا اﻷم تأس ً ا على أن م اك ال ولة هي ال ح ة ال‬
‫الف ل في ه ا ال ع م ال عاو دون غ ها‪.‬‬
‫ﺍﳌﺒﺤﺚ ﺍﻻﻭﻝ‬
‫ﺇﺷﻜﺎﻟﻴﺎﺕ ﺍﻟﺘﺤﻜﻴﻢ ﰲ ﺍﳌﻨﺎﺯﻋﺎﺕ ﺍﻟﻌﻴﻨﻴﺔ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﺔ‬
‫ت ه تق ‪:‬‬
‫في ال ازعات الع ة العقارة الع ي م اﻹش ال ات ال ي تع ض س ل‬ ‫ي ال‬
‫على الل ء إلى ت ة ال ازعات ال اصة أح‬ ‫ي‬ ‫اﻷ اف في إب ام اتفاق ال‬
‫‪ .‬وم ر ه ه اﻹش ال ات ي ل في وج د ن ص‬ ‫ال ق ق الع ة العقارة لل‬
‫في م ازعات‬ ‫قان ن ة آم ة ت م رها في ال ام العام ت ع م اﻻتفاق على ال‬
‫صا إج ائ ة أو م ض ع ة‪ ،‬وهى‬ ‫ً‬ ‫ال ق ق الع ة العقارة‪ ،‬وق ت ن ه ال ص ن‬
‫ت علقان ال ام العام في ال ولة‪ ،‬وال اصة ال ع إلى ق‬ ‫في ﻼ ال ال‬
‫ح لﻸف اد الل ء‬ ‫ه ه ال ازعات مع الق اء العام في ال ولة‪ ،‬ول‬ ‫اﻻخ اص ب‬
‫‪ ،‬وعلى ذل فإن دخ ل ال ازعات الع ة‬ ‫إلى الق اء ال اص م ﻼً في ق اء ال‬
‫ل دون سل اخ اص م اك ال ولة‬ ‫العقارة في اﻻخ اص الق ائي ال انع‬
‫‪.‬‬ ‫وع ائه إلى ه ات ال‬
‫ال وع ال‬ ‫في ال ازعات الع ة العقارة ف ة ال‬ ‫وت عل إش ال ات ال‬
‫‪ ،‬وﻻ ان اتفاق ًا ا ﻼً‪ ،‬وذل على اع ار أن اتفاق‬ ‫إل ه اتفاق ال‬ ‫ي ع أن‬
‫ال عي ال وضعه ال ع في‬ ‫ع عق اً م العق د ال ي ت ع لل‬ ‫ال‬
‫القان ن ال ني ال اص أر ان العق وش و ص ه ال ي إذا ت لف أح ها ل العق ‪.‬‬

‫‪١٢٤٣‬‬
 ‫مجلة علمية محكمة‬ ‫المجلة القانونية )مجلة متخصصة في الدراسات والبحوث القانونية(‬
‫)‪(ISSN: 2537 - 0758‬‬

‫في ال ازعات الع ة‬ ‫ج از ال‬ ‫ك ل م اﻹش ال ات ال ي ت ار ه م‬

‫في م ل ه ه ال ازعات ي قف على ن ع‬ ‫العقارة‪ ،‬وهل إجازة أو ع م إجازة ال‬
‫ال ازعة الع ة العقارة؟ ع ى إذا ان ال ازعة الع ة العقارة ق وضع ال ع لها‬
‫قه على عقار مع ‪ ،‬أو ي غ في‬ ‫ال‬ ‫ق ات إج ائ ة مع ة‪ ،‬ي ع على م‬
‫ح ا ة م ه القان ني على أح العقارات‪ -‬أن ي ع ه ه اﻹج اءات؛ ح ى ق ل ادعائه ما‬
‫؟‬ ‫ه ال ضع القان ني في حالة م الفة ه ه اﻹج اءات والل ء إلى ال‬
‫وهل ه ه اﻹج اءات القان ن ة ال ي ت ع أمام ال اك للف ل في ال ازعات الع ة‬
‫إخ اعه‬ ‫ال‬ ‫العقارة ت ل ل أن اع ه ه ال ازعات‪ ،‬أم ج م ها ال ع‬
‫والق اء على ال اء؟‬ ‫لل‬
‫وال راسة وال ائل ال ت ة بها وذل‬ ‫ون اول أن ن اول اﻹش ال ات ال ا قة ال‬
‫م خﻼل ال ل اﻻت ‪-:‬‬
‫في ال ازعات الع ة العقار ة‪.‬‬ ‫ال ل اﻷول‪ :‬اﻻخ اص الق ائي ال انع لل‬
‫في ال ازعات الع ة العقار ة‪.‬‬ ‫ال ل ال اني‪ :‬أث ال ام العام على ح ال‬
‫ﺍﳌﻄﻠﺐ ﺍﻷﻭﻝ‬
‫ﺍﻻﺧﺘﺼﺎﺹ ﺍﻟﻘﻀﺎﺋﻲ ﺍﳌﺎﻧﻊ ﻟﻠﺘﺤﻜﻴﻢ‬
‫ﰲ ﺍﳌﻨﺎﺯﻋﺎﺕ ﺍﻟﻌﻴﻨﻴﺔ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﺔ‬
‫ت ه وتق ‪:‬‬
‫في ال ازعات الع ة العقارة الع ي م ال ع ات‬ ‫م ألة ال‬ ‫ت‬
‫ال م م أجل ف ال اع‬ ‫واﻹش ال ات‪ ،‬و أتي في مق م ها‪ :‬م تعارض اتفاق ال‬
‫أو ال انع لق اء ال ولة‪ ،‬وم ج از ال‬ ‫مع اﻻخ اص الق‬ ‫ب اس ة ال‬
‫ة‬ ‫ة ال‬ ‫ال‬ ‫الف ل ف ها على ق اء ال ولة ح‬ ‫في م ائل ون اعات ق‬
‫وح ها الف ل ف ها‪.‬‬ ‫ال اع ال ي ح د القان ن ال ائل ال ي ت‬ ‫ب‬
‫وال انع لق اء ال ولة ال اؤل ع‬ ‫وأثارت م ألة اﻻخ اص الق ائي ال‬
‫‪ ،‬واﻻخ اص ال انع الق اء ال ولة‪ ،‬وه ما‬ ‫العﻼقة ب قابل ة م ل ال اع لل‬
‫أن ن ل إلى‬ ‫ل م ه ا؛ واس اداً إلى ذل ال‬ ‫وتف قة ب‬ ‫اج إلى ت‬
‫م لة‬ ‫في أح ال اعات ال ي ت خل ت‬ ‫ج از أو ع م ج از اﻻتفاق على ال‬
‫لق اء ال ولة‪.‬‬ ‫اﻻخ اص الق ائي ال‬
‫ل ل س ف نق ه ا ال ل إلى الف ع اﻵت ‪:‬‬
‫واﻻخ اص الق ائي ال انع‪.‬‬ ‫الف ع اﻷول‪ :‬العﻼقة ب قابل ة م ل ال اع لل‬

‫‪١٢٤٤‬‬
 ‫إشكاليات التحكيم في المنازعات العينية العقارية‬
‫الباحث‪ /‬أحمد صابر ﷴ حسنين‬

‫في ال ازعات‬ ‫اص الق ائي ال انع واﻻتفاق على ال‬ ‫الف ع ال اني‪ :‬اﻻخ‬
‫العقار ة‪.‬‬
‫ﺍﻟﻔﺮﻉ ﺍﻷﻭﻝ‬
‫ﺍﻟﻌﻼﻗﺔ ﺑﲔ ﻗﺎﺑﻠﻴﺔ ﳏﻞ ﺍﻟﻨﺰﺍﻉ ﻟﻠﺘﺤﻜﻴﻢ ﻭﺍﻻﺧﺘﺼﺎﺹ ﺍﻟﻘﻀﺎﺋﻲ ﺍﳌﺎﻧﻊ‬
‫ي ع – ا س الق ل– أن ن ال اع ال ي غ ا افه في ح ه ب اس ة‬
‫على‬ ‫أنه ي‬ ‫‪ ،‬وﻻ ان إب ام اتفاق ت‬ ‫م ال اعات ال ي تق ل ال‬ ‫ال‬
‫‪ ،‬وه ما ع‬ ‫سل اخ اص ق اء ال ولة وع ائه لق اء خاص ه ق اء ال‬
‫ع م الفة اﻷ اف لق اع اﻻخ اص ال ي وضعها ال ع‪ ،‬وال ي ت عل ال ام‬
‫ا ﻼً‪،‬‬ ‫ز م الف ها‪ .‬فإن فعل أ اف ال اع ذل ان اتفاقه على ال‬ ‫العام وﻻ‬
‫وف ل ف ه ان ح ها ا ﻼً ب وره‪.‬‬ ‫وذا ع ض ال اع على ه ة ال‬
‫ال ع‬ ‫و ع ذل ن ة ع ة ت ت على ن ال اع م ال اعات ال ي ﻻ‬
‫‪ ،‬ه ا م ناح ة وم ناح ة أخ ‪ ،‬فإن قابل ة م ل ال اع لل‬ ‫حلها ب اس ة ال‬
‫)‪(١‬‬
‫فه ا‬ ‫ي ‪ .‬فإذا ان م ض ع ال اع ق ل ال‬ ‫ي ت عل ها خل اﻻخ اص ال‬
‫أن‬ ‫فﻼ‬ ‫ى‪ ،‬أما إذا ان ﻻ ق ل ال ة ال‬ ‫فى ل أة اﻻخ اص ال‬
‫ال عي ل‬ ‫ى‪ ،‬و ع على أ اف ال اع ول ج ال‬ ‫ي أ اﻻخ اص ال‬
‫لف م اك ة‪.‬‬ ‫ب ه ا‪ ،‬أﻻ وه الق اء العام في ال ولة‬ ‫ال ازعات ال ي ن‬
‫ز له اﻻتفاق ف ا ب ه على ات اع‬ ‫ذل إلى أن أ اف ال اع ﻻ‬ ‫و‬
‫)‪(٢‬‬
‫إج اءات مغاي ة ل ل اﻹج اءات ال ي وضعها ال ع ‪ .‬وم ب ها إج اءات الف ل في‬
‫ال اع ال ي أتي على رأسها اﻻخ اص الق ائي‪ ،‬أ ال ازعات ال ي ي ع ع ضها‬
‫على الق اء دون غ ه‪ ،‬وفى ه ا ال الة ي عل اﻻخ اص الق ائي ق اع قان ن ة‬
‫إج ائ ة آم ة‪ ،‬يه ف ال ع م وراء م ع اﻷف اد م م الف ها إلى ت ق أه اف ق ر‬
‫أه ها ﻻرت ا ها ال ل ة العامة لل ولة‪.‬‬
‫تع ف ة م ض ع ة وت ل‬ ‫الق ل أن قابل ة م ل ال اع لل‬ ‫وعلى ذل‬
‫أن ن م‬ ‫ال‬ ‫‪ ،‬فهى تع ع م ل اتفاق ال‬ ‫ش ً ا ل ة اتفاق ال‬
‫‪ ،‬ا أن ع م‬ ‫اﻷم ر ال ي ز ف ها ال لح‪ ،‬وه ما عله في ه ه ال الة قا ﻼً لل‬

‫ع ه– ن أته– انعقاده–‬ ‫ي"‬ ‫اص ال‬ ‫ال ار ال ولي واﻻخ‬ ‫)‪ (١‬د‪ .‬عا ف شهاب‪ ،‬اتفاق ال‬
‫‪ ،‬ص ‪.١٤٥‬‬ ‫ص ه"‪ ،٢٠٠٢ ،‬ب ون دار ن‬
‫)‪ (٢‬د‪ .‬عا ف شهاب‪ ،‬ال جع ال اب ‪ ،‬رق ‪ ،١١١‬ص‪.١٧١‬‬

‫‪١٢٤٥‬‬
 ‫مجلة علمية محكمة‬ ‫المجلة القانونية )مجلة متخصصة في الدراسات والبحوث القانونية(‬
‫)‪(ISSN: 2537 - 0758‬‬

‫ا ﻼً؛ ﻻنع ام ال ل‪ ،‬ا أنه ع‬ ‫ت ي أ اف اﻻتفاق ل ض ع ال اع عل اتفاقه‬

‫اص الق ائي ال انع أو ال‬ ‫ك ل إذا ان ا ﻼً ل الف ه لل ام العام‪ .‬أما اﻻخ‬
‫تع ع م ألة م لفة ت اماً ع‬ ‫ز اﻻتفاق على م الف ه‬ ‫ل اك ال ولة ال ﻻ‬
‫)‪(٣‬‬
‫إج ائ ة آم ة ﻻ ز اﻻتفاق على‬ ‫‪ .‬وذل ﻷنه تع ع ق اع‬ ‫م ألة القابل ة لل‬
‫م الف ها ل علقها ال ام العام‪.‬‬
‫ف ة م ض ع ة وم تعلقها‬ ‫ب ع م قابل ة م ل ال اع لل‬ ‫ال‬ ‫لل‬
‫وال انع للق اء ال ي ف ة إج ائ ة وم‬ ‫ال ام العام‪ ،‬و اﻻخ اص ال‬
‫ارت ا ها ال ام العام‪.‬‬
‫ً‬
‫ﺃﻭﻻ– ﻋﺪﻡ ﺍﻟﻘﺎﺑﻠﻴﺔ ﻟﻠﺘﺤﻜﻴﻢ ﻛﻔﻜﺮﺓ ﻣﻮﺿﻮﻋﻴﺔ ﻭﻣﺪﻯ ﺍﺭﺗﺒﺎﻃﻬﺎ ﺑﺎﻟﻨﻈﺎﻡ‬
‫ﺍﻟﻌﺎﻡ‪:‬‬
‫و فه ق ائ ة‪ ،‬وه ع الف ل في ال اع ال ع وض عل ه اثل‬ ‫ارس ال‬
‫القاضي؛ ل ل تع أولى ال هام ال لقاة على عاتقه– ت قاً ل أ اﻻخ اص‬
‫‪ ،‬فإذا ان اﻷخ ا ﻼً‬ ‫في م ص ة وم وع ة اتفاق ال‬ ‫اﻻخ اص ال‬
‫ﻼن اتفاق‬ ‫ع م اخ اصه‪ ،‬وان فاء أ ة صﻼح ة له في ن ال اع‬ ‫فإنه‬
‫ﻻ ز أن ق ى و‬ ‫في ه ا ال د ق لة‪ :‬إن ال‬ ‫ال‬ ‫‪ ،‬وﻻ‬ ‫ال‬
‫فع‬ ‫ون ا‬ ‫ﻻ ق ى ب ﻼن اتفاق ال‬ ‫م؛ ﻷن ال‬ ‫ل ه ال‬ ‫يء ل‬
‫اﻵثار ال ت ة عل ه‪ ،‬وم أه ها‪ :‬أن ﻼن ه ا اﻻتفاق ع ى نفى سل ه‪ ،‬وفق انه‬
‫ال‬ ‫ع م اخ اصه؛ ل ي ي‬ ‫ل ﻼح ة الف ل في ال اع‪ ،‬وفى ه ه ال الة‬
‫)‪(٤‬‬
‫ال ي س ف ن م ها في نها ة ال اف ه ال ﻼن ‪.‬‬ ‫في خ مة ال‬
‫ال م؛ ح ى عل م‬ ‫ق م ال أك م ص ة اتفاق ال‬ ‫وعلى ذل فإن ال‬
‫اخ اصه أو ع م اخ اصه وه ا م خﻼل ال ق م ت اف أو ان فاء ال و‬
‫ح ى ن ص اً وم ت اً‬ ‫ال ض ع ة وال ل ة ال ي يل م ت اف ها في اتفاق ال‬
‫ﻵثاره القان ن ة‪ ،‬و عل ع م اخ اصه م تلقاء نف ه في حالة ع م ت اف ه ه ال و‬
‫أن ي فع ع م اخ اصه م جان أح أ اف اﻻتفاق؛ وذل ح ى ﻻ‬ ‫دون أن ي‬

‫"‪ ،‬دار ال ه ة‬ ‫في العﻼقات ال ول ة ال اصة‪ ،‬ال اب اﻷول "اتفاق ال‬ ‫)‪ (٣‬د‪ .‬سام ة راش ‪ ،‬ال‬
‫الع ة‪ ،١٩٨٤ ،‬ص‪ ٤١٤‬وما ع ها‪.‬‬
‫ة دراسة مقارنة‪ ،‬رسالة د راه‪ ،‬ل ة ال ق ق جامعة ع‬ ‫ل ة ال‬ ‫)‪ (٤‬د‪ .‬وفاء فاروق ﷴ ح ى‪ ،‬م‬
‫‪ ،‬ص‪.١٤٨‬‬ ‫‪ ،‬ب ون س ة ن‬ ‫ش‬

‫‪١٢٤٦‬‬
 ‫إشكاليات التحكيم في المنازعات العينية العقارية‬
‫الباحث‪ /‬أحمد صابر ﷴ حسنين‬

‫ف أنه ل‬ ‫وع ما ت ارف على اﻻن هاء‬ ‫في إج اءات خ م ال‬ ‫ي أ ال‬
‫ع م ت اف ال و‬ ‫ل ه صﻼح ة أو سل ة الف ل في ال اع م ل اﻻتفاق‪،‬‬
‫)‪(٥‬‬
‫‪ ،‬أو ل اوزه ح ود ال اع أو ﻻنق اء م ة اﻻتفاق ‪ ،‬أو ﻷن‬ ‫الﻼزمة ل ة اتفاق ال‬
‫)‪(٦‬‬
‫‪.‬‬ ‫م ض ع ال اع ﻻ ق ل م ح اﻷصل ت ه ب اس ة ال‬
‫إذا ل ق ب ل فإنه ع م ار اً في م الفة إرادة‬ ‫الفقه أن ال‬ ‫ع‬ ‫و‬
‫في ال ألة او ال ض ع ال أب م أ اف ال اع اﻻتفاق‬ ‫ال‬ ‫ال ع ال ح‬
‫ال ي‬ ‫في إج اءات ال‬ ‫أنه‪ ،‬وه اتفاق ا ل في اﻷصل‪ ،‬ا أنه رضى ال‬
‫ق أضاع ال ق وال ه وت ي أم ال‬ ‫س ف ت هي ال ﻼن‪ ،‬و ال الي ن ال‬
‫أ اف اﻻتفاق ب ون وجه ح ‪ ،‬و ل ذل ﻷنه ل عل ع م اخ اصه م ال ا ة ول‬
‫)‪.(٧‬‬ ‫في إج اءات ال‬ ‫ص ة أو ع م ص ة اخ اصه ق ل ال‬ ‫ف‬
‫‪-‬‬ ‫للف ل في ن اعات غ قابلة لل‬ ‫وتع ال اﻻت ال اصة ال ي ي ع ض ال‬
‫و ال الي ض ورة أن عل ع م اخ اصه الف ل ف ها‪ -‬م ال اﻻت ال ادرة‪ ،‬إﻻ إن‬
‫أن اتفاق‬ ‫ال اقع الع لي ف ع ح وثها‪ ،‬وم ه ه ال اﻻت‪ :‬إذا اك ف ال‬
‫ق ورد ض ش و عامة في وث قة م ة وقع عل ها اﻷ اف‪ ،‬أو إحالة‬ ‫ال‬
‫‪ ،‬أو‬ ‫ع لل‬ ‫وش و ه على ش و عق ن ذجي خاصة ال‬ ‫اﻷ اف ال‬
‫)‪(٨‬‬
‫‪ ،‬أو ت‬ ‫ش ت‬ ‫عق آخ مازال سارا او ان هى س انه ي‬ ‫ارت ا ال‬
‫‪.‬لل‬ ‫‪ ،‬أو ت ل الغ في إب ام اتفاق ال‬ ‫اتفاق ال‬ ‫ت ي العق ال ي‬
‫ة وال ضا م جان‬ ‫تق ر اخ اصها في حالة ت اف ال غ ة ال‬ ‫فإن ه ة ال‬

‫في العﻼقات ال ول ة ال اصة‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬رق ‪ ،١٧٧‬ص‪٣١٣‬؛ د‪ .‬ع مي‬ ‫)‪ (٥‬د‪ .‬سام ة راش ‪ ،‬ال‬
‫‪ ،‬ال عة اﻷولى‪ ،١٩٩٠ ،‬ص‪١٥٥‬؛ د‪.‬‬ ‫عات جامعة ال‬ ‫ي‪ ،‬م‬ ‫ال‬ ‫ع الف اح‪ ،‬قان ن ال‬
‫نها‪ ،‬دراسة‬ ‫‪ ،‬ن اقها وم‬ ‫ش اتة‪ ،‬ال أة اﻻتفاق ة لل ل ات الق ائ ة لل‬ ‫ﷴ ن ر ع الهاد‬
‫مقارنة‪ ،‬دار ال ه ة الع ة‪ ،١٩٩٣ ،‬ص‪.٢٠٧‬‬
‫ة وال ول ة‪ ،‬دار ال امعة ال ي ة‬ ‫في ال اد ال ن ة وال ارة ال‬ ‫)‪ (٦‬د‪ .‬ن ل إس اع ل ع ‪ ،‬ال‬
‫‪ ،‬ال عة ال ان ة‪ ،،٢٠٠٥ ،‬ص‪.١١٥‬‬ ‫لل‬
‫‪٧‬‬
‫‪ ،‬ال عة اﻻولى دار‬ ‫اص في م ال ال‬ ‫اص اﻻخ‬ ‫ى‪ ،‬م أ اﻻخ‬ ‫ال‬ ‫) ( د‪ .‬أن ر علي أح‬
‫عة ‪ ،٢٠٠٩‬ص‪.١٨٣-١٨٢‬‬ ‫ال ه ة الع ة‬
‫في العﻼقات ال ول ة ال اصة‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬رق ‪ ،١٣٥‬ص‪.٢٣٢‬‬ ‫)‪ (٨‬د‪ .‬سام ة راش ‪ ،‬ال‬

‫‪١٢٤٧‬‬
 ‫مجلة علمية محكمة‬ ‫المجلة القانونية )مجلة متخصصة في الدراسات والبحوث القانونية(‬
‫)‪(ISSN: 2537 - 0758‬‬

‫ال اع في حالة تﻼقى رغ ة و رادة‬ ‫لها ب‬ ‫اﻷ اف في خل اﻻخ اص ال‬

‫)‪(٩‬‬
‫أ اف اﻻتفاق‪ ،‬مع ت ة ال اع ع ن ئه في ال ق ل أو ع وق عه ‪.‬‬
‫إعﻼن ع م اخ اصها في حالة اك افها تع إرادة أح‬ ‫ك ل تق م ه ة ال‬
‫اﻷ اف أح الع ب ال ي ت ث في ص ة ال ضا‪ ،‬م ل‪ :‬اﻹك اه أو الغل أو ال ل ‪،‬‬
‫أ اً في حالة ع م ت اف أهل ة ال ف وب ام العق د ل أح اﻷ اف)‪ ،(١٠‬ا ل‬
‫تعل ع م‬ ‫اًر عل ه‪ ،‬أو أشه افﻼسه فإن ه ة ال‬ ‫كان أح اﻷ اف قاص اً أو م‬
‫‪ ،‬أو اث اء ال‬ ‫ال اع)‪ ،(١١‬أ اً إذا ث لله ة سق اتفاق ال‬ ‫اخ اصها ب‬
‫ح فإن اله ة تعل‬ ‫ه م ق ل اﻷ اف فإذا قام ا ال‬ ‫ف ها ال ا أنه ل ي ت‬
‫اخ اصها‪ ،‬وت لى الف ل في ال اع‪.‬‬
‫ق ل أوا إلى‬ ‫أن أ اف اتفاق ال‬ ‫ف ها له ة ال‬ ‫ك ل فى ال الة ال ي ي‬
‫ب ﻻً م ق اء ال ولة م أجل ال ه ب م اﻷح ام القان ن ة وال ص اﻵم ة‬ ‫ال‬
‫ه ن ص القان ن‬ ‫ما ت‬ ‫ح ال اع على الق اء‪،‬‬ ‫ل‬ ‫ال ي ان س ف ت‬
‫م ق د أو إج اءات يه ف اﻷ اف إلى ال ه ب م ت قها‪ ،‬و ال الي سل ا‬
‫ل ها‪ ،‬وه ما ع ى أنه رغ ا في اﻻس فادة م ال ة ال ي ي ع بها‬ ‫ال‬
‫في ت ي اﻹج اءات وفى اخ ار القان ن ال اج ال‬ ‫اﻷ اف في اتفاق ال‬
‫على ال اع)‪.(١٢‬‬
‫ته ب‬ ‫ال اع‬ ‫ع م اخ اصها ب‬ ‫فإن في ه ه ال الة تعل ه ة ال‬
‫ا اف ال اع م اﻷح ام القان ن ة ال ي ن ال ع على ان اقها على ال اع ال اص‬
‫أن ت ارك في ال ايل على القان ن وم الفة ن صه؛ وهى تع‬ ‫به ‪ ،‬ا أنها ﻻ‬
‫ة‬ ‫ة ال ي ت ارس ذات ال فة الق ائ ة ال ي ت ارسها م اك ال ولة ال‬ ‫ا ة ال‬
‫)‪(١٣‬‬
‫في اﻷصل ‪.‬‬

‫)‪ (٩‬د‪ .‬أن ر على اح ال ي‪ ،‬م أ اﻻخ اص اﻻخ اص‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬ص‪.١٨٣‬‬
‫ال ار ال ولي‪ ،‬دار ال ه ة الع ة‪ ،١٩٩٧ ،‬ص‪.١٧٤‬‬ ‫شف ‪ ،‬ال‬ ‫)‪ (١٠‬د‪ .‬م‬
‫اﻻخ ار واﻹج ار ‪ ،‬ال عة ال ام ة‪ ،‬م أة ال عارف اﻹس رة‪،‬‬ ‫)‪ (١١‬د‪ .‬أح أب ال فا‪ ،‬ال‬
‫‪ ،‬م ة ال ﻼء‬ ‫مة ال‬ ‫‪ ،١٩٨٧‬ص‪ ٥٤‬وما ع ها؛ د‪ .‬عاش ر م وك‪ ،‬ال ام اﻻج ائي ل‬
‫رة‪ ،‬ال عة ال ان ة‪١٩٩٨ ،‬م‪ ،‬رق ‪ ،١٣٤‬ص‪.٢٤٨‬‬ ‫ال‬
‫‪١٢‬‬
‫‪ ،‬دار ال ه ة الع ة‪١٩٩٥ ،‬م‪،‬‬ ‫إزاء أح ام ال‬ ‫) ( د‪ .‬أح ش ف ال ي ‪ ،‬سل ة القاضي ال‬
‫رق ‪ ،١٦‬ص‪.٥٣‬‬
‫ال ار ال ولي‪ ،‬ال عة ال ال ة‪ ،‬دار ال ه ة الع ة‪،‬‬ ‫)‪ (١٣‬د‪ .‬م د م ار أح ب ‪ ،‬ال‬
‫‪ ،٢٠٠٧‬ص‪.٥٦ -٥٥‬‬

‫‪١٢٤٨‬‬
 ‫إشكاليات التحكيم في المنازعات العينية العقارية‬
‫الباحث‪ /‬أحمد صابر ﷴ حسنين‬

‫ع م اخ اصها في حالة ع م ت ي أ اف اتفاق‬ ‫ه ة ال‬ ‫كل ت‬

‫رة دق قة‪ ،‬ﻷن سل ة اله ة وصﻼح اتها ت د وفقاً ﻹ ار‬ ‫ل ض ع ال اع‬ ‫ال‬
‫اله ة ع م اخ اصها إذا ات ح أن اﻷ اف‬ ‫ده اﻷ اف‪ .‬ا ت‬ ‫ال اع ال‬
‫ق ﻻً ل يه فإنه س ف عاودون الل ء إلى الق اء‬ ‫في حالة ما إذا ل يل ح ال‬
‫)‪(١٤‬‬
‫في ه ه ال الة ع غ ص ح ‪.‬‬ ‫م ة آخ ؛ ﻷن اﻻتفاق على ال‬
‫ً‬
‫ﺛﺎﻧﻴﺎ– ﻋﺪﻡ ﺍﻟﻘﺎﺑﻠﻴﺔ ﻟﻠﺘﺤﻜﻴﻢ ﻛﻔﻜﺮﺓ ﺇﺟﺮﺍﺋﻴﺔ ﻭﻣﺪﻯ ﺍﺭﺗﺒﺎﻃﻬﺎ ﺑﺎﻟﻨﻈﺎﻡ‬
‫ﺍﻟﻌﺎﻡ‪:‬‬
‫ال جه اﻵخ لف ة قابل ة م ل ال اع‬ ‫تع القابل ة اﻹج ائ ة لع ض ال اع على ال‬
‫اص‬ ‫اﻻخ‬ ‫ال اح ة ال ض ع ة؛ ﻷن ع م القابل ة اﻹج ائ ة ت عل‬ ‫م‬ ‫لل‬
‫)‪(١٥‬‬
‫أنها على اس اد‬ ‫ز اﻻتفاق‬ ‫ﻻ‬ ‫م ال ازعات‬ ‫ل اك ال ولة ب ع مع‬ ‫ال‬
‫في ال ولة ه‬ ‫واس عاد ق اء ال ولة‪ ،‬وﻻس ا أن الق اء العاد‬ ‫ال اع إلى ال‬
‫)‪(١٦‬‬
‫‪.‬‬ ‫افة ال ازعات ال ن ة وال ارة‬ ‫ال ﻻ ة العامة في ن‬ ‫صاح‬
‫ال ام العام‪ ،‬أ‬ ‫ت عل‬ ‫وعلى ذل فإن ع م القابل ة اﻹج ائ ة ل ل ال اع لل‬
‫ال ام العام‪ ،‬إذ‬ ‫ع م ل ة مع ة ت ت‬ ‫ع ت ق قها تع‬ ‫أن الغا ة ال ي اس ه ف ال‬
‫ورة ع ض ال اع على ق اء ال ولة وح ه‪ ،‬مع‬ ‫اص الق ائي‬ ‫تق ي ق اع اﻻخ‬
‫ع‬ ‫اص‪ .‬و لف ذل‬ ‫ق اء خاص ال ار ة في ه ا اﻻخ‬ ‫ع م ال اح ﻷ‬
‫العﻼقة‬ ‫ع م أجل أن ت‬ ‫ص القان ن ة ال علقة ال ام العام ال ي وضعها ال‬ ‫ال‬
‫القان ن ة م ل ال اع‪ ،‬أ ال ي أسف ت في أث اء ت ف ها ع ن اع مع ‪.‬‬
‫لل ام العام‪ ،‬اﻷول‪ :‬أن م الفة أ اف العﻼقة القان ن ة‬ ‫وه ا ع ي أن ه اك وجه‬
‫اﻵثار القان ن ة‬ ‫ه ه العﻼقات وت ت‬ ‫ع ل‬ ‫وضعه ال‬ ‫القان ني ال‬ ‫لل‬
‫ﻼن العق أو‬ ‫القان ني ي د إلى‬ ‫لفة ع ي أن م الفة أ اف العﻼقة له ا ال‬ ‫ال‬
‫عة ال ض ع ة‪.‬‬ ‫ه ا ال جه ال‬ ‫اﻻتفاق‪ ،‬وﻻ ت أ ع ه أ ة آثار قان ن ة‪ ،‬و‬

‫ش ف ال ي ‪،‬‬ ‫ال ار ‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬رق ‪ ،١١٩‬ص‪١٨٣‬؛ د‪ .‬أح‬ ‫شف ‪ ،‬ال‬ ‫)‪ (١٤‬د‪ .‬م‬
‫‪ ،‬م جع ساب ‪.‬‬ ‫سل ة القاضي‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬رق ‪ ،١٧‬ص‪٥٥‬؛ د‪ .‬ن ل ع ‪ ،‬ال‬
‫في عق د ال ارة ال ول ة‪ ،‬دار ال ه ة‬ ‫)‪ (١٥‬د‪ .‬ح ام ال ي ف ي ناصف‪ ،‬قابل ة م ل ال اع لل‬
‫الع ة‪ ،١٩٩٩ ،‬ص‪.٥٨‬‬
‫جل ة ‪٣٠،٦،١٩٩٦‬م‪ ،‬ع رق ‪ ٣٢٣٨‬ل ة ‪٦٠‬ق‪ ،‬س‪ ٤٧‬ص‪ ،١٠٥٩‬ع د ‪ ،٢‬رق ‪.١٩٩‬‬ ‫)‪ (١٦‬نق‬

‫‪١٢٤٩‬‬
 ‫مجلة علمية محكمة‬ ‫المجلة القانونية )مجلة متخصصة في الدراسات والبحوث القانونية(‬
‫)‪(ISSN: 2537 - 0758‬‬

‫أما ال جه ال اني‪ :‬ف ل في ال ص القان ن ة ال ي وضعها ال ع م أجل ب ان‬

‫بها الف ل في ال اع ال لف ع العﻼقة القان ن ة‪.‬‬ ‫أسل ب حل ال اع أو ال هة ال‬
‫وه ض ورة ع ض أ اف العﻼقات القان ن ة لل اع القائ ب ه على الق اء وح ه دون‬
‫)‪ .(١٧‬و ع ذل ع ال عة اﻹج ائ ة له ا ال ان أو ال جه لل ام العام‪.‬‬ ‫ال‬
‫ال فه م ال ض عي ع ال فه م اﻹج ائي لها‪ ،‬وت‬ ‫ل ل ت لف القابل ة لل‬
‫ة ل ل ال اع ال ي ت عل ال ام‬ ‫ان هاك الق اع ال‬ ‫م الفة ال ام العام ل‬
‫ال الفة على القاع ة اﻹج ائ ة أو الق اة اﻹج ائ ة ال ي يل م أ اف‬ ‫العام‪ ،‬ون ا ت‬
‫اﻻتفاق على‬ ‫ال اع ب ل جها وهى ع ض ال اع على ق اء ال ولة وح ه‪ ،‬مع ح‬
‫ة ل ض ع أو‬ ‫ع الق اع ال ض ع ة ال‬ ‫أن ه ا ال اع‪ .‬و ال الي ت‬ ‫ال‬
‫م ل ال اع وت قل ع ها‪ ،‬وت عل القاع ة اﻹج ائ ة سالفة اﻹشارة القان ن ال‬
‫لل‬ ‫اء أكان قان ن ال افعات‪ ،‬أم القان ن ال‬ ‫لل فة الق ائ ة في ال ولة‪ ،‬س ٌ‬
‫ة للعﻼقات‬ ‫الق اع ال ض ع ة ال‬ ‫ك س لة ل ة ال ازعات‪ ،‬وم ثَ ﱠ ﻻ ت ت‬
‫القان ن ة ال اش ة ب اﻷش اص ال ي ت ي ل ل م القان ن ال ني والقان ن‬
‫ه ح ال قاضي ال ل في ع ض ال اع على‬ ‫ال ار )‪ ،(١٨‬ﻷن م ل اتفاق ال‬
‫ل ي ت لى الف ل ف ه‪ ،‬فه اتفاق ب اﻷ اف على تع يل ال‬ ‫ه ة ال‬
‫الق اء العاد ‪ ،‬دون‬ ‫ال عي ل ة ال اع‪ ،‬و ق م ه ا ال ع يل على اس ال ال‬
‫ال ض عي)‪ .(١٩‬أساس العﻼقة القان ن ة ال ي أسف ت ع‬ ‫ه ا ال ع يل ال‬ ‫ان‬
‫ن ب ال اع‪.‬‬
‫ﺍﻟﻔﺮﻉ ﺍﻟﺜﺎﻧﻲ‬
‫ﺍﻻﺧﺘﺼﺎﺹ ﺍﻟﻘﻀﺎﺋﻲ ﺍﳌﺎﻧﻊ ﻭﺍﻻﺗﻔﺎﻕ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﺘﺤﻜﻴﻢ‬
‫ﰲ ﺍﳌﻨﺎﺯﻋﺎﺕ ﺍﻟﻌﻴﻨﻴﺔ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﺔ‬
‫ة ﻻن فاء‬ ‫ال ادة ‪ ١٠٩‬م افعات على أن‪" :‬ال فع ع م اخ اص ال‬ ‫ن‬
‫ة م تلقاء نف ها‪ ،‬و ز ال فع‬ ‫ه ال‬ ‫ن ع ال ع أو ق ها ت‬ ‫وﻻي ها أو‬
‫ه في أ ة حالة ان عل ها ال ع "‪.‬‬

‫في العﻼقات ال اصة ال ول ة‪ ،‬ال عة‬ ‫فى ﷴ ال ال‪ ،‬د‪ .‬ع اشة ﷴ ع العال‪ ،‬ال‬ ‫)‪ (١٧‬د‪ .‬م‬
‫اﻷولى‪ ،١٩٩٨ ،‬ص‪.١٦٠‬‬
‫فى ال ال‪ ،‬د‪ .‬ع اشة ع العال‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬ص‪.١٦٢‬‬ ‫)‪ (١٨‬د‪ .‬م‬
‫ال فاء‪ ،‬ال‬ ‫‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬رق ‪ ٤٦‬ص‪٦٠‬؛ د‪ .‬أح‬ ‫)‪ (١٩‬د‪ .‬ن ل إس اع ل ع ‪ ،‬ال‬
‫اﻻخ ار واﻹج ار ‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬ص‪ ٢٠‬رق ‪.٣‬‬

‫‪١٢٥٠‬‬
 ‫إشكاليات التحكيم في المنازعات العينية العقارية‬
‫الباحث‪ /‬أحمد صابر ﷴ حسنين‬

‫ال اب أن ق اع اﻻخ اص الق ائي وال عي والق ي ت عل‬ ‫و ح م ال‬

‫عل ها م أجل ت ق م ل ة عامة ت ل في ح‬ ‫ال ام العام؛ ﻷن ال ع ن‬
‫)‪(٢٠‬‬
‫س الق اء وسﻼمة أدائه ل ف ه‪ .‬و ت على ذل ال ائج اﻵت ة ‪:‬‬
‫م اﻻتفاق على خﻼف ق اع اﻻخ اص ال ﻻئى أو ال عي‪ ،‬وذا ت‬ ‫‪ -١‬ﻻ ز لل‬
‫اﻻتفاق فإنه ن ا ﻼً؛ ﻷنه يه ر ال ل ة العامة ال ي اب غى ال ع ت ق قها‬
‫م خﻼل ت زع الع ل على جهات الق اء وعلى درجات و قات ال اك داخل‬
‫م اﻻتفاق على ح م ازعة م ن ة‬ ‫ز لل‬ ‫ال هة الق ائ ة ال اح ة؛ ل ل ﻻ‬
‫على الق اء اﻹدار ‪ ،‬أو ح م ألة إدارة على الق اء ال ني؛ ﻷن ذل ع‬
‫م اﻻتفاق على رفع دع‬ ‫م الفة لق اع اﻻخ اص ال ﻻئى‪ ،‬أ اً ﻻ ز لل‬
‫ة اﻻب ائ ة؛ ﻷن ذل اﻻتفاق ع‬ ‫ة ال ئ ة أمام ال‬ ‫م اخ اص ال‬
‫م الفة لق اع اﻻخ اص ال عي‪ .‬وت قاً ل ل ﻻ ز ﻷ اف ال اع إب ام اتفاق‬
‫ال ازعات ال ن ة‬ ‫م أجل سل وﻻ ة الق اء العاد ف ا ي عل ب‬ ‫ت‬
‫؛ ﻷن ه ا اﻻتفاق ل‬ ‫وال ارة وم ة لق اء خاص م ﻼً في ق اء ال‬
‫ال ام‬ ‫اع اء على اخ اص الق اء العاد ال ن ه ال ع وه اع اء‬
‫ز إب ام‬ ‫العام‪ .‬وفى ال ازعات الع ة العقارة وال عاو العقارة فة عامة ﻻ‬
‫داخل ة‪ ،‬أو ه ة‬ ‫وس اد الف ل في تل ال ازعات إلى ه ة ت‬ ‫اتفاق ت‬
‫دول ة؛ ﻷن ال ازعة العقارة ت خل في اﻻخ اص ال ولي لل اك‬ ‫ت‬
‫في دع عقارة فﻼ ع ه و ع رفع دع‬ ‫ة‪ ،‬وذا ص ر ح ت‬ ‫ال‬
‫)‪(٢١‬‬
‫ة ‪.‬‬ ‫ة ال‬ ‫م ج ي أمام ال‬
‫ال فع‬ ‫اء ال عي أم ال عى عل ه‪ -‬ال‬‫مة‪ -‬س ٌ‬ ‫‪ -٢‬و ز ﻷ م أ اف ال‬
‫ع م اﻻخ اص في أ ة حالة ان عل ها ال ولة‪ ،‬ح ى ل ان ذل ﻷول م ة أمام‬
‫م ة اﻻس اف أو م ة ال ق )‪ .(٢٢‬وعلى ذل إذا رفع ال عي ال ع أمام‬
‫ة‪ ،‬ون ان ذل فه على أنه ق ل م ه لع م اﻻخ اص إﻻ‬ ‫م ةغ م‬

‫‪،‬‬ ‫في ش ح قان ن ال افعات ال ن ة وال ارة‪ ،‬ب ون جهة وس ة ن‬ ‫صاو ‪ ،‬ال س‬ ‫ال‬ ‫)‪ (٢٠‬د‪ .‬أح‬
‫ص‪.٥٤١‬‬
‫اﻻخ ار واﻹج ار ‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬ص‪.٨٩‬‬ ‫أب ال فا‪ ،‬ال‬ ‫)‪ (٢١‬د‪ .‬أح‬
‫جل ة ‪١٩٨٩/٥/١٤‬م‪ ،‬س‪ ٤١‬ص‪،٢٨٠‬‬ ‫‪٢٣،٥،١٩٩٥‬م س‪ ٤٦‬ص‪ ٧٩٧‬رق ‪١٥٧‬؛ نق‬ ‫)‪ (٢٢‬نق‬
‫ع د ‪ ،٢‬رق ‪.٢٠٦‬‬

‫‪١٢٥١‬‬
 ‫مجلة علمية محكمة‬ ‫المجلة القانونية )مجلة متخصصة في الدراسات والبحوث القانونية(‬
‫)‪(ISSN: 2537 - 0758‬‬

‫إن ذل ﻻ ق ه‪ ،‬أ اً ال عي عل ه ق له لع م اﻻخ اص وال فاد م س ته‬

‫ع ال فع ع م اﻻخ اص وتع ضه ل ض ع ال ع أو اب ائه لل ف ع ال اصة‬
‫ع م اﻻخ اص ع ذل ‪ ،‬و‬ ‫ع م الق ل ﻻ ي د إلى سق حقه في ال‬
‫ذل إلى أن اﻻتفاق ال ح على م الفة ق اع اﻻخ اص ﻻ ل أ ق على‬
‫ي له )‪.(٢٣‬‬ ‫على الق ل ال‬ ‫م‪ ،‬وم اب أولى فإن ذل ي‬ ‫ال‬
‫أن ت فع ع م‬ ‫فم‬ ‫‪ -٣‬ي ع على ال ا ة العامة في حالة ت خلها في ال ع‬
‫م‪.‬‬ ‫اﻻخ اص‪ ،‬ح ى ول ل ي فع ه أح ال‬
‫ال ع‬ ‫ة أن تق ي ع م اﻻخ اص م تلقاء نف ها ب‬ ‫على ال‬ ‫‪-٤‬‬
‫أح أ اف‬ ‫ن عها أو ق ها‪ ،‬ح ى و ن ل ي‬ ‫ان قاء وﻻي ها أو‬
‫)‪(٢٤‬‬
‫م ال فع ع م اﻻخ اص ‪.‬‬ ‫ال‬
‫وف ا ي عل ق اع اﻻخ اص ال لى فاﻷصل أنها ﻻ ت عل ال ام العام‪ ،‬وفى‬
‫ال ادة ‪ ١/١٠٨٠‬م افعات على أن‪" :‬ال فع ع م اﻻخ اص ال لى وال فع‬ ‫ذل ن‬
‫إحالة ال ع إلى م ة أخ لق ام ذات ال اع أمامها أو لﻼرت ا وال فع ال ﻼن‬
‫ل أو دفاع في‬ ‫إب اؤها معا ق ل اب اء أ‬ ‫وسائ ال ف ع ال علقة اﻹج اءات‪-‬‬
‫ال ع ‪ ،‬أو دفع ع م الق ل وﻻ سق ال ف ا ل ي م ها‪."....‬‬
‫ال اب أن ق اع اﻻخ اص ال لى ﻻ ت عل ال ام العام‪-‬‬ ‫و ح م ال‬
‫وذل قاع ة عامة‪ -‬ﻷنها ﻻ ت عل ال ل ة العامة‪ ،‬ون ا وضعها ال ع ل اعاة‬
‫ة‬ ‫س ل ال قاضي عل ه م خﻼل جعل اﻻخ اص لل‬ ‫م‪ ،‬ول‬ ‫م ل ة ال‬
‫)‪(٢٥‬‬
‫م‪ ،‬أو م ل اﻷم ال ال ازع عل ها ‪.‬‬ ‫ال‬ ‫الق ة م م‬
‫م اﻻتفاق على م الفة ق اع اﻻخ اص ال لى‪ ،‬و ن‬ ‫ز لل‬ ‫ول ل‬
‫ة مل ماً له ‪ ،‬ح ى ل اتفق ا على أن عه وا إلى م ة‬ ‫ة ال‬ ‫اتفاقه على ال‬

‫اب د‪.‬‬ ‫‪ ٢٦‬ص‪ ١٠٥٨‬ق‪ ،٢٠١‬م ار إل ه في‬ ‫عة ال ق‬ ‫م نى ‪١٩٩٧/٥/٢١‬م‪ ،‬م‬ ‫)‪ (٢٣‬نق‬
‫صاو ‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬ص‪.٥٤٢‬‬ ‫ال‬ ‫أح‬
‫‪٢٤‬‬
‫ال‬ ‫اب د‪ .‬أح‬ ‫م ني ‪١٩٩٧/٤/٥‬م‪ ،‬ال ع رق ‪ ٣٩٢٩‬ل ة ‪٦١‬ق‪ ،‬م ار إل ه في‬ ‫) ( نق‬
‫صاو ‪ ،‬ش ح قان ن ال افعات‪ ،‬ص‪.٥٤٣‬‬
‫ال‬ ‫م نى ‪ ٢٦‬ف اي ‪١٩٩٨‬م‪ ،‬ع رق ‪ ٦٠٦٠‬ل ة ‪٦٦‬ق‪ ،‬م ار إل ه في اب د‪ .‬أح‬ ‫)‪ (٢٥‬نق‬
‫صاو ‪ ،‬ش ح قان ن ال افعات‪ ،‬ص‪.٥٤٣‬‬

‫‪١٢٥٢‬‬
 ‫إشكاليات التحكيم في المنازعات العينية العقارية‬
‫الباحث‪ /‬أحمد صابر ﷴ حسنين‬

‫ز لل عي عل ه أن‬ ‫ال اع‪ ،‬ا ﻻ‬ ‫ال عى عل ه ب‬ ‫أخ غ م ة م‬

‫)‪(٢٦‬‬
‫ي فع ع م اﻻخ اص ﻷنه مل م اﻻتفاق ال اب مه مع ال عى ‪.‬‬
‫ال اﻻت ج عل ه و ح‬ ‫وذا ان ذل ه اﻷصل‪ ،‬إﻻ إنه ال ع في ع‬
‫ة ال ي ق ال عي عل ه في دائ تها‪ ،‬وفى ه ه‬ ‫ة أخ غ ال‬ ‫اﻻخ اص ل‬
‫م م الفة ه ا اﻻخ اص‪.‬‬ ‫ال الة ﻻ ز لل‬
‫ال ادة ‪ ٦٢‬م افعات على أنه‪" :‬إذا اتف على اخ اص م ة‬ ‫وفى ذل ن‬
‫ال عي‬ ‫ة ال ي قع في دائ تها م‬ ‫ة أو لل‬ ‫مع ة ن اﻻخ اص له ه ال‬
‫ة‬ ‫ف ها القان ن على ت ل اﻻخ اص ل‬ ‫عل ه"‪ .‬على أنه في ال اﻻت ال ي ي‬
‫على خﻼف ح ال ادة ‪ ٤٩‬ﻻ ز اﻻتفاق مق ماً على ما الف ه ا اﻻخ اص‪.‬‬
‫عل ه ال ادة ‪ ٥٠‬م افعات ق لها‪" :‬في ال عاو‬ ‫وم أم لة ه ه ال اﻻت ما ن‬
‫ة ال ي قع في دائ تها العقار‬ ‫الع ة العقارة ودعاو ال ازة ن اﻻخ اص لل‬
‫أو أح أج ائه إذا ان واقعًا في دوائ م ع دة"‪.‬‬
‫ال ادة ‪ ١/٥٠‬م افعات‬ ‫ز له م الفة ن‬ ‫م ﻻ‬ ‫ال اب أن ال‬ ‫ال‬ ‫و‬
‫ة ال ي‬ ‫ال عاو الع ة العقارة ودعاو ال ازة لل‬ ‫اص ب‬ ‫اﻻخ‬ ‫ال ي أع‬
‫م أن ي فق ا‬ ‫ز لل‬ ‫قع في دائ تها العقار أو أح أج ائه‪ ،‬وه ما ع ى أنه ﻻ‬
‫ة‬ ‫لم‬ ‫م على ت‬ ‫عقار مع ‪ ،‬أو ق ل ب ا ة ال‬ ‫مق ماً أث اء إب ام العق ال عل‬
‫)‪(٢٧‬‬
‫‪.‬‬ ‫ة ال ي قع في دائ تها العقار‬ ‫مة على خﻼف ال‬ ‫في ال‬ ‫أخ ال‬
‫م‬ ‫ن ع مع‬ ‫اص ب‬ ‫فإن جعل اﻻخ‬ ‫ال اﻻت اﻷخ‬ ‫في ع‬ ‫ول‬
‫القان ني؛‬ ‫م م الفة ال‬ ‫ز لل‬ ‫ال ام العام‪ ،‬وﻻ‬ ‫ة مع ة ي عل‬ ‫ال عاو ل‬
‫م في م ل‬ ‫ز لل‬ ‫الق اء‪ ،‬و ال الي ﻻ‬ ‫س‬ ‫ع يه ف م ورائه إلى ح‬ ‫ﻷن ال‬
‫ال ام العام‪ ،‬وم أم لة‪ :‬ه ه‬ ‫عل ه القان ن؛ ﻷنه ي عل‬ ‫ه ه ال اﻻت م الفة ما ن‬
‫ة ال ئ ة ال ي قع العقار في‬ ‫ها ال‬ ‫ب‬ ‫ت ل العقارات ال ي ت‬ ‫ال الة دع‬
‫ال ادة ‪١٠٨‬‬ ‫ال ادة ‪ ٣/٥٠‬م افعات على أنه‪" :‬اس اء م ح‬ ‫دائ تها‪ .‬وفى ذل ن‬
‫ة ال ئ ة ال اقع في دائ تها العقار دون غ ها ب عاو‬ ‫ال‬ ‫م ه ا القان ن ت‬
‫ت ل العقارات"‪.‬‬

‫صاو ‪ ،‬ش ح قان ن ال افعات‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬رق ‪ ٣٤٢‬ص‪.٥٤٣‬‬ ‫ال‬ ‫)‪ (٢٦‬د‪ .‬أح‬
‫صاو ‪ ،‬ش ح قان ن ال افعات‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬ص‪.٥٤٣‬‬ ‫ال‬ ‫)‪ (٢٧‬د‪ .‬أح‬

‫‪١٢٥٣‬‬
 ‫مجلة علمية محكمة‬ ‫المجلة القانونية )مجلة متخصصة في الدراسات والبحوث القانونية(‬
‫)‪(ISSN: 2537 - 0758‬‬

‫فإن ق اع اﻻخ اص ال ل للق اء ال ي ت ل في‬ ‫واس اداً ل ا س‬

‫)‪(٢٨‬‬
‫م‬ ‫اﻻخ اص ال ﻻئى وال عي والق ي ت عل ال ام العام ‪ ،‬و ال الي ﻻ ز لل‬
‫خاص أح ال عاو‬ ‫اﻻتفاق على م الف ها‪ ،‬وه ما ع ى أنه ﻻ ز إب ام اتفاق ت‬
‫الع ة العقارة‪ ،‬ي ف ف ه اﻷ اف على إخ اج ه ه ال عاو م اﻻخ اص ال انع‬
‫اء أكان ال‬
‫‪،‬س ٌ‬ ‫‪ ،‬وم ح اﻻخ اص ب ها ﻷح ه ات ال‬ ‫للق اء ال‬
‫داخل ًا أم دول اً؛ ﻷن في ذل اﻻتفاق إه ار لل ل ة العامة ال ي اس ه ف ال ع‬
‫ت ق قها ال ي ت ل في ت زع الع ل على جهات الق اء وعلى قات ال اك‬ ‫ال‬
‫ودرجاتها داخل ال هة الق ائ ة ال اح ة‪.‬‬
‫ذات اﻷم ؛ ﻷن ال عاو الع ة‬ ‫و ال ة لق اع اﻻخ اص ال لى ي‬
‫العقارة‪ ،‬أو ال ازعات الع ة العقارة ال ي ت ار ح ل عقار مع أو ح ل أح ال ق ق‬
‫ة ال ئ ة ال ي قع العقار في‬ ‫الع ة اﻷصل ة فإن ال ع جعل اﻻخ اص ف ها لل‬
‫م اﻻتفاق على م ح‬ ‫ز لل‬ ‫دائ تها وخاصة دعاو ت ل العقا رات‪ ،‬و ال الي ﻻ‬
‫ال الفة لل ص القان ن ة اﻵم ة ال ي‬ ‫دع ت ل العقار إلى ه ة ت‬ ‫ن‬
‫ا ﻼً‪ ،‬ون ص ر ح م ه ة‬ ‫وضعها ال ع‪ ،‬ون فعل ا ذل ان اتفاق ال‬
‫ا ﻼً ب وره؛ ل الف ه لل ام العام‪.‬‬ ‫ان ه ا ال‬ ‫ال‬
‫ﺍﳌﻄﻠﺐ ﺍﻟﺜﺎﻧﻲ‬
‫ﺃﺛﺮ ﺍﻟﻨﻈﺎﻡ ﺍﻟﻌﺎﻡ ﻋﻠﻰ ﺣﻈﺮ ﺍﻟﺘﺤﻜﻴﻢ ﰲ ﺍﳌﻨﺎﺯﻋﺎﺕ ﺍﻟﻌﻴﻨﻴﺔ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﺔ‬
‫ت ه وتق ‪:‬‬
‫ن اول م خﻼل ه ا ال ل ف ة ال ام العام ال ائى ودورها في ال ل لة دون‬
‫العﻼقات القان ن ة ال ي‬ ‫ال ازعات‪ ،‬ون ع ض ل ع‬ ‫في ع‬ ‫اﻻتفاق على ال‬
‫ال الي‪:‬‬ ‫وذل على ال‬ ‫ف ها ال‬
‫ها‪.‬‬ ‫في ال ق ق ال ي‬ ‫الف ع اﻷول‪ :‬ف ة ال ام العام ال ائى وال‬
‫في ال ازعات الع ة العقار ة‪.‬‬ ‫الف ع ال اني‪ :‬ال‬
‫ﺍﻟﻔﺮﻉ ﺍﻷﻭﻝ‬
‫ﻓﻜﺮﺓ ﺍﻟﻨﻈﺎﻡ ﺍﻟﻌﺎﻡ ﺍﳊﻤﺎﺋﻰ ﻭﺍﻟﺘﺤﻜﻴﻢ ﰲ ﺍﳊﻘﻮﻕ ﺍﻟﺘﻲ ﳛﻤﻴﻬﺎ‬
‫ته ف ق اع ال ام العام إلى ح ا ة الع ي م ال الح العامة لل ولة‪ ،‬م ل‪:‬‬
‫ال الح ال اس ة‪ ،‬واﻻق اد ة‪ ،‬واﻻج اع ة‪ ،‬وغ ذل م ال الح ال ي تع إح‬

‫وآراء الفقهاء‪،‬‬ ‫ة ال ق‬ ‫على قان ن ال افعات على ض ء أح ام م‬ ‫‪ ،‬ال عل‬ ‫ه‬ ‫)‪ (٢٨‬د‪ .‬أح‬
‫‪ ،‬اﻹس رة‪ ،‬ص‪.٣٨٥‬‬ ‫ال ء ال اني‪٢٠٠٨ ،‬م‪ ،‬دار ال امعة ال ي ة لل‬

‫‪١٢٥٤‬‬
 ‫إشكاليات التحكيم في المنازعات العينية العقارية‬
‫الباحث‪ /‬أحمد صابر ﷴ حسنين‬

‫ع‪،‬‬ ‫دعائ وج د ال ولة‪ ،‬ل ال ع ي خل في ع العﻼقات ال اصة ب أف اد ال‬

‫و ع ق اع قان ن ة وم ض ع ة آم ة ت عل ال ام العام‪ ،‬و ال الي ي ع على أف اد‬
‫ع ع ال خ ل في عﻼقات قان ن ة مع ة م اعاة ه ه الق اع وع م م الف ها‪.‬‬ ‫ال‬
‫وذا ان ق اع ال ام في م لها ته ف إلى ت ق وح ا ة م الح مع ة‪ -‬ق‬
‫ت ن م الح عامة خاصة اسات ال ولة اﻻق اد ة‪ -‬إﻻ إن ه اك ع ال الح‬
‫آثارها على ال الح العل ا لل ولة على ال غ م أنها ق‬ ‫ال اصة الف د ة ال ي ت ع‬
‫ي ائفة أو قة‬ ‫ب أ اف العﻼقة القان ن ة ال اح ة‪ ،‬ول ال ع‬ ‫ت‬
‫اج اع ة مع ة ن اً لقلة فاءتها وضعفها م ال اح ة اﻻق اد ة واﻻج اع ة ع م‬
‫ق رتها على ال فاع ع م ال ها وح اي ها ت اه ال ف اﻵخ في العﻼقة القان ن ة‪،‬‬
‫م أب اء ال ولة‪ ،‬وح ا ة ال أج‬ ‫وم أم لة ذل ‪ :‬قة الع ال‪ ،‬وح ا ة ال هل‬
‫في العﻼقة اﻹ ارة‪ .‬وذا ان ي ت على العﻼقة القان ن ة ل ل ه ﻻء ال قات‬
‫ز ال لي ع ه ه ال ق ق أو إج ار أح أ اف‬ ‫اك اب حق ق مع ة فإنه ﻻ‬
‫العﻼقة القان ن ة‪ -‬وخاصة ال ف اﻷق على ال ف اﻷضعف‪ -‬على ال لي ع‬
‫في م ل‬ ‫رة م قة‪ ،‬فه ا ﻻ ز و عارض مع ال ام العام‪ .‬واتفاق ال‬ ‫حق قه‬
‫أن ي اعي الق اع القان ن ة اﻵم ة ال ي ت ها‪،‬‬ ‫اًر‪ ،‬ول‬ ‫ه ه العﻼقات ل م‬
‫ع ف ه أص اب ه ه ال ق ق‬ ‫م اعاة ال ق ال‬ ‫وع م ال وج عل ها‪ ،‬ا‬
‫‪.‬‬ ‫له اتفاق ال‬ ‫‪ ،‬وال اق ال‬ ‫ال ف ف ها)‪ ،(٢٩‬وال ف ة ال ي ي بها ال‬
‫ووق ان هائه أو ت ت ه ﻵثاره القان ن ة ل ع فة‬ ‫ال ف قة ب وق ن أة ال‬ ‫و‬
‫في ال ق ق ال علقة ال ام العام ال ائى‪ ،‬ففي حالة اك اب ال‬ ‫م ج از ال‬
‫ال لي ع ه م ال ا ة على أن ن ه ا ال لي أو ال ازل‬ ‫د إب ام العق فإنه‬
‫ة ال ازل ع ال ‪ ،‬أو ا ه ال ال في عق‬ ‫ت في ذات العق وأق الق اء‬
‫د إب ام العق ‪.‬‬ ‫اﻹ ار‪ ،‬اق إعادة ت ي م ة اﻹ ار لل أج في اﻹ ار ال ار‬
‫أن ي إﻻ م خﻼل ال ا ع‪،‬‬ ‫ﻻ‬ ‫أما في ال الة ال ان ة فإن ال ازل ع ال‬
‫للعق ‪ ،‬ف ع أن‬ ‫أ ي أ ال ث ي ال ازل ع ه؛ وذل م أجل فالة ال ف ال‬
‫ع ال ازل ع ه‪ ،‬ا ه ال ال ال ة للعامل ف ع أن‬ ‫ال‬ ‫ال‬
‫اﻷداء‪ ،‬أما‬ ‫ع ال ازل ع ه؛ ﻷنه أص ح حق ًا م‬ ‫في اﻷج ه‪،‬‬ ‫له ال‬ ‫ي‬
‫فإنه ﻻ ز‪.‬‬ ‫ال ازل ال‬

‫القان ن ة‪،٢٠٠٦ ،‬‬ ‫في العﻼقات ال اصة ال ول ة‪ ،‬دار ال‬ ‫)‪ (٢٩‬د‪ .‬أش ف ع العل ال فاعي‪ ،‬ال‬
‫ص‪.٣٧٤‬‬

‫‪١٢٥٥‬‬
 ‫مجلة علمية محكمة‬ ‫المجلة القانونية )مجلة متخصصة في الدراسات والبحوث القانونية(‬
‫)‪(ISSN: 2537 - 0758‬‬

‫أن اك اب ال ق ق ﻻ ع م اًر اف ا لل ازل ع ها م جان‬ ‫ال ع‬ ‫و‬

‫)‪(٣٠‬‬
‫في أش ال اجة إلى‬ ‫ال‬ ‫ال اﻻت ن م اك‬ ‫أص ابها ‪ ،‬ﻷنه في ع‬
‫ما عان ه م ضعف اق اد واج اعى؛ ل ل ﻻ‬ ‫ح ا ة ما اك ه م حق ق‬
‫ال اح ال ازل ال ا أن ه اك عﻼقة ت ع ة ب صاح الع ل والعامل‪ ،‬ل ل‬
‫ال ق ق‪-‬‬ ‫ع ال ازل ع ع‬ ‫قان ن الع ل الف ن ي على أن‪ :‬العامل ﻻ‬ ‫ن‬
‫م اعاة ه ه الق د ل ع فة‬ ‫ع اﻻنهاء ال ع فى لعق الع ل‪ ،‬ل ل‬ ‫م ل‪ :‬ال ع‬
‫ﻻ‬ ‫ف ها‪ .‬وعلى ال غ م أن اﻷصل أن ال‬ ‫م قابل ة م ل ه ه ال ق ق لل‬
‫ال لح ف ها‪ ،‬وال ي ت عل ال ق ق ال ال ة فإن ع‬ ‫ز إﻻ في ال ق ق ال ي‬
‫ال ام العام؛ ﻷنها ت عل ال ام‬ ‫ال عامﻼت ال ال ة ت عل ال ل ة العامة وت ت‬
‫ال عامﻼت ال ال ة‬ ‫اﻻق اد في ال ولة‪ ،‬ل ل ق ف ح ال ع ال ال في ع‬
‫لل ة في ت ة ال اع ال ار أنها ع فة أ اف العﻼقة القان ن ة وم خﻼل اﻻتفاق‬
‫على وسائل ب يلة ع الل ء للق اء‪ .‬وأح اناً أخ ي غ ال ع في ح ا ة ال ف‬
‫ال ع ف في العﻼقة القان ن ة‪ ،‬بل وح ا ة الغ ح ال ة ال ﻻ صلة له ال عاملة‬
‫عل ه وس ف ي أث بها)‪.(٣١‬‬ ‫ال ال ة؛ ﻷن ال ع ق ر أن آثار ه ه العﻼقة س ف ت ع‬
‫وم ال اﻻت ال ي ت ك ف ها ال ع ال ة لل ا الف د م أجل ض ان ح ة‬
‫ال ارة وت اول واس ار اﻷم ال م ال ح ال ل ة؛ إذ س ح ال ع لل ال أن ي ف‬
‫أن ن‬ ‫اء دون أن ق ه في ت فه‪ ،‬وفى حالة ال ق فإنه‬ ‫ف ا ل ح‬
‫عل ه ال ادة ‪٨٢٣‬‬ ‫م اً على س م وع وﻻ ان ا ﻼً‪ .‬وم أم لة ذل ما ن‬
‫العق أو ال ص ة ش ً ا ق ى ع ال ف في مال فﻼ‬ ‫م نى ق لها‪ -١" :‬إذا ت‬
‫م اً على اع م وع‪ ،‬ومق اًر على م ة معق لة‪-٢ .‬‬ ‫ما ل‬ ‫ح ه ا ال‬
‫و ن ال اع م وعاً م ى ان ال اد ال ع م ال ف ح ا ة م ل ة م وعة‬
‫ف إل ه أو الغ "‪.‬‬ ‫ف أو ال‬ ‫لل‬
‫ال ادة ‪ ٨٣٤‬م نى على ع م ج از تغ ال ال م أجل ال قاء في‬ ‫كل ن‬
‫س ات؛ ﻷن ال ع في ال ل ة ل عائقاً أمام اس ار‬ ‫ال ع ل ة ت على خ‬
‫ال ادة ‪ ١٤٩‬م نى على إم ان ة‬ ‫ال ل ة س اء في العقارات أو ال ق ﻻت‪ ،‬أ اً ن‬

‫)‪ (٣٠‬د‪ .‬أش ف ال فاعى‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬ص‪.٣٧٥‬‬

‫عة‬ ‫في ش ح القان ن ال ني‪ ،‬ال ء اﻷول‪ ،‬م ادر اﻻل ام‪،‬‬ ‫)‪ (٣١‬د‪ .‬ع ال زاق ال ه ر ‪ ،‬ال س‬
‫نقا ة ال ام ‪٢٠٠٧ ،‬م‪ ،‬رق ‪ ٢٣٧‬ص‪.٣٤١‬‬

‫‪١٢٥٦‬‬
 ‫إشكاليات التحكيم في المنازعات العينية العقارية‬
‫الباحث‪ /‬أحمد صابر ﷴ حسنين‬

‫عل ها عق د اﻹذعان‪ ،‬وذا ورد اتفاق‬ ‫تع يل ال و ال ع ف ة أو اﻹعفاء م ها ال ي ن‬

‫أو ن على خﻼف ذل فإنه ن ا ﻼً‪ ،‬وه ما ع ى أن ال ع أراد ح ا ة ال ف‬
‫ال ع ف في م ل ه ا ال ع م العق د‪ .‬أ اً ق ر ال ع في ال ادة ‪ ١٢٩‬م نى إ ال‬
‫العق أو انقاص اﻻل امات في حالة وق ع أح ال عاق ي في اس غﻼل م جان ال ف‬
‫ال ادة ‪ ١٤٧‬م نى م ج از انقاص‬ ‫اﻵخ ‪ .‬أ اً في حالة ال ادث ال ارئة ن‬
‫ال ائى وم‬ ‫ال‬ ‫ال ادة ‪ ٢٢٤‬م نى على ج از ت ف‬ ‫اﻻل ام ال ه ‪ .‬ون‬
‫عل ه ال ادة ‪ ٢٢٧‬م نى م‬ ‫ال ص ال ي ت ف ن ًعا م ال ا ة لل عاق ‪ ،‬ا ن‬
‫ح ه القان ن‪.‬‬ ‫ع م ج از اﻻتفاق على سع للفائ ة أعلى م ال ع ال‬
‫ك ل ه اك م اﻷح ام ال علقة ال ام العام ال ي يه ف م خﻼلها ال ع إلى‬
‫عل ه قان ن ال ه العقار ف ا ي عل‬ ‫ح ا ة الغ ح ال ة‪ ،‬وم أه ها‪ :‬ما ن‬
‫ي‬ ‫ه ال ق ق الع ة العقارة؛ إذ ع ا ﻼً أ اتفاق ي م ب ال ائع وال‬
‫على أن تع ال ق ق الع ة ال ت ة على العقار أو الع ال عة سارة في ح‬
‫ال ن عل ه القان ن‪.‬‬ ‫ح ى ول ل ت ه ه ه ال ق ق على ال‬ ‫ال‬
‫وه ما ع ى أن ال فات ال ي تقع على ال ق ق الع ة اﻷصل ة‪ -‬وم أه ها ح‬
‫شه ها في ال ف العقار وفقاً‬ ‫ال ف عة ع ه‪-‬‬ ‫ال ل ة وال ق ق اﻷخ‬
‫لﻺج اءات ال ي ن عل ها قان ن ال ه العقار ؛ ح ى ت ت آثارها ب ال عاق ي وفى‬
‫اﻻح اج عل ه إﻻ إذا أشه ت‪ .‬و ه ف ال وع‬ ‫ح الغ ح ال ة‪ ،‬ح ى ﻻ‬
‫م وراء ذل ت ق ن ع م ال الح ال علقة ال ام العام‪ ،‬ال ع اﻷول‪ :‬ه‬
‫ال ة ال ة لل فات ال ي ت د على‬ ‫اس ق ار ال اك القان ن ة وح ا ة الغ ح‬
‫عل ها القان ن ع‬ ‫ل ال س م ال ي ن‬ ‫ال ق ق الع ة‪ .‬أما ال ع ال انى‪ :‬فه ت‬
‫شه وت ل ه ه ال فات ف ا ع د على ال ولة م نفع اق اد ن ة لل س م ال ي‬
‫ز لﻸ اف‬ ‫ل‪ .‬و ال الي ﻻ‬ ‫س ف ت ل عل ها ن ة اﻹج اءات ال ه وال‬
‫عق د ع ف ة وغ م لة‪،‬‬ ‫اﻻتفاق على خﻼف ن ص قان ن ال ه العقار وت‬
‫ة ونفاذ ه ه‬ ‫ل على أح ام‬ ‫م أجل ال‬ ‫ز الل ء إلى ال‬ ‫بل ﻻ‬
‫أح ام قان ن ال ه العقار ‪ ،‬وال ه ب م ق اع‬ ‫ال فات م أجل ال ه ب م ت‬
‫اﻻخ اص الق ائى ال انع ال ي عه ت إلى ال اك وح ها ل ة الف ل في ه ا‬
‫على ذل فإنه ن ا ﻼً؛ ل الفة ق اع‬ ‫ال ع م ال فات‪ .‬وذا أب م اتفاق ت‬
‫فإنه ب وره ع ح اً‬ ‫م ض ع ة واج ائ ة م علقة ال ام العام‪ ،‬وذا اص ر ح ال‬
‫ا ﻼً؛ ﻷنه تأس على اتفاق ا ل‪.‬‬

‫‪١٢٥٧‬‬
 ‫مجلة علمية محكمة‬ ‫المجلة القانونية )مجلة متخصصة في الدراسات والبحوث القانونية(‬
‫)‪(ISSN: 2537 - 0758‬‬

‫ﺍﻟﻔﺮﻉ ﺍﻟﺜﺎﻧﻲ‬
‫ﺍﻟﺘﺤﻜﻴﻢ ﰲ ﺍﳌﻨﺎﺯﻋﺎﺕ ﺍﻟﻌﻴﻨﻴﺔ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﺔ‬
‫رق ‪ ٢٧‬ل ة ‪١٩٩٤‬م على قاع ة‬ ‫ال‬ ‫ال ادة ‪ ١١‬م قان ن ال‬ ‫ن‬
‫ز ف ها ال لح‪ .‬وه ما ع ى أن‬ ‫ز في ال ائل ال ي ﻻ‬ ‫ﻻ‬ ‫م داها أن ال‬
‫– فه م ال الفة– ز في ال ائل ال ي تق ل ال لح أنها‪.‬‬ ‫ال‬
‫ز اﻻتفاق على ت ة ما ت ت‬ ‫م ل العﻼقة القان ن ة ال ي‬ ‫ك ل فإن ال‬
‫أن ن حقاً مال اً‪ ،‬و ز ال ف ف ه‪ ،‬فإذا‬ ‫عل ها م ن اع ب اس ة ال‬
‫ص ًا و لح لﻼع اف ه وت ف ه أمام ق اء‬ ‫ت اف ت ه ه ال و ان اتفاق ال‬
‫)‪(٣٢‬‬
‫سالف ال ان‪.‬‬ ‫دولة ال ف ‪ ،‬وﻻ ي عارض مع ال ام العام وذل على ال‬
‫ه ه ال و على ال ازعات العقارة فإن ذل ع ى أن ال لح جائ في‬ ‫و‬
‫ة‬ ‫ه ا ال ع م ال ازعة‪ ،‬وذل م ال العة ال اه ة لل ص القان ن ة ال‬
‫ال ج ع إلى ن ص قان ن ال ه العقار وقان ن‬ ‫لل ق ق الع ة العقارة‪ ،‬ول‬
‫اﻻع ارات ال علقة ال ام العام ال ي ت ل دون الل ء إلى‬ ‫ع‬ ‫ال افعات ن‬
‫في م ل ه ه ال ازعات‪ ،‬وم ه ه اﻻع ارات‪ :‬أن اس ق ار اﻷوضاع القان ن ة‬ ‫ال‬
‫أن ت ع‬ ‫للعقارات ال ي ي ال عامل عل ها س اء اﻹن اء أو ال قل أو ال وال‪-‬‬
‫ﻹج اءات ال ه ال ي ن عل ها القان ن؛ ل ى ي اﻻح اج بها على الغ ‪ ،‬فإذا ل ي‬
‫شه ال فات ال اصة ال ق ق العقارة‪ -‬فإنها ﻻ ت ت آثارها القان ن ة في م اجهة‬
‫عل ها قان ن‬ ‫الغ )‪ ،(٣٣‬ﻻس ا أن ق اع وج اءات شه وت ل ال فات ال ي ن‬
‫ال ه العقار رق ‪ ١١٤‬ل ة ‪١٩٤٦‬م تع م ال ام العام‪ ،‬وه ما ع ى أن أ اف‬
‫ز له اﻻتفاق على م الف ها‪ ،‬ﻷنها ق اع إج ائ ة آم ه‬ ‫العﻼقة العقارة ﻻ‬
‫)‪(٣٤‬‬
‫اح امها وأ اتفاق الفها قع ا ﻼً ﻼناً م لقاً ‪.‬‬
‫ال ادة ‪ ٩‬م قان ن ال ه العقار رق ‪ ١١٤‬ل ة ‪١٩٤٦‬م على أن‪:‬‬ ‫لل ن‬
‫"ج ع ال فات ال ي م شأنها إن اء ح م ال ق ق الع ة العقارة اﻷصل ة أو نقله‬
‫شه ها‬ ‫أو تغ ه أو زواله‪ ،‬و ل اﻷح ام ال هائ ة ال ة ل ٍئ م ذل ‪-‬‬

‫‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬ص‪.٤٨‬‬ ‫)‪ (٣٢‬د‪ .‬ح ام ال ي ناصف‪ ،‬قابل ة م ل ال اع لل‬

‫ه‪ ،‬ال خل إلى القان ن‪ ،‬م أة ال عارف اﻹس رة‪ ،‬ال عة ال ادسة‪١٩٩٣ ،‬م‪،‬‬ ‫)‪ (٣٣‬د‪ .‬ح‬
‫ص‪ ٧٠٦‬وما ع ها‪.‬‬
‫‪ ،‬الع د ال ام ‪ ،‬ي اي‬ ‫في العق د العقارة‪ ،‬م لة ال‬ ‫)‪ (٣٤‬م ﷴ الع ا‪ ،‬م ج از ال‬
‫‪ ،٢٠١٠‬ال ة ال ان ة‪ ،‬ص‪.١٤٧‬‬

‫‪١٢٥٨‬‬
 ‫إشكاليات التحكيم في المنازعات العينية العقارية‬
‫الباحث‪ /‬أحمد صابر ﷴ حسنين‬

‫ل أن‬ ‫ل‪ ،‬و خل في ه ه ال فات‪ :‬ال قف وال ص ة‪ .‬و ت على ع م ال‬ ‫ال‬
‫ال ق ق ال ار إل ها ﻻ ت أ وﻻ ت قل وﻻ ت غ وﻻ ت ول‪ ،‬ﻻ ب ذو ال أن وﻻ ال ة‬
‫ةب‬ ‫إلى غ ه ‪ ،‬وﻻ ن لل فات غ ال لة م اﻷث س اﻻل امات ال‬
‫ذو ال أن‪."...‬‬
‫ال أش في‬ ‫ال ادة ‪١٥‬م قان ن ال ه العقار على أنه‪" :‬‬ ‫كل ن‬
‫ا ق م ض ها م ال عاو ال ي ن الغ ض‬ ‫هام س ل ال رات واج ة ال ه‬
‫ه ال ر وج داً أو ص ة أو نفاذًا عاو‬ ‫م ها ال ع في ال ف ال ي‬
‫ه ‪ -‬ت ل‬ ‫ال ﻼن أو الف خ أو اﻹلغاء أو ال ج ع‪ ،‬فإذا ان ال ر اﻷصلى ل‬
‫تل ال عاو ‪.‬‬
‫ل ت ل دعاو اس قاق أ ح م ال ق ق الع ة العقارة أو‬ ‫و‬
‫ت ل دع ص ة ال عاق على حق ق‬ ‫اﻷح ال ا‬ ‫ال أش بها على ح‬
‫ﻼت ال ار إل ها ع إعﻼن ص فة ال ع‬ ‫ل ال أش ات وال‬ ‫ع ة عقارة‪ ،‬وت‬
‫ة"‪.‬‬ ‫وق ها ول ال‬
‫ورة شه ص ف ال عاو ال اصة إن اء أو‬ ‫ال عى ال اص‬ ‫وأما ال‬
‫نقل أو إ زالة ح م ال ق ق الع ة العقارة أو ال ع عل ه‪ ،‬ودعاو اس قاق ال ق ق‬
‫الع ة العقارة‪ ،‬مع س اد ال س م ال ق رة ج ق ان ال ه العقار والل ائح ال ع ة‬
‫فق ل أ أ اف العﻼقات القان ن ة ال اصة ال ق ق الع ة العقارة أو ال ازعات‬
‫ل‬ ‫آخ ل‬ ‫ال علقة بها إلى ال ه ب م ه ه اﻹج اءات ال ع ة‪ ،‬وت جه ا ن‬
‫العق د ال اصة به ه ال ق ق ي ل في رفع دعاو ص ة ال عاق أو ص ة ونفاذ ه ه‬
‫ال فات م أجل ع م س اد ال س م ال ق رة وتفاد اﻹج اءات ال اصة ه وت ل‬
‫ه ه ال ق ق‪ ،‬وت ل ص ف ال عاو ال علقة بها‪ .‬وت ت على ذل ض اع ال وة‬
‫العقارة وخل م اخ م ع م اس ق ار ال اك القان ن ة ﻷ اف ال ق ق الع ة‪ ،‬مع‬
‫قة في حالة ت ل ه ه ال ق ق أو ص فها في ال ه‬ ‫ح مان ال ولة م ال س م ال‬
‫العقار )‪.(٣٥‬‬
‫وت ت أ اً على ه ا ال ل ت اي أع اد دع ص ة ونفاذ العق د أمام ال اك‬
‫رة أدت إلى ت س ه ا ال ع م ال عاو وثقال عاتقها)‪ (٣٦‬دون أن ن ه اك ن اع‬

‫)‪ (٣٥‬م ﷴ الع ا‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬ص‪.١٤٩‬‬

‫)‪ (٣٦‬د‪ .‬ﷴ ال ى‪ ،‬م س عة ال ه العقار ‪ ،‬ج‪ ،٣‬أم لة ع ل ة لل ه العقار ‪ ،‬ت ل ال ق ق‬
‫ة‪ ،‬ت ل ال عاو واﻷح ام وق ال ق ق الع ة ال ع ة‪ ،‬م أة‬ ‫ال ف عة ع ال ل ة وال ق ق ال‬
‫ال عارف اﻹس رة‪ ،‬ال عة اﻷولى‪٢٠٠٦ ،‬م‪ ،‬ص‪.٤٤٩‬‬

‫‪١٢٥٩‬‬
 ‫مجلة علمية محكمة‬ ‫المجلة القانونية )مجلة متخصصة في الدراسات والبحوث القانونية(‬
‫)‪(ISSN: 2537 - 0758‬‬

‫ج رفع اﻷخ ل ع ص ة ونفاذ عق ال ع مع‬ ‫حق قى ب ال ائع وال‬

‫ل م‬ ‫اﻷول‪ ،‬ون ا يه ف ال فان إلى تﻼفى ت ل العق د وما ي ل ه ه ا ال‬
‫ﻼ م ال عاق ي على ق اع إج ائ ة آم ه‬ ‫إج اءات شه وس اد لل س م‪ .‬و ع ذل ت ا ً‬
‫ت عل ال ام العام؛ اﻷم ال دفع ال ع إلى تع يل قان ن ال افعات م خﻼل‬
‫إضافة فق ة أخ ة لل ادة ‪ ٦٥‬ال ي أوج على رافع دع ال ة وال فاذ شه ص فة‬
‫فة؛‬ ‫ال ع وس اد ‪ %٢٥‬م ال س ال ى ال ق ر على ت ل العق مع شه ال‬
‫ال ادة ‪ ٦٥‬م افعات في فق تها اﻷخ ة على أنه‪" :‬وﻻ تق ل دع ص ة‬ ‫لل ن‬
‫)‪(٣٧‬‬
‫ال عاق على ح م ال ق ق الع ة العقارة إذا أشه ت ص ف ها" ‪.‬‬
‫وفى تعل ال ة اﻹ اح ة لل ادة ‪ ٦٥‬م افعات ورد‪ .." :‬أن ال اه ة ال ي س لها‬
‫الع لى ‪ ...‬هي أنه ال غ م خ رة اﻷث القان ني ال رت ه القان ن رق‬ ‫ال‬
‫ة م ال ا‬ ‫‪ ١١٤‬ل ة ‪١٩٤٦‬م على ع م شه ال فات العقارة فإن ن ة‬
‫ع اج اء ه ا ال ه في اك فاء م ع ه ال رات الع ف ة‪ ،‬ول ء ال ع‬ ‫ت‬
‫ة ونفاذ ه ه ال رات دون‬ ‫ل على أح ام‬ ‫اﻵخ م ه إلى الق اء لل‬
‫ت لها‪ ،‬ح ى إن ن ة دعاو ص ة ال عاق – ا ت ف ع ها اﻹح اءات– ت لغ ل‬
‫رة أمامها‪.‬‬ ‫ك م ال اك أك م ‪ %٥٠‬م م ع ال عاو ال ن ة ال‬
‫‪ ...‬وفى م ابهة ل اه ة إح ام أغل ال عامل في ال ق ق الع ة العقارة–‬
‫رفع‬ ‫وخاصة عق د ب ع العقارات– ع ت ل ال ق ق ال ي تلق ها‪ ،‬ول ئه إلى‬
‫دعاو ص ة ونفاذ العق د ال مة أن ه ه ال فات‪...‬‬
‫إضافة فق ة ج ي ة إلى ال ادة ‪ ٦٥‬م قان ن ال افعات‪ ،‬ج ح ها أن ﻻ تق ل‬
‫دع ص ة ال عاق على ح م ال ق ق الع ة‪ ،‬إﻻ إذا أشه ت ص ف ها‪.(٣٨)"...‬‬
‫و ح م ال ة اﻹ اح ة أن قان ن ال ه العقار رق ‪ ١١٤‬ل ة ‪١٩٤٦‬م‬
‫كان ق ل تع يل ال ادة ‪ ٦٥‬م افعات ق ت ما اب عه الع ل وأق ه الق اء وأي ه الفقه‬
‫على أنه‪:‬‬ ‫ال ة ل ع ص ة ال عاق ‪ ،‬وذل م خﻼل ال ادة ‪ ٢/١٥‬م ه ال ي ن‬
‫ل ت ل دعاو اس قاق أ ح م ال ق ق الع ة العقارة أو ال أش‬ ‫"و‬
‫ت ل دعاو ص ة ال عاق على حق ق ع ة‬ ‫اﻷح ال‪ ،‬ا‬ ‫بها على ح‬
‫عقارة"‪.‬‬

‫ة ال س ة الع د ‪ ١٠‬م اًر في ‪١٩٩١/٣/١٤‬م‪.‬‬ ‫)‪ (٣٧‬ال‬

‫ع ة‪ ،‬الع د ال ال ‪ ،‬مارس ‪١٩٩١‬م‪ ،‬ص‪.٣٢٠ –٣١٩ ،٣٠٧‬‬ ‫ة ال‬ ‫)‪ (٣٨‬ال‬

‫‪١٢٦٠‬‬
 ‫إشكاليات التحكيم في المنازعات العينية العقارية‬
‫الباحث‪ /‬أحمد صابر ﷴ حسنين‬

‫ل ت ل ص فة ال ع اخ ار اً ي قف على إرادة ال عى ال ي غ‬ ‫ول‬

‫ل‪ ،‬وذا ل ي غ في ذل فإنه ي ه إلى‬ ‫في اﻻس فادة م ال ائج ال ت ة على ال‬
‫ل على ح ال ة وال فاذ على أح ال ق ق الع ة العقارة‪ ،‬ول مع‬ ‫الق اء لل‬
‫ان ار ه ه ال اه ة ال ي ورد ذ ها في ال ة اﻹ اح ة للقان ن‪ ،‬ت خل ال ع؛ م‬
‫له ه ال اه ة وجعل م ت ل ص فة دع ص ة ال عاق أم اً إج ار اً‪،‬‬ ‫أجل ال‬
‫عل ه الفق ة اﻷخ ة م ال ادة‬ ‫ك ا أنه ع ش ً ا لق ل ال ع اﻷصل ة‪ .‬وه ما ن‬
‫‪ ٦٥‬م افعات‪.‬‬
‫لم ل ة‬ ‫و ان دافع ال ع ه ال فا على اس ق ار ال ل ة العقارة وه ما‬
‫ل على ال انة العامة لل ولة ن ة لل س م‬ ‫قان ن ة‪ ،‬ولل ل لة دون ض اع رس م ال‬
‫)‪(٣٩‬‬
‫فة في حالة ع م ت لها ‪ .‬وه ما ع ع م ل ة‬ ‫قة على شه ال‬ ‫ال‬
‫ز ﻷ اف‬ ‫ال ام العام في ال ولة؛ ل ل ﻻ‬ ‫اق اد ة‪ ،‬وت عل ل م ال ل‬
‫عل ه ال ع وب ام‬ ‫العﻼقة القان ن ة ال ي م لها ح ع ى‪ -‬عقار م الفة ما ن‬
‫م ال ق ق الع ة‬ ‫ة ونفاذ ال ف ال اص‬ ‫ل على ح‬ ‫لل‬ ‫اتفاق ت‬
‫العقارة‪ ،‬وﻻس ا عق ب ع العقار‪.‬‬
‫م ة اس اف القاه ة عام ‪٢٠٠٥‬م بـ " ﻼن اﻻتفاق على‬ ‫وت قاً ل ل ق‬
‫أن ص ة ونفاذ عق ب ع العقار لع م م وع ة س ه ﻻن ائه على إح‬ ‫ال‬
‫حاﻻت الغ ن القان ن أو ال ايل عل ه‪ ،‬وذل اﻻتفاق على اس عاد دع ص ة‬
‫ونفاذ عق ال ع م اخ اص ال اك ال ام ة لل ولة وع ضها على ه ة ال‬
‫ة العق ونفاذه")‪.(٤٠‬‬ ‫ل ق ى له‬
‫م ة اس اف القاه ة ق ائها على ال ادة ‪ ٦٥‬م افعات في فق تها‬ ‫وأس‬
‫ال ادة ‪ ٢٤‬م اًر م القان ن رق ‪ ٦‬ل ة ‪١٩٩١‬م أن رس م‬ ‫اﻷخ ة‪ ،‬وعلى ن‬
‫)‪(٤١‬‬
‫ال ع ل للق ار قان ن رق ‪ ٧٠‬ل ة ‪١٩٦٤‬م أن رس م ال ث‬ ‫ال ث وال ه‬
‫وال ه على أن "ت ل م ق ًا ع شه ص فة دع ص ة ال عاق على حق ق ع ة‬
‫ص ة‬ ‫ل عارض‪ ،‬أو ل ت خل‪ ،‬أو ل إث ات ي‬ ‫عقارة‪ ،‬أو ع شه‬

‫ى‪ ،‬أم لة ع ل ة لل ه العقار ‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬ص‪.٤٥٣ -٤٥٢‬‬ ‫)‪ (٣٩‬د‪ .‬ﷴ ال‬
‫ة اس اف القاه ة‪ ،‬ع رق ‪ ٨١‬ل ة ‪١٢١‬ق‪ ،‬د ‪ ٩١‬ت ار ‪ ،‬جل ة ‪.٢٠٠٥/١١/٢٩‬‬ ‫)‪ (٤٠‬م‬
‫ة ال س ة‪ ،‬الع د ‪ ٢٧‬م ر‬ ‫ر ال‬ ‫لة القان ن رق ‪ ٢٢٤ ،٩٦‬ال‬ ‫)‪ (٤١‬ال ادة ‪ ٢٤‬م ر م‬
‫ر ال الى‪.٩٦ ،١١‬‬ ‫ب ارخ ‪١٩٩٦/١/٤‬م‪ ،‬وال اع ال‬

‫‪١٢٦١‬‬
 ‫مجلة علمية محكمة‬ ‫المجلة القانونية )مجلة متخصصة في الدراسات والبحوث القانونية(‬
‫)‪(ISSN: 2537 - 0758‬‬

‫ة على‬ ‫ة ال‬ ‫ال عاق على حقه م ه ه ال ق ق أمانة ق ائ ة ت رد ل ة ال‬

‫ر في ال ع ‪ ،‬أو ال ل العارض مق ارها ‪ %٢٥‬م ق ة‬ ‫ال‬ ‫ذمة شه ال‬
‫اً على أساس ث العقار‪."....‬‬ ‫م‬ ‫على شه ال‬ ‫ال س ال ى ال‬
‫في‬ ‫ل أوا إلى ال‬ ‫ة في ق ائها إلى أن أ اف اتفاق ال‬ ‫ال‬ ‫وت‬
‫دع ص ة ونفاذ العق د ال علقة ال ق ق الع ة العقارة على ال غ م ع م وج د‬
‫م أجل اله وب م اﻹج اءات واﻷح ام‬ ‫ن اع حق قى‪ ،‬ول ه ق وا ه ا ال‬
‫ال اصة ه وت ل ج ع ال فات وص ف ال عاو ال ي ي ل م لها في‬
‫اﻹج اءات ال اصة ه ها‬ ‫ال ق ق الع ة العقارة اﻷصل ة وال ع ة ال ي ت ل ت‬
‫ال اد م ‪ ٩‬إلى ‪ ١٥‬م قان ن ال ه العقار رق ‪ ١٤‬ل ة ‪١٩٦٤‬م وال ادة ‪٦٥‬‬
‫م افعات‪.‬‬
‫ال ي ل ي د ب ها ما يل مه‬ ‫ا ة وسه لة إج اءات ال‬ ‫مم‬ ‫واس فاد ال‬
‫‪ ،‬أو ال‬ ‫ض ع ال‬ ‫ة‪ ،‬أو س اد رس م خاصة‬ ‫ل ه ب ان ال ع ال‬
‫ز‬ ‫ال‬ ‫ل على ال غة ال ف ة على ح ال‬ ‫ل ال‬ ‫ال ادر‪ ،‬أو ع‬
‫ح ة اﻷم ال ق ى‪ .‬ل أص ر وز الع ل م ًار ف اً ب ق ‪ ١٣‬ب ارخ‬
‫ع ف وعها ودار ها‪،‬‬ ‫‪٢٠٠٨/١١/١١‬م م جهاً إلى م ل ة ال ه العقار وال ث‬
‫ب ازرة الع ل ق راه ا ة ق ل‬ ‫الف ي لل‬ ‫ال ادة ‪ ٤‬على أنه‪ " :‬ر ال‬ ‫إذ ن‬
‫ع ال ق ف ا أتي‪:‬‬ ‫أو ع م ق ل ل إي اع ح ال‬
‫ال ل ب إي اعه‪:‬‬ ‫أوﻻً‪ :‬أن ال‬
‫ما الف ال ام العام أو اﻵداب‪.‬‬ ‫أ‪ .‬ﻻ ي‬
‫مل ه أو‬ ‫ب‪ .‬ﻻ ي عل أ ح ع ى على عقار أو ازته أو ت ل ه أو ت‬
‫ق ه‪ ،‬وأنه ﻻ ي عل عقار أ ص رة م ال ر‪..‬‬
‫ال ائل ال ار إل ها في ال د‬ ‫الق اء إث ات ال لح في إح‬ ‫ج‪ .‬ﻻ ي‬
‫ال اب "‪.‬‬
‫إج اءات إي اع أح ام‬ ‫ك ل ص ر ق ار وز الع ل رق ‪ ٨٣١٠‬ل ة ‪٢٠٠٨‬م ب‬
‫)‪(٤٢‬‬
‫رق ‪ ٢٧‬ل ة ‪١٩٩٤‬م ‪ .‬م أجل‬ ‫ال ادة ‪ ٤٧‬م قان ن ال‬ ‫ق ًا ل‬ ‫ال‬
‫في ال ق ق الع ة العقارة ال علقة‬ ‫م ع ال ايل على ن ص القان ن أن ال‬
‫الف ي لل‬ ‫ال‬ ‫ال ادة ‪ ٤‬م ه ا الق ار على أنه‪" :‬ي‬ ‫ال ام العام؛ إذ ن‬

‫ة‪ ،‬الع د ‪ ٢٣٠‬في ‪٢٠٠٨/١٠/٧‬م‪.‬‬ ‫ر في ال قائ ال‬ ‫)‪ (٤٢‬م‬

‫‪١٢٦٢‬‬
 ‫إشكاليات التحكيم في المنازعات العينية العقارية‬
‫الباحث‪ /‬أحمد صابر ﷴ حسنين‬

‫‪ ،‬وذل ع ال ق‬ ‫ب ازرة الع ل أر ه ا ة ق ل أو ع م ق ل ل إي اع ح ال‬

‫ما الف ال ام العام في‬ ‫ال ل ب إي اعه ﻻ ي‬ ‫ف ا أتي‪ :‬أوﻻً– أن ال‬
‫ائل ﻻ ز ف ها ال لح"‪.‬‬ ‫ﻻ ي عل‬ ‫الع ة‪ ،‬أو أن ال‬ ‫ج ه رة م‬
‫ال ادر م م ة اس اف القاه ة سالف ال ‪ ،‬فق ذه‬ ‫وتعل قاً على ال‬
‫ة م ح ‪ ،‬وذل تأس اً على‬ ‫ع الفقه)‪ (٤٣‬إلى ت ج ه ال ق إلى ما ان ه إل ه ال‬
‫أنها خالف ص ح القان ن‪ ،‬وفقه ال افعات‪:‬‬
‫ال ادر م م ة اس اف‬ ‫‪ .١‬ف ال ة ل الفة القان ن ي ه ه ا ال أ أن ال‬
‫القاه ة‪ -‬وما اس ت إل ه م ن ص قان ن ة‪ -‬ل ي د ب ها ما ي ل على ع م ج از‬
‫في ال ق ق الع ة العقارة‪ ،‬وﻻ ما ي ل على أنها ت عل ال ام العام‪ .‬أما‬ ‫ال‬
‫ال ة ل ام شه وت ل ال ق ق الع ة العقارة وص ف ال عاو ال اصة بها‬
‫ة أن تق ى ب ﻼن ش‬ ‫لل‬ ‫هي ال ي ت عل ال ام العام‪ ،‬و ال الي ل‬
‫ق ره‪ ،‬والقاع ة أنه ﻻ ﻼن إﻻ ب ‪ .‬ا أن‬ ‫؛ ﻷنه ص ر ب ون ن‬ ‫ال‬
‫اء غ ال ن عل ه ال ع‪ ،‬وه ما ل م الفة‬ ‫م ة اﻻس اف ق‬
‫ال ادر‬ ‫‪ ،‬و ﻼن ال‬ ‫ل ح القان ن ﻷنها ان ه إلى ﻼن ش ال‬
‫في م ازعات ص ة ونفاذ العق د ال ي ت د على ال ق ق‬ ‫اس اداً إلى ه ا ال‬
‫عل ه ال ع في ال ادة ‪٦٥‬‬ ‫ن‬ ‫الع ة العقارة‪ ،‬على ح أن ال اء ال‬
‫م افعات على ع م شه ص فة دع ص ة ال عاق ه ع م ق ل ال ع ‪ .‬وذا‬
‫في ال ائل ال علقة‬ ‫ال‬ ‫ة ق اس ت إلى ال ص ال ي ت‬ ‫كان ال‬
‫ز ف ها ال لح وال ص ال اصة ه‬ ‫ال ام العام وفى ال ائل ال ي ﻻ‬
‫ة ونفاذ العق د ال اصة ال ق ق الع ة العقارة–‬ ‫ص ف ال عاو ال علقة‬
‫ع م ق ل ال ع ؛ لع م إشهار ب ان دع‬ ‫فإنه م اﻷولى بها أن ت هى إلى ال‬
‫م‬ ‫ة ي اثل مع ص فة ال ع ال علقة‬ ‫‪ ،‬ﻷن ب ان ال ع ال‬ ‫ال‬
‫ال ادة ‪ ٦٥‬م افعات ق‬ ‫ال ق ق الع ة العقارة إذا أشه ت ن الغا ة م ن‬
‫ت قق ‪ ،‬خاصة لع م وج د ما ع ذل م ال اح ة القان ن ة‪ ،‬فإذا أشه ب ان‬
‫ال ﻼن وﻻ‬ ‫فﻼ ي ج م غ لل‬ ‫ة ول أ أ افها إلى ه ة ال‬ ‫ال ع ال‬
‫ع م ق ل ال ع ‪.‬‬

‫في العق د العقارة‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬ص‪ ١٥١‬وما ع ها‪.‬‬ ‫ﷴ الع ا‪ ،‬م نى ج از ال‬ ‫)‪ (٤٣‬م‬

‫‪١٢٦٣‬‬
 ‫مجلة علمية محكمة‬ ‫المجلة القانونية )مجلة متخصصة في الدراسات والبحوث القانونية(‬
‫)‪(ISSN: 2537 - 0758‬‬

‫ال ل ة‬ ‫د صاح ال أ على الق ل أن ال ع إذا ان ي غ في ت‬ ‫و‬

‫العقارة وال ق ق ال ت ة بها وذل م أجل ح ا ة م ت عل حق قه بها دون أن‬
‫على م ل ة ال ازع ؛ ول ل جعل إج اءات شه ه ه ال ق ق م ال ام‬ ‫تق‬
‫على اك اب ال ق ق‬ ‫ل ع ال ﻼع وال ا‬ ‫ز ف ها ال‬ ‫العام‪ ،‬و ال الي ﻻ‬
‫هه‬ ‫ت ق ذل م خﻼل ت‬ ‫‪،‬ل‬ ‫أح ام ال‬ ‫الع ة العقارة ع‬
‫ة م خﻼل شه ب انها إذا ان ه اك أ ح آخ ق‬ ‫اﻹج اءات على ال ع ال‬
‫في شه ب ان دع اه‬ ‫س ق ه على ذات العقار‪ ،‬وح ى ح أ اف اتفاق ال‬
‫ي ع ال أك م خل س ل العقار م ق أس ق ة أ ح آخ عل ه‪ ،‬أو ت ازل صاح‬
‫رة م قة في ال ل العقار ‪.‬‬ ‫ال ال ه ع ه‬
‫ل على شه ب ان‬ ‫وه ما ع ى ان اق ذات الق اع ال اصة أس ق ة الق أو ال‬
‫م ال ق ق الع ة العقارة‪ ،‬وال قة على ال فات‬ ‫ة ال علقة‬ ‫ال ع ال‬
‫وس لة لل ﻼع ال ق ق الع ة العقارة‪.‬‬ ‫ح ال‬ ‫اﻷخ ال اج ة ال ه ‪ ،‬وﻻ‬
‫وسع ه‬ ‫ك ل في حالة ت ق الف ض ة ال اصة ب ﻼع أ اف اتفاق ال‬
‫إج ار م‬ ‫ة‪ ،‬ونفاذ أح ال ق ق الع ة العقارة فإنه ﻻ‬ ‫ل على ح‬ ‫لل‬
‫تعلق حق قه العقار م ل اﻻتفاق على ال خل في ال ؛ وذل ت قاً لقاع ة ت أث‬
‫عا‬ ‫ة ونفاذ ال ف فإنه ل‬ ‫‪ .‬وفى حالة ح له على ح‬ ‫اتفاق ال‬
‫مة ت قاً لقاع ة ن ه أث‬ ‫فاً في ال‬ ‫على الغ ال ل‬ ‫اﻻح اج ال‬
‫)‪(٤٤‬‬
‫ى ‪.‬‬ ‫ال‬ ‫ال‬
‫ﻻ تع م ق ل‬ ‫أنه‪" :‬ك ا أن م ار ة ال‬ ‫م ة ال ق‬ ‫وفى ذل ق‬
‫ال فات ال ة أو ال اشفة ل ع ى عقار أصلى أو م ق ل ص ف ال عاو ‪،‬‬
‫وال ول على ح ه ‪ ،‬وﻻ‬ ‫ون ا هي م د اتفاق على ع ض ن اع مع على م‬
‫‪ ،‬م ا مفاده أن‬ ‫ر أمام ه ة ال‬ ‫م ال‬ ‫أو ت ل فاً لل‬ ‫م ال ة ال‬ ‫ي‬
‫ﻻ ت ن م ق ل ال فات أو ال عاو ال اج شه ها‪ .....‬ون‬ ‫م ار ة ال‬
‫ة‬ ‫ال‬ ‫ال عى ه إذا تق ر‬ ‫س ل أو أش بها ﻻ ي ت على ذل أن ال‬
‫وتأش ه أن ن ح ة على م ت ت له حق ق ع ة اب اء م تارخ ت ل‬
‫‪ ،‬ﻷن ه ا اﻷث ي عل ال عاو فق ‪ ...‬ل ا ان ذل و ان ال اب‬ ‫م ار ة ال‬

‫‪،‬‬ ‫اﻻس اف رق ‪ ٤٨‬ل ة ‪١٢٢‬ق‪ ،‬د ‪ ٦٣‬ت ار ‪ ،‬جل ة ‪٢٠٠٧/٢/١٩‬م‪ ،‬م لة ال‬ ‫ع‬ ‫)‪(٤٤‬‬
‫م جع ساب ‪ ،‬ص‪.١٥٣‬‬

‫‪١٢٦٤‬‬
 ‫إشكاليات التحكيم في المنازعات العينية العقارية‬
‫الباحث‪ /‬أحمد صابر ﷴ حسنين‬

‫ال ع ن ف ه أن ال ع ن عل ه اﻷول ‪ ...‬ق أشه‬ ‫اﻻب ائى ال تأي ال‬ ‫ال‬

‫ح اخ اصه أن ق ه في ‪١٩٤٤/٦/١٠‬م على العقارات ال ف عل ها‪ ،‬و ان‬
‫ة ونفاذ عق ال ع‬ ‫ال ادر م ال‬ ‫ال اع ه ق س ل عق ش ائها‪ ...‬وال‬
‫في ‪١٩٦٤/٧/١٥‬م‪ ...‬أ أن ال ع ن عل ه اﻷول ق ح اخ اصه ب ارخ ساب‬
‫ة ونفاذ عق ال ع ال ار إل ه‪ (٤٥)"...‬و ع ى ق اء ال ق‬ ‫على ت ل ال‬
‫؛ ﻷنه ﻻ ي‬ ‫فه م ال الفة أن م ة ال ق ل ت شه اتفاق ال‬ ‫ال اب‬
‫‪ ،‬وﻷن ب ان ال ع‬ ‫ر أمام ه ة ال‬ ‫م ال‬ ‫أو ت ل فاً لل‬ ‫م ال ة ال‬
‫ال ان‪ :‬اس ال عى عل ه أو‬ ‫ة ﻻ ع م ص ف ال عاو ‪ ،‬ون ا ي‬ ‫ال‬
‫ض ه‪ ،‬وع انه‪ ،‬وش ح وقائع ال اع‪ ،‬وال ائل ال لف عل ها‪ ،‬و ل ات ال‬ ‫ال‬
‫‪.‬‬ ‫ف ها‪ ،‬و سل ال ان في ال ع ال ت ده ه ة ال‬
‫ة‬ ‫و او صاح ال أ ال اب ‪ -‬ب اء على ما س ب ب ان ال ع ال‬
‫أن ي‬ ‫مة الق ائ ة‪ ،‬و‬ ‫وص فة ال ع ؛ ﻷن ﻼً م ها تف ح به ا ال‬
‫وقائع ال ع ‪ ،‬وأس اب ال اع‪ ،‬و ل ات ال عى‪ ،‬وأسان ها‪ ،‬وه ه ال انات تع ع‬
‫مة وم ض ع‬ ‫أن ت ضح اﻷخ ة س ال‬ ‫ن ص فة ال ع ؛ ول ل‬ ‫م‬
‫ق م مقام‬ ‫اﻻدعاء وأدل ه‪ ،‬ل ل – في أر ذل الفقه– ع ب ان ال ع في ال‬
‫ع ى عقار ‪،‬‬ ‫ز شه ه في حالة تعلقه‬ ‫ص فة ال ع في ق اء ال ولة؛ ول ل‬
‫أو م ازعة ع ة عقارة‪.‬‬
‫‪ .٢‬و ال ة ل الفة ال اب في فقه ال افعات‪ ،‬ي صاح ه ا ال أ إلى أن القاع ة‬
‫على ب ان اﻹج اءات ال ي ت ع أمام‬ ‫ق‬ ‫في قان ن ال افعات أن اﻷخ‬
‫ال اك ‪ ،‬ول ه ع القان ن العام واﻷساسى في ال ائل اﻹج ائ ة فة عامة‪ ،‬وﻻ‬
‫ع ل ب ص قان ن ال افعات إﻻ ال ة لﻸح ام العامة ال ي وردت ه‪ ،‬ول‬
‫اﻷح ام ال اذة أو ال ي جاءت على س ل اﻻس اء؛ ﻷن القاع ة أن اﻻس اء ﻻ‬
‫قاس عل ه)‪.(٤٦‬‬

‫رق‬ ‫رق ‪ ٩٣٥‬ل ة ‪٤٤‬ق‪ ،‬جل ة ‪١٩٨٠/٦/١٠‬م‪ ،‬مج ‪ ٣١‬ج‪ ٢‬ص‪١٧١٤ –١٧١٣‬؛ نق‬ ‫)‪ (٤٥‬نق‬
‫‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬ص‪.١٥٤‬‬ ‫‪ ٢٢١٢‬ل ة ‪٥١‬ق‪ ،‬جل ة ‪١٩٩١/١/٢٧‬م‪ ،‬م لة ال‬
‫عة‬ ‫‪ ،‬ال‬ ‫ع ال‬ ‫ال هاب الع او ‪ ،‬ق اع ال افعات في ال‬ ‫)‪ (٤٦‬د‪ .‬ﷴ الع او ‪ ،‬د‪ .‬ع‬
‫ال ذج ة‪١٩٥٧ ،‬م‪ ،‬ج‪ ،١‬ص‪ ٧‬رق ‪.٦‬‬

‫‪١٢٦٥‬‬
 ‫مجلة علمية محكمة‬ ‫المجلة القانونية )مجلة متخصصة في الدراسات والبحوث القانونية(‬
‫)‪(ISSN: 2537 - 0758‬‬

‫وعلى ذل ع شه ص فة دع ص ة ونفاذ العق د ال اردة على ال ق ق الع ة‬

‫فة‬ ‫العقارة اس اء م القاع ة العامة ال اصة ع م وج ب شه ص ف ال عاو‬
‫عامة؛ و ال الي فإن الق اس على ال ادة ‪ ٦٥‬م افعات ع ق اساً على اس اء‪ ،‬وه ما ﻻ‬
‫ز)‪.(٤٧‬‬
‫في‬ ‫ال‬ ‫ا ان هى إل ه ال أ ال اب ال‬ ‫‪ -‬وم جان ا ﻻ ن ل‬
‫ال ازعات الع ة العقار ة وفى العق د ال علقة ال ق ق الع ة العقار ة؛ وذل‬
‫لﻸس اب اﻵت ة‪:‬‬
‫ه م ة اس اف القاه ة‪ -‬اس اداً على ع م‬ ‫‪ .١‬ذه ال أ ال اب إلى أن ما ق‬
‫تعلقها ال ام العام‪ -‬ﻻ ي ج ما ي ل عل ه‪.‬‬ ‫في ال ق ق الع ة‬ ‫ج از ال‬
‫العة ال ة اﻹ اح ة للقان ن رق ‪ ٦‬ل ة ‪١٩٩١‬م‬ ‫وه أم غ ص ح‪ ،‬إذ‬
‫وال ع ل لل ادة ‪ ٦٥‬م افعات وال ادة ‪ ٢٤‬م ر م قان ن رس م ال ه وال ث ق‬
‫ورة شه ص ف‬ ‫ورد بها أن‪ :‬ال ع ي غ م خﻼل ه ا ال ع يل ال اص‬
‫ة ونفاذ ال فات ال اردة على ال ق ق الع ة العقارة – في‬ ‫ال عاو ال اصة‬
‫ة ونفاذ عق د ال ع ال اردة‬ ‫ول ئه إلى رفع دعاو‬ ‫م اجهة ت ايل ال ا‬
‫ع‬ ‫ما‬ ‫على العقارات م أجل ح ا ة واس ق ار ال ل ة العقارة‪ ،‬وم أجل ت‬
‫على ال انة العامة لل ولة م م ارد ان س ف ت ل عل ها ال ولة في حالة‬
‫الق ام إج اءات ال ه ‪ ،‬وه ما ع ى أن ال ع يه ف إلى ت ق م ل ة قان ن ة‪:‬‬
‫وهى اس ق ار ال ل ة العقارة‪ ،‬وت ق م ل ة اق اد ة‪ :‬وهى ح ل ال ولة على‬
‫ل في ال ه العقار ‪ ،‬وهى م الح ﻻ ي ج ش في تعلقها ال ام‬ ‫رس م ال‬
‫العام‪.‬‬
‫ال ص ر ب اء على‬ ‫و ﻼن ح ال‬ ‫ة ب ﻼن ش ال‬ ‫‪ .٢‬أن ح ال‬
‫أم ص ح قان ناً؛ ﻷن ما ب ى على ا ل فه ا ل‪ ،‬فإذا ان اتفاق‬ ‫ذل ال‬
‫ة‬ ‫ل على ح‬ ‫م أجل ال‬ ‫ان اله ف م ه ه الل ء إلى ال‬ ‫ال‬
‫ونفاذ أح العق د ال اردة على ح م ال ق ق الع ة العقارة‪ ،‬فإذا ان ه ه‬
‫ز ال‬ ‫ال ق ق هي حق ق مال ة‪ -‬ز اﻻتفاق على ال لح أنها؛ وم ثَ ﱠ‬
‫م قاع ة إج ائ ة ت عل ال ام العام‪ ،‬وهى أن‬ ‫ف ها‪ .‬إﻻ إن اتفاق ال‬
‫م ض ع اﻻتفاق ي خل في اﻻخ اص الق ائى ال انع ل اك ال ولة‪ ،‬و ال الي ﻻ‬

‫الع ا‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬ص‪.١٥٥ -١٥٤‬‬ ‫)‪ (٤٧‬م‬

‫‪١٢٦٦‬‬
 ‫إشكاليات التحكيم في المنازعات العينية العقارية‬
‫الباحث‪ /‬أحمد صابر ﷴ حسنين‬

‫ز لﻸ اف اﻻتفاق على ات اع إج اءات ت عارض مع اﻹج اءات ال علقة ال ام‬

‫م قاع ة إج ائ ة م علقة ال ام‬ ‫سف‬ ‫العام)‪ ،(٤٨‬ول ل إذا ان اتفاق ال‬
‫ب ﻻً م ق اء ال ولةفه ا ع ى أن ال اع‬ ‫العام ت ل دون ع ض ال اع على ال‬
‫أ افه‬ ‫ل ي‬ ‫‪ ،‬ﻷنه ما الفائ ة م إب ام اتفاق ت‬ ‫م ل اﻻتفاق ﻻ ق ل ال‬
‫ح اتفاقاً ن اً ﻻ‬ ‫م أجل الف ل ف ه؛ إذ س ف‬ ‫م الل ء إلى ه ة ال‬
‫ت قه؛ ﻷن م ل اﻻتفاق ي خل في اﻻخ اص الق ائى القاص على‬
‫م اك ال ولة‪.‬‬
‫‪ .٣‬ع ما ت خل ال ع مع ﻻً ال ادة ‪ ٦٥‬م افعات إضافة فق ة أخ ة تل م ال عى‬
‫ه ال ع ل م‬ ‫ه ص فة دع ص ة ال عاق فإن ه ا ال ع يل ا‬
‫؛‬ ‫ه ات ال‬ ‫ال‬ ‫ال ع ‪ ،‬فه ﻻ ا‬ ‫ةب‬ ‫ة ال‬ ‫ال عى وال‬
‫فة ال ع ه ق اس مع‬ ‫و ال الي فإن م اواة صاح ال أ ب ان ال‬
‫الق اس على ال ادة ‪ ٦٥‬م افعات ال ي اس ل م شه ص فة‬ ‫الفارق‪ ،‬وﻻ‬
‫– ا‬ ‫ع م الق ل في حالة ع م شه ها‪ ،‬و ال الي ﻻ‬ ‫ال ع ‪ ،‬و ال الي‬
‫ذه ال أ م ل اﻻن قاد– الق اس على ذات ال ادة في ت ق ع ال اء ال اص ع م‬
‫الق ل‪.‬‬
‫فإنها اس ت‬ ‫وح ال‬ ‫م ة اﻻس اف ب ﻼن ش ال‬ ‫‪ .٤‬ع ما ق‬
‫ى لل ام العام ع اه ال ض عى واﻹج ائى‪،‬‬ ‫ال‬ ‫إلى م الفة اﻻتفاق‪ ،‬وال‬
‫ف ح ال ض ع ه ف ال ع ح ا ة م الح ال عامل على ال ق ق الع ة‬
‫العقارة‪ ،‬وقفل أب اب ال ايل على القان ن ا ي د إلى زع عة ال اك القان ن ة‬
‫وه ما ع ع م ل ة قان ن ة‪ ،‬ه ا م ناح ة‪ .‬وم ناح ة أخ فإن ل ء‬
‫ب ﻻً م الق اء ي ل على ته ي ه م اﻹج اءات ال ي ن‬ ‫اﻷف اد إلى ال‬
‫عل ها ال ادة ‪ ٦٥‬م افعات و‪ ١٥‬م قان ن ال ه العقار ال ي تل م ه ص فة‬
‫في‬ ‫دع ص ة ال عاق وس اد رس ن ى مق اره ‪ %٢٥‬وه ما س ف ي‬
‫ض اع م الغ مال ة ائلة على خ انة ال ولة‪ .‬وه ما ع ع م ل ة اق اد ة‬
‫م ناح ة أخ ‪ .‬وﻻ ي ج ش أن ال ل ة القان ن ة واﻻق اد ة ال ي ق اها‬

‫ة في‬ ‫مق م في ال ورة ال‬ ‫في ال ازعات العقارة‪،‬‬ ‫‪ ،‬ال‬ ‫ع ال‬ ‫)‪ (٤٨‬د‪ .‬رضا ال‬
‫ع اﻹكاد ة الع ة للعل ام‬ ‫خ مة ال‬ ‫ها م‬ ‫ي‬ ‫اد ة وال‬ ‫ل العقار وال اك اﻻق‬ ‫ال‬
‫‪،‬‬ ‫ال ولى‪ ،‬القاه ة‪ ،‬ص‪ ،٢‬د‪ .‬عا ف شهاب‪ ،‬اتفاق ال‬ ‫ال‬ ‫ل ج ا اﻻش اك مع م‬ ‫وال‬
‫م جع ساب ‪ ،‬رق ‪ ١١١‬ح ى ‪.١٧١‬‬

‫‪١٢٦٧‬‬
 ‫مجلة علمية محكمة‬ ‫المجلة القانونية )مجلة متخصصة في الدراسات والبحوث القانونية(‬
‫)‪(ISSN: 2537 - 0758‬‬

‫ال ع ت عل ال ام العام‪ .‬وم ال اح ة اﻹج ائ ة فإن اتفاق اﻷ اف على الل ء‬

‫ز م الف ها وهى‬ ‫ي عارض مع ق اع إج ائ ة م علقة ال ام العام ﻻ‬ ‫لل‬
‫في م ألة ت خل في اخ اص مانع لق اء ال ولة‪ ،‬وه ما فى ل عل‬ ‫ال‬
‫‪ ،‬وذا أب م اﻻتفاق فإنه ي ل‬ ‫في ال الع ى العقار م ﻼً غ قابل لل‬ ‫ال‬
‫على غ وت ايل م أ اف اﻻتفاق ا أنه عل م ه اتفاقاً ا ﻼً؛ لق امه على‬
‫س غ م وع ي ل في اﻻتفاق على سل اخ اص ق اء ال ولة وم ه‬
‫ل ج د ق اع إج ائ ة آم ه ت عل ال ام‬ ‫‪ ،‬وفى م ض ع ﻻ ق ل ال‬ ‫له ة ال‬
‫)‪(٤٩‬‬
‫العام ﻻ ز اﻻتفاق على م الف ها ‪.‬‬
‫‪ .٥‬إذا ان ص اً أن الفق ة اﻷخ ة م ال ادة ‪ ٦٥‬م افعات ت ل اس اء م اﻷصل‬
‫ه ص ف ها‪ ،‬وذا ان ق اع ال افعات ق اع ع ل‬ ‫ال ﻻ يل م رافع ال ع‬
‫بها ما ل تأتى أح ام شاذة‪ ،‬فإن اﻷصل أن ال اص ق العام‪ ،‬ون ال ادة ‪١٥‬‬
‫على إشهار ص ف ال عاو ال اصة‬ ‫م قان ن ال ه العقار ع ما ن‬
‫الع ل؛ ﻷنه‬ ‫خاص‬
‫ٌ‬ ‫اس قاق العقار وص فة دع ال ة وال فاذ فإنه َن ﱞ‬
‫ى‬ ‫ذو عة إج ائ ة ت اف إلى ن ص قان ن ال افعات اﻹج ائ ة‪ ،‬و ال الي‬
‫ال ادة ‪ ١٥‬شه‬ ‫ال ادة ‪ ٦٥‬م افعات فق ة أخ ة ل ع اس اء؛ ﻷن ن‬ ‫ن‬
‫اﻻل ام بها في ن ع مع م ال عاو ه دعاو‬ ‫ع قاع ة‬ ‫عقار‬
‫اس قاق العقار وص ة ونفاذ ال فات ال اردة على ال ق ق الع ة العقارة‪ .‬وما‬
‫إلى ن ال ادة ‪ ١٥‬شه عقار وال ادة‬ ‫ه م ة اﻻس اف العالى‬ ‫ق‬
‫‪ ٢٤‬م ر م القان ن رق ‪ ٦‬ل ة ‪١٩٩١‬م ال ع ل لقان ن رس م ال ث وال ه‬
‫ل ن ة ‪ %٢٥‬م افعات‪ ،‬ا أنها اس ت في‬ ‫أمام ال ه العقار ال ف ض ت‬
‫إلى م الفة ال ام العام إلى‬ ‫ال ادر ب اء على ش ال‬ ‫ح ها ب ﻼن ال‬
‫دع‬ ‫ة ال ي ت‬ ‫على أنه‪" :‬تق ى ال‬ ‫ال ي ن‬ ‫ال ادة ‪ ٢/٥٣‬ت‬
‫ما الف ال ام العام‬ ‫‪ ،‬إذا ت‬ ‫ال ﻼن م تلقاء نف ها ب ﻼن ح ال‬
‫الع ة"‪.‬‬ ‫في ج ه رة م‬
‫خاص ع‬ ‫‪ ،‬وه ن‬ ‫ال ادة ‪ ٢/٥٣‬ت‬ ‫ة اس ت إلى ن‬ ‫أ أن ال‬
‫صاح ال أ في ال عق على‬ ‫ال ادة ‪ ٦٥‬م افعات العام‪ ،‬و ال الي ف ي‬ ‫ن‬
‫اء ل ق ره ال ع له ه ال الفة؟‬ ‫ة أنها ق‬ ‫ح ال‬

‫فى ال ال‪ ،‬د‪ .‬ع اشة ع‬ ‫‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬رق ‪ ٣٢‬ص‪٥٨‬؛ د‪ .‬م‬ ‫د م ار ب‬ ‫)‪ (٤٩‬د‪ .‬م‬
‫‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬ص‪.١١‬‬ ‫ع ال‬ ‫العال‪ ،‬م جع ساب ‪ ،‬ص‪١٥٨‬؛ د‪ .‬رضا ال‬

‫‪١٢٦٨‬‬
 ‫إشكاليات التحكيم في المنازعات العينية العقارية‬
‫الباحث‪ /‬أحمد صابر ﷴ حسنين‬

‫ﺍﳋﺎﲤﺔ‬
‫في ال ازعات الع ة العقارة وفي س ل ال ع ض‬ ‫م ض ع إش ال ات ال‬ ‫ت اول‬
‫اﻻول‬ ‫في ال ل‬ ‫‪ .‬ت اول‬ ‫إلى م ل‬ ‫ال‬ ‫له ا ال ض ع ق‬ ‫ال‬
‫ه ا ال ل‬ ‫في ال ازعات الع ة العقارة وق‬ ‫اص الق ائي ال انع لل‬ ‫اﻻخ‬
‫اص‬ ‫واﻻخ‬ ‫قابل ة م ل ال اع لل‬ ‫في الف ع اﻷول العﻼقة ب‬ ‫ت اول‬ ‫إلى ف ع‬
‫اص الق ائي ال انع واﻻتفاق على‬ ‫اﻻخ‬ ‫الق ائي ال انع‪ .‬وفي الف ع ال اني ت اول‬
‫في ال ازعات العقارة‪.‬‬ ‫ال‬
‫في ال ازعات‬ ‫ال‬ ‫أث ال ام العام على ح‬ ‫ال اني ت اول‬ ‫وفي ال ل‬
‫ف ة ال ام العام ال ائى ودورها في‬ ‫م خﻼل ه ا ال ل‬ ‫الع ة العقارة وت اول‬
‫ال ازعات في الف ع اﻻول‪ ،‬وفي الف ع‬ ‫في ع‬ ‫ال ل لة دون اﻻتفاق على ال‬
‫في ال ازعات الع ة العقارة‪.‬‬ ‫ال‬ ‫ال اني ت اول‬
‫عة م ال ائج وال ص ات‪ ،‬وهي‪:‬‬ ‫ت صل إلى م‬ ‫وم خﻼل ال‬
‫ً‬
‫ﺃﻭﻻ‪ :‬ﺍﻟﻨﺘﺎﺋﺞ‪:‬‬
‫ز إب ام اتفاق على‬ ‫في ال ازعات الع ة العقارة‪ ،‬و ال الي ﻻ‬ ‫ز ال‬ ‫‪ (١‬ﻻ‬
‫ز‬ ‫ن م له م ازعة ع ة عقارة‪ ،‬ﻷنها م ال ائل القان ن ة ال ي ﻻ‬ ‫ال‬
‫اص الق اء العام في ال ولة ﻷنها تع‬ ‫ع جعلها م اخ‬ ‫ا أن ال‬ ‫ف ها ال لح‪،‬‬
‫م ال ازعات ال ي ت خل في ن اق ال ام العام ال ائي‪.‬‬
‫رها في ال ام العام ت ع م اﻻتفاق على‬ ‫م‬ ‫ص قان ن ة آم ة ت‬ ‫‪ (٢‬ت ج ن‬
‫ص ق ت ن إج ائ ة أو‬ ‫في م ازعات ال ق ق الع ة العقارة‪ ،‬وتل ال‬ ‫ال‬
‫الق اء‬ ‫ال ام العام في ال ولة‪ ،‬و‬ ‫ت عل‬ ‫م ض ع ة وهي في ل ال ال‬
‫لفة الف ل ف ها‪.‬‬ ‫اك ه ال‬ ‫وح ه‬
‫م مع‬ ‫في ال ازعات الع ة العقارة‪ ،‬ﻷن اتفاق ال‬ ‫ز ال‬ ‫‪ (٣‬ﻻ‬
‫عم‬ ‫ص قان ن ة آم ة في ال ه العقار وقان ن ال افعات وال ي يه ف ال‬ ‫ن‬
‫ل م ات اع إج اءات شه‬ ‫ورائها إلى اس ق ار اﻷوضاع القان ن ة للعقارات‪ ،‬وه ما‬
‫وفقا ﻷح ام قان ن ال ه العقار وقان ن ال افعات وهي ق اع‬
‫فات العقارة ً‬ ‫ال‬
‫ﻼًنا م ًلقا‪.‬‬ ‫اح امها وأ اتفاق على خﻼفها قع ا ﻼً‬ ‫إج ائ ة آم ة‬

‫‪١٢٦٩‬‬
 ‫مجلة علمية محكمة‬ ‫المجلة القانونية )مجلة متخصصة في الدراسات والبحوث القانونية(‬
‫)‪(ISSN: 2537 - 0758‬‬

‫ً‬
‫ﺛﺎﻧﻴﺎ‪ :‬ﺍﻟﺘﻮﺻﻴﺎﺕ‪:‬‬
‫ع ب ع ﻼت على قان ني ال افعات وال ه العقار والق ان‬ ‫أن ي خل ال‬ ‫‪(١‬‬
‫ص‬ ‫ح ه ه ال‬ ‫ت‬ ‫ذات ال لة ال اصة إج اءات شه ص ف ال عاو‬
‫قاص ة على ال عاو الع ة العقارة ال ي ت فع أمام ال اك و خل في م الها‬ ‫غ‬
‫‪.‬‬ ‫رفعها أمام ه ات ال‬ ‫ال عاو ال ي‬
‫ع أن ي خل ب ع يل على قان ن ال ه العقار رق ‪ ١١٤‬ل ة‬ ‫على ال‬ ‫‪(٢‬‬
‫ل على أح ام‬ ‫م أجل ال‬ ‫ز الل ء إلى ه ات ال‬ ‫‪١٩٩٦‬م‬
‫ة شه ص فة‬ ‫ة ونفاذ عق د ال ع ال ي ت د على ال ق ق الع ة العقارة ش‬
‫أن‬ ‫ثغ ات‬ ‫عق س أ‬ ‫ن ال‬ ‫ال عاو وس اد ال س م ال ق رة لها‪ .‬و ل‬
‫ال ازعات‬ ‫اص اﻵخ ال ق ر ل الح ال اك ب‬ ‫غلها في ال ه ب م اﻻخ‬
‫ة ال ازعات الع ة‬ ‫على ت‬ ‫ز إب ام اتفاق ال‬ ‫الع ة العقارة‪ ،‬و ال الي‬
‫العقارة‪.‬‬
‫ة ن اعه العقار ب اس ة‬ ‫في ت‬ ‫ال ع ﻼت إل ام لل اغ‬ ‫تل‬ ‫أن ت‬ ‫‪(٣‬‬
‫في ال ه العقار وس اد ال س م ال ي ق رها‬ ‫على شه ص فة ال‬ ‫ال‬
‫ال ازعات ق ت اح ائه‪ ،‬مع ف ض ن ع م‬ ‫ن الف ل في تل‬ ‫ع‪ ،‬وه ا‬ ‫ال‬
‫ال قا ة على تل اﻷح ام وم اجع ها ق ل ال وع في ت ف ها‪.‬‬
‫ع تع يل ال ادة ‪ ٦٥‬م قان ن ال افعات في فق تها اﻻخ ة‬ ‫على ال‬ ‫‪ (٤‬ي ع‬
‫على ح‬ ‫ال‬ ‫ص ة ال عاق وﻻ دع‬ ‫غة اﻻت ة )وﻻ تق ل دع‬ ‫ح ال‬ ‫ت‬
‫م ال ق ق الع ة العقارة إﻻ إذا أشه ت ص ف ها(‪.‬‬
‫ال ادة ‪ ١٥‬م قان ن ال ه العقار‬ ‫عي على ن‬ ‫إدخال تع يل ت‬ ‫‪ (٥‬ي ع‬
‫ال اصة‬ ‫ل ال عاو ودعاو ال‬ ‫ت‬ ‫كل‬ ‫غة اﻻت ة )و‬ ‫تاتي في ال‬
‫اﻻح ال‪،‬‬ ‫بها على ح‬ ‫ح م ال ق ق الع ة العقارة أو ال أش‬ ‫اس قاق أ‬
‫ال‬ ‫ص ة ال عاق على ال ق ق الع ة العقارة ودع‬ ‫ل دع‬ ‫ت‬ ‫كا‬
‫ﻼت ال ار إل ها ع إعﻼن‬ ‫ل ال أش ات وال‬ ‫ح ع ي عقار وت‬ ‫على أ‬
‫ة(‪.‬‬ ‫ول ال‬ ‫وق ها‬ ‫ال‬ ‫وص فة دع‬ ‫ص فة ال ع‬

‫‪١٢٧٠‬‬
 ‫إشكاليات التحكيم في المنازعات العينية العقارية‬
‫الباحث‪ /‬أحمد صابر ﷴ حسنين‬

‫ﻗﺎﺋﻤﺔ ﺍﳌﺮﺍﺟﻊ‬
‫اﻻخ ار واﻹج ار ‪ ،‬ال عة ال ام ة‪ ،‬م أة ال عارف‬ ‫أب ال فا‪ ،‬ال‬ ‫‪ ‬د‪ .‬أح‬
‫اﻹس رة‪.١٩٨٧ ،‬‬
‫في ش ح قان ن ال افعات ال ن ة وال ارة‪ ،‬ب ون‬ ‫صاو ‪ ،‬ال س‬ ‫ال‬ ‫‪ ‬د‪ .‬أح‬
‫‪.‬‬ ‫جهة وس ة ن‬
‫‪ ،‬دار ال ه ة‬ ‫إزاء أح ام ال‬ ‫ش ف ال ي ‪ ،‬سل ة القاضي ال‬ ‫‪ ‬د‪ .‬أح‬
‫الع ة‪١٩٩٥ ،‬م‪.‬‬
‫ة ال ق‬ ‫على قان ن ال افعات على ض ء أح ام م‬ ‫‪ ،‬ال عل‬ ‫ه‬ ‫‪ ‬د‪ .‬أح‬
‫‪ ،‬اﻹس رة‪.‬‬ ‫وآراء الفقهاء‪ ،‬ال ء ال اني‪٢٠٠٨ ،‬م‪ ،‬دار ال امعة ال ي ة لل‬
‫في العﻼقات ال اصة ال ول ة‪ ،‬دار ال‬ ‫ال فاعي‪ ،‬ال‬ ‫العل‬ ‫‪ ‬د‪ .‬أش ف ع‬
‫القان ن ة‪.٢٠٠٦ ،‬‬
‫‪،‬‬ ‫اص في م ال ال‬ ‫اص اﻻخ‬ ‫ى‪ ،‬م أ اﻻخ‬ ‫ال‬ ‫‪ ‬د‪ .‬أن ر علي أح‬
‫عة ‪.٢٠٠٩‬‬ ‫ال عة اﻻولى دار ال ه ة الع ة‬
‫في عق د ال ارة ال ول ة‪،‬‬ ‫‪ ‬د‪ .‬ح ام ال ي ف ي ناصف‪ ،‬قابل ة م ل ال اع لل‬
‫دار ال ه ة الع ة‪.١٩٩٩ ،‬‬
‫ه‪ ،‬ال خل إلى القان ن‪ ،‬م أة ال عارف اﻹس رة‪ ،‬ال عة ال ادسة‪،‬‬ ‫‪ ‬د‪ .‬ح‬
‫‪١٩٩٣‬م‪.‬‬
‫مق م في ال ورة‬ ‫في ال ازعات العقارة‪،‬‬ ‫‪ ،‬ال‬ ‫ع ال‬ ‫‪ ‬د‪ .‬رضا ال‬
‫خ مة‬ ‫ها م‬ ‫ي‬ ‫اد ة وال‬ ‫ل العقار وال اك اﻻق‬ ‫ة في ال‬ ‫ال‬
‫ال ولى‪،‬‬ ‫ال‬ ‫ل ج ا اﻻش اك مع م‬ ‫ع اﻹكاد ة الع ة للعل ام وال‬ ‫ال‬
‫القاه ة‪.‬‬
‫في العﻼقات ال ول ة ال اصة‪ ،‬ال اب اﻷول "اتفاق‬ ‫‪ ‬د‪ .‬سام ة راش ‪ ،‬ال‬
‫"‪ ،‬دار ال ه ة الع ة‪.١٩٨٤ ،‬‬ ‫ال‬
‫رة‪،‬‬ ‫‪ ،‬م ة ال ﻼء ال‬ ‫مة ال‬ ‫‪ ‬د‪ .‬عاش ر م وك‪ ،‬ال ام اﻻج ائي ل‬
‫ال عة ال ان ة‪١٩٩٨ ،‬م‪.‬‬
‫ع ه–‬ ‫ي"‬ ‫اص ال‬ ‫ال ار ال ولي واﻻخ‬ ‫‪ ‬د‪ .‬عا ف شهاب‪ ،‬اتفاق ال‬
‫‪.‬‬ ‫ن أته– انعقاده– ص ه"‪ ،٢٠٠٢ ،‬ب ون دار ن‬

‫‪١٢٧١‬‬
 ‫مجلة علمية محكمة‬ ‫المجلة القانونية )مجلة متخصصة في الدراسات والبحوث القانونية(‬
‫)‪(ISSN: 2537 - 0758‬‬

‫في ش ح القان ن ال ني‪ ،‬ال ء اﻷول‪ ،‬م ادر‬ ‫‪ ‬د‪ .‬ع ال زاق ال ه ر ‪ ،‬ال س‬
‫اﻻل ام‪ ،‬عة نقا ة ال ام ‪٢٠٠٧ ،‬م‪.‬‬
‫‪ ،‬ال عة‬ ‫عات جامعة ال‬ ‫ي‪ ،‬م‬ ‫ال‬ ‫‪ ‬د‪ .‬ع مي ع الف اح‪ ،‬قان ن ال‬
‫اﻷولى‪.١٩٩٠ ،‬‬
‫ال ار ال ولي‪ ،‬دار ال ه ة الع ة‪.١٩٩٧ ،‬‬ ‫شف ‪ ،‬ال‬ ‫‪ ‬د‪ .‬م‬
‫‪،‬‬ ‫ع ال‬ ‫‪ ‬د‪ .‬ﷴ الع او ‪ ،‬د‪ .‬ع ال هاب الع او ‪ ،‬ق اع ال افعات في ال‬
‫ذج ة‪١٩٥٧ ،‬م‪ ،‬ج‪.١‬‬ ‫عة ال‬ ‫ال‬
‫ل‬ ‫‪ ‬د‪ .‬ﷴ ال ى‪ ،‬م س عة ال ه العقار ‪ ،‬ج‪ ،٣‬أم لة ع ل ة لل ه العقار ‪ ،‬ت‬
‫ة‪ ،‬ت ل ال عاو واﻷح ام وق‬ ‫ال ق ق ال ف عة ع ال ل ة وال ق ق ال‬
‫ال ق ق الع ة ال ع ة‪ ،‬م أة ال عارف اﻹس رة‪ ،‬ال عة اﻷولى‪٢٠٠٦ ،‬م‪.‬‬
‫‪،‬‬ ‫ش اتة‪ ،‬ال أة اﻻتفاق ة لل ل ات الق ائ ة لل‬ ‫الهاد‬ ‫‪ ‬د‪ .‬ﷴ ن ر ع‬
‫نها‪ ،‬دراسة مقارنة‪ ،‬دار ال ه ة الع ة‪ ،١٩٩٣ ،‬ص‪.٢٠٧‬‬ ‫ن اقها وم‬
‫ال ار ال ولي‪ ،‬ال عة ال ال ة‪ ،‬دار ال ه ة‬ ‫‪ ،‬ال‬ ‫ب‬ ‫د م ار أح‬ ‫‪ ‬د‪ .‬م‬
‫الع ة‪.٢٠٠٧ ،‬‬
‫‪ ،‬الع د‬ ‫في العق د العقارة‪ ،‬م لة ال‬ ‫ج از ال‬ ‫ﷴ الع ا‪ ،‬م‬ ‫‪ ‬م‬
‫ال ام ‪ ،‬ي اي ‪ ،٢٠١٠‬ال ة ال ان ة‪.‬‬
‫في العﻼقات ال اصة‬ ‫فى ﷴ ال ال‪ ،‬د‪ .‬ع اشة ﷴ ع العال‪ ،‬ال‬ ‫‪ ‬د‪ .‬م‬
‫ال ول ة‪ ،‬ال عة اﻷولى‪.١٩٩٨ ،‬‬
‫ة وال ول ة‪ ،‬دار‬ ‫في ال اد ال ن ة وال ارة ال‬ ‫‪ ‬د‪ .‬ن ل إس اع ل ع ‪ ،‬ال‬
‫‪ ،‬ال عة ال ان ة‪.٢٠٠٥ ،‬‬
‫ال امعة ال ي ة لل‬
‫ة دراسة مقارنة‪ ،‬رسالة د راه‪ ،‬ل ة‬ ‫‪ ‬د‪ .‬وفاء فاروق ﷴ ح ى‪ ،‬م ل ة ال‬
‫ال ق ق جامعة ع ش ‪ ،‬ب ون س ة ن ‪.‬‬

‫‪١٢٧٢‬‬