財團法人台灣綜合研究院

–金融證券投資諮詢委員會「財金/產經論壇」

國際推動以房養老措施實施經驗
引 言 資 料
戴 肇 洋 所長
台灣綜合研究院研究三所

中華民國99年元月27日
 目 次
壹、楔子
貳、美國實施以房養老措施經驗
參、加拿大實施以房養老措施經驗
肆、澳洲實施以房養老措施經驗
伍、從國際經驗談台灣推動以房養老政策限制
陸、結語
壹、楔子

老人生活保障缺口
婚育觀念創新 少
子 •軍公教退休給付
• 我不婚妳不嫁 化
• 婚了無法生育 終老模式轉型 •勞保年金+勞退給付
• 生了不易養育
風 •國民年金給付 尊
潮
社 • 多了難以教育 •中低收入補助 嚴
、
• 三代同堂相互 •社會救助
會 照應機會下降 •其他津貼
環 保
境 障
變 • 經濟獨立自主 老
化 • 平均餘命延長 高 保障需求增加 •儲蓄 人
• 職場退休提前 齡 •商業保險 生
• 醫療水準提高 化
• 休閒養生重視 時
•投資股票基金 活
•房屋出租、子女奉養
代
生活條件改善
其他來源補充

以房養老：
逆向抵押貸款

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貳、美國實施以房養老措施經驗
一、緣起：
n 1987年美國國會於國家住宅法(National Housing Act of 1987)
中，授權「聯邦政府住宅與都市發展部(HUD)」推動先導計畫，
委由聯邦住宅管理局(Federal Housing Administration,FHA)進
行試辦，1998年改為永久常態措施。
n 除了政府推動之外，亦有私人公司提供較優惠之逆向抵押貸款。
n 推動迄今20餘年，2001年之前，每年申請人數僅有數千人；惟至
近些年來申請人數開始成長，2006年之後，每年申請人數突破10
萬人，至2009年止，累計達到57萬餘人。
n 依據美國住宅調查(2005年)，該年擁有住宅老人共有1,780萬
戶，其中繳清房貸者1,210萬戶、房貸餘額低於房屋價值40%者
270萬戶，兩者合計1,480萬戶；此外，加上62-65歲與上述同樣
條件之老人，以及戰後嬰兒潮世代退休潮即將來臨，其市場可能需
求潛力很大。

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二、三大計畫（類型）
• 申請人最多、市佔率最高(約9成)，申貸累計超過57
萬人(戶)
• 62歲以上擁有自有住宅且居住為限
房屋資產轉換貸款 • 付款方式包括：終身年金、定期年金、信用限額、一
次給付、混合給付等
政府介入 計畫(Home • 借貸者仍為房屋所有者，若有出售，其淨所得額必須
Equity 大於借貸額度
Conversion
• 貸款機構不得強制借款人搬離或出售還清貸款
Mortgage
• 支付2筆保險費用，其中佔一筆申貸金額的2%，一
Program;HECM)
筆是每月支付貸款餘額的0.5%
• 依據房屋價值收取不同開辦費用，上限6,000美元
• 先經HUD核准再向HECM申請
以
房 • 聯邦抵押貸款協會於1995年自行設計商品，其貸款
養 上限高於HECM
老 • 62歲以上擁有自有住宅為限，最多3人
房屋所有權者逆向 • 散佈全美各州
• 付款方式分成終身年金、信用限額、機動終身年金等
抵押貸款計畫
三種
• 借款上限417,000美元、每年調整，採行機動利率、
每月調整
• 不需支付保險費用
民間部門
• 以高價住宅(可貸額度超過750,000美元)為主之逆向
抵押貸款，並無借款上限
• 付款方式分成信用限額(每次至少500美元)、零點支
現金帳戶逆向抵押 付(先一次支付75%，其餘每年增加5%，每次至少
貸款計畫 500美元)、簡易零點支付(一次提領)等三種
• 採取機動利率，最高6%
• 並非散佈各州 4-3
 美 國 HECM歷 年 申 貸 件 數
對上一年度 佔全部件數
區分 申貸件數
之成長(%) 之比率(%)
1990~1997 19,863 - 3.48
1998 7,896 - 1.38
1999 7,982 1.09 1.39
2000 6,640 -16.81 1.16
2001 7,781 17.18 1.36
2002 13,049 67.70 2.28
2003 18,097 38.68 3.16
2004 37,829 109.03 6.60
2005 43,131 14.02 7.53
2006 76,351 77.02 13.32
2007 107,558 40.87 18.77
2008 112,154 4.27 19.57
2009 114,692 - 20.02
合計 573,023 - 100.00
說明：2009年資料系統計至2009年10月止
資料來源：National Reverse Mortgage Lenders Association,”Annual HECM Production Chart”(on-line)

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參、加拿大實施以房養老措施經驗
一、緣起：
n 1986年加拿大British Columbia省開始出現逆向抵押貸款商品，
其加拿大房屋收入計畫(Canadian Home Income Plan,CHIP)
公司提供，已通行於加拿大各省。
n 政府並未介入支持、制度缺乏彈性，加上申貸成本偏高、偏遠地區
不能適用及宣導有限等因素限制，市場需求並不熱絡。
二、資格條件：申貸個人年滿60歲、配偶亦需年滿60歲，而且擁
有已繳清房貸之自有單一產權房屋，超過30英畝則
不適用。
三、申貸機關：老人透過與該公司合作之銀行、信用聯盟、貸款經
紀商提出申請貸款。此外，申貸之前必須接受法律
諮詢。

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四、可貸額度：年歲愈大及房屋現值愈高，可貸額度愈多，其額度
約為房屋現值的10~40%。
五、利息：利率水準，亦即利率愈高，可貸額度愈少。
六、給付方式：
（一）一次給付
n 一次全部領取
n 部分個案要求申貸老人轉為定期或終身年金，其中若採取
終身年金時，銀行一旦出售其房屋，仍可終身領取年金。
（二）信用限額給付：一定額度之內分次領取。
（三）定期給付：合約期間之內定期領取。
（四）混合給付：先領部分，其餘定期領取。

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七、貸款相關費用：
n 法律諮詢費用300-600加幣(約6,000-12,000新台幣)。
n 房屋估價費用。
n 結案費用。
n 行政管理及維護費用。
n 其他費用包括：財產稅、火險費。
八、其他規定：
n 申請人所領取之金額，不需納入所得課稅。
n 申請人尚可領取政府老人年金及社會救助給付。
n 申請人利用貸款從事股票投資，收益尚可扣除利息支出。

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肆、澳洲實施以房養老措施經驗
一、緣起：
n 1987年開始實施類似逆向抵押貸款。
n 目前全澳共有7家民間公司承作房屋淨值貸款(Home Equity
Conversion Loan)商品，其中Commonwealth Bank是最大的
抵押貸款公司。
n 目前全澳約有200萬戶老人符合資格，至2008年底僅有32,000戶
申貸，佔潛在市場之1.6%。
二、資格條件：年滿60歲、配偶年滿55歲，而且屬於已繳清房貸
之自有住宅，其價值超過120,000澳幣(約350萬
新台幣)。
三、可貸額度：
n 不同公司額度有所差異，年齡愈大、房屋淨值愈高，可貸額度愈
多，一般介於15~40%之間。
n 抵押標的可以轉換，其可貸額度另行計算。另一方面，在申貸時可
以保留10~50%產權非屬申貸範圍(標的)，未來在房屋出售時，
其資產歸屬申貸人或其繼承人，亦即資產保護條款。 4-8
四、利息：不同貸款機構利率有所差異，大多採用機動利率。
五、給付方式：
n 一次給付：至少達到100,000澳幣。
n 信用限額給付：一定額度之內分次領取，每次至少2,500澳幣以
上。
n 每月固定給付：每年領取總額不得低於25,000澳幣。
六、清償：貸款期間不需支付本息，直至其死亡、搬離或出售房屋
為止，以房屋出售時金額償還所累積欠款之金額，其特
色包括：隨時可以解約，惟固定利率有違約費用；部分
契約附有「無負淨值抵押保證」，以提供房屋出售價格
作為債務上限之保障。
七、貸款相關費用：
n 貸款之前必須接受專業法律諮詢費用。
n 房屋估價費用，例如房屋價值低於100萬澳幣，其費用為295澳
幣；101-150萬澳幣，其費用為825澳幣；超過151萬澳幣，則由
貸款機構自訂。
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伍、從國際經驗談台灣推動以房養老政策限制

一、國際經驗啟示
（一）以老人為對象，擁有自有產權房屋，而且必須繳清房貸或其餘
額少於可貸額度。
（二）金融機構(銀行、保險等業者)參與。
（三）申貸房屋標的大多僅限特定條件，例如都會地區或豪宅。
（四）可貸額度依據申貸年齡、房屋價值，利率大多採取機動核計，
以及參考身份(獨自或有偶)，其可貸最高額度佔房屋價值的
40%以內。
（五）申貸相關費用，例如手續、法律諮詢、管理、保險等費用仍
多。
（六）迄今為止，已取得申貸之老人佔各國有房地產權符合資格的老
人之比率，不及2%；不過，隨著少子化趨勢、高齡化時代來
臨，其市場需求仍有成長空間。

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二、台灣在推動上所存在之限制
台灣老人同住人口家庭組成情形 (%)
區分 男 女 合計
獨居 13.0 14.3 13.6
與配偶(同居人)同住 27.6 16.8 22.2
與配偶(同居人)及子女同住 12.6 6.8 9.7
與子女同住 6.6 11.4 9.0
兩代家庭 與父母同住 1.2 0.1 0.7
與(外)孫子女同住 2.1 4.2 3.1
小計 22.5 22.5 22.5
與子女及(外)孫子女同住 31.5 42.7 37.1
三代家庭 與父母及子女同住 1.0 0.5 0.8
小計 32.5 43.3 37.9
四代家庭 0.9 0.5 0.7
與其他親戚或朋友同住 0.8 0.7 0.7
住在共同事業戶 2.7 1.8 2.3
其他 - 0.1 0.1
合 計 100.0 100.0 100.0
資料來源：內政部，老人狀況調查性別統計分析，民國97年
4-11
 台灣老人經濟來源 單位：重要程度

子女奉
自己工 自己儲蓄、 自己退休金
配偶 養(含 向他人 政府救助 社會或親
性別 作或營 利息、租金 、撫恤金或 其他
提供 媳婦、 借貸 或津貼 友救助
業收入 或投資所得 保險給付
女婿)
男 17.0 1.2 13.5 23.6 41.0 0.1 30.0 0.5 0.2
女 6.6 7.6 8.0 4.7 65.8 0.1 36.7 0.6 0.6
合計 11.8 4.4 10.8 14.2 53.4 0.1 33.3 0.6 0.4
說明：重要程度=(1x主要的比率+1/2x次要的比率)x100
資料來源：內政部，老人狀況調查性別統計分析，民國97年

4-12
（一）大多已過戶給子女，僅有三成老人自有房地產權，如果扣除位
置不佳房地標的，市場規模偏小，風險難以分散，相對提高經
營成本。
（二）調查顯示，六成以上老人希望能與子女同住，留遺產給子女傳
統觀念仍重。
（三）國內城鄉房地價格差異甚大，尤其老人比重佔較多的農業縣
市，其標的價格偏低，而且不少屬於以農舍之名義興建，雖存
在需求，但卻又不易取得申貸(包括政府政策補貼)，其市場可能
需求將侷限於都會地區。
（四）依據國際經驗，偏低可申貸額度與高昂申貸費用，加上申貸之
後仍須負擔利息，以及房屋價值必須一定額度以上，提供補充
保障功能下降，不易吸引老人申貸。

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陸、結語
n 逆向抵押貸款僅能作為補充部分老人，例如：獨居者或與配偶同住
無子女者生活保障。
n 逆向抵押貸款並非社會福利制度，在公義性(有殼老人、無殼老人)
與合理性(優渥老人、近貧老人)前提下，研議較適宜的相關補助或
補貼政策。
n 除了逆向抵押貸款之外，推動多元社會福利取代以房養老政策，藉
以保障老人生活。
n 採取付費原則，設置逆向抵押貸款保證基金。
n 落實監督與充分揭露資訊，以利市場透明。
n 建立「以房養老」專業諮詢服務與申訴管道，以保障老人之權益。

4-14
The End

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