podejście dochodowe

metoda inwestycyjna metoda zysków

zyski z działalności gospodarczej prowadzonej na terenie
wpływy czynszowe i pozaczynszowe nieruchomości, stosowana jest dla restauracji, hoteli, stacji
benzynowych
2 techniki

technika kapitalizacji technika kapitalizacji technika

technika dyskontowania
prostej dyskontowania prostej
strumieni dochodów
strumieni dochodów

DOCHÓD ROCZNY NA KONIEC ROKU

POTENCJALNY DOCHÓD BRUTT0 25*10*12 3000 zł na rok PDB

-600 minus pustostany
-120 minus zaległości czynszowe
-120 minus zwolnienia z płatności
EFEKTYWNOŚĆ DOCHODÓW BRUTTO 2160 zł na rok EDB
-560 minus wydatki operacyjne (bieżące
DOCHÓD POTENCJALNY NETTO 1600 zł na rok DON

wydatki operacyjne nie obejmują

1. odpisów amotryzacyjnych
2. częsci kapitałowej i odsetkowej rat kredytów bankowych
3. podatku dochodowego
4. wydatków remontowych przekrazających bieżącą dbałość o nieruchomości

1. TECHNIKA KAPITALIZACJI PROSTEJ

W= DON * wk wk- współczynnik kapitalizacji

lub
WD= DON * 1/R => WD= DON/R

wk=1/R

wk - odzwierciedla okres zwrotu zaangażowanego kapitału (liczba lat)

R (%)- odzwierciedla tempo powiększania się kapitału

dochód dochód
netto netto
90,000 110,000
100,000 100,000
110,000 90,000
średnia 100,000 100,000 ale sytuacja nie jest taka sama w jednym się zmniejsza a w drugim zwieksza
dochód średni (i taki podstawiamy do wzoru)

ryzyko ryzyko
mniejsze większe
wk wyższa wk niższy
R niższa R wyższa
a zatem W wyższa W niższa

W=C W=C=DON*wk W=C=DON/R

wk=C/DON R=DON/C

A CA DONA wkA = CA/DONA RA

B CB DONB wkB = CB/DONB RB
C CC DONC wkC = CC/DONC RC
ŚREDNIA = wkX ŚREDNIA
adzonej na terenie
auracji, hoteli, stacji

egłości czynszowe
olnienia z płatności

datki operacyjne (bieżące)

a a w drugim zwieksza
= DONA/CA
= DONB/CB
= DONC/CC
= RX
ZADANIE 1
Potencjalny
Cena Miesięczne
Nieruchomości dochód roczny
transakcyjna wydatki
podobne brutto
(zł)
(zł) operacyjne
A 505,000 250,000 12,000
B 420,000 200,000 9,000
C 390,000 180,000 8,500

W= DON * wk
krok 1. obliczenie DON
potencjalny dochód brutto = 180000 * miesiące
efektywny dochód brutto = 171000 odejmujemy 5%
dochód operacyjny netto = 51000 (10 000 to wydatki operacyjne *12 miesięcy)

krok 2. ustalenie wskaźnika kapitalizacji

Potencjalny
Cena Miesięczne
Nieruchomości dochód roczny
transakcyjna wydatki EDB DON
podobne brutto
(zł)
(zł) operacyjne
A 505,000 250,000 12,000 237500 93500
B 420,000 200,000 9,000 190000 82000
C 390,000 180,000 8,500 171000 69000
wkX =
krok 3. obliczenie wartości nieruchomości

WX= 274,978.31 zł

WARTOŚĆ RYNKOWA 275,000.00 zł

atki operacyjne *12 miesięcy)

wk

5.4 lat
5.1 lat
5.7 lat
5.4
ZADANIE 2 W=DON*1/R
R=DON/C

Cena
Nieruchomości Powierzchnia PDB EDB DON R
transakcyjna
podobne (m2)
(zł)

A 800 5,500,000.00 zł 912000 775200 697680 12.7%

B 650 4,000,000.00 zł 741000 629850 566865 14.2%

C 900 6,000,000.00 zł 1026000 872100 784890 13.1%

R RYNKOWA 13.3%
r=1/wk 13.3%
wk

7.88

7.06

7.64
7.53
 ZADANIE 3
PDB EDB
POWIERZCHNIA BIUROWA 2160000 1728000
PARKING 60000 54000

EDB NIERUCHOMOŚCI 1782000 suma obu EDB

DON 1662000
ZADANIE 4

Lokalizacja wyposażenie w stawka mies.

Nieruchomość stan techn. budynku
dźwig czynszu zł/m2
- strefa
A Centralna średni jest 50
B Śródmiejska średni brak 30
C Śródmiejska dobry jest 40

krok 1. obliczenie stawki czynszu jednostkowego za zł/m2 korzystając z metody porównywania parami
krok 2. obliczyć wk (podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej)

1. C max - C min 20

lp. cecha rynkowa waga zakres kwotowy poprawek (zł/m2 powierzchni użytkowej bud
1 lokalizacja 50% 10
2 stan techniczny 30% 6
wyposażenie w
3 20% 4
źwig
20

Charakterystyka nieruchomości wycenianej na tle nieruchomości podobnych

lp. cecha rynkowa x A B C

1 lokalizacja śródmiejska centralna śródmiejska śródmiejska
2 stan techniczny średni średni średni dobry
wyposażenie w
3 jest jest brak jest
dźwig

zakres
lp. kwotowycecha
poprawek
rynkowa
(zł/m2 powierzchni użytkowej budynku
X-Awraz z gruntem
X-B
dziłałki X-C
1 lokalizacja 10 -10 0 0
2 stan tech budynku 6 0 0 -6
wyposażeni w
3 dźwig 4 0 4 0
RAZEM -10 4 -6

CENY SKORYGOWANE
SkA 40
SkB 34
SkC 34

WjX 36.00 zł za 1 m2
 PARKING POW. BIUROWA
PDB 180000 907200
EDB 144000 771120

C= 8,800,000.00 zł

EDB= 915120
DON= 759120

wk= 11.59

R= 8.63%
ania parami

wierzchni użytkowej budynku wraz z gruntem dziłałki

ZADANIE 5

1 podejscie
Cmax-Cmin= 2,000

zakres
Lp. Cecha rynkowa Waga cechy (%)
kwotowy
Położenie
nieruchomości:
1. Bardzo atrakcyjne, 30% 600
średnio atrakcyjne,
mało atrakcyjne
Stan techniczny
budynku:
2. 25% 500
Bardzo dobry,
dobry, zły
Dojazd do
nieruchomości:
3. 25% 500
Bardzo dobry,
dobry, słaby
Zagospodarowanie
działki:
4. 20% 400
Bardzo dobre,
średnie, złe
Razem: 100% 2,000.00

Nieruchomość Nieruchomości podobne

L.p. Cecha rynkowa
szacowana A B C
Cena transakcyjna za 1m2 5,000 7,000 6,300
Położenie Bardzo Bardzo Średnio Bardzo
1.
nieruchomości atrakcyjne atrakcyjne atrakcyjne atrakcyjne
Stan techniczny Bardzo
2. Dobry Zły Bardzo dobry
budynku dobry
Dojazd do Bardzo Bardzo
3. Bardzo dobry Dobry
nieruchomości dobry dobry
Zagospodarowanie Bardzo
4. Średnie Złe Bardzo dobre
działki dobre

Nieruchomości podobne
L.p. Cecha rynkowa zakres kwotowy
A B C
Położenie 0 300 0
1. 600
nieruchomości
Stan techniczny 250 -250 -250
2. 500
budynku
 Dojazd do 0 0 250
3. 500
nieruchomości
Zagospodarowanie 200 -200 -200
4. 400
działki
RAZEM 450 -150 -200

SkA 5,450
SkB 6,850
SkC 6,100

Wjx= 6,133

powierzchn 312.19 m2
5%
R= 8.22%
WYDATKI= 9000

2 podejscie

Cmax-Cmin= 13

zakres
Lp. Cecha rynkowa Waga cechy (%)
kwotowy
Położenie
nieruchomości:
1. Bardzo atrakcyjne, 40% 5.2
średnio atrakcyjne,
mało atrakcyjne
Stan techniczny
budynku:
2. 30% 3.9
Bardzo dobry,
dobry, zły
Dojazd do
nieruchomości:
3. 20% 2.6
Bardzo dobry,
dobry, słaby
Funkcjonalność
lokalu:
4. 10% 1.3
Bardzo dobra,
dobra, słaba
Razem: 100% 13

Nieruchomość Nieruchomości podobne

L.p. Cecha rynkowa
szacowana A B C
Miesięczny czynsz za 1m2 50 42 55
Położenie Bardzo Bardzo Średnio Bardzo
1.
nieruchomości atrakcyjne atrakcyjne atrakcyjne atrakcyjne
Stan techniczny Bardzo
2. Dobry Dobry Dobry
budynku dobry
Dojazd do Bardzo
3. Bardzo dobry Dobry Bardzo dobry
nieruchomości dobry
Funkcjonalność Bardzo
4. Dobra Dobra Bardzo dobra
lokalu dobra

Nieruchomości podobne
L.p. Cecha rynkowa zakres kwotowy
A B C
Położenie 0 2.6 0
1.
nieruchomości 5.2
Stan techniczny -1.95 0 0
2.
budynku 3.9
Dojazd do 0 1.3 0
3.
nieruchomości 2.6
Funkcjonalność 0 -0.65 -0.65
4.
lokalu 1.3
RAZEM -1.95 3.25 -0.65

CENY SKORYGOWANE

SkA 48.05
SkB 45.25
SkC 54.35

Wjx= 49.22

powierzchn 312.19 m2
5%
R= 8.22%
WYDATKI= 9000

PDB= 184,379.41
EDB= 175,160.44
DON= 166,160.44

WX= 2,021,416.59
wartośc rynkowa 2,020,000.00 zł
 Waga cechy
Lp. Cecha rynkowa
(%)
1. Lokalizacja 25
Stan techniczny
2. 20
budynku
3. Dojazd 20
Miejsca
4. 20
parkingowe
Funkcjonalność i
5. standard 15
wykończenia
Razem: 100

Obiekt
Lp. Cecha rynkowa
szacowany
1. Lokalizacja Dobra
Stan techniczny
2. Dobry
budynku
3. Dojazd Dogodny
Miejsca Ilość
4.
parkingowe ograniczona
Funkcjonalność i
5. standard Bardzo dobre
wykończenia

A
30 34 38 18 33 50
43 40 45 49 29 35

B
28 18 32 18 22 20 16
22 18 24 21 19.5 23 17
Nieruchomości Cena Dochód roczny
podobne transakcyjna /zł/ operacyjny netto /zł./

Nieruchomość A 165,000 30,000

Nieruchomość B 300,000 50,000
Nieruchomość B 208,000 32,000