專題討論心得

711073112 張惠鈞
論文題目：地上權不動產估價方法之探討
報告者：陳芃穎
從聽報告中得知了目前法律上並沒有地上權不動產估價方式之相關法規，
因此可以說是沒有完善的地上權不動產估價機制。此研究嘗試探討我國與新加
坡、香港、中國之不動產估價方法的差異，並採用質化與量化的研究方法來進
行研究，量化的方式是以台北市住宅之地上權不動產總價與單價來進行實證分
析，而質化的方式則是用深度訪談法來進行。
我國地上權不動產估價方法主要可以分為比較法、收益法與成本法，而前
者可再分為直接比較法(買賣實例比較法)與間接比較法(價格比率法)；第二者
則可分為折現現金流量分析法與直接資本化法。再看到國外的情況，例如新加
坡目前多是以設定租賃權為主，新加坡的房屋大部分亦都是由政府提供。而
香港的土地亦多由香港特別行政區政府所有，也是多用出租方式進行。最後，
中國大陸使用權基本上都可以續期，因此剩餘年限對估價的過程沒有太大的影
響。報告者在進行這幾個國家估價方法的比較後可以發現，大多都還是以比較
法為主。後續之實證分析看到的是要以台北市地上權不動產(住宅)為主來進行
迴歸分析，但老師評論時有提到說前面兩章討論的是土地及建物，但第三章卻
是針對住宅部分來進行量化分析，因此要注意研究對象之界定是否清楚。