國家發展委員會

NATIONAL DEVELOPMENT COUNCIL

從經濟金融情勢看
台灣營造暨不動產業之趨勢與挑戰

主講人：陳馨蕙博士
中華經濟研究院
2023年3月

資料蒐集與處理、撰稿及製圖：梁凱惟、邱瑋茹、安秋河 輔佐研究員
聯絡與諮詢：中華經濟研究院第三研究所(台灣經濟所)陳馨蕙 博士csh@cier.edu.tw
PMI/NMI報名與填寫網址: http://pmi.cier.edu.tw/ 1
*中華經濟研究院保有最終修改、變更、解釋的權利
陳馨蕙 博士 Dr. Shin-Hui Chen
中華經濟研究院 台灣經濟所 (第三研究所)
中華採購與供應管理協會理事

• 自2012年起負責台灣採購經理人（PMI/NMI）指數之編制與發佈，掌握國內規模龐大的產業資料庫，
且樣本比例與台灣各產業GDP產值占比相當。近600家企業每月回覆即時訂單、生產等產業動態，並
電訪詢問產業訊息。
• 國內最大且持續性之台灣半導體供應鏈市況調查，有效樣本家數為2022年7月商周「13家上市櫃業者
獨家調查」之3倍以上，調查內容包含當月最新訂單、生產等變動趨勢，以及中長期產能利用率、利
潤率、營運成本、資本支出等數據。
• 現任中華採購與供應管理協會理事；2012-2020年擔任中經院經濟預測團隊(金融利匯率分項負責
人)，對供應鏈中的長鞭效應、存貨採購政策，總體經濟與利匯率金融等議題有豐富實務經驗。
• 2014-2022擔任經濟部委託之國內外原物料市場及物價情勢計畫主持人，經濟部高層物價會報之重
要外部總經、金融與物價專家之一。
• 多次擔任總經、產業與金融相關議題之大型圓桌會議和峰會上主講；美國商會、歐洲商會、進出口暨
海運承攬與運籌相關公協會、各大金控集團、意法半導體、全日物流、TechOrange等邀請擔任英語主
講或高層諮詢顧問。
2
 壹 國際總經與金融情勢 (營造不動產Q&A)
貳 營造不動產趨勢展望 - 指標解讀與運用
目
AGENDA

一.主計總處逐月發布之營運工程物價指數(CCI, Construction Cost Index)

二.台灣採購經理人指數之營造不動產NMI 看營造不動產短期趨勢榮枯

錄 參 營造不動產業中長期經營趨勢與挑戰
肆 結語
Q ：一般通膨上升大家會想要買房地產保值，但這波通膨
為何對房地產與業者造成壓力？

這一波的物價上升並非完全導因於超額貨幣供給貶值的通膨，也
非經濟成長實質需求推動，主要導因於全球疫情封鎖(Lock down)
與地緣政治風險(如戰爭)等供需失衡導致的價格攀升所致

通膨不是洪水猛獸，
扎實通膨要有穩健需求與成長作支撐
供需失衡導致「營業成本」攀升與波動幅度高於「終端售價」
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NATIONAL DEVELOPMENT COUNCIL
We have never experienced the global shutdown and restart. 供給不足導因與主動與被動兩種力量
OPEC(2020/10)：We don’t have enough faith in predictions of a post-COVID rebound, and we only believe in
the demand recovery “when we see it.”
OPEC(2021/11)：隨著疫情後經濟復甦的失速，全球石油市場最快將於12月從供應不足變為供應過剩的狀態。
OPEC+（2022） agrees gradual output hike despite oil price rally, intensifying Russia supply fears
Monthly average of daily Surplus(Production-Consumption) Monthly average of daily
oil production/consumption oil production/consumption
(million barrels) Total World Production (million barrels)
Total World Consumption
105 2019/12 2020/4 2022/2 FORECAST 20.0
101.7
17.13 2021/12 101.38
101.57
2020/4
100 15.0
99.64
2019/12 2022/2
101.34 99.76
2021/12
95 10.0
Factors affecting oil price︰ 98.41

➢ Supply（over or under supplied）

90 ➢ Forex market（appreciation/depreciation of USD） 5.0
➢ Speculation in the futures market
➢ Middle East geopolitics
85 2020/4 0.0
82.51

80 -5.0
1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11
2017 2018 2019 2020 2021 2022
source：EIA , Mar. 8, 2022 , International Petroleum and Other Liquids Production and Consumption https://www.eia.gov/outlooks/steo/
1980年卡特總統就因為油價上漲、經濟低迷， FED說物價漲幅來自供需失衡與供應瓶頸
而輸給了雷根 並沒有錯，關鍵在「短期」是多久?
6000 2021/5 75.0
與2019全年相比，「疫情期間」致使您第一階供 供應商交貨時間指數
74.8
應商(First-tier supplier)之「交貨時間」 波羅的海乾散裝綜合指數BDI 2021/9
5000 5167
上升比例 產業平均增 個別廠商最大
產業別 (%) 減幅度(%) 增加幅度(%)
全體製造業 41.5 +28.5 +300.0 4000

化學暨生技醫療 46.2 +31.0 +250.0

電子暨光學產業 50.5 +32.8 +300.0 3000 50.0

食品暨紡織產業 52.0 +26.3 +150.0 2022/11

基礎原物料產業
42.7
25.6 +18.8 +125.0 2000

交通工具產業 36.4 +35.8 +300.0

電力暨機械設備 24.4 +21.3 +200.0
半導體產業
1000
52.8 +39.4 +500.0 2022/11
2022/8 1355
廠商業者擔心供給斷鏈、貨運延誤，為避免斷貨， 0
965 25.0

勢必會重複下單與提早下單。 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11

以半導體為例，交貨時間增加500%，代表原來1個 2017 2018 2019 2020 2021 2022

月會到貨變為需要6個月才會到貨
全球停工斷鏈，導致極端供需失衡，貨運、就業(失業率)等是相對落後指標
資料來源：中華經濟研究院、CTMONEY
0.3 800,000
美國零售庫存(名目)
750,000

0.2
美國零售庫存年增率 美國零售庫存
700,000

650,000
0.1

600,000

0.0
550,000

500,000
-0.1

450,000

-0.2 400,000
1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

國家發展委員會 7
NATIONAL DEVELOPMENT COUNCIL 資料來源：密西根大學、 聯準會，團隊自行整理彙整。
 高通膨是來自需求面還是供給面因素? (很難想像疫後三年還有爭議 政治問題不是經濟問題)
2021/3 美國ISM 2021/03 2022/11
美國-ISM製造業PMI 64.7
製造業PMI 64.7 49.0
新增訂單 68.0 47.2
生產數量 68.1 51.5
人力僱用 59.6 48.4
Contracted in November for the first time since May 2020 after 供應商交貨時間 76.6 47.2
29 consecutive months of growth 存貨 50.8 50.9
原物料價格 85.6 43.0
90 20%
美國產能利率才剛回到疫情前的水準(約80.0%) 2021/4 ◼ 2021年3月訂單、生產與供應商交貨時間皆來到
85
16.6 15
2022/10
70.0%的水準，但存貨仍維持在持平左右水位，
2018/8 2020/2
80.3 77.3
79.9 10 顯示供應鏈問題。
80
5
◼ 2021/10美西塞港惡化加劇供應鏈壓力，拜登：每
2022/10 0
個「滯留貨櫃」每日開罰100美元
75
3.3
70
-5
美國-產能利用率 -10 ◼ 拜登10月31日將通膨歸咎於石油公司「賺取暴
65 2020/4 -15 利」，化石燃料企業應提高產量或是補貼民眾，
美國工業生產 年增率(%) 64.5 2020/4
60 (17.0) -20
否則課徵高額「暴利稅」。《華爾街日報》評論
1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 為「白癡政策」（Energy Policy for Dummies）
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 20212022 資料來源：ISM,FRED,。
8
 1. GDP V.S. GDP Growth Rate
Countries
yoy(%)
notof 2015greater
with 2021(f) GDPBillions U.S.
than the 2019’s Billions of 2015 U.S.
dollars yoy(%) dollars
10.0
India* 2750 2771 2900
4.0 4800
8.6
2700 LEVEL YOY Japan
2.0 1.7
5.0
4.1 2500 4569 4600
2300 0.0
0.0 -0.2
2100 4437 4400
-2.0
1900
-5.0 4200
-4.0
-7.2 1700 -4.5
-10.0 1500 -6.0 4000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
10.0 13000 10.0 350
12626 Hong Kong SAR 332
Eurozone 12430 331
LEVEL YOY 12500 LEVEL YOY 330
5.0 5.0
5.3 6.4
1.6 12000 310
0.0 0.0
11500 -1.7 290

-5.0 -5.0
11000 -6.2 270
-6.4

-10.0 10500 -10.0 250

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 9
資料來源： IHS Markit, 2022/02/16
 Is America Finally Building an American Economy for the 21st Century?
就業市場空前好?
美國經濟指標 2022年10月 2022年9月 2022年8月 媒體新聞概述
ADP就業新增人口 10月份ADP增加23.9萬就業，高於市場預估，顯
增加來自受疫情影響較嚴重之休閒娛
23.9萬人 19.2萬人 13.3萬人
(小非農) 示勞動力需求依然保持韌性。
樂(增加21萬)與運輸貿易(增加8.4萬)。
10 月非農新增就業報 26.1 萬人，高於市場預期，
製造業減少2萬職位。
非農就業新增人口 26.1萬人 31.5萬人 29.2萬人 但低於前值 31.5萬人。非農就業人口已超過疫情
前的水準。
失業率 3.7% 3.5% 3.7% 失業率達到半世紀以來的相對的低水平，10月失
勞參率尚未回到2020年2月水準63.4%
業率上升至3.7%，意味勞動市場的情勢不再那麼
勞參率 62.2% 62.3% 62.4% 緊俏。
工資成長率 ( 每小時 / 月增 ) 0.4% 0.3% 0.3%
工資成長持續保持5%左右的增長速度，跟過去十
部分導因人力缺口而使
工資成長率 ( 年增 ) 4.73% 4.98% 5.20%
到十五年比起來，表現強勁。
每週工時 34.5小時 34.5小時 34.5小時 雇主需提高薪資。
資料來源：Bureau of Labor Statistics，本團隊自行整理2022/11/7。

• 疫情導致勞動人力快速下降與結構性轉變，勞參率快速下降，工資攀升，
進一步推動通膨的雙螺旋循環

資料來源：ADP、 Bureau of Labor Statistics ，團隊自行整理彙整。

 新冠疫情發生三年後，非農就業人口才剛回到疫情前水準，
千人 千人
2022/10

非農就業人口 缺工與罷工事件頻傳
160,000 153,308 5,000

150,000 4,000
2020/2
152,504 3,000
140,000
2,000
130,000
2020/4
1,000
130,513
120,000
0

110,000
2020/4 -1,000
Non-Farm( MOM ) Total Non-Farm -20,493
100,000 -2,000

% 肺炎疫情 %
金融海嘯
16 67
勞參率尚未回到2020年2月水準63.4%
2020/4
14 14.7 66

12 65
2020/2
10 63.4
2022/10 64
8 62.2 63
6 2020/2 62
3.5
4 2022/1061
美國失業率與勞動參與率 失業率 勞動參與率 2020/4 3.7
2 60.2 60

資料來源：https://www.bls.gov/charts/employment-situation/employment-levels-by-industry.htm
一.主計總處逐月發布之營運工程物價指數(CCI, Construction Cost Index)

營造工程物價指數結構(110年基期) 營造工程物價指數
(%)
115.0 15
機具設備類 預拌混泥土 110.0
10.24% 11.34%
105.0 10

100.0
工資類 5
勞務類 95.0
23.83% 金屬製品類
34.08% 23.34%
90.0
0
材料類 85.0
65.92% 80.0 -5
75.0 營造工程物價指數 年增率 營造工程物價指數

70.0 -10
其他材料 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1
資料來源：主計總處。
31.24% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 20222023
（包含機電設備類、木材類、磚瓦瓷類及雜項類） 資料來源：主計總處。

• 主計總處112年2月最新公布之營造工程物價指數組成主要分為材料類與勞務類，分別占比為65.92%及34.08%。
• 材料類中，預拌混凝土與金屬製品類（包含鋼筋、型鋼、鋼板、不銹鋼製品等）所佔的權重較大。
• 預拌混凝土自2018年以來砂石、爐石價格上漲且飛灰因電廠供應量減少，同時前瞻建設、房地產、科技廠擴廠、台商
回台等帶動預拌混凝土出貨量增加，令預拌混凝土價格上漲。
Q ：升息一般會使民眾與借貸成本攀升進一步導致需求與
價格下降，但為何這次此波房地產修正，報價仍相對持穩，
呈現價跌量穩？
◼ 通膨主要導因於供需失衡，升息無法解決問題，但升息是通殺，也是雙面刃
◼ 相對於衰退，更適宜採用之字眼應該是「修正」。這一波修正可能不是全面性衰退，而是上
肥下瘦，或依據公司議價能力、資金槓桿程度、產品與客戶分布差異，甚至存貨採購政策與
資本支出之不同，個別廠商承受之壓力將明顯不同。
◼ 升息對民眾消費力、對企業資金成本也造成不均等衝擊(台積電調整應收應付帳款期間)。
◼ 對房 地產 建 商殺 傷力 亦 不均 等 ， 美 國房 地產 庫 存持 續下 降 ，NAR 首 席經 濟學 家 雲 恩
(Lawrence Yun)「目前房地產供應不足，與2008 年至 2010 年市場低迷時期相比當時庫存
水平是現在的 4 倍。」
有能力、口袋深、知名建商會審慎推案維持價格，地區型槓桿程度高、
小建商可能會有資金斷鏈爛尾樓壓力
國家發展委員會 13
NATIONAL DEVELOPMENT COUNCIL
金融市場波動風險(易放難收)
2022年6月縮表
millions of US dollars

8800000 歷年QE與利率走勢 %6
金融海嘯
肺炎疫情
縮表 無限
QE1 QE2 QE3
QE 5

6800000

4
聯準會資產
美國利率
4800000 3

FedWatch-預估3月聯準會利率調升
2 1 不升息機率 升息1碼機率 升息2碼機率
0.9
2800000 0.8
0.7
2015年12月 2022年3月 1 0.6
升息 升息 0.5
0.4
0.3
0.2
800000 0 0.1
0

資料來源：BOARD OF GOVERNORS of the FEDERAL RESERVE SYSTEM、FedWatch。中經院整理繪製。

 中國房地產問題會大幅拖累中國GDP成長率，但目前不至於發生系統性金融風暴
長期政策和短期疫情衝擊兩方面共同造成
◼ 2021年中國人民銀行和住建部監管部門，宣布「三道紅線」包括剔除預收款的資產負債率不得大
於百分之七十、淨負債率不得大於百分之百，及現金短債比不得小於一倍。用以改善對於社會產生
的金融風險，另一方面則穩定樓市以確保經濟安定。
◼ 衝擊「高周轉」、「高負債」和「高槓桿」不動產開發的三高模式經營，
◼ 中國房市「能潤則潤」 ，「潤學」，所謂的「潤」是英文「RUN」的諧音。部分導因於自中國房
地產公司被垃圾美元債券拖入困境(中國高收益美元債主要來自中國開發商的票據)，10月也有更多
中國垃圾級美元債券跌破20美分。
◼ 世界銀行《中國經濟簡報》截至2021年末中國房地產投資佔國內生產總值GDP的13%，考慮供應
鏈投入品，則房地產行業約佔中國GDP的30%。
◼ 中國房地產業已經進入連續10季衰退，而這也是有史以來最長的一次負成長(過往一般4-5季)。

資料來源：Bloomberg、Key Meetings to Offer Clues on

China’s Economic Path Forward、中經院自行彙整。

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NATIONAL DEVELOPMENT COUNCIL
 中國房地產問題會大幅拖累中國GDP成長率，但目前不至於發生系統性金融風暴

中國已開始鬆綁限制
◼ 監管機構降低首次購房者的房屋貸款利率。
◼ 7月中國設立118億美元(800億元人民幣)的初始救助基金，未來可能提高到3,000億元。
◼ 政府高度關注「保交樓」
◼ 中國的房屋貸款相對台灣保守，首次購房者通常支付至少20%至30%的頭期款，而二
次購屋支付房價40%至70%的頭期款，沒有次級房貸。中國的儲蓄率佔GDP的46%。
◼ 人民銀行要求建設銀行、工商銀行等國有龍頭銀行，提出人民幣6,000億元的對房地
產領域的淨融資。
◼ 二十大強調安全沒有明顯經濟政策，主要針對美國與兩岸問題強調安全。預期後續
針對經濟放緩提出相關措施包含支持住宅完建和刺激房產銷售。
◼ 中國房地產市場暫時不會出現2008年美國次貸危機的系統性危機，但個別高槓桿房
地產公司的財務信用危機還會持續

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資料來源：Bloomberg、Key COUNCIL
Meetings to Offer Clues on China’s Economic Path Forward、中經院自行彙整。
 中國房地產問題會大幅拖累中國GDP成長率，但目前不至於發生系統性金融風暴

中國已開始鬆綁限制，金屬原物料價格觸底反彈
◼ 針對房地產公司放寬限制：
◼ 允許符合條件的恢復房地產上市公司併購重組及配套融資。包含發行股份或支付現金購買資產，
募集資金可用於完成現有建案、補充流動資金、償還債務等，不能買地與開新樓盤。支持「同行
業、上下游」整合。
◼ 恢復上市房企和涉房上市公司再融資，惟資金僅限用於政策支持的房地產業務，包括與「保交樓、
保民生」相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合
上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。
◼ 允許調整完善房地產企業境外市場上市政策。
◼ 進一步發揮REIT盤活房企存量資產作用。推動保障性租賃住房REIT常態化發行，努力打造REIT市場
的「保租房板塊」。
◼ 刺激房市需求：
◼ 2023年1月人民銀行、銀保監會宣布各地區若連續3個月新屋價格的年增與月增率
均持續下降。可暫時性下調或取消首購房貸利率下限。直到連續3個月新屋價格的
年增與月增率均持續上升。

資料來源：https://www2.hkej.com/wm/article/id/3342108/%E5%85%A7%E5%9C%B0%E6%88%BF%E4%BC%81%E8%BF%8E%E4%BE%86%E4%B8%80%E8%82%A1%E6%9A%96%E9%A2%A8 、 17
http://www.gov.cn/xinwen/2023-01/05/content_5735198.htm 、中經院自行彙整。
貳、營造不動產趨勢展望 - 指標解讀與運用

一.主計總處逐月發布之營運工程物價指數(CCI, Construction
Cost Index)
二.中華經濟研究院發布之採購經理人指數與營造不動產NMI 指
數介紹與趨勢解析

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一.主計總處逐月發布之營運工程物價指數(CCI, Construction Cost Index)

營造工程物價指數結構(110年基期) 營造工程物價指數
(%)
115.0 15
機具設備類 預拌混泥土 110.0
10.24% 11.34%
105.0 10

100.0
工資類 5
勞務類 95.0
23.83% 金屬製品類
34.08% 23.34%
90.0
0
材料類 85.0
65.92% 80.0 -5
75.0 營造工程物價指數 年增率 營造工程物價指數

70.0 -10
其他材料 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1 5 9 1
資料來源：主計總處。
31.24% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 20222023
（包含機電設備類、木材類、磚瓦瓷類及雜項類） 資料來源：主計總處。

• 主計總處112年2月最新公布之營造工程物價指數組成主要分為材料類與勞務類，分別占比為65.92%及34.08%。
• 材料類中，預拌混凝土與金屬製品類（包含鋼筋、型鋼、鋼板、不銹鋼製品等）所佔的權重較大。
• 預拌混凝土自2018年以來砂石、爐石價格上漲且飛灰因電廠供應量減少，同時前瞻建設、房地產、科技廠擴廠、台商
回台等帶動預拌混凝土出貨量增加，令預拌混凝土價格上漲。
 一.主計總處逐月發布之營運工程物價指數(CCI, Construction Cost Index)
近年漲幅主要來自金屬製品、預拌混泥土與工資的上漲(指數數值與年增率)
(%) (%)
30.0 13050.0 金屬製品類價格指數 120
25.0 預拌混凝土價格指數 40.0 110
120
20.0 30.0
11020.0 100
15.0
10.0 90
10.0 100
0.0 80
5.0
90 -10.0
0.0
-20.0 70
80 年增率 金屬製品類價格指數
-5.0 年增率 預拌混凝土指數 -30.0 60
-10.0 70 1 6 11 4 9 2 7 12 5 10 3 8 1 6 11 4 9 2 7 12 5 10
1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 20222023
9.0 110
年增率 工資類指數
8.0
105
7.0 工資類指數
6.0 100
5.0
95
4.0
3.0 90
2.0
85
1.0
0.0 80
1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
一.主計總處逐月發布之營運工程物價指數
(%)
是否有更領先的指標數據？
月變動 營造工程物價指數
3.5 90.0
2.5 80.0
70.0
1.5
60.0
0.5
50.0
-0.5
40.0
-1.5 30.0
-2.5
營造工程物價指數 月增率 採購價格(營業成本)指數 - 營造暨不動產業NMI 20.0
8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
(%)
8.0 金屬製品類價格指數 100.0
6.0 90.0
80.0
4.0
70.0
2.0 60.0
0.0 50.0
40.0
-2.0
30.0
-4.0 20.0
金屬製品價格指數月變動 原物料價格指數 (基礎原物料產業)
-6.0 10.0
1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
 國際原物料價格與中經院發布之採購經理人指數
0.20 100.0
0.4 中國大連鐵礦石近月期貨結算價(月增率) 100.0
原物料價格指數 (基礎原物料產業)
0.15
0.3
0.10 75.0 0.2 75.0
0.05 0.1
0.00 50.0 0.0 50.0
-0.05 -0.1
-0.10 25.0 -0.2 25.0
全球鋼鐵價格指數(月增率)
-0.15 -0.3
原物料價格指數 (基礎原物料產業)
-0.20 -34.0% 0.0 -0.4 0.0
1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
0.6 100.0
0.3 38.9% 100.0
0.4 0.2
75.0 75.0
0.2 0.1

0.0 50.0 0.0 50.0

-0.2 -0.1
25.0 25.0
-0.4 -0.2
天然氣紐約NYMEX近月期貨收盤價(月增率) 布蘭特原油倫敦ICE近月期貨收盤價(月增率)
原物料價格指數 (化學暨生技醫療產業) -0.3 原物料價格指數 (化學暨生技醫療產業) -55.0% 0.0
-0.6 0.0
1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1
1 4 7 10 國家發展委員會
1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 22
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
2017 NATIONAL
2018DEVELOPMENT
2019COUNCIL
2020 2021 2022 2023 資料來源：情報贏家、 中經院，團隊自行整理彙整。
二.中華經濟研究院發布之採購經理人指數與營造不動產NMI 指數介紹與趨勢解析
1. 臺灣PMI問卷題目欲捕捉的科目與經濟意義
指數大於
美國ISM用語 經濟意涵 50.0%是否可 其他注意事項
以正向解讀
新增訂單，是所有指標中最領先的指標。要有 是所有指標中最領先的指標。
新增訂單數量
客戶、訂單才會進行後續生產、訂購原料或是 V 但須注意訂單是有可能被取消
New Orders 提供服務。 或延遲
生產數量 企業生產相較於上個月生產數量上面的變化。
V
Production 產生營業收入之主要活動。
僱用員工人數，為因應廠商生產或提供服務，
人力僱用數量 必須的投入之一，即勞動力。一般而言，企業
V 故人力僱用較具落後性質。
Employment 往往視接單、生產狀況，再決定投入人力多寡，
故人力僱用較具落後性質。
供應商交貨時間 從接收訂單到完成交貨或完成服務提供所需要
的時間。若時間增加，有較多訂單或業務需處 供應商交貨時間的解讀需搭配
Supplier ▲
理，景氣較熱絡；反之則景氣較冷清。但也有 其他指標才能看出是否正向
Deliveries 可能是原物料短缺所造成供貨時間變長。
包括直接、間接材料不含完成品，除非是外部
存貨除了因景氣熱絡而主動增
存貨 購入。若景氣熱絡，廠商為提供潛在客戶之需
▲ 加，也有可能是需求減少或取
Inventories 求，會提高存貨水準；反之則會降低存貨水準。
國家發展委員會 消訂單所導致的被動提高。 23
但也有可能因為下游需求不暢導致存貨量上升。
NATIONAL DEVELOPMENT COUNCIL
1. 臺灣PMI問卷題目欲捕捉的科目與經濟意義
指數大於
經濟意涵 50.0%是否可 其他注意事項
以正向解讀
已銷售給客戶的完成品存貨。客戶存貨過高時，可能顯 台灣產業客戶存貨通常
客戶存貨 示下游客戶看好未來景氣、主動增加存貨，也可能代表 都呈現過低，因為大部
Customers’ 市場需求正在降低。反之，當客戶存貨過低時，可能是 ▲ 分廠商會將存貨堆在供
Inventories 下游客戶仍對景氣抱持謹慎看法，故降低存貨水準，也 應商與批發業者，以降
可能代表市場需求逐步增加。 低自己存貨成本
原物料價格 每單位產品產出的成本。捕捉廠商成本端承受的價格壓 產業上中下游，依照轉
▲
Prices 力。 嫁能力不同而有差異
按現有的生產能力，廠商手頭上未完成訂單越多，代表
肺炎疫情下未完成訂單
未完成訂單 後續可支持公司營運時間越長。例如當新增客戶持續增
V 積壓越多可能承受相對
Backlog of Orders 加，而每月營業額都超過預定目標，顯示服務產能利用
高的價格波動風險
率相當高，手上營收上足以因應未來營運。
新增出口訂單 承接國外客戶訂單或提供本國客戶或外籍客戶於國外使
New Export 用公司服務所收許的服務費用，可反映各類貨品外銷景 V
Orders 氣之消長情形。
進口原物料數量 為提供產出或服務而從外國進口的原物料、服務或支付
V
Imports 給外國廠商的費用，
未來六個月展望
以現有資訊預估未來半年產業或景氣情況。 V
Future Outlooks
國家發展委員會 24
NATIONAL DEVELOPMENT COUNCIL
臺灣NMI問卷題目欲捕捉的科目與經濟意義 – 營造暨不動產問卷依行業特性用語
美國ISM用語 不動產業 營造業 經濟意涵
不動產 住宅服務
商業活動或生產Business 商業活動、推案數量、營業收入、開工樓板面積、 用以捕捉製造業的生產概念。亦即產生營業收入
Activity/ Production 帶客看房數量 之主要活動。(部分非製造業最領先指標)
新增訂單，是所有指標中最領先的指標。要有客
新增訂單數量 新增簽約工程施工量
新增簽約客戶數量 戶、訂單才會進行後續生產、訂購原料或是提供
New Orders 或件數
服務。
人力僱用數量 僱用員工人數，為因應廠商生產或提供服務，必
雇用人數(含臨時與約聘)
Employment 須的投入之一，即勞動力。
從接收訂單到完成交貨或完成服務提供所需要的
供應商交貨時間 收到顧客訂單、斡旋到交屋 建材等原物料之供應 時間。若時間增加，有較多訂單或業務需處理，
Supplier Deliveries 成交之時間 商交貨時間 景氣較熱絡;反之則景氣較冷清。但也有可能是
原物料短缺所造成供貨時間變長。
包括直接、間接材料不含完成品，除非是外部購
存貨 待售房屋數量、租案數量或財 建材等原物料之存貨 入。若景氣熱絡，廠商為提供潛在客戶之需求，
Inventories 務報表上之存貨科目 水準 會提高存貨水準;反之則會降低存貨水準。但也
有可能因為下游需求不暢導致存貨量上升。
按現有的生產能力，廠商手頭上未完成訂單越多，
代表後續可支持公司營運時間越長。例如當新增
未完成訂單 本月訂單(房)數量是否超過預 本月已簽約的案件施
客戶持續增加，而每月營業額都超過預定目標，
Backlog of Orders 期目標 工量是否超過預期
顯示服務產能利用率相當高，手上營收上足以因
應未來營運。
國家發展委員會 25
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臺灣NMI問卷題目欲捕捉的科目與經濟意義 – 營造暨不動產問卷依行業特性用語
美國ISM用語 不動產業 營造業 經濟意涵
不動產 住宅服務
新增出口訂單 承接國外客戶訂單或提供本國客戶或外籍客戶
New Export 於國外使用公司服務所收許的服務費用，可反
海外代銷業務或營業額/不適用 海外業務/不適用
Orders 映各類貨品外銷景氣之消長情形。亦即服務的
(可勾選不適用) 輸出。

進口原物料數量 為提供產出或服務而從外國進口的原物料、服
支付給海外廠商以購買其商品或
Imports 進口建材數量 務或支付給外國廠商的費用，可視為製造業的
服務之手續費或上手費/不適用
(可勾選不適用) 進口數量。

原物料價格 營業成本、人事租金成本或建材 每單位產品產出的成本。捕捉廠商成本端承受

建材等原物料價格
Prices 等原物料之購入價格 的價格壓力。

服務收費價格
服務費、仲介費或房屋銷售價格( 提供給客戶的產品或服務售價。用以捕捉廠商
Service Charge 服務費或施工費用(單價/坪)
單價/坪) 的獲利情況或反映市場需求狀況。
(美國無此項目)
由填寫人主觀評估目前持有的存貨(商品及設
存貨觀感
您認為本月貴公司待售或待租房 您認為本月貴公司之建材等原 備)水準是過多或過少。過多為公司持有的存
Inventory
屋數量為 物料存貨為 貨水準大於市場需求的服務量或業務量，過少
Sentiment
即持有的存貨水準小於市場需求。
未來六個月展望
您認為未來六個月的景氣狀況(經濟狀況預期) 以現有資訊預估未來半年產業或景氣情況。
Future Outlooks
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 三. PMI/NMI的計算方式、步驟與基本意義

➢ PMI/NMI各擴散指數的計算公式
擴散指數(Diffusion Index)
= (P1*1) + (P2*0.5) + (P3*0)
P1: 勾選『上升』的企業比例； P2: 勾選『持平』的企業比例;
P3: 勾選『下降』的企業比例。

➢ 舉例說明，若某月受訪共10位經理人當中，對於「新增訂單」的回答，有5人
認為本月新增訂單較上月上升、3人認為新增訂單與上月相比為持平，其餘2人
受訪經理人則認為本月新增訂單較上月下降，則新增訂單的單項擴散指數為
(50%*1) + (30%*0.5) + (20%*0) = 65%。

27 國家發展委員會
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 三. PMI/NMI的計算方式、步驟與基本意義(續)
2022年3月台灣經理人指數
PMI at 57.8%
擴張趨緩
擴張 加快擴張

持平
加快緊縮
緊縮趨緩
緊縮

國家發展委員會
NATIONAL DEVELOPMENT COUNCIL
 營造暨不動產業
2015房地(二稅)合一政策的下修 VS 疫情以來此波修正
NMI 80.0
商業活動 2021/11 80.0
新增訂單
75.0 擴散指數(%) 擴散指數(%) 2021/11
擴散指數(%)
2021/11 72.4 75.0
71.0 70.7 73.2

64.2 64.3
58.3 58.6 58.3
53.4 56.7 57.6 56.1
55.4
53.4 51.7 53.4 53.4
52.6 52.6 60.0
51.7 55.7 53.8 56.1 55.0 50.0
48.6 50.0 50.0
50.0 45.8
50.4 49.6 49.6 50.9 48.3 44.6 43.3 48.3
48.3
46.7 48.3
46.3 44.1 43.3 41.4 47.1 46.6
44.4 44.6
37.5 37.9 38.3
33.9 31.6
33.9
37.2 30.3
2016/2 27.1 27.6
日期
2015/8 日期
2015/9 日期
20.0 20.0
25.0 8月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 2月
8月
2014年 2015年
1月 7月 1月
2016年
7月 1月
2017年
7月 1月
2018年
7月 1月
2019年
7月 1月
2020年
7月 1月
2021年
7月 1月
2022年
7月 1月 2月
2023年
8月 1月
2014年 2015年
7月 1月
2016年
7月 1月
2017年
7月 1月
2018年
7月 1月
2019年
7月 1月
2020年
7月 1月
2021年
7月 1月
2022年
7月 1月 2月
2023年

未完成訂單 未來展望
2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年

80.0
擴散指數(%)
服務輸入/進口
80.0
100.0
擴散指數(%)
擴散指數(%) 2021/11
2021/11 80.4
2022/12 75.8
62.5
62.5 66.7
66.7
55.2 54.5 55.0 58.6 58.6
52.9 53.3 56.7 56.7

50.0
50.0 51.7 44.6
50.0
50.0 50.0
45.0 48.3 44.6 47.7 47.1
50.0 40.0 47.1 48.3
44.6
47.5 47.1
45.0 43.8 46.9 39.3
36.8 45.0
39.3 41.7 40.3 44.7 35.5
37.937.9 38.9 38.9 31.0 23.6
37.5
34.5 35.0 34.8 36.7
19.7 15.5
31.6
29.2
24.3 29.4 11.8
2016/5 日期 2020/4 日期 2015/9 日期
20.0 20.0 0.0
國家發展委員會
8月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 2月 8月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 2月 8月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 2月
2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年

29
NATIONAL DEVELOPMENT COUNCIL
 營造暨不動產業NMI指數應用
2015房地(二稅)合一政策的下修 VS 疫情以來此波修正
80.0
人力僱用 供應商交貨時間(客戶等待時間) 存貨
75.0
擴散指數(%) 2021/11 擴散指數(%) 2021/6 70.0
擴散指數(%)
75.0 70.0 2014/8
65.3 61.7 62.5
62.1 61.1
61.7 62.5 59.7
58.6 61.7 58.6
56.7 58.6 56.9 56.7 55.2 61.7 56.5
51.7 53.4 53.6 50.0 57.4
51.7 59.1
56.7 57.1
51.8
56.7
51.5 56.9 51.7 55.4
50.0 50.0
51.7 45.8 50.0 50.0 53.4 50.0
46.7 51.7
50.0
46.1 50.0
40.8 47.1 48.346.4
40.0 44.7 46.6
41.4 45.0
2015/8
2015/5 40.9 40.0
38.3
日期
20.0 日期 2022/3
8月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 2月
25.0 日期
2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 8月 1月
2014年 2015年
7月 1月
2016年
7月 1月
2017年
7月 1月
2018年
7月 1月
2019年
7月 1月
2020年
7月 1月
2021年
7月 1月
2022年
7月 1月 2月
2023年
30.0 8月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 2月

採購價格(營業成本)
2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年

100.0
擴散指數(%) 2022/4 90.0
服務收費價格 存貨觀感(待售房屋推案數量)
70.0
86.2 擴散指數(%) 2022/4 2017/3
擴散指數(%)
81.7 77.6
82.1
75.9 65.5
70.7 72.4
70.7 56.9
69.0 58.3
81.7 76.7 62.9 53.3
68.2 68.8 67.2
53.4 56.9
54.8
66.2
62.5 55.0 55.9 51.7
52.8 58.3 51.7 51.7 50.0 51.8
50.0
58.9 50.0 50.0 53.4
50.0
51.7
50.0
42.1 53.4
48.3 50.0 51.3 50.0 45.0 50.0
46.7
41.7 46.6 48.3
37.9 38.9 37.9 45.5
38.2
27.9 41.7
2015/10 27.1 40.4
2015/8 2021/12
日期
日期
0.0 8月 1月 7月 1月 國家發展委員會
7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 2月
10.0 8月 1月
2014年 2015年
7月 1月
2016年
7月 1月
2017年
7月 1月
2018年
7月 1月
2019年
7月 1月
2020年
7月 1月
2021年
7月 1月
2022年
7月 1月 2月
2023年
30.0 8月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月
日期
1月 2月 30
2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年
NATIONAL DEVELOPMENT COUNCIL 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年
 營造暨不動產業
2015房地(二稅)合一政策的下修 VS 疫情以來此波修正
NMI 80.0
商業活動 2021/11 80.0
新增訂單
75.0 擴散指數(%) 擴散指數(%) 2021/11
擴散指數(%)
2021/11 72.4 75.0
71.0 70.7 73.2

64.2 64.3
58.3 58.6 58.3
53.4 56.7 57.6 56.1
55.4
53.4 51.7 53.4 53.4
52.6 52.6 60.0
51.7 55.7 53.8 56.1 55.0 50.0
48.6 50.0 50.0
50.0 45.8
50.4 49.6 49.6 50.9 48.3 44.6 43.3 48.3
48.3
46.7 48.3
46.3 44.1 43.3 41.4 47.1 46.6
44.4 44.6
37.5 37.9 38.3
33.9 31.6
33.9
37.2
2016/2 27.1 30.3 27.6
日期
2015/8 日期
2015/9 日期
20.0 20.0
25.0 8月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 2月
8月
2014年 2015年
1月 7月 1月
2016年
7月 1月
2017年
7月 1月
2018年
7月 1月
2019年
7月 1月
2020年
7月 1月
2021年
7月 1月
2022年
7月 1月 2月
2023年
8月 1月
2014年 2015年
7月 1月
2016年
7月 1月
2017年
7月 1月
2018年
7月 1月
2019年
7月 1月
2020年
7月 1月
2021年
7月 1月
2022年
7月 1月 2月
2023年

未完成訂單 未來展望
2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年

80.0
擴散指數(%)
服務輸入/進口
80.0
100.0
擴散指數(%)
擴散指數(%) 2021/11
2021/11 80.4
2022/12 75.8
62.5
62.5 66.7
66.7
55.2 54.5 55.0 58.6 58.6
52.9 53.3 56.7 56.7

50.0
50.0 51.7 44.6
50.0
50.0 50.0
45.0 48.3 44.6 47.7 47.1
50.0 40.0 47.1 48.3
44.6
47.5 47.1
45.0 43.8 46.9 39.3
36.8 45.0
39.3 41.7 40.3 44.7 35.5
37.937.9 38.9 38.9 31.0 23.6
37.5
34.5 35.0 34.8 36.7
19.7 15.5
31.6
29.2
24.3 29.4 11.8
2016/5 日期 2020/4 日期 2015/9 日期
20.0 8月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 2月
20.0 8月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 2月
0.0 8月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 2月

升息力道趨緩、打房政策鬆綁、公共工程支出創新高
2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年

國家發展委員會 31
NATIONAL DEVELOPMENT COUNCIL
 營造暨不動產業NMI指數應用
2015房地(二稅)合一政策的下修 VS 疫情以來此波修正
80.0
人力僱用(未轉為緊縮) 供應商交貨時間(客戶等待時間) 存貨
擴散指數(%) 2021/11 75.0 70.0
2021/6 擴散指數(%)
75.0 擴散指數(%) 2014/8
70.0
62.5
65.3 61.1
61.7 61.7
58.6 61.7 62.1 58.6
56.7 58.6 56.9 62.5 59.7 56.5
53.6 56.7 55.2
51.7 53.4 61.7
51.8
56.7
51.5 50.0 57.4
51.7 59.1
56.7 57.1 51.7 55.4
50.0
51.7 45.8 50.0 50.0 56.9 50.0
46.7 50.0 51.7
53.4
50.0
40.8 50.0
46.1
47.1 48.346.4
40.0 44.7 46.6
45.0
2015/8 41.4
40.9 40.0
2015/5
38.3
日期
20.0
2022/3
8月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 2月
日期 日期
2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年
25.0 30.0

採購價格(營業成本)- 持續上升
8月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 2月 8月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 2月

2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年

100.0
擴散指數(%) 2022/4 90.0
服務收費價格(未轉為下降) 存貨觀感(待售房屋推案數量) 70.0
86.2 擴散指數(%) 2022/4 擴散指數(%) 2017/3
81.7 77.6
82.1 65.5
75.9
70.7 72.4
70.7 56.9
69.0 58.3
81.7 76.7 62.9 53.3
68.2 68.8 67.2 54.8
53.4 56.9 55.0
62.5
66.2
55.9 51.7
52.8 58.3 51.7 51.7 50.0 51.8
50.0
58.9 50.0 50.0 53.4
51.7 50.0 50.0
42.1 53.4
48.3 50.0 51.3 50.0 45.0 50.0
46.7
41.7 46.6 48.3
37.9 38.9 37.9 45.5
38.2
27.9 41.7
40.4
2015/10 27.1
2021/12
2015/8
日期
日期 日期
10.0
0.0 8月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 2月
8月 1月
2014年 2015年
7月 1月
2016年
7月 1月
2017年
7月 1月
2018年
7月 1月
2019年
7月 1月
2020年
7月 1月
2021年
7月 1月
2022年
7月 1月 2月
2023年
30.0 8月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 2月
2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年

長期面臨營業成本持續攀升、缺工，整體呈現量縮價穩
國家發展委員會
NATIONAL DEVELOPMENT COUNCIL
32
小結 (差異化趨勢明顯)
◼ 過去2年受到供應鏈重整與台商回流相對暢旺的商業不動產，有業者反映2023年可
能會出現大商辦需求仍熱絡，但中小型企業商辦萎縮情勢。
◼ 營造不動產(偏向北部大型與上市櫃公司)仍呈現量減價平情況。惟業者預期升息、股
市、景氣下修與選舉年等因素，將依據公司議價能力、資金槓桿程度、產品與客戶
分布差異，甚至存貨採購政策與資本支出之不同，個別廠商承受之壓力將明顯不同。

有能力、口袋深、知名建商會審慎推案維持價格，地區型
槓桿程度高、小建商可能會有資金斷鏈爛尾樓壓力
國家發展委員會 33
NATIONAL DEVELOPMENT COUNCIL
參、營造不動產業中長期經營趨勢與挑戰
一.少子化與缺工
二.營業成本攀升、能源減碳與轉型

國家發展委員會 34
NATIONAL DEVELOPMENT COUNCIL
一.少子化與缺工 少子化與超高齡化社會
◆ 推估我國於2018年轉為高齡社會，將於2026
國際上將65歲以上
人口占總人口比率 年邁入超高齡社會。2025年每5人中，約有1
達 到 7% 、 14% 及
20% ， 分 別 稱 為 高 位是65歲以上老年人口。
齡化社會、高齡社
會及超高齡社會。
◆ 2020將是台灣總人口數的高峰期，約2,359.9
萬人，2021年台灣總人口負成長。
◆ 2025年扶養比＝47.5（幼年人口＋老年人口）
÷青壯年人口×100 2025年每3.4名青壯年負擔
1名老人
◆ 2025，預估有480萬個初老人口，卻只有240
資料來源：國家發展委員會 萬個幼兒，四成沒有兒女，五成沒有孫子，
「中華民國人口推估（2018
至2065年）」 ，2018年8月。 七成的人住在六大都。《2025無齡世代，康健》

35
非製造業 近二期調查對比 -「未」達最佳/最大產能或服務能量之原因(2022)
勾選比例(%)
80.0 75.0 75.0 住宿餐飲 (55.6%)
勾選比例(%)
100.0 94.4 營造不動產 (52.0%)
60.0
60.0 2022/6調查 2022/12調查
80.0 2022/6調查 2022/12調查

50.0 50.0 61.5 61.1

40.037.5 37.5
40.0 40.037.5 40.0 60.0 53.8 50.0
40.0 44.4 33.3
40.0 30.8 30.8 27.8
20.0 20.0 20.0 22.2 23.122.2
12.5 20.0 15.47.7
0.0 0.0 7.7 5.6
0.0
0.0 0.0 0.0
未來 成本 人員 需求 斷鏈 短期 塞港 客戶營運 邊境
需求 人員 成本 斷鏈 短期 塞港 邊境 未來 客戶營運
不足 不暢 攀升 需求 缺櫃 管制 不確定 時間減少 不確定 攀升 不暢 不足 需求 缺櫃 時間減少 管制

運輸倉儲 (65.2%)
勾選比例(%) 勾選比例(%)
80.0 零售 (58.8%) 100.0
66.7
60.0 2022/6調查 2022/12調查 80.0 76.5 70.6
60.0
50.0 50.050.0 66.7 2022/6調查 2022/12調查
50.0 41.7 60.0
40.0 40.0 40.0 41.2 35.3
25.0 25.0 25.0 40.0 33.3
20.0 20.0 23.520.0 23.5
20.0
10.0 10.0 8.3 20.0 11.8 11.8 20.0 13.3 13.3 6.7
0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
需求 人員 斷鏈 成本 未來 客戶營運 塞港 短期 邊境 需求 未來 成本 人員 短期 塞港 邊境 斷鏈 客戶營運
不足 不暢 攀升 不確定 時間減少 缺櫃 需求 管制 不足 不確定 攀升 不暢 需求 缺櫃 管制 時間減少

其他非製造業(旅遊代訂、休閒娛樂)未達最大產能主要原因為訂單需求不足、成本攀升與人員調動不暢。
國家發展委員會 36
※ 產業名稱括號內數值，為該產業「未達最大產能者佔該產業之佔比」。
NATIONAL DEVELOPMENT COUNCIL
非製造業 – 以下議題對公司營運壓力感受強弱程度(產業別資訊)
各產業回報之壓力程度差異大，以少子化為例，壓力較大的集中在住宿餐飲與營造暨不動產業。
80
A&F E&P Fin Inf Ret T&S Who Oos C&E
70

60

50
壓
40
力
30
感
20
受
程 10

度 0 開發或
營運/服務 人才 少子化/ 開發 數位 能源 永續
分散市場/
成本 培育 人力 新商業 轉型
通路/客戶
成本 減碳 分散供應鏈/ 關鍵原料/
開發次要
短缺 模式 ESG 零組件
供應商
※ 受訪者主觀概略判定以下議題對公司營運壓力感受強弱程度：壓力程度以「1」為最弱、「100」為最強；若無任何經營或成本壓力則為「0」。
國家發展委員會
短缺 37
※各英文縮寫說明：A&F(住宿餐飲)、C&E(營造不動產)、E&P(教育專業科學)、Fin(金融保險)、Inf(資訊暨通訊傳播)、Ret(零售)、T&S(運輸倉儲)、Who(批發)、Oos(其他非製造業)。
NATIONAL DEVELOPMENT COUNCIL
年增率(%)
40.0 二、服務收費價格的漲幅比不過營業成本攀升幅度 36.5
35.0 2021年增率
30.0 2022年增率(2022/6預估值)
25.0
採購價格 – 年增率 2022年增率(2022/12實際值) 20.9
20.0 18.8
15.0 12.9 13.6
8.0 4.8 7.5 7.5 7.1 8.4 10.3 8.1
3.3 1.9 4.5 6.4 4.8
10.0
5.0
4.5 4.8 5.3 2.9 1.1 2.1 2.8
0.0
0.4
-5.0 -1.1
住宿 營造暨 教育暨 金融 資訊暨 零售 運輸 批發 其他
餐飲 不動產 專業科學 保險 通訊傳播 倉儲 非製造
年增率(%)
12.0 服務收費價格 – 年增率10.2
10.0 2021年增率(首次調查)
8.0 2022年增率(2022/6預估值) 7.5
6.0 2022年增率(2022/12實際值) 5.1 4.6
2.3 1.6 3.1 1.9 2.0 2.8 2.0 2.7
4.0
1.9 0.9 0.9 1.3 0.2 1.9 1.6 2.8
2.0 0.4 0.4 0.8
0.0
-0.4
-2.0
-4.0
-0.5 -0.3
-6.0 -3.7
住宿 營造暨 教育暨 金融 資訊暨 零售 運輸 批發 其他
餐飲 不動產 專業科學 保險 通訊傳播 倉儲 非製造
國家發展委員會 38
NATIONAL DEVELOPMENT COUNCIL
年增率(%)
25.0 23.8 薪資費用(含績效獎金) – 年增率
2021年增率
20.0 2022年增率(2022/6預估值)
2022年增率(2022/12實際值)
15.0
10.1
10.0 7.4 6.5 7.0
5.0
1.8 3.5 3.1 1.5 4.3 3.0 0.5 1.8
3.4
2.5 1.8 1.7 3.8 1.8
4.0
2.0 2.7 4.0
0.0
-0.3 -1.0 -0.5 -2.5
-5.0
住宿 營造暨 教育暨 金融 資訊暨 零售 運輸 批發 其他
餐飲 不動產 專業科學 保險 通訊傳播 倉儲 非製造

2021年增率
年增率(%)
50.0
資本支出 – 年增率 2022年增率(2022/6預估值) 46.1
40.0
40.0 2022年增率(2022/12實際值)

30.0 28.2
20.0 15.3 18.6 19.0
13.8
10.0
3.1 3.7 4.1 0.6 6.1 3.3 4.1 3.7 2.2 8.4 2.1 6.4 2.7 9.0 3.2
0.0
0.0 1.7 0.2 1.2
-10.0

-20.0 -16.4
住宿 營造暨 教育暨 金融 資訊暨 零售 運輸 批發 其他
國家發展委員會 39
餐飲NATIONAL DEVELOPMENT
不動產 COUNCIL
專業科學 保險 通訊傳播 倉儲 非製造
二、永續能源減碳與轉型
非製造業 –國際政策議題影響力(複選)(2021-2022)
排名 政策議題(可複選)
2022年 前次結果 產業別 - 營造暨不動產業
12月 (調查時間)

6.0%
勾選比例
1 國際經貿協議（如CPTPP與RCEP） 50.4% (2022/6)
1 二十大後兩岸政策 48.0%
2 中國二十大後兩岸政策與動向 47.9% (首次調查)
國際經貿協議
聯合國氣候峰會COP26 34.2% 60.4% 2 40.0%
3 (2021/12) COP26
4 2022美國晶片與科學法案與CHIP 4聯盟 28.6% 4.3%
(2022/6) 3 美國晶片法案(CHIP 4) 32.0%
5 2022.10美國新一輪晶片出口管制措施 23.9% (首次調查)
4 55套案Fit for 55 24.0%
6 55套案Fit for 55 19.2% 31.3%
(2021/12)
◼ 營造暨不動產業在國際政策議題中，主要關注「永續能源減碳」與「地緣政治風險」。
◼ 在此次全球供應鏈重整、去中心化分散製造業與台商回流，推升企業對台灣設廠研發
等相關需求，推動商業不動產的熱絡。
國家發展委員會 40
(要的是交通方便產業聚落的研發園區土地而不是偏遠大量土地工廠)
NATIONAL DEVELOPMENT COUNCIL
二、營業成本攀升、能源減碳與轉型
52.0%的營造不動產業者投入轉型，其中人才培育與永續減碳皆為主要的轉型形式，此轉
型預計將使公司營運成本最大增加幅度為20.0%
營造暨
非製造業
排名 轉型形式（可複選） (55.1%)
不動產業
(52.0%) 已或計劃投入轉型，預計公司營運成本將
1 強化既有產品或服務研發 65.1 2 61.5 勾選比例(%) 平均 個別廠商 個別廠商
2 增減 最大增加 最大減少
加強培育人才與研發團隊 58.9 1 69.2 產業別 上升
持平
下降 幅度 幅度 幅度
3 開發新產品或多元化產品 57.4 30.8 (無調整) (%) (%) (%)
4 數位轉型 47.3 38.5 全體非製造業 63.6 34.9 1.6 +6.62 +50.0 -3.0
住宿餐飲 50.0 50.0 0.0 +12.75 +48.0 0.0
5 開發新商業模式 45.0 30.8
3 營造暨不動產 61.5 38.5 0.0 +4.50 +20.0 0.0
6 永續減碳或碳中和（ESG或CBAM等） 36.4 53.8 教育暨專業科學 73.3 26.7 0.0 +7.67 +30.0 0.0
7 開發或分散市場或通路 27.1 30.8 金融保險 64.5 32.3 3.2 +5.16 +30.0 -0.3
8 投入高附加價值客制化產品 25.6 7.7 資訊暨通訊傳播 72.7 27.3 0.0 +6.82 +30.0 0.0
零售 60.0 33.3 6.7 +3.87 +20.0 -3.0
9 分散客戶組成，避免集中單一大客戶 23.3 38.5
運輸倉儲 63.6 36.4 0.0 +9.18 +50.0 0.0
10 導入遠距上班制度或軟體 20.9 23.1
批發 50.0 50.0 0.0 +6.39 +30.0 0.0
11 建立備援能力和靈活性 20.2 15.4 其他非製造 72.7 27.3 0.0 +10.77 +50.0 0.0
12 建立B2C之線上銷售平台 14.7 15.4

永續減碳或碳中和除了來自成本端、客戶需求端的轉變，還與金融融資面有關
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結語- (節錄)
(受限演講時間與主題，歡迎有興趣經理人私下交流)
1. 2015兩稅合一房地產需求結構已改變，
剛性需求仍在，但產品規劃推案內容方
向將更細膩規劃與調整
2. 營業成本攀升勢不可免趨勢，審慎推案
與著重成本規劃，大小型營造不動產，
北部知名品牌(資金口袋深)與槓桿程度高
的業者後續營收表現會分化。
3. 目前營造不動產NMI趨勢有緊縮趨緩現
象，後續觀察329推案狀況與銷售情形。
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2021 年 9 月化學暨生技醫療產業 PMI 為 49.5%

（September 2021 Chemical, Biological and Medical PMI at 49.5%）
化學暨生技醫療（C&M）產業概況
2021 年 9 月化學暨生技醫療產業採購經理人指數 化學暨生技醫療產業 PMI
時間序列走勢圖

歡迎加入台灣採購經理人指數編製計畫
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October 2021 Taiwan Manufacturing PMI

PMI at 58.3% 本月值得關注之重點指標
新增訂單數量指數（C&M） 生產數量指數（C&M） 存貨指數（C&M）
New Orders, Production and Employment Growing;
Supplier Deliveries Slowing;
Inventories Growing
MANUFACTURING AT A GLANCE
October 2021

客戶存貨指數（C&M） 未完成訂單指數（C&M） 未來六個月展望指數（C&M）

➢ 歡迎您協助PMI/NMI的編製，每月PMI/NMI記者會後，將 本月重點節錄（Summary）-- 化學暨生技醫療產業（C&M）

◼
（未經季節調整）
未季調之化學暨生技醫療產業 PMI 自 2020 年 6 月以來首次呈現緊縮，指數續跌 2.8 個百分點至 49.5%。
◼ 新增訂單指數在 8 月重跌 10.6 個百分點轉為緊縮後，指數續跌 6.7 個百分點至 41.0%，為 2019 年 2 月

寄送您最即時的PMI/NMI數值、各產業PMI分析與馨蕙短評。
以來最快緊縮速度。
◼ 生產數量已連續 2 個月緊縮，且指數再重跌 8.1 個百分點至 38.5%，為 2016 年 3 月以來最快緊縮速度。
Chart 1: Time Series of Taiwan Manufacturing PMI ◼
Chart 2:人力僱用數量指數僅維持
Performance by Industry1 個月緊縮，本月指數隨即回升 2.3 個百分點轉為持平（50.0%）。
◼ 化學暨生技醫療產業已連續 13 個月回報供應商交貨時間為上升（高於 50.0%） ，惟本月指數回跌 2.4 個
百分點至 69.2%。
◼ 存貨已連續第 2 個月呈現緊縮，本月指數為 48.7%，較 8 月回升 1.0 個百分點。
◼ 客戶存貨指數由持平（50.0%）轉為過低（低於 50.0%，低於當前客戶所需） ，指數續跌 9.0 個百分點至

您將會掌握即時的產業、總經與市場情勢。
41.0%，為 2020 年 12 月以來最低。
◼ 原物料價格指數已連續 16 個月呈現上升（高於 50.0%） ，惟指數續跌 0.4 個百分點至 76.9%。
◼ 未完成訂單指數大跌 12.0 個百分點至 34.6%，為 2012 年 7 月創編以來最快緊縮速度。
◼ 新增出口訂單僅維持 1 個月緊縮，本月指數隨即回升 7.1 個百分點至 52.6%。
◼ 未來六個月展望中斷連續 12 個月的擴張，指數續跌 1.1 個百分點轉為持平（50.0%） 。

➢ 每半年參加免費餐會及座談會與眾多業界經理人交流，掌
Summary
➢ The seasonally adjusted Taiwan Manufacturing PMI slightly increased 0.5 percentage point to 58.3 percent in October
following two months of deceleration.
➢ The seasonally adjusted New Orders Index increased 3.3 percentage points from the slowest rate of 53.5 percent since
July 2020 and registered 56.8 percent.
➢ The seasonally adjusted Production Index further fell 1.1 percentage points to 55.9 percent and registered the slowest

握總體情勢與產業脈動。
growing rate since July 2020.
➢ The seasonally adjusted Employment Index accelerated following two months of deceleration as the index increased 0.7
percentage point to 55.2 percent.
➢ The Supplier Deliveries Index remained above 60.0 percent for twelve consecutive months while the index further
decreased 3.4 percentage points to 65.7 percent.
➢ The Inventories Index rose 2.9 percentage points to 58.0 percent following two months of deceleration.
➢ The Customer’s Inventories Index decreased 2.4 percentage points to 49.4 percent in October, indicating manufacturers
believe that their customers have insufficient inventories on hand for the first time in the past four months.
➢ The Prices Index maintained above 70.0 percent for twelve consecutive months as the index increased 3.0 percentage

➢ 有意願填寫問卷的企業，請將聯繫窗口之姓名、電話、E-
points to 80.9 percent.
➢ The Backlog of Orders Index further decreased 5.8 percentage points to 50.3 percent and recorded the lowest index
number since August 2020.
➢ The Future Outlooks Index continued expanding for fifteen consecutive months but further dropped 1.3 percentage points
to 54.2 percent, indicating the slowest expansion rate since September 2020.
➢ All manufacturing industries categories reported growing in the following order: Foods & Textiles (66.7%), Electrical &

mail與職稱寄至下列信箱 csh@cier.edu.tw (陳馨蕙博士)，或直

Machinery Equipment (60.7%), Electronic & Optical (56.6%), Basic Materials (54.0%), Transportation Equipment
(54.0%) and Chemical, Biological & Medical (53.2%).

接於PMI問卷填寫網址http://pmi.cier.edu.tw/。
➢ 採購經理人在2019年已成立線上Line 群組，2020年疫情衝
擊下超過200位跨產業廠商透過此平台進行跨業資訊交流。
歡迎加入採購經理人會員並與我們交流成長

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敬邀加入採購經理人會員廠商
中華經濟研究院於2011年底受國家發展委員會委託進行臺灣採購經理人指數編製研究。自2012年11月起正式發布
臺灣製造業採購經理人指數（Taiwan Manufacturing PMI）。2015年1月再對外發布『非』製造業經理人指數
（Taiwan NMI），指數由住宿餐飲業、營造暨不動產業、教育暨專業科學業、金融保險業、資訊暨通訊傳播業、
零售業、運輸倉儲業、批發業以及其他非製造業共九大產業組成。
對於協助填寫問卷的會員公司，所填寫之問卷資料將在未揭露個別資訊之整體分析資料下，忠實整理成圖表數據、
投影片或發表相關產業、學術文章，除每月最即時的PMI數值、各產業PMI分析與說明報告外，中經院與研究團隊
將不定期設計轉單、設廠、斷鏈與投資等相關採購與供應鏈管理之產業情勢議題，進行整體產業與學術統計分析，
以上成果皆將回饋給協助填寫問卷的公司，寄送到貴司指定的Email信箱。最新發布之6月份PMI、NMI會員廠商
回饋報告資料，可掃描下方QRcode至雲端下載參考。此外，中華經濟研究院預計於每年7月與12月召開說明會暨
免費餐會，將連續幾期PMI走勢與總體指標作分析評估，所有受訪企業之採購經理人將能優先且免費參加說明會並
享用桌宴。
若貴公司或貴公司所屬之相關企業集團願意協助填寫問卷，請Email聯繫csh@cier.edu.tw（陳馨蕙博士）報名，並
於來信中提供貴司名稱、統編、聯絡人姓名、職稱、Email、電話（公司與手機），我們將儘速與您聯絡。竭誠歡
迎製造業與非製造業的廠商加入，更多訊息可參考採購經理人會員網站：http://pmi.cier.edu.tw/。

採購經理人會員廠商 2022年11月份PMI/NMI
報名表單 會員廠商回饋資料參考

中華經濟研究院 院 長 葉俊顯
中華經濟研究院 副院長 王健全
國家發展委員會 中華經濟研究院 44
助研究員 陳馨蕙 敬上
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 附錄：ISM PMI/NMI及其各擴散指數
與平均變化的計算公式
範例
擴散指數(Diffusion Index)
受訪經理人(i) 營業收入(x) = (P1*1) + (P2*0.5) + (P3*0)
1 0.0% P1: 勾選『上升』或填寫變動幅度大於『 0 』的企業比例；
2 -50.0% P2: 勾選『持平』或填寫變動幅度等於『 0 』的企業比例；
3 30.0% P3: 勾選『下降』或填寫變動幅度小於『 0 』的企業比例。
4 -35.0%
5 40.0% 平均變化幅度
6 44.3%
7 0.0% =
8 10.0%
9 0.0% n代表受訪廠商總家數， xi 代表第 i 位受訪廠商所填寫該題的答案
10 0.0%
以左上方範例說明，回收樣本中40%認為營業收入較上期增加、40%認為營業收入與上期相比為持平(變化幅度為
0%)，其餘20%受訪廠商則認為本期營業收入較上期減少，則營業收入的單項擴散指數為
40%+ 1/2 (40%) = 60%。

而平均變化幅度則為
(0.0%+(-50.0%)+30.0%+(-35.0%)+40.0%+44.3%+0.0%+10.0%+0.0%+0.0%)/10=3.93%。
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 報告完畢
敬請指教
如對於本次研討會所分享之議題、內容有
任何疑慮，歡迎來信或來電聯繫：

中華經濟研究院第三研究所(台灣經濟所)
陳馨蕙博士 csh@cier.edu.tw
02-27356006分機623

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