‫מיסוי מקרקעין ומיסים אחרים – מיקוד ושאלות לדוגמה‬

‫מרצה‪ :‬עו"ד אהוד אפרים‬

‫מיקוד‬ ‫א‪.‬‬
‫חקיקה‬
‫פקודת מס הכנסה‪ ,‬סעיפים‪2 ,2 ,1 :‬א‪ ;6 ,3 ,‬חלק ג' לפרק הראשון (חישוב ההכנסה לעניין מס)‬ ‫‪-‬‬
‫סעיפים ‪9-9‬ד‪ ;14 ,‬פרק שני (ניכויים וקיזוזים) הפרק כולו (למעט החלק השלישי); סעיפים ‪121-‬‬
‫‪( 122‬מיסוי דמי שכירות)‪.‬‬
‫חוק מיסוי מקרקעין‪ ,‬סעיפים‪9 – 1 :‬ב‪49 – 15 ,‬יח‪72 – 50 ,‬ב‪90 ,‬א – ‪95‬ב‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫פסקי דין – כפי שמוסברים במצגות ונלמדו בכיתה‪.‬‬
‫שימו לב שכל החומר שנלמד בשיעורים‪ ,‬לרבות המצגות וההסברים בשיעורים מחייבים לבחינה‪.‬‬
‫בקורס זה יישאלו שאלות על הבסיס התיאורטי והשאלות העקרוניות בנושאי מס‪.‬‬

‫שאלות לדוגמה‬ ‫ב‪.‬‬

‫ממשלת ישראל שוקלת הצעת חוק חדשה במסגרתה המע"מ יוטל באופן שונה על כל רכישה‪ :‬ברכישות עד‬ ‫‪.1‬‬
‫‪ 1,000‬ש"ח‪ ,‬יוטלו מע"מ בשיעור של ‪ ;10%‬ברכישות עד ‪ 2,000‬ש"ח יוטל מע"מ בשיעור של ‪ ;15%‬ברכישות‬
‫מעל ‪ 2,000‬ש"ח יוטל מע"מ בשיעור של ‪ .25%‬בהינתן נתונים אלה‪ ,‬מה נכון יהיה לומר על מע"מ?‬
‫מע"מ איננו מקדם שוויון‪.‬‬ ‫א‪.‬‬
‫מע"מ הוא מס פרוגרסיבי‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬
‫מע"מ הוא מס יחסי‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬
‫מע"מ מסייע למימון פיתוח פרויקטי תשתית חשובים במדינת ישראל‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬

‫יוסף הוא חקלאי המחזיק בזכות חכירה בקרקע בקיבוץ שפיים‪ .‬לאחר שהגיע לגיל ‪ 55‬החליט להעביר את‬ ‫‪.2‬‬
‫הבעלות בחלקה שבבעלותו‪ .‬לאחר משא ומתן‪ ,‬הסכים יוסף למכור את החלקה למיכאל‪ ,‬במתווה הבא‪:‬‬
‫מיכאל ישכור את החלקה ל‪ 5 -‬שנים עם ‪ 6‬תקופות אופציה נוספות בנות ‪ 5‬שנים כל אחת‪ .‬מה המס שישלם‬
‫מיכאל על העסקה?‬
‫מס רכישה‪.‬‬ ‫א‪.‬‬
‫מס שכירות‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬
‫מס שבח מלא‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬
‫מס על הכנסה פירותית‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬

‫יששכר הוא רואה חשבון המייצג כמה מהקבלנים הגדולים בישראל‪ .‬במסגרת עבודתו‪ ,‬הוא קיבל פעמים‬ ‫‪.3‬‬
‫רבות שטחים מסחריים ודירות מגורים בתמורה לשירותיו‪ ,‬עד אשר למצב שבבעלותו ‪ 25‬חנויות רחוב ו‪5-‬‬
‫דירות מגורים‪ .‬יששכר החליט להקדיש את כל מרצו לפיתוח עסקי הנדל"ן שבבעלותו‪ ,‬ולשם כך הקים את‬
 ‫‪2‬‬

‫חברת יששכר ‪ , 1‬המחזיקה בחנויות הרחוב‪ ,‬מעסיקה עובדי תחזוקה ופועלת לשיפור ואיתור נכסי נדל"ן‬
‫נוספים; אשר לדירות המגורים‪ ,‬הוא המשיך להחזיק בהן באופן פרטי‪ ,‬ומפעם לפעם השכיר אותן לשוכרים‬
‫שונים‪ .‬פקיד השומה פנה ליששכר וטען כי עליו לשלם מס הכנסה מכוח סעיף ‪ )1(2‬לפקודה על דירות‬
‫המגורים‪ .‬האם טענתו נכונה?‬
‫כן‪ .‬ההפרדה בין הנכסים העסקיים לנכסים הפרטיים היא מלאכותית ונועדה רק כדי להשתמט ממס‪.‬‬ ‫א‪.‬‬
‫לא‪ .‬דירות מגורים לעולם אינן יכולות להקים הכנסה מעסק‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬
‫כן‪ .‬מדובר בעסק להשכרת נכסים‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬
‫לא‪ .‬אופי פעילות השכרת הדירות איננה עולה כדי הכנסה אקטיבית המצדיקה תשלום מס הכנסה‪,‬‬ ‫ד‪.‬‬
‫אלא מדובר בהכנסה פסיבית‪.‬‬

‫איזה מהמשפטים הבאים איננו נכון?‬ ‫‪.4‬‬

‫איגוד מקרקעין היא חברה שהנכס העיקרי שלה הוא החזקות במקרקעין‪.‬‬ ‫א‪.‬‬
‫הכנסה מחקלאות היא הכנסה פירותית‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬
‫לעולם אין גביית מס ללא מימוש‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬
‫הגדרת מקרקעין בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג‪ 1963-‬איננה זהה להגדרת מקרקעין‬ ‫ד‪.‬‬
‫בחוק המקרקעין‪ ,‬התשכ"ט‪.1969-‬‬

‫דניאלה ואריאלה הן אחיות‪ .‬דניאלה החליטה להעניק לאחותה אריאלה את החלק שירשה במקרקעין של‬ ‫‪.5‬‬
‫סבן המנוח‪ .‬מה הדין?‬
‫ההעברה פטורה ממס שבח‪ .‬יש שליש מס רכישה‪.‬‬ ‫א‪.‬‬
‫יש ליש מס שבח‪ ,‬אין מס רכישה‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬
‫יש שליש מס שבח ושליש מס רכישה‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬
‫מאחר שמדובר בסב אין פטור ממס‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬

‫יוסף הוא עורך דין שכיר במשרד תל אביבי גדול‪ .‬במסגרת ניסיונו להשיג לקוחות‪ ,‬הוא יצא עמם מספר‬ ‫‪.6‬‬
‫פעמים לארוחות צהריים יקרות ושילם עליהן‪ .‬יוסף פנה לפקיד השומה וטען כי מאחר שמדובר בהוצאות‬
‫עסקיות יש לנכות את ההוצאות מהכנסתו‪ .‬מה הדין?‬
‫מאחר שהוא עובד שכיר ממילא אין לו ניכוי הוצאות‪.‬‬ ‫א‪.‬‬
‫מדובר בהוצאה עסקית‪ ,‬ולכן מדובר בהוצאה מותרת בניכוי‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬
‫ההוצאה הייתה מותרת בניכוי רק אם יוסף הוא שותף‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬
‫ההוצאה הייתה מותרת בניכוי רק אם יוסף היה בעלי המשרד‪.‬‬ ‫ד‪.‬‬
 ‫‪3‬‬

‫פתרון‬
‫‪ .1‬ב ‪ .‬מע"מ שנעשה במדרגות מבטא יותר את הצורך לגבות מס גבוה יותר ממי שמרוויחים יותר‬
‫(ובעצם מוציאים הוצאות על מוצרים יקרים יותר)‪ .‬אמנם‪ ,‬המע"מ במצב זה אינו פרוגרסיבי‬
‫לגמרי‪ ,‬אך זה שיפור‪.‬‬
‫‪ .2‬א ‪ .‬השאלה עוסקת במיכאל שהוא הרוכש‪ .‬לו היה מדובר ביוסף – היה מס שבח מלא נוכח אורך‬
‫האופציה בהסכם אחד‪.‬‬
‫‪ .3‬א‪ .‬יש פה הפרדה מלאכותית של הפעילות‪ .‬בעצם יש לראות בכל כחטיבה אחת‪ .‬תשובה ג נכונה גם‬
‫היא‪ ,‬אך נכונה פחות מא‪.‬‬
‫‪ .4‬ג ‪ .‬נזכיר את סוגית רווחי השערוך ואת המקרה של גביית מס ממי שהפסיק להיות תושב ישראל‪.‬‬
‫‪ .5‬א ‪ .‬גם נוכח ההורשה וגם נוכח היותן אחיות (ס' ‪ 62‬לחוק)‪ .‬שימו לב שאם מדובר היה בחלוקת‬
‫הדירה ויתרת מזומן מהעזבון (ללא הכנסת כסף של היורשים מהבית) במסגרת הסכם חלוקה בין‬
‫יורשים‪ ,‬לא היה מיסוי כלל‪.‬‬
‫א ‪ .‬יוסף הוא שכיר‪ .‬הוא אינו זכאי לניכוי הוצאות מהכנסתו‪ .‬לו היה מדובר בעסקו שלו או בבקשה‬ ‫‪.6‬‬
‫מצד משרדו – התשובה הנכונה הייתה ב'‪ .‬תשובות ג ו‪-‬ד אינן נכונות נוכח נחרצותן ("רק")‪.‬‬