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    ©) studocu CASO Jockey Plaza 2018 - Nota: 1 OS FitchRatings YO: JAI py 388% Financiamiento Estructurado Cee Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A. Rating Clasificacién Clasificacién Instrumente sii Tra, Bay 3a ENN aT Primer Progr. ce Bonos ap hai gor nr orunt de USS150 NA on Ifracion tnanclraaudiada a dclombre 2017 Casticatonasotrgadas en Comitis do fechas 18052018 yianieorr Porspectiva Estable Motodotogia Aplicada: Metodclogia Maestra de CClasteacon de Finanzas Estucturadas (01-2017) y todologia Macsira de Clas‘icacin de Empresas, No Financieras (01-2017) Analistas Sergio Casto Deza sergio.castro@aai compe (611) 444 5588 Fiorella Torres NiAo florella,torres@aal.com.pe (611) 444 5588 Fundamentos Las clasificaciones otorgadas a la Primera, Segunda y Tercera Emisién del Primer Programa de Bonos Corporativos Jockey Plaza se sustentan Principalmente en EI posicionamiento del centro comercial. EI Jockey Plaza Shopping Center (JPSC 0 el Centro Comercial) es el mall con el mayor ticket promedio del pais. Cuenta con més de 160,000 m2 de GLA, aproximadamente 1.9 millones (MM) de visitantes al mes, y su ubicacién fs considerada estratégica, dado que cuenta con acceso desde dos avenidas de alto trénsito en Ia ciudad de Lima. Si bien es vsitado por Poblacién de todos los estratos sociales, su drea de influencia concentra poblacién con un poder adquisitivo medio y medio-alto. ‘Su buen posicionamiento le asegura una alta demanda por sus espacios arrendables, lo que le ha permitdo tener las taifas mas altas por arriendo de locales en términos relativos a otros malls, Asimismo, al ser un centro comercial consolidado ha podido mostrar en sus més de 20 afios de operacién, mayor resiliencia en coyunturas desfavorables, El alto potencial del sector. En el Peri ain es baja la penetracién de los centros comerciales, por lo que existe un alto potencial en el sector. Si bien en los titimos afios se ha observado una desaceleracién econémica, el buen desemperio de los afios precedentes permitié. ampliar la participacién de la clase media dentro de a pirémide poblacional, asi como {do mejorar su ingreso per cApita. A ello se suma los beneficios del bono demografico en el Pert, debido a que una parte importante de la pablaci6n es relativamente joven. Lo anterior generaria en el mediano plazo un crecimiento en la fuerza laboral, que a su vez, ampliaria la capacidad de La estrategia comercial de Administradora Jockey Plaza Shopping Center (AJPSC). La experiencia producto de los afios que viene operando el Centro Comercial, le ha permitide a AJPSC conocer los gustos y preferencias del consumidor y establecer una estrategia comercial que se basa en: i) un mix éptimo de marcasiproductos para maximizar la rentablidad; i) dferenciacién por marca y experiencia de compra, basada fen marcas exclusivasiflagships; y, il) un enfoque en tiendas menores versus las ancias, con un mayor interés en locatarios vinculados a diversién y entretenimiento. Estos alributos le han otorgade la ventaja de contar con un bajo nivel de desocupacién (por debajo del 1% en los éllimos afios histéricamente por dabajo de 5% desde el 2000). Cabe sefialar que dentro de su estrategia destaca el crecimionto del area arrendable (CAGR 2014 - 2017: 6.1%) para la incorporacién de nuevas marcas locales @ intemacionales (57 y 43% del total de locales a dic. 2017, respectivamente), para lo cual se construyé un Segundo Hall (Nueva Nave), y un centro financiero, acorde con la tendencia de otros paises con mayor desarrollo dentro del rubro, wurn.aai.com.pe Mayo 2078 ‘isdoamerisamabiorensterinvon EY studocu Downloaded by Ingrid Dayana Rojas Mani idrojasm@unal. edo) Py #BERB08 iin Asimismo, se continué con ta estrategia de mejora de la ‘experiencia de visita del cliente. En linea con lo anterior, Gurante el 2017 se realiz6 el reordenamiento interno del parking y la remodelacién de la playa norte, faciltando el ‘acceso al mal La estabilidad de los flujos. E1 Centro Comercial cuenta con nueve fiendas ancla cuyos contratos de alquiler son de largo plazo. Asi, durante el 2017 los ingresos por arrendamiento de locales ‘se Incrementaron en 2.1% con respecto al 2016. Cabe mencionar que en el 2017 se realizé una remodelacién mayor {de la tienda Ripley por motivo de su aniversario N‘20 en el mall (inversién de aprox. S/ 50 MM), cuyas obras produjeron temporalmente una menor recaudacign en la renta de Ripley ‘durante el 2017, esperdndose una mejora para el 2018 al haberse finalzado los trabajos en setiembre 2017. Por su parte, el resto de locatarios son diversos, no sélo en ruimero (mas de 600 tiendas a dic, 2017), sino también en el tipo de negocio. Si bien sus contratos son a plazos menores, ‘contemplan clausulas de lucro cesante. Asimismo, la mayoria de [as tiendas que son consideradas estratégicas contemplan tuna renta mayoritariamente con base fa, lo eval reduce la ‘exposicién del centro comercial en tiempos de crisis Evolucién favorable de ingresos y perspectivas de ‘crecimiento, La adecuada gestién, las constantes mejoras implementadas y a ampliacién del area arrendable, le han permitido a AJPSC mantener una tasa creciente en su nivel de ingresos, Asi, el crecimiento promedio anual de sus ingresos (CAGR 2017 - 2012) ha sido de 11.4%. Sin embargo, ‘se debe considerar que nuevas ampliaciones importantes del ‘rea arrendable probablemente vendtian acompafiadas de la incorporacién de nuevos derechos de uso sobre nuevos terrenos, ya que el espacio actual disponible es limitado, Por su parte, a diciembre 2017 el EBITDA’ ascendié a $/ 172.4 MM, observandose un crecimiento de 4.0% con respecto al 2016, en linea con el crecimiento registrado por los ingresos. Conservador nivel de endeudamiento. En el periodo 2012-2014 la Administradora tuvo un indicador Deuda Financiera / EBITDA promedio de 12x; sin embargo, debido a las mayores inversiones financiadas con deuda, el nivel de apalancamiento se elevé a 29x a fines del 2016. No obstante, dicho indicador se redujoligeramente a 2.7x al cierre del 2017, Producto, entre otros, del mayor nivel de ingresos. En el transcurso de los préximos arios continuaria reduciéndose, debido a los fluos que generarian los nuevos locatarios y a ‘gue las futuras inversiones serian relacionadas basicamente {al mantenimiento, remodelacién paisajismo e iluminacién del ‘mall. Cabo sefialar que AJPSC presenta niveles bajos de ‘endeudamiento, al compararse con el promedio de a industria (6.0 a 6.0x), ‘iterate a establecid para ness covenants ol Cant Financiamiento Estructurado Por otto lado, cabe mencionar que el nivel promedio durante la vigencia de los Bonos seria, segiin el modelo sensibilizado de la Clasiicadora, de 2.4x, dado que los Bonos cuentan con tun period de gracia de diez afios. Dicho dato no considera futuras ampliaciones, ya que el espacio fisico actual se encuentra limitado. Limitado nivel de diversificacién como operador de centros comerciales. AJPSC cuenta con un tinico centro comercial, que si bien mantiene un sélido posicionamiento en la industria; tiene la desventaja de no ser el duefio del terreno y de operar bajo la modalidad de un conisato de uso del derecho de superficie con fecha de término en el 2035. Esto constituye un desafio para el mantenimiento sostenido del crecimiento del nivel de ingresos, Adecuado nivel de cobertura del servicio de deuda y cronograma de amortizacién holgado. Segin el escenario sensibiizado evaluado por la Clasificadora se obtendria un Ratio de Cobertura de Servicio de Deuda (Free Cash Flow / Servicio de Deuda) promedio de 1.90x. Por otro lado, los, primeros diez afios de gracia, permiten que las ampliaciones que se vienen realizando se consoliden en lo que se refiere a la generacién de fiujos y rentabilizar més las inversiones realizadas, Dado que las emisiones de los Bonos se empiezan a amortizar fn el 2026, la Clasiicadora esperaria que un afio antes AJPSC mantenga altos niveles de liquidez corriente, de modo tal que los flujos acumulados, sumados a la generacién, le permitan cubrir el servicio de deuda con holgura, {Qué podria modificar las clasificaciones asignadas? La Clasificadora consideraria que un aumento sostenido en los riveles de vacancia que afecte la generacion de flujos yo, mayores riveles de endeudamiento que no. vayan acompafiados de una mayor generacién, podrian ocasionar que el ratio Deuda Financiera / EBITDA se ubique por encima de 3.0x de manera sostenida, lo que podria implicar un ajuste fen los ratings otorgades. Por otro lado, actualmente no se esperarian aumentos en las clasificaciones vigentes. Administradora Jockey Plaza Shopping Center Mayo 2018 Downloaded by Inge Dayana Rojas Manrique (rojasm@unaledco) Py #BERB08 iin Acontecimientos Recientes En sesién de Directorio realizada en diciembre 2017, se ‘acordé aprobar una Transaccién Extrajudicial que solucioné Y puso fin a los desacuerdos, objeto de arbitraje, entre AJPSC y Tiendas Peruana S.A, Cabe sefialar que esta tltima ‘opera la tienda departamental Oechsle en el Centro Comercial Perfil ‘Administradora Jockey Plaza Shopping Center (AJPSC) se Cconstituyé en mayo de 1996 como parte del grupo Alas Cumbres. La Compaitia inicio sus operaciones en abril de 11997 con a administracion del centro comercial Jockey Plaza Shopping Center (JPSC o el Centro Comercial), el mismo que logré rapidamente posicionarse como el ider en la industria Dicho centro comercial fue construido inicialmente sobre un terreno de unos 130,000 metros cuadrados, de propiedad de terceros (antes del Jockey Club del Pend, actualmente de propiedad de Portalia S.A), denominado Parcela B, cuyo ‘derecho de superficie fue cedido a AJPSC a partir de abril 2000. Actualmente, el Centro Comercial opera sobre las parcelas B, C-1 y F (ver diagrama), para lo cual cuenta con contratos {de uso de superficie, los mismos que vencen a partir del 2035. La Parcela B es sobre la que se ubica la Nave Central y formaré parte del Fideicomiso de Actvos, el mismo que ‘serviré de garantia para los inversionistas que adquieran los, Bonos (clasificados hasta por un maximo en circulacién de US$150 MM). [MAPA DEL CENTRO COMERCIAL Financiamiento Estructurado Salud (Centro Médico), el Boulevard, el Centro Financiero y recientemente la Nueva Nave, la misma que conecta ‘echsle con Paris, y que busca generar un nuevo corredar ‘con tiendas menores, que conecta con la Nave Central Consolidando un circuto de transite més potente para el mall A fines del 2017 se inauguré una nueza zona, denominada La Alameda Jockey Plaza, con 28 médulos que agrupan ‘marcas independientes y de emprendimiento distribuidos en la parte frontal del ingreso por la avenida Javier Prado a lo largo de 126 m2 de paseo peatonal Adicionaimente, se ha culminado la ampliacién y el reordenamiento intemo del parking, al igual que con la remodelacién de la playa norte. Se mejoraron las vias intemas de las playas de estacionamiento con apoyo de sefialética estandarizada y sistemas de guiado, que permiten conocer en tiempo real la disponibiidad por zonas. Asimismo, se implement una plataforma de servicios novedosos como el APP Jockey, Whatsapp, quardacompras, entre otros, CCabe afiadir que se reforzé la oferta de restaurantes, entre otros; buscando siempre offecer un mix de productos atractivo y mejorar la experiencia del cliente, Al cierre del 2017, alrededor del 57% de los locales orrespondian a operadores nacionales y el 43%, a intemacionales (40 y 60% a fines del 206, respectivamente) Asimismo, el JPSC cuenta con nueve tiendas anclas (Saga, Ripley, Oechsle, Plaza Vea, Tottus, Sodimac, Pars, Cinemark y Divercity) que potencian la oferta. A ellas se ‘suman mas de 600 tiendas menores, AJPSC opera sélo un centro comercial, el JPSC, el mismo ‘que es el més grande del pais en términos de area ‘arrendable. Al cietre del 2017 contaba con un area construlda y arrendable de aproximadamente 347,000 y 164,000 metros cuadrados (considerando la ultima ampliacién), respectivamente, Durante el 2017 el Centro Comercial ragistré ventas por SI 1,808 MM y AJPSC tuvo ingresos por arrendamiento de locales por S/ 207 MM (Si 1,857 y 202 MM ‘en el 2016, respectivamente). Alo largo de su historia, el JPSC ha ido incorporando metros ‘cuadrados al area arrendable, con nuevas areas de ‘entretenimiento, moda y servicios coma por ejemplo: Jockey EI JPSC es visitado aproximadamente por 1.9 MM de personas al mes, lo que lo hace uno de los malls con mayor ‘numero de visits en el pais. Estrategia PSC tiene un modelo de negocio que busca maximizar su rentabilidad y la de sus locatarios. En ese sentido, se apoya fen tres pilares: |) lograr un mix de marcas y productos atractivo; i) focalizarse en tiendas menores versus anclas; y li) buscar diferenciarse por marca y experiencia de compra. En paralelo se viene desarrollando una plataforma multicanal que busca estar mas cerca al consumidor, entre los cuales se puode citar a la revista del mall (Revista J), una sefial de televisién (Canal), venta de publicidad en pagina web, entre otros. Por su ubicacién estratégica, JPSC es accesible a todos los estratos sociales; no obstanie, tiene un posicionamiento fuerte en los estratos con mayor poder adauisitvo, lo que se refleja en el alto ticket promedio de compra y constituye una fortaleza para el mismo. Administradora Jockey Plaza Shopping Center Mayo 2018 ‘isdoamerisamabiorensterinvon EY studocu Downloaded by Ingrid Dayana Rojas Mani idrojasm@unal. edo) Py #BERB08 iin Con a diversidad de tiendas y mix de productos, JPSC busca dar una oferta integral en one stop shopping, aprovechando ‘el conocimiento que estos afios le han dado respecio a los ‘gustas y tendencias del consumidor peruano, En resumen, en la actualidad JPSC esta enfocado en la ‘experiencia del consumidor, dandole mayor énfasis a mejorar ‘el entretenimiento y diversion, Posicién Competitiva En cuanto a su posicién frente a sus competidores, el JPSC

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