CAPITULO 6

DERECHOS REALES

Concepto. Enumeración. Creación. Caracteres.

Los Derechos Reales están legislados en el Libro IV del Código Civil y Comercial,
donde se trata de las cosas consideradas en sí mismas, o en relación a los derechos; de la
posesión y tradición para adquirirlas; de las acciones reales; de los derechos reales; del
dominio de las cosas y de los modos de adquirirlos; de las restricciones y límites del
dominio; del uso y de la habitación; de las servidumbres activas en general; de las
servidumbres en particular; de las hipotecas; de la prenda y de la anticresis. Y de una
nueva serie de derechos reales con mayor o menor injerencia en nuestras profesiones
desde superficie hasta cementerios privados. Vale decir que legisla sobre las cosas, la
posesión y los derechos reales.

Conceptualmente el Código establece: “El derecho real es el poder jurídico, de

estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y
que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás
previstas en este Código”.
OBJETO: El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
Notemos entonces que ahora puede ser no solo sobre cosa sino también sobre derechos,
diferencia muy importante. Se acepta que el objeto puede consistir en un bien
taxativamente señalado por la ley, pensando en casos de derechos sobre derechos,
como la hipoteca del derecho de superficie en su modalidad de derecho sobre cosa
ajena; o en casos de derechos complejos como el tiempo compartido.
Esta concepción es nueva ya que antes solo se refería a cosas.

Los derechos reales son los que establecen una relación directa entre las cosas y las
personas a cuyo favor se ha constituido algún derecho real. Por ej.: si yo compro una
cosa mueble o inmueble, y me la entregan, soy propietario de ella o ejerzo un derecho
de dominio. Si alguien constituye a mi favor una servidumbre de tránsito, de acueducto
o de sacar agua, soy titular de las respectivas servidumbres que son un derecho real.

El artículo 1887 del CCyC enumera cuales son los derechos reales:
1) el dominio;
2) el condominio;
3) la propiedad horizontal;
4) los conjuntos inmobiliarios;
5) el tiempo compartido;
6) el cementerio privado;
7) la superficie;
8) el usufructo;
9) el uso;
10) la habitación;
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 11) la servidumbre;
12) la hipoteca;
13) la anticresis;
14) la prenda.

Los derechos reales solo pueden ser creados por la ley”, vale decir que no pueden ser
creados por la voluntad de las partes, porque todo lo referente a la propiedad y al
régimen de los inmuebles interesan al orden público y a la comunidad organizada, de
suerte que no puede dejarse librado al criterio de las personas crear otros derechos reales
fuera de los establecidos por la ley, esto está establecido en el CCyC en su artículo
1884: “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es
establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la
ley, o la modificación de su estructura.”

Los caracteres de los derechos reales son los siguientes:

a) Son derechos reales absolutos en cuanto son oponibles contra cualquier persona que
intente perturbarlos o menoscabarlos o desconocerlos;
b) En la relación que origina, existe un sujeto que es el titular del derecho real y la cosa
sobre la cual se ejerce ese derecho;
c) Son, en principio, de larga duración en el tiempo;
d) Originan dos ventajas: uno, el llamado derecho de persecución, y el otro, el derecho
de preferencia; (1886).- El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la
cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro
derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.
e) Para adquirirlos es necesario que se haga la tradición o entrega de la cosa, no se
puede adquirir derechos reales, sin que medie previamente la tradición.

CLASIFICACION
Derechos reales sobre cosa propia o ajena.
Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio,
la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el
cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.
Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen
cargas o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en
contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de
ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.

Derechos reales principales y accesorios.

Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de
garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda, que son derechos reales de
garantía.

Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables.

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Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción
de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan.
Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre
su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.

Nociones sobre posesión: Concepto legal de posesión y tenencia.

Distinción entre ambas Instituciones.

La definición anterior era de una concepción muy clara, expresaba que, habrá posesión
de las cosas cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con
intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.
El CCyC establece en su art. 1909. Hay posesión cuando una persona, por sí o por
medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de
un derecho real, lo sea o no.
La posesión está constituida por dos elementos: uno material, que viene a ser la cosa
sobre la que se ejerce el poder de hecho; y otra, la intención que es un elemento
subjetivo, intelectual o intencional, o sea el ánimo de tener la cosa como dueño.
La posesión no debe ser confundida con la propiedad: la posesión, confiere al poseedor
el derecho de tener la cosa sometida a su voluntad de usarla y aprovecharla, y ese
conjunto de derecho recibe en doctrina el nombre de jus posessus o derechos derivados
de la posesión. En cambio la propiedad confiere al propietario el derecho de poseer la
cosa o jus possidendi, o sea el derecho de dominio que necesita de la entrega o tradición
de la cosa, para que el derecho de propiedad sea completo. La posesión esta protegida
por las acciones posesorias de la manutención y de recuperación, mientras que la
propiedad esta protegida por las acciones reales denominadas acción reivindicatoria,
acción negatoria. Podría decirse que la posesión es la antesala del derecho de propiedad,
ya que sin la posesión no puede haber derecho de dominio o propiedad.
La posesión tiene, en derecho, interés desde el punto de vista de su contenido u objeto
del derecho, toda vez que no hay derecho de dominio sin la posesión; como elemento de
un derecho es necesario la posesión para adquirir derechos en ella ya sea por ocupación,
ya por prescripción adquisitiva; y como causa de un derecho por cuanto la posesión
produce efecto por si misma y está protegida por las acciones posesorias.

La tenencia se definía como que el que tiene efectivamente una cosa, pero
reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa y representante de la
posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho. Por
ejemplo: el locatario es un mero tenedor en nombre del propietario o locador. El
usufructuario es un tenedor y representante del dueño de la cosa. El depositario,
comodatario, el usuario, el habitador, etc., son tenedores de la cosa en nombre del dueño
de la misma.
El CCyC establece en su art. 1910.Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio
de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del
poseedor.

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La posesión es tener una cosa como dueño. En cambio, el tenedor tiene la cosa en
nombre del dueño, aunque esa tenencia repose en un derecho creditorio o real, tal como
el locatario, comodatario, depositario, usufructuario, usuario, habitador, etc...
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PUBLICIDAD REGISTRAL

La publicidad registral es un principio de los derechos reales a fin de su oponibilidad a

terceros.
Inmuebles: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles,
solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en
los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Estas adquisiciones o
transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”.
El, art. 1893 del CCyC establece: La adquisición o transmisión de derechos reales
constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a
terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
La publicidad de los inmuebles se realiza en el Registro General de la Propiedad
Inmueble.
Muebles: Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a
favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el
respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa
registrable y éstos no son coincidentes.

El Registro de la Propiedad es DECLARATIVO

El Registro de la Propiedad No es CONSTITUTIVO.
El derecho nace fuera del Registro

DOMINIO
El derecho de dominio: Sus atributos y caracteres.

El art. 1941 del Código Civil y Comercial define el dominio perfecto como “el derecho
real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente
de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley”. En la segunda parte del mismo
artículo determina que “El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo
contrario”. Considero de utilidad para su comprensión enunciar la anterior definición: el
derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la
acción de una persona.
No hay que confundir el dominio con propiedad, aunque los dos términos parezcan
sinónimos.
El derecho de dominio se ejerce sobre cosas, o sea bienes materiales susceptibles de
valor económico.

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En cambio, el derecho de propiedad se refiere a toda clase de bienes, sean
materiales o inmateriales, corporales o incorporales siempre que tengan valor
económico. El conjunto de bienes de una persona es lo que se llama patrimonio.
Los caracteres del derecho de dominio son: exclusivo, perpetuo y amplio.
El dominio es exclusivo según el art. 1943 del Código Civil y Comercial. “El dominio
es exclusivo y no puede tener más de un titular”. Dos o más personas no pueden tener
cada una en el todo el dominio de una cosa, solo una persona puede ser titular de
dominio de una cosa, por ello su carácter de exclusivo. Pero dos o más pueden ser
propietarios en común de la misma cosa, por la parte indivisa que cada uno puede tener
en ella, en este caso no estamos hablando de dominio sino de otro derecho real diferente
que es el condominio.
El carácter perpetuo surge del art. 1942 del Cód. Civil y Comercial, cuando allí se
establece que el dominio es perpetuo, no tiene límite en el tiempo y subsiste
independientemente del ejercicio que se pueda hacer de él, ya que el propietario no deja
de serlo aunque no ejerza ningún acto de propiedad, aunque esté en la imposibilidad de
hacerlo, y aunque un tercero los ejerza contra su voluntad o bien contando con su
consentimiento, a no ser que deje poseer la cosa por otra persona durante el tiempo
requerido para que este pueda adquirir la propiedad por prescripción.
También se menciona como carácter del derecho de dominio la amplitud, porque es el
derecho más amplio de señorío que se tiene sobre una cosa. El propietario es dueño de
la cosa con todos los accesorios, frutos y productos.
En otras épocas se ha sostenido que el derecho de dominio habría sido también
absoluto. Pero es de advertir que en cualquier época de la humanidad el derecho de
propiedad estaba sujeto a restricciones y limitaciones ya sea en interés de la colectividad
o bien en el interés de los vecinos. A medida que las sociedades progresan y se civilizan
el derecho de dominio va sufriendo limitaciones en interés de la comunidad, ya sea por
razones económicas, sociales, políticas, culturales, etc. De ahí que se sostenga que la
propiedad tiene una función social que cumplir, ya que la sociedad está interesada en
que no se mantenga sin explotación y sin uso los bienes que pueden generar riquezas
económicas, por cuanto las tierras sin explotación causan perjuicios a la sociedad al
mantenerlas inactivas privándose de la riqueza que pueden generar para satisfacer las
necesidades colectivas. De ahí los gravámenes a los sitios baldíos y a los latifundios
porque atentan contra el progreso de la sociedad.
La facultad de exclusión inherentes al derecho de dominio está prevista en el artículo
1944 del Código Civil y Comercial, o sea que el dueño puede excluir a extraños del uso,
goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella,
y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.
Se puede poseer la cosa, servirse de ella y disponerla para venderla, ya para constituir
derechos reales o creditorios, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular. El
propietario tiene la facultad de ejercer sobre la cosa todos los actos jurídicos de que ella
es legalmente susceptible, alquilarla o arrendarla, enajenarla a titulo oneroso o gratuito,
y si es inmueble gravarla con servidumbres o hipotecas, incluso puede abandonar la
cosa sin transmitirla a otra persona. El carácter de propietario implica la facultad de
excluir a cualquier tercero de el uso, goce o disposición de la cosa, como puede prohibir
que en los inmuebles del propietario se ponga cualquier cosa ajena, se entre o pase por
ella, pudiendo encerrar los inmuebles con paredes, pozos o cercos, sujetos a los
reglamentos policiales.

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Con respecto a la extensión del dominio ha habido grandes cambios al pasar del
Código Civil anterior que determinaba que la propiedad del suelo se extiende a toda su
profundidad, y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares (sin límites); al
actual Código Civil y Comercial que determina que el dominio de una cosa inmueble se
extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea
posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
El propietario puede, en consecuencia, ejercer ese derecho de propiedad y realizar en el
subsuelo de su terreno toda clase de construcciones o de excavaciones, etc. No le
pertenecen en el subsuelo aquello que hemos visto son bienes privados del Estado, la
ley reconoce al dueño del suelo ciertas clases de materias o sustancias minerales de
naturaleza pétrea o terrosa, en general todas las materias que sirvan para la construcción
y ornamento.
El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo, puede extender en él sus
construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas y puede
demandar también la demolición de las obras del vecino que a cualquier altura avancen
sobre ese espacio. La propiedad del espacio aéreo se determina por líneas
perpendiculares a la superficie, es decir por líneas perpendiculares al contorno del
inmueble. Dentro de este perímetro la propiedad se extiende hacia arriba, pero NO
ILIMITADAMENTE como antes, sino que ahora reconoce limitaciones que pueden
provenir de normas restrictivas, como por ejemplo debido a la navegación aérea.

Claro está que la propiedad de una cosa comprende la de los accesorios que se
encuentran en ella, natural o artificialmente unidos, que forman un todo, en orden a lo
dispuesto en el artículo 1945 primer párrafo del Código Civil y Comercial. Vemos que
enuncia las construcciones y las plantaciones (1945 tercer párrafo), son cosas accesorias
al suelo, pertenecen al dueño (excepto si se trata de casos de Propiedad Horizontal o
derecho de superficie, aclaración necesaria con estos nuevos derechos reales).

INVIOLABILIDAD
El artículo 17 de la Constitución Nacional consagra la primera garantía del derecho de
propiedad al establecerse que la propiedad es inviolable y ningún habitante de la
Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley.
Contra los abusos del Estado, el propietario tiene a su alcance las acciones ordinarias
protectoras de la posesión y del dominio, ya que para llegar a ocupar un inmueble
particular el Estado debe previamente dictar las leyes expropiatorias, pagar o depositar
la justa indemnización y recién obtener de la justicia que se lo ponga en posesión del
bien expropiado, salvo cuando media razones de urgencia justificada –inundaciones,
terremotos o cualquier otro fenómeno natural de proyecciones extraordinarias. Ej.:
incendio que haga necesaria la ocupación temporaria o definitiva de la propiedad
particular para obra de defensa, seguridad o protección de otros bienes tan respetables
como el derecho privado de dominio.

Dominio imperfecto
Hay casos en que el dominio es imperfecto
 si está sometido a condición o plazo resolutorios

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  si la cosa está gravada con cargas reales
Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el desmembrado.
Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo
cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la
ley. Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al
término de diez años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel
plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez años transcurren sin haberse producido la
resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa
desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto.
El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto, pero
los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su
derecho.
La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo, excepto que lo
contrario surja del título de adquisición o de la ley. Si la revocación es retroactiva el
dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el
titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño
Readquisición del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o condición, el dueño
revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del
dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción
constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se
requiere a efecto de su oponibilidad.
Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por
contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del
fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el
testamento o la ley.
El dominio fiduciario hace excepción a la normativa general del dominio y, en
particular, del dominio imperfecto en cuanto es posible incluir en el contrato de
fideicomiso las limitaciones a las facultades del propietario contenidas en las
disposiciones legales del fideicomiso.
El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto los
actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones
contractuales pactadas.
La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo respecto de los actos
realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del fideicomiso y a las
disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de buena fe y
título oneroso.
Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del fideicomiso, el
fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del
dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción
constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se
requiere a efecto de su oponibilidad.
Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al dueño perfecto todos los actos
realizados por el titular del dominio fiduciario.
Si la extinción es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los
actos jurídicos realizados.

Tradición - Modos de adquirir el dominio en el Código Civil y Comercial Argentino

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La tradición, como medio de adquirir el dominio significa la entrega de la cosa que ha
sido objeto del negocio jurídico.
El art. 1924 del CCyC la define. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra
que la recibe. Debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos, una
de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con
relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o
de éste de recibirla.
Para que la tradición traslativa de la posesión haga adquirir el dominio de la cosa que se
entrega debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para enajenar, y el que la
recibe sea capaz de adquirir. La tradición debe ser por título suficiente para transferir el
dominio, vale decir titulo apto e idóneo para cualquier operación de enajenación ya sea
venta, donación permuta, aporte en sociedad, préstamo de consumo mutuo, etc.
Desde luego para que exista tradición es menester que los derechos que se tramita sean
propios del que la hace.
Hay otros modos de adquisición del dominio, al ser menos comunes no se enuncian
aquí.

Restricciones y límites al dominio

Las restricciones y límites al dominio pueden ser de variado tipo. Anteriormente las
normas administrativas de restricciones al dominio eran subsidiarias de las establecidas
en el Código Civil.
Ahora es a la inversa, las restricciones al dominio impuestas por el CCyC son
subsidiarias de las administrativas.
El CCyC establece en su art. 1970: Normas administrativas. Las limitaciones impuestas
al dominio privado en el interés público están regidas por el derecho administrativo. El
aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con
las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Los límites impuestos al
dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las
normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Restricciones por interés público. Estas son regidas por el Derecho Administrativo, son
ilimitadas en su número y atienden al interés público por diversas causas, generalmente
implican una obligación de no hacer y no dan lugar a indemnización. Un ejemplo típico
de este tipo de restricción son las ochavas.
Otros: Excavaciones o fosos que puedan causar la ruina de edificios en predios linderos.
No se puede construir cerca de una medianera pozos, cloacas, letrinas que causen
humedad o afecten solidez o salubridad de los edificios linderos. Generalmente está
reglamentado, pero si no hay reglamentos se recurrirá a peritos. No a las chimeneas,
hogares o fogones contra pared medianera, debe construirse un contramuro. Pone
atención al escurrimiento de las aguas, tanto de los techos como a todas ellas. Regula
luces y vistas sobre predios linderos. Y otras, son temas que el profesional ingeniero
debe conocer.

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Enunciemos y para tener en cuenta, considerando el boom inmobiliario de los últimos
tiempos en nuestra provincia con tantas obras que se construyen, muchas de las cuales
son edificios en altura: en una obra con respecto a las instalaciones provisorias y paso
de personas que trabajan en una obra; si es indispensable poner andamios u otras
instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las personas que
trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la
obra debe reparar los daños causados. (1977)
Las inmisiones regladas en el art. 1973 del CCyC establecen: Las molestias que
ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones
similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la
normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie
autorización administrativa para aquéllas.
Sigue manteniendo conceptos de luces y vistas del anterior código, pero reformuladas y
ahora coloca sus disposiciones con menor jerarquía que las leyes locales. A saber, con
respecto a vistas: en los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión
frontal a menor distancia que la de tres metros; ni vistas laterales a menor distancia que
la de sesenta centímetros, medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se
mide desde el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante.
Con respecto a luces: en el muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la
de un metro ochenta centímetros, medida desde la superficie más elevada del suelo
frente a la abertura. (Recordar que en ambos casos establece excepto que una ley local
disponga otras dimensiones).

SERVIDUMBRES

La servidumbre es un Derecho Real. Se halla legislada en el Código Civil desde el

artículo 2162 al 2183. Los derechos reales pueden ser sobre cosa propia o sobre cosa
ajena, este último es el caso de la servidumbre.
Su definición se halla en el Artículo 2162 del Código Civil y Comercial, que expresa
“La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede
al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente
ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.”

Para mayor claridad podemos agregar la definición anterior, conceptualmente muy

clara: “Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno,
en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien
impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.”

Se tienen los siguientes caracteres:

 Es un derecho real, ya que crea una relación directa entre el titular de derecho y
la cosa.
 Es temporaria o perpetua: si afecta a un predio será (en principio) perpetua, si es
personal con respecto a persona humana será temporaria y se presume vitalicia (si del
título no resulta una duración menor).
 Grava un inmueble ajeno: nadie puede tener una servidumbre sobre un bien
propio.

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Hagamos las siguientes consideraciones:
El que por un título cualquiera adquiere un fundo, al cual es debida una servidumbre,
puede usar de ella, aunque no fuese indicada en el contrato de venta.
La muerte del que ha constituido una servidumbre no la extingue, lo que demuestra (es
consecuencia) que la servidumbre en su constitución no es una obligación personal de
hacer o no hacer.
Si el dueño del predio sirviente se niega a sufrir la servidumbre, el derecho del dueño
del predio dominante no se resuelve en obtener los daños y perjuicios, puede exigir que
los tribunales le hagan dar el goce efectivo de la servidumbre.
Todo esto corrobora lo enunciado, que la servidumbre es un derecho real.

Clasificación
Las servidumbres las podemos calificar de varias maneras:

1 - REAL o PERSONAL. En el CCyC

Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto
pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la
heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser
indispensable que se toquen.
Es menester que se trate de dos inmuebles, uno a favor del cual se ha constituido el
derecho, se denomina fundo dominante y otro sobre el que se constituye la servidumbre,
llamado fundo sirviente. Es independiente de cualquier persona que posee el fundo
dominante.
La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante
y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada
del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.

Servidumbre personal es la que se constituye en utilidad de alguna persona determinada,

sin dependencia de la posesión de un inmueble, se presume vitalicia, si del título no
resulta una duración menor
En este caso el titular del beneficio se llama titular dominante y el fundo sobre el que
recae la servidumbre fundo sirviente.

2 - POSITIVA Y NEGATIVA. En el CCyC

Clasificamos así según su contenido. La servidumbre es positiva si la carga real consiste
en soportar su ejercicio, dejar hacer al titular del predio dominante, como por ejemplo
permitirle el paso; es negativa si la carga real se limita a la abstención determinada
impuesta en el título. El titular del fundo sirviente debe abstenerse de hacer algo (como
el caso de no levantar una pared más allá de cierta altura).

3 - FORZOSA En el CCyC
Con respecto a ellas se establece que nadie puede imponer la constitución de una
servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo,
caso en el cual se denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble
sin comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria
para la explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la
población, y la de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta
perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en
cañerías.

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Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo
dominante, o con la autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar
judicialmente.
La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.
Obviamente, si no es forzosa, es VOLUNTARIA. Esta nace del acuerdo de las partes

También podríamos agregar otras clasificaciones que complementan el concepto

de servidumbre
CONTINUAS o DISCONTINUAS
Según su ejercicio se las clasifica de esta manera; son continuas aquellas cuyo uso es o
puede ser continuo, sin un hecho actual del hombre, como por ejemplo las servidumbres
de vista, es posible que se ejerza continuamente por si misma. Discontinuas son las que
necesitan un hecho humano actual para ser ejercidas, por ejemplo una servidumbre de
paso, que se ejerce mientras la persona transita por el predio sirviente.
APARENTES o NO APARENTES
Según su exteriorización se clasifican de esta manera. Las primeras son las que se
caracterizan por signos visibles y externos (como por ejemplo una ventana). Las otras
no se manifiestan por ningún signo (típico ejemplo es la prohibición de elevar un
edificio mas allá de una altura determinada).

Constitución
Las servidumbres pueden establecerse por los siguientes modos:
Por contratos onerosos o gratuitos (como por ejemplo compra-venta o donación).
En caso de duda la constitución de la servidumbre se presume onerosa.
Por disposiciones de última voluntad (por ejemplo legados)
Por prescripción, en este caso la posesión veinteñal de una servidumbre continua y
aparente permite la adquisición de la misma.
Por voluntad del propietario de dos heredades, el dueño ha sometido una respecto de la
otra con servidumbre continua y aparente y luego realiza una desmembración de ellas
sin cambiar el estado.

Extinción
Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos por el titular
dominante.
Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción de las
servidumbres:
a) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;
b) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;
c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no
estén cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su
extinción, y si no se pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta años desde la
constitución.

CONDOMINIO
Se dice que hay condominio cuando dos o mas personas tienen iguales derechos sobre
una cosa, es decir derechos NO excluyentes.
Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a
varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los

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condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra
proporción.
Pueden dar lugar a situaciones muy complejas que deben ser analizadas en detalle, los
derechos serán iguales pero puede existir distintos porcentajes.
Tiene los siguientes caracteres:
Es perpetuo, subsistiendo independientemente del ejercicio que de él se haga.
Es absoluto pues cada condómino podrá enajenar su parte indivisa, hipotecarla y puede
gozar de su parte indivisa sin el consentimiento de los otros condóminos.
No es exclusivo pues como enunciamos dos o mas personas tienen un derecho de
propiedad sobre la misma cosa.
Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente al condominio.
Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin
alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio
de iguales facultades por los restantes condóminos
Facultades: Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte
indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos.
Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición,
que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros
condóminos.
Muros y condominio
Este es un aspecto muy importante a considerar en las ciudades y pueblos, suele
ocasionar problemas que a veces pueden ser graves. Se mezclan aquí los aspectos
técnico-legales con los ambientales y sociales.
Partimos del concepto de MURO LINDERO: se denomina lindero (o separativo o
divisorio) al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante.
A su vez el LINDERO puede ser:
1) encaballado: el lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles
colindantes.
2) contiguo: el lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de
modo que el filo coincide con el límite separativo.
3) medianero: el lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes.
4) privativo o exclusivo: el lindero que pertenece a uno solo de los colindantes.
5) de cerramiento: el lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo.
6) de elevación: el lindero que excede la altura del muro de cerramiento.
Denominamos enterrado al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a
una construcción en la superficie.
Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un
núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la
obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede
encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor
El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres
metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Esta
medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales

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HIPOTECA

La hipoteca es uno de los derechos reales de garantía. Las garantías pueden ser
personales como la fianza y reales como la hipoteca, prenda o anticresis.
Esta es una garantía del pago de una deuda dineraria, sobre un bien inmueble que
continúa en poder de su dueño.
Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio,
propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

Caracteres:
1. Recae sobre inmuebles, pero en algunos casos puede recaer sobre muebles como ser
sobre buques o aeronaves.
2. Es solemne, solo puede ser constituida por escritura pública (o documentos
expedidos por autoridad competente para otorgarlos). La falta de forma priva de efectos
a la hipoteca, quedando solo perfeccionada como derecho real desde su inscripción en el
RGPI, hasta entonces es inoponible a terceros.
3. Es indivisible (sobre todo el inmueble). Este principio se aplica también al supuesto
de hipotecas constituidas sobre varios inmuebles, en este caso el acreedor podrá
perseguirlos a todos simultáneamente o a algunos de ellos, un juez puede fijar un orden
de prelación por causa fundada.
4. Está sujeta al principio de especialidad.
5. Es un derecho accesorio de un crédito dinerario o sea que accede a la obligación
personal contraída por el deudor. La hipoteca sigue la suerte de la obligación principal.
6. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de veinte años, si
antes no se renueva

Requisitos para su constitución:

Que el constituyente sea propietario del bien inmueble. Si el bien es ganancial o sede
del hogar conyugal se necesita el consentimiento del cónyugue.
Que el constituyente sea capaz para enajenar bienes inmuebles.
Que se respete el principio de especialidad (inmueble cierto y determinado, deuda cierta
y determinada). Con respecto a la determinación del inmueble el CCyC establece: el
inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas
perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y
cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización.
Que sea constituída por escritura pública, deberá contener los datos del deudor y
acreedor, fecha, datos de la especialidad. La escritura pública se inscribirá en el RGPI a
pedido del deudor, acreedor, sus representantes o cualquier otro interesado. La
inscripción tendrá efecto respecto de terceros desde el día de otorgamiento de la
obligación hipotecaria, si fuera realizada dentro de los cuarenta y cinco días de la
misma.

El acreedor hipotecario puede perseguir el bien hipotecado aunque haya cambiado de

titular y pedir su ejecución y venta en la misma forma como podría haberlo hecho
contra su deudor. Para esto es necesario que la hipoteca haya estado inscripta con
anterioridad a la venta del bien al tercero y que el crédito sea exigible.

PRENDA

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Derecho real constituido sobre cosas muebles ó créditos, por el cual el deudor entrega
esa cosa al acreedor para garantizar la deuda.
ANTICRESIS
Derecho real concedido al acreedor por el deudor o un tercero por él, poniéndolo en
posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos
anualmente sobre los intereses del crédito si son debidos, y en caso de exceder, sobre el
capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses.

SUPERFICIE

En el anterior Código Civil de Velez Sarsfield, el codificador no había contemplado este

derecho, con una modificación muy posterior, se incorporó el derecho real de superficie,
forestal, pero con el gran desarrollo de las ciudades y los costos de la tierra, aunado a
los problemas de su disponibilidad, fue notoria la necesidad de incorporar este tipo de
derecho real.

Su concepto está establecido en el artículo 2114 que determina: El derecho de superficie

es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga
a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de
plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el
vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración
establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este
Título y las leyes especiales.

Se establecen modalidades, el superficiario puede realizar:

construcciones sobre la rasante

plantaciones vuelo

forestaciones subsuelo

Haciendo propio lo plantado, forestado o construido.

También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o

construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
Ya sea en una u otra modalidad, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad
separada del titular del suelo.
El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte
determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre
construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.

La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación,
forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

Al plantearse un tipo de derecho real de estas características que afecta en un sentido

enorme al derecho de dominio, fue necesario regular perfectamente su temporalidad, es
obvio que no podría ser para siempre.
Para construcciones, el plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de
setenta años.

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Para forestaciones y/o plantaciones, el plazo convenido en el titulo de adquisición no
puede ser más de cincuenta años.
(Desde que se adquirió el derecho)
Dadas también las modalidades y costos de inversión posible, se ha regulado que el
plazo convenido puede ser prorrogado, pero no puede esta prórroga exceder los plazos
máximos.

En esta situación corresponde la pregunta ¿Quién puede constituir el derecho de

superficie a favor de otra persona? La respuesta es: el titular del derecho de dominio. De
condominio y de propiedad horizontal.

Como se adquiere el Derecho Real de Superficie:

Por contrato: Oneroso
Gratuito

NO se adquiere por usucapión. (solo se admite prescripción breve para sanear un justo
título, lo cual no es común en Santiago del Estero, donde mayoritariamente se dan
prescripciones veinteñales)

Se puede trasmitir por actos entre vivos o por causa de muerte.

Se pueden constituir derechos reales de garantía sobre esa propiedad con derecho real
de superficie. Ello estará limitado al plazo de duración del mismo.

UTILIZACION PARA PROPIEDAD HORIZONTAL

El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad
horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario (excepto pacto en
contrario)
Puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u
otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de
consentimiento del propietario.

El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho,

siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario.

La destrucción de lo construido, plantado o forestado, no extingue la propiedad

superficiaria, si el propietario nuevamente planta o foresta dentro del plazo de tres años
o construye nuevamente dentro del plazo de seis años (salvo pacto en contrario)

El superficiario queda con todas las obligaciones que le corresponden. Además sabemos
que la renuncia de leyes no produce efecto, por ello el desuso o abandono de la
propiedad superficiaria o renuncia al derecho NO lo libera de sus obligaciones legales o
contractuales.

CAUSAS de la extinción del derecho

Se extingue por:
Renuncia expresa
Vencimiento del Plazo
Cumplimiento de una condición Resolutoria (hemos visto en contratos)

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No uso durante un plazo determinado de tiempo. Este plazo resulta de diez años cuando
se trata de construir. Y resulta de cinco años para el derecho a plantar o forestar.

EFECTOS de la extinción
Pueden darse DOS situaciones con respecto a la extinción del Derecho de Superficie:

A - Extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional o

legal, en este momento, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o
forestado.
Ello es libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

B - Extinción del derecho de superficie antes del cumplimiento del plazo legal o
convencional
Los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando
separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el
transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.

CONSECUENCIAS
Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el
suelo debe INDEMNIZAR al superficiario.
(Ello excepto pacto en contrario.)
Monto indemnizatorio:
a) Fijado por las partes en el acto constitutivo del Derecho de Superficie
b) Fijado por las partes en acuerdos posteriores
c) Sino, se puede tomar en cuenta los valores subsistentes incorporados por el
superficiario durante los dos últimos años, menos la amortización

PROPIEDAD HORIZONTAL DERECHO REAL

La Propiedad Horizontal se halla ahora incluida como derecho real, en el Código Civil y
Comercial, esta figura se encuentra desarrollada entre los artículos 2037 al 2068 y la
prehorizontalidad entre los artículos 2070 al 2072.
En el concepto de propiedad horizontal que se halla en el artículo 2037 hallamos ahora
algo mas amplio que en la anterior definición “Concepto. La propiedad horizontal es
el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades
de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y
sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Titulo y
el respectivo reglamento de propiedad y administración. Las diversas partes del
inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible”.
Vemos que esta norma agrega en su parte final la interdependencia de las partes
privativas y comunes entre sí y que estas son inescindibles
El artículo 2040 se refiere a las cosas y partes comunes y podemos ver que establece
tres tipos de cosas comunes: 1) las cosas de uso común como el vestíbulo, pasillos,

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ascensores, 2) las cosas comunes que son indispensables para mantener la seguridad de
los edificios como ser cimientos, muros portantes, 3) las que se determinan en el
reglamento de propiedad y administración como podría ser una pileta de uso común.
El proyecto en el art. 2041 refiere “son cosas y partes necesariamente comunes: … y
enuncia, … y al final expresa, esta enumeración tiene carácter enunciativo”, aquí se
encuentra una contradicción pues primero expresa que son necesariamente comunes y
luego dice que es enunciativo.
Podemos también notar que los techos azoteas y terrazas son necesariamente comunes a
diferencia de lo que presentaba la ley 13512 que dispone que el reglamento puede
permitir que sea privativo.
El art. 2042 realiza también con carácter enunciativo cosas y partes comunes no
indispensables como ser piscina, solárium, gimnasio, respondiendo en parte a
características nuevas cada vez mas presentes en edificios de la actualidad, pero tal vez
innecesaria, pues existe libertad para (realizadas) colocar que cosas pueden ser
privativas o comunes respetando los dos artículos anteriores.
Podemos resaltar la importancia del artículo 2043, pues este define las cosas y partes
propias, esto es novedoso con respecto a la ley, permite rescatar para la PH algunos
perfiles del dominio clásico.

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