SEMINAR NASIONAL

LIFE STYLE AND ARCHITECTURE (SCAN#2:2011)

MANAJEMEN ESTAT
SEBAGAI PRAKTEK MANAJEMEN KOTA BERKELANJUTAN
Studi Kasus : Kota Baru Bukit Semarang Baru

Santi Aristyawati
Universitas Diponegoro
E-mail: santi_aristyawati@yahoo.com

ABSTRAK
Kota Baru Bukit Semarang Baru is a real estate area development that was developed as
commensurate as an independent city. BSB developed by PT Alam Lestari Karyadeka planned as a self-
contained residential neighborhood. The developer had the drastic intervention in the development of a
new city involves various considerations and intensive planning and also the activities to build the project
infrastructure services and public places, resulting in a new town on the edge of town. This is in
accordance with the new city planning approach be comprehensive by involving the organization in
charge of controlling the development of new cities to complete even down to manage them. In addition, it
suggests the need for proper engineering of the cost of construction and operation (management) to
consider the various linkages that influence (Melville, 1996: 218). The BSB development as an area of
real estate along with the role of sustainable by developer as the manager, or better known as BSB
estate management.
This paper aims to examine the relationship between the role of estate management to the governance
functions of Kota Baru BSB. The BSB new innovation in developing housing needs and supporting an
environmentally friendly facilities in accordance with the vision of BSB. Based on this research are
expected to know BSB Achievement estate management is determined by its performance in optimizing
the function and its role in the development of appropriate operational purposes. Accordingly, this
research question is "How BSB estate management can work in order to form a residential area of
humanist and effective in forming a new town as a settlement area of sustainable development.

1. PENDAHULUAN
Pengembangan Kota Baru BSB diturunkan sebagai strategi manajemen perkotaan Kota
Semarang yang diterjemahkan dari pemikiran baru mengenai new urbanisme. New urbanisme
sendiri merupakan konsep pemikiran dalam upaya penataan kawasan perkotaan yang bertujuan
untuk membangun kembali sense of place pada permukiman baru di kawasan pinggiran kota
sehingga dapat menciptakan integrasi yang kuat antara penduduknya dengan lingkungan
kawasannya (Kwanda: 2001). Pengembangan kota baru diupayakan untuk mewujudkan tujuan
new urbanisme yaitu retrukturisasi kawasan untuk mendapatkan bentukan keseimbangan
terhadap kawasan perkotaan yang tadinya telah mengalami penurunan. Jika dilihat sebagai
sebuah strategi arsitektur perkotaan, pengembangan suatu kawasan kota baru ini dapat dilihat
sebagai sebuah strategi revitalisasi yaitu menciptakan transformasi dari bangunan dan
lingkungan untuk meningkatkan estetika dan fungsi kawasan. Selain itu, kegiatan pembangunan
kota baru diharapkan dapat menjadi stimulan dalam meningkatkan pembangunan untuk
mengatasi dinamika pertumbuhan perkotaan. Hal tersebut diupayakan dengan pertimbangan
bahwa pembangunan perkotaan perlu ditingkatkan secara terpadu dan terencana dengan
memperhatikan RUTR, pertumbuhan penduduk, lingkungan permukiman, pertumbuhan dan
pemerataan kegiatan ekonomi, serta lapangan pekerjaan. Tujuannya adalah pengelolaan

MANAJEMEN KOTA DAN PRAKTIK ARSITEKTUR II. 349

 SEMINAR NASIONAL
LIFE STYLE AND ARCHITECTURE (SCAN#2:2011)

perkotaan yang efisien dengan lingkungan perkotaan yang livable. Dalam mewujudan tujuan itu,
kota baru sebagai bentuk kawasan real estate.
Kawasan Kota Baru Bukit Semarang Baru merupakan kawasan real estate yang
dikembangkan setaraf kota mandiri. BSB yang dikembangkan oleh PT Karyadeka Alam Lestari
direncanakan sebagai kawasan permukiman yang serba lengkap. Pengembangan BSB
dilakukan dengan memperluas ruang dengan membuka wilayah pinggiran yang masih kosong
dan belum berkembang yaitu Kecamatan Mijen. Pembangunan kota baru merupakan bentuk
intervensi terhadap pengelolaan spasial ruang perkotaan dalam mengatasi peningkatan
keragaman aktivitas perkotaan akibat peningkatan jumlah penduduk. Peran pengembang BSB
yang berlanjut pada manajemen estat BSB mengedepankan inovasi-inovasi dengan berbagai
pertimbangan dan perencanaan intensif serta aktivitas-aktivitas membangun proyek pelayanan
prasarana dan tempat umum, sehingga menghasilkan kota baru di pinggir kota. Hal tersebut
mengisyaratkan tindakan rekayasa yang tepat terhadap biaya pembangunan dan
pengoperasian (pengelolaan) dengan mempertimbangkan berbagai keterkaitan yang
berpengaruh (Melville 1996: 218).
Di dalam bisnis bidang real estate, pengembang dituntut untuk mampu menyediakan produk
rumah dan layanan yang berkualitas. Oleh karena itu, berdasarkan wacana di atas, penting
adanya penelitian tentang peran manajemen estat pada kawasan permukiman skala besar Kota
Baru Bukit Semarang Baru. Hal tersebut didasarkan pada pentingnya peran manajemen estat
dalam pengelolaan suatu kawasan real estate yang menyebabkan keteraturan dalam setiap
upaya dan tahap pembangunan yang dilakukan dalam proyek pengembangan Kota Baru Bukit
Semarang Baru.

2. KAJIAN PUSTAKA
Perkembangan suatu kota tidak terlepas dari upaya pengembangan sektor properti untuk
mendukung peningkatan investasi dan pendapatan daerah. Pengembangan kawasan
perumahan dalam konsep kota baru merupakan salah satu bentuk pengembangan properti
dalam kategori real properti yang meliputi tanah beserta bangunan dan kelengkapannya. Ling
(2005: 3) menyebutkan real estate dapat diartikan juga sebagai sebuah properti yang berbentuk
real property yang merupakan segala sesuatu yang dimiliki atau sebagai sebuah asset
(kepemilikan).
Sebuah aset yang dibangun harus disertai dengan pengelolaan agar tercapai tujuan
pembangunannnya. Begitu halnya dengan pembangunan properti, aspek-aspek yang mencakup
perencanaan, pengorganisasian, kemepimpinan dan pengendalian, perlu dilakukan untuk
mencapai tujuan pembangunan hingga pengendalian capaian tujuan pembangunan. Dalam
lingkup pekerjaan pembangunan properti, hal tersebut lebih dikenal sebagai manajemen
properti. Kemudian karena properti di Indonesia berada di bawah naungan Real estate
Indonesia (REI),maka sering disebut juga sebagai manajemen estat.
Manajemen estat pada dasarnya merupakan upaya pengelolaan kawasan properti. Upaya
pengelolaan tersebut mencakup juga ketersediaan berbagai fasilitas layanan, umum, dan sosial.
Manajemen estat dipandang sebagai penerapan manajemen properti yang mengatur keuangan,
kondisi fisik, dan segi administrasi pada operasi suatu properti (Fisher, 1991: 150). Dalam
menerapkan fungsi manajemen seperti yang disebutkan oleh Terry (dalam Manulang: 1981),
manajemen estat dimulai dari pekerjaan perencana, pekerjaan konstruksi, pekerjaan selesai
konstruksi, dan ketika properti dioperasionalkan. Berdasarkan hal tersebut, manajemen estat
dipandang sebagai sebuah upaya pembangunan dan pengelolaan kawasan terpadu. Hal
tersebut bertujuan agar kawasan properti mempunyai sistem operasional yang dapat
mengkaitkan berbagai aspek-aspek pembangunannya sehingga kawasan dapat berfungsi
sesuai tujuan operasionalnya.

MANAJEMEN KOTA DAN PRAKTIK ARSITEKTUR II. 350

 SEMINAR NASIONAL
LIFE STYLE AND ARCHITECTURE (SCAN#2:2011)

Peran manajemen estat, sebagai cerminan komitmen pengembang dalam upaya penyediaan
perumahan dalam konsep Kota Baru BSB dinilai sangat penting dalam upaya pengembangan
real estate property. Baik itu bagi konsumen dan tentunya bagi developer sendiri. Fungsi
manajemen estat ini bagi developer merupakan sebuah tindakan dalam mengelola investasi
atas pengembangan properti tersebut (memaksimalkan pendapatan dan modal) sehingga
tercapai hasil yang optimal dan efisien serta ekonomis. Tidak hanya itu, komitmen yang
diturunkan dalam kemampuannya mengelola properti melalui manajemen estat tersebut
memberikan keuntungan lain bagi konsumen. Manajemen estat bertangggung jawab sebagai
pengelola fisik lingkungan untuk mencapai tujuan lainnya yaitu pengelolaan lingkungan
psikologis yang ditimbulkan dari kenyamanan terhadap lingkungan properti tersebut (Hastuti
dalam Anastasia et al, 2002:8).
Fungsi manajemen estat dapat disederhanakan sebagai sebuah fungsi pemeliharaan. Dalam
hal tersebut, tugas manajer estat meliputi perawatan, pencegahan, perawatan rutin, dan
perawatan korektif untuk berbagai jenis fungsi fasilitas pelayanan umum dan sosial (Wiyono,
1996: 62-63). Beberapa fungsi tersebut diturunkan dari terapan fungsi ilmu manajemen yang
mencakup prinsip planning, organizing, actuating, dan controlling (POAC). Keempat prinsip
dasar manajemen tersebut melatarbelakangi implementasi sistem manajemen dalam suatu
pengelolaan properti, antara lain (Modul Property Training, 1999) agar pembangunan real estate
mempunyai kesadaran lingkungan dengan dikendalikan oleh aturan-aturan real estate. Selain
itu, manajemen estat sebagai sebuah sistem manajemen modern mampu menyesuaikan
pemikiran-pemikiran baru dalam manajemen bisnis yang memberikan nilai positif untuk
memperhatikan kepentingan pihak produsen maupun konsumen.
Pendapat lainnya yaitu dalam suatu pengembangan real estate property sebaiknya disertai
dengan kegiatan manajemen. Kegiatan tersebut terdiri dari empat tahapan kegiatan (Modul
Pelatihan Manajemen Konstruksi, 1995). Beberapa tahapan tersebut antara lain:
1. Tahap persiapan, rincian kegiatan yang dilakukan pada tahapan ini yaitu: studi kelayakan
(feasibility study) dan pengurusan perijinan, termasuk analisis terhadap dampak lingkungan
(AMDAL)
2. Tahapan produksi (Production Phase), dalam tahapan produksi ini terlibat beberapa prses
kegiatan, antara lain: perencanaan (planning), perancangan (design), pembiayaan (finance),
dan pelaksanaan pembangunan fisik (construction)
3. Tahap distribusi (Distribution Phase), pada tahapan ini masa produksi tengah berjalan,
kemudian dilakukan kegiatan pemasaran (marketing) dan penyerahan kepada konsumen
(handing over)
4. Tahap operasi dan pemeliharaan, pada tahap ini dilakukan kegiatan pemeliharaan dam
pengoperasian (maintenance and operation), pemeriksaan sarana dan prasarana
(inspection) serta pengalihan dan pengelolaan infrastruktur (facility and infrastructure
handing over)

3. METODE PENELITIAN
Pada dasarnya penelitian ini bertujuan untuk mengkaji peran manajemen estat sebagai
pengelola kota baru. Peran manajemen estat tersebut digambarkan dengan kemampuannya
dalam mengimplementasikan fungsi-fungsi yang termasuk dalam prinsip-prinsip manajemen
diantaranya planning, organizing, actuating, dan controlling. Berdasarkan keempat fungsi
manajemen tersebut diharapkan mampu mendskripsikan kinerja manajemen estat BSB dalam
upaya mengelola pembangunan dan pengembangan BSB. Menurut Elkington (dalam Roesady.
2002) suatu system pengelolaan yang ingin terus menjalankan usahanya harus memperhatikan
3P yaitu Profit, People, dan Plannet. Keberlangsungan sebuah sistem pengelolaan ditentukan
oleh ketiga poin tersebut. Kegiatan pengelolaan tidak dibenarkan hanya mengejar keuntungan

MANAJEMEN KOTA DAN PRAKTIK ARSITEKTUR II. 351

 SEMINAR NASIONAL
LIFE STYLE AND ARCHITECTURE (SCAN#2:2011)

(profit), akan tetapi harus terlibat pada pemenuhan kesejahteraan masyarakat (people), serta
berpartisipasi aktif dalam menjaga kelestarian lingkungan (plannet). Berdasarkan hal tersebut,
maka penerapan keempat prinssip POAC sebaiknya saling terkait dengan ketiga prinsip 3P
untuk dapat mempertahankan keberlangsungannya. Gabungan antara prinsip POAC dan 3P
tersebut akan digunakan untuk menelaah pelaksanaan manajemen estat BSB. Kedua prinsip
tersebut dikaitkan dengan upaya mempertahankan nilai properti yang dicapai melalui
pemenuhan kebutuhan lingkungan properti yang nyaman sehingga mampu memberikan
outcome terhadap pembentukan karakteristik lingkungan hunian yang nyaman.

Strategi manajemen perkotaan dengan dengan KOTA BARU Merupakan bentuk

mengadopsi prinsip-prinsip dan praktek pengembangankawasan
manajemen sektor swasta ke dalam sektor publik Kota baru dikembangkan pada suatu lahan yang dilengkapi real estate multi fungsi
(Mahudi, 2007 dan Adisasmita, 2010) dengan infrastruktur (Budiharjo, 1999 Kwaanda, 2001) dan multi segmen

Studi kasus: peran manajemen

Manajemen Estat (Bloom 1978; Kyle , 1995), estat terhadap lifestyle
Manajemen pengelolaan perusahaan kebutuhan lingkungan humanis
(Elkington, 1997 : 191). Lokasi studi:
Kota Baru Bukit Semarang Baru

Planning Organizing Actuating Controlling Profit People Plannet

Konstribusi manajemen estat Kota Baru (Terry dalam Manullang 1981; Wiyono, 1996)

Segi pengembang: mempunyai fungsi Penerima manfaat

maintenance, audit, dan koreksi terhadap
property dan lingkungan property

Internal, penghuni kawasan real estate: menciptakan suatu fungsi Eksternal, masyarakat sekitar kawasan real
lingkungan yang nyaman dan mendukung berbagai aktivitas estate: terpenuhi kebutuhan pelayanan publik

Karakteristik Kota Baru:: Lingkup dan tahapan kerja Menciptakan lingkungan

• Tingkat pemenuhn
kebutuhan perumahan
• Persebaran dan
aksesibilitas fasilitas
publik
manajemen estat: (Modul
Property Training, 1999):
• Tahap persiapan
• Tahap produksi
• tahap pemeliharaan
hunian yang nyaman: Variabel peran
• Taman, manajemen estat dalam
• Fasilitas pelayananan praktek manajemen kota
sosial dan ekonomi berkelanjutan
• Perawatan lingkungan

Gambar 1. Variabel Pembahasan

Tulisan ini menggunakan pendekatan kuantitatif. Alasan penggunaan pendekatan kuantitatif

dalam penelitian ini karena dalam penelitian ini dibutuhkan data kuantitatif untuk mendukung
adanya fakta mengenai peran manajemen estat dalam praktek manajemen kota berkelanjutan.
Data kuantitatif dapat menunjukkan hasil dari suatu fakta yang yang terjadi secara objektif.
Untuk dapat menguji validitas data tersebut ditunjang dengan pengumpulan data di lapangan
yang dilakukan dengan cara kajian dokumen, observasi lapangan, dan wawancara. Selain itu,
untuk mendukung pengkajian fakta mengenai manajemen estat BSB tersebut dilakukan Studi
kepustakaan (Library research) yaitu pengkajian teori-teori atau pendapat para ahli

MANAJEMEN KOTA DAN PRAKTIK ARSITEKTUR II. 352

 SEMINAR NASIONAL
LIFE STYLE AND ARCHITECTURE (SCAN#2:2011)

4. HASIL DAN PEMBAHASAN

Kota Baru BSB ini terletak di Kelurahan Pesantren, Ngadirgo, Jatibarang, Kedungpane,
Jatisari dan Mijen. Dalam konstelasi pengembangan Kota Baru BSB, BSB terletak di Kecamatan
Mijen yang berbatasan dengan Kelurahan Wonopolo dan Wonoplumbon di sebelah barat,
Kecamatan Gunungpati di sebelah timur, Kecamatan Ngaliyan di sebelah utara, serta Kelurahan
Cangkringan, Tambangan dan Purwosari di sebelah selatan. Area pengembangan Kota Baru
BSB terbagi menjadi 2 (dua) lokasi. Di bagian selatan merupakan kawasan pengembangan
Jatisari dengan luasan lahan mencapai 137,5 Ha dan di bagian utara merupakan kawasan
pengembangan Mijen, dengan total penggunaan lahan mencapai luasan 730,9 Ha. Kota Baru
BSB sebagai kota satelit (suburb) dikembangkan dalam konsep berwawasan lingkungan. Selain
itu, pembangunan Kota Baru BSB ini dikonsepkan sebagai sebuah pembangunan kawasan real
estate yang lengkap sebagai strategi dalam kedudukan Kota Semarang sebagai salah satu kota
penunjang bagi Kota Semarang sendiri.

CAPAIAN MANAJEMEN ESTAT BSB

Sebagaimana halnya dalam suatu upaya pengembangan kawasan properti, perencnaan
pembangunan properti selalu diikuti dengan rencana pengelolaan yang bertujuan untuk
mewujudkan sistem lingkungan yang terpadu. Sistem lingkungan terpadu tersebut terkait
dengan penghuni dengan kawasan properti, penghuni dengan penghuni lain, serta penghuni
dengan pengembang sebagai perwakilan penyelanggara pembangunan kawasan (Modul
Property Training, 1999). Tujuan jangka panjangnya adalah untuk mempertahankan nilai
properti sehingga menunjang kepentingan investasi dan menghasilkan profit bagi penghuni
maupun developer (www-05.ibm.com/de/automotive/downloads/property-management.pdf.
Dalam ruang lingkup pengerjaan pengembangan kawasan Kota Baru BSB ini, kegiatan
perencanaan hingga pengelolaan tersebut dilaksanakan oleh manajemen estat yang juga
diperankan oleh pihak pengembang yaitu PT. Karyadeka Alam Lestari.
Pengembangan Kota Baru Bukit Semarang Baru ditujukan untuk menampung limpasan
penduduk Kota Semarang pada umumnya, serta memenuhi kebutuhan fasilitas pelayanan
perkotaan untuk kawasan sekitaranya pada khusunya. Pengembangan Kota Baru ini tidak
hanya berhenti pada tahap pembangunannya. Sebagai sebuah kota yag dirancang sebagai kota
penunjang dalam manajemen perkotaan Seamarang, pengembangan kota baru tidak hanya
terhenti pada upaya pengembangan sistem permukiman kota yang lengkap namun juga
berkelanjutan. Fungsi berkelanjutan tersebut diteruskan oleh fungsi manajerial kawasan real
estate, yaitu manajemen properti atau yang lebih dikenal sebagai manajemen estat kawasan
BSB yang merupakan kawasan real estate tersebut. Fungsi manajemen estat yang dijalankan
merupakan turunan dari fungsi manajemen pada umumnya yaitu perencanaan yang dijelaskan
melalui skenario pengembangan BSB, fungsi organizing dan actuating meliputi kemampuan
BSB dalam meningkatkan pemanfaatan sumber daya lingkungan, serta fungsi pengendalian
untuk tetap mewujudka BSB sesuai visi misinya yaitu kota compact yang berkelanjutan .
Fungsi manajemen estat yang juga dijalankan oleh pengembanga BSB ini, terlibat dalam
setiap tahap pembangunan BSB yaitu tata ruang dan lansekap yang diwujudkan dalam
perencanaan infrastruktur pendukung kawasan permukiman dan tata hijau Kota BSB. Selain itu,
hal yang lebih utama dalam mencapai skenario pengembangan BSB, manajemen estat
berfungsi untuk mengupayakan occupancy rate daripada vacancy rate. Hal tersebut sesuai
dengan fungsi manajemen estat yang yaitu mengelola properti sebagai sebuah investasi.
Jaminan investasi tersebut salah satunya dapat dicapai dengan melalui indikator prediksi tingkat
hunian atau penjualan yang jika dalam aspek pengembangan properti perumahan hal tersebut
ditunjukkan oleh adanya occupancy rate (Modul Manajemen Properti). Occupancy rate dari

MANAJEMEN KOTA DAN PRAKTIK ARSITEKTUR II. 353

 SEMINAR NASIONAL
LIFE STYLE AND ARCHITECTURE (SCAN#2:2011)

hunian berikut fasilitas yang dikembangkan oleh BSB dapat menggambarkan daya serap pasar
(captive market) terhadap strategi pengelolaan yang diterapkan pada pengembangan Kota Baru
BSB.
Selain itu, dalam skenario pengembangan Kota Baru BSB juga tidak terlepas dari skenario
tingkat hunian dan jumlah penduduk. Pertumbuhan tingkat hunian dan jumlah penduduk
diasumsikan akan terus meningkat setiap tahunnya sesuai dengan rampungnya pembangunan
BSB. Jenis fasilitas hunian yang akan dibangun dalam pengembangan BSB adalah hunian
berupa rumah, apartemen, dan hotel. Sedangkan untuk pemenuhan jenis sarana dan prasarana
di BSB mengacu pada kebijkan tata kota mengenai pembangunan sarana dan prasarana.
Beberapa jenis sarana dan prasarana tersebut adalah fasilitas pendidikan, kesehatan,
peribadatan, dan pelayanan umum. Tujuannya adalah untuk menunjang posisi BSB yang
direncanakan sebagai sebuah kawasan properti bertaraf kota baru yang memberikan
kenyamanan pada penghuninya serta menunjang perkembangan Kota Semarang secara
keseluruhan.
“..Pada tahun 2011 ini BSB melengkapi beberapa fasilitas yaitu dibangunnya Sport Club
sebagai sarana rekreasi olahraga dan fasilitas penunjang lainnya misalnya kantor pengelola
kota dan pemadam kebakaran untuk fungsi pelayanan penghuni BSB dan masyarakat sekitar…”
(hasil wawancara dengan manajemen estat BSB).
Pengelolaan real estate property yang baik dapat ditinjau dari sudut pandang yang berbeda
antara pengelola dan penghuni. Berdasarkan sudut pandang pengelola, pengelolaan properti
mempunyai fungsi maintenance, audit, dan bahkan koreksi terhadap lingkungan dan sarana
properti serta pembentukan keterikatan antara penghuni dengan kawasan secara efektif dan
efisien dalam mendukung berbagai aktivitas. Beberapa hal terkait dengan pencapaian nilai
sosial ekonomi penghuni yang menjadi kewenangan manajemen estat antara lain: desain
kawasan, ketersediaan fasilitas keamanan, sarana pendukung permukiman (perdagangan dan
jasa, olahraga, pendidikan, peribadatan), prasarana pendukung seperti ; pengelolaan sampah,
pengendalian kebakaran, ketersediaan air bersih (Haryono, Modul MAPPI: 2002). Secara tidak
langsung peran manajemen estat ini dilakukan dalam membentuk karakteristik kawasan
permukiman kota baru yang serba lengkap. Pengembangan BSB tersebut diterapkan dengan
merevitalisasi fungi kawasan dengan membentuk penggunaan lahan yang multifungsi dan
bernilai investasi tinggi dengan ditunjang berbagai kemudahan dan kenyamanan yang
diupayakan oleh pengembang melalui manajemen estatnya. Pengembangan Kota BSB ditinjau
dari perkembangan dampak terhadap lingkungan yang akan terjadi, sehingga direkomendasikan
beberapa hal yang terkait dengan perencanaan detil untuk pengembangan seperti pembuatan
danau buatan, pembatasan kemiringan lahan, pelestarian pohon – pohon langka, pembibitan
tanaman, taman botani, dan sebagainya. Sesuai dengan konsep Kota BSB yakni Kota Mandiri
ditengah alam perbukitan, maka dibangunlah fasilitas – fasilitas modern di Kota ini seperti Sport
Club, Danau BSB, SPBU, fasilitas sekolah, Camping Ground, Outbond, Kantor Pengelolaan
Kota, Farmers Market, SubTerminil, Industrial Park, serta ATM dan Information Center.
(Company Profil PT.KAL, 2007 : 43)
Rencana pengembangan Kota Baru BSB untuk mencapai percepatan pembangunan fisik,
mempertingggi tingkat hunian, dan mengupayakan tercapainya komposisi dan keragaman
fungsi pengembangan sehingga terbentuk suatu komunitas perkotaan secara bertahap. Salah
satu upaya dalam mewujudkan capaian occupancy rate tersebut diwujudkan dengan
pengembangan lingkungan permukiman yang nyaman didukung dengan berbagai sarana
penunjang permukiman. Hingga saaat tahap pembangunan III Kota Baru BSB ini, telah terdapat
4 (empat) cluster perumahan diantaranya Graha Taman Bunga yang telah mencapai tingkat
hunian 423 unit, Jatisari 700 unit, Graha Taman Pelangi 40 unit, serta Puri Arga Golf 38 unit.

MANAJEMEN KOTA DAN PRAKTIK ARSITEKTUR II. 354

 SEMINAR NASIONAL
LIFE STYLE AND ARCHITECTURE (SCAN#2:2011)

PELAKSANAAN MANAJEMEN ESTAT

Perkembangan suatu proyek pembangunan kawasan real estate dengan konsep kota baru
yang serba lengkap tentu saja memerlukan waktu yang sangat lama. Dalam skenario
perkembangnnya, Kota Baru BSB yang dikembangkan mulai tahun 1999 direncanakan akan
selesai dibangun pada tahun 2018. Hal tersebut bisa jadi menjadi potensi ataupun isu dalam
pelaksanaan perencanaan pembangunannnya terkait dengan kredibilitas maupun image
pembangunan Kota BSB yang negatif. Hal-hal yang dapat menjadi potensi adalah lamanya
waktu pembangunan menjadi salah satu solusi untuk menyesuaikan pola pembangunan BSB
yang menyesuaikan kebutuhan dan minat dari pelanggan. Dengan demikian, peran pengelola
menjadi sangat penting untuk dapat menarik konsumen untuk ikut berinvestasi properti pada
Kota Baru BSB ini. Di samping itu, hal-hal yang dapat menjadi permasalahan adalah tuntutan
akuntabilitas penyelenggaraan fasilitas publik termasuk perumahan di mata masyarakat. Hal
tersebut tentu akan mempengaruhi nilai investasi dan kenyamanan tinggal maupun berinvestasi
properti secara tidak langsung. Untuk itu perlu diadakan pendekatan khusus yang inovatif,
tujuan dilakukannya pendekatan ini antara lain untuk meningkatkan awareness Kota BSB di
masyarakat yang bersifat internal maupun eksternal.
Terkait dengan fungsi manajemen estat sebagai penyelenggara fasilitas lingkungan,
berdasarkan Standar Nasional Indonesia 03-7013-2004 mengenai pembangunan properti,
penyediaan fasilitas lingkungan bertujuan untuk mewujudkan keamanan dan kenyamanan bagi
penghuni. Hal tersebut dipenuhi dengan membangun fasilitas-fasilitas untuk menunjang
aktivitas-aktivitas yang berlangsung sesuai dengan karakteristik lingkungan. Dalam pengelolaan
Kota Baru BSB kegiatan yang berhubungan dengan manajemen estat dikelola sebagai sebuah
entuk kegiatan Community Relations. Dalam pengembangan Kota Baru BSB, tujuan dari
adanya manajemen estat adalah membentuk sistem Community Relations PT. KAL (Kota BSB)
berorientasi pada terciptanya hubungan ketergantungan dan saling membutuhkan antara
perusahaan dengan komunitas sekitar. Tujuan utamanya adalah mengupayakan lingkungan
tempat tinggal yang hunamis yang mendukung kebutuhan akan lingkungan permukiman yang
nyaman. Pengelolaan Kota BSB merupakan bentukan manajemen estat yang dikelola secara
langsung dan berkelanjutan oleh PT. Karyadeka Alam Lestari yang merupakan pengembang
Kota Baru Bukit Semarang Baru. Manajemen estat Kota Baru BSB ini dibagi dalam beberapa
divisi dengan masing-masing lingkup pekerjaannya.

Tabel 1. Ruang Lingkup Pekerjaan Manajemen Estat Kota Baru Bsb

Divisi Deskripsi Ruang Lingkup Pekerjaan Operaional Target

Umum, Divisi ini mempunyai ruang lingkup pekerjaan utamanya yaitu di bidang outsourcing • Keamanan lingkungan
HRD & kepegawaian. Sumber daya manusia dalam sebuah ilmu manajemen mempunyai • Sumber daya masnusia yang
Keaman peran penting dalam melaksanakan akuntanbilitas fungsi manajemen. Selain itu, optimal
divisi umum, HRD dan Keamanan ini mengelola bidang keamanan lingkungan • KRK sebagai panduan dalam
kawasan BSB melalui subdivisi keamanannya. Bagian lain dari divisi ini adalah rancang Kota Baru BSB
subdivisi legalitas. Subdivisi legalitas ini bekerja setelah divisi teknik dan • Penerbitan IMB
perencanaan menyelesaikan pekerjaan perencanaannya. Subdivisi ini melakukan
langkah selanjutnya yaitu dalam mengupayakan KRK kawasan untuk dapat
menerbitkan ijin bangunan untuk dapat dilanjutkan pada proses pembangunan yang
dtangani oleh divisi proyek dan pembangunan.
Account Divisi ini mempunyai pekerjaan dalam mengatur sumber daya keuangan secara • Pengelolaan sumber daya
ing & efektif dan efisien. Seluruh bentuk kegiatan dalam fungsi manajemen dilakukan keuangan untuk pengelolaan
Finance dengan keterkaiatan kerja sama dengan divisi accounting dan finance. lingkungan dan kegiatan
pembangunan
Tehnik Divisi mempunyai batasan pekerjaan sebagai perencana dalam koridornya yaitu • Masterplan BSB
& sebatas pelaksanaan proses desain. pelaksanaan proses desain ini menghasilkan • Rencana desain untuk
Perenca masterplan untuk kawasan perumahan dan berbagai ketersediaan fasilitas pengajuan KRK
naan pelayanan publik di BSB. Namun, dalam beberapa hal perencanaan hunian untuk

MANAJEMEN KOTA DAN PRAKTIK ARSITEKTUR II. 355

 SEMINAR NASIONAL
LIFE STYLE AND ARCHITECTURE (SCAN#2:2011)

jenis Rumah Desain Mandiri, divisi teknik dan perencanaan bertindak sebagai • Perencanaan kawasan
pemberi keputusan mengenai kelayakan desain. sedangkan untuk jenis perencanaa (persebaran fasilitas)
fasilitas, divisi teknik dan perencanaan hanya bertindak sebagai perencana • Desain konstruksi dan
kawasan, yaitu penentu lokasi fasilitas termasuk fasilitas taman. Namun, dalam arsitektural hunian desain
pengerjaan detil desain lansekap, divisi teknik dan perencana BSB ini melibatkan standar BSB
outsourching. Hal tersebut akan berbeda dengan perencanaan jenis fasilitas yang • Desain konstruksi dan
ditentukan akan dikelola oleh BSB secara operasional, seperti kolam pemancingan, arsitektural bangunan fasilitas
sport centre, dan danau BSB. Pada jenis fasilitas tersebut proses desain tidak yang dikelola BSB
hanya terhenti pada perencana kawasan namun juga detail arsitektural fasilitas.
Proyek Divisi proyek dan pembangunan ini erat kaitannya dengan divisi teknik dan • Pembangunan hunian denagn
& perencanaan. Divisi ini menangani proyek pengerjaan desain baik itu untu desain desain standar BSB
Pemban bangunan hunian maupun untuk perdagangan dan jasa, infrastruktur jalan, saluran, • Pembangunan infrastruktur
gunan listrik, dan air bersih. Namun, pada jenis bangunan hunian yang ditangani terdapat jalan, listrik (gardu listrik),
perkecualian yaitu pada jenis hunian Rumah Desain Mandiri, karena ketika desain pengelolaan air bersih
dari konsumen disetujui oleh divisi teknik dan perencanaan, proses konstruksi • Pembangunan bangunan
dijalankan oleh outsourching dengan tetap dilaksanaan controlling selama sarana yang dikelola oleh BSB
konstruksi bangunan oleh divisi proyek dan pembangunan. Jika dilihat secara seperti sport centre dan ruko.
bertahap, divisi proyek dan pembangunan ini menjalankan pekerjaannya pada tahap
pra konstruksi yaitu pematangan lahan dan konstruksi saja, dengan malanjutkan
ketentuan perencanaan yang telah ditetapkan divisi teknik dan perencanaan.
Landsca Divisi lansekap mempunyai batasan pekerjaan khusu yaitu dibidang tata lansekap • Desain lansekap yang
pe kawasan. Yang termasuk ruang lingkup pekerjaan divisi ini adalah jenis ruang melibatkan outsourching
terbuka hijau pada skala kota BSB, dan skala cluster hunian. Dalam struktur • Pengelolaan lansekap
pekerjaan divisi lansekap juga menjalankan job description nya, yaitu dalam kawasan bekerja sama
mengelola kebersihan dan keberlangsungan taman sebagai tindakan controlling dengan IPKL untuk taman-
yang dilakukan dengan kerjasama IPKL. taman yang termasuk taman
kota dan cluster.
Sales & Divisi sales dan marketing ini mempuyai andil yang penting dalam keberlangsungan Peningkatan jumlah penjualan
Marketi proyek pembangunan Kota Baru BSB. Sumber daya keuangan dalam untuk mengupayakan occupancy
ng pembangunan BSB ini diketahui salah satunya dipengaruhi secara besar oleh jenis rate > vacancy rate
keuangan yang bersumber dari konsumen. Oleh karena itu, keberhasilan divisi ini
dalam menarik konsumen untuk turut serta berinvestasi akan mempengaruhi pada
keberlanjutan proyek pembangunan dan pengelolaan kawasan BSB.
After Divisi ini mempunyai lingkup pekerjaan dalam kategori operational dan Tingkat hunian dari masing-
Sales maintenance. Dalam pengelolaan lingkungan hunian dan fasilitasnya tersebut, divisi masing peruntukan lahan
Service ini mempunyai hubungan erat secara langsung dengan konsumen terutama dalam terbangun.
komplain terhadap kebutuhan lingkungan hunian yang nyaman.

Dalam menerapkan fungsi manajemen, beberapa fungsi divisi tersebut masing-masing

mempunyai kedudukan dalam membentuk implementasi masing-masing fungsi manajemen
POAC.
“… Melalui perencanaan tahunannya, BSB mempunyai target jangka pendek yaitu
pengupayaan penjualan rumah dari 3 cluster hunian menengah ke atas yaitu GTB, GTP, dan
PAG ditunjang dengan pembangunan fasilitasnya. Dengan demikian pada akhir tahun
pengembangannya kota mandiri BSB mampu diwujudkan tentunya sesuai dengan progress
pengembangan kawasan dan penjualan rumah…”(hasil wawancara dengan tim manajemen
estat)
Tindakan perencanaan pada masing-masing divisi yang saling terkait dan saling
berkelanjutan diharapkan dapat menggambarkan step-step dari pengelola kota baru dalam
mewujudkan perencanaan kota mandiri dan menjawab kebutuhan rumah bagi masyarakat.
Dalam hal ini pola perencanaan yang diteapkan BSB membentu kawasan BSB yang dikelola
secara terintegrasi. Jenis perencanaan yang diterapkan oleh pihak manajemen estat BSB
adalah perencanaan strategis yang dilaksanakan berdasarkan fokus secara berkelanjutan
sesuai skenario perkembangan Kota Baru BSB yang ingin dicapai. Bryson (1988: 5)
mengingatkan bahwa meskipun perencanaan strategis, pengelolaan kawasan Kota Baru BSB
diturunkan dalam rumusan tujuan dan sasaran yang harus dicapai dalam pengembangan
strategi-strategi dalam rencana yang konkret secara efektif dan efisien.

MANAJEMEN KOTA DAN PRAKTIK ARSITEKTUR II. 356

 SEMINAR NASIONAL
LIFE STYLE AND ARCHITECTURE (SCAN#2:2011)

Perencanaan Tahap Pra Konstruksi Perencanaan Tahap Konstruksi Perencanaan Tahap Pasca Konstruksi

Teknik dan Perencanaan After Sales dan Services

Landscape Proyek dan Pembangunan Landscape

Umum, HRD & Keamanan

Umum, HRD & Keamanan

Accounting & Finance

Sales & Marketing

Sales & Marketing

Gambar 2. Klasifikasi Fungsi Planning dalam Manajemen Estat BSB

Fungsi perencanaan merupakan dimulai sebagai sebuah tahapan pra produksi untuk sebuah
pengembangan kawasan properti. Dalam perencanaan pengembangan dan pembangunan
BSB, perencanaan dilakukan utamanya dengan memperhatikan prinsip utama pengembangan
properti yaitu lokasi. Tujuannya adalah untuk dapat memberikan nilai plus untuk mecapai
pangsa pasar yang optimal karena banyak diminati. Fungsi Planning ini akan dilanjutkan oleh
kedua fungsi yang saling berdekatan fungsinya yaitu, organizing dan actuating. Fungsi
organizing meliputi pengupayaan sebuah kierja secara terkoordinir sedangkan fungsi actuating
melengkapinya sebagai sebuah upaya untuk mengkoordinasikan. Implementasi organizing
dalam manajemen estat BSB diperlihatkan melalui bagaimana struktur turunan dari fungsi
pengelola dalam berbagai divisi pengelola. Manajemen estat sebagai pegelola BSB mempunyai
peran secara berkelanjutan berdasarkan perencanaan konstribusinya. Sedangkan fungsi
actuating disebutkan sebagai sebuah komplementer dari fungsi organizing, yaitu dalam
mengelola sumber daya dalam upaya pegembangan BSB. Kegiatan tata kelola BSB yang
mencakup fungsi organizing dan actuating ditunjukkan oleh adanya kegiatan pengelolaan
bersama yang dilakukan oleh gabungan beberapa tata kelola divisi.

Iuran IPKL
Penghuni After Sales and Services

Divisi Landscape Divisi After Sales Services Divisi Umum, HRD, Keamanan

• Perawatan taman • Kebutuhan air rumah tangga • Keamanan kompleks hunian

• Perawatan jalan • Pengelolaan sampah rumah tangga • Keamanan di lokasi fasilitas umum

Gambar 3. Organisasi IPKL Dalam Manajemen Estat BSB

Berdasarkan pada gambar diketahui bahwa dalam operasionalisasi IPKL dikelola dalam
fungsi utama After Sales and Services yang secara langsung terhubung dengan konsumen yaitu
penghuni BSB melalui iuran wajib penghuni yaitu IPKL. Selain itu, bentuk komplain dari
penghuni terkait dengan kenyamanan lingkungan hunian akan menjadi salah satu tolak ukur
dalam memacu kinerja masing-masing divisi yang terlibat dalam IPKL. IPKL ini merupakan salah
satu bentuk terapan fungsi operation and maintenance dalam pengelolaan lingkungan hunian
BSB.
Bentuk implementasi fungsi manajemen yang terakhir yaitu fungsi controlling. Bentuk fungsi
pengendalian ini disertai unsur evaluating serta dilakukan bersama dengan proses operation

MANAJEMEN KOTA DAN PRAKTIK ARSITEKTUR II. 357

 SEMINAR NASIONAL
LIFE STYLE AND ARCHITECTURE (SCAN#2:2011)

and maintenance. Pada tahap pra produksi, bentuk controlling ini ditunjukkan melalui tahap
studi kelayakan proyek yang juga didukung oleh studi AMDAL pembangunan perumahan dan
permukiman. Hasilnya adalah diterbitkannya Surat Keputusan Menteri Negara Lingkungan/
Kepala Badan Pengendalian Dampak Lingkungan nomor Kep. 10/MENLH/05/1999, tanggal 25
Mei 1999 tentang persetujuan analisis dampak lingkungan hidup (ANDAL), Rencana
Pengolahan Lingkungan Hidup (RKL), dan Rencana Pemantauan Lingkungan Hidup (RPL)
Regional. bentuk pengendalian ini tetap dilakukan pada tahap distribusi bahkan hingga tahap
layanan purna jual. Pada tahap produksi, pengendalian yang dilakukan yaitu pengendalian
pembangunan bangunan agar tetap sesuai dengan UDGL BSB. Upaya mempertahankan
kesesuaian dengan UDGL BSB tersebut tetap dijalankan manajemen estat BSB.

5. KESIMPULAN
Kota Baru BSB dikembangkan sebagai sebuah praktek manajemen perkotaan berkelanjutan
dalam cakupan yang lebih sempit yaitu pengembangan kawasan permukiman skala besar.
Bentuk pengelolaan yang berkelajutan dalam upaya pengembangan Kota Baru BSB diperankan
oleh pengembang yang diteruskan perannnya sebagai manajemen estat Kota Baru BSB.
Penerapan manajemen estat sendiri memiliki dua fungsi ganda yaitu, memberikan keuntungan
bagi pegembang dalam mempertahankan nilai properti dengan membentuk karakteristik
lingkungan yang nyaman. Hal tersebut dilakukan dengan mengimplementasikan prinsip-prinsip
dasar manajemen yaitu Planning, Organizing, Actuatting, dan Controlling.

6. DAFTAR PUSTAKA
1. Bryson, J. M. 1988. Strategic Planning for Public and Nonprofit Organizations. San
Francisco : Jossey-Bass Publishers
2. Dalimunthe, Ritha f. 2003. Keterkaitan Antar Penelitian Manajemen dengan Pendidikan
Dalam Pengembangan Ilmu Manajemen. Available at:
http://repository.usu.ac.id/bitstream/123456789/1229/1/manajemen-ritha.pdf. diakses pada
19 Desember 2010
3. Fandy Tjiptono dan Anastasia Diana (1998). Total Quality Management. Yogyakarta: Andi
offset
4. Fisher, JD., Robert SM dan Paige M. 1991. The Language of Real Estate Appraisal. Real
Estate Education Company, Illinois.
5. Ling, David C. dan Wayne R. Archer. 2005. Real Estate Principles: A value Approach. New
York: Mc Graw-Hill, Inc
6. Kwanda, Timoticin. 2001. “Karakter Fisik Dan Sosial Realestat Dala Tinjauan Gerakan New
Urbanism.” Dimensi Teknik Arsitektur, Vol. 29, No. 1, Juli 2001: 52 – 63
7. Manullang, M. 1981. Dasar-dasar manajemen. Ghalia Indonesia: Jakarta.
8. Meiville, C. Branch. 1996. Perencanaan Kota Komprehensif. Pengantar dan Penjelasan.
Yogyakarta: Penerbit Gajah Mada Press
9. Modul MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia)
10. Modul Property Training: Estate Management. 1999. PT. Anandya Larasati-Unika
Soegijapranoto
11. Ruslan, Roesady. 2002. Manajemen Humas dan Komunikasi : Konsep dan Aplikasinya.
Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada
12. Standar Nasional Indonesia 03-7013-2004 tentang Perencanaan Fasilitas Publik pada
rumah susun
13. Wiyono, M.J. 1996. “Aplikasi LPPB.’92 Diperlukan Sertifikasi Tenaga Perawat Bangunan
Gedung’ Konstruksi, Januari. Jakarta.

MANAJEMEN KOTA DAN PRAKTIK ARSITEKTUR II. 358