64010197 ธนาตา เม่งผ่อง

.ข้อ 1. นายสมควรทาสัญญาเช่าที่ดินจากนายคะนอง เพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัย โดยทาสัญญาถูกต้องตาม

กฎหมายมีกาหนดเวลา 10 ปี โดยนายสมควรตกลงว่าเมื่อครบกาหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้ว นายสมควร
ยินยอมออกจากที่ดิน และจะไม่รือ้ ถอนสิ่งปลูกสร้าง ออกจากที่ดินโดยไม่มีเงื่อนไขใดๆ หลังจากทาสัญญากัน
แล้ว นายสมควรทาการปลูกบ้านลงบนที่ดิน เมื่อครบกาหนดสัญญาเช่า นายสมควรขอต่ออายุสัญญาเช่ า
เนื่องจากยังหาที่อยู่ใหม่ไม่ได้ แต่นายคะนองไม่ตอ้ งการให้เช่าต่อ นายสมควรโกรธมากจึงบอกกับนายคะนอง
ว่าจะรือ้ บ้านออกไปจากที่ดิน แต่นายคะนองไม่ยินยอม

(ก) ให้วางหลักกฎหมายเรื่องส่วนควบ และข้อยกเว้น

(ข) ให้วินิจฉัยว่านายสมควรมีสิทธิรอื ้ ถอนบ้านออกจากที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 ว.2 วางหลักว่า เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบ

ของทรัพย์นนั้

ตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิ ชย์ มาตรา 146 วางหลักว่า ทรัพ ย์ซ่ึง ติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือน

เพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็ นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนัน้ ความข้อ นีใ้ ห้ใช้บงั คับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้าง
อย่างอื่น ซึ่งผูม้ ีสิทธิในที่ดินของผูอ้ ่นื ใช้สิทธินนั้ ปลูกสร้างไว้ในที่ดินนัน้ ด้วย

จากปัญหาข้อเท็จจริงดังกล่าวข้างต้นนายสมควรมีสิทธิ์ในที่ดินที่จะปลูกบ้าน ดังนัน้ บ้านจึงไม่เป็ นส่วนควบของ

ที่ดินเพราะเนื่องจากนายสมควรเป็ นผูม้ ีสิทธิปลูกบ้านบนที่ดินของนายคะนองตามสัญญาเช่า ซึ่งเป็ นไปตาม
หลักประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 146
การที่นายสมควรทาสัญญาจดทะเบียนเช่าที่ดินของนายคะนองเป็ นเวลา 10 ปี นนั้ เมื่อหมดสัญญาเช่า บ้าน
ของนายสมควรย่ อมเป็ นส่วนควบกับ ที่ ดิ นซึ่ง เป็ น กรรมสิ ทธิ์ ข องนายคะนองโดยเป็ นไปตามหลัก ประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 144 ว.2 ประกอบมาตรา 1336 ว่าด้วยเรื่องการเป็ นเจ้าของกรรมสิทธิ์
เมื่อสิน้ สุดสัญญาเช่า นายคะนองไม่ยอมต่อสัญญาให้นายสมควรเช่าต่อ ดังนี ้ นายสมควรจะรือ้ ถอนบ้านหรือ
เรียกร้องค่าสร้างบ้านจากนายคะนองมิได้ ทั้งนีเ้ พราะทรัพย์สินต่างๆที่นายสมควรได้สร้างขึน้ มาดังที่กล่าว
ข้างต้นนัน้ เมื่อเป็ นส่วนควบกับบ้านและที่ดินย่อมตกเป็ นกรรมสิทธิ์ของนายคะนองเจ้าของที่ดินนัน้ ตามหลัก
ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 144 วรรคสอง อีกทัง้ การที่นายคะนองได้อนุญาตให้นายสมควรกระทาการ
ดังกล่าวได้นนั้ นายคะนองก็มิได้ตกลงว่าจะชดใช้ราคาให้แก่นายสมควรแต่อย่างใด

(ก) ให้วางหลักกฎหมายเรื่องส่วนควบ และข้อยกเว้น

ส่วนควบ

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 ว.2 วางหลักว่า เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบ

ของทรัพย์นนั้
ข้อยกเว้น
ตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิ ชย์ มาตรา 146 วางหลักว่า ทรัพ ย์ซ่ึง ติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือน
เพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็ นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนัน้ ความข้อ นีใ้ ห้ใช้บงั คับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้าง
อย่างอื่น ซึ่งผูม้ ีสิทธิในที่ดินของผูอ้ ่นื ใช้สิทธินนั้ ปลูกสร้างไว้ในที่ดินนัน้ ด้วย

(ข) ให้วินิจฉัยว่านายสมควรมีสิทธิรอื ้ ถอนบ้านออกจากที่ดินได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ตามคาวินิจฉัยที่ขา้ พเจ้าได้อธิบายไว้แล้วข้างต้นนัน้ สรุปได้ว่า นายสมควรไม่มีสิทธิ์รือ้ ถอนบ้านออกจากที่ดิน

ของนายคะนอง เพราะเมื่อครบกาหนดสัญญาเช่า บ้านจะกลายเป็ นส่วนควบของที่ดิน ดังนัน้ นายคะนองเป็ น
เจ้าของกรรมสิทธิ์ บ้านจึงตกเป็ นของนายคะนอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 ว.2
ประกอบมาตรา 1336
ข้อ 2. มาตรา 1382 บัญญัติว่า "บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผูอ้ ่นื ไว้โดยความสงบและโดยเปิ ดเผย
ด้วยเจตนาเป็ นเจ้าของ ถ้าเป็ นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็ นเวลาสิบปี ถ้าเป็ นสังหาริมทรัพย์ได้
ครอบครองติดต่อกันเป็ นเวลาห้าปี ไซร้ ท่านว่าบุคคลนัน้ ได้กรรมสิทธิ์"

คาพิพากษาศาลฎีกา 1174/2487 ศาลฎีกาได้วินิจฉัยว่า การโอนหุน้ บริษัทจากัดชนิดระบุช่ือโดยไม่ได้

ลงชื่อผูร้ บั โอนด้วย นับว่าใช้ไม่ได้แม้จะได้จดแจ้งการโอนในทะเบียนของบริษัทก็คงใช้ไม่ได้ มาตรา 1141 เป็ น
แต่ขอ้ สันนิษฐานว่าทะเบียนของบริษัทถูกต้องและไม่ใช่ขอ้ สันนิษฐานเด็ดขาด หุน้ ในบริษัทจากัดเป็ นสิทธิชนิด
หนึ่ง การโอนหุน้ บริษัทจากัดไม่สมบูรณ์ถา้ ผูร้ บั โอนได้ปกครองมาเกิน 5 ปี ก็อาจได้กรรมสิทธิ์ในหุน้ ตาม มาตรา
1382
หุน้ ที่บุคคลถือในบริษัทจากัด อาจถือว่าเป็ นสังหาริมทรัพย์ในความหมายของมาตรา 140 ได้หรือไม่
และจะนาหลักการครอบครองปรปั กษ์มาใช้กบั หุน้ ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด จงแสดงความเห็นของท่านประกอบ

ตามหลักประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 140 วางหลักว่าสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ทรัพย์สินอื่น

นอกจากอสังหาริมทรัพย์ และหมายความรวมถึงสิทธิอนั เกี่ยวกับทรัพย์สินนัน้ ด้วย
ตามหลักประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1129 วรรคสอง วางหลักว่า การโอนหุน้ ชนิดระบุช่ือลงใน
ใบหุน้ นัน้ ถ้ามิได้ทาเป็ นหนังสือและลงลายมือชื่อของผูโ้ อนกับผูร้ บั โอน มีพยานคนหนึ่งเป็ นอย่างน้อยลงชื่ อ
รับรองลายมือนัน้ ๆ ด้วยแล้ว ท่านว่าเป็ นโมฆะ อนึ่ง ตราสารอันนัน้ ต้องแถลงเลขหมายของหุน้ ซึ่งโอนกันนัน้
ด้วย

ตามหลักประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 วางหลักว่า บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผูอ้ ่ืนไว้

โดยความสงบและโดยเปิ ดเผยด้วยเจตนาเป็ นเจ้าของ ถ้าเป็ นอสังหาริมทรัพย์ได้ค รอบครองติดต่อกันเป็ นเวลา
สิบปี ถ้าเป็ นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็ นเวลาห้าปี ไซร้ ท่านว่าบุคคลนัน้ ได้กรรมสิทธิ์
ส่วนตัวของข้าพเจ้าคิดว่าหุน้ ที่บุคคลถือในบริษัทจากัด อาจถือว่าเป็ นสังหาริมทรัพย์ในความหมายของมาตรา
140 ได้ ตามหลักแล้วสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ทรัพ ย์สินอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ และหมายความ
รวมถึงสิทธิอนั เกี่ยวกับทรัพย์สินนัน้ ด้วย แม้ว่าหุน้ จะไม่เป็ นวัตถุมีรูปร่าง แต่อาจมีราคาถือเอาได้ การโอนหุน้ ก็
สามารถได้มาโดยการครอบครองปรปั กษ์ ได้เหมือนทรัพย์สินชนิดอื่นๆเพราะเป็ นทรัพย์อย่างหนึ่งเหมือนกัน ซึ่ง
หุน้ เป็ นสังหาริมทรัพย์ หากครอบครองกฎหมายบอกว่าท่านได้กรรมสิทธิ์ ทัง้ นีต้ ามประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์ มาตรา 1382

การโอนหุน้ ในบริษัท ไม่เหมือนทรัพย์สินชนิดอื่นๆ เพราะกฎหมายได้กาหนดรู ปแบบการโอนไว้ตามประมวล

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1129 วรรสอง ไว้ว่า การโอนหุน้ นัน้ หากไม่ได้ทาเป็ นหนังสือลงลายมือชื่อผู้
โอนและผูร้ บั โอน มีพยานรับรองลายมือไว้อย่างน้อยหนึ่งคนผลย่อมเป็ นโมฆะ จะเอาไปอ้างกับคนอื่นไม่ได้
ข้อ3.นายกบและนายเขียดซือ้ ที่ดินจัดสรรไว้คนละแปลงอยู่ติดกัน และอยู่ระหว่างแบ่งแยกโฉนดจาก
แปลงใหญ่ นายกบปลูกบ้านเพื่ออยู่อาศัยและใช้เป็ นสานักงานลงในที่ดินแปลงของตนตามที่บริษัทจัดสรรที่ดิน

กาหนดไว้ ต่อมาเมื่อแบ่งแยกโฉนดที่ดินแล้ว นายกบจึงทราบว่า ห้องนอน และถังส้วม รุกลา้ เข้าไปในที่ดินของ

นายเขียด หลังจากนัน้ นายกบยังได้สร้างกันสาดสาหรับกันฝนต่อจากห้องนอนรุ กลา้ เข้าไปในที่ดินของนาย
เขียด นายเขียดฟ้องนายกบขอให้รอื ้ ถอนทรัพย์สินส่วนที่รุกลา้ ออกไปให้หมด แต่นายกบไม่ยินยอม

ให้วางหลักกฎหมายและวินิจฉัยว่า นายเขียดมีสิทธิฟ้องนายกบให้รอื ้ ถอนห้องนอน ถังส้วม และกันสาดที่

รุกลา้ ออกไปจากที่ดินของตนได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1312 วางหลักว่า บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุ กลา้ เข้าไปในที่ดิน

ของผูอ้ ่นื โดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนัน้ เป็ นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึน้ แต่ตอ้ งเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็ นค่า
ใช้ท่ีดินนัน้ และจดทะเบียนสิทธิเป็ นภาระจายอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนัน้ สลายไปทัง้ หมด เจ้าของที่ดินจะ
เรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้

ถ้าบุคคลผูส้ ร้างโรงเรือนนัน้ กระทาการโดยไม่สจุ ริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผสู้ ร้างรือ้ ถอนไป และ

ทาที่ดินให้เป็ นตามเดิมโดยผูส้ ร้างเป็ นผูอ้ อกค่าใช้จ่ายก็ได้

ตามบทบัญญัติมาตรา 1312 การที่จะถือว่าสร้างโรงเรือนลุกลา้ เข้าไปในที่ดินของบุคคลอื่ นโดยสุจริต

หรือไม่สุจริตนัน้ จะต้องดูจากขณะที่ก่อสร้าง ถ้ารู ว้ ่าที่ดินตรงนัน้ เป็ นของคนอื่นถือว่าเป็ นการก่อสร้างโดยไม่
สุจริต แต่ถา้ ไม่รู ้ แล้วภายหลังจึงรู ค้ วามจริง ย่อมถือว่าเป็ นการก่อสร้างโรงเรือนรุ กลา้ โดยสุจริต แต่อย่างไรก็
ตาม หากความไม่ รูด้ ัง กล่าวเกิดจากความประมาทเลินเล่อ ของผู้ก่ อสร้าง กฎหมายให้ถื อว่าเป็ นการสร้าง
โรงเรือนรุกลา้ โดยไม่สจุ ริต

จากปั ญหาข้อเท็จจริงดังกล่าวข้างต้น การที่ นายกบสร้างห้องนอน นายกบไม่รูว้ ่าที่ดินนัน้ เป็ นของตน

หรือไม่ และนายกบได้มารูภ้ ายหลังว่าที่ท่ีตนได้สร้างห้องนอนนัน้ เป็ นที่ดินของนายเขียด ดังนัน้ การกระทาของ
นายกบจึงเป็ นการสร้างโรงเรือนรุ กลา้ ที่ดินของผูอ้ ่ืนโดยสุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา
1312 วรรคแรก

ดังนัน้ สาหรับห้องนอนของนายกบที่รุกลา้ เข้าไปในที่ดินของนายเขียด นายกบต้องเสียเงินให้แก่นายเขียดเป็ น

ค่าใช้ท่ดี ินและนายเขียดต้องไปจดทะเบียนภารจายอมให้แก่นายกบ
ส่วนถังส้วมของนายกบที่รุกลา้ ไปในที่ดินของนายเขียด เนื่องจากถังส้วมไม่ใช่ส่วนควบของโรงเรือน
นายกบจึงต้องรือ้ ถอนถังส้วมให้ออกมาจากที่ดินของนายเขียด

ภายหลัง นายกบได้สร้างกันสาดต่อ จากห้องนอนที่รุกล า้ เข้าไปในที่ดินของนายเขียด จะเห็นได้ว่า

นายกบรูว้ ่าที่ดินตรงนัน้ เป็ นของนายเขียดแต่ก็ก่อสร้าง ถือว่าการกระทาของนายกบเป็ นการสร้างโรงเรือนรุกลา้
โดยไม่สจุ ริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1312 วรรคท้าย

ดังที่ขา้ พเจ้าได้อธิบายไว้ขา้ งต้นนัน้ นายเขียดมีสิทธิฟ้องนายกบให้รือ้ ถอนห้องนอน ถังส้วม และกันสาดที่รุกลา้

ออกไปจากที่ดินของตนได้
ข้อ 4. นางถนอมบุคคลสัญชาติไทย มีสามีเป็ นคนต่างด้าว แต่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส ได้มาขอนาทาการเดิน
สารวจออกโฉนดที่ดินที่ครอบครองก่อนประมวลกฎหมายที่ดินใช้บงั คับ โดยครอบครองระหว่างอยู่กินเป็ นสามี
ภรรยากับ คนต่างด้าว เจ้าพนักงานที่ดินดาเนินการออกโฉนดที่ดินให้กบั นางถนอม ให้ท่านวินิจฉัยว่าการออก
โฉนดที่ดนิ ให้กบั นางถนอม ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ ผลในทางกฎหมายเป็ นอย่างไร และจะต้องดาเนินการให้
ถูกต้องตามบทบัญญัติของประมวลกฎหมายที่ดินว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวอย่างไร จงอธิบาย

ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 วรรคแรก วางหลักว่า วางหลักว่า การเดินสารวจ เพื่อออกเอกสาร

สิทธิตามประกาศกาหนดของ

รัฐมนตรี ไม่รวมท้องที่ท่ที างราชการได้จาแนกให้เป็ นเขตป่ าไม้ถาวร กรณีท่ไี ด้มีการเดินสารวจออก

หนังสือรับรองการทาประโยชน์ในเขตป่ าไม้ถาวร และได้มีการแจกหนังสือรับรองการทาประโยชน์

ให้แก่เจ้าของที่ดินไปแล้ว ต่อมาคณะรัฐมนตรีได้มีมติยกเลิกเขตป่ าไม้ถาวร ซึ่งถือเป็ นการกันพืน้ ที่
ออกจากเขตป่ าไม้ถาวร ภายหลังเจ้าของที่ดินนาหนังสือรับรองการทาประโยชน์มาใช้เป็ นหลักฐานใน

การออกโฉนดที่ดิน เจ้าพนักงานที่ดินชอบที่จะดาเนินการให้ได้ ไม่มีเหตุท่จี ะต้องดาเนินการเพิกถอน

หนังสือรับรองการทาประโยชน์ดงั กล่าว

ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 86 วางหลักว่า"คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินโดยอาศัยบทสนธิสญ
ั ญาซึ่ง
บัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์
ในอสังหาริมทรัพย์ได้ และอยู่ในบังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนีด้ ว้ ย ภายใต้บงั คับมาตรา
84 คนต่างด้าวดังกล่าวจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็ นที่อยู่อาศัย ประกอบกิจการในทางพาณิชยกรรม

อุตสาหกรรม เกษตรกรรม การสุสาน การกุศลสาธารณะ หรือการศาสนา ต้องเป็ นไปตามเงื่อนไข

และวิธีการซึ่งกาหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รบั อนุญาตจากรัฐมนตรี"

ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 94 วางหลักว่าบรรดาที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย
หรือไม่ได้รบั อนุญาต ให้คน
ต่างด้าวนัน้ จัดการจาหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกาหนดให้ ซึ่งไม่นอ้ ยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี
ถ้าไม่จาหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กาหนด ให้อธิบดีมีอานาจจาหน่ายที่ดินนัน้ และให้นาบทบัญญัติเรื่องการ
บังคับจาหน่ายที่ดินตามความในหมวด ๓ มาใช้บงั คับโดยอนุโลม
จากปั ญ หาข้อ เท็จ จริง ดัง กล่า วข้า งต้น นางถนอมได้ม าขอน าทาการเดิ นส ารวจออกโฉนดที่ ดิ น ที่
ครอบครองก่อนประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ การที่เจ้าพนักงานที่ดินได้ทาการออกโฉนดที่ดินให้กับนาง
ถนอมถือว่าชอบด้วยกฎหมายเพราะนางถนอมเป็ นบุคคลสัญ ชาติไทยและไม่ได้จกทะเบียนสมรสกับคนต่าง
ด้าว แต่แค่อยู่กินฉันสามีภรรยาเท่านัน้ ตามหลักประมวลกฎหมายที่ดิ นมาตรา 58 ผลในทางกฎหมายย่อม
สมบูรณ์
สามีของนางถนอมต้องได้รบั อนุญ าตจากรัฐมนตรีให้เป็ นไปตามภายใต้ขอ้ บังคับ ตามหลักประมวลกฎหมาย
ที่ดินมาตรา 86

อธิบดีมีอานาจจาหน่ายที่ดินนัน้ และให้นาบทบัญญัติเรื่องการบังคับจาหน่ายที่ดินตามความในหมวด ๓ มาใช้

บังคับโดยอนุโลม ตามหลักประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 94