‫نحو تطبيق آلية االستخدام المتعدد لل راضى في مصر‬

‫ملخص البحث‬

‫‪1‬‬
‫نشأت االتجاهات التخطيطية الجديدة والتى تتبنى فكرة خلط استخدامات األراضي مثل نموذج المدينة المدمجة ‪ Compact city‬واتجاه‬
‫الحضرية الجديدة ‪ New urbanism‬في ظل الزيادة المستمرة للسكان كمحدد للتنمية العمرانية فظهرت توجهات جديدة في التخطيط العمراني لتحل‬
‫مشكلة توافر األراضي لمقابلة هذة الزيادة‪ ،‬مثل المدينة الرأسية ‪ vertical city‬والمدينة الطافية ‪ floating city‬و ‪ underground city‬كما هو‬
‫متبع حالياً في دولة سنغافورة‪ .‬كما ترتفع األصوات الداعية إلى استخدام قطعة األرض الواحدة عدة إستخدامات ”‪ “multiple land uses‬وذلك‬
‫لتحقيق أكبر استفادة ممكنة من قطعة االرض "المورد ‪ "resource‬المحدود غير المتجدد وذلك في إطار مفهوم االستخدامات المختلطة ‪mixed‬‬
‫‪ land use‬حيث اليسيطر نوع واحد من استخدامات األراضي‪.‬‬
‫ولذا أصبح االهتمام بسياسة االستخدام المتعدد لألراضى كطرح جديد من االعتبارات الهامة والملحة‪ ،‬حيث يستهدف البحث التوصل لتحديد مالءمة‬
‫األستخدام المتعدد لألراضى للتطبيق في مصر ومعرفة ما هي آليات تطبيقه مما يسهم في تحسين أداء العمران‪ ،‬وكيفية استخدامه لتطوير األراضي‬
‫سواء الفضاء أو القائم عليها استعمال (أراضي الخدمات العامة‪ -‬التعليمية والثقافية والشبابية‪ ).....‬في المدن المصرية‪ ،‬من خالل اإلطار النظر‬
‫للد ارسة للوصول لمميزات وعيوب ومتطلبات التطبيق لالستخدام المتعدد لألراضي تم اإلطار التحليلي بدراسة التجارب السابقة واخي ار باختبار النتائج‬
‫من خالل استبيان آراء الخبراء المتخصصين‪.‬‬

‫‪ -‬أوال االطار المرجعى ‪ :‬مقدمة‬ ‫‪1‬‬

‫تعد األرض من أهم الموارد المتواجدة في البيئة واذا كنا نهدف إلى الوصول الى التنمية المستدامة فالبد من الحفاظ على هذا المورد والتعامل معه‬
‫بسياسات وأساليب وآليات تضمن االستخدام الرشيد له‪ ،‬وطبقاً ألهداف األمم المتحدة التي اعتمدتها عام ‪ 2015‬لتتحقق عام ‪ 2030‬ومن ضمن ‪17‬‬
‫هدفا لتحقيق التنمية المستدامة نجد أن الهدف الحاد عشر يصاغ بصورة توضح أهمية أن تكون المدن والمستوطنات البشرية شاملة وآمنة ومرنة‬
‫ومستدامة‬
‫‪ 1-1‬اإلشكالية البحثية‬
‫تعد المدن من أهم محاور التنمية للعمران المستقبلى مما لها من أثر مباشر على استدامة إقتصاد الدول الكبرى وأصبح تحقيق العديد من اإلحتياجات‬
‫اإلنسانية من الوظائف أو األنشطة العمرانية يصاغ بصورة سلبية‪ ،‬والذ إنعكس بدوره على أداء المستخدمين داخل األنساق العمرانية المختلفة‪ .‬وفي‬
‫زمنيا بصورة تضمن‬
‫ضوء هذا الهدف فيجب على المخطط العمراني الوصول لالستخدام األنسب لألراضي في إطار استخدامات األراضي المتعددة ً‬
‫االستغالل الرشيد لمقومات األرض تحت مظلة اإلدارة الرشيدة لها ‪.‬‬
‫‪ 2-1‬أطروحة البحث‬
‫وتخطيطيا لتعظيم االستفادة من مورد االرض الصالحة للتنمية العمرانية في المدن‬
‫ً‬ ‫انيا‬
‫حال عمر ً‬
‫زمنيا قد يمثل ً‬
‫ان أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫المصرية‪ .‬وذلك في ضوء وجود نظام إدار متميز يسمح باالستغالل األقصى لإلمكانات المتاحة ويقلل من التأثيرات السلبية لالستخدامات المتشاركة‬
‫في نفس الموقع على بعضها البعض أو على األرض ذاتها أو على المحيط العمراني في إطار المشاركة المجتمعية الفعالة ومن ثم تحقيق التنمية‬
‫العمرانية المستدامة‪.‬‬
‫‪ 3-1‬أهداف البحث‬
‫زمنيا‪ ،‬كموجه للتخطيط العمراني للتجمعات العمرانية من خالل األهداف التالية‪:‬‬
‫قياس إمكانية تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫‪ ‬تحديد مميزات وعيوب تطبيق أسلوب االستخدامات المختلطة في التخطيط العمراني للتجمعات العمرانية والذ يعد االستخدام المتعدد‬
‫زمنيا أحد صورها‪.‬‬
‫لألراضي ً‬
‫رصد مشكالت إدارة األراضي واستخدامات األراضي الحالية في مصر واقتراح اآلليات الالزمة لتطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي‬ ‫‪‬‬
‫زمنيا‪.‬‬
‫ً‬

‫‪ 4-1‬مجال البحث‬
‫استعماالت األراضي بالمدن القائمة ‪ -‬إدارة استعماالت األراضي الحضرية والمجال المكاني‪ :‬المدن القائمة بجمهورية مصر العربية‬
‫‪ 5-1‬تساؤالت البحث‬
‫ما هي مميزات وعيوب تطبيق أسلوب االستخدامات المختلطة في التخطيط العمراني للتجمعات العمرانية المختلفة والذ يعد االستخدام‬ ‫‪‬‬
‫زمنيا أحد صورها؟‬
‫المتعدد لألراضي ً‬
‫زمنيا؟‬
‫‪ ‬ما هي آليات إدارة األراضي واستخدامتها الحالية في مصر؟ ومدى مالءمتها لتطبيق االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫‪ 6-1‬منهجية ومناهج البحث‬
‫يتكون البحث من ثالثة أطر‪ :‬اإلطار النظرى والتحليلى والتطبيقى مستخدما التسلسل المنهجي التالي‪:‬‬

‫‪2‬‬
 ‫‪ )1‬اإلطار النظرى‪ :‬تكوين خلفية متكاملة عن موضوع البحث من خالل المنهج االستقرائي وذلك في مجاالت العمل التالية‪:‬‬
‫توضيح المفاهيم األساسية المتعلقة باستخدامات االراضي المختلطة وعالقتها باالستخدامات المتعددة لألراضي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫توضيح مميزات وانتقادات ومتطلبات ومعايير توطين استخدامات األراضي‬ ‫‪‬‬
‫‪ )2‬اإلطار التحليلى‪ :‬عرض وتحليل التجارب السابقة العالمية التي قامت باستخدام فكر استعماالت األراضي المتعددة في تطوير وتنمية‬
‫األراضي داخل المدن من خالل المنهج التحليلي‪.‬‬
‫‪ )3‬اإلطار التطبيقى‪ :‬اختبار النتائج التي تم التوصل إليها من الدراسة النظرية والتحليلية باستخدام استبيان للخبراء المعنيين بهدف صياغة‬
‫زمنيا في مصر من خالل المنهج االستنتاجي‪ .‬يوضح الشكل (‪ )1‬المنهجية‬
‫للنموذج المقترح لتطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫المتبعة في البحث‬

‫اإلطار النظر والمنهج االستقرائي‬

‫تدقيق األطر الحاكمة فى مجال االشكالية البحثية ‪ :‬المفاهيم والمتطلبات واآلليات فى مجال‬ ‫•‬
‫االستخدام المتعدد لألراضي‬

‫اإلطار التحليلي والمنهج التحليلي‬

‫•‬
‫مراجعة تجارب عالمية واألوضاع المحلية الستنبا المتغيرات ومعايير القياس لتقييم آليات‬ ‫•‬
‫االستخدام المتعدد لألراضي‬

‫اإلطار التطبيقي والمنهج االستنتاجي‬

‫•‬
‫زمنيا عند تخطيط المدن القائمة في‬
‫تقييم امكانية تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬ ‫•‬
‫لرى المتخصصين‬
‫تبعا أ‬
‫مصر وترتيب المتغيرات ً‬

‫شكل (‪ : )1‬منهجية البحث‬

‫‪ -2‬ثانيا اإلطار النظرى‪ :‬المفاهيم واألطر الحاكمة لالستخدام المتعدد لل راضي‬

‫‪ 1-2‬االستخدام المتعدد لل راضى ‪ ...‬تدقيق المفهوم‬
‫من أهم المشكالت التي تواجه خطط التنمية والتخطيط العمرانى للمدن هى سرعة التغير والتطور للعناصر والمؤثرات العمرانية واالجتماعية والتى‬
‫تشكل مجموعات من القوى ال توائم الخطط وتأخذ اتجاهات تغاير األوضاع المستهدفة ‪ ،‬ونرى أن االعتماد على تكنولوجيا المعلومات وما يتبعه من‬
‫تغييرات أساسية فى أساليب تحليل المعلومات العمرانية وإدارة العمران فى الجهات المصممة والمنفذة والمراقبة للعمران يمكن من موائمة التغيرات‬
‫وتقدير اإلحتياجات المستقبلية‪.‬‬

‫مع بداية القرن الحاد والعشرين‪ ،‬عرفت المناطق مختلطة االستخدامات كمفهوم تخطيطي أكثر ً‬
‫نفعا مقارن ًة بفصل استخدامات األراضي‪ ،‬مما أدى‬
‫اضحا الستعماالت األراضي‬
‫اعتمادا و ً‬
‫ً‬ ‫إلى التحول نحو استبدال المناطق ذات االستخدام الواحد إلى االستخدام المختلط لألراضي‪ .‬واصبح هناك‬
‫المختلطة في تخطيط المدينة المعاصر ‪.‬‬
‫هناك بعض االختالف في توظيف مفاهيم وتعريفات استخدامات األراضي في مستويات مختلفة من التحليل‪ ،‬وهذا االختالف يكون نتيجة اختالف‬
‫إدراك كل من مخططي المدن والجغرافيين ونظرتهم إلى استخدامات األراضي‪ .‬فاستخدام األرض يعبر عن نوعية استعماالت األرض وكيفية اإلنتفاع‬
‫باألراضي‪ ،‬بمعنى أن استخدام األرض هو المصطلح الشامل لكل من استعمال األرض واإلنتفاع باألرض‪ .‬ولذلك سيتم التعامل به في هذا البحث‪.‬‬
‫أ ‪-‬استعماالت األراضي ‪Land Uses‬‬
‫تعني التوزيع المكاني لوظائف المدينة (سكن‪ -‬صناعي‪ -‬تجار ‪ -‬تجارة جملة‪ )...-‬ويضم تعريف استعماالت األراضي توزيع األنشطة‬
‫اإلنسانية في إطار عمراني بمراعاة االحتياجات المختلفة لكل استعمال من المسطحات ]‪ ،[1‬كما يعرف استعمال األرض على أنه ما يفعله‬
‫اإلنسان على سطح األرض ويعبر عنه من خالل تصنيف وظيفي للعمران‪.‬‬
‫وينبغي تدقيق عدة مصطلحات التي تتشابه في معناها مع مصطلح استعماالت األراضي وتتداخل معها في المفهوم مثل اإلنتفاع باألرض واستخدام‬
‫األرض‪.‬‬

‫‪3‬‬
 ‫ب‪ -‬إعادة تشكيل األراضي‬
‫تعد عملية إعادة تشكيل األراضي من أهم عناصر إدارة األراضي‪ ،‬وتشمل على العديد من العمليات‪ ،‬من أهمها‪:‬‬
‫إعادة تخطيط أو تنظيم األراضي وهى تؤد إلى تطوير شامل لألرض الحضرية وأيضا امكانية تمتع كل مالك قطع األراضي بفوائدها‬ ‫‪‬‬
‫بشكل متعادل‪ ،‬كذلك إمكانية مشاركتهم في المرحلة التنفيذية‪ ،‬كما أن تكلفة مثل هذه المشروعات تكون غالبا أقل من تكلفة أى نوعية‬
‫أخر من مشروعات تنمية األراضي ]‪.[2‬‬
‫دمج األراضي تستخدم العديد من الدول المتقدمة أسلوب دمج األراضي حيث تكون حدود ملكيات األراضي محددة وموثقة‪ ،‬وتتم هذه‬ ‫‪‬‬
‫العملية في المناطق التي تظهر فيها مشكلة تفتت مساحات األراضي‪ ،‬وتتم عملية دمج األراضي بإبرام بعض االتفاقيات بين مالك تلك‬
‫األراضي الصغيرة من خالل الوحدات المحلية المختصة‪ ،‬بهدف دمج كل مجموعة من قطع األراضي الصغيرة في قطعة أرض واحدة‬
‫ذات أبعاد مناسبة‪ ،‬لتصبح ملك أحد المالك بعد شرائه لمجموعة األراضي المجاورة‪ ،‬لتصبح األرض المجمعة صالحة أل مشروع تنمو‬
‫]‪ .[3‬وتعتبر المناطق الهامشية في أ مدينة هي المناطق األكثر احتياجا لعمليات دمج األراضي‪ ،‬ويصعب تطبيق أسلوب دمج األراضي‬
‫بمعظم المدن المصرية نظ ار للموروث الثقافي واالجتماعي للمجتمع‪.‬‬
‫ج‪ -‬تخطيط استعماالت األراضي‬
‫ويتم فيه تحديد المواقع الجغرافية ألنشطة المدينة المختلفة وتحدد طبيعة العالقة بينها‪ ،‬لذا فعملية صياغة السياسات التخطيطية لتركيب استعماالت‬
‫إلى الوصول ألقصى درجة كفاءة استخدام لألراضي بها ]‪ .[2‬وقد نص قانون البناء الموحد رقم ‪ 119‬لسنة‬ ‫مدينة يمكن أن تؤد‬ ‫األراضي بأ‬
‫‪ ۲۰۰۸‬بأن تقوم الهيئة العامة للتخطيط العمراني كل خمس سنوات كحد أقصى بمراجعة دراسات المخطط االستراتيجي العام للمدن وميزانية استعماالت‬
‫األراضي به‪ ،‬للوقوف على كافة المستجدات من احتياجات المدينة من بعض االستعماالت المعينة‪ .‬أصبحت استخدامات األراضي المختلطة أحدى‬
‫مبادئ التخطيط الرئيسية بين استراتيجيات التخطيط المعاصرة ]‪ .[4‬فعلى سبيل المثال يعد خلط استخدامات األراضي" أحد المبادئ العشرة للنمو‬
‫الذكي التي تتبناها شبكة النمو الذكية ‪ Smart Growth Network‬التي تم إنشاؤها تحت رعاية وكالة حماية البيئة األمريكية ‪the U.S.‬‬
‫]‪Environmental Protection Agency [5‬‬
‫وكذلك في ميثاق الحضرية الجديدة )‪ ،(Congress for the New Urbanism‬حيث نص أحد مبادئه على أن "تحتو المجاورات على خليط من‬
‫المتاجر والمكاتب والشقق والمنازل بمعنى وجود استخدامات األراضي مختلطة على مستوى األحياء‪ /‬المجاورات والبلوكات والمباني‪[6] .‬‬
‫وكذلك هي أحد مبادئ المدينة المتضامة )‪ (Compact City‬التي تسهم في تحقيق األستدامة وتقوم على كثافة عمرانية عالية والحفاظ على الفراغات‬
‫المفتوحة واستعماالت أراضي مختلطة وإعادة إحياء وسط المدينة وأحياء مراكز األعمال بتوطين استخدامات سكنية واستخدام عالي للمواصالت‬
‫العامة‪.‬‬
‫وقد فرض موئل األمم المتحدة ‪ - UN-Habitat -‬في "استراتيجيته الجديدة للتخطيط المستدام لألحياء"‪( A New Strategy of - ،‬‬
‫)‪ Sustainable Neighbourhood Planning‬خمسة مبادئ ثالثها هو خلط استعماالت األراضي وهي‪:‬‬
‫‪ )1‬مساحة كافية للشوارع وشبكة شوارع فعالة‬
‫‪ )2‬كثافة عالية‬
‫‪ )3‬االستخدام المختلط لل راضي‬
‫‪ )4‬المزج االجتماعي‬
‫‪ )5‬تخصيص محدود الستخدام األراضي المفرد ]‪[7‬‬
‫وهي تشير إلى مزايا خلط استعماالت األراضي كجسر لعبور االنقسامات االجتماعية واإلقتصادية في المجتمع‪ ،‬وتعزيز النقل غير اآللي والنطاقات‬
‫أيضا على أن ‪ ٪ 40‬من مساحة الحي السكني يجب أن تلبي األنشطة اإلقتصادية‬
‫العمرانية الصديقة للمشاة‪ ،‬وخلق فرص العمل‪ ،‬وما إلى ذلك‪ ،‬وينص ً‬
‫داخله‪.‬‬
‫يتضمن نموذج "رولي" ثالثة عناصر أخرى في نموذجه المفاهيمي حيث يشير إلى أن السياسة العامة والنظم والتشريعات‪ ،‬وأسواق الملكية‪،‬‬
‫واألفكار والقيم الثقافية‪ ،‬هي عوامل خارجية تؤثر على شكل التنمية المختلطة االستخدام ]‪[8‬‬
‫ويعترف رولي بأهمية البعد الزمني ألن االستخدامات المختلفة تنتج أنشطة في جداول زمنية مختلفة ويمكن أل مرفق واحد أن يتقاسمه‬
‫إحساسا ]‪ .[9‬ومع ذلك‪ ،‬فإن‬
‫ً‬ ‫طابعا و‬
‫فضال عن كونها تتطور مع مرور الوقت مما يمنح المكان ً‬ ‫ً‬ ‫مستخدمون متعددون خالل فترة زمنية معينة‬
‫نموذج رولي يركز فقط على البعد األفقي‪ ،‬وبينما هو يقر البعد الزمني في نموذجه إال أنه لم يتم تضمينه بشكل كاف فيه ]‪ [8‬والشكل (‪)2‬‬
‫يوضح الصور المختلفة لخلط استخدامات األراضي بأبعادها المختلفة‪.‬‬

‫‪4‬‬
 ‫شكل (‪ )2‬الصور المختلفة لخلط استخدامات األراضي بأبعادها المختلفة‬

‫]‪Source :[10‬‬

‫‪ 2-2‬المميزات واالنتقادات وتأثيرات استخدامات األراضي المختلطة‬

‫نجد العديد من الدراسات في مجاالت مثل النقل واالقتصاد الحضر والصحة العامة قد بحثت في مميزات خلط استخدامات األراضي‪:‬‬
‫فمن منظور النقل‪ ،‬تقدم استعماالت األراضي المختلطة مجموعة متنوعة من الوجهات األقرب إلى منازل األشخاص‪ ،‬وبالتالي تمكين الناس‬ ‫‪-‬‬
‫يبيا على العالقة بين خلط استخدامات األراضي‬
‫من اختيار وسائل انتقال غير آلية‪ [12] [11] .‬كما قدمت العديد من الدراسات دليالً تجر ً‬
‫)‪ (LUM‬وتقصير مسافة الرحالت التي تقطعها المركبات‪ ،‬باإلضافة إلى االحتمالية العالية الختيار وسيلة حركة غير آلية مثل ‪(Kockelman‬‬
‫‪[15] [14] [13] 1997, De Abreu E Silva et al. 2012, Manaugh and Kreider 2013).‬‬
‫فيما يتعلق بحيوية المجاورة‪ ،‬وجد أن األماكن مختلطة االستخدامات تخلق مرافق حي إيجابية‪[11] .‬‬ ‫‪-‬‬
‫سير على األقدام مثل‬
‫أما فيما يتعلق بالصحة العامة‪ ،‬فقد أثبت )‪ [16] (Brown et al. 2009‬أن وجود استعماالت يمكن الوصول إليها ًا‬ ‫‪-‬‬
‫المكاتب‪ ،‬والمتاجر‪ ،‬والمدارس‪ ،‬والحدائق‪ ،‬يرتبط بمؤشرات كتلة الجسم المنخفضة للسكان‪.‬‬
‫يجا أكبر‬
‫أيضا كلما كان هناك مز ً‬
‫من المنظور العمراني‪ ،‬يعتبر االستخدام المختلط لألراضي أحد الحلول للمشاكل التي يسببها الزحف العمراني‪ [4] .‬و ً‬
‫من أنواع استخدامات األراضي ‪ ،‬والتي قد تشمل اإلسكان‪ ،‬وتجارة التجزئة‪ ،‬والمكاتب‪ ،‬والخدمات التجارية‪ ،‬واالستخدامات الصناعية والمدنية‪ ،‬يمكن‬
‫أن تكون مفيدة ألنها يمكن أن تعزز الحفاظ على المساحة المفتوحة )‪ (open spaces‬وغيرها من المرافق الطبيعية‪ ،‬وتشجيع نشا الشارع لدعم‬
‫أعمال التجارية‪ ،‬والمساعدة في تحقيق أهداف اإلسكان والتوظيف‪ ،‬وتعزيز اعتبار الشوارع كأماكن عامة‪ ،‬وتشجيع حركة المشاة والدراجات الهوائية‪،‬‬
‫وبالتالي خلق شعور االنتماء في المجتمع ‪ . [5].‬ومع ذلك‪ ،‬تفترض ‪( New Urbanism‬الحضرية الجديدة) أن ‪ LUM‬يمكن أن تقلل كل من‬
‫االعتماد على السيارات‪ ،‬ومسافات االنتقال بين أماكن العمل والمساكن وكنتيجة لذلك يحتاج صانعوا القرار أو أصحاب المصلحة إلى أن يكونوا‬
‫قادرين على تحديد السمات المكانية المعيارية من أجل تلبية االحتياجات االجتماعية‪[17] .‬‬

‫‪5‬‬
‫قد تجتذب التنمية العمرانية باستخدام األراضي المختلطة التعديات غير القانونية‪ ،‬إذا لم يتم تنفيذها بشكل صحيح‪ ،‬فعلى سبيل المثال تدعي جمعيات‬
‫رعاية السكان في دلهي (الهند) أنه بعد إدخال ‪ MLU‬في الخطة الرئيسية لدلهي ‪ [18] 2021‬تم اختراق الحدائق وممرات المشاة والطرق بشكل غير‬
‫قانوني وازداد معدل الجريمة‪ ،‬كما ازداد الضغط على البنية التحتية بشكل كبير بسبب الكثافة السكانية العالية‪ ،‬مما يجعل المناطق السكنية غير‬
‫أيضا زيادة في الطلب على أماكن انتظار السيارات ‪.‬‬
‫مالئمة للعيش ]‪. [19‬كما ظهر ً‬
‫وفي دراسة )‪ [20] (Ghosh,2017‬فقد أوجز سلبيات استخدامات األراضي المختلطة كما يلي‪:‬‬
‫زيادة الطلب على مواقف السيارات‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫االزدحام الناتج عن حركة المرور والذ يحد من إمكانية السير في المناطق السكنية‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫التلوث الضوضائي الناتج عن االزدحام المرور واألنشطة التجارية وغير السكنية‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫انخفاض السالمة على الطرق‪ ،‬وانخفاض مستوى األمان لوجود غرباء عن المكان‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫زيادة عدد أصحاب المصلحة‪ ،‬حيث قد يحدث تضارب المصالح لرواد األنشطة المختلفة‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫عدم تحقيق المزيج االجتماعي الصحيح لوجود فئات اجتماعية غير مرغوب فيها‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫تتعدى المتاجر نطاق الخدمة المحلية إلى خدمة المناطق المجاورة مما يجذب عدد كبير من الناس‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫إال أن هذه السلبيات مرتبطة بمناطق المسح في دراسته وهي مناطق استخدامات أراضي مختلطة تفتقر إلى الضوابط والمعايير التخطيطية‪ ،‬فهي إما‬
‫مناطق قديمة وتنامى فيها االستخدام المختلط وفق قيم السوق‪ ،‬أو مناطق أحادية االستخدام تم تحويلها إلى مناطق استخدام مختلط لتنشيطها مع‬
‫قصور الضوابط‪ ،‬ومع ذلك فإن هذه السلبيات هى التحد األكبر للتنمية مختلطة االستخدام‪ ،‬حيث يتضح ضرورة تحديد أسس وإعتبارات للتحكم في‬
‫تبعا لألدبيات‬
‫التنمية مختلطة االستخدام‪ .‬والجدول (‪ )2-1‬التالي يوضح مميزات وعيوب استخدامات األراضي المختلطة ً‬
‫جدول (‪ )1‬مميزات وعيوب استخدامات األراضي المختلطة‬
‫العيوب‬ ‫المميزات‬

‫‪ ‬حدوث تلوث هوائي أو ضوضاء‪...‬إلخ نتيجة‬
‫لتواجد االستعماالت الصناعية والتجارية بجوار‬
‫االستعماالت السكنية‬
‫‪ ‬وجود حركة للنقل الثقيل داخل المناطق السكنية‬
‫نتيجة لوجود االستعماالت الصناعية الصغيرة‬
‫واالستعماالت التجارية بداخلها‬
‫‪ ‬تعديات غير قانونية على مسارات المشاة والشوارع‬
‫والمساحات المفتوحة‬
‫‪ ‬زيادة الضغط على البنيىة التحتية‬
‫‪ ‬عدم توافر أماكن النتظار السيارات‬
‫‪ ‬عدم توافر أدبيات موثقة عن النطاق الكمي‬
‫المناسب لخلط استعماالت األراضي‬
‫‪ ‬معدل تزاحم مرتفع‬
‫‪ ‬زيادة الكثافة السكانية‬
‫‪ ‬زيادة معدل الجريمة والعنف‬
‫‪ ‬عدم وجود خصوصية للمناطق السكنية‬
‫‪ ‬التخصص في التجارة يهدد قدرة توفير السلع‬
‫والمود الخام والذ قد يؤثر على مستوى التجارة‬
‫‪ ‬تقليل االعتمادية على السيارات‬ ‫بيئيا‬
‫‪ ‬تقليل االزدحام المرور‬
‫‪ ‬تقليل تلوث الهواء‬
‫‪ ‬تقليل استهالك الموارد‬
‫‪ ‬احياء المناطق المتدهورة من خالل خلط‬ ‫عم ارنيا‬
‫االستعماالت السكنية مع المؤسسات العامة‬
‫واألنشطة التجارية‬
‫‪ ‬زيادة المسطح المتاح للتنمية وتأمين فرص‬
‫واختيارات أكثر لإلسكان‬
‫‪ ‬الحفاظ على المساحات المفتوحة‬
‫‪ ‬تحسين شخصية المكان‬
‫‪ ‬تقوية الترابط االجتماعي عن طريق تشجيع‬ ‫اجتماعيا‬
‫استخدام الدراجات واعتماد السير بدال من‬
‫استخدام السيارات الخاصة مما يزيد من التفاعل‬
‫االجتماعي‬
‫‪ ‬زيادة الشعور باألمان‬
‫‪ ‬خلق شعور باالنتماء للمجتمع‬
‫‪ ‬خلق فرص عمل قريبة من أماكن السكن والتي‬ ‫اقتصاديا‬
‫تقلل من الطاقة المهدرة في االنتقال ما بين‬
‫السكن ومحل العمل‬

‫‪6‬‬
 ‫‪ ‬رفع قيمة االقامة في مركز منطقة االستعماالت‬
‫المختلطة نتيجة لقربها من االستخدامات‬
‫واألنشطة المختلفة‬
‫المصدر‪ :‬الباحثة بتصريف عن )‪ Nabil & Elsayed (2014‬و ‪(American Planning Association, 1998).‬‬
‫‪ 3-2‬متطلبات تطبيق استخدامات األراضي المختلطة‬
‫إن استخدام مفهوم ‪ LUM‬استعماالت األراضي المختلطة في التخطيط المكاني )العمراني( يتطلب توافر ما يلي‪:‬‬
‫‪ .1‬مبادئ واعتبارات التوطين لالستعماالت المختلطة‪.‬‬
‫‪ .2‬تصميم دالئل تخطيط استخدام األراضي التي تراعي التوافق بين استخدامات األراضي‪[17].‬‬
‫تحديا‪ ،‬من خالل‪:‬‬
‫كما إن تنفيذ مفهوم استعماالت األراضي المختلطة في الواقع ال يزال يمثل ً‬
‫‪ .1‬عمليات الحوكمة المعقدة التي تتخذ فيها الق اررات بشأن االستثمارات المكانية‪ ،‬حيث أن اإلعدادات المؤسسية الحالية – القواعد (التشريعات)‬
‫والممارسات على حد سواء ‪ -‬تؤد إلى اتخاذ الق اررات التي تؤد إلى تطوير الفراغ أحاد الوظيفة‪[21].‬‬
‫‪ .2‬الحاجة إلى دراسة بعض الطرق لتهيئة ظروف أكثر تقبالً الستخدام األراضي المتعددة أو المختلطة‪.‬‬
‫االنتفاع باألراضي ‪Land Utilization‬‬
‫تبعا لعدد من األسس واالعتبارات وهي‪[22] :‬‬
‫االنتفاع باألراضي يقصد به استخدام األرض ً‬
‫‪ -‬المستخدمين‬ ‫‪ -‬النوع‬

‫‪ -‬مستوى التحكم ومدى الخصوصية‬ ‫‪ -‬الصيانة والتكاليف والمؤسسة المسئولة‬

‫وينقسم اإلنتفاع باألراضي إلى‪:‬‬

‫‪ -‬اإلنتفاع باألرض شبه الخاص‬ ‫‪ -‬اإلنتفاع باألرض الخاص‬

‫‪ -‬اإلنتفاع باألرض العام‬ ‫‪ -‬اإلنتفاع باألرض شبه العام‬

‫استخدام األرض ‪Land Use‬‬

‫يتضمن كيفية والغرض من استخدام األرض ]‪ ،[23‬وكذلك يعرفه )‪ [24] (Meyer, 1995‬على أنها الطريقة والغرض من التوظيف البشر لألرض‬
‫ومواردها‪ ،‬ويضيف (‪ [25])Stokle, 1994‬أن استخدام األرض هو االستخدام أو التوظيف البشر لنوعيات الغطاء األرضي‪ ،‬وهي الوسيلة التي‬
‫الزرعة‬
‫تنتج بها األنشطة البشرية المنتجات المالئمة لألرض بتأثير مركب العوامل االجتماعية االقتصادية‪ ،‬وأخي ار تعرفها منظمة األغذية و ا‬
‫(‪ )FAO,1995‬على أنها الوظيفة أو الغرض من استخدام األرض بواسطة المجتمع المحلي‪ ،‬كما تعرفها على أنها األنشطة البشرية المرتبطة مباشرة‬
‫باألرض عن طريق استخدام مواردها أو التأثير على مكوناتها‪[22] .‬‬
‫‪ 4-2‬تصنيف استخدامات األراضي‬
‫يعرف تصنيف استخدامات األ ارضي ‪ Land Use Classification‬على أنه تجميع ‪ Grouping‬لالستخدامات المتشابهة الخصائص في مجموعة‬
‫واحدة‪ ،‬وهذا التجميع يجب أن يتم على أسس محددة تتالءم مع أهداف الدراسة وخصائص المكان الذ يتم تصنيف استخدامات األراضي فيه‪[26] .‬‬
‫كما يعرف تصنيف استخدامات األراضي ‪ Land Use Classification‬أيضا بأنه عبارة عن نظام يهتم بتجميع األنشطة المتشابهة من استخدامات‬
‫األراضي في مجموعات أو شرائح محددة‪[27] .‬‬
‫توجد أسس لتصنيف استخدامات األ ارضي المختلفة كالتالي ‪:‬‬
‫أواال‪ :‬أسس تخطيطية مﻜانﻴة‬
‫تحدد موقع االستخدام والمستوى التخطيطي لنطاق تأثيره وتتضمن متطلبات الموقع من اتصالية وطرق ومتطلباته وتاثيراته البيئيه وارتباطه بالموارد‬
‫الطبيعية‪.‬‬
‫ثانيا‪ :‬أسس وظيفية‬
‫ا‬
‫ترتبط بهدف االستخدام والمتغيرات والعناصر الداخليه المكونة له وتتضمن المعدالت الخاصة باالستخدام من حيث المسطحات وتوزيع االستخدام‬
‫وكثافة االستخدام واقتصادياته وتبعيته وخصائص المستخدمين وملكيته‪....‬إلخ‬
‫ويوضح الجدول(‪ )2‬أسس تصنيف استخدمات األراضي المختلفة وفئات تصنيفها الرئيسية ويتضح منه ما يلي‪:‬‬
‫إن أسس تصنيف االستخدامات المختلفة يمكن تجميعها في مجموعات وهي‪:‬‬

‫‪7‬‬
 ‫أسس ذات بعد تخطيطي مثل أسس تصنيف غالبية الخدمات وبعض الصناعات‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫أسس ذات بعد إجتماعي مثل أسس تصنيف اإلسكان وبعض الخدمات الدينيه والتعليميه‬ ‫‪-‬‬
‫أسس ذات بعد وظيفي وتتعلق بنوعية األنشطة داخل االستخدامات المختلفه ومن ذلك أسس تصنيف الخدمات الثقافية والترفيهية‬ ‫‪-‬‬
‫وبعض األنشطة اإلنتاجية‪.‬‬
‫جدول(‪ )2‬أسس تصنيف استخدمات األراضي المختلفة وفئات تصنيفها‬
‫فئات التصنيف‬ ‫أسس التصنيف‬ ‫نوع االستخدام‬

‫أسرة واحدة – أكثر من أسرة‬ ‫عدد األسر في المبنى‬ ‫السكن أو اإلقامة‬

‫مرتفع – متوسط ‪ -‬منخفض‬ ‫مستوى الدخل أو المعيشة‬

‫مرتفعة – متوسطة ‪ -‬منخفضة‬ ‫الكثافة‬

‫‪ -‬مقيم بهدف العمل (مساكن عمال)‬ ‫نوعية اإلقامة‬

‫‪ -‬سكن موسمي (مصايف‪-‬سكن طالب‪...‬إلخ‬

‫‪ -‬سكن لالستجمام والترفيه‬

‫‪ -‬سكن كبار السن‬

‫‪ -‬إقامة مؤقتة (فنادق – نزل شباب‪)...‬‬

‫مناطق مركزية – مراكز مجاورات وأحياء‬ ‫المستوى التخطيطي‪ /‬نطاق الخدمة‬ ‫التجاري‬

‫تجارة جملة – تجارة تجزئة‬ ‫نمط التوزيع للسلع والمنتجات‬

‫مالي – بريد – أمن –إدار ‪....‬إلخ‬ ‫نوع الخدمة المقدمة‬ ‫الخدمات العامة ‪ /‬الحكومية‬

‫حضانة – تعليم أساسي – تعليم ثانو‬ ‫الفئة العمرية‬ ‫الخدمة التعليمية‬

‫تعليم جامعي – أكاديميات تعليمية‬ ‫المستوى التعليمي‬

‫التجاري والخدمات والمؤسسات‬

‫تجار – زراعي – صناعي‪....‬إلخ‬ ‫نوع التعليم‬

‫مركز مدينة – مركز حي – مركز مجاورة‬ ‫المستوى التخطيطي‪ /‬نطاق الخدمة‬

‫مستشفيات – مراكز صحية ‪...-‬إلخ‬ ‫حجم المؤسسة‬ ‫الخدمة الصحية‬

‫عام ‪ -‬خاص‬ ‫الملكية‬

‫تخصصات معينة‬ ‫التخصص‬

‫اسالمي – مسيحي‪..‬‬ ‫الديانة‬ ‫الخدمات الدﻴنية‬

‫مسجد جامع – مصلى‪......‬إلخ‬ ‫المستوى التخطيطي‪ /‬نطاق الخدمة‬

‫التبعية اإلدارية‬

‫‪8‬‬
 ‫نوعية الخدمة والمستفيدين منها‬ ‫خدمات تنمية المجتمع‬

‫كتب – عروض حية –عروض مسجلة‪...‬‬ ‫نوعية الخدمة‪ /‬المنتج المقدم‬ ‫الخدمات الثقافية‬

‫مفتوح ‪ -‬مغلق‬ ‫مكان تقديم الخدمة‬

‫معادن – بتروكيماويات – اخشاب ‪...‬إلخ‬ ‫نوعية المواد الخام ونوعية المنتج‬ ‫الصناعي‬

‫كبيرة – متوسطة ‪ -‬صغيرة‬ ‫حجم ‪ /‬المسطح المطلوب للصناعة‬

‫بترول – زراعة ‪... -‬إلخ‬ ‫ارتبا الصناعة بالموارد الطبيعية‬

‫مكملة – خلفية – أمامية ‪.....‬إلخ‬ ‫االرتباطات الوظيفية للصناعة‬

‫طاقة – مياه – طرق‪...‬إلخ‬ ‫االحتياجات الوظيفية للتشغيل‬

‫بيئية – حركة – ضوضاء‪...-‬إلخ‬ ‫التأثيرات المختلفة للصناعة‬

‫لعب – مشاهدة – رقص‪....-‬إلخ‬ ‫مصدر ‪ /‬وسيلة ترفيه‬

‫مفتوح – مغلق‬ ‫مكان تقديم الخدمة‬

‫بر – بحر ‪ -‬جو‬ ‫وسيلة النقل‬ ‫االستخدامات الترفيهية‬

‫مياه – صرف – طاقة‪....‬إلخ‬ ‫نوع الخدمة المقدمة‬ ‫المواصالت والبنية األساسية‬

‫المصدر ‪.[28] :‬‬

‫ب‪-‬االستخدام المتعدد لألراضي ‪Multiple Land Use‬‬
‫توجد العديد من التعريفات لالستخدام المتعدد لألراضي ومنها ما يلي‪:‬‬
‫يعني استخدام األرض ألغراض مختلفة في وقت واحد وبشكل مستدام بهدف تحقيق أقصى قدر من الفوائد لجميع المستخدمين‪[29] .‬‬
‫نسبيا إلى حد كبير‪ ،‬حيث يختلف في تعريفه من بلد إلى آخر‪ .‬كما‬ ‫مفهوما ً‬
‫ً‬ ‫يشير )‪ (Rowley,1996‬إلى أن التنمية باالستخدام المتعدد لألرض يعد‬
‫أنه تتواجد االستخدامات المتعددة األفقية والرأسية‪ ،‬لكن ال توجد خطو واضحة للتمييز بين التنمية األفقية والرأسية‪ ،‬أو تحديد لعدد االستخدامات‬
‫الضرور تواجده لتسمية مبنى أو مشروع مركب أنه متعدد االستخدامات‪.‬‬
‫االستخدام المتعدد لألرض يعني الجمع بين عدة استخدامات أراضي بشكل وتنظيم مرغوب فيه بسبب محدودية األراضي وزيادة الطلب ووجود التنافس‬
‫على األرض فاألرض يمكنها أن تتحمل أكثر من استعمال والذين يمكن جمعهم على األرض بطرق مختلفة‪ .‬ومن هنا يتضح أن االستخدام المتعدد‬
‫يعد مرادًفا لالستخدام المختلط ‪.‬‬
‫ج‪-‬االستخدام المتسلسل (المتتابع) لألراضي ‪[29] Sequential Land Use‬‬
‫يقصد به االستخدامات المختلفة لألرض بمرور الوقت والتي قد تشمل العودة إلى استخدام سابق أو تنمية استخدام جديد بديل لألراضي ‪(.‬تغير‬
‫استخدام األراضي عبر الوقت)‪.‬‬
‫د‪ -‬مشاركة الموقع أو التوطين المشترك الستخدامات األراضي واالنشطة ‪Colocation‬‬
‫يتمثل الغرض من مشاركة األرض أو الفراغ في توطين العديد من الوظائف المختلفة في مكان واحد‪ ،‬وبالتالي تتولد القدرة على جذب‬
‫العديد من المستخدمين المختلفين خالل فترة زمنية معينة‪ ،‬مما يسهم في مزيد من الحيوية في المنطقة التي تقع فيها األرض أو الفراغ‪ .‬هذا المزيج‬
‫أيضا في تقليل "الفترات الزمنية الميتة" ’‪ ،‘Dead time periods‬عن طريق تجميع الوظائف التي تحدث خالل‬ ‫من الوظائف يمكن أن يساهم ً‬
‫أوقات مختلفة من اليوم في نفس المكان ‪.‬هذا يعني أن األراضي التي يتشارك عليها اكثر من استعمال لديها القدرة على التأثير على الحي الذ تقع‬
‫جدا من نجاح المدن ‪ ،‬والذ أقر‬
‫فيه ببساطة من خالل جذب المزيد من الناس؛ وفًقا للمهندس المعمار العالمي جان جيل فإن المشاركة جزء مهم ً‬
‫"بأن وجود أشخاص آخرين في حد ذاته يشير إلى أ األماكن هي التي تستحق العناء"‪[30].‬‬

‫‪9‬‬
 ‫وطبقا لدراسة ‪ [31] Colocation of Public Facilities for Montgomery County – April 2018‬فقد عرفت مشاركة األرض أو الموقع‬
‫(التوطين المشترك) بأنه أحد الستة تعاريف التالية‪:‬‬
‫‪1.Public Uses in the Same Building‬‬ ‫‪ .1‬االستخدامات العامة في نفس المبنى‬

‫‪2. Adjacent Public Uses‬‬ ‫‪ .2‬االستخدامات العامة المتجاورة‬

‫‪3. Adjacent Private Uses‬‬ ‫‪ .3‬االستخدامات الخاصة المتجاورة‬

‫‪4. Joint Use of Space‬‬ ‫‪ .4‬االستخدام المشترك للفضاء‬

‫)‪5. Public Private Partnerships (PPP‬‬ ‫‪ .5‬الشراكات بين القطاعين العام والخاص‬

‫‪Interest 6.Shared / Other Public Benefits or‬‬ ‫‪.6‬المنافع العامة المشتركة‬

‫وهو يهدف إلى تحسين التنسيق بين الخدمات والراحة للعمالء حيث يمكنهم من الوصول إلى خدمات متعددة من نقطة واحدة‪.‬‬
‫هناك ميزة رئيسية في مشاركة الموقع في المناطق الحضرية وهي االستخدام األكثر كفاءة للموارد المحدودة حيث األرض نادرة وباهظة الثمن‪ ،‬ويتم‬
‫ذلك من خالل تقاسم المرافق المشتركة ‪-‬بدال من أن يكون لكل هيئة أو خدمة المساحات المنفصلة الخاصة بها‪ -‬والموظفين والبنية التحتية (مثل‬
‫شبكات الهاتف وشبكات الكمبيوتر)‪ .‬مشاركة الموقع يمكنه تعزيز أوجه التكامل بين الخدمات ‪.‬‬
‫وقد أشارت األبحاث للمناطق الحضرية أنه لتحقيق أفضل استغالل للموارد المحدودة‪ ،‬وضمان أن تكون المرافق والخدمات مستغلة بأكبر قدر ممكن‬
‫(بما في ذلك فترات الليل وخالل عطلة نهاية األسبوع)‪ ،‬تحتاج المباني المجتمعية لتوفير استخدامات متعددة وتخدم مجموعات كبيرة من السكان‪،‬‬
‫فضال عن كونها قادرة على التكيف مع تغير االحتياجات مع مرور الوقت‪ .‬المراكز المجتمعية الناجحة هي تلك التي تقدم مجموعة متنوعة من‬
‫ً‬
‫الخدمات والبرامج واألنشطة المنظمة بشكل جيد وبحضور جيد‪ .‬هذا التنوع يتطلب مجموعة متنوعة ومرنة من المساحات والمرافق‪ ،‬قادرة على أن‬
‫تكون متعددة الوظائف ويمكن الوصول إليها بسهولة‪[32].‬‬
‫ومما سبق يتضح أن مفهوم المشاركة في مواقع الخدمات المجتمعية قد أصبح هدًفا تتطلع له معظم جهود التخطيط العمراني الحديثة‪.‬‬
‫من العرض السابق للتعريفات يمكن تعريف االستخدام المتعدد لألراضي بوجه عام على أنه صورة من صور االستخدامات المختلطة حيث ال يهيمن‬
‫أ نوع من االستخدامات على اآلخر‪.‬‬
‫تخطيط استخدامات األراضي المختلطة ومفهوم االستدامة‬
‫يمكن تطبيق أبعاد االستدامة البيئية واإلجتماعية واإلقتصادية بواسطة استخدامات األراضي المختلطة كما يوضحها الجدول (‪)3‬‬

‫جدول (‪ )3‬تطبيق أبعاد االستدامة بواسطة استخدامات األراضي المختلطة‬

‫التطبيق بواسطة االستخدامات المختلطة‬ ‫أبعاد االستدامة‬

‫وجود توازن بين استخدامات األراضي وشبكة الطرق بحيث تتوطن االستخدامات ذات الكثافة‬ ‫خفض معدالت ازدحام الطرق‬
‫المرتفعة على الطرق ذات العروض األكبر والعكس بالعكس‬
‫البيئية‬

‫التقليل من الحاجة إلى رحالت السفر والتنقل إلى الخدمات ومناطق العمل‬ ‫التقليل من استخدام الحركة اآللية‬

‫‪10‬‬
 ‫تحقيق كفاءة استغالل الطاقة بسبب تشارك أكثر من استخدام في االستفادة منها‬ ‫التقليل من استخدام الطاقة‬

‫سير على األقدام أو باستخدام الدراجات وتقليل استخدام السيارات وبالتالي‬

‫االعتماد على التنقل ًا‬ ‫العوائد الصحية للسكان‬
‫العادم الناتج عنها‬

‫تواجد طبقات إجتماعية مختلفة في المنطقة السكنية الواحدة بما يضمن خلق عالقات‬ ‫المساواة والتنوع‬
‫اجتماعية تكافلية بين السكان‬

‫التواجد المستمر للسكان والمترددين على األنشطة والخدمات بالمنطقة السكنية طوال فترات‬ ‫األمان والسالمة‬

‫اإلجتماعية‬
‫اليوم يضمن تحقيق األمان داخلها‬

‫وجود خلط بين االستخدامات السكنية وغير السكنية يسهم في تواجد الخدمات وأماكن العمل‬ ‫التقليل من الرحالت للعمل والخدمات‬
‫داخل المناطق السكنية مما يقلل الرحالت الخارجية للسكان‬

‫بتوافر أنما مختلفة من المساكن والذ يسمح لنفس األسرة بالتحرك بين هذه االنما طبقا‬ ‫التأقلم والتفاعل والشعور باإلنتماء‬
‫لتغير متطلباتها خالل المراحل الزمنية المختلفة داخل نفس المنطقة السكنية‬

‫يسهم خلط استخدامات االراضي في االستغالل الجيد لقيمة األرض بتوطين االستخدام المتوافق‬ ‫االستخدام األمثل لألرض‬
‫مع قيمه األرض‪ ،‬وتحقيق الربحية لألنشطة باإلضافة إلى انخفاض تكلفة الحصول على‬
‫الخدمات‪.‬‬

‫االقتصادية‬
‫تقليل تكاليف البنية األساسية نتيجة للتكثيف المتوازن الستخدامات األراضي‬ ‫ترشيد البنية األساسية‬

‫يمكن عمل أماكن انتظار مجمعة بمسطح أقل لخدمة المترددين على االستخدامات التجارية‬ ‫إمكانية عمل مواقف إنتظار مشتركة‬
‫والخدمات‬

‫خلط استخدامات األراضي يسهم في جعل المنطقة تتمتع بالحيوية مما يجذب مجموعة متنوعة‬ ‫تعزيز األنشطة المتجاورة لتحقيق الجدوى‬
‫من األنشطة والخدمات وخلق المنافسة بينهم لتحقيق الجدوى االقتصادية المطلوبة‬ ‫اإلقتصادية‬

‫يتسبب التقارب بين السكن والخدمات وأماكن العمل في خفض عاملي الزمن والمسافة وبالتالي‬ ‫دعم القدرة على تحمل تكاليف المعيشة‬
‫خفض تكاليف التنقل‬
‫اإلقتصادية‬

‫بسبب تواجد األنشطة والخدمات في المناطق السكنية خالل فترات اليوم فيسهل من توفير‬ ‫تغطية طلب السكان في كل األوقات‬
‫متطلبات السكان‪.‬‬

‫تقوم الدول بتبني تقليل ضرائب تواجد بعض األنشطة والخدمات داخل المناطق السكنية‬ ‫تحسين القاعدة الضريبية‬

‫المصدر‪ :‬الباحثة بتصريف عن ]‪ [33‬و ]‪[7‬‬

‫‪ 5 -2‬األبعاد واألطر الحاكمة لالستخدام المتعدد لال راضى ‪ :‬ماهية التداخل والتكامل‬
‫يوجز هذا الجزء من البحث تحديد متغيرات وثوابت الدراسة تمهيداً لقياسها في دراسة الحالة وذلك فى ضوء الفروض والمفاهيم المستخلصة من‬
‫االستقراء النظرى واألهداف الرئيسية للبحث‪.‬‬
‫العوامل المؤثرة على توطين استخدامات األراضي‬ ‫أ‪-‬‬
‫يعتمد توطين استخدامات األراضي المختلفة على عدة عوامل يجب أن يضعها المخططون العمرانيون في إعتبارهم عند إعداد المخططات العمرانية‬
‫وهي‪:‬‬

‫‪11‬‬
‫المالءمة ‪ : Suitability‬لتحديد المالءمة يقوم المخططون بمقارنة متطلبات كل نوع من أنواع استخدامات األراضي بخصائص موقعه‬ ‫‪-‬‬
‫وهذه المتطلبات هي المساحة واالنحدار ونوع التربة والطوبوغرافيا وإمكانيات الوصول وما إلى ذلك‪.‬‬
‫محدد (الجغرافي‪/‬التشغيلي)‪ ،‬يمكن تعريفه على أنه نطاق التأثير له‪،‬‬
‫السعة ‪ :Capacity‬لكل نوع من أنواع استخدام األراضي نطاق ّ‬ ‫‪-‬‬
‫فعلى سبيل المثال‪ ،‬فاللمدرسة االبتدائية وللجامعة نطاق جغرافي مختلف‪ ،‬فمن الضرور أن تغطي مخططات استخدام األراضي المتطلبات‬
‫الخاصة بكل أنواع استخدامات األراضي في النطاقات الجغ ارفية المختلفة للمدينة‪ ،‬بشكل منفصل وكامل‪.‬‬
‫االعتمادية ‪ :Dependency‬قد يحتاج استخدام أرض معين إلى استخدامات أخرى في المناطق المجاورة ليتم تشغيله واستخدامه بشكل‬ ‫‪-‬‬
‫صحيح‪ ،‬أ أنه عادة ما يكون هناك بعض التبعيات المتبادلة بين استخدامات األراضي المختلفة‪ً ،‬‬
‫فمثال ال تعد المنطقة السكنية التي ال‬
‫يحا للعيش فيه‪ .‬لذلك‪ ،‬يجب على المخططين تحديد مقدار التبعيات‬
‫مكانا مر ً‬
‫تحتو على مراكز تعليمية أو متاجر بيع بالتجزئة‪ ،‬أو غيرها‪ً ،‬‬
‫بين أنواع استخدام األراضي المختلفة وتحديد أنواع استخدام األراضي التي يجب أن تكون قريبة من أجل خلق مجتمع نشط وقابل للعيش‪.‬‬
‫]‪[34‬‬
‫ب‪ -‬متطلبات التوطين الستخدامات األراضي المختلفة‬
‫تأخذ متطلبات التوطين شكل مبادئ توجيهية ومعايير لوضع االستخدامات على األرض‪ ،‬تتضمن مجموعة كاملة من االعتبارات المادية‬
‫أنها‬ ‫واالقتصادية واالجتماعية‪ ،‬هذه المتطلبات مستمدة من االحتياجات األساسية للتفاعل بين السكان والشركات والمؤسسات داخل منطقة ما‪ ،‬أ‬
‫تتعلق بالصحة والسالمة والراحة واالقتصاد والمرافق العامة للحياة الحضرية‪ ،‬كما تأخذ في اعتبارها الخطر الناجم عن الفيضانات وغيرها من المخاطر‬
‫التي تهدد الصحة والسالمة‪ ،‬وكذلك قرب أو بعد استخدام واحد من آخر في سواء في الوقت أو المسافة‪ ،‬وتوافق االستخدامات واآلثار االجتماعية لها‬
‫على أفراد المجتمع‪ ،‬وجدواها اإلقتصادية‪.‬‬
‫التعبير عن هذه االعتبارات وكيفية ترجمتها إلى معايير خاصة بالموقع هي في األساس شأن محلي‪ ،‬حيث يكون للمناطق الحضرية المختلفة سمات‬
‫طبيعية‪ ،‬وقدرات مالية‪ ،‬ومفاهيم مختلفة للراحة والرفاهية والمعيشة بشكل عام‪ ،‬فمن الناحية النظرية‪ ،‬يجب أن تؤد هذه االختالفات إلى تباينات في‬
‫المبادئ والمعايير من مدينة إلى أخرى‪ ،‬ومع ذلك من الناحية العملية‪ ،‬فإن معظم هذه المعايير متشابهة حتى ولو جز ًئيا ألن جميع هذه المعايير تنبع‬
‫في األساس من جوهر مشترك أال وهو مبادئ التصميم العامة المعترف بها على نطاق واسع‪.‬‬
‫‪ 5-2‬أهمية آلية االستخدام المتعدد (إستنتاج منطقي من الخلفية النظرية)‬
‫ان تطبيق استخدامات األراضي المختلطة يتطلب وجود مبادئ واعتبارات توطين الستخدامات األراضي الى جانب وضع دالئل تخطيط‬ ‫‪-‬‬
‫استخدام األراضي التي تراعي التوافق بين االستخدمات المختلفة‪.‬‬

‫إن مفهوم االستخدام المتعدد لالراضي يمثل اشكالية من وجهة النظر المؤسسية تستلزم تعديل التشريعات واعتبارات إدارة األراضي أ أن هناك‬ ‫‪-‬‬
‫حاجة إلى المزيد من إعدادات الحكم المنفتح‪ ،‬وعندما يكون النهج المؤسسي متمحور حول أصحاب المصلحه فإنه يساعد على إدارة االستخدام‬
‫المتعدد بصورة فعالة‪.‬‬

‫لتحديات إدارة األراضي بطريقة شاملة ومتكاملة لضمان اإلدارة‬ ‫هناك حاجة إلى تحسين قدرات المؤسسات اإلقليمية والمحلية على التصد‬ ‫‪-‬‬
‫واالستخدام المستدامين لألراضي والموارد الطبيعية‪.‬‬

‫نحتاج إلى التعامل مع الوقت بصورة أكثر عملية في المخططات العمرانية‪ ،‬ويتم ذلك من خالل استخالص الدروس من تجارب المخططات‬ ‫‪-‬‬
‫أساسيا عند صياغتها‪.‬‬
‫ً‬ ‫عنصر‬
‫ًا‬ ‫العمرانية التي كان الوقت‬

‫تعد سياسات استخدامات األراضي المتعددة أحدى السياسات الهامة للتغلب على ندرة األراضي‪.‬‬ ‫‪-‬‬

‫وأخي ار فمن فوائد اإلستخدامات المختلطة "اإلدارة الجيدة لعناصر العمران" وبالتالي رفع كفاءة إستخدام عناصر العمران‪.‬‬ ‫‪-‬‬

‫لما سبق ﻴهتم البحث الحالي بدراسة مدى مالءمة وكيفية توطين االستعماالت المختلفة على نفس قطعة األرض باستخدام أسلوب االستخدام‬
‫زمنيا وبصفة خاصة عند توطين الخدمات العامة (التعليمية والترفيهية والرياضية ‪ )...‬في مدن جمهورية مصر العربية‬
‫المتعدد لل راضي ا‬

‫‪ -3‬ثالثا اإلطار التحليلى‪ :‬مراجعة تجارب عالمية ومقابلة الواقع المحلى‬

‫‪1-3‬تجارب عالمية ومقابلة الواقع المحلى‬
‫سيتم تحليل بعض التجارب العالمية لتطبيق االستخدام المتعدد لألراضي من خالل دراسة وتوضيح المبادئ التالية والتي تم التوصل إليها من‬
‫اإلطار النظر للبحث‪:‬‬

‫‪12‬‬
 ‫دوافع اللجوء إلى تطبيق االستخدام المتعدد‬ ‫‪-‬‬
‫األسس والعوامل الحاكمة لتوطين استخدامات األراضي المتعددة‬ ‫‪-‬‬
‫األطر التشريعية والمؤسسية‬ ‫‪-‬‬
‫دور المجتمع المحلي في توطين الخدمات باالستخدام المتعدد لألراضي‬ ‫‪-‬‬
‫البعد الزمني كآلية لتوطين االستخدام المتعدد لألراضي‬ ‫‪-‬‬

‫‪ 1-1-3‬الدليل االرشاد لتوطين الخدمات المجتمعية والترفيهية بأستراليا (ديسمبر ‪)2011‬‬

‫]‪Community and Recreation Facilities Location Guidelines General Code [35‬‬
‫وضع هذا الدليل لالستخدام كقانون في اتخاذ الق اررات بشأن تحديد مكان توطين مجموعة واسعة من المرافق المجتمعية والترفيهية‪ ،‬سواء أكانت‬
‫مرافق وخدمات جديدة أو إعادة استخدام القائم منها‪ ،‬ويشمل هذا القانون تلك المنشآت المستخدمة ألغراض المجتمع مثل ‪ :‬الصحة والتعليم‬
‫والخدمات المجتمعية‪ ،‬والفنون‪ ،‬الرياضة والترفيه‪ .‬إلى جانب الخدمات التي ال تحتاج إلى سهولة وصول العامة (المستخدمين) مثل المطافئ‪.‬‬
‫وأهم ما وضحه هذا القانون هو ما هية استخدامات األراضي التي يمكن أن تتشارك في الموقع الواحد واالستخدامات التي يجب أن تفصل‬
‫اعيا التأثيرات المتبادلة بين تلك االستخدامات ‪ ،‬وعلى سبيل المثال نجد أن االستخدام الثقافي وليكن على سبيل المثال "المتحف" يجب‬
‫عن بعضها‪ ،‬مر ً‬
‫أن يقع على طريق مشاة قريب من أماكن اإلنتظار كما يجب أن يفصل عن المناطق السكنية‪ ،‬ويمكن أن يتشارك الموقع مع استخدامات ثقافية أو‬
‫ترفيهية أخرى‪.‬‬
‫دوافع اللجوء إلى تطبيق االستخدام المتعدد‬ ‫أ‪-‬‬
‫تعزيز وسائل الراحة االجتماعية لجميع المقيمين والزوار‪ .‬والتي تشمل سهولة الوصول إلى الخدمات واألمن والعدالة في توزيعها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تحقيق أقصى قدر من الكفاءة في استخدام األراضي وإمكانية الوصول والراحة لالستخدامات من خالل تجميع المرافق والخدمات ذات‬ ‫‪‬‬
‫الصلة وتشجيع االستخدام المشترك (االستخدام المتعدد)‪.‬‬
‫ب‪ -‬األسس والعوامل الحاكمة لتوطين استخدامات األراضي المتعددة‬
‫يجب تجميع الخدمات المتوافقة كلما سمحت الفرصة لذلك‪ ،‬وكذلك المشاركة في المرافق كلما أمكن ذلك‪ ،‬لتلبية احتياجات المجتمع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تشجيع التصميمات المرنة لتلبية االحتياجات المتغيرة للمجتمع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يجب أن تكون االستخدامات المختلطة متوافقة من حيث الحجم ومتوافقة مع االستخدامات المجاورة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ضمان سهولة الوصول للخدمات سواء بالطرق أو بمسارات المشاة ووسائل المواصالت‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ج‪ -‬األطر التشريعية والمؤسسية‬
‫قانونا لتوطين الخدمات واالستخدامات المتعددة لألراضي‪.‬‬
‫يعد الدليل في حد ذاته ً‬ ‫‪‬‬
‫يجب أن تتناول المراحل المبكرة من التخطيط للمناطق الجديدة فرص التوطين المشترك للمرافق المجتمعية والترفيهية المتوافقة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫لم يوضح التقرير اإلطار المؤسسي إلدارة وتشغيل الخدمات‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫د‪ -‬دور المجتمع المحلي في توطين الخدمات باالستخدام المتعدد لل راضي‬

‫تتوافق معايير توطين الخدمات مع الخصائص المجتمع التي تخدمه فيسمح القانون بالتغيير في المعايير التفصيلية للخدمة ً‬
‫تبعا الحتياجات‬ ‫‪‬‬
‫المجتمع‪.‬‬
‫يؤكد القانون على مراعاة احتياجات المجتمع بتوفير تصميمات مرنة تقابل االحتياجات المتغيرة له‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫لم يوضح القانون دور المجتمع المحلي في التخطيط أو التنفيذ والتشغيل لمشروعات االستخدام المتعدد‪.‬‬
‫ه‪ -‬البعد الزمني كآلية لتوطين االستخدام المتعدد لل راضي‬
‫من خالل الجمع بين مناطق االستخدام الصناعي والمؤسسي والتجزئة والترفيه والتجار والسكني المتوافقة‪ ،‬يمكن تحقيق قدر أكبر من‬ ‫‪‬‬
‫السالمة المجتمعية من خالل زيادة مستويات النشا بعد ساعات العمل‪.‬‬
‫أيضا توطين مرافق لالستخدام ليالً لتمكين المراقبة غير الرسمية في المنطقة الواقعة بها‪.‬‬
‫يجب ً‬ ‫‪‬‬
‫والجدول (‪ )1-4‬يوضح إرشادات مفصلة لمواقع المرافق المجتمعية والترفيه في استراليا‪.‬‬

‫جدول (‪ )1-4‬إرشادات مفصلة لمواقع المرافق المجتمعية والترفيه في استراليا‬

‫‪13‬‬
 ‫أخري‬ ‫االستخدام‬ ‫العالقة مع‬ ‫العالقة مع‬ ‫العالقة بينه‬
‫األنسب‬ ‫االستخدامات‬ ‫االستخدامات‬ ‫وبين‬
‫التنمية ( استخدام‬
‫ليشاركه‬ ‫االخري‬ ‫االخري‬ ‫االستخدام‬
‫االراضي)‬
‫الموقع‬ ‫التجاري‬
‫( البعد عن )‬ ‫( القرب من )‬

‫مركز للفنون‬ ‫مناطق انتظار‬ ‫بالقرب من‬ ‫الفنون‬

‫السيارات‬ ‫مركز‬
‫مرسم للفنون‬ ‫‪‬‬
‫العامة‬ ‫المجموعة أو‬
‫الجميلة ‪/‬‬
‫المدينة‬
‫الحرفية‬
‫ساحة للفنون‬
‫للمحترفين في مجاالت‬
‫الفنون‬

‫سهولة وصول‬ ‫مركزشباب –‬ ‫األماكن‬ ‫بالقرب من‬ ‫‪ ‬مرسم عام‬

‫الحافالت‬ ‫مسرح مدرسة‬ ‫الصاخبة‬ ‫المركز‬ ‫للفنون الجميلة ‪/‬‬

‫للموقع‬ ‫– مكتبة‬ ‫والضوضاء (‬ ‫التجار‬ ‫الحرفية‬

‫‪ -‬ساحة عامة للفنون‬
‫ويكفي احاطتها‬ ‫للمجموعة او‬
‫بالمنطقة‬ ‫المدينه‬ ‫للهواة في مجاالت‬
‫السكنية)‬ ‫الفنوان‬

‫قاعة للحفالت‬ ‫بالقرب من‬ ‫مركز‬ ‫‪‬‬

‫مركز‬ ‫محلي‬
‫للفنون‬
‫المجموعة أو‬
‫( مسرح – صالة‬
‫المدينه‬
‫للوحات – ورش‬
‫التجار‬
‫فنية‪..‬الخ )‬

‫سهولة‬ ‫•‬ ‫ساحات‬ ‫‪-‬‬ ‫االبتعاد عن‬ ‫بالقرب من‬ ‫بالقرب من‬ ‫مسرح‬ ‫‪‬‬
‫وصول‬ ‫محلية رئيسية‬ ‫المناطق‬ ‫الطرق‬ ‫المركز‬ ‫محلي‬
‫الحافالت‬ ‫للفنون‬ ‫ستودﻴو‬ ‫‪‬‬
‫السكنية أو‬ ‫الشريانيه‬ ‫التجار‬
‫للموقع‬ ‫مدرسة‬ ‫‪-‬‬ ‫ومسرح‬
‫استخدام انظمة‬ ‫ومواقف انتظار‬
‫قرب المبني‬ ‫•‬ ‫للبروفات‬
‫لعزل الصوت‬ ‫السيارات‬
‫من مناطق‬
‫االنتظار‬
‫يلزم القرب من‬ ‫سينما –‬ ‫االماكن‬ ‫بالقرب من‬ ‫مسرح كبير – قاعة‬
‫أماكن انتظار‬ ‫مطاعم –‬ ‫الصاخبة‬ ‫الطرق‬ ‫حفالت‬
‫السيارات‬ ‫انشطة ترفيهية‬ ‫والضوضاء‬ ‫الشريانيه‬
‫داخلية‬ ‫ومواقف انتظار‬

‫‪14‬‬
 ‫توفير منطقة‬ ‫السيارات‬
‫آمنة لإليقاف‬ ‫الرئيسية‬
‫للحافالت‬

‫مراكز للرياضة‬ ‫الضوضاء‬ ‫مواقف انتظار‬ ‫بالقرب من‬ ‫تجاري‬

‫(يمكن‬ ‫السيارات‬ ‫مركز المدينه‬
‫داخلية ‪/‬‬ ‫ناد – ناد عمال ‪-‬‬
‫احاطتها‬
‫خارجيه‬ ‫ناد كرة قدم‬
‫بالمنطقة‬
‫السكنية أو‬
‫المدارس أو‬
‫األماكن‬
‫الشبابية)‬

‫الضوضاء‬ ‫مطاعم‬ ‫بالقرب من‬ ‫كافتريا للمشروبات‬

‫واالستخدامات‬ ‫مركز‬
‫‪ -‬يمكن‬
‫الترفيهية‬ ‫المجموعة او‬
‫احاطتها‬
‫المدينه‬
‫بالمنطقة‬
‫التجار‬
‫السكنية أو‬
‫المدارس أو‬
‫األماكن‬
‫الشبابية‬

‫وصولية‬ ‫كلية – مركز‬ ‫الضوضاء‬ ‫مناطق انتظار‬ ‫‪ 400‬متر من‬ ‫االجتماعي‬

‫لسيارات‬ ‫شباب‬ ‫والصخب‬ ‫السيارات‬ ‫مركز المدينه‬
‫مركز اجتماعي‬
‫الطوارئ –‬ ‫العامة‬
‫‪ -‬مراكز لفئات‬
‫ساحات انتظار‬ ‫( له مساحة كبير‬
‫سنية معينه–‬
‫مركبات كبيرة‬ ‫وقاعات لالجتماعات )‬
‫مكتبة – ناد‬
‫صحي‬

‫منطقة آمنة‬ ‫مركز رعاية‬ ‫الضوضاء‬ ‫في المناطق‬ ‫‪ 400‬م من‬ ‫مركز اجتماعي‬
‫للركوب‬ ‫االطفال ‪-‬‬ ‫(ويكفي‬ ‫السكنيه بالقرب‬ ‫مركز‬ ‫للمجاورة‬
‫والنزول من‬ ‫مدرسة‬ ‫احاطتها‬ ‫من المدارس‬ ‫المجموعه‬
‫السيارات‬ ‫بالمنطقة‬ ‫السكنية‬
‫وحدة صحية‬
‫السكنية)‬
‫صغيرة‬

‫‪15‬‬
 ‫المساحة‬ ‫مركز رعاية‬ ‫االماكن‬ ‫في المناطق‬ ‫‪ 400‬م من‬ ‫بيت اجتماعي‬
‫والحجم‬ ‫االطفال‬ ‫الصاخبة‬ ‫السكنيه بالقرب‬ ‫المركز المحلي‬
‫( للمشاكل األسرية‬
‫مناسبين‬ ‫والضوضاء (‬ ‫من المدارس‬
‫حضانة‬ ‫‪...‬الخ)‬
‫للمنطقة‬ ‫ويكفي إحاطتها‬
‫بالقرب من‬
‫السكنيه‬ ‫مدرسة ابتدائي‬ ‫بالمنطقة‬
‫مسارات المشاة‬
‫المحيطة‬ ‫السكنية)‬
‫ويسمح أن‬
‫تكون علي‬
‫الطرق ذات‬
‫النهاية المغلقة‬
‫في حالة توافر‬
‫طرق مناسبة‬
‫للوصول‬

‫سهولة‬ ‫•‬ ‫مكتبة‬ ‫في المنطقة‬ ‫بالقرب من‬ ‫دار مسنين‬

‫وصول‬ ‫السكنيه بالقرب‬ ‫المدينة والقلب‬
‫سيارات‬ ‫بيت اجتماعي‬
‫من مسارات‬ ‫السكني‬
‫الطوارئ‬
‫وحدة صحية‬ ‫المشاة و‬
‫مساحة في‬ ‫•‬
‫صغيرة‬ ‫االماكن‬
‫الدور‬
‫األرضي‬ ‫المفتوحة‬

‫تسمح‬
‫بدخول‬
‫السيارات‬
‫للمبني‬
‫االلتزام بمعايير‬ ‫مركز رعاية‬ ‫االبتعاد عن‬ ‫بالقرب من‬ ‫بالقرب من‬ ‫مركز رعاية االطفال‬
‫مساحة المبني‬ ‫طول اليوم‬ ‫الطرق الرئيسية‬ ‫المناطق‬ ‫المركز‬
‫( طوال اليوم او في‬
‫واختيار المبني‬ ‫ذات التردد‬ ‫السكنية في‬ ‫التجار في‬
‫عيادة طبية‬ ‫المناسبات )‬
‫ويسمح ان‬ ‫العالي‬ ‫حالة مركز‬ ‫حالة مركز‬
‫لالطفال‬
‫يكون علي‬ ‫والضوضاء‬ ‫رعاية طوال‬ ‫الرعاية‬ ‫طبقا للترخيص‬ ‫‪-‬‬
‫الطرق ذات‬ ‫مركز رعاية‬ ‫اليوم‬ ‫للمناسبات‬ ‫فهو يتبع لخدمات‬
‫االبتعاد عن‬
‫النهاية المغلقة‬ ‫االطفال في‬ ‫(ذهاب االم‬ ‫االسر والشباب‬
‫ا استخدامات‬ ‫للرعايه باالطفال‬
‫في حالة توافر‬ ‫المناسبات‬ ‫للتسوق وترك‬
‫لها انبعاثات‬
‫عروض‬ ‫طفلها به علي‬
‫مركز للمجاورة‬ ‫ملوثة‬
‫مناسبة‬ ‫سبيل المثال )‬
‫للوصول‬

‫‪16‬‬
 ‫مركز اجتماعي‬ ‫بالقرب من‬ ‫قلب المدينة‬ ‫منظمة ‪ /‬وكالة لالﻴواء‬
‫محطات‬
‫مكتبة‬ ‫منظمة غير حكومية‬
‫االتوبيس‬
‫لاليواء واالطعام‬
‫مركز ادار‬ ‫العامة و‬
‫لمحطة‬ ‫بالقرب من‬
‫االتوبيس‬ ‫ساحة االنتظار‬

‫مستشفي‬

‫مرافق منفصلة‬ ‫متحف او مزار‬ ‫االبتعاد عن‬ ‫بالقرب من‬ ‫الثقافي‬

‫ثقافي ترفيهي‬ ‫السكني‬ ‫الطرق‬
‫الدور االرضي‬
‫الشريانية‬
‫بمساحه مناسبة‬ ‫ويلزم اماكن‬
‫ومناطق‬ ‫معرض للفنون‬
‫العمال التفريغ‬ ‫بها قدر عالي‬
‫انتظار‬ ‫واللوحات‬
‫من الهدوء‬
‫منطقة امنه‬ ‫السيارات‬
‫بعيدة عن‬
‫للركوب و‬ ‫ومساراتالمشاة‬
‫ضوضاء‬
‫النزول من‬ ‫بالقرب من‬
‫المرور‬
‫السيارات‬ ‫حديقة عامة أو‬
‫ميدان مفتوح‬

‫منطقة امنة‬ ‫مركز الفنون‬ ‫بالقرب من‬ ‫بالقرب من‬ ‫سينما‬

‫للركوب‬ ‫الرئيسي‬ ‫ساحة االنتظار‬ ‫مركز المدينة‬
‫والنزول من‬ ‫الرئيسية‬ ‫التجار‬
‫السيارات‬

‫حجم المكتبة‬ ‫مراكز‬ ‫بالقرب من‬ ‫بالقرب من‬ ‫مكتبة‬

‫متناسب مع‬ ‫اجتماعية‬ ‫الطرق‬ ‫مركز‬
‫حجم السكان‬ ‫شبابية‬ ‫الشريانية و‬ ‫المجموعة ‪/‬‬
‫المخدوم‬ ‫ساحة انتظار‬ ‫المدينة‬
‫منشآت ثقافية‬
‫السيارات‬ ‫التجار‬
‫الدور األرضي‬ ‫متنوعة‬
‫بمساحه مناسبة‬
‫العمال التفريغ‬

‫منطقة آمنه‬
‫للركوب‬
‫والنزول من‬
‫السيارات‬

‫‪17‬‬
‫مساحة في‬ ‫•‬ ‫منشأة‬ ‫منفصلة عن‬ ‫عند مسارت‬ ‫في قلب‬ ‫متحف للثقافة‬
‫األرضي‬ ‫اجتماعية‪/‬‬ ‫المناطق‬ ‫المشاة بجوار‬ ‫المدينة‬ ‫والحضارة‬
‫تسمح‬ ‫ثقافية‬ ‫السكنية للحفاظ‬ ‫منطفة انتظار‬
‫باعمال‬
‫على الراحة‪،‬‬ ‫السيارات‬
‫التفريغ‬ ‫ترفيهية‬
‫خاصة فيما‬
‫منطقة امنه‬ ‫•‬
‫للركوب‬ ‫يتعلق بحركة‬

‫والنزول من‬ ‫المرور‬

‫السيارات‬
‫التوجيه ناحية‬ ‫مركز رعاية‬ ‫الضوضاء‬ ‫مجمعات‬ ‫‪ 400‬متر من‬ ‫التعليمي‬
‫اتجاه الشمال‬ ‫االطفال‬ ‫والصخب من‬ ‫تعليمية‬ ‫مركز‬
‫مدارس تحضيرية‬
‫الطرق الرئيسية‬ ‫تحضيرية‬ ‫المجموعة‬
‫منطقة امنة‬ ‫مدرسة ابتدائي‬
‫متصلة‬
‫للركوب‬ ‫البعد عن‬
‫عيادة صحيه‬ ‫بمسارات‬
‫والنزول من‬ ‫المخاطر‬
‫لالطفال‬ ‫المشاة الرئيسية‬
‫السيارات‬ ‫الطبيعية مثل‬
‫مخرات السيول‬
‫و االماكن‬
‫المتوقع مرور‬
‫االعاصير‬
‫منها‬

‫التوجيه ناحية‬ ‫مركز رعاية‬ ‫ضوضاء‬ ‫مجاور لمناطق‬ ‫‪ 400‬م من‬ ‫مدرسة ابتدائي‬
‫اتجاه الشمال‬ ‫االطفال‬ ‫الطرق الرئيسية‬ ‫اللعب ومناطق‬ ‫مركز المدينة‬
‫(تشمل رياض االطفال‬
‫ركوب‬
‫قريب من‬ ‫منشأت دينية‬ ‫البعد عن‬ ‫بداخلها )‬
‫الدراجات‬
‫مناطق اللعب‬ ‫متنوعة‬ ‫المخاطر‬
‫بالقرب من‬
‫الطبيعية‬
‫يجب ان تكون‬ ‫( مدارس دينية‬ ‫الطرق‬
‫(مخرات‬
‫علي ثالث‬ ‫–‬ ‫التجميعية مع‬
‫السيول‬
‫نواصي‬ ‫احتياطات‬
‫ساحات للعبادة‬ ‫واالماكن‬
‫لالمان‬
‫يجب ان تسمح‬ ‫)‬ ‫المتوقع مرور‬
‫ومرتبطه‬
‫الشوارع بمرور‬ ‫االعاصير‬
‫بمسارات‬
‫الحافالت‬ ‫منها )‬
‫المشاة‬
‫المدرسية‬
‫غير مباشرة‬
‫مع الطرق‬
‫الشريانية وأ‬
‫طرق ذات‬

‫‪18‬‬
 ‫كثافة مرورية‬
‫عالية‬

‫القرب من‬
‫مسارات المشاة‬

‫التوجيه نحو‬ ‫مدارس ثانوية‬ ‫الضوضاء‬ ‫مجاور لمناطق‬ ‫‪ 400‬م من‬ ‫مدرسة ثانوية‬
‫الشمال‬ ‫حكومية ‪ /‬غير‬ ‫والصخب من‬ ‫اللعب ومناطق‬ ‫مركز المدينة‬
‫حكومية‬ ‫الطرق الرئيسية‬ ‫ركوب‬
‫قريب من‬
‫الدراجات‬
‫مناطق اللعب‬ ‫مدارس ابتدائية‬ ‫البعد عن‬
‫المخاطر‬ ‫مطلة علي‬
‫يجب ان تكون‬ ‫منظمات‬
‫الطبيعية‬ ‫الطرق‬
‫علي ناصيتين‬ ‫اجتماعية‬
‫التجميعية‬
‫غير مباشر‬
‫يجب ان تسمح‬
‫علي الطرق‬
‫الشوارع بمرور‬
‫الشريانية وا‬
‫الحافالت‬
‫طريق ذو كثافة‬
‫المدرسية‬
‫مرورية عالية‬

‫التوجيه ناحية‬ ‫مكتبة‬ ‫الضوضاء‬ ‫بالقرب من‬ ‫علي حدود‬ ‫كلية‬

‫اتجاه الشمال‬ ‫والصخب من‬ ‫المناطق‬ ‫المدينة‬
‫مسرح‬
‫الطرق الرئيسية‬ ‫المفتوحة‬
‫قريب من‬
‫انشطة متنوعة‬
‫مناطق اللعب‬ ‫البعد عن‬ ‫مجاور لمناطق‬
‫المخاطر‬ ‫اللعب ومرتبط‬
‫يجب ان تكون‬
‫الطبيعية‬ ‫بشبكة ركوب‬
‫علي ناصية‬
‫الدراجات‬
‫غير مباشر‬
‫علي الطرق‬ ‫محطة اتوبيس‬
‫الشريانية وا‬
‫طريق ذو كثافة‬
‫مرورية عالية‬

‫شارع واسع‬ ‫حاالت‬ ‫فصل عن‬ ‫علي الطريق‬ ‫استعماالت الطوارئ‬

‫غير مأهول‬ ‫الطوارئ‬ ‫المدارس أو‬ ‫الرئيسي‬
‫محطة لالسعاف‬
‫علي ناصية‬ ‫األخرى‬
‫مرافق األطفال‬ ‫بمعدل استجابة‬
‫للوصول إلى‬
‫اآلخرين لتعزيز‬ ‫‪ 10‬دقائق عن‬
‫المركبات‬
‫السالمة‬

‫‪19‬‬
 ‫االستخدامات‬
‫المحيطة‬

‫شارع واسع‬ ‫حاالت‬ ‫ليست مجاورة‬ ‫وصول سريع‬ ‫محطة مطافى‬

‫غير مأهول‬ ‫الطوارئ‬ ‫للمناطق‬ ‫الي الطرق‬
‫علي ناصية‬ ‫األخرى‬ ‫السكنية‬ ‫الرئيسية‬
‫للوصول إلى‬ ‫وبمعدالت‬
‫المركبات‬ ‫تغطية‬
‫باشترطات‬
‫خاصة‬

‫موقف آمن‬ ‫حاالت‬ ‫مركز الحبس‬ ‫قسم الشرطة‬

‫للسيارات‬ ‫الطوارئ‬ ‫االحتياطي‬
‫وسهولة‬ ‫األخرى‬
‫المحكمة‬
‫الوصول إلى‬
‫الموقع‪.‬‬ ‫ساحه االنتطار‬
‫الرئيسية‬
‫واجهة شارع‬
‫غير مأهولة‬
‫مطلوبة‬
‫للوصول إلى‬
‫المركبات‪.‬‬

‫عند االتصال‬
‫بالمحاكم‪،‬‬
‫يفضل استخدام‬
‫نفق تحت‬
‫األرض‬
‫للوصول اآلمن‬

‫توفير وصولية‬ ‫خدمات الرعاية‬ ‫مواقف انتظار‬ ‫بالقرب من‬ ‫صحي‬

‫لسيارات‬ ‫الصحية‬ ‫السيارات‬ ‫مركز المجاورة‬
‫مركز صحة المجاورة ‪/‬‬
‫الطوارئ‬ ‫االخر‬
‫مركز التوعية الصحية‬

‫مدارس‬ ‫وصولية سهلة‬ ‫بالقرب من‬ ‫عيادة لالطفال الرضع‬

‫تحضيرية –‬ ‫من مناطق‬ ‫مركز‬
‫مراكز رعاية‬ ‫االسكان‬ ‫المجموعة‬

‫‪20‬‬
 ‫الطفل‪-‬مدرسة‬
‫ابتدائي‬

‫يراعي اتجاه‬ ‫خدمات صحية‬ ‫الضوضاء‬ ‫بالقرب من‬ ‫مستشفي‬

‫الشمال وسهولة‬ ‫ومراكز رعاية‬ ‫والصخب‬ ‫الطرق‬
‫وصول سيارات‬ ‫بالصحة‬ ‫الشريانية‬
‫الطوارئ‬
‫يفضل مكان‬
‫هادئ‬

‫المصدر‪[35] :‬‬

‫‪ 2-1-3‬التقرير الرسمي للتوطين المشترك للخدمات العامة بمقاطعة مونتجمري‬

‫]‪-Colocation White Paper Montgomery County Planning Department January 2015 [36‬‬

‫إطار لمقاطعة مونتغومر لمتابعة فرص التوطين المشترك ‪ colocation‬الستخدامات األراضي بها وبخاصة الخدمات‪ .‬ويقصد‬ ‫يضع هذه التقرير ًا‬
‫بالتوطين المشترك أو مشاركة الموقع ‪ ،colocation‬تقاسم الثروة العقارية (األراضي والمباني) والخدمات (البنية التحتية‪ ،‬التكنولوجيا‪ ،‬وما إلى ذلك)‬
‫من قبل منظمتين أو أكثر‪ ،‬الذ يوفر العديد من الفوائد‪ ،‬بما في ذلك الحفاظ على الموارد وفعالية التكاليف التشغيلية‪.‬‬

‫يعد الهدف من هذا التقرير هو دراسة مبادرات مشاركة الموقع أو التوطين المشترك ‪ colocation‬السابقة والحالية والمستقبلية في مقاطعة مونتجومر‬
‫وتوثيق النتائج والتوصيات لصالح ))‪ . (Directors Oversight Committee(DOC‬تشمل أهداف ‪ DOC‬ما يلي‪:‬‬

‫وضع مبادئ التوطين المشترك وأساليب التخطيط‪.‬‬ ‫أ)‬

‫ب) تقليل القيود المفروضة على خيارات التوطين المشترك‪.‬‬
‫ت) تعزيز نهج شامل تجاه اهتمامات المجتمع والمشاركة‪.‬‬

‫أنواع وتعريف التوطين المشترك أو مشاركة الموقع‬

‫احترمت الدراسة أنه ال يمكن تطبيق تعريف واحد للتوطين المشترك؛ فهناك الكثير من التفسيرات والتطبيقات لهذا المفهوم‪ ،‬وبدال من ذلك‪ ،‬يجب‬
‫ماديا في المرافق أو الخدمات للحفاظ على الموارد‬
‫التعامل مع التوطين المشترك على أنه ممارسة تخطيط قياسية للمنظمات المتوطنة معا ً‬
‫وزيادة التعاون المحتمل بين األطراف المستفيدة‪.‬‬

‫في هذه الدراسة‪ ،‬تم استخدام عدة تعاريف للتوطين المشترك كما يلي‪:‬‬

‫االستخدامات العامة في نفس المبنى‬ ‫أ)‬

‫ب) االستخدامات العامة المتجاورة ‪Adjacent Public Uses‬‬

‫ت) االستخدامات الخاصة المتجاورة ‪Adjacent Private Uses‬‬

‫زمنيا بصورة متزامنة أو متتابعة)‬

‫ث) االستخدام المشترك للفضاء ‪( Joint Use of Space‬وهو يعد استغالل لألرض والمبني ً‬

‫ج) الشراكات بين القطاعين العام والخاص )‪Public Private Partnerships (PPP‬‬

‫‪21‬‬
‫وقد حددت ‪ DOC‬ثالثة مشروعات تجريبية لتسليط الضوء على البدائل الممكنة للتوطين المشترك في مقاطعة مونتغمر والتي يمكن أن تساعد في‬
‫نشر الوعي عن مشروعات التوطين المشترك‪ ،‬أحدهم للخدمات التشغيلية الداخلية على مستوى المقاطعة (إدارة التزويد بالوقود)‪ ،‬والثاني هو موقع‬
‫جغرافي غير مستغل (روكفي ل ‪ /‬كارفر موقع مركز للخدمة التعليمية) والثالث يمثل مفهوم تقديم الخدمات في المستقبل (التوطين المشترك للمدارس‬
‫الثانوية والخدمات المجتمعية)‪.‬‬

‫دوافع اللجوء إلى تطبيق االستخدام المتعدد‬ ‫أ‪-‬‬

‫تحسين تقديم الخدمات في مقاطعة مونتغومر ‪.‬‬ ‫‪-‬‬

‫معالجة محدودية الموارد (األراضي والتمويل)‪.‬‬ ‫‪-‬‬

‫تشجيع المشاركة بين الوكاالت واإلدارات الخدمية المختلفة‪.‬‬ ‫‪-‬‬

‫ب‪ -‬األسس والعوامل الحاكمة لتوطين استخدامات األراضي المتعددة‬

‫التوطين المشترك يدور حول تقديم الخدمة بشكل فعال‪ ،‬وإستجابة محتملة لمحدودية الموارد وتحقيق لفرص توفير التكاليف‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫يجب أن يرتكز تطبيق ال على األولويات التي تنهض بالمجتمع‪ ،‬لتلبية أفضل الحتياجات المجتمع المحلي‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫معا في نفس الموقع‪.‬‬
‫التوافق بين االستخدامات التي يتم توطينها ً‬ ‫‪-‬‬

‫ج‪ -‬األطر التشريعية والمؤسسية‬

‫هناك العديد من الخيارات للوكاالت ‪ /‬اإلدارات للتعاون في التشغيل واإلدارة التي يمكن أن يحسن من تقديم الخدمة‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫التوطين المشترك هي نتاج عمل ‪ ،DOC‬وتتألف من قيادة رفيعة المستوى تمثل‪:‬‬ ‫‪-‬‬
‫المكتب التنفيذ لمقاطعة مونتغمر‬ ‫‪-‬‬

‫دائرة الخدمات العامة في مقاطعة مونتغمر (‪)DGS‬‬ ‫‪-‬‬

‫إدارة تخطيط مقاطعة مونتغومر (تخطيط ‪)M-NCPPC‬‬ ‫‪-‬‬

‫إدارة الحدائق في مقاطعة مونتغمر (حدائق ‪)M-NCPPC‬‬ ‫‪-‬‬

‫مدارس مقاطعة مونتغمر العامة (‪)MCPS‬‬ ‫‪-‬‬

‫مجلس مقاطعة مونتغمر‬ ‫‪-‬‬

‫مكتب اإلدارة والميزانية (‪)OMB‬‬ ‫‪-‬‬

‫دائرة النقل في مقاطعة مونتغمر (‪)DOT‬‬ ‫‪-‬‬

‫لجنة فرص اإلسكان (‪)HOC‬‬ ‫‪-‬‬

‫لجنة واشنطن لصحة الضواحي (‪)WSSC‬‬ ‫‪-‬‬

‫يعتمد التوطين المشترك بشكل أساسي على التعاون بين الوكاالت البلدية (االدارات الحكومية) وأصحاب المصلحة‪.‬‬ ‫‪-‬‬

‫اصحاب المصلحة تتضمن الكيانات الحكومية والكيانات غير الحكومية أو المنظمات غير الهادفة للربح‬ ‫‪-‬‬

‫د‪ -‬دور المجتمع المحلي في توطين الخدمات باالستخدام المتعدد لل راضي‬

‫اشتراك المجتمع المحلي في قرار التوطين المشترك للخدمات‬ ‫‪-‬‬
‫اشتراك المجتمع المحلي في عملية التشغيل وكذلك في توفير التمويل‬ ‫‪-‬‬
‫ه‪ -‬البعد الزمني كآلية لتوطين االستخدام المتعدد لل راضي‬

‫‪22‬‬
‫زمنيا بصورة متزامنة أو‬
‫يمكن أن يتم االستخدام المتعدد لألراضي في صورة ‪ Joint Use of Space‬وهو يعد استغالل لألرض والمبني ً‬ ‫‪-‬‬
‫متتابعة‪.‬‬

‫أهم ما توصلت له الدراسة‬

‫أن التوطين المشترك ليس هدًفا ولكنه أداة لتحقيق النتائج المرجوة‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫ضرورة إنشاء ودعم إطار يدمج التوطين المشترك ‪( colocation‬االستخدام المتعدد) في مراحل متعددة من عملية التخطيط والذ يساعد على‬ ‫‪-‬‬
‫تعزيز فكرة التوطين المشترك (االستخدام المتعدد لألراضي)‪.‬‬

‫‪ 3-1-3‬موقف سياسات األراضي الحالية في مصر من االستخدام المتعدد لل راضي‬

‫حال عمرانيا لمشكلة عدم توافر األراضي الصالحة للتنمية العمرانية ويقف على قدم المساواة‬
‫زمنيا يعد ً‬
‫يفترض البحث بأن االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫أمام السياسات التي تتبعها الدولة حاليا لحل مشكلة توافر األراضي أال وهما دمج األراضي (ترتيب األراضي)‪ ،‬ونزع الملكية والجدول التالي (‪)4‬‬
‫زمنيا‪ .‬ومنه نالحظ إن اسلوب‬
‫يوضح المقارنة بين سياسات الدولة الحالية للتغلب على عدم توافر األراضي وأسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫ايضا‬
‫زمنيا يحقق غالبية االيجابيات المتوقعة من استخدامه في حل مشكلة عدم توافر األراضي‪ ،‬وهو يحقق أقل سلبيات ً‬
‫االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫مما يدعم فرضية البحث بأنه حل عمراني لهذه المشكلة‪.‬‬

‫زمنيا‬
‫جدول (‪ )4‬المقارنة بين سياسات الدولة الحالية للتغلب على ندرة األراضي وأسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫االستخدام‬ ‫األدوات‬
‫المتعدد‬
‫نزع الملكية‬ ‫ترتيب‬
‫لل راضي‬
‫األراضي‬
‫زمنيا‬
‫ا‬

‫تقليل تكاليف توفير الفراغات والخدمات‬ ‫‪‬‬

‫تقليل تكاليف اإلمداد بالبنية األساسية والمرافق‬ ‫‪‬‬ ‫اإليجابيات المتوقعة‬

‫االستغالل األقصى لقيمة األرض‬ ‫‪‬‬

‫تحقيق المساواة بين أفراد المجتمع‬ ‫‪‬‬

‫التكلفة المرتفعة عند التطبيق‬ ‫‪‬‬

‫عدم تحقيق العدالة االجتماعية‬ ‫‪‬‬

‫السلبيات المتوقعة‬

‫تتطلب وقت طويل لتنفيذها‬ ‫‪‬‬

‫تتطلب توفير نظم فعالة إلدارة األراضي‬ ‫‪‬‬

‫ال تتحقق‬ ‫تتحقق إلى حد ما‬ ‫تتحقق‬

‫أ‪ -‬تشريعات األراضي‬
‫ال يعتبر التخطيط العمراني أداة تحسين واصالح وتغيير لألفضل‪ ،‬إال إذا استند إلى تشريعات وقوانين ملزمة وحاسمة تضعه موضع التنفيذ‪ ،‬فتشريعات‬
‫األراضي هي القوانين المنظمة لكل ما يختص باألراضي‪ ،‬وتقوم كل من أجهزة الدولة المركزية والمحلية المختلفة بمتابعة تطبيقها في إطار اللوائح‬
‫التنفيذية الخاصة بكل تشريع وكذلك المخططات التنموية الموضوعة بكل منطقة عمرانية‪.‬‬

‫‪23‬‬
 ‫ب‪-‬أنظمة معلومات األراضي‬
‫إن أبرز تطبيقات نظم المعلومات الجغرافية هي نظم معلومات إدارة األراضي‪ ،‬والتي تستخدم إلجراء تغطية معلوماتية جغرافية شاملة لخدمة عملية‬
‫إدارة األراضي‪ ،‬وهي تعرف بأنها أداة قانونية وإدارية واقتصادية لصانعي القرار‪ ،‬وتساعد بدورها في عملية التخطيط والتنمية‪.‬‬
‫ج‪ -‬أنظمة تسجيل األراضي‬
‫هي أنظمة توثيق األراضي إلثبات ملكية مالكيها في الجهات الحكومية المختصة‪ ،‬وما يترتب عليها من حماية للحقوق المدنية والقانونية لهم‪ .‬وتتيح‬
‫عمليات تسجيل األراضي قاعدة بيانات تشمل مساحات ومواقع األراضي ذات الملكية الخاصة وما عليها من منشآت‪ ،‬والتي تعكس الوضع الراهن‬
‫لسوق األراضي وغيرها التي تفيد في عملية إدارة األراضي‪[37] .‬‬
‫د‪-‬النظام المعلوماتي للخرائط المساحية‬
‫تعتبر الخرائط المساحية أدق أنواع الخرائط‪ ،‬حيث تشمل أ خريطة مساحية على حدود كل ملكية من ملكيات األراضي واإلحداثيات وخطو التنظيم‬
‫وأسماء الشوارع والمنشآت القائمة بكل قطعة أرض وتوصيالت المرافق وخطو الكنتور في حالة المواقع غير المستوية‪ ،‬ويمكن أن تكون تلك الخرائط‬
‫في شكل ورقي أو في شكل رقمی‪ ،‬حيث تعتبر نظم المعلومات الجغرافية هي أبرز األدوات التي يمكن استخدامها لبناء النظام المعلوماتي للخرائط‬
‫المساحية الرقمية‪.‬‬
‫ه‪ -‬حماية البيئة الطبيعية لألراضي‬
‫تتمثل في الخطط المتبعة للحفاظ على البيئة الطبيعية لألراضي من التلوث أو الحد منه‪ ،‬وهي ليست خطط مستقلة بذاتها بل تدخل في إطار المنظومة‬
‫التخطيطية المتكاملة للمدينة‪[37] .‬‬
‫‪2-3‬استنباط متغيرات التقييم وصياغة النموذج‬
‫عالقة عناصر عملية إدارة األراضي باالستخدام المتعدد لها‬ ‫أ‪-‬‬
‫زمنيا هو صورة من استخدامات األراضي المختلطة وأن األرض هي المكون الرئيسي في أ عملية تنمية عمرانية؛‬
‫بما أن االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫زمنيا في عمليات‬
‫فبال شك فإن هناك عالقة متبادلة بين عناصر منظومة إدارة األراضي وتطبيق المخطط العمراني لالستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫زمنيا هي سياسة تخطيط استخدامات األراضي‬
‫التنمية العمرانية للمدن‪ ،‬فنجد أن من ضمن سياسات األراضي التي تدعم االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫أيضا تشريعات األراضي من العناصر الحاكمة والموجهة بل والضرورية لتطبيق‬
‫وأن أنظمة معلومات األراضي والنظام المعلوماتي للخرائط المساحية و ً‬
‫زمنيا‬
‫زمنيا في المخططات العمرانية للمدن‪ ،‬وأن استخدام أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬ ‫المخطط العمراني أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫يضمن تحقيق أحد عناصر منظومة إدارة األراضي أال وهو الحفاظ على الثروة الطبيعية من األراضي (المورد غير المتجدد) ويحمي البيئة من التلوث‪.‬‬
‫ب‪ -‬ركائز تطبيق االستخدام المتعدد لل راضي‬

‫اإلطار التشريعي‬ ‫‪-‬‬

‫يعد اإلطار التشريعي ركيزة داعمة لتوطين االستخدامات المتعددة لألراضي ويكون في صورة قوانين أو أدلة أعمال أو‬ ‫‪‬‬
‫كالهمهاـ‬
‫كما انه ينظم العالقة بين أصحاب المصلحة المختلفين ويوضح األدوار في المراحل المختلفة لتخطيط وتنفيذ وتشغيل‬ ‫‪‬‬
‫أراضي االستخدام المتعدد‪.‬‬

‫اإلطار المؤسسي‬ ‫‪-‬‬

‫وجود هيكل واضح للجهات المشاركة في التخطيط العمراني بصفة عامة وفي مشروعات االستخدام المتعدد بصفة‬ ‫‪‬‬
‫خاصة‪.‬‬
‫يمكن إضافة أ تكوينات إدارية جديدة لتفعيل تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يتضمن اإلطار المؤسسي قيام المجتمع المحلي (المواطنين) بالمشاركة الفعالة في المراحل المختلفة لمشروعات االستخدام‬ ‫‪‬‬
‫المتعدد (التخطيط‪ /‬اإلعداد والتنفيذ والتشغيل)‪.‬‬

‫تعددت مصادر التمويل في مشروعات االستخدام المتعدد مابين التمويل الحكومي فقط أو الخاص فقط أو المشترك بين الحكومي‬ ‫‪-‬‬
‫والخاص في صورة أفراد أو مؤسسات وكذلك مساهمات الجمعيات والمجتمع المحلي‪.‬‬

‫تبعا لملكية االراضي ونوعية االستخدامات واالنشطة المتوطنة على األرض فقد تكون الحكومة‬
‫جهة اإلدارة تعدد جهات اإلدارة ً‬ ‫‪-‬‬
‫او المحليات وكذلك القطاع الخاص وفي بعضها أيضا شارك المجتمع المحلي في اإلدارة ‪.‬‬
‫بتحليل التجارب السابقة لالستخدم المتعدد لألراضي على المستوى العالمي والمحلي تم استخالص النتائج التالية‪:‬‬

‫‪24‬‬
 ‫ج‪ -‬أسباب اللجوء إلى تطبيق االستخدام المتعدد لل راضي قد يكون ألحد األسباب التالية‪:‬‬

‫الرغبة في توفير احتياج المجتمع المحلي من الخدمات لعدم توافر األراضي ‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫عدم توافر الموارد المالية إلنشاء الخدمات الجديدة الالزمة لخدمة السكان‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫الرغبة في تحقيق عائد ماد يساهم جزء منه في تحسين الخدمات المتشاركة في الموقع ‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫توفير الخدمات في أوقات مالئمة ألوقات مستخدميها‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫أن االستخدام المتعدد لألراضي وبصفة خاصة أراضي الخدمات يتمحور حول تقديم الخدمة بشكل فعال‪ ،‬وإدارة استخدامات األراضي بكفاءة‬ ‫أ‬
‫وفاعلية‪.‬‬
‫د‪ -‬األسس والعوامل الحاكمة لتوطين االستخدامات المتعددة لل راضي‬
‫اختيار نوعية األنشطة التي تتشارك الموقع الواحد ( بالتزامن أو التتابع) يعتمد بشكل رئيسي على احتياجات المجتمع وعلى خصائصه‬ ‫‪‬‬
‫اإلجتماعية اإلقتصادية‪.‬‬
‫توجد بعض استخدامات األراضي التي ال تقبل مشاركة الموقع معها بأ استخدام آخر يختلف عنها مثل الخدمات العامة الشرطة المطافئ‬ ‫‪‬‬
‫وذلك نظ ار لطبيعتها الحساسة والخاصة‪.‬‬
‫من العوامل األساسية لنجاح تطبيق االستخدامات المتعددة لألراضي هو تقبل المجتمع المحلي لتلك االستخدامات وتوقيتاتها حيث أنه‬ ‫‪‬‬
‫مساء مثل المدرسة اإلبتدائية‪.‬‬
‫ً‬ ‫مثال بتواجدها‬
‫يوجد بعض االستخدامات التي اليقبل المجتمع المصر ً‬
‫وظيفيا ‪ brown fields‬إلى مناطق حيوية تشمل استخدامات متعددة األراضي ‪multiple‬‬
‫ً‬ ‫تحويل المباني المهجورة أو األراضي المهمشة‬ ‫‪‬‬
‫‪، land uses‬وكذلك استغاللها معظم ساعات اليوم عن طريق ‪ time mixed land use‬فيما يعد استغالال جيدا للموارد المتاحة‪.‬‬
‫يجب مراعاة التوافق بين االستخدامات المتشاركة في تفس الموقع بصورة متزامنة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫سالمة المباني وتوافر المسطحات الالزمة لتوطن استخدامين لألرض سواء بصورة متزامنة أو متتابعة من العناصر الحاكمة لتحديد إمكانية‬ ‫‪‬‬
‫تطبيق االستخدام المتعدد لألراضي‪.‬‬
‫سهولة الوصول إلى الخدمات تعتبر من العوامل الحاكمة لالستخدام المتعدد ألراضي الخدمات وتكون بتوفير طرق للحركة اآللية وطرق‬ ‫‪‬‬
‫مشاة آمنة وكذلك شبكة مواصالت متعددة األساليب (مترو – حافالت للنقل الجماعي ‪.).....-‬‬
‫ه‪ -‬البعد الزمني كآلية لتوطين استخدامات األراضي المتعددة‬
‫الفصل الزمني لالستخدامات المتعددة لألراضي لنفس الموقع في حالة ما إذا كانت غير متوافق وجودهم بصورة متزامنة بما اليضر‬ ‫‪‬‬
‫باألرض أو المباني أو المرافق‪.‬‬
‫عندما يكون هناك احتياج لكامل مرافق المشروع األساسية والمساعدة للعمل بكامل طاقتها لخدمة المستفيدين يتم اللجوء إلى الفصل الزمني‬ ‫‪‬‬
‫لالستخدامات المتعددة لألراضي‪.‬‬
‫يتوقف قرار التزامن أو التتابع لتشارك االستخدامات لنفس األرض على توافقها وعلى مدى احتياج وتقبل المجتمع المحلي لها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫و‪ -‬ايجابيات وسلبيات تطبيق االستخدام المتعدد لل راضي‬

‫من إيجابيات االستخدامات المتعددة لألراضي تقوية الجوانب االجتماعية وإضافة الحيوية إلى المنطقة التي تقع فيها تلك األراضي‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫الشراكة بين القطاع الحكومي والقطاع الخاص والمجتمع المحلي تساهم في نجاح مشروعات االستخدام المتعدد لألراضي‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫من سلبيات االستخدام المتعدد لألراضي سرعة استهالك الموارد سواء المباني أو المرافق كمثال مما يستوجب وجود عملية صيانة ومتابعة‬ ‫‪-‬‬
‫مستمرة ودورية لهذه الموارد‪.‬‬
‫بعد استعراض اإلطار النظر الستخدامات األراضي المتعددة وتحليل التجارب العالمية والمحلية السابقة لتطبيقها‪ ،‬يتم في الفصل التالي اختبار النتائج‬
‫زمنيا في‬
‫التي تم التوصل إليها من خالل استمارة استبيان للخبراء المعنين‪ ،‬وكذلك يتم التعرف على مدى إمكانية تطبيق االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫مصر ومتطلبات هذا التطبيق‪.‬‬
‫زمنيا في مصر‬
‫‪ -4‬رابع ا اإلطار التطبيقي ‪ :‬اختبار ألية تطبيق االستخدام المتعدد لل راضي ا‬
‫‪ 1-4‬المنهجية وعملية التقييم‪ :‬أهداف الدراسة التطبيقية وإطار العمل المقترح‬
‫زمنيا للتطبيق في مصر عند تخطيط المدن القائمة‬
‫تحديد مالءمة أسلوب استخدام األراضي المتعددة ً‬ ‫‪-‬‬
‫زمنيا في تخطيط المدن القائمة في مصر ‪.‬‬
‫اختبار كيفية تطبيق استخدام االراضي المتعددة ً‬ ‫‪-‬‬

‫‪25‬‬
 ‫أهداف اإلطار التطبيقى‬
‫يستهدف تاكيد اشكالية البحث واختبار النتائج المستخلصة من كل من اإلطار النظر واإلطار التحليلي له والتي اعتمدت على استطالع أر‬
‫الخبراء األكاديميين واالستشاريين المتخصصين في مجال التخطيط العمراني في مصر عن طريق اإلستبيان األلكتروني‪.‬‬
‫وفيما يلي سوف يتم عرض خطوات ونتائج كل مرحله بالتفصيل‬
‫‪ 2-4‬المرحلة االولى‪ :‬االستبيان اإللكتروني وإستخالص النتائج‬
‫اعتمد البحث على إرسال االستبيان النهائي عبر البريد االلكتروني أو ما يماثله من وسائل التواصل األلكترونية األخرى‪ ،‬نظ ار لكونة أسرع من المقابلة‬
‫الشخصية حتي يتسني للباحث سؤال أكبر عدد ممكن من المستعلمين من المتخصصين في مجال البحث‪ .‬واعتمد االستبيان بشكل أساسي على‬
‫االسئلة المغلقة لتحديد درجه اتفاق المتخصصين مع النتائج التي استخلصتها الباحثة من الدراسة النظرية والدراسة التحليلية‪ .‬وقد تم طبقاً الخطوات‬
‫التالية ‪:‬‬
‫خطوات االستبيان اإللكتروني‬
‫أ‪ -‬تحدﻴد مجتمع البحث وعينة الدراسة‬
‫تعد العينات غير العشوائية ‪ Non - random sampling‬أحد اساليب أخذ العينات وهي تعتمد عادة على ما يعرف باسم أخذ العينات الحصص‬
‫‪ Quota sampling‬في هذا النوع من العينات يقرر الباحث مقدما الخصائص الرئيسية التي سيستخدمها لتقسيم العينة والتي غالبا ما يتم تقسيمها‬
‫من حيث العمر أو النوع أو التخصص‪ ،‬فالمشاركين في هذا النوع من االستبيانات ال يتم إختيارهم عشوائيا‪ ،‬و لكن يتم استهدافهم بشكل محدد حسب‬
‫هدف البحث‪ .‬ولقد تم االعتماد على هذا النوع من العينة نظ ار لرغبة الباحثة في تحديد إلى أ مدى تختلف أو تتفق رؤية الخبراء المتخصصين في‬
‫التخطيط العمراني مع اشكالية ونتائج البحث ومالءمتها للحالة المصرية ‪.‬‬
‫وقد تم اختيار مجموعة المستَعَلمين على أن تكون ممثلة من‪:‬‬
‫‪ -‬الخبراء الباحثون األكاديميون ذوو الخبرات العلمية والخلفية البحثية في مجال البحث‪.‬‬
‫الخبراء االستشاريون ذوو الخلفية العملية في مجال البحث‪ ،‬من خالل العمل مع الهيئات الحكومية أو غير الحكومية ‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫ب‪ -‬تصميم االستمارة وصياغة األسئلة‬
‫قد روعي عند وضع أسئلة االستبيان المعايير التالية‪:‬‬
‫أن تكون األسئلة واضحة‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫أن يقيس كل سؤال فكرة واحدة‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫أن يكون االستبيان مختص ار قدر اإلمكان‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫ج ‪-‬االختبار التجريبي لالستبيان‬
‫بعد انتهاء الباحثة من عملية صياغة االسئلة ومراجعة فقرات االستبيان‪ ،‬قامت بتجريب االستبيان على عينة مماثلة لعينة الدراسة‪ ،‬وذلك بهدف‬
‫التعرف على الفقرات‪ ،‬أو المصطلحات المبهمة‪ ،‬أو غير الواضحة به‪ ،‬من خالل مقابالت شخصية قامت بها الباحثة مع عينة تجريبية من الخبراء‬
‫المعنيين وتم عرض اسئلة االستبيان عليهم حيث طلبت الباحثة من العينة التجريبية اإلجابة على األسئلة كما لو كانت موجهة إليهم ونتج عن ذلك‬
‫قصدته الباحثة‪ ،‬وما إذا كان من‬ ‫معرفة الباحثة لمتوسط المدة الزمنية الالزمة لإلجابة‪ ،‬وكذلك مدى فهم األشخاص األسئلة بنفس المعنى الذ‬
‫الضرور إعادة ترتيب‪ ،‬أو إعادة صياغة بعض األسئلة قبل توزيعها على العينة الفعلية للدراسة‪ ،‬ثم قامت الباحثة بتعديل صياغة مجموعة من األسئلة‬
‫وفقا لهذا االختبار‪.‬‬
‫د‪ -‬ارسال االستبيان للخبراء المستعلمين‬
‫المستَ ْعلمين والذين تم شرح كيفية اختيارهم‬
‫تم إرسال االستبيان في صورته النهائية للمستعلمين‪ ،‬حيث قامت الباحثة بإعداد الئحة بأسماء الخبراء ُ‬
‫سابقاً‪.‬كما قامت بالتواصل معهم هاتفياً لشرح هدف االستبيان ودرجة سهولة وسرعة إتمامه لضمان اإلستجابة‪ .‬حيث تم إرسال استمارة االستبيان‬
‫األلكتروني في صورتها النهائية لعدد‪ 42‬خبير تمت االستجابة من ‪ 33‬خبير‪ ،‬وفيم يلي يتم عرض نموذج استمارة االستبيان المستخدمة في البحث‪:‬‬
‫‪ 3-4‬نتائج استمارة االستبيان‬
‫كما ُذكر سابقاً فإنه قد تمت اإلستجابة لالستبيان من ‪ 33‬خبير من السادة المرسل إليهم استمارة اإلستبيان وقد جاءت إجابات سيادتهم كالتالي وكما‬
‫هو موضح بالجدول (‪ ) 5‬نتائج استمارة اإلستبيان كما يضم المالحق استجابات الخبراء على كل سؤال في استمارة االستبيان‪.‬‬

‫‪26‬‬
 ‫جدول (‪ )5‬نتائج استمارة االستبيان‬
‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬
‫السؤال‬
‫النسبة‬ ‫العدد‬ ‫النسبة‬ ‫العدد‬ ‫النسبة‬ ‫العدد‬
‫‪%9.1‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪%9.1‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪%81.8‬‬ ‫‪27‬‬ ‫‪1‬‬
‫‪%6.1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪%12.1‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪%81.8‬‬ ‫‪27‬‬ ‫‪2‬‬
‫‪%36.4‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪%18.2‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪%45.5‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪3‬‬
‫‪%15.2‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪%3.0‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪%81.8‬‬ ‫‪27‬‬ ‫‪4‬‬
‫‪%3.0‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪%12.1‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪%84.8‬‬ ‫‪28‬‬ ‫‪5‬‬
‫‪%3.0‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪%3.0‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪%93.9‬‬ ‫‪31‬‬ ‫‪9‬‬
‫‪%24.2‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪%12.1‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪%60.6‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪10‬‬
‫‪%6.1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪%9.1‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪%84.8‬‬ ‫‪28‬‬ ‫‪11‬‬
‫‪%0.0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪%0.0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪%100.0‬‬ ‫‪33‬‬ ‫‪12‬‬
‫‪%12.1‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪%30.3‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪%57.6‬‬ ‫‪19‬‬ ‫‪16‬‬
‫‪%3.0‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪%9.1‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪%87.9‬‬ ‫‪29‬‬ ‫‪17‬‬
‫‪%0.0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪%3.0‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪%97.0‬‬ ‫‪32‬‬ ‫‪18‬‬
‫‪%27.3‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪%27.3‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪%45.5‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪19‬‬
‫‪%15.2‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪%9.1‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪%75.8‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪20‬‬
‫‪%9.1‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪%9.1‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪%81.8‬‬ ‫‪27‬‬ ‫‪21‬‬
‫‪%0.0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪%12.1‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪%81.8‬‬ ‫‪27‬‬ ‫‪22‬‬
‫‪%0.0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪%6.5‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪%93.5‬‬ ‫‪29‬‬ ‫‪23‬‬
‫‪%3.0‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪%3.0‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪%93.9‬‬ ‫‪31‬‬ ‫‪26‬‬
‫‪%15.2‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪%27.3‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪%57.6‬‬ ‫‪19‬‬ ‫‪27‬‬
‫‪%3.0‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪%6.1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪%90.9‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪28‬‬
‫‪%3.0‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪%9.1‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪%87.9‬‬ ‫‪29‬‬ ‫‪29‬‬
‫‪%0.0‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪%15.2‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪%84.8‬‬ ‫‪28‬‬ ‫‪30‬‬
‫‪%9.1‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪%9.1‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪%81.8‬‬ ‫‪27‬‬ ‫‪31‬‬
‫‪%6.1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪%18.2‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪%75.8‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪32‬‬
‫‪%27.3‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪%24.2‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪%48.5‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪33‬‬
‫‪%15.2‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪%12.1‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪%72.7‬‬ ‫‪24‬‬ ‫‪34‬‬

‫تابع جدول (‪ )5‬نتائج استمارة االستبيان‬

‫ال‬ ‫نعم‬
‫السؤال‬
‫النسبة‬ ‫العدد‬ ‫النسبة‬ ‫العدد‬
‫‪%25.0‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪%75.0‬‬ ‫‪24‬‬ ‫‪6‬‬
‫‪%81.3‬‬ ‫‪26‬‬ ‫‪%18.8‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪7‬‬
‫‪%6.1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪%93.9‬‬ ‫‪31‬‬ ‫‪13‬‬
‫‪%6.3‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪%93.8‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪14‬‬
‫‪%6.1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪%93.9‬‬ ‫‪31‬‬ ‫‪15‬‬
‫‪%18.2‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪%81.8‬‬ ‫‪27‬‬ ‫‪24‬‬
‫‪%12.1‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪%87.9‬‬ ‫‪29‬‬ ‫‪25‬‬

‫‪27‬‬
 ‫وقد وردت االستجابات على محور تأكيد اإلشكالية وموقف التخطيط العمراني في مصر من االستخدام المتعدد ومتطلبات تطبيقه كالتالي ‪:‬‬
‫‪ -1‬اتفق ‪ %81.8‬من السادة الخبراء على أن مشكلة ندرة األراضي الفضاء المتاحة في التجمعات العمرانية القائمة‪ ،‬وكذلك عدم مالءمة‬
‫المتوفر منها لمعايير توطين الخدمات المختلفة تعد عائقا أمام توفير احتياجات هذه التجمعات الحالية والمستقبلية من الخدمات‪.‬‬
‫‪ -2‬وافق ‪ %45.5‬من السادة الخبراء على أنه عند عدم القدرة على توفير أراضي للخدمات عند تنفيذ المخططات التفصيلية للمدن القائمه‬
‫فإنه يتم تأجيل توطينها لحين توافر قطع األراضي المناسبة‪ ،‬بينما اختلف مع هذه النقطة ‪ %36.4‬من السادة الخبراء وكان ‪ %18.2‬منهم‬
‫محايداً‪.‬‬
‫‪ -3‬اتفق ‪ %81.8‬من السادة الخبراء على أن ملكيات األراضي وقفت عائقاً أمام توفير األراضي الالزمة للتجمعات العمرانية عند تنفيذ‬
‫المخططات التفصيلية لها‪.‬‬
‫زمنيا يعد حالً عمرانيا يمكن اللجوء إليه في حالة ندرة‬
‫‪ -4‬اتفق ‪ %84.8‬من السادة الخبراء مع أن تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫األراضي المملوكة للدولة‪.‬‬
‫‪ -5‬اتفق ‪ %75‬من السادة الخبراء على أنه قد تم اللجوء فعلياً ألسلوب االستخدام المتعدد لنفس قطعة األرض عند إعداد مخططات التجمعات‬
‫العمرانية‪.‬‬
‫‪ -6‬اقر ‪ %81.3‬من السادة الخبراء بأنه أثناء اعداد المخططات العمرانية للمدن القائمة تم اللجوء إلى أشكال من االستخدام المتعدد لنفس‬
‫زمنيا وغيره لتوفير الخدمات في حالة عدم توافر األراضي المناسب لتوطينها مثل‪:‬‬
‫قطعة األرض ً‬
‫‪ o‬المدارس متعددة الفترات كما في مرحلة زلزال ‪.1992‬‬
‫بعض وفود الشباب المشاركين في بعض اإلحتفاالت والمسابقات اإلقليمية والدولية تستخدم المدارس كبيوت شباب وهذا يحدث‬ ‫‪o‬‬
‫داخل مصر وخارجها‪.‬‬
‫استخدام ساحات المدارس كمراكز شباب وكساحات شعبية‪.‬‬ ‫‪o‬‬
‫استخدام الفراغات الرئيسية لالحتفاالت والموالد الشعبية واألنشطة التجارية المترددة نتيجة عدة احتفاالت (مثل مولد السيد‬ ‫‪o‬‬
‫البدو )‪.‬‬
‫تم استغالل التكثيف الرأسي لبعض المباني لتوطين خدمات جديدة متكاملة مع الخدمة التي تم تكثيفها او لرفع كفاءة خدمه‬ ‫‪o‬‬
‫لتلبيه االحتياج‪.‬‬
‫هناك اساليب اخرى غير االستخدام المتعدد لألراضي لتوفير أراضي للخدمات عند اعداد المخططات االستراتيجية مثل ضم‬ ‫‪o‬‬
‫اراضي جديدة للحيز العمراني أو أن يتم استقطاع نسبة وفقا للقانون تخصص للخدمات والطرق عند اعداد المخططات‬
‫التفصيلية ايضا قد يقوم احد المستثمرين ورجال األعمال بتوفير أراضي تُخصص للمدارس والمستشفيات وهذا يحدث في كثير‬
‫من االحيان‪.‬‬
‫زمنيا أن يكون حالً عمرانيا واقعياً للتغلب على مشكلة‬
‫‪ -7‬اتفق ‪ %93.9‬من السادة الخبراء مع أنه يمكن ألسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫توافر األراضي الالزمة لتوطين الخدمات‪.‬‬
‫زمنيا حأل للتغلب على مشكلة الزحف العمراني على‬
‫‪ -8‬وجد ‪ %62.5‬من السادة الخبراء في أستخدام أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫األراضي الزراعية في مصر بينما رفض ‪ %25‬منهم هذا الحل‪.‬‬

‫‪ -9‬وافق ‪ %84.8‬من الخبراء على أن يمكن أن يكون أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫زمنيا حالً واقعياً للتغلب على مشكلة توافر الميزانية‬
‫المالية الالزمة لتوطين الخدمات المجتمعية التي يحتاجها التجمع العمراني في مصر‪.‬‬
‫زمنيا ( استخدام‬
‫‪ -10‬اتفق جميع الخبراء على أنه ﻴنبغي أن تتوافر آلية لمساعدة المخطط العمراني في اختيار االستعماالت المتعددة للرض ا‬
‫نفس قطعة األرض عدة استخدامات في توقيتات مختلفة)‬
‫زمنيا داعماً لكل من استدامة ومرونة وحيوية التجمعات‬
‫‪ -11‬اتفق حوالي ‪ %93.9‬من السادة الخبراء على أن أسلوب اإلستخدام المتعدد لألرض ً‬
‫العمرانية‪.‬‬
‫‪ -12‬اتفق ‪ %57.6‬من السادة الخبراء على أن معايير العتبة والمدى للخدمات المختلفة من المعايير الحاكمة لتوطين االستخدامات المتعددة‬
‫زمنيا بينما اعترض ‪ %30.3‬منهم على هذه المعايير‪.‬‬
‫لنفس األرض ً‬
‫‪ -13‬وافق ‪ %87.9‬من ال سادة الخبراء على أن معيار التوافق بين االستعماالت المختلفة (خاصة الخدمات) معيا ار حاكما عند توطين‬
‫زمنيا‪.‬‬
‫االستخدامات المتعددة لنفس األرض ً‬
‫‪ -14‬اتفق ‪ %97‬من السادة الخبراء مع أنه يجب أخذ المتطلبات التخطيطية لالستعماالت المختلفة (خاصة الخدمات) في االعتبار عند توطين‬
‫زمنيا‪.‬‬
‫االستخدامات المتعددة لنفس األرض ً‬

‫‪28‬‬
‫‪ -15‬وجد ‪ %45.5‬من السادة الخبراء أن الشريحة العمرية للسكان في التجمع العمراني تؤثر على مدى تقبل المجتمع لفكرة االستخدام المتعدد‬
‫زمنيا بينما وجد ‪ %27.3‬منهم انها غير مؤترة‪.‬‬
‫لألراضي ً‬
‫‪ -16‬اتفق ‪ %75.8‬من الخبراء مع أن المستوى االجتماعي الثقافي لسكان التجمع العمراني يؤثر على مدى تقبلهم لفكرة االستخدام المتعدد‬
‫زمنيا وجاء ‪ 9.1‬منهم محايدا و‪ %15.2‬غير متفق مع هذا التأثير‪.‬‬
‫لألراضي ً‬
‫‪ -17‬اتفق ‪ %81.8‬من الخبراء مع أن المستوى االقتصاد لسكان التجمع العمراني يؤثر على مدى تقبلهم لفكرة االستخدام المتعدد لألراضي‬
‫زمنيا وجاء ‪ 9.1‬منهم محايداً و ‪ %9.1‬غير متفق مع هذا التأثير‪.‬‬
‫ً‬
‫‪ -18‬اتفق ‪ % 87.1‬من السادة الخبراء المشاركين في االستبيان على أنه تعد مشاركة المجتمع المحلي في عملية التخطيط العمراني للتجمعات‬
‫زمنيا‪.‬‬
‫داعما لتفعيل أسلوب االستخدام المتعدد لالراضي ً‬‫ً‬
‫زمنيا يعد من االساليب التخطيطية التي يمكن‬
‫ً‬ ‫اضي‬
‫ر‬ ‫لأل‬ ‫المتعدد‬ ‫االستخدام‬ ‫أسلوب‬ ‫أن‬ ‫االستبيان‬ ‫في‬ ‫المشاركين‬ ‫اء‬
‫ر‬ ‫الخب‬ ‫السادة‬ ‫من‬ ‫‪%‬‬ ‫‪93.5‬‬ ‫وجد‬
‫استخدامها لتحقيق مرحلية نمو التجمعات والمشروعات العمرانية (تقليل تكلفة اقتصادية‪ /‬توفير مسطحات أراضي)‪.‬‬
‫زمنيا تحسين شبكة النقل العام بالمدن‪.‬‬
‫‪ -19‬اتفق ‪ %81.8‬من الخبراء مع أنه يستلزم لتطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫زمنيا تحسين شبكة مسارات المشاة بالمدن‪.‬‬
‫‪ -20‬اتفق ‪ %87.9‬من الخبراء مع أنه يستلزم لتطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫االستجابات على محور ادارة استخدامات األراضي‬
‫زمنيا قد يسهم في إدارة‬
‫‪ -21‬وجد ‪ %93.9‬من السادة الخبراء المشاركين في االستبيان أن تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫فعال‪.‬‬
‫استخدامات األراضي بشكل ّ‬
‫زمنيا‬
‫‪ -22‬اتفق ‪ %57.6‬من السادة الخبراء المشاركين في االستبيان على أنه في حال اللجوء إلى تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫فإنه يجب وجود جهة إدارية حكومية مستقلة وذلك لتحقيق كفاءة عمرانية واقتصادية لألرض والمردود منها‪ .‬وكان ‪ %27.3‬منهم محايدين‬
‫و‪ %15.2‬غير موافقين‪.‬‬
‫زمنيا يحتاج للمشاركة الفعالة‬
‫‪ -23‬وجد ‪ %90.9‬من السادة الخبراء المشاركين في االستبيان أن تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫من المجتمع المحلي بما يضمن نجاح تطبيقه من خالل المشاركة في اإلدارة لهذه االستخدامات‪.‬‬
‫زمنيا في مصر نحتاج‬
‫‪ -24‬اتفق ‪ %87.9‬من السادة الخبراء المشاركين في االستبيان على أنه لتفعيل أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫إلى إضافة مواد واضحة في القوانين التي تنظم التنمية العمرانية (قانون ‪ 119‬وقانون االدارة المحلية)‪.‬‬
‫زمنيا في مصر من‬
‫‪ -25‬رأى ‪ %84.8‬من السادة الخبراء أن القطاع الخاص يمكن أن يسهم في تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫خالل التمويل‪.‬‬
‫منيا في مرحلة المخطط العام للتجمع العمراني‪.‬‬
‫‪ -26‬اتفق ‪ %81.8‬من الخبراء وجوب دخول عملية تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ز ً‬
‫‪ -27‬رأى ‪ %75.8‬من الخبراء أن من إيجابيات االستخدام المتعدد لألراضي عبر الوقت التأثيرات االجتماعية المرغوبة في المجتمع المحلي‬
‫مثل الشعور باألمان‪.‬‬
‫زمنيا أنه يتم فيه استهالك سريع للموارد (المرافق مثال) وخالف‬
‫‪ -28‬وافق ‪ %48.5‬من الخبراء على أن من سلبيات االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫هذا ال أر ‪ %27.3‬منهم وجاء أر ‪ %24.2‬منهم محايداً‪.‬‬
‫زمنيا أنه قد يؤد إلى التأثير على أسعار‬
‫‪ -29‬وجد ‪ %72.7‬من الخبراء المشاركين باالستبيان أن من سلبيات االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫األراضي في المناطق المتاخمة لألراضي المطبق فيها هذا األسلوب‪.‬‬
‫‪ 4-4‬تحليل نتائج استمارة االستبيان‬
‫زمنيا في مصر (تأكيد اشكالية البحث)‬
‫الجزء األول‪ :‬تأكيد االحتياج إلى تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لل راضي ا‬
‫بمراجعة االجابات على االسئله رقم (‪ )1،2،3،4،5‬التي تختص بتأكيد اشكالية البحث نجد اآلتي‪:‬‬
‫هناك عديد من المشكالت العمرانية التي تقف عائقاً أمام توفير احتياجات التجمعات العمرانيه القائمه من الخدمات في مصر وهي‪:‬‬
‫• ندرة األراضي الفضاء‪.‬‬
‫• في حالة توفر األراضي الفضاء قد تظهر مشكلة عدم مالءمة هذه األراضي المتاحة لمعايير ومتطلبات توطين الخدمات المختلفه من حيث‬
‫الشكل والمساحة والموقع‪.‬‬
‫• عدم توافر أراضي مملوكة للدولة تفي بالمسطحات المطلوبة (ملكيات أراضي لجهات خاصة أو أفراد)‪.‬‬
‫كما اكد ‪ %75‬من السادة الخبراء بأنه قد تم اللجوء فعليا إلى هذا األسلوب عند تخطيط المدن القائمة وبسؤال البعض منهم اكدوا ان ما تم‬
‫كان اجتهاد من المخطط دون وجود آلية واضحة تساعده على اتخاذ القرار في توطين الخدمات بأسلوب االستخدام المتعدد لألراضي‪.‬‬

‫‪29‬‬
‫زمنيا في مصر حيث يعد حالا عمرانيا يمكن للمخططين العمرانيين‬
‫وعليه نستنتج أن هناك احتياج لتطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لل راضي ا‬
‫اللجوء إليه في حالة وجود أي مشكلة من مشكالت توافر األراضي السابق عرضها‪.‬‬
‫زمنيا في مصر‬
‫الجزء الثاني‪ :‬الصور الحالية لالستخدام المتعدد لل راضي ا‬
‫زمنيا في مصر نجد اآلتي‪:‬‬
‫بمراجعة اإلجابات على االسئلة رقم (‪ )6،7،8‬التي تختص بصور اإلستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫تم بالفعل اللجوء إلى األستخدام المتعدد لألرض عند إعداد المخططات اإلستراتيجية للقرى والمدن في مصر وجاءت أشكاله كما يلي ‪:‬‬
‫المدارس متعددة الفترات‪.‬‬ ‫‪o‬‬
‫بعض وفود الشباب المشاركين في بعض اإلحتفاالت والمسابقات اإلقليمية والدولية تستخدم المدارس كبيوت شباب وهذا يحدث‬ ‫‪o‬‬
‫داخل مصر وخارجها‪.‬‬
‫استخدام ساحات المدارس كمراكز شباب وكساحات شعبية‪.‬‬ ‫‪o‬‬
‫زمنيا في مصر‪.‬‬
‫دليال على أهمية وجود آلية أو أداة تساهم في دعم قرار المخطط العمراني وتضبط تطبيق االستخدام المتعدد لل راضي ا‬
‫يعد هذا ا‬
‫كما تفضل بعض الخبراء بذكر أساليب أخرى تم اللجوء إليها للتغلب على مشكلة توافر األرض لتوطين الخدمات في التجمعات العمرانية وهى‪:‬‬
‫استغالل التكثيف الرأسي لبعض المباني لتوطين خدمات جديدة متكاملة مع الخدمة التي تم تكثيفها أو لرفع كفاءة خدمة لتلبية‬ ‫‪o‬‬
‫االحتياج‪.‬‬
‫ضم أراضي جديدة للحيز العمراني يتم استقطاع نسبة وفقا للقانون تخصص للخدمات والطرق عند اعداد المخططات التفصيلية‬ ‫‪o‬‬
‫‪ o‬قد يقوم احد المستثمرين ورجال االعمال بتوفير أراضي تُخصص للمدارس والمستشفيات وهذا يحدث في كثير من األحيان‪.‬‬
‫زمنيا في مصر‬
‫الجزء الثالث‪ :‬مميزات تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لل راضي ا‬
‫زمنيا في‬
‫بالنظر في إجابات األسئلة أرقام (من ‪ ،11-9‬من ‪ )23،26،32 ،15-13‬والتي تحدد مميزات تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫مصر نستطيع استخالص اآلتي‪:‬‬
‫زمنيا أن يكون حالً عمرانيا واقعياً للتغلب على مشكالت‪:‬‬
‫‪ -1‬يمكن ألسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫‪ ‬توافر األراضي الالزمة لتوطين الخدمات‪.‬‬
‫الزحف العمراني على األراضي الزراعية ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫توافر الميزانية المالية الالزمة لتوطين الخدمات المجتمعية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫زمنيا يعد من االساليب التخطيطية التي يمكن استخدامها لتحقيق مرحلية نمو التجمعات والمشروعات‬
‫‪ -2‬أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫العمرانية (تقليل تكلفة اقتصادية‪ /‬توفير مسطحات أراضي)‪.‬‬
‫زمنيا داعماً لكل من استدامة ومرونة وحيوية التجمعات العمرانية‪.‬‬
‫‪ -3‬يعد تطبيق أسلوب اإلستخدام المتعدد لألرض ً‬
‫فعال‪.‬‬
‫زمنيا قد يسهم في إدارة استخدامات األراضي بشكل ّ‬
‫‪ -4‬تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫زمنيا تأثيرات إجتماعية مرغوبة في المجتمع المحلي مثل الشعور باألمان‪.‬‬
‫‪ -5‬يبعث االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫زمنيا له الكثير من المميزات العمرانية واإلجتماعية واإلقتصادية التي تدعم تطبيقه في مصر‪.‬‬
‫وعليه نستنتج أن أسلوب االستخدام المتعدد لل راضي ا‬
‫‪ -5‬نتائج البحث‬
‫زمنيا في مصر حيث يعد حالا عمرانيا يمكن للمخططين العمرانيين اللجوء‬
‫هناك احتياج لتطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لل راضي ا‬
‫إليه في حالة وجود أي مشكلة من مشكالت توافر األراضي أو الموارد المالية لتوطين الخدمات‪.‬‬
‫زمنيا عند تخطيط المدن القائمة في مصر‪ ،‬ولكنه كان اجتهاد من المخطط‬
‫فعليا إلى تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫تم اللجوء ً‬ ‫‪‬‬
‫دون وجود آلية واضحة تساعده على اتخاذ القرار في توطين الخدمات بأسلوب االستخدام المتعدد لألراضي‪ ،‬مما يثبت االحتياج لوجود‬
‫هذه اآللية أو األداة للمساهمة في دعم قرار المخطط العمراني‬
‫زمنيا له الكثير من المميزات العمرانية واإلجتماعية واإلقتصادية التي تدعم تطبيقه في مصر‪.‬‬
‫أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬ ‫‪‬‬
‫زمنيا عند تخطيط التجمعات القائمة‪ ،‬وأهمها التوافق بين‬
‫وجود العديد من العوامل الحاكمة لتطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬ ‫‪‬‬
‫الخدمات وتحسين كل من شبكتي المشاة والنقل العام‪ ،‬وعلى مستوى اإلدارة يستلزم إنشاء جهة حكومية مستقلة إلدارة إستخدامات األراضي‬
‫المتعددة بمشاركة المجتمع المحلي‪ ،‬كما أنه من الضرور مراعاة الجانب التشريعي بإضافة مواد واضحة تنظم تطبيق هذا األسلوب في‬
‫القوانين التي تنظم التنمية العمرانية وكذلك تواجد إطار عمل يدعم تطبيقه في مصر‪.‬‬

‫‪30‬‬
‫زمنيا في مصر يجب مراعاة المجتمع المحلي بخصائصه اإلجتماعية اإلقتصادية وعقد لقاءات‬
‫لتطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬ ‫‪‬‬
‫بين جهة التخطيط العمراني والمجتمع المحلي لتوضيح أهمية تطبيقه والعائد المجتمعي منه وسلبيات عدم تطبيقه وكذلك توضيح وتفعيل‬
‫مشاركة المجتمع المحلي في مراحل التخطيط المختلفة وإدارة مشروعات هذا األسلوب ألنه عنصر رئيسي داعم لتفعيل هذا األسلوب‪.‬‬
‫زمنيا في مصر هو التغير في اسعار األراضي في المناطق المحيطة‬
‫من السلبيات المتوقعة لتطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬ ‫‪‬‬
‫بمشروعات هذا األسلوب مما يستلزم اتخاذ اجراءات للتحكم فيها‪.‬‬

‫دوافع تطبيق االستخدام المتعدد لل راضي‬

‫زمنيا وهي‪:‬‬
‫تم التوصل إلى تحديد العديد من العوامل الدافعة الستخدام اسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫الرغبة في توفير احتياج المجتمع المحلي من الخدمات في حاالت عدم توافر األراضي المالئمة‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫عدم توافر الموارد المالية إلنشاء الخدمات الجديدة الالزمة لخدمة السكان وزيادة الضغط على المتوفر منها‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫الرغبة في تحقيق عائد ماد يساهم جزء منه في تحسين الخدمات المتشاركة في الموقع ‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫توفير الخدمات في أوقات مالئمة ألوقات مستخدميها‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫إيجابيات وسلبيات تطبيق االستخدام المتعدد لل راضي‬
‫زمنيا له الكثير من المميزات العمرانية واإلجتماعية واإلقتصادية التي تدعم تطبيقه في مصر‪.‬‬
‫‪ -‬أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫‪ -‬تقوية الجوانب اإلجتماعية وإضافة الحيوية والشعور باألمان في المنطقة التي تقع فيها مشروعات االستخدام المتعدد لألراضي ‪.‬‬
‫زمنيا من أفضل الحلول لمشكلة عدم توافر األراضي الصالحة للتنمية مقارنة بسياسات الحل المتبعة‬ ‫‪ -‬يعتبر االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫حاليا من الدولة المصرية في توفير الوقت والتكاليف المالية المستنفذين بهم‪ ،‬وتحقيق العدالة اإلجتماعية‪.‬‬
‫ً‬
‫‪ -‬من فوائد اإلستخدام المتعدد لألراضي "اإلدارة الجيدة لعناصر العمران" وبالتالي رفع كفاءة إستخدام عناصر العمران متضمنة األرض‪.‬‬
‫‪ -‬يصلح تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي عند توطين خدمات جديدة (خدمات مقترح إقامتها على أراضي اإلمتداد العمراني)‬
‫أو عند التوطين المشترك مع خدمات قائمة بالفعل‪.‬‬
‫مثال مما يستوجب وجود عملية صيانة ومتابعة‬
‫‪ -‬من سلبيات االستخدام المتعدد لألراضي سرعة استهالك الموارد سواء المباني أو المرافق ً‬
‫مستمرة ودورية لهذه الموارد‪.‬‬
‫‪ -‬التأثير على أسعار األراضي في المنطقة المجاورة لمشروعات االستخدام المتعدد‪.‬‬
‫األسس والعوامل الحاكمة لتوطين االستخدامات المتعددة لل راضي‬
‫إحتياجات المجتمع المحلي وخصائصه اإلجتماعية اإلقتصادية وتقبله لفكرة االستخدامات المتعددة لألراضي من العوامل األساسية لتحديد نوعية‬ ‫‪-‬‬
‫االستخدامات التي تتشارك الموقع الواحد ( بالتزامن أو التتابع) وكذلك لنجاح التطبيق‪.‬‬
‫يلزم وجود مبادئ واعتبارات توطين الستخدامات األ ارضي الى جانب وضع دالئل تخطيط استخدام األراضي التي تراعي التوافق بين االستخدمات‬ ‫‪-‬‬
‫المختلفة لتطبيق استخدامات األراضي المتعددة‪.‬‬
‫سالمة المباني وتوافر المسطحات الالزمة لتوطن استخدامين لألرض سواء بصورة متزامنة أو متتابعة من العناصر الحاكمة لتحديد إمكانية‬ ‫‪-‬‬
‫تطبيق االستخدام المتعدد لألراضي‪.‬‬
‫التوافق بين االستخدامات المتشاركة في نفس الموقع بصورة متزامنة وسهولة الوصول اآلمن إلى الخدمات تعتبر من العوامل الحاكمة لالستخدام‬ ‫‪-‬‬
‫المتعدد ألراضي الخدمات‪ ،‬ولذا فقد تم التوصل إلى مصفوفة التوافق بين الخدمات المختلفة لتكون أداة داعمة لتطبيق أسلوب االستخدام المتعدد‬
‫لألراضي في مصر‪.‬‬
‫إدارة األراضي وعالقتها بـتطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لل راضي‬
‫هناك عالقة متبادلة بين عناصر منظومة إدارة األراضي وأسلوب االستخدام المتعدد لألراضي فنجد أن هناك عدد من سياسات األراضي‬ ‫‪-‬‬
‫زمنيا مثل سياسة تخطيط استخدامات األراضي وكذلك أنظمة معلومات األراضي والنظام المعلوماتي‬
‫التي تدعم االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫زمنيا يضمن تحقيق أحد عناصر‬
‫للخرائط المساحية باإلضافة إلى تشريعات األراضي‪ ،‬وأن استخدام اسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫منظومة ادارة األراضي أال وهو الحفاظ على الثروة الطبيعية من األراضي وحماية البيئة من التلوث‪.‬‬
‫اإلطار التشريعي واإلطار المؤسسي من ركائز تطبيق االستخدام المتعدد لألراضي في مصر‪.‬‬ ‫‪-‬‬

‫‪31‬‬
‫وجود قصور في التشريعات الحالية للعمران فيما يختص بتطبيق االستخدام المتعدد لألراضي‪ ،‬ولتطبيقه فهو بحاجة إلى المزيد من إعدادات‬ ‫‪-‬‬
‫الحكم المنفتح (تعديل لإلطار التشريعي والمؤسسي)‪ ،‬وأن يكون النهج المؤسسي متمحور حول أصحاب المصلحه مما يسهم في فعالية‬
‫إدارة أراضي ومشروعات االستخدام المتعدد‪.‬‬
‫وجود قصور في الهيكل المؤسسي الحالي ال يؤهله للتعامل مع مشروعات االستخدام المتعدد لألراضي‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫إن الشراكة بين القطاع الحكومي والقطاع الخاص والمجتمع المحلي تساهم في نجاح مشروعات االستخدام المتعدد لألراضي‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫ضرورة تفعيل مشاركة المجتمع المحلي في مراحل التخطيط المختلفة وإدارة مشروعات االستخدام المتعدد لألراضي ألنها عنصر رئيسي‬ ‫‪-‬‬
‫داعم لتفعيل تطبيق هذا األسلوب‪.‬‬
‫البعد الزمني كآلية لتوطين استخدامات األراضي المتعددة‬
‫للوقت أهمية كبيرة في التخطيط العمراني في تنظيم العالقة بين اإلنسان والمكان وهو عنصر أساسي في توطين االستخدامات المتعددة‬ ‫‪-‬‬
‫لألراضي ويظهر استخدامه كما يلي‪:‬‬
‫الفصل الزمني لالستخدامات المتعددة لألراضي لنفس الموقع في حالة ما إذا كانت غير متوافق وجودهم بصورة متزامنة بما‬ ‫‪‬‬
‫اليضر باألرض أو المباني أو المرافق‪.‬‬
‫عندما يكون هناك احتياج لكامل مرافق المشروع األساسية والمساعدة للعمل بكامل طاقتها لخدمة المستفيدين يتم اللجوء إلى‬ ‫‪‬‬
‫الفصل الزمني لالستخدامات المتعددة لألراضي‪.‬‬

‫المراجع‬

‫]‪[1‬‬ ‫‪F. C. ،. Jr., Urban Land use Planning, Urbana: University of Illinois, 1965.‬‬

‫[‪]2‬‬ ‫م‪ .‬ص‪ .‬ا‪ .‬خيري‪ ،‬تأثير تقنية تنظيم وتخطيط األراضي على الدول النامية كمدخل شامل نحو االرتقاء والتنمية‪ ،‬جامعة‬
‫القاهرة‪ :‬رسالة دكتوراه غير منشورة‪ ،‬قسم الهندسة المعمارية‪ ،‬كلية الهندسة‪.1997 ،‬‬

‫]‪[3‬‬ ‫‪C. f. E. Economic , Land Administration Guidelines, Geneva: United Nations, April 1996.‬‬

‫]‪[4‬‬ ‫"‪Song, Y., & Knaap, G. J. , "Measuring the effects of mixed land uses on housing values,‬‬
‫‪Regional Science and Urban Economics, vol. 34, no. 6, pp. 663-680, 2004.‬‬

‫]‪[5‬‬ ‫‪American Planning Association, "The principles of smart development," American Planning‬‬
‫‪Association., Chicago, IL, 1998.‬‬

‫]‪[6‬‬ ‫‪Congress for the New Urbanism, "Charter of the new urbanism," Bulletin of Science,‬‬
‫‪Technology & Society, vol. 20, no. 4, pp. 339-341, 2000.‬‬

‫]‪[7‬‬ ‫‪Habitat, "A new strategy of sustainable neighbourhood planning: Five principles," United‬‬
‫‪Nations Human Settlements Programme., Nairobi, Kenya, 2014.‬‬

‫]‪[8‬‬ ‫‪J. D. Herndon, Mixed-Use Development in Theory and Practice: Learning from Atlanta's Mixed‬‬
‫‪Experiences., Georgia: Georgia Institute of Technology, 2011.‬‬

‫]‪[9‬‬ ‫‪P. Wardner, "Explaining mixed-use developments: A critical realist’s perspective," in 20th‬‬
‫‪Annual Pacific-Rim Real Estate Society Conference, New Zealand , 2014.‬‬

‫‪32‬‬
[10] springernature, "springernature.com," [Online]. Available:
:https://media.springernature.com/original/springer-static/image/chp%3A10.1007%2F978-3-
319-54217-1_3/MediaObjects/427416_1_En_3_Fig10_HTML.gif. [Accessed 28 3 2019].

[11] Song, Y., Merlin, L., & Rodriguez, D. , "Song, Y., Merlin, L., & Rodriguez, D. (2013). Comparing
measures of urban land use mix. Computers, Comparing measures of urban land use mix,"
Song, Y., Merlin, L., & Rodriguez, D. (2013). Comparing measures of urban land use mix.
Computers, Environment and Urban Systems, vol. 42, pp. 1-13, 2013.

[12] M. Stevens, "Does compact development make people drive less?," Journal of the American
Planning Association, vol. 83, no. 1, p. 7–18, 2017.

[13] E Silva, J. D. A., Morency, C., & Goulias, K. G., "E Silva, J. D. AUsing structural equations
modeling to unravel the influence of land use patterns on travel behavior of workers in
Montreal," Transportation Research Part A: Policy and Practice, vol. 46, no. 8, pp. 1252-1264,
2012.

[14] Cervero, R., & Kockelman, K., "Cervero, R., & KoTravel demand and the 3Ds: Density,
diversity, and design.," Cervero, R., & Kockelman, K. (1997). Travel demand and the
3Ds:Transportation research. Part D, Transport and environment, vol. 2, no. 3, pp. 199-219,
1997.

[15] Manaugh, K., & Kreider, T., "What is mixed use? Presenting an interaction method for
measuring land use mix," Journal of Transport and Land use, vol. 6, no. 1, pp. 63-72, 2013.

[16] Brown, B. B., Yamada, I., Smith, K. R., Zick, C. D., Kowaleski-Jones, L., & Fan, J. X., "Brown, B.
B., Yamada, I., Smith, K. R., Zick, C. D., KowaleskMixed land use and walkability: Variations in
land use measures and relationships with BMI, overweight, and obesity.," Brown, B. B.,
Yamada, I., Smith, K. R., Zick, C. D., Kowaleski-Jones, Mixed land use and walk Health & place.
, vol. 15, no. 4, pp. 1130-1141, 2009.

[17] Eom, S., & Suzuki, T., "Spatial distribution of pedestrian space in central Tokyo," International
Review for Spatial Planning and Sustainable Development, vol. 7, no. 2, pp. 108-124, 2019.

[18] D. D. Authority, "dda.org," Delhi Development Authority, 7 2 2007. [Online]. Available:

http://dda.org.in/mpd2021rsms/_layouts/openoffice/SubmitSuggestionReview.aspx?IDFirstC
ol=08. [Accessed 5 9 2019].

[19] M. Today, "Delhi’s RWAs Fight Mixed-Land-Use Policy," India today, Mail Today, )2015(.
Delhi’s RWAs Fight Mixed-Land-Use Policy. India today Mail Today, )2015(. Delhi’s RWAs Fight
Mixed-Land-Use Policy. India today 2015.

[20] P. Ghosh, "Mixed Land-use Practices and Implications," International Journal of Scientific
Development and Research (IJSDR), vol. 2, no. 9, 2017.

33
[21] S. Majoor, "Conditions for multiple land use in large-scale urban projects," Journal of Housing
and the Built Environment, vol. 21, no. 1, pp. 15-32, 2006.

]22[ ‫ رسالة‬:‫ جامعة القاهرة‬،‫ التنميط العمراني في مصر كمدخل لدراسة اقتصاديات تصميم المناطق السكنية‬، ‫ مصطفى‬.‫ أ‬.‫ع‬
.1986 ،‫ كلية التخطيط العمراني واإلقليمي‬،‫ماجستير غير منشورة‬

[23] Turner, B., Skole, D., Sanderson, S., Fischer, G., Fresco, L., & Leemans, R., "Turner, B., Skole,
D., Sanderson, S., Fischer, G., Fresco, L Land-use and land-cover change: science/research
plan," 1995.

[24] W. B. Meyer, "Past and present land use and land cover in the USA," Consequences, vol. 1, no.
1, pp. 25-33, 1995.

[25] K. Stokke, The Quest for Hegemony in the Post-colonial State and the Sinhalese-TamilEthnic
Conflict in Sri Lanka., Bergen: University of Bergen, Department of Geography, 1994.

[26] R. M. Northam, Urban geography, John Wiley & Sons, 1979.

[27] ‫أ‬. ‫خ‬. ‫عالم‬, ‫تخطيط المدن‬, ‫القاهرة‬: ‫مكتبة األنجلو المصرية‬, 1998.

]28[ ‫ رسالة‬:‫ جامعة القاهرة‬،‫ ديناميكية تغير استعماالت األراضي بتأثير تكنولوجيا المعلومات واالتصاالت‬،‫ عثمان‬.‫ ع‬.‫ط‬
.2009 ،‫ كلية التخطيط العمراني واإلقليمي‬،‫ماجستير غير منشورة‬

[29] D. 2. E. C. A. a. a. e. c. The Multiple Land Use Framework, "The Multiple Land Use Framework,
December 2013, Energy Council, Australia.," 2013. [Online]. Available:
www.coagenergycouncil.gov.au/.../multiple-land-use-framework-december- 2013. [Accessed
17 5 2019].

[30] J. Gehl, Cities for people, Washington, DC: Island Press., 2010.

[31] M. c. md, "montgomerycountymd.gov," 2018. [Online]. Available:

https://www.montgomerycountymd.gov/council/Resources/Files/agenda/col/2018/2018101
6/20181016_3A-7.pdf. [Accessed 2 10 2019].

[32] lga.sa.gov.au, "lga.sa.gov.au," November 2011. [Online]. Available:

https://www.lga.sa.gov.au/webdata/resources/files/2010_10_-_Project_Output_-
_Charles_Sturt_-
_Service_Planning_Mode_(November_2011)_Development_of_Social_Infrastructure_in_Gro
wth_Corridors.pdf. [Accessed 11 2 2020].

[33] ‫عبير عبدالقوي وريهام حافظ‬, " ‫تقييم مدى تطبيق مدخل استعماالت األراضي المختلطة بالمجتمعات المغلقة حول القاهرة‬
‫)دراسة حاله مشروعي الرحاب واشجار سيتي(الكبرى‬22," ‫ النشرة‬،‫ جامعة القاهرة‬،‫كلية التخطيط العمراني واإلقليمي‬
‫العلمية لبحوث العمران‬, vol. 22, 2016.

[34] Taleai, M.& Mesgari, S. & Sharifi, M. & Sliuzas, R. & Barati, Dr., "Taleai, M.& Mesgari, S. &
Sharifi, M. & Sliuzas, R. A Spatial Decision Support System for evaluation various land uses in

34
 built up urban area," in Asian Association on Remote Sensing - 26th Asian Conference on
Remote Sensing and 2nd Asia, 2005.

[35] " www.legislation.act.gov.au," [Online]. Available: www.legislation.act.gov.au.

[36] c. p. d. Montgomery , "Colocation White Paper Montgomery County Planning Department

January 2015, AVAILABLE.montgomeryplanning.org," january 2015. [Online]. Available:
Colocation White Paper Montgomery County Planning Department
Janhttp://www.montgomeryplanning.org/research/documents/MNCPPCColocationFinal1-14-
15.pdf. [Accessed 23 8 2019].

]37[ ‫ "دور إدارة األراضي الحضرية في حل‬،‫ نيفين رأفت أديب‬،‫ عزت عبد المنعم مرغني‬،‫عصام الدين كمال محروس‬
‫ المجلد‬،‫ مصر‬،‫ جامعة أسيوط‬،‫ كلية الهندسة‬،)JES( ‫" مجلة العلوم الهندسية‬،‫المشكالت العمرانية دراسة حالة مدينة أسيوط‬
.2009 ،pp. 789-812 ،3 ‫ رقم‬،37

35
 ‫مالحق‬
‫استمارة استبيان لألغراض البحثية فقط‬
‫مجال البحث ‪" :‬تعظيم إدارة األراضي – نموذج لرفع كفاءة أراضي االستخدام المتعدد"‬
‫اسم الخبير‪....................................................................................:‬‬
‫الوظيفــة‪.......................................................................................:‬‬
‫الجهـ ـ ــة‪.......................................................................................:‬‬
‫تعتبر األرض المورد الرئيسي للتنمية العمرانية‪ ،‬وفي ظل ندرتها ومحدوديتها وارتفاع قيمتها اإلقتصادية وتعدد جهات الملكية والوالية عليها‬
‫نجد أن كل ماسبق قد يكون عائقاً أمام تنفيذ المخططات العمرانية للتجمعات وتوفير احتياجاتها الحالية والمستقبلية من اإلسكان والخدمات‪ ،‬كما تعتبر‬
‫آلية إدارة استخدامات األراضي ذات مسئولية كاملة عن التعبير عن احتياجات التجمعات في المخططات العمرانية‪ .‬ويعد أسلوب االستخدام المتعدد‬
‫زمنيا أحد األساليب التخطيطية المقترحة لحل أشكالية ندرة األراضي وتحقيق استدامة التنمية العمرانية‪.‬‬
‫لألراضي ً‬
‫زمنيا في نفس المكان أومكانياً مع تغيير زمني‪ ،‬واستخالص سلبيات‬
‫ويستهدف هذا البحث تحديد نوعية استخدامات األراضي التي يمكن أن تتشارك ً‬
‫زمنيا في مصر‪ ،‬ومرفق استمارة استبيان في هذا الشأن لتحديد متغيرات البحث والرجاء‬
‫وإيجابيات وعوائق تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألرض ً‬
‫من سيادتكم التفضل باإلجابة عن األسئلة التالية من وجهة نظر سيادتكم ومن خبرات سيادتكم السابقة في مجال التخطيط العمراني ‪.‬‬
‫مع خالص الشكر والتقدير لمساهمة سيادتكم في التوصل للنتائج‪.‬‬
‫*برجاء اختيار اإلجابة التي تمثل وجهة نظر سيادتكم في األسئلة التالي‬
‫أوالا‪ :‬تأكيد األشكالية وموقف التخطيط العمراني في مصر من االستخدام المتعدد لل راضي ومتطلبات تطبيقه‬
‫‪ -1‬تعد مشكلة ندرة األرض الفضاء عائقاً أمام إمكانية توفير احتياجات الخدمات الحالية والمستقبلية في المخططات االستراتيجية للتجمعات‬
‫القائمة‪.‬‬

‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫‪ -2‬تعد مشكلة عدم مالءمة قطع األراضي الفضاء المتاحة في التجمعات العمرانية القائمة لمعايير توطين الخدمات المختلفة عائقا أمام‬
‫توفير المخطط لالحتياج الحالي والمستقبلي من الخدمات‪.‬‬

‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫‪ -3‬عند تنفيذ المخططات التفصيلية للتجمعات العمرانية وعند عدم القدرة على توفير أراضي الخدمات يتم تأجيل توطين الخدمات لحين‬
‫توافر األرض‪.‬‬

‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫‪ -4‬عند تنفيذ المخططات التفصيلية للتجمعات العمرانية وقفت مشكلة ملكيات األراضي عائقا أمام توفير األراضي الالزمة للخدمات‬

‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫زمنيا‬
‫‪ -5‬في حالة ندرة األراضي المملوكة للدولة عند تخطيط التجمعات العمرانية القائمة فإن تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لأل ارضي ً‬
‫لتوفير احتياجات التجمعات العمرانية من الخدمات يعد حالً عمرانياً يمكن اللجوء إليه‬

‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫‪ -6‬عند إعداد مخططات التجمعات العمرانية وفي حالة عدم القدرة على توفير أراضي الخدمات تم اللجوء ألسلوب تعدد االستخدام لنفس‬
‫قطعة األرض لتوفيرها (مثال مدارس فترتين‪ /‬مكتبة المدرسة كمكتبة عامة‪ /‬المدرسة تستخدم مساءاً كمركز شباب‪)....‬‬

‫ال‬ ‫نعم‬

‫‪ -7‬أثناء اعداد مخططات عمرانية للمدن والقرى المصرية هل تم اللجوء إلى أشكال أخرى غير األمثلة المذكورة في السؤال السابق من‬
‫زمنيا لتوفير الخدمات المطلوبة للتجمع العمراني في حالة عدم توافر أراضي مناسبة لتوطينها‪...‬اذا كانت‬
‫االستخدام المتعدد لنفس األرض ً‬
‫االجابة بنعم يرجى ذكرها في السؤال التالي‬

‫ال‬ ‫نعم‬

‫‪36‬‬
 ‫زمنيا التي تم اللجوء إليها سابقا اثناء اعداد المخططات العمرانية للمدن والقرى المصرية هي‪:‬‬
‫‪ -8‬أشكال االستخدام المتعدد لنفس األرض ً‬
‫‪...................................................................................................................................‬‬
‫‪................................................................................................................................‬‬

‫‪ -9‬يمكن أن يكون أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬

‫زمنيا حالً واقعياً للتغلب على مشكالت توافر األراضي لتوفير الخدمات المجتمعية‬
‫التي يحتاجها التجمع العمراني‬

‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫ال واقعياً للتغلب على مشكلة الزحف العمراني على األراضي الزراعية‬ ‫‪ -10‬يمكن أن يكون أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫زمنيا ح ً‬

‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫‪ -11‬يمكن أن يكون أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬

‫زمنيا حالً واقعياً للتغلب على مشكلة توافر الميزانية المالية الالزمة لتوطين الخدمات‬
‫المجتمعية التي يحتاجها التجمع العمراني في مصر‪.‬‬

‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫زمنيا (تغير استخدام نفس قطعة األرض عدة‬

‫‪ -12‬ينبغي أن تتوافر آلية لمساعدة المخطط العمراني في اختيار االستعماالت المتعددة لألرض ً‬
‫استخدامات في توقيتات مختلفة)‬

‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫‪ -13‬من وجهة نظر سيادتكم ومن خبراتكم السابقة في مجال التخطيط العمراني هل ترى أن أسلوب االستخدام المتعدد لألرض ً‬
‫زمنيا داعم ًا‬
‫الستدامة التجمعات العمرانية‬

‫ال‬ ‫نعم‬

‫‪-14‬من وجهة نظر سيادتكم ومن خبراتكم السابقة في مجال التخطيط العمراني هل ترى أن أسلوب االستخدام المتعدد لألرض ً‬
‫زمنيا داعماً‬
‫لمرونة التجمعات العمرانية‬

‫ال‬ ‫نعم‬

‫‪-15‬من وجهة نظر سيادتكم ومن خبراتكم السابقة في مجال التخطيط العمراني هل ترى أن أسلوب االستخدام المتعدد لألرض ً‬
‫زمنيا داعماً‬
‫لحيوية التجمعات العمرانية‬

‫ال‬ ‫نعم‬

‫زمنيا‬
‫‪ -16‬تعد معايير العتبة والمدى للخدمات المختلفة من المعايير الحاكمة لتوطين االستخدامات المتعددة لنفس األرض ً‬
‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫زمنيا‬
‫‪ -17‬يعد معيار التوافق بين االستعماالت المختلفة (خاصة الخدمات) من المعايير الحاكمة لتوطين االستخدامات المتعددة لنفس األرض ً‬
‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫‪ -18‬يجب أخذ المتطلبات التخطيطية لالستعماالت المختلفة (خاصة الخدمات) في االعتبار عند توطين االستخدامات المتعددة لنفس األرض‬
‫زمنيا‬
‫ً‬
‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫زمنيا‬
‫‪ -19‬تؤثر الشريحة العمرية للسكان في التجمع العمراني على مدى تقبل المجتمع لفكرة االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫‪-20‬يؤثر المستوى االجتماعي الثقافي لسكان التجمع العمراني على مدى تقبلهم لفكرة االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫زمنيا‬

‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫‪ -21‬يؤثر المستوى االقتصاد لسكان التجمع العمراني على مدى تقبلهم لفكرة االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫زمنيا‬

‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫‪37‬‬
 ‫زمنيا‬
‫‪ -22‬تعد مشاركة المجتمع المحلي في عملية التخطيط العمراني للتجمعات داعماً لتفعيل أسلوب االستخدام المتعدد لالراضي ً‬
‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫زمنيا من االساليب التخطيطية التي يمكن استخدامها لتحقيق مرحلية نمو التجمعات والمشروعات‬
‫‪ -23‬يعد أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫العمرانية (تقليل تكلفة اقتصادية‪ /‬توفير مسطحات أراضي)‬

‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫زمنيا تحسين شبكة النقل العام‬

‫‪ -24‬يستلزم تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لالراضي ً‬

‫ال‬ ‫نعم‬

‫زمنيا تحسين شبكة مسارات المشاة‬

‫‪ -25‬يستلزم تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لالراضي ً‬

‫ال‬ ‫نعم‬

‫ثانيا‪ :‬محور إدارة استخدامات األراضي‬

‫فعال‬
‫زمنيا إلى إدارة استخدامات األراضي بشكل ّ‬
‫‪ -26‬قد يسهم تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫زمنيا فإنه يجب وجود جهة إدارية حكومية مستقلة‬

‫‪ -27‬من وجهة نظر سيادتكم في حال اللجوء إلى تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫وذلك لتحقيق كفاءة عمرانية واقتصادية لألرض والمردود منها‪.‬‬

‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫‪ -28‬يحتاج تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي المشاركة الفعالة من المجتمع المحلي بما يضمن نجاح تطبيقها من خالل المشاركة في‬
‫اإلدارة لهذه االستخدامات‬

‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫زمنيا في مصر نحتاج إلى إضافة مواد واضحة في القوانين التي تنظم التنمية العمرانية (قانون‬
‫‪ -29‬لتفعيل أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫‪ 119‬وقانون االدارة المحلية)‬

‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫‪ -30‬يمكن ان يسهم القطاع الخاص في تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي زم ًنيا في مصر من خالل التمويل‬

‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫زمنيا في مرحلة المخطط العام للتجمع العمراني‪.‬‬

‫‪ -31‬يجب أن تدخل عملية تطبيق أسلوب االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫زمنيا التأثيرات االجتماعية المرغوبة في المجتمع المحلي مثل الشعور باألمان‪.‬‬

‫‪ -32‬من ايجابيات االستخدام المتعدد لألراضي ً‬
‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫زمنيا أنه يتم فيه استهالك سريع للموارد (المرافق مثال)‬

‫‪ -33‬من سلبيات االستخدام المتعدد لألراضي ً‬

‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫زمنيا أنه قد يؤد إلى التأثيرعلى أسعار األراضي في المناطق المتاخمة لها‬
‫‪ -34‬من سلبيات االستخدام المتعدد لألراضي ً‬

‫غير موافق‬ ‫محايد‬ ‫موافق‬

‫مع جزيل الشكر على مجهود ووقت سيادتكم في استكمال هذه االستمارة‬

‫‪38‬‬
‫نموذج لالستجابات على استمارة االستبيان‬

‫‪39‬‬
40
 Towards implementing the mechanism of multiple use of land in Egypt

New planning trends that adopt the idea of mixing land uses such as the compact city
model and the new urbanism trend have arisen in because of continuous increase of population
as a determinant of urban development, so new approaches have appeared in urban planning to
solve the problem of land availability to meet this increase, such as the vertical city, the floating
city and underground city, as is currently the case in Singapore. There are also voices calling
for the use of a single plot of “multiple land uses” in order to achieve the greatest benefit from
the plot of a limited, non-renewable resource, within the framework of the concept of mixed
land use where no single type of land use dominates.
Therefore, the interest in the multiple use of land policy as a new proposal has become
one of the important and urgent considerations, as the research aims to reach to determine the
suitability of the multiple use of land for application in Egypt and to know what are the
mechanisms of its application, which contributes to improving the performance of
urbanization, and how to use it to develop lands, whether space or based on the use of (lands
Public services - educational, cultural and youth ...) in the Egyptian cities, through the
theoretical framework of the study to reach the advantages, disadvantages and requirements of
the application of the multiple use of lands. The analytical framework was done by studying
the previous experiences and finally by selecting the results through a questionnaire of opinions
of specialized experts

41