สาระศาสตร์ ฉบับที่ 2/2563 - 437

การเปรียบเทียบต้นทุนและผลตอบแทนโครงการจัดสรรในประเทศไทยโดยการใช้
เบอร์โทด์โมเดล: กรณีศึกษา หมู่บ้านจัดสรรในอาเภอธัญบุรี จังหวัดปทุมธานี
The Comparison of The Costs and Benefits of Housing
Subdivision Projects in Thailand by Using The Bertaud Model
: Case Study of Thanyaburi District, Pathumthani Province

รับบทความ 15/05/2020 โชติรัตน์ สว่างวงษ์ กุณฑลทิพย พานิชภักดิ์ ภานินี ชยานันท์

แก้ไขบทความ 19/06/2020 ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
ยอมรับบทความ 22/06/2020 Chotirat Sawangwong, Kundoldibya Panitchpakdi, Paninee Chayanun
Department of Housing, Faculty of Architecture, Chulalongkorn University
Chotirat.sww@gmail.com, Kpanitchpakdi@gmail.com, Paninee.cha@gmail.com

บทคัดย่อ
เบอร์ โ ทด์ โ มเดล (Bertaud model) ถู ก สร้ า งขึ้ น มาเพื่ อ ใช้ ท ดสอบความเป็ น ไปได้ ใ นการพั ฒ นาโครงการ
อสังหาริมทรัพย์ในแนวราบ และเพื่อให้ทาการวิเคราะห์ความเป็นไปได้เบื้องต้นของโครงการ (pre-feasibility study) มีความ
รวดเร็วและครบถ้วนทั้งในด้านกายภาพและด้านการเงิน เพื่อสร้างความเข้าใจที่ตรงกันของผู้มีส่วนร่วมในอาชีพที่เกี่ยวข้องกับ
การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์แนวราบ สามารถใช้คานวณต้นทุน และผลตอบแทนจากการออกแบบวาง
ผังโครงการ ซึ่งใช้ได้ทั้งก่อนการทางานและควบคู่ไปกับการออกแบบวางผัง จึงมีประโยชน์มากในการพัฒนาโครงการหมู่บ้าน
จัดสรร
จากการศึกษารูปแบบการออกแบบวางผังโครงการหมู่บ้านจัดสรร พบว่ามีรูปแบบที่หลากหลายตามบริบทของพื้นที่
โครงการรวมถึงวัตถุประสงค์ของผู้พัฒนา ซึ่งจะเป็นสิ่งที่กาหนดสัดส่วนพื้นที่ขาย ต้นทุน และผลตอบแทน ไปจนถึงคุณภาพ
การอยู่อาศัย บทความนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อ วิเคราะห์เปรียบเทียบรูปแบบการวางผังโครงการจัดสรรในพื้นที่กรณีศึ กษา
อาเภอธัญบุรี จังหวัดปทุมธานี 5 รูปแบบ ตามลักษณะการสัญจรภายในโครงการ คือ แบบเชิงเส้น (linear) แบบตาราง (grid)
แบบวง (loop) แบบถนนปลายตัน (cul-de-sac) และแบบผสม (multi-layout) พร้อมทั้งวิเคราะห์เปรียบเทียบการใช้พื้นที่ใน
การวางผังแต่ละรูปแบบกับต้นทุนและผลตอบแทนจากสัดส่วนการใช้พื้นที่นั้น ๆ โดยใช้แบบจาลองการคานวณ เบอร์โทด์
โมเดล (Bertaud model) เป็นเครื่องมือในการวิเคราะห์
ผลการศึกษาชี้ให้เห็นว่า ขนาดที่ดิน รูปร่างที่ดิน และรูปแบบของการวางผังที่แตกต่างกัน ส่งผลให้การใช้พื้นที่
ประกอบไปด้วยพื้นที่ขายได้และพื้นที่ขายไม่ได้ ต้นทุน และผลตอบแทนต่างกัน โดยจากกรณีศึกษา พบว่า การวางผังแบบผสม
(multi-layout) เป็นรูปแบบการวางผังที่ทาให้เกิดอัตราผลตอบแทน (IRR) สูงที่สุดจากการเปรียบเทียบในแต่ละรูปแบบ โดย
ปัจจัยหลักมี 2 ส่วน ประการแรกคือต้นทุนที่ต่ากว่าเมื่อเทียบกับราคาค่าที่ดินที่พัฒนาแล้ว ประการที่สองคือมีสัดส่วนการใช้
ที่ดินและมีการออกแบบวางผัง โดยมีการแบ่งพื้นที่สีเขียวและนันทนาการในสัดส่วนที่มากกว่ารูปแบบอื่น ผู้พัฒนาโครงการจึง
สามารถเพิ่มมูลค่าราคาขายได้ โดยผลที่ได้จะนามาสู่ข้อเสนอแนะในการวางผังโครงการจัดสรรต่อไป

คำสำคัญ: รูปแบบการวางผัง โครงการจัดสรร เบอร์โทด์โมเดล พื้นที่ขาย ต้นทุนและผลตอบแทน

 สาระศาสตร์ ฉบับที่ 2/2563 - 438

Abstract
The Bertaud Model was created for improving the project feasibility study, for instance, the low-
rise real estate projects development. For the related professionals in project development, a model is a
tool as a computer application that can simplify the development process and achieve the pre- feasibility
study at once. Meanwhile, a model can be used in parallel to calculate the costs and benefits of the
project plan. A specialty of a model is using it either before a planning process or in parallel with the
design process. Therefore, a model is suitable for housing subdivision projects.
According to literature reviews, there is a lot of site planning typical which affect the salable area,
costs, benefits, and qualities of life. This article is comparing costs, benefits, and land- use proportion of
housing subdivision projects in 5 typical in Thanyaburi district, Pathumthani province, Thailand. The 5 types
of projects plan classify by circulation layout, as well as linear layout, grid layout, loop layout, cul- de- sac
layout, and multi-layout, and using the Bertaud Model as a project feasibility study.
The conclusion, different project layouts such as land size, land shape affect land-use proportion,
for instance, salable and non- salable area, and significantly affect costs and benefits. The result of
comparison costs and benefits of 5 case studies show that the multi- layout project got the highest return.
There are two reasons for the result. Firstly, a multi-layout project has the lower costs that compared with
developed land price. Secondly, a multi- layout project has a well- plan land- use proportion and zoning.
Therefore, project developers increase sale prices related to site efficiency in each zoning. The results will
lead to a discussion of recommendations for Housing subdivision projects development.

keywords: Residential patterns, Housing subdivisions, Bertaud Model, Saleable area, Costs and Benefits
 สาระศาสตร์ ฉบับที่ 2/2563 - 439

บทนา
การออกแบบวางผังโครงการ เป็ น ส่ วนสาคั ญอย่ างมากต่อ การพัฒ นาโครงการที่ อยู่ อาศัย ส่ ว นส าคั ญที่เป็นตั ว
กาหนดการออกแบบวางผัง คือ บริบทของพื้นที่ ต้นทุน และความสามารถของผู้ออกแบบ ตัวแปรตามคือ รูปแบบผังที่ออกมา
ซึ่งจะส่งผลต่อทั้งด้านต้นทุนการเงินในการก่อสร้างของโครงการ ด้านกายภาพที่เกิดขึ้น และส่งผลไปถึงความเป็นอยู่ของผู้
อาศัยในระยะยาว ดังนั้น การออกแบบวางผังโครงการจึงเป็นส่วนสาคัญอย่างมากต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และ
โครงการอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ในการเป็นตัวกาหนดพื้นที่ ปริมาณ สัดส่วนการใช้ที่ดินในระดับโครงการ ซึ่งมีผลกระทบต่อ
พื้นที่ใช้สอย ลักษณะของชุมชน โครงข่ายคมนาคม สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ ไปจนถึงระดับย่าน และระดับเมือง
(เดชา บุญค้า 2552)
จากการศึกษาเรื่องรูปแบบการวางผังโครงการบ้านจัดสรร พบว่ามี การศึกษาหารูปแบบการวางผังที่มีประสิทธิภาพ
และได้พื้นที่ขายมากที่สุด ซึ่งกาหนดได้จากหลายปัจจัย ปัจจัยหลักคือทางสัญจร ซึ่งถ้ามีสัดส่วนทางสัญจรน้อยทาให้เกิดการลด
ต้นทุนมากที่สุด กาหนดจากความกว้างและพื้นที่ผิวของถนน การกาหนดให้ถนนรองรับหน่วยพักอาศัยมากที่สุด จะทาให้เกิด
ประสิทธิภาพในการใช้พื้นทีโ่ ดยการใช้สาธารณูปโภคร่วมกัน และประหยัดต้นทุนในการสร้างส่วนที่ไม่ใช่พื้นที่ขาย ทาให้มีพื้นที่
โล่งอื่นไปเสริมมูลค่าของพื้นที่ขาย เช่น พื้นที่สวนและนันทนาการ เป็นต้น ซึ่งสามารถเพิ่มมูลค่า โครงการ และทาให้ได้
ผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นโดยไม่ลดมาตรฐานของการวางผัง หรือมุ่งเป้าไปที่การลดจานวนถนนจนมากเกินไป (Bertaud, Bertaud
and Wright 2010)
จากการศึกษาการออกแบบวางผังที่อยู่อาศัยแนวราบในประเทศไทยพบว่ายังไม่มีการศึกษาเรื่องรูปแบบการวางผัง
โครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ส่งผลต่อต้นทุนและผลตอบแทนโดยตรง ซึ่งผู้วิจัยจึงเลือกศึกษาในพื้นที่ทมี่ ีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
ของโครงการแนวราบ ซึ่งก็คือจังหวัดปริมณฑล โดยเฉพาะจังหวัดปทุมธานีที่มีทาเลศักยภาพเหมาะกับการอยู่อาศัย จึงมีกลุ่ม
อุปสงค์ในด้านที่อยู่อาศัย มีโครงการที่มีการวางผังหลายรูปแบบและมีหลากหลายประเภท ส่วนใหญ่เป็นโครงการจัดสรรขนาด
กลาง ซึ่งมีหน่วยพักอาศัย ตั้งแต่ 100 - 499 แปลง หรือเนื้อที่ 19 - 100 ไร่ โดยจะศึกษาทั้งในส่วนของกายภาพด้านการใช้
พื้นที่ และด้านการเงินในส่วนของต้นทุนและผลตอบแทนด้านการเงินโครงการ (IRR) ที่เกิดขึ้นจากการวางผัง
งานวิจัยนี้จึงมุ่งศึกษารูปแบบการวางผังของโครงการจัดสรรที่ส่งผลต่อปริมาณและสัดส่วนพื้นที่ขาย และต้นทุนของ
โครงการ ซึ่งเป็นการศึกษาทั้งด้านกายภาพและการเงิน ผู้วิจัยจึงนาแบบจาลองการคานวณเบอร์โทด์โมเดล (Bertaud
model) มาเป็นเครื่องมือวิเคราะห์กรณีศึกษา เพื่อให้สามารถวิเคราะห์พื้นที่ทางกายภาพร่วมกับต้นทุนและผลตอบแทน
ทางการเงินไปพร้อม ๆ กัน ทั้งวิเคราะห์รูปแบบการวางผังทีท่ าให้เกิดผลตอบแทน และมีประสิทธิภาพที่สุด

วัตถุประสงค์
เพื่อศึกษาเปรียบเทียบระหว่างรูปแบบการวางผัง สัดส่วนการใช้ที่ดิน โดยการใช้แบบจาลองการคานวณเบอร์โทด์
โมเดล (Bertaud model) เป็นเครื่องมือในการวิเคราะห์ต้นทุนและผลตอบแทนทางการเงิน (IRR) ของโครงการจัดสรรรูปแบบ
ต่างๆในพื้นที่ศึกษา 5 รูปแบบ คือ แบบเชิงเส้น (linear) แบบตาราง (grid) แบบถนนปลายตัน (cul-de-sac) แบบวง (loop)
และแบบผสม (multi-layout)

ทบทวนวรรณกรรม
1. การแบ่งประเภทรูปแบบการวางผังโครงการ และสัดส่วนการใช้พื้นที่
การแบ่งประเภทผังโครงการนั้นสามารถแบ่งได้หลากหลายแบบและหลากหลายเกณฑ์ ซึ่งเกณฑ์การแบ่งที่นิยมใช้
มากที่สุดคือแบ่งโดยทางสัญจร ซึ่งในกระบวนการวางผังถือเป็นลาดับต้นๆในการดาเนินการวางผัง และเป็นตัวแปรในการสร้าง
 สาระศาสตร์ ฉบับที่ 2/2563 - 440

รูปแบบการวางผังอีกหลากหลายแบบ โดยจากการทบทวนวรรณกรรม พบว่าในพื้นที่ศึกษา มีรูปแบบการวางผังที่ต่างกัน 5

รูปแบบ ดังต่อไปนี้
1. แบบเชิงเส้น (Linear): เป็นรูปแบบที่พบในพื้นที่ศึกษา มี การวางที่อยู่อาศัย เป็นแนวยาวไปตามทางสัญจร
เนื่องจากรูปแปลงที่ดินมีความแคบยาว ทาให้เกิดข้อจากัดในการวางผัง จึงมีเพียงถนนเส้นเดียวในโครงการ
2. แบบตาราง (Grid): เป็นรูปแบบพื้นฐานในการวางผังขั้นต้น ซึ่งเป็นรูปแบบที่มีถนนตัดกันเป็นตาราง เพื่อให้ง่าย
ต่อการก่อสร้างงานระบบ และการบริหารจัดการ
3. แบบถนนปลายตัน (Cul-de-sac): เป็นรูปแบบถนนที่เป็นถนนสายรองแยกจากถนนสายหลัก อยู่รวมกันเป็น
กลุ่ม (cluster) ซึ่งจะใช้สาธารณูปโภคร่วมกัน ทาให้รูปแบบนี้เป็นรูปแบบที่ประหยัดพื้นที่ทางสัญจรมากที่สุด
4. แบบวง (Loop): เป็นรูปแบบที่มีการสร้างถนนวนเข้าและออกเป็น Loop เพื่อให้เกิดพื้นที่ที่คล้ายกับแบบตาราง
แต่เป็นการลดพื้นที่ถนนและสร้างความเป็นส่วนตัวภายในชุมชนมากขึ้น
5. แบบผสม (Multi-layout): เป็ น รู ป แบบที่ มีก ารผสมหลายๆรูป แบบเข้ าด้ว ยกั น ท าให้ เ กิ ด การใช้ พื้นที่และ
โครงข่ายทางสัญจรที่หลากหลาย

จากการทบทวนวรรณกรรม ในบทความเรื่อง Residential Street Pattern Design พบว่ามีการแบ่งรูปแบบการวางผัง

ออกเป็น 3 แบบใหญ่ๆ คือ แบบตาราง (grid) มีการใช้พื้นที่ถนนมากที่สุด อยู่ที่ร้อยละ 31.4 – 36.0 ซึ่งแปรผันตามความถี่ของ
ตาราง รองลงมาคือ รูปแบบวง (loop) ซึ่งมีพื้นที่ทางสัญจรที่ร้อยละ 27.4 และรูปแบบถนนปลายตัน (cul-de-sac) มีพื้นที่
ทางสัญจรที่น้อยทีส่ ุด อยู่ที่ร้อยละ 23.7 ของพื้นที่ ในพื้นที่ขนาดเท่ากัน ( Grammenos and Tasker-Brown) ทั้งนี้สัดส่วน
ทางสัญจรส่งผลต่อพื้นที่ขายได้ (saleable area) และพื้นที่ขายไม่ได้ในโครงการบ้านจัดสรร
2. เบอร์โทด์โมเดล (Bertaud model)
เบอร์โทด์โมเดล (Bertaud model) คือ แบบจาลองการคานวณ ซึ่งออกแบบโดย อลัน เบอร์โทด์ (Alain Bertaud)
ซึ่งเป็นที่ปรึกษาของ World Bank ปี ค.ศ. 1977 หรือ พ.ศ. 2520 ถูกสร้างขึ้นมาเพื่อทดสอบความเป็นไปได้ในการพั ฒนา
โครงการอสังหาริมทรัพย์ในแนวราบ โดยมีส่วนประกอบ ดังต่อไปนี้
ส่วนที่ 1 : ค่าก่อสร้างและรายจ่ายพื้นฐานของที่ดิน และส่วนที่อยู่อาศัย
ส่วนที่ 2 : พื้นที่และการใช้ประโยชน์ที่ดินส่วนที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย
ส่วนที่ 3 : ราคาบ้าน และความเป็นไปได้ในการจ่าย
ส่วนที่ 4 : จุดคุ้มทุน (cost recovery)
ส่วนที่ 5 : ทางเลือกเพื่อความคุ้มทุน (alternative to breakeven)
ส่วนที่ 6 : ร้อยละของทางสัญจร (percentage of circulation)
ส่วนที่ 7 : มูลค่าต้นทุนในโครงการ (project cost)
ส่วนที่ 8 : ผลตอบแทนโครงการ (project revenue)
ส่วนที่ 9 : การวางแผนการก่อสร้าง (construction planning)
ส่วนที่ 10 : แผนการลงทุน (reinvestment of project revenue)
ส่วนที่ 11 : กระแสเงินสด (cashflow)
Bertaud model สามารถนามาใช้วิเคราะห์ความเป็นไปได้เบื้องต้นของโครงการ (pre-feasibility study) มีความ
รวดเร็วและครบถ้วนเพื่อสร้างความเข้าใจที่ตรงกันของผู้มีส่วนร่วมในทุกสายอาชีพ ไม่ว่าจะเป็น สถาปนิก วิศวกร นักการเงิน
เศรษฐกร นักการตลาด และ โดยสามารถใช้คานวณประเภทอาคารที่ไม่ เหมือนกัน ขนาดพื้นดินที่ต่างกัน อัตราดอกเบี้ยที่
เพิ่มขึ้นหรือลดลง ผลตอบแทนที่เกิดขึ้น การทดสอบความสามารถในการจ่ายของที่ดินแต่ละประเภท รวมถึงระยะเวลาในการ
 สาระศาสตร์ ฉบับที่ 2/2563 - 441

ดาเนินงานเบื้องต้น ซึ่งใช้ได้ทั้งก่อนการทางาน ควบคู่กับการวางผัง ซึ่งด้วยการใช้เบอร์โทด์โมเดลนั้นคานวณทั้งด้านการเงิน

และด้านกายภาพควบคู่กันได้ แบบจาลองนี้จึงมีประโยชน์มากในการนามาวิเคราะห์การศึกษาต้นทุน และผลตอบแทน ที่
เปลี่ยนไปจากการออกแบบวางผังโครงการหมู่บ้านจัดสรร ที่มีรูปแบบแตกต่างกัน (ภาวิณี ธีรสวัสดิ์ 2562)
3. การวิเคราะห์ต้นทุนและผลตอบแทน (Costs and benefits analysis)
ต้นทุน ในด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ค่าใช้จ่ายที่เป็นค่าใช้จ่ายในการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นค่าก่อสร้าง ค่า
ดาเนินการ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในการพัฒนา ผลตอบแทน หมายถึง รายได้จากการขายหรือการบริการ หักส่วนต้นทุนและค่า
ดาเนินการแล้ว ซึ่งการวิเคราะห์หาผลตอบแทน สามารถหาได้หลายรูปแบบ ดังนี้
ROI หรือ Return on Investment เป็นเครื่องมือในการหาผลตอบแทนจากการลงทุน ในการคานวณว่าจะได้รับ
ผลตอบแทนเท่าใดสาหรับการลงทุนหนึ่งๆ ตามสัดส่วนของจานวนเงินลงทุนเริ่มแรก ใช้สาหรับการวิเคราะห์การลงทุนในอดีต
IRR หรือ Internal rate of return เป็นอัตราคิดลดที่มูลค่าปัจจุบันของโครงการเป็นศู นย์ ซึ่งเป็นประมาณการ
คาดการณ์ผลตอบแทนจากโครงการ
เนื่องจากโครงการในพื้นที่ศึกษาบางโครงการยังอยู่ในระหว่างการดาเนินการ และไม่สามารถหาข้อมูลในส่วน
ผลตอบแทนเพื่ อ น าไปหาค่ า ROI ได้ ประกอบกั บ แบบจ าลองการค านวณเบอร์ โทด์ โมเดล (Bertaud model) สามารถ
วิเคราะห์ความคุ้มค่าในการลงทุนออกมาในรูปแบบของ IRR ในส่วนของบทความนี้จึงจะเลือกใช้ IRR เป็นตัววัดผลตอบแทน
4. กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดสรร
กฎหมายจัดสรรทีม่ ีการประกาศใช้ล่าสุดในประเทศไทย คือ พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และใช้มาจนถึง
ปัจจุบัน และมีการปรับเปลี่ยนตามข้อกาหนดที่แตกต่างออกไปในแต่ละจังหวัด เมื่อสรุปพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินที่ใช้ใน
ปทุมธานี ได้ออกมาเป็นข้อสรุป ดังนี้
ขนาดที่ดินที่ทาการรังวัดแบ่งเป็นแปลงย่อยเพื่อจาหน่าย ของโครงการจัดสรรเป็น 3 ขนาด ดังนี้
1. โครงการจัดสรรขนาดเล็ก ตั้งแต่ 10 - 99 แปลงหรือเนื้อที่ต่ากว่า 19 ไร่
2. โครงการจัดสรรขนาดกลาง ตั้งแต่ 100 - 499 แปลง หรือเนื้อที่ 19 - 100 ไร่
3. โครงการจัดสรรขนาดใหญ่ ตั้งแต่ 500 แปลง หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่
ในแต่ละโครงการจะมีข้อกาหนดขั้นต่าที่สาคัญ คือ ขนาดแปลงที่ดินขั้นต่า และพบว่าในส่วนของกฎหมายมีการ
กาหนดความกว้างของถนน เพื่อให้เหมาะกับขนาดโครงการจัดสรร เพื่อสร้างมาตรฐานในการวางผังอย่างเหมาะสมกับแต่ละ
ขนาดโครงการ โดยโครงการจัดสรรขนาดกลาง 100 - 299 แปลง หรือ เนื้อที่ 19 - 50 ไร่ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่า
กว่า 12 เมตร โดยมีความกว้างของ ผิวจราจรไม่ต่ากว่า 8 เมตร ในส่วนของโครงการจัดสรรขนาดกลาง 300 - 499 แปลง หรือ
เนื้อที่ 50 - 100 ไร่ ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ากว่า 16 เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ากว่า 12 เมตร

วิธีวิจัย
งานวิจัยนี้มี 4 ขั้นตอน ดังนี้
1. รวบรวมข้อมูลจากการทบทวนวรรณกรรม ได้แก่ การแบ่งประเภทรูปแบบการวางผังโครงการและสัดส่วนการใช้พื้นที่ เบอร์
โทด์ โ มเดล (Bertaud model) การวิ เ คราะห์ ต้ น ทุ น และผลตอบแทน (costs and benefits analysis) และกฎหมายที่
เกี่ยวข้องกับการจัดสรร
2. รวบรวมข้อมูลผังโครงการ และข้อมูลด้านต้นทุนจากเอกสารโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน จากสานักงานที่ดิน จังหวัด
ปทุมธานี และจาแนกโครงการตามรูปแบบถนน
3. นาข้อมูลมากรอกใส่แบบจาลอง เบอร์โทด์โมเดล เพื่อวิเคราะห์สัดส่วนพื้นที่ขายได้และขายไม่ได้ ควบคู่กับวิเคราะห์การเงิน
โครงการ ได้แก่ ต้นทุน และผลตอบแทน
 สาระศาสตร์ ฉบับที่ 2/2563 - 442

4. การวิเคราะห์ข้อมูล
วิเคราะห์โดยใช้เครื่องมือเบอร์โทด์โมเดล (Bertaud model) โดยใช้ข้อมูลต้นทุนที่รวบรวมจากเอกสารโครงการและ
วิธีการจัดสรรที่ดิน จากสานักงานที่ดิน จังหวัดปทุมธานี และข้อมูลราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ตามปีที่ได้รับอนุญาตจัดสรร
ของโครงการกรณี ศึ ก ษา ซึ่ งประกอบไปด้ ว ย ค่ า ที่ ดิ น (land cost) ค่ า เตรี ย มการ (site preparation cost) ค่ า ก่ อ สร้ า ง
โครงสร้ า งพื้ น ฐาน (on-site infrastructure cost) ค่ า ก่ อ สร้ า งบ้ า น (construction cost) และค่ า ก่ อ สร้ า งอื่ น (other
development cost) นามาคิดร่วมกับราคาขายและสัดส่วนรูปแบบประเภทที่อยู่อาศัยในโครงการแต่ละโครงการ สัดส่วน
พื้นที่ทางสัญจร และพื้นที่โล่งอื่น ๆ โดยจะไม่คานวณในส่วนของการเชื่อมสาธารณูปโภคภายนอกโครงการเนื่องจากที่ตั้งมี
ความแตกต่างกัน
ระบุข้อมูลด้านการเงินต่าง ๆ ตามปีที่ได้รับอนุญาตจัดสรร เพื่อให้ได้มาซึ่งต้นทุนค่าพัฒนาที่ดินสุทธิต่อตารางเมตร ที่
จุดคุ้มทุน (break even) และระบุจานวนพื้นที่ขายได้ รวมถึงสัดส่วนพื้นที่ทางสัญจร และพื้นที่ขายไม่ได้อื่น ๆ เพื่อคานวณหา
ผลตอบแทนที่เกิดจากการวางผังแต่ละรูปแบบซึ่งในที่นี้โปรแกรมจะวิเคราะห์ออกมาในรูปแบบของอัตราผลตอบแทนภายใน
(IRR) โดยอยู่บนพื้นฐานการวางแผนการเงินแผนเดียวกัน
เนื่องจากข้อมูลในส่วนแผนการเงินและการก่อสร้าง ไม่มีผู้ใดระบุข้อมูลด้านแผนการตลาดและการพัฒนา ลงไปใน
โครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน ผู้วิจัยจึงใช้แผนการดาเนินการด้านการเงินของโครงการที่มีข้อมูล นั่นคือ โครงการซื่อตรง โคซี่
รังสิต คลอง6 เป็นตัวแปรหลัก และจะวิเคราะห์หาส่วนของผลตอบแทนโดยการใช้แบบจาลองการคานวณเบอร์โทด์โมเดล
(Bertaud model) เป็นเครื่องมือในการหาผลตอบแทนทางการเงินของโครงการ แทนการหา ROI (Return On Investment)
เนื่องจากขาดข้อมูลในส่วนผลตอบแทน และจะใช้แผนการดาเนินการแผนเดียวกัน ซึ่งก็คือระยะเวลาหลังจากได้รับอนุญาตให้
จัดสรรในช่วงระยะเวลา 3 ปี ตามที่ระบุไว้ในโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน

การคัดเลือกโครงการกรณีศึกษา
จากโครงการกรณี ศึ ก ษาทั้ ง หมด 25 โครงการ ในวิ ท ยานิ พ นธ์ เ รื่ อ ง รู ป แบบการวางผั งที่ ส่ งผลต่ อ ต้ น ทุ น และ
ผลตอบแทนของโครงการจัดสรรที่ดนิ : กรณีศึกษาโครงการจัดสรรในอาเภอธัญบุรี จังหวัดปทุมธานี ของ โชติรัตน์ สว่างวงษ์ ใน
บทความนี้ได้มีการคัดเลือกกรณีศึกษา โดยการจาแนกรูปแบบของผังโครงการจัดสรรในพื้นที่ศึ กษาออกเป็น 5 รูปแบบ และ
คัดเลือกกรณีศึกษาในกลุ่มโครงการจัดสรรขนาดกลาง ตั้งแต่ 100 - 499 แปลง หรือเนื้อที่ 19 - 100 ไร่ โดยการคัดเลือก
โครงการที่มีลักษณะตามรูปแบบการวางผังแต่ละรูปแบบมากที่สุด รูปแบบละ 1 โครงการ ดังนี้
1) แบบเชิงเส้น (Linear) โครงการนันธารา โดย บริษัท ทรัพย์พล กรุ๊ป จากัด (มหาชน)
2) แบบตาราง (Grid) โครงการภัสสร ดอนเมือง-พหลโยธิน โดย บริษัท พนาลี เอสเตท จากัด (มหาชน)
3) แบบถนนปลายตัน (Cul-de-sac) โครงการเจวิลล่า รังสิต คลอง 1 โดย บริษัท บ้านพุทธรักษา2015 จากัด
(มหาชน)
4) แบบวง (Loop) โครงการซื่อตรง โคซี่ รังสิต คลอง 6 โดย บริษัท ซื่อตรงกรุ๊ป จากัด (มหาชน)
5) แบบผสม (Multi-layout) โครงการบางกอก บลูเลอวาร์ด รังสิต โดย บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จากัด
(มหาชน)

ผลการศึกษา
ผู้วิจัยได้สืบค้นข้อมูลของโครงการกรณีศึกษา 5 โครงการ ซึ่งเป็นตัวแทนของโครงการ 5 รูปแบบการออกแบบวางผัง
ในพื้นที่ศึกษา อาเภอธัญบุรี จังหวัดปทุมธานี โดยมีข้อมูลพื้นฐานดังต่อไปนี้
 สาระศาสตร์ ฉบับที่ 2/2563 - 443

ตาราง 1 ข้อมูลทัว่ ไปโครงการ

โครงการจัดสรรกรณีศึกษา
โครงการ ภัสสร โครงการ
ข้อมูลโครงการ โครงการ นันธารา โครงการ เจ วิลล่า โครงการ ซื่อตรง
ดอนเมือง บางกอกบลูเลอ
รังสิต คลอง 1 โคซี่ รังสิต คลอง 6
พหลโยธิน วาร์ด รังสิต
รูปแบบการวางผัง Linear Grid Cul-de-sac Loop Multi-Layout
ปีที่ได้รับอนุญาตจัดสรร 2560 2561 2559 2559 2562
เนื้อที่โครงการ(ไร่) 36-0-69 23-1-28.9 28-1-13.6 55-2-66.1 36-2-70.1
เนื้อที่โครงการ(ตร.ม.) 57,876 37,315.6 45,252.4 89,104.4 58,680.4
บ้านเดี่ยว(หน่วย) 89 87 3 155 121
บ้านแฝด(หน่วย) 108 - 160 76 -
จานวนหน่วยรวม 197 87 163 231 121
ราคาขาย(ล้านบาท) 2.89-3.89 7.9-8.09 3.6-6.5 3.39-7.49 5.99-17
ต้นทุน(บาท/ตร.ม.)
ค่าที่ดิน (land cost) 4,125 3,500 3,750 3,625 3,750
ค่าเตรียมการ 363 363 363 363 363
(Site Preparation)
ค่าสาธารณูปโภคและ 290 243 546 439 338
สาธารณูปการใน
โครงการ (On-site
infrastructure)
ค่าพัฒนาที่ดินด้านอื่นๆ 115 30 84 65 90
(other
development)
ค่าก่อสร้างบ้านเฉลี่ยต่อ 11,150 14,800 10,750 11,320 14,700
ตารางเมตร
ที่มา: ผู้วิจยั

จากตาราง โครงการจัดสรรกรณีศึกษา 5 โครงการ เป็นโครงการประเภทบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด เป็นโครงการ

จัดสรรขนาดกลาง มีขนาดตั้งแต่ 23 ไร่ ไปจนถึง 55 ไร่ มีหน่วยพักอาศัยรวมตั้งแต่ 87 - 231 หน่วย และมีราคาขายตั้งแต่
2.89 - 17 ล้านบาท โดยมีค่าที่ดิน อยู่ที่ตารางเมตรละ 3,500 - 4,125 บาทต่อตารางเมตร ตามปีที่ได้รับอนุญาตจัดสรร จาก
ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ และมีค่าเตรียมการ (site preparation cost) เฉลี่ยที่ 363 บาทต่อตารางเมตร โดยใช้
ข้อมูลเฉลี่ยจากโครงการที่มีข้อมูลครบ คือ โครงการ เจวิลล่า รังสิต คลอง 1 และ ซื่อตรงโคซี่ รังสิต คลอง 6 ในส่วนของค่าทา
สาธารณูปโภค ค่าพัฒนาที่ดินด้านอื่น ๆ และค่าก่อสร้างบ้านจะมีความแตกต่างกันไปในแต่ละโครงการ ซึ่งมีความแตกต่าง
ตั้งแต่ด้านขนาดที่ดินและต้นทุนโครงการ รวมถึงในด้านรูปแบบผลิตภัณฑ์ของโครงการ (segment) ที่ต่างกัน โดยนับว่าตัวแปร
ที่กล่าวข้างต้นเป็นข้อจากัดในการศึกษา เนื่องจากเป็นตัวแปรที่ อยู่นอกเหนือการควบคุม และไม่สามารถเลือกโครงการที่มี
ขนาดทีเ่ ท่ากันได้ทั้งหมด ผู้วิจัยจึงเลือกวิเคราะห์ในสัดส่วนซึ่งมีหน่วยเป็น
ร้อยละ โดยแบ่งผลการศึกษาออกเป็น 2 เรื่อง ดังนี้
 สาระศาสตร์ ฉบับที่ 2/2563 - 444

1.การวางผังและการใช้ที่ดินโครงการ
ตาราง 2 รูปแบบการวางผังของโครงการกรณีศึกษา
รูปแบบ โครงการ
แบบเชิงเส้น (Linear) โครงการ นันธารา โดย บริษัท ทรัพย์พล กรุ๊ป

แบบตาราง (Grid) โครงการ ภัสสร ดอนเมือง ของ บริษัท พนาลี เอสเตท

แบบถนนปลายตัน โครงการ เจ วิลล่า รังสิต คลอง 1 โดย บริษัท บ้านพุทธรักษา 2015 จากัด
(Cul-de-sac)

แบบวง (Loop) โครงการ ซื่อตรง โคซี่ รังสิต คลอง 6 โดย บริษัท ซื่อตรงกรุ๊ป จากัด

แบบผสม โครงการ บางกอก บลูเลอวาร์ด รังสิต โดย บริษัท เอสซี แอสเสท

(Multi-Layout) คอร์ปอเรชั่น จากัด (มหาชน)

ที่มา: ผู้วิจยั

จากการศึกษาพบว่า จะได้สัดส่วนการใช้พื้นที่ในแต่ละรูปแบบการวางผัง แต่ละรูปแบบต่างกัน โดยมีสัดส่วนพื้นที่

ขายได้ (saleable area) อยู่ที่ร้อยละ 59.48 - 63.52 และมีพื้นที่ขายไม่ได้ (non-saleable area) แบ่งเป็นพื้นที่สัดส่วนทาง
 สาระศาสตร์ ฉบับที่ 2/2563 - 445

สัญจรอยู่ที่ร้อยละ 27.68 - 34.57 สัดส่วนพื้นที่สีเขียวหรือพื้นที่สวนและนันทนาการอยู่ที่รอ้ ยละ 3.08 - 6.57 และนอกนั้นเป็น

สัดส่วนพื้นที่สาธารณูปการ นิติบุคคล สโมสรและอื่น ๆ ร้อยละ 0.19-5.35 โดยสรุปดังตาราง
ตาราง 3 สรุปการใช้พื้นที่ในโครงการกรณีศึกษาแต่ละรูปแบบ
แบบถนนปลาย
แบบผสม
สัดส่วนการ แบบเชิงเส้น แบบตาราง ตัน แบบวง
Multi-layout
ใช้พื้นที่ Linear Type Grid Type Cul-de-sac Loop Type
Type
Type
พื้นที่ขาย ร้อยละ 62.36 60.96 62.04 63.52 59.48
(Saleable area) ลาดับที่ 2 4 3 1 5
ทางสัญจร ร้อยละ 32.70 30.52 34.57 27.68 31.77
(Circulation) ลาดับที่ 2 4 1 5 3
พื้นที่สีเขียว ร้อยละ 4.74 3.74 3.08 3.45 6.57
(Green area) ลาดับที่ 2 3 5 4 1
พื้นที่อื่นๆ ร้อยละ 0.19 4.79 0.31 5.35 2.19
(Other area) ลาดับที่ 5 2 4 1 3

จากตาราง พบว่ารูปแบบเชิงเส้น (linear) มีสัดส่วนพื้นที่ขายสูงเป็นลาดับ 2 อยู่ที่ร้อยละ 62.36 มีพื้นที่ทางสัญจร

เป็นลาดับ 2 ร้อยละ 32.7 พื้นที่สีเขียวมากเป็น ลาดับ 2 ร้อยละ 4.74 และพื้นที่อื่น ๆ เป็นลาดับที่ 5 ร้อยละ 0.19 ซึ่งเมื่อ
เปรียบเทียบรูปแบบการวางผังและสัดส่วนการใช้พื้นที่ จะพบว่า เนื่องจากมีถนนเพียงเส้นเดียว ทาให้พื้นที่ทางสัญจร มีสัดส่วน
ทีม่ ากน้อยไปตามขนาดที่ดิน
รูปแบบแบบตาราง (grid) มีพื้นที่ขายเป็นลาดับที่ 4 อยู่ที่ร้อยละ 60.96 ในส่วนของทางสัญจร มีพื้นที่เป็น ลาดับ 4
อยู่ที่ร้อยละ 30.52
รูปแบบถนนปลายตัน (cul-de-sac) มีพื้นที่ทางสัญจรมากเป็น ลาดับที่ 1 อยู่ที่ร้อยละ 34.57 เนื่องจากมีถนน
ค่อนข้างหลายสายเพื่อให้สามารถเข้าถึงหน่วยโครงการย่อย แต่เนื่องด้วยในการวางผังรูปแบบนี้ถนนปลายตันมีการแชร์พื้นที่
ทางสัญจร จึงทาให้มีพื้นที่ขายเป็นลาดับ 3 ที่ร้อยละ 62.04
รูปแบบการวางผังแบบวง (loop) มีสัดส่วนพื้นที่ขายมากที่สุด ในลาดับที่ 1 อยู่ที่ร้อยละ 63.52 มีทางสัญจรที่น้อย
ที่สุด อยู่ที่ร้อยละ 27.68 แม้จะมีความกว้างของถนนตามข้อกาหนดทางกฎหมายโดยกาหนดความกว้างของถนนไว้มากกว่า
โครงการขนาดต่ากว่า 50 ไร่เล็กน้อย แต่เนื่องมาจากมีการวางผังโครงข่ายทางสัญจรแบบวง (loop) ที่มีความประหยัดพื้นที่
เป็นลาดับต้นๆตามการทบทวนวรรณกรรม จึงทาให้มีสัดส่วนทางสัญจรน้อย
ในขณะที่ รู ปแบบผสม (multi-layout) มี สั ด ส่ว นพื้ นที่ ข ายน้อ ยที่สุด เป็ น ล าดับ 5 ที่ ร้ อ ยละ 59.48 เนื่ อ งจากมี
ข้อจากัดในด้านรูปร่างแปลงที่ดิน และมีรูปแบบการวางผังที่ผสมกันหลายแบบจึงทาให้เกิดพื้นที่ขายที่มีความหลากหลาย และ
ทาให้มีสัดส่วนทางสัญจรที่ร้อยละ 31.77 เป็นลาดับที่ 3 และมีพื้นที่สีเขียวเป็นลาดับ 1 ที่ร้อยละ 6.57
กล่าวโดยสรุป รูปแบบที่มีพื้นที่ขายมากที่สุด คือ รูปแบบวง (loop) และพื้นที่ขายน้อยที่สุดคือรูปแบบผสม (multi-
layout) ในส่วนของทางสัญจร รูปแบบถนนปลายตัน (cul-de-sac) มีพื้นที่ทางสัญจรมากที่สุด และรูปแบบวง (loop) มีพื้นที่
ทางสัญจรน้อยที่สุด และสัดส่วนของพื้นที่สีเขียวและพื้นที่อื่น ๆ จะขึ้นอยู่กับสัดส่วนพื้นที่ขาย โดยตามกฎหมายจะต้องมีพื้นทีส่ ี
เขียวที่ร้อยละ 5 ของพื้นที่ขาย และอาจแตกต่างไปตามจุดประสงค์ของผู้ประกอบการ ในการกาหนดให้เท่ากับขั้นต่าของ
กฎหมาย หรือกาหนดให้มากกว่า ซึ่งในส่วนของพื้นทีเ่ หล่านี้ จะเป็นตัวเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ โดยจะกล่าวถึงในส่วนถัดไป
 สาระศาสตร์ ฉบับที่ 2/2563 - 446

2.ต้นทุนและผลตอบแทนที่เกิดขึน้ จากการวางผัง
จากการศึกษารูปแบบการวางผังในพื้นที่ศึกษา ผู้วิจัยได้วิเคราะห์หาต้นทุนและผลตอบแทนโดยใช้เครื่องมือเบอร์โทด์
โมเดลในการคานวณ โดยในส่วนต้นทุนจะคานวณต้นทุนค่าพัฒนาที่ดินที่จุดคุ้มทุน ซึ่งเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการทั้งหมด
ต่อตารางเมตรของแต่ละโครงการ ซึ่งหมายความรวมค่าก่อสร้างสาธารณูปโภค สาธารณูปการ และค่าก่อสร้างหน่วยพักอาศัย
ทั้งหมด วิเคราะห์ร่วมกับประมาณราคาที่ดินพัฒนาแล้ว ซึ่งจะเป็นส่วนที่คานวณจากราคาขายต่อหน่วยที่ผู้พัฒนาโครงการระบุ
ไว้ในโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน คานวณออกมาในหน่วยราคาขายต่อตารางเมตร ซึ่งจะเป็นราคาที่ใกล้เคียงกับราคาตลาด
ที่แตกต่างไปตามแต่ละโครงการ โดยการตั้งราคานี้จะถูกนามาคิดรวมกับส่วนของต้นทุนค่าพัฒนาที่ดินที่จุดคุม้ ทุน และส่งผลไป
ยังผลตอบแทน ซึ่งในเครื่องมือเบอร์โทด์โมเดลจะวิเคราะห์ออกมาในรูปแบบของ อัตราผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of
Return: IRR) ดังแสดงในตารางตารางต่อไปนี้
ตาราง 4 ต้นทุนและผลตอบแทนจากรูปแบบการวางผังแต่ละรูปแบบ
แบบถนนปลาย
แบบผสม
ต้นทุน(บาท/ตารางเมตร) แบบเชิงเส้น แบบตาราง ตัน แบบวง
Multi-layout
และร้อยละผลตอบแทน Linear Type Grid Type Cul-de-sac Loop Type
Type
Type
ต้นทุนค่าพัฒนาที่ดินที่ ต้นทุน 8,095.18 6,993.75 7,987.68 6792.10 7,511.83
จุดคุ้มทุน (Break even) ลาดับที่ 1 4 2 5 3
ประมาณราคาที่ดินพัฒนา ราคาขายต่อ 9,500 12,500 12,500 10,800 14,500
แล้ว หรือ ราคาขายต่อ ตารางเมตร
ตารางเมตร (Market price) ลาดับที่ 4 2 2 3 1
ผลตอบแทน (Internal ร้อยละ 10.19 24.46 25.18 24.28 29.65
Rate of Return: IRR) ลาดับที่ 5 3 2 4 1
ที่มา: ผู้วิจยั

จากการศึกษา เมื่อเรียงเปรียบเทียบจากโครงการที่มีผลตอบแทนมากที่สุด พบว่า รูปแบบการวางผังแบบผสม

(multi-layout) ซึ่งเมื่อดูจากสัดส่วนปริมาณพื้นที่ขายน้อยที่สุด แต่ผลออกมาเป็นรูปแบบการวางผังที่มีผลตอบแทนมากที่สุด
โดยมีอัตราผลตอบแทนภายในร้อยละ 29.65 ซึ่งเป็นผลมาจากค่าที่ดินที่พัฒนาแล้วหรือราคาขายต่อตารางเมตรที่มีราคาสูง
ที่สุด ที่ตารางเมตรละ 14,500 บาทต่อตารางเมตร
รองลงมาคือรูปแบบการวางผังแบบถนนปลายตัน (cul-de-sac) มีอัตราผลตอบแทนภายในร้อยละ 25.18 มาเป็น
ลาดับที่ 2 โดยแม้ว่ารูปแบบนี้จะมีสัดส่วนปริมาณทางสัญจรที่มากที่สุดเมื่อเทียบกับพื้นที่โครงการ และมีพื้นที่สีเขียวน้อยที่สุด
ในรูปแบบอื่น แต่มีพื้นที่ขายอยู่ในระดับกลาง และต้นทุนสูงเป็นลาดับที่ 2 ที่ 7,987.68 และมีราคาที่ดินที่พัฒนาแล้ว 12,500
บาทต่อตารางเมตร ซึ่งมากเป็นลาดับที่ 2 จึงส่งผลให้ได้ผลตอบแทนที่อยู่ในระดับสูง
ตามมาด้วยรูปแบบการวางผังแบบตาราง (grid) มีอัตราผลตอบแทนภายในร้อยละ 24.46 เนื่องจากขนาดที่ดิน
โครงการมีขนาดน้อยกว่าพื้นที่ดินในรูปแบบอื่น จึงทาให้ประหยัดในส่วนของต้นทุน โดยมาเป็นลาดับที่ 4 ที่ 6,993.75 บาทต่อ
ตารางเมตร ประกอบกับการตั้งราคาขายต่อตารางเมตรสูงเมื่อเทียบกับต้นทุน ทาให้ได้ผลตอบแทนค่อนข้างสูง
ในส่วนของโครงการในรูปแบบวง (loop) แม้จะมีพื้นที่ขายที่มากที่สุดและทางสัญจรน้อยที่สุด และต้นทุนต่อตาราง
เมตรในลาดับที่ 5 ซึ่งน้อยที่สุด แต่เนื่องด้วยมีราคาค่าที่ดินที่พัฒนาแล้วอยู่ที่ 10,800 บาทต่อตารางเมตร ทาให้ได้ผลตอบแทน
มาเป็นลาดับที่ 4 โดยมีอัตราผลตอบแทนภายในร้อยละ 24.28
 สาระศาสตร์ ฉบับที่ 2/2563 - 447

ในด้านรูปแบบเชิงเส้น (linear) มีผลตอบแทนเพียงร้อยละ 10.19 เท่านั้น แม้จะมีสัดส่วนพื้นที่ขายอยู่ในระดับต้น ๆ

เมื่อเทียบกับรูปแบบอื่น ๆ แต่เนื่องด้วยรูปแปลงที่ดินไม่เอื้อต่อการจัดสรร ทาให้เกิดต้นทุนที่สูงที่สุด ที่ราคา 8,095.18 ต่อ
ตารางเมตร และมี ร าคาที่ ดิน พั ฒ นาแล้ว อยู่ที่ 9,500 บาทต่ อ ตารางเมตรเท่ า นั้ น ซึ่ งสู งกว่ า ต้ น ทุ น ไม่ มาก จึ งส่ งผลให้ได้
ผลตอบแทนน้อยที่สุดจากการเปรียบเทียบทุกรูปแบบการวางผัง
เมื่อพิจารณาจากผลการศึกษา พบว่า รูปร่างแปลงที่ดินเป็นปัจจัยที่ทาให้เกิดรูปแบบการวางผังที่แตกต่างกัน เช่น
รูปแบบเชิงเส้น (linear) ที่มีรูปแปลงที่ดินแคบยาว ทาให้ผู้วางผังมีข้อจากัดในการออกแบบวางผัง และไม่สามารถวางผังใน
รูปแบบอื่น ๆ ได้นอกจากรูปแบบนี้โดยการกาหนดถนนเพียงเส้นเดียวในโครงการ ในส่วนการวางผังรูปแบบผสม (multi-
layout) การเลือกการใช้รูปแบบการวางผังที่หลากหลาย ก็เป็นผลมาจากรูปร่างแปลงที่ดินด้วยเช่นกัน
ในส่วนของรูปแบบการออกแบบวางผังที่แตกต่างกัน ทาให้การใช้พื้นที่แตกต่างกันด้วย โดยพื้นที่ที่เป็นส่วนที่ทาให้
เกิดการวางผังที่แตกต่างกันคือทางสัญจร ซึ่งจากผลการศึกษา พบว่า ในกรณีศึกษาทั้ง 5 รูปแบบ แบบถนนปลายตัน (cul-de-
sac) มีสัดส่วนทางสัญจรมากที่สุด รองลงมาคือ เชิงเส้น (linear) แบบผสม (multi-layout) แบบตาราง (grid) และแบบวง
(loop) ตามลาดับ
ในด้านต้นทุน จากการศึกษา พบว่า แบบเชิงเส้น (linear) มีต้นทุนในการพัฒนาต่อตารางเมตรสูงที่สุด รองลงมาคือ
แบบถนนปลายตัน (cul-de-sac) แบบผสม (multi-layout) แบบตาราง (grid) และ แบบวง (loop) ตามลาดับ
กล่าวโดยสรุปจากผลการศึกษา สัดส่วนพื้นที่ทางสัญจร เป็นปัจจัยหนึ่งที่ทาให้ต้นทุนมีราคาสูง แต่ ในรูปแบบการ
ออกแบบวางผังที่มีต้นทุนต่อตารางเมตรน้อยที่สุด ก็ไม่ได้เป็นรูปแบบที่ได้รับผลตอบแทนมากที่สุด จากผลการวิเคราะห์ด้วย
เบอร์โทด์โมเดลทาให้เห็นถึงปัจจัยที่ทาให้ได้รับอัตราผลตอบแทนมากที่สุด คือ ประมาณราคาที่ดินพัฒนาแล้ว หรือราคาขาย
ต่อตารางเมตรสูง จะทาให้ได้ผลตอบแทนที่สูงตาม โดยไม่จาเป็นต้องมีต้นทุนน้อยที่สุด ซึ่งเมื่อพิจารณาร่วมกับรูปแบบการวาง
ผังโดยการเปรียบเทียบรูปแบบการวางผังของกรณีศึกษา จะพบว่าโครงการรูปแบบผสม (multi-layout) มีการสร้างมูลค่าด้วย
พื้นที่เปิดโล่ง ร่วมกับการกาหนดในด้านผลิตภัณฑ์ ส่งผลให้การประมาณราคาที่ดินที่พัฒนาแล้วหรือราคาขายต่อตารางเมตรสูง
ตาม และทาให้ได้รับอัตราผลตอบแทนภายในที่มากที่สุด ด้านพื้นที่สีเขียว หากมีการกาหนดพื้นที่สว่ นนี้มากกว่า ก็จะสามารถ
สร้างมูลค่าให้กับพื้นที่ขายได้ ทาให้ได้ผลตอบแทนที่สูงและมีมาตรฐานโครงการที่ดีได้แม้จะมีปริมาณพื้นที่ขายน้อยกว่ารูปแบบ
การวางผังอื่น ๆ และจากผลชี้ให้เห็นว่านอกจากการกาหนดพื้นที่ขายไม่ได้ (non-saleable) ให้น้อย การใช้การออกแบบวาง
ผังในรูปแบบที่ทาให้เกิดทางสัญจรน้อยเพื่อลดต้นทุนแล้ว ผู้พัฒนาโครงการควรคานึงถึงรูปแบบการออกแบบวางผังที่เหมาะสม
กับพื้นที่และขนาดที่ดิน มีพื้นที่เปิดโล่งหรือพื้นที่นันทนาการอื่น ๆ ในโครงการเพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ

อภิปรายผลการศึกษา
จากผลสรุป พบว่าผลการศึกษามีข้อค้นพบ และความไม่สอดคล้องกับการทบทวนวรรณกรรมบางประการ คือ
1. สัดส่วนการใช้พื้นที่ของโครงการจัดสรรแต่ละรูปแบบ
การใช้พื้นทีใ่ นแต่ละรูปแบบโครงการนั้น จากการทบทวนวรรณกรรม ในบทความเรื่อง Residential Street
Pattern Design พบว่า รูปแบบตาราง (grid) มีการใช้พื้นที่ถนนมากที่สุด อยู่ที่ร้อยละ 31.4 – 36.0 ซึ่งแปรผันตามความถี่ของ
ตาราง รองลงมาคือ รูปแบบวง (loop) ซึ่งมีพื้นที่ทางสัญจรที่ร้อยละ 27.4 และรูปแบบถนนปลายตัน (cul-de-sac) มีพื้นที่
ทางสัญจรที่น้อยทีส่ ุด อยู่ที่ร้อยละ 23.7 ของพื้นที่ ในพื้นที่ขนาดเท่ากัน (Grammenos and Tasker-Brown) ในส่วนของ
ผลการวิจัย ในกรณีศึกษาพบว่า รูปแบบวง (loop) มีสัดส่วนทางสัญจรน้อยที่สุด ทีร่ ้อยละ 27.68 ซึ่งมีความใกล้เคียงกับการ
ทบทวนวรรณกรรม แต่ในส่วนของรูปแบบถนนปลายตัน (cul-de-sac) กลับมีสดั ส่วนพื้นที่ทางสัญจรมากที่สุด ที่ร้อยละ
34.57 ซึ่งไม่สอดคล้องจากการทบทวนวรรณกรรม โดยรูปแบบนี้เป็นรูปแบบที่มีสดั ส่วนทางสัญจรน้อยที่สุดที่ร้อยละ 23.7
ของพื้นที่ ซึ่งปัจจัยที่มีส่วนทาให้เกิดผลนีค้ ือ ขนาดพื้นที่ศึกษาและข้อจากัดในกฎหมาย และแม้จะมีขอ้ กาหนดทางกฎหมายใน
 สาระศาสตร์ ฉบับที่ 2/2563 - 448

การกาหนดให้โครงการจัดสรรขนาดกลางที่มีพื้นที่มากกว่า 50 ไร่ขนึ้ ไปมีเขตทางที่กว้างกว่า 19 - 49 ไร่ แต่ความแตกต่างของ

ขนาดที่ดินก็ค่อนข้างส่งผลถึงสัดส่วนทางสัญจรได้ กล่าวคือขนาดที่ดนิ ในกรณีศึกษารูปแบบวง (loop) มีพื้นที่ที่ดิน 55-2-66.1
ไร่ ในขณะทีร่ ูปแบบถนนปลายตัน (cul-de-sac) มีขนาดที่ดิน 28-1-13.6 ไร่ ซึ่งมีความแตกต่างด้านพื้นที่มาก ซึ่งในจุดนี้เป็น
ตัวแปรที่ทาให้เกิดความไม่สอดคล้องกับการทบทวนวรรณกรรม
2. เบอร์โทด์โมเดล (Bertaud model)
จากการศึกษาชี้ให้เห็นว่า เบอร์โทด์โมเดล (Bertaud model) เป็นเครื่องมือที่มีประโยชน์อย่างมากในการศึกษา
ทางด้านการวางผัง การศึกษาสัดส่วนการใช้พื้นที่ในเชิงกายภาพ และด้านการเงินควบคู่กันไปโดยไม่ต้องใช้เครื่องมือหลาย
อย่าง ซึ่งไม่เพียงแต่สามารถใช้คานวณก่อนการวางผังและระหว่างการวางผัง แต่ จากการวิจัยพบว่ายังสามารถใช้คานวณหลัง
การวางผังได้อีกด้วย โดยผู้วิจัยสามารถวิเคราะห์หาส่วนอัต ราผลตอบแทนภายในได้ ซึ่งนอกจากจะคานวณออกมาเป็น อัตรา
ผลตอบแทนภายใน (IRR) ที่มีความใกล้เคียงกับโครงการกรณีศึกษาหลักที่มีข้อมูลนี้ ซึ่งก็คือ โครงการซื่อตรง โคซี่ รังสิต คลอง
6 และในเครื่องมือนี้ยังมีส่วนอื่นที่ผู้วิจัยไม่ได้กล่าวถึงทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นในด้านการวางแผนการก่อสร้าง (construction
planning) และด้านแผนการลงทุน (reinvestment of project revenue) ซึ่งในกรณีนี้เป็นแผนเดียวกันเพื่อควบคุมตัวแปร
ในส่วนที่ไม่เกี่ยวข้องกับพื้นที่ทางกายภาพ แต่ถ้าหากผู้พัฒนามีการวางแผนทางการเงินและการก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพ จะ
ส่งผลทาให้โครงการออกมามีคุณภาพ มาตรฐานที่ดี และผลตอบแทนที่ดีและเหมาะสม ซึ่งหากใช้เครื่องมือนี้ร่วมกับการวางผัง
โครงการที่ดีมีประสิทธิภาพ ก็จะสามารถสร้างความเข้าใจได้ง่ายกับผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย และพัฒนาโครงการได้ในระยะเวลาที่
รวดเร็วขึ้น และยังสามารถบริหารจัดการได้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้นอีกด้วย

ข้อเสนอแนะ
เนื่องจากในงานวิจัยนี้ มีข้อจากัดหลายส่วนและตัวแปรแทรกซ้อนอีกจานวนมาก อาจเกิดความคลาดเคลื่อนในหลาย
มิติ จึงมีข้อเสนอแนะดังต่อไปนี้
1. ด้านกายภาพ นั่นคือขนาดของพื้นที่ที่ดินโครงการที่แตกต่างกัน แม้จะอยู่ในกลุ่มโครงการจัดสรรขนาดกลางเหมือนกัน แต่
ขนาดที่ดินของกรณีศึกษาที่ใหญ่ที่สุดคือ 55-2-66.1 ไร่ และเล็กที่สุด ที่ 23-1-28.9 ไร่ อาจทาให้เกิดความแตกต่างของสัดส่วน
การใช้พื้นที่ในข้อกาหนดเดียวกัน หากมีการศึกษาโดยใช้ขนาดที่ดินที่เท่ากันหรือใกล้เคียงกันจะทาให้เปรียบเทียบได้ดีขึ้น
2. ในด้านผลิตภัณฑ์ของโครงการ ซึ่งแต่ละบริษัทนั้นมีการคิดวิเคราะห์ด้านการตลาด กลุ่มเป้าหมายต่างกัน และในขาดส่วน
ของข้อมูลด้านต้นทุนบางส่วน ในด้านข้อมูลค่าเตรียมที่ดิน (site preparation cost) การวางแผนการก่อสร้าง และด้าน
แผนการลงทุน ซึ่งถ้าหากมีข้อมูลด้านการเงินที่ครบถ้วนและอยู่ในกลุ่มผลิตภัณฑ์ระดับเดียวกัน ก็จะทาให้สามารถคานวณผล
ออกมาได้แม่นยาขึ้น
3. ในส่วนของการวิเคราะห์ผลตอบแทนและด้านต้นทุน จากวัตถุประสงค์ควรใช้วิธีการวิเคราะห์เปรียบเทียบด้วย Return on
Investment หรือ ROI ซึ่งผู้วิจัยไม่สามารถหาข้อมูลผลตอบแทนเพื่อนามาวิเคราะห์ในส่วนนี้ได้ครบทุกโครงการ ประกอบกับ
หลายโครงการได้รับการอนุญาตจัดสรรไม่นานมานี้ ยังไม่มีการดาเนินการแล้วเสร็จ จึงไม่สามารถหาข้อมูลผลตอบแทนสุทธิได้
4. ในส่วนของเบอร์โทด์โมเดลนั้นถูกพัฒนามาสาหรับใช้ก่อนการวางผังโครงการเป็นหลัก ดังนั้น หากมีการนาเบอร์โทด์โมเดล
ไปใช้เพื่อเปรียบเทียบการวางผังแต่ละรูปแบบในพื้นที่เดียวกันจะสามารถวิเคราะห์ได้ว่ารูปแบบการวางผังแบบใดเหมาะสมกับ
พื้นที่นั้นมากที่สุด และช่วยบริหารจัดการเวลาและวางผังได้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้นอีกด้วย
 สาระศาสตร์ ฉบับที่ 2/2563 - 449

บรรณานุกรม
ชูศักดิ์ ศรีอนุชิต. “พระรำชบัญญัติจัดสรรที่ดิน.” สืบค้น 5 พฤษภาคม 2562.
http://constructionthaicon.wordpress.com/2009/03/25/searchforearth6.
เดชา บุญค้า. กำรวำงผังบริเวณและงำนบริเวณ. พิมพ์ครั้งที่ 1. กรุงเทพฯ: สานักพิมพ์แห่งจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2552.
บีทวีนเมทส์. “ควำมแตกต่ำงระหว่ำง IRR และ ROI.” สืบค้น 11 มิถุนายน 2563.
https://th.betweenmates.com/difference-between-irr-and-roi-6349.
พลัส พร็อพเพอร์ตี้. “ปทุมธำนี-ลำลูกกำ ทำเลบ้ำนเดี่ยวครองใจคน.” สืบค้น 27 กันยายน 2562.
https://www.plus.co.th/articles/PLUS-1128/ปทุมธานี-ลาลูกกา-ทาเลบ้านเดี่ยวครองใจคน.
ภาวิณี ธีรสวัสดิ์. สัมภำษณ์เรื่อง ความเป็นมาของ Bertaud Model โดย ภานินี ชยานันท์. 16 มิถุนายน 2562.
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์. “สถำนกำรณ์ตลำดที่อยู่อำศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตร
มำส 1 ปี 2562.” สืบค้น 26 กันยายน 2562. Reic.or.th/Upload/สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ กทม.-
ปริมณฑลไตรมาส 1 ปี 2562-Edit_794_1561521818_64161.pdf.
Bertaud, A., M. A.,Bertaud, and James O. Wright, Jr. Efficiency in Land Use and Infrastructure Design
An Application of the Bertaud Model. Washington, D.C.: Infrastructure and Urban
Development Department, The World Bank Policy Planning and Research Staff, 1988.
Grammenos, Fanis and Julia Tasker-Brown. "Residential Street Pattern Design." Accessed September
12, 2019. www.irbnet.de/daten/iconda/CIB4226.pdf.
Pedro Ferraz de Abreu. A Two-Way Mirror on the Evolution of Information Technology’s Impact on
Planning for Low-Income Housing. Cambridge: Department of Urban Studies and Planning,
Massachusetts Institute of Technology, 1993.