Bemutatkozás

Kőházi Csabának hívnak. 23 éves korom óta vállalkozok, vagyis már több, mint 25 éve. A
hírleveleimen és saját példáimon keresztül megmutatom, hogy hogyan lehet pénz és kezdő tőke
nélkül 3-5 év alatt ingatlanhoz jutni, banki hitel nélkül.

El kell dönteni, hogy a vállalkozói, vagy az alkalmazotti létet választod. Erre minél előbb rájön valaki,
annál jobb, de legkésőbb 35 éves korig dönteni kell, mert már nem marad idő a karrierépítésre.

Minden ember különösen tehetséges valamiben, te is az vagy.

Én 26 éves voltam, mire leesett, hogy melyik pályán tudok sikert elérni. De ekkor még mindig
alkalmazott voltam, 30 éves korom előtt sikerült váltanom a vállalkozás felé. Attól a perctől kezdve
soha nem néztem meg egyetlen álláshirdetést sem.

Elzártam minden menekülő utat. Csak előre néztem.

A „fizetésemelést” nekem kellett elérnem. Az üzleti életben kizárólag a tényeken alapuló

eredmények számítanak.

Vagyis, ha a másik oldal nem kapott semmit, én sem kaptam semmit. Meg kellett tanulnom először
adni, hogy kaphassak.

Ahhoz, hogy ingatlant tudjunk vásárolni, elsősorban vállalkozásban kell gondolkodnunk.

Alkalmazottként, sokkal hosszabb idő alatt sikerülhet.

Ingatlanos célok!

Olyan célt kell választanod, amit ha elérsz, akkor egy belső béke lesz a lelkedben.

Ez nem biztos, hogy „gazdag leszek” a megfelelő cél. Nem elég konkrét. Mi az, hogy gazdag? Békére
lelsz, vagy tovább hajtod a pénzt?

Ez olyan cél lehet, amit, akár gyermekkorodban akartál csinálni. Akkor még nem a pénz motivált, sőt,
eszedbe sem jutott.

Ha ez a cél ingatlannal kapcsolatos, az nagyszerű.

Az én ingatlanos célom, már 13-14 éves koromban jutott eszembe. A terv mindössze annyi volt, hogy
több ingatlant kellene vennem és bérbe kellene adnom, ahelyett, hogy minden nap elmegyek
dolgozni.
Amikor egy „belső” célod van, nem kell kilépni a komfort zónádból, nem kell kitartás, nem kell hitet
magadra erőltetned. Nem kell kívülről lehetetlen pénzügyi célokat kitűznöd, és stresszelned, mert
nem jött össze.

A „belső” célod esetén, minden megvan, ami kell. Boldogan, mosolyogva kelsz, mert alig várod, hogy
tegyél a célokért.

Engem tűzbe hoz, hogy ingatlannal foglalkozhatok, örömmel csinálom.

Találj te is örömöt abban, amit csinálsz!

Passzív befektetések fontossága

Fiatalabb koromban nem éreztem fontosnak, hogy legyen passzív befektetésem. Úgy gondoltam, hogy a
vállalkozásomban sokkal hatékonyabban tudom kamatoztatni a pénzem.

Ez így is volt.

Az első csőd után, melyet a nem fizető ügyfeleimnek köszönhettem, villámgyorsan elértem a korábbi szintem, a
gondolkodásmódom viszont nem változott. Még ekkor sem volt passzív befektetésem. De legalább már
gondoltam rá, hogy az előző csőd nem érintett volna olyan mélyen, ha van egy két passzív befektetésem.

Miért?

Mert akkor nem a mínuszról küzdöttem volna fel magam a nullára, majd a korábbi szintre, hanem már eleve
egy magasabb szinten kezdhettem volna.

Igen, még a nullás szintért is küzdenem kellett ez nem olyan nagy élmény.

Amikor nem mennek az ember dolgai túl fényesen, akkor a passzív bevétel egy biztos alapot képez. A passzív
bevételért nem kell megszakadni, viszont rendszeresen jön minden hónapban.

Nem arról van szó, hogy nem kell dolgozni. Ha passzív bevételre akarsz szert tenni, akkor az elején van vele
munka, nem is kevés. Viszont, amikor sikerül felépíteni a befektetést, akkor már nagyon kevés energiával lehet
működtetni.

Nem kell vele sokat dolgozni, de természetesen oda kell rá figyelni. Ez az odafigyelés nem több mint havi 4 óra
időtöltés.

A mai eszemmel, már az első pillanattól fogva lenne passzív bevételem. Egy lényegesen könnyebb élet jutott
volna eddig.

Legyél hajlandó képezni magad és legyél hajlandó megfizetni a tanuló pénzt. Tanulj, gyakorolj, újra tanulj, újra
gyakorolj. Egyre jobb leszel abban, amit csinálsz.

A vállalkozásod bevételéhez és hasznához képest nagyon csekélynek fog tűnni a passzív profitod. Nem baj, csak
szépen kitartóan építsd a passzív befektetéseid. Eltelik 10 év és amikor visszanézel, akkor már egy nagyon
komoly passzív bevételed lesz.

Nem kell attól félned, hogy dolgoznod kell 3 műszakban valahol, valakinek.
Az a lényeg, hogy a passzív befektetéseidnél a pénzed dolgozik. A pénzed képes napi 24 órán keresztül dolgozni,
te nem. Neked azért néha pihenned is kell.

Amikor te pihensz és nyaralsz, a pénzed akkor is dolgozik. A pénzed hozza a többi pénzt. Ha elég ügyes vagy,
akkor a pénz jól érzi magát nálad és odaviszi a barátait is.

A pénz önmagában nem ér semmit. Az értéktelen pénzt mindig valami értéket képviselő eszközbe kell
befektetni. Amikor valamit eladsz és pénz kapsz érte, azonnal keress egy eszközt, amibe befektethetsz.

Minden évben építened kell a passzív befektetési portfoliódat. A hullámok egyre magasabbra csapnak, a
völgyek alja is egyre magasabban lesz. A te mélypontod sokkal magasabban lesz, mint ahol sokan élik a
mindennapjaikat.

Az évek során egyre magasabbra fogsz elérni. Télen is el tudsz utazni a nyárba! A vállalkozói évszakok is egyre
derűsebbek és melegebbek lesznek. Beköszönt az állandó tavasz és nyár.

Ingatlan, mint passzív bevétel!

Amikor ingatlant vásárolsz, el kell döntened, hogy mit akarsz elérni. Előre tudnod kell, mit akarsz, vagy mi az
EXIT stratégia.

Amikor ingatlant adsz és veszel, az elég AKTÍV tevékenység. A tőkegyűjtés egyik legjobb, legbiztonságosabb és
leggyorsabb módja.

A PASSZÍV bevétel nem azt jelenti, hogy nem kell csinálnod semmit. Az ingatlant bérbe kell adnod. Az ingatlan
bérbeadás, az egyik legnépszerűbb passzív bevételi forrás.

Jó helyen és szép ingatlanban mindenki szeret lakni. Amikor a házadra nézel, az töltsön el jó érzéssel téged.

Volt olyan bérlőm, aki az első percben, amikor bejött az ingatlanba, látszott rajta, hogy nagyon tetszik neki.
Ennek hangot is adott, láttam rajta, hogy nagyon örülne, ha ő lakhatna az ingatlanban.

Slusszpoénként alkudni akart. Mindketten elnevettük magunkat.

Amikor igazi minőséget kínálsz, a vevőid kevésbé lesznek ár érzékenyek. A magas minőség kialakítása a
legnehezebb. Hiába van benned a minőség iránti igény, ha azokban nincs meg, akikkel dolgozol.

Egyszer kell kiválót alkotnod és akkor egész életedben szedheted a hasznait. Ekkor válik passzív
jövedelemforrássá a befektetésed.

Az aranybányád ott van az orrod előtt, ha túl közel vagy hozzá nem is veszed mindig észre az igazi értékeidet.
Ezért kell néha egy kis szünetet tartani és hátrébb lépni.

Mindenkinek vagy vagyona és tudása, amiből pénzt tud csinálni. Írd le, hogy mik ezek.

Találd meg a saját aranybányádat!

Az ingatlan biztonsága

Amikor ingatlant vásárolsz, tudnod kell, hogy itt van a legnagyobb biztonságban a pénzed. A befektetésed
tárgya mindig a szemed előtt van.
Az ingatlan esetében a tőkéd soha nem kockáztatod.

Miért?

A tőkéd biztonságban van. Mindig megnézheted, megfoghatod, a befektetésed tárgyát. Nem tudod elveszíteni,
nem tudják ellopni.

A hasznod az aláírás pillanatában keletkezik. Ilyenkor az a kérdés, ha holnap eladnám az ingatlant piaci áron,
akkor mennyit nyernék rajta?

A válasz pozitív kell, hogy legyen. Mindig!

A veszteség akkor keletkezik, ha realizálod, vagyis eladsz. Amíg nem adod el az ingatlanod, addig nincs
veszteség, sem nyereség.

Vegyünk egy extrém helyzetet, másnap kitör a válság és csökken az ingatlanod ára. Semmi gond, bérbe adod az
ingatlant. Amíg helyreáll a piac, addig is van havi bevételed.

Amikor válság van, akkor sok ember elveszti az ingatlanát, nekik azért még lakni kell valahol, vagyis a bérbeadás
erősödik. Jövedelmezőbb lesz.

Alapszabályként soha nem szabad olyan pénz befektetned, ami lehet, hogy gyorsan kell, mert különben éhezni
fogsz. Legyen időd várni, akár hónapokat, vagy éveket.

Meg kell tanulnod az ingatlanbefektetés alapjait. A tanulópénz meg fogod te is fizetni. Én is megfizettem.

Tudod hogyan?

Kevesebb pénzért tudtam akkor még az ingatlanomat bérbe adni. Vagyis a befektetett pénzem később térült
meg. A befektetett tőkém egy pillanatig sem volt veszélyben soha.

Az ingatlan befektetéssel a teljes befektetett összeg biztonságban van, a kamatokat (bérleti díjat) havonta
tudod realizálni.

Elsősorban a saját lakóhelyeden, vagy olyan helyen vegyél ingatlant, amit kiválóan ismersz. Ne a saját álmodat
kergesd, mert neked a vevő oldaláról kell nézni a befektetésedet, nem pedig a saját oldaladról. Látnod kell a
másik oldal igényeit.

Amikor ez megy, akkor egyszerűen nem tudsz veszteséges befektetést csinálni. Az alapok nagyon egyszerűek,
nem kell különösebb iskolai végzettség, egy szerűen csak nyitottnak kell lenned az ingatlan befektetésre.

Az ingatlan befektetés esetében, mindegy merre megy a piac, mert az egyik irányban a bérbeadással tudsz
nyerni, a másik irányban az adás-vételével tudsz nyerni.

Ha van ingatlanod, akkor az IRÁNYÍTÁS a tiéd.

Az első ingatlanom

Az első gondolatom az volt, hogy soha nem lesz lakásom. Ugyan úgy gondolkodtam, mint mindenki más, vagyis
az átlag. Reálisan mértem fel a helyzetem. Igazam volt, nem tudtam ingatlant venni.

El sem tudtam képzelni, hogy abból a munkabérből, amit havonta keresek valaha ingatlant fogok venni, ezzel a
hozzáállással esélyem sem volt.
Akkor még nem tudtam, hogy csak azt tudom megvalósítani, amit el tudok képzelni, majd el is tudok hinni.

Amiben nem hiszel, annak neki sem kezdesz.

Nagyon erősen kell hinni abban, amit el akarsz érni, mert akkor tenni is fogsz érte!

Akkor még csak azt tudtam elképzelni, hogy még többet kell dolgoznom azért, hogy legyen végre egy lakásom.
Képes voltam napi 20 órát dolgozni, 2 éven keresztül.

Mire az első ingatlanomat sikerült megvennem, szinte vért pisáltam. Nagyon nehéz volt. Akkor a tudásom csak
arra volt elég, hogy saját magamat csavarjam ki, de teljesen.

Úgy gondoltam, hogy ha többet dolgozok, akkor több pénzem lesz. Szerintem az emberek java része, ugyanígy
gondolja.

Mit csináltam ekkor? Mivel nagyon akartam ingatlant venni, hitelt vettem fel, legalább 6 banktól. Ezért kellett
olyan sokat dolgoznom, mert a tartozás összege az akkori fizetésem többszöröse lett.

A hitelt persze vissza kell fizetni, nekem is, neked is.

Az első ingatlanod szerintem csak hitellel tudod megvenni, mert a tudásod ezen a téren egyenlő a nullával.
Ahhoz, hogy hitelképes legyél, csak munkaviszony kell! Ha van feleséged, vagy párod, akkor ez most sem olyan
nehéz.

Én akkor 2-3 évet adtam magamnak arra, hogy teljes egészében enyém legyen a lakásom. Ennyi időt tartottam
reálisnak, hogy ne csináljam ki magam egy életre.

Hitelt akarsz felvenni, de nincs önrészed. Mit csinálsz? Én ezért vettem fel személyi kölcsönt több banknál is.
Kellett az önrész. Ezek után tételezzük fel, hogy az önrésszel együtt hitelképes vagy és megkapod a kívánt hitelt.

Nyakig el voltam adósodva. 5 helyen dolgoztam egyszerre, hogy folyamatosan tudjak dolgozni napi 20 órát.
Ebben láttam a megoldást. Könnyen lehet, hogy te is így látod.

Minél többet dolgozol, annál többet keresel. Ha kétszer annyi időt dolgozol, akkor kétszer annyit keresel.

Ha elég sok időt szentelsz valaminek, akkor jó leszel benne, ha nem a legjobb. Minél jobb vagy valamiben, annál
többet tudsz keresni. Ez is egy lehetőség! A törlesztési idő természetesen, így is lerövidíthető, persze nem 2-3
évre.

A te esetedben meg kell többszöröznöd a saját munkaerődet, vagyis hatástöbbszörözést kell alkalmaznod. Ez a
megoldás! Nyilván munkabérből 25 évig fogod törleszteni.

Először kezdd másodállásban! Ne csak te dolgozz, dolgozzanak neked mások is.

Egészen fiatalon megláttam, hogy semmivel sem nehezebb munkát szerezni, amit aztán valakinek tovább adok
és így pénz keresek és a munkát más végzi, mint az hogy valakinél folyton munkáért kuncsorgok.

Minden ember tehetséges valamiben. Találd meg, hogy te miben tudsz kiemelkedőt alkotni, és hogy hogyan
lesz abból pénzed.

A mai világban az megrendelők lényegesen több pénz fizetnek ki a közepes minőségű munkáért, mint 5 évvel
ezelőtt a kiválóért.

Azért neked kiválót kell alkotnod, kiváló minőségű munkát kell végezned. Sorba fognak állni, csak azért, hogy
arany áron dolgozz nekik.
Az első lakás megszerzése a legnehezebb, a második, harmadik, már csak fele energia, mert már van
tapasztalatod.

Ez még nem ingatlanbefektetés, de mire megszerzed az első ingatlanod, a tanulópénz egy részét is megfizeted.
Nagyon sok tapasztalatot fogsz szerezni, ezért lesz könnyebb a többi ingatlan megszerzése.

A második ingatlanom

Szóval megvettem életem első ingatlanát és kifizettem. Egy kicsit visszább is vettem a munkákból, illetve
kevesebbet dolgoztam több pénzért.

Vagyis vállalkozóként hatékonyabban tudtam pénzt keresni. Több volt a pénzem ez tény. Szerinted meg tudtam
tartani?

Nem.

Szinte égette a zsebemet.

El is költöttem mindent, szinte az utolsó fillérig. Néha szinte fizikai fájdalmat jelentett a pénzem értelmetlen
elköltése. Azért sikerült, csak nem párosult mellé a kielégült jó érzés.

Mi volt a legnagyobb probléma?

Nőttek a gyerekeim, ez adta a következő célt. Mint ahogy sokan mások is ebben az élethelyzetben nagyobb
lakásra volt szükségünk.

Jobb akartam lenni abban, amit csinálok, ezért elkezdtem képezni magam, legfőbbképpen a vállalkozások és a
passzív jövedelmek terén.

Kitaláltam, hogy elcserélem a lakásomat nagyobbra. Úgy gondoltam jó ötlet. Ezzel persze egyedül voltam. A
környezetemből mindenki le akart beszélni erről a tervemről.

Nem kell mindenki tanácsát meghallgatnod. Keress olyan embereket, akik megcsinálták azt, amire te is
készülsz.

Első lépésként megtanultam, a pénzem egy részét minden hónapban félre tenni. Ehhez elég erős önfegyelem
kell, javaslom neked is.

Amikor bejöttek a bevételek, az első dolgom az volt, hogy a keresetem egy bizonyos részét félretettem és úgy
tettem mintha nem lenne. Soha többet nem nyúltam hozzá.

Nagyobb terveim voltak annál, minthogy mindenféle kifogásra ráugorjak. Nagyon könnyű kifogásokat gyártani,
cipő kell a gyereknek, tankolnom kell stb.

Magam kezdtem el hirdetni, különböző csatornákon. Addigra már volt egy Markering és Reklám menedzseri és
egy Ingatlanos végzettségem is.

Elkezdtem alkalmazni a tanultakat.

Mindössze egyetlen ember érdeklődött a csere iránt, vele sikerült elcserélnem az én ingatlanomat nagyobbra.

A két ingatlan értékének a különbségét kifizettem a megtakarításomból és az enyém lett a nagyobb ingatlan. A
másik félnek szintén meg kell találni a célját és azt kell megadni neki. Vagyis nyer-nyer helyzetet kell létrehozni.
Amikor megtalálod a másik fél vágyát, és arra tudsz megoldást mutatni neki biztos, hogy örömmel fog veled
üzletet kötni.

A következő ingatlan cserém

Azt mondják, hogy egy bizonyos környéken maximum 5-10 évig szabad élni, mert hasonlítani fogsz a
környékeden élő emberekre.

Ez lehet jó is rossz is, neked kell eldöntened. Ha jól érzed magad, ott ahol élsz, akkor oké, ha nem
akkor lépned kell.

Én, mivel megtanultam spórolni, ezért egy idő múlva összegyűlt annyi pénzem, amivel ismét úgy
éreztem lépni tudok.

Az inflációt és a különböző banki költségeket azért találták ki, hogy „legálisan” ellopja a Bank a
pénzed.

A saját ingatlannal kapcsolatos adás-vétel-csere ügylet, arra a legjobb, hogy megtanulj bizonyos
ingatlannal kapcsolatos ügyleteket.

Elkezdtem ingatlant keresni, most viszont már családi házat. Ezt úgy tettem, hogy elkezdtem
sétálgatni egy bizonyos környéken, ahol el tudtam képzelni, hogy itt szívesen élnék.

Kinéztem egy ingatlant, ami éppen eladó volt, a környék megfelelt, nagyon jó központi helyen volt,
vagyis mindenben megfelelt a fenti kritériumoknak.

Megbeszéltem egy személyes találkozót, ahol megnéztem az ingatlant.

Repedések nem voltak, a ház száraz volt, nem volt penész sehol. Vagyis érdekelt az ingatlan.
Megkérdeztem mi a további tervük, ha eladják az ingatlant. Illetve elmondtam nekik, hogy engem
igazából a csere érdekel.

Nagyon fontos, hogy írásban tegyél ajánlatot.

Az tény hogy az ajánlatom a cserére, mind a különbségre túl nagy reakciót nem váltott ki az
eladókból.

Sőt, néma csend volt hónapokig.

Majd eltelt 4 hónap és megcsörrent a telefonom, hogy ők is megnéznék az én lakásomat. Meg is

történt, és ezzel együtt elfogadták az ajánlatomat is.

Ezért fontos az írásos ajánlat! A szó elszáll, ahogy az idő telik lehet, hogy egyre jobban kell az
eladóknak a pénz, így a néhány hónappal régebbi ajánlatot, nagyon szívesen elfogadnák.

Csak tőlem kaptak ajánlatot, és már nem tudtak tovább várni, mert sürgősen kellett nekik a pénz.

Amikor ajánlatot írsz, több változatot kell kidolgoznod és azt vedd előre, amit valójában akarsz. Az
történik, amit akarsz, viszont megadod a másik félnek a „választás illúzióját”.
Ilyenkor egy idő múlva nem azon gondolkozik, hogy elfogadja e az ajánlatodat, hanem azon hogy
számára melyik a legkedvezőbb.

Az első befektetési ingatlanom

Kinéztem Győrben egy családi házat, ami elég jó környéken helyezkedett el, viszont elég rossz állapotban volt
ahhoz, hogy alkuképes legyen.

Akkor elsősorban az ár számított és az a tény, hogy az ingatlant, már több mint 2 éve árulták. Vagyis biztos
voltam benne, hogy tudok egy nagyobbat alkudni.

Mivel ez volt az első leendő családi házam a tudatlanok bátorságával vágtam bele. Az volt a tervem, hogy
felújítom, majd bérbe adom.

Amikor ránézek egy ingatlanra, én azt látom, ami lesz belőle. Akkor még egy álmot láttam, hittem benne és
hajlandó voltam tenni érte.

Dolgozz ki legalább 3 opciót mindig a fizetési ütemezésre. Ha nem akarsz készpénzben fizetni, akkor a
készpénzes ajánlat legyen nagyon kevés, így biztosan nem azt választja, ha mégis, akkor meg a hülyének is
megéri.

Írásos ajánlatot tettem, ezt javaslom neked is. Telefonon nem szabad alkudozni, mert az komolytalan és a szó
elszáll. Az írásos ajánlatra, ha addig nem kapnak jobbat, akkor biztos, hogy válaszolni fognak. Fontos, hogy
megtaláljanak később is bármikor.

Három lehetőséget dolgoztam ki és azt fogadták el, amit legjobban akartam. Vagyis az ingatlan értékének a
felét kellett készpénzben kifizetnem, a többit pedig havonta törleszthettem, miközben az ingatlant birtokba
adták nekem a tulajdonjog fenntartásával.

A birtokba adás azt jelenti, hogy a foglaló megfizetésekor átadja nekem az ingatlant, én pedig fizetem a terheit
és szedem a hasznait.

Vagyis bérbe adhatom és a vételár egy részét a bérlő fizeti. Az eladó a tulajdonjogot mindaddig fenntartja, amíg
le nem telik a „kölcsön”.

Ez volt az első próbálkozásom, hogy a Más Emberek Pénzét használjam. Az ingatlant nyáron vettem, a július
hónap meglehetősen esős volt, és bár én azt hittem, hogy ennyi eső elviszi a házat, meglepődve tapasztaltam,
hogy az ingatlan nem ázik be sehol.

Augusztusban már bérbe is adtam. Egy fiatal pár vette bérbe az ingatlant, azzal a kitétellel, hogy legalább fix 2
éves szerződés esetén ők részt vállalnak a felújításban, ami a bérleti díjba nem számít bele.

És valóban, kicserélték az ablakokat, korszerűsítették a fűtést, konyhabútort is beépítettek, egy szóval elég jól
odatették magukat anyagilag. Ők azt nyerték a felújítással, hogy saját ízlésükre alakíthatták az ingatlant.

Én, viszont ahogy növekedett az ingatlanom értéke, úgy növeltem a bérleti díjat, vagyis egyre gyorsabban
tudtam törleszteni a „kölcsönömet”.

Meg kell kérdezni az eladót, hogy mit akar kezdeni a pénzzel. Ilyenkor eldől, hogy mennyi pénz kell neki adni
azonnal, és mennyire ér rá kifizetni a többi pénzt.
A lényeg, hogy neked minél kevesebb saját pénzed álljon az ingatlanban. Találj valakit, akivel meg tudod osztani
a felelősséget. Ez lehet, akár a bank is, vagy egy befektető társ is.

Fontos a jó bérlő kiválasztás, mert egy vállalkozás alapját a rendszeres bevétel jelenti.

Szóval letelt a „kölcsön” és az ingatlan az enyém lett, azóta is megvan és még nem volt üresen, mindig ki
tudtam adni, méghozzá úgy, hogy nem, vagy alig kellett meghirdetnem.

A jó ingatlan választás és a jó bérlő kiválasztástól lesz, az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem PASSZÍV
jövedelem. Vagyis ha holnap történik valami rossz, nem kell elrohannom 3 műszakba dolgozni senkihez.

Most már konkrétan csak egy hónapban egyszer találkozom a bérlőimmel, szemrevételezem az ingatlanom,
elszámolunk a rezsivel és kifizetik a havi bérleti díjat. Ez havonta ingatlanonként talán 20 percet jelent, ha egy
kicsit több lesz, csak azért, mert kellemesen elbeszélgetünk.

Akkor, amikor az ingatlant vettem 3,5 %-os éves megtérülést tudtam realizálni. Jelenleg a felújításoknak és a
tudásszintem emelkedésének köszönhetően ez az éves megtérülés 11,2 %.

Ami a lényeg, hogy a Banknál jobb a megtérülésem, és azt csinálom, amit szeretek.

Ingatlanos ajánlattétel – hogyan tegyünk szert minimum 20% nyereségre!

Kiválasztottad a megfelelő ingatlant. Már csak ajánlatot kell tenned.

Ajánlatot mindig írásban kell tenni, mert lehet, hogy jelenleg nem tetszik az eladónak, de később még
előveheti, és ha nem kapott addig jobb ajánlatot, akkor elfogadja.

Hány olyan történetet hallottál, ahol az eredeti ajánlati ár töredékéért kelt el az ingatlan. Az idő neked dolgozik,
ha nincs jobb ajánlat biztosan fel fog hívni.

Ahogy az idő telik az eladók egyre inkább leszállnak a magas lóról, és egyre motiváltabbá válnak. Ilyenkor jól
jön, ha tudják az elérhetőségedet.

Nekem is volt több olyan esetem, ahol 4-5 hónap múlva hívott fel az eladó, hogy áll e még az ajánlatom. Én már
azt is elfelejtettem, hogy a világon vannak. Szóval megéri írásban ajánlatot adni. Nekem megérte, neked is meg
fogja érni.

Mi képezi az ajánlattétel alapját? Hogyan számolod ki, hogy milyen összegért veszel ingatlant, hogy azon
hasznod is legyen?

A haszon az aláírás pillanatában keletkezik. A kérdés az, ha holnap eladnád az ingatlant, akkor mennyit nyernél
rajta?

Itt a válasz pozitív tartalmú legyen!

A kilépési stratégiád legyen készen, még a belépés előtt.

VISSZAFELÉ KELL SZÁMOLNI!

Például az ingatlan piaci ára 10 M Ft. Ez az összeg a kiindulási alap.

Levonod a felújítási költséget. Levonod az üresen állási költséget. Levonod a haszonkulcsodat, ami legalább 30-
35%, mert mindig van váratlan kiadás, váratlan meghibásodás. Ezeket figyelembe kell venned, mert a
haszonkulcsod nagyon gyorsan elolvad. A haszonkulcsnál te döntöd el, hogy mennyit akarsz keresni. Minél
rutinosabb vagy, ez annál több lesz.

Az ajánlati áradat meg kell védened, úgy hogy ne legyen sértő a másik fél számára.

A felújítási költségeknél tisztában kell lenned az anyagárakkal, ennek az interneten viszonylag gyorsan utána
tudsz nézni. Egy bizonyos idő elteltével magad is be tudod lőni, hogy mire van szükséged.

Ismerned kell a szakemberek vállalási díjait. Sajnos jelenleg ők vannak nyerő helyzetben, nehéz velük alkudni,
mert olyan kevesen vannak, hogy ők biztosan találnak munkát máshol, másnál.

Le kell vonnod a felújítást, ami legyen 1 M Ft, le kell vonnod a haszonkulcsod, ami legyen 2 M Ft, levonod az
üresen állási költséget ez általában 3 hónap, ami legyen 500.000 Ft.

Vagyis ez így néz ki:

Piaci ár: 10.000.000 Ft

Haszonkulcs: 2.000.000 Ft

Felújítás: 1.000.000 Ft

Üresen állás: 500.000 Ft

Ajánlat: 6.500.000 Ft

Szóval az ajánlatod 6,2 M Ft legyen.

Legyen egy kis tartalékod, ha ellenajánlatot fognak tenni. Ilyenkor neked is engedned kell egy kicsit. Ez egy ilyen
ajánlatnál nem másnap fog bekövetkezni, hogy ellenajánlatot kapsz. Lehet, hogy hónapok fognak eltelni, de
megéri várni.

Az ajánlat végére írj egy határidőt, hogy ezt az ajánlatot meddig tudod tartani, azon túl újra tárgyaljátok az
ajánlatot. Így egy kis sürgető érzést bele tudsz tenni.

Minél több információd van annál SZÍVHEZ SZÓLÓBB ajánlatot tudsz tenni, amit végül elfogadnak.

Ingatlant venni, vagy eladni érdemes jelenleg?

A félelmed, hogy rosszul időzíted az ingatlanod eladását, vagy a vételét!

Amikor ár a TV, rádió, internet, vagyis az összes média arról beszél, hogy az ingatlan milyen jó befektetés, akkor
el kell adni. Ilyenkor az árak már elég magasan vannak, vagyis telítődik a piac.

Ezt követően kicsit visszakorrigál, vagy beszakad. Ezért amikor egy ingatlan ügyletet akarsz, elemezned kell a
piacot. 2-3 évre azért lehet látni, hogy merre tartanak az ingatlan árak, illetve látnod kell, hogy most hol
vannak.
Ökölszabályként mondom, ha a gazdaság pörög, akkor az ingatlanpiac is pörög. Ez a kettő kéz a kézben jár. A
kettőjük kapcsolatát kell vizsgálnod.

Nem kell nagy dolgokra gondolni, egyszerűen csak józan ésszel kell gondolkodnod.

Nézd meg először a világgazdaságot! (USA, Kína, EU)

Merre tart?

Milyenek a kilátások?

Most jelenleg pozitív várakozások, illetve előre jelzések vannak. Ez alapján inkább emelkedhetnek az ingatlan
árak, bár ez már nem lesz drasztikus emelkedés.

Amikor az EU gazdasága nő, akkor a munkaerő elvándorlás is elindul. Ez érvényes a szomszédos országokra is,
lásd akár Románia ingatlan piacát. Olyan emberek mentek haza tőlünk az építőiparból, akik már 10 éve
Magyarországon dolgoztak.

Vagyis nálunk kevesebb a képzett szakember, akik több pénzt kérhetnek a munkájukért. Ez a tény is drágíthatja
az ingatlan árakat.

Amikor az EU és a világgazdaság kilátásai kedvezőek, akkor megnő a kereslet a különböző építőipari

alapanyagok iránt, bizony, ez is felhatja az árakat.

Az EU-s pénzek elapadása is befolyásolja az ingatlan árakat. Ez idáig haszonélvezői voltunk az EU-nak.

Mi lesz, amikor nettó befizetők leszünk mi is?

Ha a Brexit folyamat, kedvezőtlenül zárul? Anglia befizetője volt az EU-nak. Mi történik, ha a kilépési pénzeket
nem fizeti meg az EU-nak? Amikor valaki ezen a szinten nem akar fizetni, hogyan hajtják be rajta?

Az a pénz, ami neked holnap kell ételre, 100 év múlva már nem ugyan azt jelenti.

USA politikája, neki sem érdeke az erős EU. Az USA háborút hirdet valakik ellen, embargót rendel el és mi
húzzuk a rövidebbet. A mi gazdaságunk egészére rosszabb hatást fejt ki arányaiban, mint a sajátjára.

Kína gazdasága szintén elég nagy hatással van a Világgazdaságra. Elég erős ütemben nőtt és nő jelenleg is a
gazdaságuk. Ez a növekedés a nyersanyagok árának növekedéséhez vezetett és vezet most is.

Ez minket úgy érint, hogy a munkabér költség emelkedéséhez még hozzájön az alapanyagok árának az
emelkedése is.

Amikor a minimálbért emelik, annak mindig van árfelhajtó hatása is. Vagyis minden drágul, mert többe kerül
előállítani a munkabér költségek miatt.

Ez bizony egy ördögi kör, vagy a munkabérek emelkedése miatt, vagy a nyersanyagárak emelkedése miatt
drágul minden, így az ingatlan is.

Amikor a külföldi gazdaság pezseg, akkor megjelennek a külföldi befektetők Magyarországon és ingatlant
akarnak venni. Ez jelenleg már kiegyenlítődött, vagyis a nagy része már megjelent.

Világgazdasági szinten a banki alapkamatok 0 közeliek, ez kedvezően hat a gazdaságra, mert olcsón lehet
hitelhez jutni. Érdemes figyelni ezért a FED jelentéseire is.
Világgazdasági környezet miatt, az eddigiek alapján én inkább emelkedésre számítok, de úgy gondolom, hogy
csökkenni nem fognak az ingatlan árak.

Most vizsgáljuk meg csak a hazai gazdaság ingatlanpiacra kifejtett hatását.

A munkaerő jelentős része – legalább is, aki ért valamit – elvándorolt. Akik maradtak, sajnos arany áron
dolgoznak, legjobb esetben is közepes minőséget tudnak cserébe adni. A nyugati határ közeli városokban EU-s
árakon dolgoznak a „szakemberek”.

Az építőipari alapanyagok sajnos szintén drágultak. Ez nem csak az új ingatlanok árában fejti ki a hatását,
hanem a használt ingatlanok áraiban is.

A felújítás is drágább lett, a munkabér költségek és az alapanyag árak emelkedése miatt.

A banki alapkamatok Magyarországon soha nem voltak ennyire alacsonyak. Viszont a baki hitelezési gyakorlat,
szerintem gyalázat. Saját maguk mohóságát okolhatják, azért a válságért, amit okoztak.

Jelenleg a hitelezési gyakorlatukkal a ló másik oldalán vannak. Ez az ingatlan piacra fékként hat. Ezen nyilván
lazítani fognak majd szépen fokozatosan és ez kedvezően fog hatni az ingatlanpiacra.

Nagyon sokan kivették a pénzüket a bankból, mert a 0% közeli kamat és a banki költségek nem túl vonzóak a
számukra, és az ingatlanban nagyobb fantáziát láttak, ezért meg is jelentek az ingatlan piacon vásárlóként.

Mivel az átlag családokat megégették a rossz hitelekkel, ők nagyon meg fogják gondolni az újabb hitelfelvételt,
sőt még a rokonaik is. Kicsit tudatosabban állnak hozzá, ami nem baj, bár ez fékezheti a vásárlói kedvet.

Jelenleg nehezen kap hitelt a vásárló is és a beruházó is. A nagyberuházók ez alól kivételek. A kisberuházóknak
majdhogynem a tervező asztalról kellene értékesíteni, ami azért elég nehéz feladat. Győrben látok ilyen
kísérleteket, de nem nagy sikerrel.

A magyar gazdaság kilátásai 2-3 évre előre kedvezőek. Emiatt sem valószínű, hogy csökkennek az ingatlan árak.

A kedvezményes ÁFA 2019. december 31-ig érezteti a hatását. Addig még biztosan nagyobb lesz a kereslet az
ingatlanok iránt. Ez után még nem tudni, hogy mi várható, ezért érdemes figyelni a kormányzati
intézkedésekre.

A CSOK szerintem még nem az igazi, valószínűleg szélesíteni fogják a jogosultsági kört, akik hozzájuthatnak. Itt
még lazítani kell a feltételeken, szépen fokozatosan eddig is lazítottak rajta.

Akik elhagyták az országot visszatérhetnek, bár én személy szerint nem várok tömeges hazatelepülést. 3-5 év a
honvágy, ez után látok esélyt a hazatelepülésre, hosszabb idő után már csökken az esélye.

Ha viszont külföldön megvan az egzisztencia, akkor már csak látogatóba jön haza. Itt a gyerekek iskolás koráig
van idő dönteni. Akik hazajönnek, ők szintén fizetőképes kereslettel jelentkeznek az ingatlan piacon.

Jelenleg, akinek sikerült a válság alatt ingatlant vásárolnia, annak most kell eladnia.

Nagyon figyelj az ingatlan helyének a kiválasztására, akkor nem jelentkeznek olyan erősen a negatív hatások,
mert az ingatlanod bármikor forgalomképes.

Arra most nem érdemes várni, hogy az ingatlan árak csökkenni fognak, vásárolj bátran, csak ne felejts el
alkudni.

Az eddigiek alapján én enyhe emelkedésre számítok, de úgy gondolom, hogy csökkenni nem fognak az ingatlan
árak.
Alaprajz - mert abban van a pénz!

Értéket kell teremtened! A legnagyobb értéket az alaprajz módosításával tudod elérni.

Amikor ingatlant veszel, előre el kell döntened, mit akarsz vele, megtartod és beköltözöl, kiadod, vagy eladod.

Természetesen panel és/vagy téglalakásnál túl sok tennivalód nincs.

Miért?

Mert túl drága, hiába teszel bele több pénzt, az eladásnál nem tudod realizálni. Legjobb esetben kijössz nullára.
Te befektető vagy ne akarj a nulláért küzdeni, vagy akár felkelni minden reggel. Kivétel, ha fél áron veszed az
ingatlant.

Az alaprajzon a családi háznál tudsz a legkönnyebben változtatni. Itt megvan az az árrés, amibe bele tudod
építeni.

Nyilván régi építésű házra gondolok. Itt a belső elosztás finoman szólva sem korszerű. Egyik szobából kell
2
átmenni a másikba. A 120 m házat szűknek érzed, nem jó az elosztása, szűk folyosók, hogy a burkolatokról már
ne is beszéljek.

Van mit tenned. Neked azt kell látni a házban, ami lesz belőle. Ha csak azt látod, ahogy most néz ki a ház, akkor
ez nem a te műfajod. Legalábbis sokat kell még tanulnod.

A lényeg, hogy a lehető legegyszerűbben, és legkevesebb munkával kell ezt megcsinálnod. Ha a házat szűknek
érzed, javaslom a boltívek alkalmazását, így ki tudod szélesíteni az ajtókat. Nyersz egy csomó teret.

Zajos az utcafront?

Oda kell tenni a konyhát, fürdőt, WC-t, a szobákat pedig hátra tervezed. Kapsz egy természetes zaj szigetelőt és
nem kerül semmibe és nyugodtabban tudsz aludni, a csendes szobában.

Víz és a csatorna bevezetését, lehetőleg egy falon próbáld megoldani. A vizes helyiségeket közel kell tenni
egymáshoz. Sok anyagot és szerelési díjat megspórolsz.

Legyen egy közös tér, a nappali, ahonnan az összes helyiséget meg tudsz közelíteni. A szobáknak csak egy ajtaja
legyen, ne nyíljanak egymásba.

Az ilyen házakban a fűtés sem túl korszerű. Valószínűleg cserélned kell. Amennyiben valamilyen gázkazánt
alkalmazol, azt tedd a házon kívüli helyiségbe. ezzel kizárhatsz egy nagyon komoly baleseti lehetőséget.

Mindezt úgy kell megcsinálnod, hogy minél több falat megtartasz az eredetiből. Inkább vegyél ki falat, ha kell,
mint, hogy újabbakat tegyél be.

Az ingatlant belül a mai kornak megfelelően kell átalakítani. Szerintem tudod, miről beszélek.

Az ingatlant lehetőleg, alul és felül, szigeteld le, ezzel spórolod meg a fűtési díj nagy részét. A falak szigetelése is
fontos, de ezzel már jóval kevesebbet spórolsz. Viszont a görbe falakon tudsz javítani.

Amennyiben teljes felújítást tervezel, mindig a tetővel kell kezdeni. Ügyelj rá, hogy csak a héjazatot cseréld és a
tartó gerendákat inkább erősítsd meg. A cserép alá tegyél fóliát és készen is vagy.

Amennyiben az egész tetőt leveszed, vagy az bejárati ajtót máshová helyezed át, úgy építési engedély köteles
az átalakítás. Tervezőt kell fogadnod. E-naplót kell nyitnod.
Ne felejtsd el, te csak felújítani akarsz. Amennyiben bérbeadás a célod, kezd a felújítást belül. Amikor belül
végeztél bérbe tudod adni az ingatlant. Így fel tudod használni más emberek pénzét a külső felújítás során.
Illetve a bérlők is hajlandóak áldozni a saját komfortérzetük növelése érdekében.

Amennyiben az ingatlannak kicsi az alapterülete, tervezz egy nagyobb teraszt. Ez egy látványos megoldás,
megkönnyíti az eladást/bérbe adást.

A legtöbb pénz tehát a régi és elavult alaprajzon tudod keresni.

Mindig!

Ha neked ez nehezen megy, akkor keress valakit, aki jó ebben.

Mindig van olyan ember, akinek van pénze, amit tudsz használni, vagy van rengeteg ötlete, amit szintén tudsz
használni. Keresd meg ezeket az embereket és használd a tudásukat és a pénzüket.

Alakíts ki, nyer-nyer helyzetet, akkor szárnyalni fogsz.

A te célod, hogy BOLDOG és GAZDAG legyél, és amit teszel, azt örömmel tedd!

Záró gondolatok

Abból a tudásból kaptál egy kis ízelítőt, amit én eddig megcsináltam, és most is aktívan csinálok. Sokan azt
mondták nekem, hogy ezt lehetetlen megcsinálni. Én viszont többször megcsináltam.

A Bankok teljes kihagyásával tudok ingatlanokat vásárolni. Nincs hitelem. Semmi.

Kiépítettem az évek alatt egy ingatlan portfóliót, ami teljesen tiszta pénz tud termelni. Elértem az anyagi
függetlenséget.

A bérleti díj bevételem bőven meghaladja a kiadásaimat. Ezt kellene minden embernek megtanulni.

Tovább élnénk és boldogabbak lennénk.

Ezt te is elérheted, az útmutatásaim alapján, vagy ha elolvasod az INGATLANOS ÁLMOK CÍMŰ könyvem.

Remélem sikerült az érdeklődésedet felkelteni, az ingatlanok iránt, ezért ajánlom figyelmedbe az INGATLANOS
ÁLMOK c. könyvem, amiben részletesen lépésről lépésre leírom mit kell tenned, hogy elérd a lelki békédet az
ingatlanbefektetéssel .

Jó befektetést:

WEB: kohazicsaba.hu

Email: konyv.ludmanhaz@gmail.hu