감정평가사 제2차시험 대비 감정평가실무 기본강의 감정평가사 유도은

감정평가실무 기본강의 퀴즈 - 10(과제)(11차시)

[문제] 감정평가사 A는 아래 토지에 대한 감정평가를 의뢰받았다. 해당 토지는 현재

건축허가를 득한 상태로서 착공을 준비 중에 있는 바, 해당 토지를 개발법에 의하여
감정평가하시오. (20점)
※ 기준시점 : 2023년 7월 10일

(자료 1) 평가대상 토지의 내역

1. 소재지 : K도 S시 A동 100
2. 용도지역 및 이용상황, 면적 : 준주거지역, 나대지, 500㎡

(자료 2) 위 지상 토지의 건축허가내역

건축구분 : 신축 허가번호 : ◎◎◎◎-건축허가과-신축허가-◎◎

건축주 : B 대지위치 : A동 100
대지면적 : 500㎡ 주용도 : 오피스텔(30개실)
건축면적 : 350㎡ 연면적 합계 : 1,950㎡

※ 위 건축허가내역은 해당 토지의 최유효이용에 부합하는 것으로 판단된다.

※ 오피스텔 개별 호수 별 내역

구분 전유면적 공용면적 비고
오피스텔 35㎡ 30㎡ -

(자료 3) 인근의 거래사례

기 소재 거래 전용 공용 계약 대지권 거래가 거래 사용 이용
호 지 호수 (㎡) (㎡) (㎡) (㎡) (천원) 시점 승인일 상황
A동 1 2023- 2022- 근린
1 50 40 90 15 850,000
300 /101 01-01 07-06 상가
A동 5 2023- 2022- 오피
2 18 15 33 5 190,000
400 /515 01-01 12-01 스텔
A동 10 2023- 2022- 오피
3 35 30 65 10 350,000
500 /1001 01-01 12-04 스텔
A동 8 2023- 1998- 오피
4 35 30 65 10 170,000
600 /813 01-01 07-06 스텔
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※ 본건 신축예정 부동산과 비교하여 단지외부요인은 대등한 것으로 보며, 단지내부요인

및 호별요인은 유사한 사례로 판단되는 경우 대등한 것으로 본다.

(자료 4) 개발계획
1. 해당 토지는 기준시점 즉시 착공될 예정이며, 공사기간은 1년이 소요될 것으로 보인다.
2. 공사비는 착공시점에 30%, 준공시점에 70%가 소요될 것으로 본다.
3. 해당 오피스텔의 분양가는 현재의 오피스텔 가격을 기준으로하며, 총 분양대금 중
계약금에 해당하는 10%는 현 시점에 납부받게 되며, 40%는 준공시점에, 나머지 분양대
금은 준공시점 후 1년 뒤에 모두 납부 받는 것으로 가정한다. (분양은 모두 이루어지는
것으로 봄)

(자료 5) 공사비 등 사업비

1. 해당 건물의 신축공사비의 도급계약금액은 총 35억이며, 설계, 감리 등 제반경비는
공사비의 10% 수준이 소요되는 것으로 본다.
2. 해당 신축예정인 건물의 신축단가표 기준 표준단가(부대설비 등 포함)는 1,950,000원/
㎡ 수준인 것으로 조사되었다.
3. 공사비 적용시 도급공사비 등을 기준으로 하되, 표준단가에 의한 합리성을 검토하도록
한다.

(자료 6) 아파트매매가격지수
1. 2022년 12월 : 122.19
2. 2023년 5월 : 127.41
3. 2023년 6월 : 미고시

(자료 7) 그 밖의 자료
1. 할인율은 6.0%를 적용한다.
2. 오피스텔 한 개 세대의 가치는 반올림하여 백만원단위까지 표시한다.
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【예시답안】

Ⅰ. 평가개요
토지에 대한 개발법에 의한 감정평가임.(기준시점 : 2023년 7월 10일)(감칙 9조 2항)

Ⅱ. 분양수입의 예상 현가
1. 오피스텔의 시장가치(현 시점)
(1) 거래사례의 선정
준공 후 예상 이용상황인 오피스텔로서 유사한 거래사례 3을 선정한다.
(#1 : 이용상황, #2 : 주택타입(면적), #4 : 건물의 연식에서 차이)

(2) 시점수정치(아파트매매가격지수에 의함)

 
 =  ≒ 1.04272
 

(3) 비준가액
350,000,000 × 1.000(사정) × 1.04272 × 1.000(가치)* ≒ 365,000,000원
*) 본건 및 사례의 가치형성요인은 대등함.

2. 총 분양가액
365,000,000 × 30개실 = 10,950,000,000원

3. 분양수입의 현가
  
10,950,000,000 × (0.1 +  +  ) ≒ 10,100,000,000원
 


Ⅲ. 공사비 등의 현가
1. 공사비의 적정성 검토
(1) 실제 공사비 : 3,500,000,000 × 1.1 = 3,850,000,000원(@1,974,359)
(2) 검토 : 실제 공사비와 신축단가표 상의 단가와 유사성이 인정되므로 제시된 공사비는
적정 수준으로 본다.
 
(3) 공사비의 현가 : 3,850,000,000 × (0.3 +  ) ≒ 3,697,000,000원

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Ⅳ. 토지의 개발가치
10,100,000,000 - 3,697,000,000 = 6,403,000,000원(@12,806,000)